Tribunal: TJES
Processo: 5000756-27.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2020-09-04

Ementa:
A

C

Ó

R

D

Ã

O

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA - ALUGUEL DE PONTO COMERCIAL - REDUÇÃO EM 30% (TRINTA POR CENTO) DO VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO PACTUADA - TEORIA DA IMPREVISÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1 –
Incumbe ao Magistrado analisar com cautela os pleitos que buscam flexibilizar a força vinculante dos contratos em decorrência da pandemia do COVID-19. E isso porque a realidade atual não pode ser interpretada como evidência,
ipso facto
, da impossibilidade superveniente de concretização de todo e qualquer contrato, devendo ser observada a peculiaridade do caso concreto, em cotejo com os princípios do ordenamento jurídico e buscando a estabilidade e segurança nas relações, mas sem ignorar eventual desequilíbrio causado pela pandemia.

2 -
a máxima do pacta sunt servanda, regra matriz que prevê a força obrigatória do contrato, além de sua função social, no sentido de conservar ao máximo os negócios pactuados e a autonomia privada, conforme Enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil:
"a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas".

3 -
A Teoria da Imprevisão – sustentada pela Agravada - permite a ingerência judicial se, e somente se, sobrevierem circunstâncias excepcionais ou extraordinárias que impossibilitem o cumprimento da prestação, sendo pleiteada a alteração para restaurar o equilíbrio entre os contratantes.

4 -
À luz das provas produzidas até o momento, agiu com acerto o Magistrado ao permitir a redução temporária da obrigação, tendo tal providência o escopo de garantir a preservação do contrato e a possibilidade de a locatária honrar seus compromissos, considerando os fatos articulados em sua exordial. Por outro lado, a decisão deve ser complementada, pois, tal como destacado na origem, a relação estabelecida entre as partes é comercial, marcada em sua essência pela liberdade contratual, de modo que eventual modificação dos termos contratuais deveria ocorrer em comum acordo ou, somente após frustradas as negociações, mediante decisão judicial.

5 -
Em decorrência da característica supracitada, destaca-se que a suspensão da exigibilidade de 30% (trinta por cento) do valor mensal deverá durar até setembro do corrente ano, sendo que, findo o prazo, o contrato deve ser prontamente restabelecido, inclusive com o pagamento (em seis parcelas mensais, juntamente com a obrigação principal) das diferenças atualizadas entre o valor efetivamente pago e o previsto em contrato, haja vista que, como explanado acima, foi deferida apenas a suspensão momentânea da exigibilidade da quantia, preservando-se os termos do contrato.

6 -
A adoção da medida não representa
periculum in mora
para a Agravante, na exata medida em que figura como locadora de inúmeros outros imóveis, sendo que, como decidido no presente recurso, a diferença dos valores deverá ser integralmente quitada pela agravada posteriormente.

7 -
As reais possibilidades da agravada dependem de cognição exauriente, mediante apresentação de provas documentais no juízo originário, não cabendo à via do agravo de instrumento o esgotamento do mérito da ação.

8 -
Recurso parcialmente provido. Agravo interno prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000756-27.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: FACTORBRAS COMERCIAL S.A.
AGRAVADO: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 020 - Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição
de efeito suspensivo, interposto por
FACTORBRAS COMERCIAL S.A.
em face da decisão, proferida nos autos da Ação Revisional de Contrato por Onerosidade Excessiva ajuizada por
INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME
, que deferiu liminarmente a tutela provisória de urgência
para
suspender
, desde o aluguel referente ao mês de março/2020 (vencido em 01/04/2020), a
exigibilidade de 30% (trinta por cento) do valor mensal

pactuado entre as partes para locação do imóvel comercial onde a autora exerce suas atividades, até ulterior modificação da situação instaurada pela pandemia do novo coronavírus (orientação de isolamento social e ordem de fechamento geral do comércio), o que dependerá de nova análise pelo Juízo.

Em suas razões sustenta o agravante, inicialmente, que as situações ocasionadas pela pandemia devem ser analisadas caso a caso, tendo em vista não ser possível a aplicação indistinta da Teoria da Imprevisão ou do Fato do Príncipe.

Partindo de tal premissa, ressalta que as atividades desenvolvidas pela Agravada não foram impactadas pelos decretos municipais e estaduais, vez que desempenha atividade considerada essencial (padaria, restaurante, mercadinho e açougue).

Prossegue destacando que a Agravada não juntou aos autos documentos capazes de demonstrar a alegada redução no faturamento, apresentando, tão somente, “
prints”
de um sistema onde sequer consta a sua razão social, fazendo referência apenas ao mês de março.

Aponta a Agravante, ainda, a necessidade de observância do contrato firmado pelas partes, sendo que
o valor devido a título de locação do imóvel comercial não possui qualquer variação em decorrência do faturamento do inquilino.

Por fim, alega que não houve inércia ao receber a notificação extrajudicial, considerando a data do seu recebimento e o ajuizamento da demanda, sendo de rigor a cassação da decisão agravada.

Em sede de decisão preliminar (movimento nº 447087), deferi parcialmente a tutela pretendida, a fim de
determinar que a
redução do aluguel ocorresse pelo período de 03 (três) meses, sendo que, findo o prazo, o contrato deve ser prontamente restabelecido, inclusive com o pagamento das diferenças entre o valor pago e o previsto em contrato, devidamente atualizado.

Ao apresentar suas contrarrazões (movimento nº 508891) e agravo interno (movimento n. 509107), frisou a agravada que a situação atual se trata de emergência e que não possui condições de arcar com a integralidade do valor do aluguel pactuado em momento completamente diverso do atual.

Por essa razão, requer seja negado provimento ao recurso ou, em caso de discordância, para que seja estendido os efeitos da decisão quanto à suspensão dos 30% (trinta por cento) do valor mensal do aluguel até dezembro de 2020, com eventual devolução a ser arbitrada pelo magistrado
a quo.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Ante a apresentação de agravo interno e o corrente cenário da pandemia do COVID-19, saliento que os efeitos da decisão preliminar que suspendeu a exigibilidade
de 30% (trinta por cento) do valor mensal do aluguel devem perdurar até o julgamento do mérito do presente recurso.

Dê ciência às partes quanto a essa decisão.

Comunique-se ao juízo da causa.

Vitória/ES, 25 de junho de 2020.

DESEMBARGADOR MANOEL ALVES RABELO

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto do eminente Relator.
VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, trata-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição
de efeito suspensivo, interposto por
FACTORBRAS COMERCIAL S.A.
em face da decisão, proferida nos autos da Ação Revisional de Contrato por Onerosidade Excessiva ajuizada por
INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME
, que deferiu liminarmente a tutela provisória de urgência
para
suspender
, desde o aluguel referente ao mês de março/2020 (vencido em 01/04/2020), a
exigibilidade de 30% (trinta por cento) do valor mensal

pactuado entre as partes para locação do imóvel comercial onde a autora exerce suas atividades, até ulterior modificação da situação instaurada pela pandemia do novo coronavírus (orientação de isolamento social e ordem de fechamento geral do comércio), o que dependerá de nova análise pelo Juízo.

Em suas razões sustenta o agravante, inicialmente, que as situações ocasionadas pela pandemia devem ser analisadas caso a caso, tendo em vista não ser possível a aplicação indistinta da Teoria da Imprevisão ou do Fato do Príncipe.

Partindo de tal premissa, ressalta que as atividades desenvolvidas pela Agravada não foram impactadas pelos decretos municipais e estaduais, vez que desempenha atividade considerada essencial (padaria, restaurante, mercadinho e açougue).

Prossegue destacando que a Agravada não juntou aos autos documentos capazes de demonstrar a alegada redução no faturamento, apresentando, tão somente, “
prints”
de um sistema onde sequer consta a sua razão social, fazendo referência apenas ao mês de março.

Aponta a Agravante, ainda, a necessidade de observância do contrato firmado pelas partes, sendo que
o valor devido a título de locação do imóvel comercial não possui qualquer variação em decorrência do faturamento do inquilino.

Por fim, alega que não houve inércia ao receber a notificação extrajudicial, considerando a data do seu recebimento e o ajuizamento da demanda, sendo de rigor a cassação da decisão agravada.

Em sede de decisão preliminar (movimento nº 447087), deferi parcialmente a tutela pretendida, a fim de
determinar que a
redução do aluguel ocorresse pelo período de 03 (três) meses, sendo que, findo o prazo, o contrato deve ser prontamente restabelecido, inclusive com o pagamento das diferenças entre o valor pago e o previsto em contrato, devidamente atualizado.

Ao apresentar suas contrarrazões (movimento nº 508891) e agravo interno (movimento n. 509107), frisou a agravada que a situação atual se trata de emergência e que não possui condições de arcar com a integralidade do valor do aluguel pactuado em momento completamente diverso do atual.

Por essa razão, requer seja negado provimento ao recurso ou, em caso de discordância, para que seja estendido os efeitos da decisão quanto à suspensão dos 30% (trinta por cento) do valor mensal do aluguel até dezembro de 2020, com eventual devolução a ser arbitrada pelo magistrado
a quo.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo à análise do mérito.

Conforme salientei em decisão preliminar que deferiu parcialmente o efeito pretendido, incumbe ao Magistrado analisar com cautela os pleitos que buscam flexibilizar a força vinculante dos contratos em decorrência da pandemia do COVID-19.

E isso porque a realidade atual não pode ser interpretada como evidência,
ipso facto
, da impossibilidade superveniente de concretização de todo e qualquer contrato, devendo ser observada a peculiaridade do caso concreto, em cotejo com os princípios do ordenamento jurídico e buscando a estabilidade e segurança nas relações, mas sem ignorar eventual desequilíbrio causado pela pandemia.

Dito isso, relembro que na demanda originária a Agravada pleiteou a redução do aluguel em 30% (trinta por cento) em decorrência da impossibilidade de manutenção da avença, alegando estar caracterizada a onerosidade excessiva/teoria da imprevisão.

Sobre os termos contratuais, convém lembrar que a recente Lei da Liberdade Econômica (13.874/2019), ao alterar dispositivos do Código Civil, valorizou o pacto livremente firmado, aumentando a força da autonomia privada e prezando pela i
ntervenção mínima do Estado nas relações contratuais
,
nos seguintes termos:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...)

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Tudo a corroborar a máxima do
pacta sunt servanda
, regra matriz que prevê a força obrigatória do contrato, além de sua função social, no sentido de
conservar ao máximo os negócios pactuados e a autonomia privada, conforme Enunciado n. 22 da
I Jornada de Direito Civil:
"
a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas
".

Excepcionando a regra, a Teoria da Imprevisão – sustentada pela Agravada -
permite a ingerência judicial se, e somente se, sobrevierem circunstâncias excepcionais ou extraordinárias que impossibilitem o cumprimento da prestação, sendo pleiteada a alteração para restaurar o equilíbrio entre os contratantes.

Feita esta breve introdução e incursionando no mérito da causa, é possível verificar que as atividades desenvolvidas pela Agravada não foram suspensas, vez que se caracterizam como essenciais.

Todavia, estão em vigor inúmeras recomendações limitando a livre circulação de pessoas, circunstância que causou grande impacto em suas atividades comerciais, conforme inicialmente demonstrado na petição inicial.

Assim, tal ocorrência revela-se capaz de alterar o sinalagma e permitir, no caso concreto e de forma excepcional, a ingerência estatal.

Desse modo, à luz das provas produzidas até o momento, agiu com acerto o Magistrado ao permitir a redução temporária da obrigação, tendo tal providência o escopo de garantir a preservação do contrato e a possibilidade de a locatária honrar seus compromissos, considerando os fatos articulados em sua exordial.

Por outro lado, entendo que a decisão deve ser complementada, pois, tal como destacado na origem
,
a relação estabelecida entre as partes é comercial, marcada em sua essência pela liberdade contratual, de modo que eventual modificação dos termos contratuais deveria ocorrer em comum acordo ou, somente após frustradas as negociações, mediante decisão judicial.

Assim, em decorrência da característica supracitada, destaco que a suspensão da e
xigibilidade de 30% (trinta por cento) do valor mensal
deverá durar até setembro do corrente ano, sendo que, findo o prazo, o contrato deve ser prontamente restabelecido, inclusive com o pagamento (em seis parcelas mensais, juntamente com a obrigação principal) das diferenças atualizadas entre o valor efetivamente pago e o previsto em contrato, haja vista que, como explanado acima, foi deferida apenas a suspensão momentânea da exigibilidade da quantia, preservando-se os termos do contrato.

Destaco que a adoção da medida não representa
periculum in mora
para a Agravante, na exata medida em que figura como locadora de inúmeros outros imóveis, sendo que, como decidido no presente recurso, a diferença dos valores deverá ser integralmente quitada pela agravada posteriormente.

Por fim, quadra salientar que as reais possibilidades da agravada dependem de cognição exauriente, mediante apresentação de provas documentais no juízo originário, não cabendo à via do agravo de instrumento o esgotamento do mérito da ação.

Ante ao exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao curso

para determinar que a
redução do aluguel deverá ocorrer até setembro do corrente ano (2020), sendo que, findo o prazo, o contrato deve ser prontamente restabelecido, inclusive com o pagamento das diferenças entre o valor pago e o previsto em contrato, devidamente atualizado.

Via de consequência,
julgo prejudicado
o agravo interno.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
020 - Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER (Vogal)
Acompanhar
EMENTA

A

C

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AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA - ALUGUEL DE PONTO COMERCIAL - REDUÇÃO EM 30% (TRINTA POR CENTO) DO VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO PACTUADA - TEORIA DA IMPREVISÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1 –
Incumbe ao Magistrado analisar com cautela os pleitos que buscam flexibilizar a força vinculante dos contratos em decorrência da pandemia do COVID-19. E isso porque a realidade atual não pode ser interpretada como evidência,
ipso facto
, da impossibilidade superveniente de concretização de todo e qualquer contrato, devendo ser observada a peculiaridade do caso concreto, em cotejo com os princípios do ordenamento jurídico e buscando a estabilidade e segurança nas relações, mas sem ignorar eventual desequilíbrio causado pela pandemia.

2 -
a máxima do pacta sunt servanda, regra matriz que prevê a força obrigatória do contrato, além de sua função social, no sentido de conservar ao máximo os negócios pactuados e a autonomia privada, conforme Enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil:
"a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas".

3 -
A Teoria da Imprevisão – sustentada pela Agravada - permite a ingerência judicial se, e somente se, sobrevierem circunstâncias excepcionais ou extraordinárias que impossibilitem o cumprimento da prestação, sendo pleiteada a alteração para restaurar o equilíbrio entre os contratantes.

4 -
À luz das provas produzidas até o momento, agiu com acerto o Magistrado ao permitir a redução temporária da obrigação, tendo tal providência o escopo de garantir a preservação do contrato e a possibilidade de a locatária honrar seus compromissos, considerando os fatos articulados em sua exordial. Por outro lado, a decisão deve ser complementada, pois, tal como destacado na origem, a relação estabelecida entre as partes é comercial, marcada em sua essência pela liberdade contratual, de modo que eventual modificação dos termos contratuais deveria ocorrer em comum acordo ou, somente após frustradas as negociações, mediante decisão judicial.

5 -
Em decorrência da característica supracitada, destaca-se que a suspensão da exigibilidade de 30% (trinta por cento) do valor mensal deverá durar até setembro do corrente ano, sendo que, findo o prazo, o contrato deve ser prontamente restabelecido, inclusive com o pagamento (em seis parcelas mensais, juntamente com a obrigação principal) das diferenças atualizadas entre o valor efetivamente pago e o previsto em contrato, haja vista que, como explanado acima, foi deferida apenas a suspensão momentânea da exigibilidade da quantia, preservando-se os termos do contrato.

6 -
A adoção da medida não representa
periculum in mora
para a Agravante, na exata medida em que figura como locadora de inúmeros outros imóveis, sendo que, como decidido no presente recurso, a diferença dos valores deverá ser integralmente quitada pela agravada posteriormente.

7 -
As reais possibilidades da agravada dependem de cognição exauriente, mediante apresentação de provas documentais no juízo originário, não cabendo à via do agravo de instrumento o esgotamento do mérito da ação.

8 -
Recurso parcialmente provido. Agravo interno prejudicado.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do voto do Relator.