Tribunal: TJES
Processo: 5002096-06.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Caução; Liminar
Data de julgamento: 2021-03-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N
.º
500
2096-06
.2020.8.08.0000

AGRAVANTE:
TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA.

AGRAVADO:
MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS

e
TEREZINHA MORO DEVENS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
COMPRA E VENDA E LOTEAMENTO PARA VENDA. INADIMPLEMENTO.
INDISPONIBILIDADE DO BEM E REINTEGRAÇÃO DE POSSE
.
RECURSO CONHECIDO E
DESP
ROVIDO.

1. Compra e venda realizada e que se encontra desequilibrada por inadimplemento do adquirente, oferecendo risco iminente e possivelmente irreversível a terceiros de boa-fé que adquirem os lotes originados de desmembramento da área.

2.
A medida de abstenção de venda e transferência de propriedade da área, indisponibilidade do bem e reintegração de posse aos vendedores se justifica tendo em vista o inadimplemento de vultosa quantia do contrato que já perdura há aproximados três anos
.

3
.
A caução oferecida representa ao credor postergação do inadimplemento, além de risco a terceiros adquirentes, não sendo medida benéfica, nesse momento inicial, em vista do processamento para que sejam gravados ônus no imóvel oferecido em garantia
.

4.
A

observância aos princípios d
a
força vinculante dos contratos e
da boa-fé objetiva
devem permear a questão posta, considerando ainda os termos do contrato que preveem, como consequência do inadimplemento,
o retorno da transferência da propriedade aos vendedores
.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores
da Quarta Câmara Cível
,

à
unanimidade
de votos
,

conhecer
e
desprover

o
recurso
, nos termos do voto do Relator.

Vitória-ES,

PRESIDENTE RELATO
R

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002096-06.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA.
AGRAVADO: MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS e outros
RELATOR(A
):ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 020 - Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER - Vogal / 021 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
.º
500
2096-06
.2020.8.08.0000

AGRAVANTE:
TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA.

AGRAVADO:
MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS

e
TEREZINHA MORO DEVENS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATÓRIO

T
rata-se de agravo de instrumento interposto por
TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA
,
eis que irresignado com a decisão proferida pelo
juízo primevo
,
que deferiu o pedido formulado por
MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS

e
TEREZINHA MORO DEVENS,
consistente em abstenção de promover venda do imóvel ou transferência da área objeto de contrato entre as partes, indisponibilidade de sua matrícula e reintegração de posse aos vendedores por inadimplemento da compra e venda inicial.

A
rgumenta o agravante, em suma, que não existe ônus real gravado no imóvel atualmente; que já realizou obras e benfeitorias úteis na área; que possui insumos perecíveis e maquinário expostos aos agentes da natureza no imóvel, fatores que permitem a modificação da decisão primeva e não oferecem risco aos agravados.

Recurso recebido no efeito devolutivo e
contrarrazões pelo improvimento do recurso.

É o Relatório. Oportunamente, inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 30 de setembro de 2020.

Desembargador Relator Robson Luiz Albanez

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O EMINENTE DESEMBARGADOR RELATOR PARA CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO E, NO MÉRITO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
.º
500
2096-06
.2020.8.08.0000

AGRAVANTE:
TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA.

AGRAVADO:
MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS

e
TEREZINHA MORO DEVENS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

T
rata-se de agravo de instrumento interposto por
TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA
,
eis que irresignado com a decisão proferida pelo
juízo primevo
,
que deferiu o pedido formulado por
MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS

e
TEREZINHA MORO DEVENS
.

A demanda cuida de contrato de compra e venda de imóvel,
em seguida
objeto de loteamento
para comercialização
. O cumprimento da pactuação se daria pelo pagamento de
duas
prestações, todavia,
com o descumprimento da
segunda, os demandantes (vendedores) formularam pedido de tutela cautelar antecedente para impedir a venda, a transferência,
indisponibilidade de sua matrícula
e ainda
para requerer a
reintegração de posse dos lotes oriundos do contrato inadimplido.
Destaco
, em parte:

[...] I) DEFIRO o pedido de tutela de urgência para DETERMINAR
que o requerido se abstenha de promover a venda ou a transferência da área
ou de qualquer dos lotes constantes do loteamento “Recanto dos Lagos”, na matrícula do imóvel nº 20742 e respectivos desmembramentos, sob pena de multa a ser arbitrada.

INTIME-SE a parte autora, por meio de seu subscritor, para no prazo de 02 (dois dias), informar o contato eletrônico do requerido, de modo a viabilizar sua intimação/citação de modo eletrônico.

Com a informação prestada, intime-se para cumprimento das diligências determinadas. Em caso de impossibilidade de fornecimento de contato eletrônico do requerido, cumpra-se pessoalmente a presente intimação, via Carta.

II) Determino ainda a
indisponibilidade do bem
de matrícula nº 20742 e respectivos desmembramentos. Oficie-se ao Cartório de Registro Geral de Imóveis e ao Setor de Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal de Aracruz para que procedam a devida averbação de indisponibilidade.

III) OFICIE-SE, ainda, Setor de Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal de Aracruz para que não proceda a transferência administrativa de nenhum dos lotes do Loteamento “Recanto dos Lagos” de matrícula nº 20742 e respectivos desmembramentos. Ante a urgência que o caso requer, cumpra-se, de maneira excepcional, pelo Oficial de Justiça Plantonista.

IV) DEFIRO, ainda,
a reintegração de posse do imóvel para os autores
exercerem a proteção possessória no terreno. [...] (sem grifo no original)

Argumenta o agravante, em suma, formulando ao final pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso que, não existe ônus real gravado no imóvel atualmente; que já realizou obras e benfeitorias úteis na área, pois exerce posse há três anos, tais como, ligação de sistema de fornecimento de água e escoamento de esgoto sanitário, além de pavimentação; que possui insumos perecíveis e maquinário expostos aos agentes da natureza no imóvel, fatores que permitem a modificação da decisão primeva e não oferecem risco aos agravados.

Explica ainda que o cumprimento tardio da obrigação não a torna inútil, tendo em vista tratar-se de simples mora; que a reintegração de posse foi requerida sem qualquer justificativa pelos demandantes e que o juízo, por sua vez, ao deferi-la, não a fundamentou adequadamente, bem como, que deveria ter adotado o rito estabelecido no artigo 307.

Para além disso, oferece caução da dívida por meio de ônus em imóvel de sua propriedade e que possui valor de R$ 1.599.065,00 (um milhão quinhentos e noventa e nove mil reais e sessenta e cinco centavos).

A decisão fora recebida no efeito devolutivo e apresentadas as contrarrazões pelos agravados, passo ao mérito recursal enfatizando o que já fora delimitado quando do recebimento do recurso.

Há que se atentar para o fato de que a compra e venda realizada entre as partes encontra-se desequilibrada por inadimplemento do adquirente, o que oferece risco iminente e possivelmente irreversível a terceiros de boa-fé. Explico.

C
onforme narrado na demanda, o acordo
de compra e venda
previa duas parcelas para adimplemento do contrato: uma de seiscentos mil reais e
a segunda
de um milhão e quatrocentos mil reais, após dez meses do pagamento da primeira, essa objeto do inadimplemento
,
diga-se,
já contados
três anos da pactuação.

Devo ponderar que
o valor ainda devido
R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais),
representa vultosa quantia a se considerar temerário a continuidade da venda dos loteamentos realizados na área
a terceiros de boa-fé,
destaque-se,
por possuidor que encontra-se em inadimplência
há aproximados três anos
.

A
observância aos
princípios que regem as relações contratuais,
nesse momento, representa
proteção legal e jurisdicional direcionada para o credor
e
terceiros adquirentes dos lotes postos à disposição para venda,
a saber,
que se consubstanciam em arcabouços principiológicos tais como probidade, boa-fé e equilíbrio econômico
.

Corolário a isso, n
ão se pode
permitir que permaneçam
os agravantes
na posse do imóvel, realizando modificações estruturais e

dele auferindo proveito econômico, contudo
sem oferecer ao
credor
a contrapartida que lhe é devida
.

Para além disso, embora possa haver readequação promovida pelas partes vejo aqui como fator preponderante, para a manutenção das medidas estabelecidas pelo juízo primevo, a intervenção na esfera jurídica de terceiros alheios à relação estabelecida inicialmente.

Dito isso, volto-me agora para a questão da
caução oferecida,
pelo agravante,
por meio de ônus em imóvel de sua propriedade e que possui valor de R$ 1.599.065,00 (um milhão quinhentos e noventa e nove mil reais e sessenta e cinco centavos).

No meu sentir, tal garantia se mostra
desarrazoada em vista do inadimplemento
que já perdura três anos
, senão dizer
postergatório
,
na medida em que
a cognição sumária a que se submete o presente recurso impede a verificação dos fatores impeditivos de que sejam gravados os ônus referentes e suficientes no imóvel oferecido e, ademais, a obrigação fora estabelecida em espécie e ainda representa mais da metade do valor do contrato.

Nesse ponto, repiso a
observância aos princípios d
a
força vinculante dos contratos
e
da boa-fé objetiva,
que devem permear a questão posta, considerando ainda os termos do contrato que preveem, como consequência do inadimplemento,
a “
devolução da propriedade da área remanescente em favor dos vendedores, mediante averbação do respectivo Registro Imobiliário
”
.

Como último questionamento
,

em relação às benfeitorias realizadas no imóvel,
não há
que se falar em
perigo de irreversibilidade,
pois os valores referentes podem ser comprovados e devidamente indenizados
.
Mutatis mutandis
:

[...] 10.
Se o dever de indenizar resulta da posse exercida de boa-fé, nos termos do art. 516 do Código Civil de 1916, resume-se a prova do dano à demonstração da existência de benfeitoriais indenizáveis erigidas no imóvel objeto de desocupação.
[...] (REsp 1658754/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018).

[...] 6.
Inclui-se entre as benfeitorias indenizáveis as úteis e necessárias (art. 516 do CC/16), porquanto sua realização ocorreu na vigência do contrato de promessa de compra e venda, quando o devedor possuía o imóvel de boa-fé.
[...] (REsp 1508590/TO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2016, DJe 27/06/2016).

Portanto
, p
enso que a melhor solução é a
tomada pelo juízo singular
,
e portanto,
conheço e desprovejo o recurso interposto
, mantendo a decisão combatida.

É como Voto.

Desembargador Relator
Robson Luiz Albanez

VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER (Vogal)
Acompanhar
021 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
.º
500
2096-06
.2020.8.08.0000

AGRAVANTE:
TERRAS DO CABOCLO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA.

AGRAVADO:
MARIO ANTONIO LOUREIRO DEVENS

e
TEREZINHA MORO DEVENS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
COMPRA E VENDA E LOTEAMENTO PARA VENDA. INADIMPLEMENTO.
INDISPONIBILIDADE DO BEM E REINTEGRAÇÃO DE POSSE
.
RECURSO CONHECIDO E
DESP
ROVIDO.

1. Compra e venda realizada e que se encontra desequilibrada por inadimplemento do adquirente, oferecendo risco iminente e possivelmente irreversível a terceiros de boa-fé que adquirem os lotes originados de desmembramento da área.

2.
A medida de abstenção de venda e transferência de propriedade da área, indisponibilidade do bem e reintegração de posse aos vendedores se justifica tendo em vista o inadimplemento de vultosa quantia do contrato que já perdura há aproximados três anos
.

3
.
A caução oferecida representa ao credor postergação do inadimplemento, além de risco a terceiros adquirentes, não sendo medida benéfica, nesse momento inicial, em vista do processamento para que sejam gravados ônus no imóvel oferecido em garantia
.

4.
A

observância aos princípios d
a
força vinculante dos contratos e
da boa-fé objetiva
devem permear a questão posta, considerando ainda os termos do contrato que preveem, como consequência do inadimplemento,
o retorno da transferência da propriedade aos vendedores
.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores
da Quarta Câmara Cível
,

à
unanimidade
de votos
,

conhecer
e
desprover

o
recurso
, nos termos do voto do Relator.

Vitória-ES,

PRESIDENTE RELATO
R

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.