Tribunal: TJES
Processo: 5002932-76.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2021-03-15

Ementa:
EMENTA: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA.

1. O Agravante é parte legítima para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, embora não tenha participado do processo de conhecimento, sendo este o recente posicionamento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

2. Entendeu o Tribunal da Cidadania que a obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem, razão pela qual deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. A obrigação ora em discussão é dotada de ambulatoriedade, conforme disposto no art. 1.345 do CC, in verbis: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

3. No caso da alegada violação à Coisa Julgada, Contraditório e Ampla Defesa, o STJ firmou a tese de que, se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, prevalece o entendimento de que o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da fase de conhecimento.

4. É possível que os efeitos da coisa julgada afetem terceiros que não participaram de sua formação, como ocorre, exatamente, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso, havendo previsão expressa no novo Código de Processo Civil, em seu art. 109, § 3º: “estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”.

5. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5002932-76.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ALVARO DIAS DA CUNHA SOBRINHO
AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAO MARCOS.
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS

QUARTA CÂMARA CÍVEL

01/02/2021

O SR. ADVOGADO RENAN SEABRA PEREIRA:-

Boa tarde a todos, cumprimento os ilustres Desembargadores dessa Quarta Câmara Cível na pessoa do eminente Desembargador Manoel Alves Rabelo que inclusive é o relator desse recurso.

De início vou fazer uns esclarecimentos fáticos aqui, para tentar situá-los acerca da questão que está sendo controvertida nos autos. O processo principal é uma ação de cobrança de quotas condominiais, ajuizada pelo condomínio do Edifício São Marcos, há muitos anos atrás, em face da Srª Gabriela Rocha Ferreira e Srª Lícia Maria Vieira. A sentença de Primeiro Grau nesse processo de cobrança reconheceu a ilegitimidade passiva da Srª Gabriela, e por conseguinte, condenou a Srª Lícia Maria Vieira ao pagamento das cotas condominiais

que eram perseguidos, referente a

essa unidade autônoma do condomínio.

Anos se passaram e o processo chegou a ir a Brasília, por conta de recursos interpostos pela Srª Lícia, até que transitou em julgado e o condomínio deu início a fase de cumprimento de sentença.

Frustradas as tentativas de encontrar bens em nome da Srª Lícia, o condomínio de forma inusitado, eu diria, direcionou o cumprimento de sentença ao Sr. Álvaro Dias, ora agravante que é o meu cliente, que adjudicou esse apartamento em outro processo que ele movia contra a Srª Lícia e o Sr. Ricardo.

Esse processo que inicialmente, lá na fase de conhecimento foi movido contra a Srª Lícia, e na fase de cumprimento de sentença, após o transito em julgado também em face da Srª Lícia, acabou sendo redirecionado ao Sr. Álvaro, que ele é o “adjudicante” desse imóvel, porque ele não conseguiu até hoje formalizar o registro da carta de adjudicação desse imóvel. Então, se puxar a certidão de ônus desse apartamento hoje, o Sr. Álvaro não consta como proprietário do apartamento ainda.

E acabou que a gente tomou conhecimento desse redirecionamento de cumprimento de sentença em face dele, e movemos uma objeção de pré-executividade, argumentando dentre outras matérias, vou citar aqui as teses principais de defesa: a violação ao contraditório, (visto que o Sr. Álvaro não participou do processo de conhecimento), a violação ao devido processo legal, decorrente da violação ao contraditório, e a violação a coisa julgada, porque tem uma sentença transitada em julgada que condenou a Srª Lícia Maria ao pagamento dessas cotas condominiais em aberto. E agora, na fase de cumprimento de sentença, sem ter participado em nenhum momento da fase de conhecimento, o Sr. Álvaro é surpresado com redirecionamento dessa execução, em desfavor dele.

A objeção de pré-executividade acabou sendo rejeitada no Juízo de Primeira Instância, e motivou a interposição desse recurso de Agravo de Instrumento, em face dessa decisão.

E os fundamentos do recurso são exatamente os mesmos, a violação ao contraditório, a violação ao devido processo legal, e a coisa julgada.

O Sr. Álvaro está sendo demandado numa execução, correndo risco de ter seus bens desapropriados, por uma condenação de um processo que nem sequer participou, em momento algum ele teve a oportunidade de se manifestar nesse processo de conhecimento que culminou na condenação da Srª Lícia.

Por tal motivo, não se pode permitir que agora nessa fase do processo, na fase de execução, ele seja demandado, sem ter participado da fase de conhecimento.

Nós não questionamos que assim que ele conseguir formalizar o registro da carta de adjudicação se tornando realmente o proprietário formal do imóvel, o condomínio

venha a demanda-lo por conta das cotas condominiais em atraso.

Nós não questionamos que a cobrança de cotas condominial é uma obrigação
propter rem
, que ela segue a coisa, não segue a pessoa. Se por ventura, a partir do momento que o Álvaro formalizar o registro da carta de adjudicação, se tornando o efetivo proprietário do imóvel, o condomínio vai pode demanda-lo pelas cotas condominiais que estão em abertas. Mas em um novo processo, não se pode admitir que um processo que já está em fase de cumprimento de sentença, seja simplesmente redirecionado em desfavor do Sr. Álvaro, que sequer conseguiu formalizar o registro, a transferência da propriedade do imóvel para o seu nome.

Isso é uma decisão que viola flagrantemente e frontalmente o processo legal, o contraditório e a coisa julgada, até porque como diz, há uma sentença transitada em julgada, condenando outra pessoa que não o Sr. Álvaro ao pagamento dessas cotas condominiais.

Sinteticamente é isso, são essas as razões, trago algumas jurisprudências, vou pedir vênia para ler dois trechinhos do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que se debruçou sobre hipótese idêntica que é versada nesses autos.

Esse primeiro é da relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti: “A Jurisprudência das turmas que compõem a segunda sessão, reconhece a ilegitimidade da parte para responder pelo cumprimento de sentença proferida em ação de cobrança e despesas condominiais da qual não participou”.

Exatamente a mesma questão, a mesma situação do nosso processo.

Vou pedir vênia para a leitura de mais uma, também do Superior Tribunal de Justiça,

relatoria do Ministro João Otávio de Noronha : “Não se faz possível a substituição no polo passivo em sede de execução da parte executada pelo novo adquirente, tendo em vista a sua não participação na ação de conhecimento que originou o título executivo”.

São essas as razões do recurso, são essas as razões pelas quais pedimos o provimento do recurso e a reforma da decisão que requisitou a exceção de pre executividade, para que se reconheça a ilegitimidade passiva do Sr. Álvaro para figurar no polo passivo desses autos, e ficando ressalvado aí, assim que formalizado o registro da transferência de propriedade, o condomínio possa demandar ao Sr. Álvaro outra ação, que não essa que está em tramitação, na qual ele não participou do processo de conhecimento.

Agradeço a atenção de todos, boa-tarde.

*

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Relator.

VOTO VENCEDOR

Nos termos do relatório, trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por ÁLVARO DIAS DA CUNHA SOBRINHO em face da R. Decisão, proferida no cumprimento de sentença ajuizado pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SÃO MARCOS, que rejeitou a exceção de pré-executividade para reconhecer a sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Em suas razões – id. 799176 - sustenta o agravante, em breve síntese, que não figurou no polo passivo da ação de conhecimento em que restou reconhecida a obrigação pelos débitos condominiais.

Sob tal enfoque, afirma que, inobstante a natureza propter rem, não pode responder pelos débitos condominiais nos mesmos autos originários, mediante simples redirecionamento da execução, sob pena de violar aos princípios do contraditório e ampla defesa, além da coisa julgada.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para cassar a decisão que rejeitou a objecção de pré-executividade, e, por conseguinte, seja declarada a impossibilidade de prosseguimento do cumprimento de sentença em face do agravante.

Através da decisão id. 853959 o pedido liminar foi indeferido.

Contrarrazões ofertadas pelo Condomínio do Edifício São Marcos – id. 856949 – pugnando pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, passo a enfrentar as razões apresentadas.

Na origem, o Condomínio do Edifício São Marcos ajuizou cumprimento de sentença em face do Agravante objetivando receber os débitos condominiais, já reconhecidos em sentença.

E, assim como destacado no momento da análise liminar, entendo que o Agravante é parte legítima para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, embora não tenha participado do processo de conhecimento, sendo este o recente posicionamento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Sob tal enfoque, entendeu o Tribunal da Cidadania que a obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem, razão pela qual deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário.

Entende-se que a obrigação ora em discussão é dotada de ambulatoriedade, conforme disposto no art. 1.345 do CC, in verbis: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

Desse modo, nos termos da legislação que rege a matéria, a transmissão da obrigação ocorre automaticamente, isto é, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o adquirente não queira assumi-la.

Sua finalidade é fazer prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo que o condomínio receba, a despeito da transferência de titularidade do direito real sobre o imóvel, as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum, impondo ao adquirente, para tanto, a responsabilidade, inclusive pelas cotas condominiais vencidas em período anterior à aquisição.

E, no caso da alegada violação à Coisa Julgada, Contraditório e Ampla Defesa, o STJ firmou a tese de que, se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, prevalece o entendimento de que o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da fase de conhecimento.

Especificamente sobre o instituto da coisa julgada, é possível que seus efeitos afetem terceiros que não participaram de sua formação, como ocorre, exatamente, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso, havendo previsão expressa no novo Código de Processo Civil, em seu art. 109, § 3º: “estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”.

Como se vê, trata-se de previsão legal que faz irradiar a terceiros os efeitos da coisa julgada, em virtude da modificação da situação jurídica da coisa ou bem litigioso, não havendo necessidade de o Condomínio Agravado ajuizar nova demanda em face do Agravante.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568/STJ.

1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento.

3. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020).

Por todo o exposto, CONHEÇO do recurso e
LHE NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

EMENTA

EMENTA: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA.

1. O Agravante é parte legítima para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, embora não tenha participado do processo de conhecimento, sendo este o recente posicionamento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

2. Entendeu o Tribunal da Cidadania que a obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem, razão pela qual deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. A obrigação ora em discussão é dotada de ambulatoriedade, conforme disposto no art. 1.345 do CC, in verbis: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

3. No caso da alegada violação à Coisa Julgada, Contraditório e Ampla Defesa, o STJ firmou a tese de que, se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, prevalece o entendimento de que o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da fase de conhecimento.

4. É possível que os efeitos da coisa julgada afetem terceiros que não participaram de sua formação, como ocorre, exatamente, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso, havendo previsão expressa no novo Código de Processo Civil, em seu art. 109, § 3º: “estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”.

5. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.