Tribunal: TJES
Processo: 5000633-92.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2021-09-17

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA
: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM QUE O NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DA LIDE FORA FIRMADO NO ÂMBITO DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – SFI. INEXISTÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE CONTRATO DE SEGURO. NÃO REALIZAÇÃO DO DEPÓSITO DO VALOR INCONTROVERSO DO DÉBITO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA MORA. MANUTENÇÃO DA MEDIDA LIMINAR REINTEGRATÓRIA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
A teor do artigo 1º, da Lei Federal nº 9.514/1997, “
o
Sistema de Financiamento Imobiliário
–
SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos
”. Ademais, estabelece no seu artigo 2º, que “
poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades
”.

II.
No caso em apreço, constata-se que as partes firmaram “
Instrumento de Escritura Pública de Compra e Venda, de Abertura de Crédito e Outros Pactos
”, em que os Recorrentes, ao adquirirem o imóvel objeto da lide, confessaram a dívida advinda de tal aquisição, comprometeram a pagá-la na forma convencionada e, ainda, ofertaram o imóvel comprado como garantia em alienação fiduciária ao aludido negócio jurídico (id. 999306).

III.
Na hipótese dos autos, não há nenhum indicativo de que a aludida relação contratual restou pactuada no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, pois, além não constar no referido pacto que a dívida confessada seria paga com financiamento advindo do aludido sistema, com a estipulação de condições compatíveis ao fundo que eventualmente seria vinculado, nota-se também que os Recorrentes nem sequer demonstraram que a Recorrida, enquanto Sociedade Empresarial Limitada, ostentaria a condição de Agente Financeiro autorizada a operar no mencionado sistema, eis que não se enquadra, ao menos a princípio, dentre as instituições listadas no citado preceito legal.

IV.
À míngua de precisos elementos, infere-se que o negócio jurídico objeto da lide foi pactuado fora do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, no que o parcelamento da dívida se deu no contexto da pactuação de mútuo em virtude da compra e venda entabulada. Logo, não há se falar na obrigatoriedade da contratação de seguro, que se revela essencial apenas nos casos de financiamento firmado “
no âmbito do SFI
”, consoante previsão contida no artigo 5º, inciso IV, da Lei Federal nº 9.514/1997.

V.
A Lei Federal nº 9.514/1997, a despeito de dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e, ainda, de instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel, não vincula eventual obrigatoriedade de tal garantia apenas às operações regidas pelo referido sistema, tanto assim que, no § 1º, do seu artigo 22, preceitua que “
a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI
”.

VI.
A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça professa a orientação de que “
a
lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. (...) Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel
” (STJ - REsp 1542275/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 02/12/2015).

VII.
Na espécie, conquanto o negócio jurídico objeto da lide tenha feito referência aos artigos 22 e seguintes da Lei Federal nº 9.514/1997, certo é que assim o fez para fins exclusivos da instituição da alienação fiduciária do imóvel, a qual, como visto, não se atrela necessariamente às operações do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. Deste modo, conclui-se que a menção ao aludido Diploma Legal no negócio jurídico restou realizada única e tão somente em virtude da alienação fiduciária do imóvel, e não como indicativo de que a relação contratual se vincularia ao Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

VIII.
Ostenta inegável relevância a compreensão reiteradamente aplicada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça de que “
a simples propositura de ação revisional não é suficiente para descaracterizar a mora, a teor da Súmula 380/STJ. (...) O afastamento da mora reclama a presença concomitante dos seguintes requisitos: (i) ação proposta pelo devedor contestando a existência integral ou parcial do débito; (ii) efetiva demonstração da plausibilidade da pretensão (consonância com a jurisprudência do STF ou do STJ); e (iii) depósito ou prestação de caução idônea do valor referente à parcela incontroversa, para o caso de a contestação ser apenas de parte do débito. Precedentes
” (STJ - AgRg no AREsp 348.724/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 29/08/2017).

IX.
In casu
, por observância a
ratio decidendi
da delineada diretriz jurisprudencial em comento, constata-se que a simples irresignação dos Recorrentes, no que concerne à atualização da dívida, não se revela suficiente, por si só, a suspender os efeitos da mora, porquanto não realizado o depósito do valor incontroverso do débito.

X.
Recurso conhecido e desprovido.

ACORDA
a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado,
por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do Voto do eminente Desembargador Relator
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000633-92.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MOACIR COUTO DE ALMEIDA e outros
AGRAVADO: AREZZO - SPE 035 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RELATOR(A
):NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 022 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 029 - Gabinete Des. Convocado RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Segunda Câmara Cível

Agravo de Instrumento n° 5000633-92.2021.8.08.0000

Recorrente: Moacir Couto de Almeida e Danuza Batista do Rosário

Recorrida: Arezzo – SPE 035 Empreendimentos Imobiliários Ltda

Relator: Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho

RELATÓRIO

Moacir Couto de Almeida
e
Danuza Batista do Rosário

interpuseram
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em razão da
DECISÃO
(id. 998848), proferida pelo
Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha
, nos autos da
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
proposta por

Arezzo – SPE 035 Empreendimentos Imobiliários Ltda

em face dos Recorrentes, cujo
decisum
deferiu a tutela de urgência postulada pela Recorrida para determinar a reintegração de posse do imóvel objeto da lide.

Os Recorrentes postulam, preliminarmente, a concessão de Assistência Judiciária Gratuita, porquanto alegam que não possuem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do seu próprio sustento.

No Mérito, narram que “
em 15 de setembro do ano de 2014, celebraram com a Agravada, Contrato por Escritura Pública de Compra e Venda, De Abertura de Crédito e Outros referente a unidade autônoma designada como Apartamento 1006, do EDIFÍCIO “AREZZO”, situado na Avenida Saturnino Rangel Mauro, nº 1.722, na Praia de Itaparica, Município de Vila Velha/ES
”.

Alegam que “
trata-se de Contrato de Compra e Venda com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, instrumentalizado por Escritura pública, regido, principalmente, pela Lei 9.514/97 (que trata do sistema de financiamento de imóveis, com as alterações dadas pela lei 11.481/07), Lei 10.931/2004, e a luz dos referidos diploma legal e do Código de Defesa do Consumidor, foi realizada análise jurídica do Pacto
”.

Pontuam que “
em relação à quitação das parcelas mensais, por motivo alheios a sua vontade, já que no início do ano de 2016, o Primeiro Agravante, foi diagnosticado com Neoplasia maligna da próstata CID 10 – C61, tendo que afastar-se de suas atividades profissionais para tratamento, os Agravantes efetuaram o pagamento até a parcela (21/60) com vencimento em 28/06/2016. Em relação à quitação das parcelas anuais, os Agravantes, pelo mesmo motivo acima, não efetuaram o pagamento das parcelas vencidas em 28/01/2016 e as demais exigíveis até a presente data
”.

Destacam que “
o Primeiro Agravante MOACIR COUTO DE ALMEIDA, diante do quadro de Neoplasia, e ainda, portador de CARDIOPATIA GRAVE, no ano de 2016, se tornou INCAPAZ para o exercício de suas atividades laborais anteriormente desenvolvida e, por consequência, houve diminuição significativa da composição da renda familiar. Diante da INCAPACIDADE do Primeiro Requerente, este, sabendo que é praxe a inserção de Cláusula de Seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente em contrato de financiamento imóvel, buscou informações sobre a quitação do saldo devedor mediante utilização do seguro, quando, para sua surpresa, descobriu que não havia previsão de cláusula assecuratória no contrato redigido pela Requerida
”.

Defendem que “
houve uma falha na prestação de serviço por parte da Construtora em relação ao Contrato de Compra e Venda, já que não observou os ditames da Lei 9.514/97 que dispõe no seu artigo 5º, inciso IV, que deve ser observada a contratação de seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente, condição essencial nos contratos de financiamentos de imóveis. Em nenhum momento houve informações adequadas aos Agravantes ou até mesmo na execução do próprio contrato no que diz à contratação de apólice de seguro dos bens vinculados
”.

Enfatizam que “
a omissão da Construtora Agravada em não inserir Cláusula de Seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente no contrato de financiamento imóvel, viola preceito legal. O Requerido deve responder por sua omissão, por seu comportamento contraditório a Lei, cabendo a ele arcar com o valor do seguro, e, consequentemente dar quitação ao saldo devedor do contrato de financiamento de imóvel
”.

Afirmam também que “
na data de 15 de junho de 2020, os Agravantes receberam Notificação do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, solicitando o pagamento do saldo devedor da Unidade 1006, no valor de R$ 961.044,45 (novecentos e sessenta e um mil quarenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), no prazo de 15 (quinze dias) sob pena de consolidação da propriedade em favor da Requerida. Diante do valor “SURREAL”, os Agravantes buscaram ajuda de um Analista Financeiro, que, examinou as planilhas da Construtora Requerida cotejando com o contrato, que se constituiu em um exame qualitativo e quantitativo das variáveis financeiras do mesmo e, através de cálculos, foram desvendados algumas armadilhas financeiras do contrato e da Escritura Pública, dentre os pontos de irregularidades apontados na Auditoria Financeira
”.

Pleiteiam, neste contexto, a concessão de efeito suspensivo e, ao final, que se confira provimento ao recurso.

Despacho (id. 1007032), determinando a intimação dos Recorrentes “
para que, no prazo de 05 (cinco) dias (I) comprovem a condição de hipossuficientes, em atenção ao que consignado neste Despacho, sob pena de indeferimento do pleito de concessão de Assistência Judiciária Gratuita; e (II) apresentem a cópia da Certidão de Intimação da Decisão recorrida, ou da Certidão de juntada do Mandado de Citação e Intimação respectivo
”.

Petição dos Recorrentes (id. 1044465), informando o recolhimento do preparo recursal, consoante comprovante (ids. 1044469 e 1044470) e postulando a juntada de
“cópia do Mandado de Citação e Intimação da decisão que deferiu liminar para reintegrar o Agravado na posse do imóvel e complemento de Laudo Médico”
.

Petição da Recorrida (id. 1047391), em que presta esclarecimentos para análise do efeito suspensivo postulado pelos Recorrentes, no que pontua (
I
) que “
não se observa qualquer nulidade no instrumento contratual firmado entre as partes, já que a tese defendida pelos Agravantes acerca da ausência de cláusula de seguro, com respaldo no artigo 5º, IV da Lei nº 9.514/97, conforme expressamente estabelecido no referido dispositivo legal, somente é considerada condição essencial nas pactuações celebradas, exclusivamente, no âmbito do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário, do qual fazem parte as instituições financeiras elencadas no artigo 2º da mesma Lei. Evidente, portanto, que a referida regra não se aplica à Agravada, uma Construtora
”; e (
II
) “
quanto à alegação acerca da incorreção do cálculo elaborado para fins de atualização da dívida, não há qualquer mínimo indício de irregularidade nos cálculos, tendo a Agravada observado estritamente os termos acordados entre as partes. Mas, ainda que fosse possível sustentar a existência de alguma irregularidade, é forçoso que se reconheça caber à parte devedora, por força da lei, especificamente da previsão do artigo 344 do Código Civil, proceder com a consignação do valor que entende justo (incontroverso), para, assim, purgar sua mora, impedindo a concretização dos efeitos dela decorrentes – o que, por óbvio, não foi feito, já que se encontram os Agravantes, DESDE JUNHO/2016, SEM EFETUAR QUALQUER PAGAMENTO, conforme confissão no Agravo
”.

Decisão (id. 1057056), indeferindo o pedido de efeito suspensivo.

Contraminuta (id. 1103499).

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta para julgamento
.

Vitória-ES, 24 de agosto de 2021.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR
RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o entendimento do eminente Desembargador Relator.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
Moacir Couto de Almeida
e
Danuza Batista do Rosário

interpuseram
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em razão da
DECISÃO
(id. 998848), proferida pelo
Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha
, nos autos da
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
proposta por

Arezzo – SPE 035 Empreendimentos Imobiliários Ltda

em face dos Recorrentes, cujo
decisum
deferiu a tutela de urgência postulada pela Recorrida para determinar a reintegração de posse do imóvel objeto da lide.

Os Recorrentes postulam, preliminarmente, a concessão de Assistência Judiciária Gratuita, porquanto alegam que não possuem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do seu próprio sustento.

No Mérito, narram que “
em 15 de setembro do ano de 2014, celebraram com a Agravada, Contrato por Escritura Pública de Compra e Venda, De Abertura de Crédito e Outros referente a unidade autônoma designada como Apartamento 1006, do EDIFÍCIO “AREZZO”, situado na Avenida Saturnino Rangel Mauro, nº 1.722, na Praia de Itaparica, Município de Vila Velha/ES
”.

Alegam que “
trata-se de Contrato de Compra e Venda com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, instrumentalizado por Escritura pública, regido, principalmente, pela Lei 9.514/97 (que trata do sistema de financiamento de imóveis, com as alterações dadas pela lei 11.481/07), Lei 10.931/2004, e a luz dos referidos diploma legal e do Código de Defesa do Consumidor, foi realizada análise jurídica do Pacto
”.

Pontuam que “
em relação à quitação das parcelas mensais, por motivo alheios a sua vontade, já que no início do ano de 2016, o Primeiro Agravante, foi diagnosticado com Neoplasia maligna da próstata CID 10 – C61, tendo que afastar-se de suas atividades profissionais para tratamento, os Agravantes efetuaram o pagamento até a parcela (21/60) com vencimento em 28/06/2016. Em relação à quitação das parcelas anuais, os Agravantes, pelo mesmo motivo acima, não efetuaram o pagamento das parcelas vencidas em 28/01/2016 e as demais exigíveis até a presente data
”.

Destacam que “
o Primeiro Agravante MOACIR COUTO DE ALMEIDA, diante do quadro de Neoplasia, e ainda, portador de CARDIOPATIA GRAVE, no ano de 2016, se tornou INCAPAZ para o exercício de suas atividades laborais anteriormente desenvolvida e, por consequência, houve diminuição significativa da composição da renda familiar. Diante da INCAPACIDADE do Primeiro Requerente, este, sabendo que é praxe a inserção de Cláusula de Seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente em contrato de financiamento imóvel, buscou informações sobre a quitação do saldo devedor mediante utilização do seguro, quando, para sua surpresa, descobriu que não havia previsão de cláusula assecuratória no contrato redigido pela Requerida
”.

Defendem que “
houve uma falha na prestação de serviço por parte da Construtora em relação ao Contrato de Compra e Venda, já que não observou os ditames da Lei 9.514/97 que dispõe no seu artigo 5º, inciso IV, que deve ser observada a contratação de seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente, condição essencial nos contratos de financiamentos de imóveis. Em nenhum momento houve informações adequadas aos Agravantes ou até mesmo na execução do próprio contrato no que diz à contratação de apólice de seguro dos bens vinculados
”.

Enfatizam que “
a omissão da Construtora Agravada em não inserir Cláusula de Seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente no contrato de financiamento imóvel, viola preceito legal. O Requerido deve responder por sua omissão, por seu comportamento contraditório a Lei, cabendo a ele arcar com o valor do seguro, e, consequentemente dar quitação ao saldo devedor do contrato de financiamento de imóvel
”.

Afirmam também que “
na data de 15 de junho de 2020, os Agravantes receberam Notificação do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, solicitando o pagamento do saldo devedor da Unidade 1006, no valor de R$ 961.044,45 (novecentos e sessenta e um mil quarenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), no prazo de 15 (quinze dias) sob pena de consolidação da propriedade em favor da Requerida. Diante do valor “SURREAL”, os Agravantes buscaram ajuda de um Analista Financeiro, que, examinou as planilhas da Construtora Requerida cotejando com o contrato, que se constituiu em um exame qualitativo e quantitativo das variáveis financeiras do mesmo e, através de cálculos, foram desvendados algumas armadilhas financeiras do contrato e da Escritura Pública, dentre os pontos de irregularidades apontados na Auditoria Financeira
”.

Pleiteiam, neste contexto, a concessão de efeito suspensivo e, ao final, que se confira provimento ao recurso.

Por ocasião do indeferimento do efeito suspensivo por esta Relatoria (Decisão id. 975705), restaram explicitados os seguintes fundamentos,
in verbis:

“
É o relatório, no essencial.
DECIDO.

Com efeito, não se pode olvidar que a concessão de efeito suspensivo,
por se traduzir em típica tutela de urgência na via recursal, somente se justifica nas situações em que demonstradas a plausibilidade jurídica das alegações que dão suporte à pretensão recursal, e, ainda, a objetiva e concreta possibilidade de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, de modo que sem a presença desses requisitos cumulativos não se afigura possível o deferimento da medida liminar postulada pela parte Recorrente (
ex vi
artigos 294, 300, 932, inciso II, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil).

Ao que se extrai das peças que compõem este instrumento, o Recorrido propôs AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE em face dos Recorrentes, pois, diante da ausência de purgação da mora dívida alusiva ao negócio jurídico de “
compra e venda, de abertura de crédito e outros pactos
”, procedeu a consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide, eis que o referido bem fora garantido em alienação fiduciária, nos moldes dos artigos 22 e seguintes, da Lei Federal nº 9.514/1997.

À luz do conjunto fático-probatório carreado ao feito de origem, o Magistrado de Primeiro Grau concedeu a tutela de urgência, por meio da Decisão recorrida, para determinar a reintegração de posse do imóvel, com alicerce nos seguintes fundamentos,
in litteris:

“A presente ação de reintegração é embasada no contrato firmado entre as partes regido pela Lei 9.514/97, cujo imóvel alienado fiduciariamente como garantia no caso de inadimplemento do devedor, é o objeto desta ação face a arguição de inadimplemento.

Como é cediço, nos termos da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel", podendo ser realizada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (...) (art. 22).

Ainda segundo referido diploma legal, a constituição da propriedade fiduciária enseja o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Havendo o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, a propriedade fiduciária do imóvel; por outro lado, vencido e não pago o débito, no todo ou em parte, e constituído em mora o devedor, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do credor (artigos 23, 25 e 26).

A consolidação da propriedade do bem no nome do fiduciário, por sua vez, confere-lhe o direito à reintegração na posse do imóvel, que pode ser deferida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, nos termos abaixo transcritos:

Art. 30.
É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Art. 26
. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

(...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Em consulta aos autos, verifico, em cognição sumária, que restaram cumpridos os requisitos para concessão da medida liminar, uma vez que o requerente demonstra que ocorreu a constituição em mora dos devedores, ora requeridos, bem como a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, conforme se verifica da averbação na matrícula do imóvel.

Ante o exposto,
DEFIRO a liminar, para reintegrar o requerente na posse do seguinte bem: apartamento nº 1006 do Ed. Arezzo, localizado na Av. Saturnino Rangel Mauro, nº 1722, Praia de Itaparica, Vila Velha/ES,
para desocupação em sessenta dias, na forma do art. 30 da Lei 9.514/97
”

Contextualizados os contornos da controvérsia, constata-se que a controvérsia cinge-se substancialmente em saber se era obrigatória, ou não, a contratação de seguro vinculado à compra e venda do imóvel objeto da demanda.

Neste passo, tem-se por imprescindível examinar se a regra inserta no artigo 5º, inciso IV, da Lei Federal nº 9.514/1997, que exige a contratação de seguro nas operações de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, se aplica, ou não, ao negócio jurídico tratado na hipótese.

Antes, porém, torna-se inevitável analisar se a relação contratual regida entre partes submete-se, ou não, aos ditames e ao regramento específico do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

Deveras, constitui de notória sabença que a Lei Federal nº 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

A teor do
artigo 1º
, do referenciado Diploma Legal, “
o
Sistema de Financiamento Imobiliário
–
SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos
”. Ademais, estabelece no seu artigo 2º, que “
poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades
”.

No caso em apreço, constata-se que as partes firmaram “
Instrumento de Escritura Pública de Compra e Venda, de Abertura de Crédito e Outros Pactos
”, em que os Recorrentes, ao adquirirem o imóvel objeto da lide, confessaram a dívida advinda de tal aquisição, comprometeram a pagá-la na forma convencionada e, ainda, ofertaram o imóvel comprado como garantia em alienação fiduciária ao aludido negócio jurídico (id. 999306).

Na hipótese dos autos,
não há nenhum indicativo de que a aludida relação contratual restou pactuada no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI
, pois, além não constar no referido pacto que a dívida confessada seria paga com financiamento advindo do aludido sistema, com a estipulação de condições compatíveis ao fundo que eventualmente seria vinculado, nota-se também que os Recorrentes nem sequer demonstraram que a Recorrida, enquanto Sociedade Empresarial Limitada, ostentaria a condição de Agente Financeiro autorizada a operar no mencionado sistema, eis que não se enquadra, ao menos a princípio, dentre as instituições listadas no citado preceito legal.

À míngua de precisos elementos, a exemplo dos apontados nesta oportunidade,
infere-se que o negócio jurídico objeto da lide foi pactuado fora do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, no que o parcelamento da dívida se deu no contexto da pactuação de mútuo em virtude da compra e venda entabulada. Logo, não há se falar na obrigatoriedade da contratação de seguro, que se revela essencial apenas nos casos de financiamento firmado “
no âmbito do SFI
”, consoante previsão contida no artigo 5º, inciso IV, da Lei Federal nº 9.514/1997
,
in verbis:

“
Art. 5º
As operações de financiamento imobiliário em geral,
no âmbito do SFI
, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes
condições essenciais
:

IV
-
contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente
”.

Ademais, revela-se pertinente assentar que
a Lei Federal nº 9.514/1997, a despeito de dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e, ainda, de instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel, não vincula eventual obrigatoriedade de tal garantia apenas às operações regidas pelo referido sistema, tanto assim que, no § 1º, do seu artigo 22, preceitua que “
a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI
”.

Nesta linha de compreensão, a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
professa a orientação de que “
a
lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. (...) Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel
” (STJ - REsp 1542275/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 02/12/2015).

Na espécie,
conquanto o negócio jurídico objeto da lide tenha feito referência aos artigos 22 e seguintes da Lei Federal nº 9.514/1997, certo é que assim o fez para fins exclusivos da instituição da alienação fiduciária do imóvel, a qual, como visto, não se atrela necessariamente às operações do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI
. Deste modo, conclui-se que a menção ao aludido Diploma Legal no negócio jurídico restou realizada única e tão somente em virtude da alienação fiduciária do imóvel, e não como indicativo de que a relação contratual se vincularia ao Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

Frente ao delineado contexto, infere-se que não há elementos para reconhecer que o negócio jurídico objeto da lide foi realmente firmado no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, não subsistindo, portanto, a tese dos Recorrentes de obrigatoriedade do seguro.

Por fim, ostenta inegável relevância a compreensão reiteradamente aplicada pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
de que “
a simples propositura de ação revisional não é suficiente para descaracterizar a mora, a teor da Súmula 380/STJ. (...) O afastamento da mora reclama a presença concomitante dos seguintes requisitos: (i) ação proposta pelo devedor contestando a existência integral ou parcial do débito; (ii) efetiva demonstração da plausibilidade da pretensão (consonância com a jurisprudência do STF ou do STJ); e (iii) depósito ou prestação de caução idônea do valor referente à parcela incontroversa, para o caso de a contestação ser apenas de parte do débito. Precedentes
” (STJ - AgRg no AREsp 348.724/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 29/08/2017).

In casu
, por observância a
ratio decidendi
da delineada diretriz jurisprudencial em comento, constata-se que a simples irresignação dos Recorrentes, no que concerne à atualização da dívida, não se revela suficiente, por si só, a suspender os efeitos da mora, porquanto não realizado o depósito do valor incontroverso do débito.

Em sendo assim, à míngua de qualquer alegação ou demonstração de eventual fato concreto que infirme o entendimento externado pela Magistrada de Primeiro Grau, inexiste eventual motivo plausível a sobrestar a eficácia da Decisão recorrida.

Isto posto, sem prejuízo da oportuna análise das alegações que alicerçam o presente recurso,
INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo
,

nos termos da fundamentação retroaduzida.

Intimem-se
os Recorrentes para ciência da presente Decisão.

Despicienda a intimação da Recorrida
, para fins de Contraminuta recursal, eis que configurada a sua ciência inequívoca deste recurso por meio da Petição (id. 1047391), de modo que a apresentação da aludida peça defensiva deverá operar-se independentemente de intimação no prazo legal.

Certifique-se, então, a apresentação de Contraminuta
.

Após,
retornem os autos à conclusão
.

Vitória-ES, 08 de março de 2021.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR Relator
”

Diante das explicitadas considerações, as quais se agregam à fundamentação deste pronunciamento, reafirma-se, nesta oportunidade, a compreensão de que as peças colacionadas a este Instrumento não autorizam a reforma da Decisão atacada.

Na hipótese dos autos, diversas razões evidenciam a impossibilidade de acolhimento da pretensão recursal:
a uma
, porque o negócio jurídico de compra e venda pactuado entre as partes não restou efetivado no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, de modo que o parcelamento da dívida se deu no contexto de simples mútuo, daí inexistir eventual obrigatoriedade de contratação de seguro;
a duas
, pois, ainda que o imóvel tenha sido ofertado em garantia de alienação fiduciária, tal modalidade não se atrela necessariamente às operações do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI; e
a três
, pelo fato de não ter sido realizado o depósito do valor incontroverso do débito, não havendo se falar na possibilidade de suspensão da medida liminar reintegratória.

Isto posto, CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO e NEGO-LHE PROVIMENTO,

nos termos da fundamentação supracitada
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR
RELATOR

VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. Convocado RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA
: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM QUE O NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DA LIDE FORA FIRMADO NO ÂMBITO DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – SFI. INEXISTÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE CONTRATO DE SEGURO. NÃO REALIZAÇÃO DO DEPÓSITO DO VALOR INCONTROVERSO DO DÉBITO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA MORA. MANUTENÇÃO DA MEDIDA LIMINAR REINTEGRATÓRIA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
A teor do artigo 1º, da Lei Federal nº 9.514/1997, “
o
Sistema de Financiamento Imobiliário
–
SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos
”. Ademais, estabelece no seu artigo 2º, que “
poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades
”.

II.
No caso em apreço, constata-se que as partes firmaram “
Instrumento de Escritura Pública de Compra e Venda, de Abertura de Crédito e Outros Pactos
”, em que os Recorrentes, ao adquirirem o imóvel objeto da lide, confessaram a dívida advinda de tal aquisição, comprometeram a pagá-la na forma convencionada e, ainda, ofertaram o imóvel comprado como garantia em alienação fiduciária ao aludido negócio jurídico (id. 999306).

III.
Na hipótese dos autos, não há nenhum indicativo de que a aludida relação contratual restou pactuada no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, pois, além não constar no referido pacto que a dívida confessada seria paga com financiamento advindo do aludido sistema, com a estipulação de condições compatíveis ao fundo que eventualmente seria vinculado, nota-se também que os Recorrentes nem sequer demonstraram que a Recorrida, enquanto Sociedade Empresarial Limitada, ostentaria a condição de Agente Financeiro autorizada a operar no mencionado sistema, eis que não se enquadra, ao menos a princípio, dentre as instituições listadas no citado preceito legal.

IV.
À míngua de precisos elementos, infere-se que o negócio jurídico objeto da lide foi pactuado fora do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, no que o parcelamento da dívida se deu no contexto da pactuação de mútuo em virtude da compra e venda entabulada. Logo, não há se falar na obrigatoriedade da contratação de seguro, que se revela essencial apenas nos casos de financiamento firmado “
no âmbito do SFI
”, consoante previsão contida no artigo 5º, inciso IV, da Lei Federal nº 9.514/1997.

V.
A Lei Federal nº 9.514/1997, a despeito de dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e, ainda, de instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel, não vincula eventual obrigatoriedade de tal garantia apenas às operações regidas pelo referido sistema, tanto assim que, no § 1º, do seu artigo 22, preceitua que “
a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI
”.

VI.
A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça professa a orientação de que “
a
lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. (...) Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel
” (STJ - REsp 1542275/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 02/12/2015).

VII.
Na espécie, conquanto o negócio jurídico objeto da lide tenha feito referência aos artigos 22 e seguintes da Lei Federal nº 9.514/1997, certo é que assim o fez para fins exclusivos da instituição da alienação fiduciária do imóvel, a qual, como visto, não se atrela necessariamente às operações do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. Deste modo, conclui-se que a menção ao aludido Diploma Legal no negócio jurídico restou realizada única e tão somente em virtude da alienação fiduciária do imóvel, e não como indicativo de que a relação contratual se vincularia ao Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

VIII.
Ostenta inegável relevância a compreensão reiteradamente aplicada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça de que “
a simples propositura de ação revisional não é suficiente para descaracterizar a mora, a teor da Súmula 380/STJ. (...) O afastamento da mora reclama a presença concomitante dos seguintes requisitos: (i) ação proposta pelo devedor contestando a existência integral ou parcial do débito; (ii) efetiva demonstração da plausibilidade da pretensão (consonância com a jurisprudência do STF ou do STJ); e (iii) depósito ou prestação de caução idônea do valor referente à parcela incontroversa, para o caso de a contestação ser apenas de parte do débito. Precedentes
” (STJ - AgRg no AREsp 348.724/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 29/08/2017).

IX.
In casu
, por observância a
ratio decidendi
da delineada diretriz jurisprudencial em comento, constata-se que a simples irresignação dos Recorrentes, no que concerne à atualização da dívida, não se revela suficiente, por si só, a suspender os efeitos da mora, porquanto não realizado o depósito do valor incontroverso do débito.

X.
Recurso conhecido e desprovido.

ACORDA
a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado,
por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do Voto do eminente Desembargador Relator
.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.