Tribunal: TJES
Processo: 5000500-84.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2020-08-20

Ementa:
ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000500-84.2020.8.08.0033

AGRAVANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. E MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

AGRAVADAS: JORDANA MACHIORI CHAGA E JULIANA MARCHIORI CHAGA

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA, LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM ESTADUAL REJEITADA.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS DE TOLERÂNCIA E JUROS DE OBRA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
RESP Nº 1.729.593/SP.
MORA DA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

1. As agravadas não pretendem a anulação da cláusula que estipula os juros de obra, o que atrairia a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a incompetência da Justiça Comum Estadual para apreciar e julgar a demanda.

2. A causa de pedir e pedido deduzidos são no sentido de que as agravantes se abstenham da cobrança, assim como restituam os valores por elas despendidos, em razão do atraso na conclusão do imóvel, motivo porque as agravantes têm legitimidade para a causa. Preliminar rejeitada.

3. O STJ, no REsp nº 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda, assim como que é lícita a cobrança de juros de obra antes da entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4. As partes celebraram o
“Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, com Financiamento Imobiliário, Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Sujeito à Verificação de Cláusula Suspensiva”
e o
“Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuos para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS”
e c
onforme as Cláusulas 5ª e 6ª do Quadro Resumo, que integra o contrato de promessa de compra e venda, o prazo de entrega das chaves era 31/08/2019, podendo ser estendido por mais 180 (cento e oitenta dias).

5. Tanto na data do ajuizamento da ação, 1º/11/2019, quanto na data da prolação da decisão recorrida, 31/01/2020, não havia mora das agravantes, eis que o prazo implementar-se-ia no dia 27/02/2020.

6. As agravantes aduzem que o imóvel está pronto e disponível para entrega desde o dia 21/02/2020, ocorre que as agravadas não efetuaram o pagamento de diversas prestações, tendo renegociado a dívida em janeiro de 2020, e mesmo após a renegociação, estão em débito com a parcela referente ao mês de dezembro, cujo pagamento foi acordado para o mês de fevereiro, e com as parcelas seguintes.

7. Há a probabilidade do direito necessária à reforma da decisão, bem como há
periculum in mora
na determinação de abstenção de cobrança de valores no caso das recorrentes não estarem em mora.

8. Recurso provido.

Vistos relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que compõem a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade das atas e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
,
D
AR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ___ de ___ de 2020.

PRESIDENTE

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº

5000500-84.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros
AGRAVADO: JORDANA MARCHIORI CHAGA e outros
RELATOR(A):FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 008 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / 018 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 023 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
º 5000500-84.2020.8.08.0033

AGRAVANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. E MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

AGRAVADAS: JORDANA MACHIORI CHAGA E JULIANA MARCHIORI CHAGA

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. e MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. visando a reforma da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito 3ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que, em ação de reparação de danos materiais, deferiu a tutela de urgência para que as agravantes se abstenham de cobrar das agravadas, a “taxa de evolução de obra”, sob pena de multa diária fixada em R$ 1.000,00 (mil reais).

Sustentam que (1) não têm legitimidade para a restituição dos juros de obra, devendo ser incluída a Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda e reconhecida a incompetência absoluta da Justiça Estadual; (2) é legal a cobrança de juros de obra até a entrega da unidade; (3) não houve descumprimento contratual no que concerne ao prazo para a entrega do imóvel, eis que conforme cláusula 5ª, há tolerância de cento e oitenta dias da data estabelecida; (4) as agravadas deixaram de efetuar inúmeros pagamentos durante o período de obra, não possuindo o direito de exigir a entrega das chaves; e, (5) a renegociação foi realizada no intuito de regularizarem o saldo devedor para receberem as chaves.

Requerem o provimento do recurso.

No id 459394 foi deferido o pedido de efeito suspensivo.

Apesar de intimadas, as agravadas não contra-arrazoaram o recurso.

É o relatório.

Em pauta para julgamento.

Vitória, 27 de maio de 2020.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
º 5000500-84.2020.8.08.0033

AGRAVANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. E MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

AGRAVADAS: JORDANA MACHIORI CHAGA E JULIANA MARCHIORI CHAGA

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA, LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM ESTADUAL

Senhor Presidente.
Prevalece na jurisprudência do STJ o entendimento fundado na teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação deve ser aferida a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória (STJ, AgRg no AREsp 775.463/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 22/06/2017).

A taxa de evolução de obra ou juros de obra compreende o ônus do adquirente de imóvel na planta de remunerar a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, em razão do empréstimo concedido, no período da construção do imóvel até a conclusão da obra.

As agravadas não pretendem a anulação da cláusula que estipula os juros de obra, o que atrairia a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a incompetência da Justiça Comum Estadual para apreciar e julgar a demanda.

A causa de pedir e pedido deduzidos são no sentido de que as agravantes se abstenham da cobrança, assim como restituam os valores por elas despendidos, em razão do atraso na conclusão do imóvel, motivo porque têm legitimidade para a causa.

Nesse sentido cito os seguintes precedentes:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. JUROS DE OBRA. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA ESTADUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA.

[...] Preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência do juízo. Rejeição. Não se tratando de pretensão de revisão/anulação da cláusula contratual que dispõe sobre a cobrança de juros de obra, mas de indenização dos valores desembolsados a tal título, em razão de ilícito contratual praticado pela ré, construtora e promitente vendedora, não há que se falar em legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e ilegitimidade da parte ré.[...]

(TJ-RS - AC: 70082972464 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 12/12/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 18/12/2019).

"
RECURSO INOMINADO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COBRANÇA DE JUROS DE OBRAS. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA PARA RESPONDER PELOS JUROS DE OBRA COBRADOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. COISA JULGADA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO".

(TJ-RS - Recurso Cível: 71007510258 RS, Relator: Alexandre de Souza Costa Pacheco, Data de Julgamento: 26/09/2018, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/10/2018).

Por essas razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa, legitimidade da Caixa Econômica Federal e incompetência da Justiça Comum Estadual.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
º 5000500-84.2020.8.08.0033

AGRAVANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. E MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

AGRAVADAS: JORDANA MACHIORI CHAGA E JULIANA MARCHIORI CHAGA

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

M
ÉRITO

Senhor Presidente.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda, assim como que é lícita a cobrança de juros de obra antes da entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

Eis a ementa do precedente a que me reporto:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

A
s partes celebraram o
“Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, com Financiamento Imobiliário, Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Sujeito à Verificação de Cláusula Suspensiva”
e o
“Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuos para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS”
(id’s 420248 e 420250).

Conforme as Cláusulas 5ª e 6ª do Quadro Resumo, que integra o contrato de promessa de compra e venda, o prazo de entrega das chaves era 31/08/2019, podendo ser estendido por mais 180 (cento e oitenta dias).

Assim, tanto na data do ajuizamento da ação, 1º/11/2019, quanto na data da prolação da decisão recorrida, 31/01/2020, não havia mora das agravantes, eis que o prazo implementar-se-ia no dia 27/02/2020.

As agravantes aduzem que o imóvel está pronto e disponível para entrega desde o dia 21/02/2020, ocorre que as agravadas não efetuaram o pagamento de diversas prestações, tendo renegociado a dívida em janeiro de 2020.

E após a renegociação, estão em débito com a parcela referente ao mês de dezembro, cujo pagamento foi acordado para o mês de fevereiro, e com as parcelas seguintes.

Assim, há a probabilidade do direito necessária à reforma da decisão, bem como há
periculum in mora
na determinação de abstenção de cobrança de valores no caso das recorrentes não estarem em mora.

Por essas razões, dou provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida e indeferir a tutela de urgência requerida na petição inicial.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000500-84.2020.8.08.0033

AGRAVANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. E MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

AGRAVADAS: JORDANA MACHIORI CHAGA E JULIANA MARCHIORI CHAGA

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA, LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM ESTADUAL REJEITADA.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS DE TOLERÂNCIA E JUROS DE OBRA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
RESP Nº 1.729.593/SP.
MORA DA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

1. As agravadas não pretendem a anulação da cláusula que estipula os juros de obra, o que atrairia a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a incompetência da Justiça Comum Estadual para apreciar e julgar a demanda.

2. A causa de pedir e pedido deduzidos são no sentido de que as agravantes se abstenham da cobrança, assim como restituam os valores por elas despendidos, em razão do atraso na conclusão do imóvel, motivo porque as agravantes têm legitimidade para a causa. Preliminar rejeitada.

3. O STJ, no REsp nº 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda, assim como que é lícita a cobrança de juros de obra antes da entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4. As partes celebraram o
“Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, com Financiamento Imobiliário, Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Sujeito à Verificação de Cláusula Suspensiva”
e o
“Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuos para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS”
e c
onforme as Cláusulas 5ª e 6ª do Quadro Resumo, que integra o contrato de promessa de compra e venda, o prazo de entrega das chaves era 31/08/2019, podendo ser estendido por mais 180 (cento e oitenta dias).

5. Tanto na data do ajuizamento da ação, 1º/11/2019, quanto na data da prolação da decisão recorrida, 31/01/2020, não havia mora das agravantes, eis que o prazo implementar-se-ia no dia 27/02/2020.

6. As agravantes aduzem que o imóvel está pronto e disponível para entrega desde o dia 21/02/2020, ocorre que as agravadas não efetuaram o pagamento de diversas prestações, tendo renegociado a dívida em janeiro de 2020, e mesmo após a renegociação, estão em débito com a parcela referente ao mês de dezembro, cujo pagamento foi acordado para o mês de fevereiro, e com as parcelas seguintes.

7. Há a probabilidade do direito necessária à reforma da decisão, bem como há
periculum in mora
na determinação de abstenção de cobrança de valores no caso das recorrentes não estarem em mora.

8. Recurso provido.

Vistos relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que compõem a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade das atas e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
,
D
AR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ___ de ___ de 2020.

PRESIDENTE

RELATOR

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.