Tribunal: TJES
Processo: 5001643-11.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2020-10-15

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5001643-11.2020.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA DONNABEL S/A

AGRAVADA: PATRIMÓVEL LTDA - EPP

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. LIMINAR DEFERIDA PARA TORNAR O BEM INDISPONÍVEL. DEPÓSITO DO SINAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA INADIMPLÊNCIA. MULTA CONTRATUAL APARENTEMENTE EXCESSIVA. INDISPONIBILIDADE COMO MEDIDA DESARRAZOADA. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Contrato de promessa de compra e venda firmado entre duas sociedades empresárias. Não concretização do negócio por alegado inadimplemento da devedora. Pedido liminar da compradora, deferido, de depósito do valor do sinal e de indisponibilidade do bem objeto do negócio do jurídico a fim de garantir o pagamento de eventual condenação. 2. Medida de indisponibilidade, na espécie, que se revela desarrazoada, já que o valor do bem é muito superior à quantia equivalente ao sinal acrescido da multa contratual. 3. Multa contratual, incidente sobre o valor total do contrato, que, à luz da jurisprudência do c. STJ, aparenta ser excessiva, sendo possível sua eventual redução nos termos do art. 413 do CC. 4. Vendedora que, ademais, não parece estar dilapidando seus bens para frustrar eventual condenação e que demonstra ter patrimônio e bens suficientes a garantir a execução, caso seja condenada ao final do processo. 5. Decisão parcialmente reformada, com indeferimento do pedido de indisponibilidade do bem. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5001643-11.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: IMOBILIARIA DONNABEL S/A
AGRAVADO: PATRIMOVEL LTDA - EPP
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5001643-11.2020.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA DONNABEL S/A

AGRAVADA: PATRIMÓVEL LTDA - EPP

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Imobiliária Donnabel S/A em razão da Decisão contida nas páginas 114-121 do id 617618, na qual a MM.ª Juíza da Primeira Vara Cível de Vitória, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por Patrimóvel Ltda-EPP (processo de n.º 0009737-58.2020.8.08.0024), deferiu o pedido liminar deduzido na petição inicial para determinar à ora Agravante a proceder o depósito judicial de valores e, ainda, para tornar indisponível o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes

Nas razões de seu recurso (id 617615) a sociedade empresária Agravante aduz, como fundamento do pedido de reforma da Decisão recorrida, em resumo, que (i) a Agravada não preencheu os requisitos necessários à tutela de urgência concedida no Juízo
a quo
; (ii) não deu causa à rescisão contratual; (iii) a Agravada manifestou vontade expressa de não concluir o negócio; (iv) a medida de indisponibilidade é excessiva e desarrazoada.

Recurso recebido com efeito suspensivo, conforme Decisão contida no id 618549.

Contrarrazões no id 662320 pelo desprovimento do recurso.

No id 663723 a Agravada, com alegação de erro material quando do protocolo das contrarrazões, pugna pelo desentranhamento dos documentos reproduzidos nos ids 662233 e 662234
.

É O RELATÓRIO
.

Defiro o pedido formulado no id
663723. Proceda-se, pois, ao desentranhamento dos ids 662233 e 662234. Após, peço dia para julgamento.

Vitória, ES, em 11 de agosto de 2020.

DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATOR

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

V O T O

(VISTA)

Em sessão pretérita pedi vista dos autos para analisar com maior acuidade a matéria nele tratada.

A fim de nortear o julgamento, rememoro tratar-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
contra a r. Decisão do Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha que determinou o depósito em juízo dos valores que, na qualidade de promissária vendedora do bem imóvel, a
Agravante
recebeu a título de sinal, bem como deixou de repassar à compradora, a título de aluguéis, além da indisponibilização do imóvel como garantia, inclusive, do pagamento da multa contratual.

Neste sentido, verifica-se que o
Eminente Relator, Desembargador
Arthur José Neiva de Almeida
, entendeu por
dar parcial provimento
ao recurso para decotar da decisão agravada tão somente a medida de
indisponibilidade
do bem imóvel objeto do negócio jurídico firmado entre as partes.

Pois bem.

É consabido que, nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso em tela, após uma análise perfunctória compatível com este recurso, concluo ser possível identificar sim elementos que possam evidenciar, a um só tempo, tanto a
probabilidade do direito
da promitente compradora, ora Agravada, como, também, e indubitavelmente, o
perigo de dano.

Isso porque, diversamente da conclusão a que chegou o Eminente Desembargador Relator, parece-me notório o prejuízo que possa advir com a venda do bem imóvel objeto do negócio jurídico entabulado entre as partes, esvaziando-se o conteúdo da tutela jurisdicional a ser empreendida ao final, se determinado o desbloqueio da matrícula.

Afinal, imperioso destacar, havendo as partes firmado, ainda em 19 de fevereiro do corrente ano (2020), contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel (prédio comercial) situado à Avenida Jerônimo Monteiro, no Centro de Vila Velha/ES, no valor de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), restou demonstrado nos autos que a compradora, ora Agravada, havia antecipado o pagamento da quantia de R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil reais) a título de sinal desde o dia 20 de fevereiro do mesmo ano.

De outra banda, em momento algum restou demonstrado pela Agravante, que continua na posse do imóvel, colhendo os frutos dele advindos, portanto, o efetivo repasse à compradora do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do aluguel mensal do imóvel recebido no período, quiçá oferecido garantia suficiente ao juízo mediante o depósito de tais valores e, inclusive, daqueles correspondentes à cláusula penal eventualmente pactuada.

Com efeito, considero que a manutenção da medida judicial restritiva que ora recai sobre a matrícula do bem imóvel controvertido não importa maiores restrições ao eventual direito de propriedade da Agravante, que poderá ser plenamente restabelecido, caso demonstrada a ausência de sua culpa para rescisão contratual.

Vale lembrar, por fim, a redação do artigo 10 do CPC/2015, segundo o qual o juiz não pode, em grau algum de jurisdição, decidir com base em fundamento a respeito do qual as partes não tiveram oportunidade de se manifestar, mesmo se
tratando de matéria sobre a qual deva decidir de
ofício.

Assim, considerando que as partes em momento algum suscitaram alegações quanto à validade e(ou) eficácia da cláusula penal pactuada, tenho que mencionado dispositivo legal do Novo CPC configura óbice bastante à instauração do debate acerca de sua aparente excessividade, ao menos, até que as partes possam fazê-lo com antecedência.

Por todo o exposto, peço vênia ao Relator para
divergir de seu voto, a fim de negar provimento integral ao recurso
.

É como voto.

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5001643-11.2020.8.08.0000

AGRAVANTE:
IMOBILIÁRIA DONNABEL S/A

AGRAVADA:
PATRIMÓVEL LTDA – EPP

RELATOR:
DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO
VISTA

T
rata-se de
agravo de instrumento
interposto

por
IMOBILIÁRIA DONNABEL S/A

em face de
Decisão
proferida pelo
Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha, que determinou o depósito em juízo dos valores que, na qualidade de promissária vendedora do bem imóvel, a
Agravante
recebeu a título de sinal, bem como deixou de repassar à compradora, a título de aluguéis, além da indisponibili
dade
do imóvel como garantia, inclusive, do pagamento da multa contratual.

No exercício da relatoria,
o
Eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida
entendeu por
dar parcial provimento
ao recurso para decotar da decisão agravada tão somente a medida de
indisponibilidade
do bem imóvel objeto do negócio jurídico firmado entre as partes,
isto ao fundamento da pendência de
quem foi a parte responsável pela não concretização do negócio,
bem como, caso ao final da demanda fosse reconhecida a inadimplência da promitente vendedora/agravante,
não
era
razoável determinar a indisponibilidade, já que o
imóvel
possui valor muito superior ao valor do sinal e das multas contratuais (no caso de se reputar as mesmas válidas).

Por sua vez o ínclito Des. Manoel Alves Rabelo, inaugurando divergência, entendeu que
a venda do imóvel objeto do negócio jurídico
entabulado entre as partes
esvaziaria
o conteúdo da tutela jurisdicional a ser empreendida ao final, se determinado o desbloqueio da matrícula.

Outrossim, assentou que
em momento algum restou demonstrado pela Agravante que continua na posse do imóvel, colhendo os frutos dele advindos, portanto, o efetivo repasse à compradora do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do aluguel mensal do imóvel recebido no período, quiçá oferecido garantia suficiente ao juízo mediante o depósito de tais valores e, inclusive, daqueles correspondentes à cláusula penal eventualmente pactuada.

Pois bem. Em que pese a substanciosa divergência, entendo que é caso de acompanhar o eminente Relator.

Isso porque autora/agravada
não comprovou
de forma cabal
, ao menos nesse contexto primário, que a agra
vante p
retende alienar o
imóvel,
a ainda que assim não fosse, uma vez demonstrada, desde logo, a inviabilidade na preservação do contrato, não faz nenhum sentido obstar que a vendedora promova a alienação da unidade a terceiros, lançando mão de todos os meios juridicamente admitidos à sua transação. É que a lide, da forma como apresentada, encerra discussão acerca da restituição de parte dos valores solvidos pelo comprador. Não se pretende, assim, preservar a compra do imóvel, o qual poderá, nestes termos, receber nova destinação, inclusive a novos interessados.

Ademais, não há demonstração de que a agravante não tenha patrimônio ou bens suficientes para garantir futuro cumprimento de sentença favorável à pretensão inicial, bem como n
ão há indício de insolvência, dilapidação patrimonial, ou utilização
por ela
de qualquer artifício fraudulento, capazes de frustrar os direitos
perquiridos nesta demanda
.

Como é cediço,
o arresto
é
uma medida
de exceção
e, por isso, o pedido só deve ser deferido diante da prova segura e convincente de que se corre risco insanável a conservação da coisa. O
simples temor
de que a agrava
nte
possa vir a desviar bens, sem a devida comprovação de indícios sérios que efetivamente justifiquem tal argumentação, não autoriza a concessão da
indisponibilidade do imóvel.

Ademais, considerando que além da rescisão a agravada pleiteou na inicial
à restituição da integralidade dos valores pagos, acrescidos da multa contratual e das parcelas proporcionais dos alugueres devidos, na quantia total de R$ 2.430.809,20 (dois milhões, quatrocentos e trinta mil, oitocentos e nove reais e vinte centavos),
entendo que o depósito do valor do sinal de R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil reais) e o percentual acordado a título de aluguéis garantem em parte considerável a pretensão deduzida na inicial.

P
or todo o exposto, rogando mais uma vez vênias a divergência, acompanho o eminente Relator, para também
dar parcial provimento
ao recurso, afastando o decreto de indisponibilidade do imóvel.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5001643-11.2020.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA DONNABEL S/A

AGRAVADA: PATRIMÓVEL LTDA - EPP

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, apenas para melhor situá-los acerca das questões fáticas devolvidas a esta Segunda Instância, informo a Vossas Excelências que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual figura a Imobiliária Donnabel S
/A como promissária vendedora e a sociedade empresária Patrimóvel Ltda - EPP como promissária compradora.

A demanda originária (Ação Ordinária
n.º 0009737-58.2020.8.08.0024) foi ajuizada pela promissária compradora, que alegou o inadimplemento contratual da promissária vendedora, sobretudo sua inércia em entregar os documentos necessários à transmissão da titularidade do imóvel no Registro de Imóveis.

Na petição inicial foi formulado pedido liminar de antecipação dos efeitos da tutela, com requerimento de que a promissária vendedora depositasse em juízo o valor do sinal que já havia sido pago e da quantia que teria direito (a compradora) em decorrência dos aluguéis pagos sobre o imóvel, além do pleito de indisponibilidade do bem para garantir o pagamento da importância devida a título de multa contratual.

O MM. Juiz
a quo
, na Decisão recorrida (
páginas 114-121 do id 617618
), deferiu o pedido liminar, o que deu ensejo à interposição do recurso em julgamento (
id 617615
), em cujas razões a Agravante (promissária vendedora) aduz, em síntese, que não deu causa à rescisão contratual, bem assim que a medida de indisponibilidade do bem é deveras desarrazoada.

Na Decisão contida no id
618549, atribuí efeito suspensivo ao recurso, determinando apenas a baixa da indisponibilidade do bem imóvel. Concluí, na ocasião, que a discussão sobre quem foi a parte responsável pela não concretização do negócio – já que a Agravante também sustenta inadimplência da Agravada – depende, em tese de dilação probatória.

Afirmei, ainda, que mesmo que se configurasse, ao final da demanda, a inadimplência da Agravante, não soava razoável determinar a indisponibilidade do bem, já que o mesmo possui valor muito superior ao valor do sinal e das multas contratuais (no caso de se reputar as mesmas válidas). Neste sentido, peço vênia para citar o
decisum
em comento:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Imobiliária Donnabel S/A em razão da Decisão contida nas páginas 114-121 do id 617618, na qual a MM.ª Juíza da Primeira Vara Cível de Vitória, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por Patrimóvel Ltda-EPP em face da ora Agravante (processo de n.º 0009737-58.2020.8.08.0024), deferiu o pedido liminar para determinar que:

“1.1) que a Demandada diligencie na abertura de conta judicial e deposite em juízo o valor pago a título de sinal pela Demandante, no valor de R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil reais), e o valor dos alugueres proporcionais, na quantia de R$ 30.809,20 (trinta mil, oitocentos e nove reais e vinte centavos);

1.2) a INDISPONIBILIDADE do imóvel comercial localizado à Avenida Jerônimo Monteiro, nº. 1702, Centro, Vila Velha/ES, objeto do contrato celebrado entre as partes, de modo que determino a EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO para anotação a anotação de indisponibilidade sobre o imóvel alvo do contrato de promessa de compra e venda em apreço, matriculado no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha, Livro 02, sob os nº. 32.512, devendo eventuais emolumentos ficarem a cargo da Demandante.” (Página 120 do id 617618).

Nas razões de seu recurso (id 617615) a sociedade empresária Agravante informa que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda do imóvel situado na Avenida Jerônimo Monteiro, n.º 1702, Centro, Vila Velha, imóvel este que, à época das tratativas, estava alugado à Clínica SAMP (Serviços e Assessoria Médica Especializada Ltda).

O preço ajustado entre as partes foi de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), os quais seriam pagos por meio de sinal de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) – já pagos pela Agravada (compradora) – e o restante na data da assinatura da escritura pública, ficando convencionado, ainda, que 20% (vinte por cento) dos aluguéis pagos pela SAMP, também até a assinatura da escritura, seriam destinados à compradora (Agravada).

Explica, ainda, a Agravante, que a Agravada, imputando culpa à vendedora (a Agravante) pela não concretização do negócio, ajuizou a demanda em trâmite na origem, na qual pugna pela rescisão do contrato com a consequente restituição do valor do sinal (R$ 1.200.000,00), da multa contratual (vinte por cento do valor do contrato) e dos aluguéis proporcionais a si devidos, o que somaria a importância de R$ 2.430.809,20 (dois milhões, quatrocentos e trinta mil, oitocentos e nove reais e vinte centavos).

Em caráter liminar, a Agravada pugnou pela indisponibilidade do bem imóvel objeto do contrato (para “
garantir a execução dos valores que, ao final da demanda, ao certo, serão devidos à requerente
”, página 24) e que a ora Agravante fosse compelida a depositar o valor do sinal (porque, segundo a Agravada, a culpa pelo desfazimento seria da compradora) – pedidos estes que, conforme visto alhures, foram deferidos pela MM.ª Juíza
a quo
.

A Agravante, a seu turno, defende, em resumo, que a Agravada não preencheu os requisitos necessários à tutela de urgência concedida no Juízo
a quo
, sobretudo porque a indisponibilidade de bens equivaleria ao arresto, o qual exige prova de que o devedor (no caso a própria Agravante) esteja dilapidando seus bens para frustrar o pagamento ao credor (que seria a Agravada).

Sustenta, ademais, que não deu causa à rescisão, que a Agravada manifestou vontade expressa de não concluir o negócio, que a medida de indisponibilidade é excessiva e desarrazoada, cabendo, por isso, a suspensão de tal ordem – até porque já conseguiu outro comprador para o imóvel discutido nos autos.

Ao final de suas razões, a Agravante requer seja atribuído efeito suspensivo ao recurso de modo a retirar a indisponibilidade do bem e a ordem de depósito do sinal, ou, subsidiariamente, apenas que se suspenda a indisponibilidade do imóvel.

É O RELATÓRIO
.
DECIDO
.

Sem muitas delongas, à luz de todos os elementos que instrumento o recurso em exame, tenho que a Agravante conseguiu demonstrar, ainda que minimamente, a probabilidade de êxito do Agravo de Instrumento e, ainda, o risco de prejuízo decorrente da Decisão recorrida (quanto à medida de indisponibilidade do bem).

Em primeiro lugar, é possível constatar que, independente de quem deu causa ao desfazimento do negócio (circunstância esta, que, a princípio, exige dilação probatória para que seja definida), a Agravante não aparenta estar em dificuldade financeira ou que vá se desfazer de
seus bens
para, caso venha a ser condenada na demanda, frustrar o pagamento de eventuais valores devidos à Agravada – tanto é assim que, por exemplo, já depositou em juízo o valor de R$ 1.200.000,00 (id 617625).

Também se conclui, ainda que na cognição sumária ora exercida, que não parece razoável admitir a indisponibilidade do bem imóvel (cujo valor é de R$ 6.000.000,00) para garantir futuro pagamento – caso o pedido seja julgado procedente – correspondente a valor do sinal (R$ 1.200.000,00) mais multa contratual e quantia proporcional do aluguel devido à Agravada (R$ 1.230.809,20);

Em suma, aparenta desarrazoado indisponibilizar imóvel de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), com base em culpa que ainda precisa ser comprovada, para garantir pagamento, futuro e incerto, de R$ 2.430.809,20 (dois milhões, quatrocentos e trinta mil, oitocentos e nove reais e vinte centavos).

Ademais, a própria cláusula penal prevista no contrato (20% do valor do negócio, ou seja, 20% de R$ 6.000.000,00) pode ser, mesmo de ofício, reduzida pelo Juiz quando se revelar manifestamente excessiva, consoante estabelece o art. 413 do Código Civil (CC),
in verbis
:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

É importante mencionar a possibilidade de redução, de ofício, da cláusula penal porque em situações semelhantes à dos autos – rescisão de compra e venda de imóvel – o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem concluído ser excessiva a incidência de multa sobre o valor integral do contrato, reputando mais equânime que a mesma adote como parâmetro a quantia desembolsada pelo comprador. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O col. Tribunal a quo, mediante nova análise do contexto fático-probatório dos autos, concluiu pelo caráter abusivo da cláusula penal fixada no contrato (10% sobre o valor integral do imóvel) e manteve o percentual de 10% sobre o valor pago pelo promitente-comprador nos termos da sentença. 2.
"É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor"
(REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 3. A retenção do percentual de 10% dos valores pagos à construtora não se distancia do admitido por esta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 desta Corte. 4. Não é possível, na via especial, a modificação das premissas lançadas no acórdão recorrido acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 1016138/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, DJe 22/11/2017). (Sem grifo no original).

Assim, do modo como pretendido pela Agravada – isto é, no sentido de que seria credora da importância de R$ 2.430.809,20 –, o desfazimento do contrato representaria montante próximo a 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel objeto do negócio jurídico, o que,
data venia
, soa, sim, manifestamente excessivo e, consequentemente, desarrazoado a medida de indisponibilidade do bem.

Impende ressaltar, por fim, que o interesse da Agravada não é de manter a relação negocial com a Agravante – não há interesse de que a compra e venda se consuma, mas, apenas, de cobrar o que entende devido pela não concretização do negócio. Também não aparenta ser razoável que, nestas circunstâncias, se impeça, liminarmente, que a proprietária do imóvel (a Agravante) o negocie com quem quer que seja, tolhendo-lhe um dos atributos da propriedade (dispor da coisa).

Destarte, sendo certo que o depósito do sinal (R$ 1.200.000,00) já demonstra que a Agravante tem condições de, caso venha a ser condenada, pagar os valores devidos à Agravada, não vislumbro motivação jurídica suficiente a permitir que se mantenha a ordem de indisponibilidade do bem objeto do contrato.

Do exposto, defiro o pedido de urgência recursal (o subsidiário) para, recebendo o recurso no efeito suspensivo, retirar a eficácia da Decisão recorrida no ponto em que determinou a indisponibilidade do bem imóvel de titularidade da Agravante e que se constitui como objeto da demanda.”

A conclusão externada nesta Decisão ora transcrita, com a devida vênia da Agravada, não se alterou mesmo após a apresentação das contrarrazões (contidas no id 662320).

Isso porque, em meu sentir, ainda não se pode imputar apenas à Agravante a não concretização do negócio e, mesmo se pudesse, a multa contratual – independentemente se cabível em face da Agravante ou da Agravada – aparenta ser excessiva (porque incidente sobre o preço integral do imóvel), não havendo, ademais, pelo menos na cognição ora realizada, elementos capazes de convencerem que a Agravante esteja dilapidando seus bens ou que não tenha bens suficientes a suportar eventual condenação (tanto que depositou R$ 1.200.000,00 em cumprimento à Decisão recorrida).

Saliento, por deveras oportuno, que tal conclusão não é capaz de ser alterada pelo fato – aparentemente confessado – da inadimplência da Agravante quanto, especificamente, a obrigação contratual de repassar à Agravada 20% (vinte por cento) dos aluguéis incidentes sobre o imóvel, já que a Agravante, reitero, aparenta possuir capital e bens suficientes a suportar eventual condenação.

Destarte, não sendo razoável tolher da Agravante um dos atributos da propriedade, notadamente quando a própria Agravada manifestou expressamente não ter interesse na conclusão da compra e venda, não há motivos para manter a Decisão recorrida na forma como foi proferida – e assim afirmo com a devida vênia do MM. Juiz
a quo
.

Do exposto, ao tempo em que ratifico o
decisum
reproduzido no
id
618549, dou parcial provimento ao recurso para, reformando em parte a Decisão recorrida, indeferir o pedido, deduzido na petição inicial, de indisponibilidade do bem objeto do negócio jurídico firmado entre as partes (matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Vila Velha no Livro 02, sob o n.º 32.512), mantidas as demais disposições contidas no
decisum
.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5001643-11.2020.8.08.0000

AGRAVANTE: IMOBILIÁRIA DONNABEL S/A

AGRAVADA: PATRIMÓVEL LTDA - EPP

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. LIMINAR DEFERIDA PARA TORNAR O BEM INDISPONÍVEL. DEPÓSITO DO SINAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA INADIMPLÊNCIA. MULTA CONTRATUAL APARENTEMENTE EXCESSIVA. INDISPONIBILIDADE COMO MEDIDA DESARRAZOADA. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Contrato de promessa de compra e venda firmado entre duas sociedades empresárias. Não concretização do negócio por alegado inadimplemento da devedora. Pedido liminar da compradora, deferido, de depósito do valor do sinal e de indisponibilidade do bem objeto do negócio do jurídico a fim de garantir o pagamento de eventual condenação. 2. Medida de indisponibilidade, na espécie, que se revela desarrazoada, já que o valor do bem é muito superior à quantia equivalente ao sinal acrescido da multa contratual. 3. Multa contratual, incidente sobre o valor total do contrato, que, à luz da jurisprudência do c. STJ, aparenta ser excessiva, sendo possível sua eventual redução nos termos do art. 413 do CC. 4. Vendedora que, ademais, não parece estar dilapidando seus bens para frustrar eventual condenação e que demonstra ter patrimônio e bens suficientes a garantir a execução, caso seja condenada ao final do processo. 5. Decisão parcialmente reformada, com indeferimento do pedido de indisponibilidade do bem. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

DECISÃO
Por maioria de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.