Tribunal: TJDFT
Processo: 0701356-12.2026.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0701356-12.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: FABIANA CASTRO DE MOURA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 80227144) interposto pelo exequente CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá que, nos autos da ação de execução por dívida condominial no 0703230-76.2024.8.07.0008, ajuizada em face de FABIANA CASTRO DE MOURA, determinou a inclusão da credora fiduciário do imóvel, a Caixa Econômica Federal, no polo passivo da demanda, para fins de integrar a execução. Na ocasião, a decisão agravada se fundamentou em precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp no 2.100.103/PR), nos seguintes termos (ID 256147473 dos autos originais): Chamo o feito à ordem. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. No ponto, ressalto que no recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos (ID 198664657) comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Por assim ser, fica o credor intimado a comprovar a quitação do financiamento ou promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Em suas razões recursais (ID 80184967), alega a agravante que a decisão agravada aplicou equivocadamente o precedente, pois este se refere à hipótese de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, e não à penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, que é o objeto da execução. Argumenta que a penhora dos direitos aquisitivos não afeta a garantia do credor fiduciário, sendo prevista no art. 835, XII, do CPC, e que, nessa hipótese, inexiste interesse jurídico da CEF em integrar a lide, tornando o litisconsórcio, no máximo, facultativo, nos termos do art. 113 do CPC. Afirma que não há disposição legal que imponha a inclusão do credor fiduciário em execução de despesas condominiais, nem a natureza da relação jurídica exige litisconsórcio necessário, conforme art. 114 do CPC. Ressalta que a determinação é prematura, pois não houve pedido de penhora do imóvel, e que a inclusão da CEF acarretaria transtornos processuais, como eventual deslocamento da competência para a Justiça Federal (art. 109, I, da CF/88), violando os princípios da economia processual e da menor onerosidade (arts. 4o e 805 do CPC). Menciona ainda que a decisão é extra petita, pois determinou a inclusão de litisconsorte não requerida pelas partes, sem prévia manifestação do agravante, em afronta aos arts. 9o e 10 do CPC, configurando decisão-surpresa. Explica que a medida imposta, sob pena de extinção, é desproporcional e viola o devido processo legal. Ressalta, por fim, a natureza essencial das despesas condominiais, que se aproximam de crédito alimentar para a coletividade, e que a decisão agravada prejudica os demais condôminos, transferindo-lhes o ônus da inadimplência. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada, ante a iminência do prazo concedido e consequente extinção do processo. No mérito, postula a reforma da decisão agravada, sendo declarada desnecessária a inclusão da Caixa Econômica Federal na relação jurídica-processual de origem. Preparo recolhido (ID 80230073). É o relatório. Passo a decidir. Insurge-se o agravante contra decisão que determinou a emenda à inicial. Inicialmente, verifico que a questão objeto do recurso não se enquadra nas hipóteses previstas no art. 1015 do Código de Processo Civil. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça fixou tese jurídica no Recurso Especial 1.704.520/MT (Tema 988) no sentido de que“o rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação”. O sentido das expressões “urgência” e “inutilidade futura do julgamento diferido do recurso de apelação” foi apresentado nas razões de decidir do acórdão de forma alinhada aos princípios do atual diploma processual civil como os da economia e da celeridade processual, garantindo segurança jurídica ao jurisdicionado. Nesse contexto, o cabimento do agravo de instrumento deve ser analisado também sob a perspectiva de que o processo não pode e não deve ser um instrumento de retrocesso na pacificação dos conflitos. É latente no caso em comento a urgência na medida postulada, uma vez que foi determinada a promoção da citação da Caixa Econômica Federal, sob pena de extinção do feito. Assim sendo, haverá um significativo desperdício de tempo para a solução da controvérsia pelo mérito, acarretando retrocesso à marcha processual, caso a questão ora discutida não seja conhecida neste momento processual. Desse modo, entendo que é cabível o presente recurso. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. A decisão agravada, fundamentando-se em entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 2.100.103/PR, determinou ao condomínio exequente a promoção de citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de integrar a execução. Insurge-se o agravante contra a referida decisão. Aduz, em suma, que não requereu a penhora do imóvel e que não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário. Em juízo de cognição sumária, próprio da análise liminar, verifica-se plausibilidade jurídica na insurgência. Nos termos do art. 114 do CPC, o litisconsórcio passivo necessário somente se configura quando a eficácia da sentença dependa, de modo indissociável, da presença de todos os sujeitos envolvidos, ou quando houver imposição legal expressa, hipóteses que, em juízo perfunctório, não se verificam no caso concreto. Por sua vez, o precedente invocado como fundamento da decisão agravada (REsp n. 2.100.103/PR) não estabelece, ao menos em uma primeira leitura do seu inteiro teor, a obrigatoriedade de formação de litisconsórcio passivo necessário com o credor fiduciário desde o ajuizamento da ação de execução. Em exame inicial, observa-se que o referido precedente cuidou de hipótese específica, em que se discutia a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de crédito condominial, bem como a consequente necessidade de oportunizar ao credor fiduciário o exercício do contraditório diante da constrição. A controvérsia apreciada pela Corte Superior, nota-se, não se relacionava à formação subjetiva da execução em caráter geral, tampouco à imposição de litisconsórcio passivo obrigatório desde o ajuizamento da demanda. Percebe-se que o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça limita-se a reconhecer que, na hipótese de o exequente optar pela constrição do próprio imóvel alienado fiduciariamente, faz-se necessária a citação do credor fiduciário, a fim de resguardar o contraditório e viabilizar a faculdade de quitação do débito, com sub-rogação nos direitos do condomínio. Não se extrai do julgado, repisa-se, a conclusão de que a execução seja estruturalmente inválida ou incompleta se proposta apenas em face do devedor fiduciante. Ainda em exame inicial, observa-se que, no caso concreto, o condomínio exequente sequer requereu, ao menos até o momento, a penhora do próprio imóvel, tendo-se limitado à persecução patrimonial do executado, inclusive por meio da constrição de direitos aquisitivos (ID 245915416, origem), providência expressamente admitida pelo ordenamento (art. 835, XII, do CPC) e que, em princípio, não atinge diretamente a esfera jurídica do credor fiduciário. Nesse contexto, a exigência de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, desde logo, mostra-se prematura, porquanto dissociada de qualquer ato constritivo incidente sobre o bem de sua titularidade resolúvel. Em uma análise perfunctória, própria deste momento processual, a decisão agravada aparenta ampliar o alcance do precedente do STJ, convertendo uma exigência instrumental e condicionada, vinculada à eficácia da penhora do imóvel, em verdadeiro requisito originário de legitimidade passiva, conclusão que não se evidencia, ao menos de plano, da ratio decidendi do julgado paradigma. Sobre o tema, observem-se os seguintes precedentes desse Egrégio Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. POLO PASSIVO DA AÇÃO. ORDEM DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSTRIÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. DECISÃO REFORMADA. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que determinou ao exequente, aqui agravante, que procedesse à inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução e à sua respectiva citação, sob pena de extinção do processo executivo. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em averiguar a necessidade ou não de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. III. Razões de decidir 3. Tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inegável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem e, especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza, o que não sucedeu no caso. 4. Embora a responsabilidade civil do condômino credor fiduciário pelos débitos condominiais do imóvel, não se estabelece a obrigatoriedade de sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança em qualquer hipótese, especialmente nas situações em que não ocorreu a penhora do imóvel objeto da alienação fiduciária e gerador da obrigação condominial. 5. Até que venha tese firmada pelo STJ (Tema 1.266), imperioso considerar que a possibilidade de exigir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais deve circunscrever-se exclusivamente às hipóteses em que se proceder à penhora do próprio bem imóvel gravado com alienação fiduciária e gerador da dívida condominial. Diante dessa circunstância, a legislação processual impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário, consoante disposto no art. 114 do CPC. Inexistindo, contudo, a constrição judicial do imóvel, incidem as regras atinentes ao litisconsórcio facultativo, à semelhança do que ocorre nas obrigações solidárias. IV. Dispositivo 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 2068838, 0744842-81.2025.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INCLUSÃO DA CEF NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE QUANTO A DÉBITOS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REMESSA À JUSTIÇA FEDERAL. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como a consequente remessa dos autos à Justiça Federal. O exequente sustenta a responsabilidade do credor fiduciário pelos débitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se o credor fiduciário — no caso, a Caixa Econômica Federal — pode ser incluído no polo passivo da execução de despesas condominiais vencidas antes da consolidação da propriedade em seu favor, com a consequente remessa do feito à Justiça Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, a responsabilidade pelas despesas condominiais, em caso de alienação fiduciária, recai sobre o fiduciante enquanto detiver a posse direta do bem, transferindo-se ao credor fiduciário apenas a partir de sua imissão na posse. 4. O caráter propter rem das obrigações condominiais, previsto no art. 1.345 do Código Civil, sofre exceção expressa na hipótese de alienação fiduciária, em que a obrigação é pessoal do fiduciante até a posse do credor fiduciário. 5. A jurisprudência do STJ (REsp no 2.036.289/RS) e do TJDFT é pacífica no sentido de que o credor fiduciário não responde por débitos condominiais vencidos antes da consolidação da propriedade em seu nome. 6. Inexistindo responsabilidade da CEF pelos débitos objeto da execução, é inviável sua inclusão no polo passivo e, por consequência, descabida a remessa dos autos à Justiça Federal. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 2048538, 0726160-78.2025.8.07.0000, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2025, publicado no DJe: 03/10/2025.) Convém insistir que o condomínio não requereu, ao menos até o momento, a penhora do próprio imóvel, limitando-se à persecução patrimonial do executado, inclusive mediante constrição de direitos aquisitivos, providência que, em princípio, não atinge diretamente a esfera jurídica do credor fiduciário. Inexistindo, no caso concreto, pedido de constrição do imóvel, mas apenas a persecução patrimonial do devedor, não se evidencia, ao menos neste momento, a necessidade de integração da Caixa Econômica Federal ao feito, sem prejuízo de que tal providência venha a ser adotada oportunamente, caso efetivada tal medida. Nesse contexto, a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, sob pena de extinção do feito, mostra-se, de início, prematura e desarrazoada, de maneira que, em juízo de cognição sumária, entendo que restou demonstrada a plausabilidade do direito. Assim, presente, em juízo inicial, a probabilidade do direito invocado, bem como o perigo na demora, ante a iminente extinção do feito se não cumprida a determinação, recomenda-se a manutenção do estado atual do processo executivo até exame mais aprofundado da controvérsia pelo órgão colegiado. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada até o julgamento do presente recurso. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 22 de janeiro de 2026. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0701356-12.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: FABIANA CASTRO DE MOURA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 80227144) interposto pelo exequente CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá que, nos autos da ação de execução por dívida condominial no 0703230-76.2024.8.07.0008, ajuizada em face de FABIANA CASTRO DE MOURA, determinou a inclusão da credora fiduciário do imóvel, a Caixa Econômica Federal, no polo passivo da demanda, para fins de integrar a execução. Na ocasião, a decisão agravada se fundamentou em precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp no 2.100.103/PR), nos seguintes termos (ID 256147473 dos autos originais): Chamo o feito à ordem. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. No ponto, ressalto que no recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos (ID 198664657) comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Por assim ser, fica o credor intimado a comprovar a quitação do financiamento ou promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Em suas razões recursais (ID 80184967), alega a agravante que a decisão agravada aplicou equivocadamente o precedente, pois este se refere à hipótese de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, e não à penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, que é o objeto da execução. Argumenta que a penhora dos direitos aquisitivos não afeta a garantia do credor fiduciário, sendo prevista no art. 835, XII, do CPC, e que, nessa hipótese, inexiste interesse jurídico da CEF em integrar a lide, tornando o litisconsórcio, no máximo, facultativo, nos termos do art. 113 do CPC. Afirma que não há disposição legal que imponha a inclusão do credor fiduciário em execução de despesas condominiais, nem a natureza da relação jurídica exige litisconsórcio necessário, conforme art. 114 do CPC. Ressalta que a determinação é prematura, pois não houve pedido de penhora do imóvel, e que a inclusão da CEF acarretaria transtornos processuais, como eventual deslocamento da competência para a Justiça Federal (art. 109, I, da CF/88), violando os princípios da economia processual e da menor onerosidade (arts. 4o e 805 do CPC). Menciona ainda que a decisão é extra petita, pois determinou a inclusão de litisconsorte não requerida pelas partes, sem prévia manifestação do agravante, em afronta aos arts. 9o e 10 do CPC, configurando decisão-surpresa. Explica que a medida imposta, sob pena de extinção, é desproporcional e viola o devido processo legal. Ressalta, por fim, a natureza essencial das despesas condominiais, que se aproximam de crédito alimentar para a coletividade, e que a decisão agravada prejudica os demais condôminos, transferindo-lhes o ônus da inadimplência. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada, ante a iminência do prazo concedido e consequente extinção do processo. No mérito, postula a reforma da decisão agravada, sendo declarada desnecessária a inclusão da Caixa Econômica Federal na relação jurídica-processual de origem. Preparo recolhido (ID 80230073). É o relatório. Passo a decidir. Insurge-se o agravante contra decisão que determinou a emenda à inicial. Inicialmente, verifico que a questão objeto do recurso não se enquadra nas hipóteses previstas no art. 1015 do Código de Processo Civil. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça fixou tese jurídica no Recurso Especial 1.704.520/MT (Tema 988) no sentido de que“o rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação”. O sentido das expressões “urgência” e “inutilidade futura do julgamento diferido do recurso de apelação” foi apresentado nas razões de decidir do acórdão de forma alinhada aos princípios do atual diploma processual civil como os da economia e da celeridade processual, garantindo segurança jurídica ao jurisdicionado. Nesse contexto, o cabimento do agravo de instrumento deve ser analisado também sob a perspectiva de que o processo não pode e não deve ser um instrumento de retrocesso na pacificação dos conflitos. É latente no caso em comento a urgência na medida postulada, uma vez que foi determinada a promoção da citação da Caixa Econômica Federal, sob pena de extinção do feito. Assim sendo, haverá um significativo desperdício de tempo para a solução da controvérsia pelo mérito, acarretando retrocesso à marcha processual, caso a questão ora discutida não seja conhecida neste momento processual. Desse modo, entendo que é cabível o presente recurso. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. A decisão agravada, fundamentando-se em entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 2.100.103/PR, determinou ao condomínio exequente a promoção de citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de integrar a execução. Insurge-se o agravante contra a referida decisão. Aduz, em suma, que não requereu a penhora do imóvel e que não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário. Em juízo de cognição sumária, próprio da análise liminar, verifica-se plausibilidade jurídica na insurgência. Nos termos do art. 114 do CPC, o litisconsórcio passivo necessário somente se configura quando a eficácia da sentença dependa, de modo indissociável, da presença de todos os sujeitos envolvidos, ou quando houver imposição legal expressa, hipóteses que, em juízo perfunctório, não se verificam no caso concreto. Por sua vez, o precedente invocado como fundamento da decisão agravada (REsp n. 2.100.103/PR) não estabelece, ao menos em uma primeira leitura do seu inteiro teor, a obrigatoriedade de formação de litisconsórcio passivo necessário com o credor fiduciário desde o ajuizamento da ação de execução. Em exame inicial, observa-se que o referido precedente cuidou de hipótese específica, em que se discutia a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de crédito condominial, bem como a consequente necessidade de oportunizar ao credor fiduciário o exercício do contraditório diante da constrição. A controvérsia apreciada pela Corte Superior, nota-se, não se relacionava à formação subjetiva da execução em caráter geral, tampouco à imposição de litisconsórcio passivo obrigatório desde o ajuizamento da demanda. Percebe-se que o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça limita-se a reconhecer que, na hipótese de o exequente optar pela constrição do próprio imóvel alienado fiduciariamente, faz-se necessária a citação do credor fiduciário, a fim de resguardar o contraditório e viabilizar a faculdade de quitação do débito, com sub-rogação nos direitos do condomínio. Não se extrai do julgado, repisa-se, a conclusão de que a execução seja estruturalmente inválida ou incompleta se proposta apenas em face do devedor fiduciante. Ainda em exame inicial, observa-se que, no caso concreto, o condomínio exequente sequer requereu, ao menos até o momento, a penhora do próprio imóvel, tendo-se limitado à persecução patrimonial do executado, inclusive por meio da constrição de direitos aquisitivos (ID 245915416, origem), providência expressamente admitida pelo ordenamento (art. 835, XII, do CPC) e que, em princípio, não atinge diretamente a esfera jurídica do credor fiduciário. Nesse contexto, a exigência de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, desde logo, mostra-se prematura, porquanto dissociada de qualquer ato constritivo incidente sobre o bem de sua titularidade resolúvel. Em uma análise perfunctória, própria deste momento processual, a decisão agravada aparenta ampliar o alcance do precedente do STJ, convertendo uma exigência instrumental e condicionada, vinculada à eficácia da penhora do imóvel, em verdadeiro requisito originário de legitimidade passiva, conclusão que não se evidencia, ao menos de plano, da ratio decidendi do julgado paradigma. Sobre o tema, observem-se os seguintes precedentes desse Egrégio Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. POLO PASSIVO DA AÇÃO. ORDEM DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSTRIÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. DECISÃO REFORMADA. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que determinou ao exequente, aqui agravante, que procedesse à inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução e à sua respectiva citação, sob pena de extinção do processo executivo. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em averiguar a necessidade ou não de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. III. Razões de decidir 3. Tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inegável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem e, especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza, o que não sucedeu no caso. 4. Embora a responsabilidade civil do condômino credor fiduciário pelos débitos condominiais do imóvel, não se estabelece a obrigatoriedade de sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança em qualquer hipótese, especialmente nas situações em que não ocorreu a penhora do imóvel objeto da alienação fiduciária e gerador da obrigação condominial. 5. Até que venha tese firmada pelo STJ (Tema 1.266), imperioso considerar que a possibilidade de exigir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais deve circunscrever-se exclusivamente às hipóteses em que se proceder à penhora do próprio bem imóvel gravado com alienação fiduciária e gerador da dívida condominial. Diante dessa circunstância, a legislação processual impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário, consoante disposto no art. 114 do CPC. Inexistindo, contudo, a constrição judicial do imóvel, incidem as regras atinentes ao litisconsórcio facultativo, à semelhança do que ocorre nas obrigações solidárias. IV. Dispositivo 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 2068838, 0744842-81.2025.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INCLUSÃO DA CEF NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE QUANTO A DÉBITOS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REMESSA À JUSTIÇA FEDERAL. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como a consequente remessa dos autos à Justiça Federal. O exequente sustenta a responsabilidade do credor fiduciário pelos débitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se o credor fiduciário — no caso, a Caixa Econômica Federal — pode ser incluído no polo passivo da execução de despesas condominiais vencidas antes da consolidação da propriedade em seu favor, com a consequente remessa do feito à Justiça Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, a responsabilidade pelas despesas condominiais, em caso de alienação fiduciária, recai sobre o fiduciante enquanto detiver a posse direta do bem, transferindo-se ao credor fiduciário apenas a partir de sua imissão na posse. 4. O caráter propter rem das obrigações condominiais, previsto no art. 1.345 do Código Civil, sofre exceção expressa na hipótese de alienação fiduciária, em que a obrigação é pessoal do fiduciante até a posse do credor fiduciário. 5. A jurisprudência do STJ (REsp no 2.036.289/RS) e do TJDFT é pacífica no sentido de que o credor fiduciário não responde por débitos condominiais vencidos antes da consolidação da propriedade em seu nome. 6. Inexistindo responsabilidade da CEF pelos débitos objeto da execução, é inviável sua inclusão no polo passivo e, por consequência, descabida a remessa dos autos à Justiça Federal. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 2048538, 0726160-78.2025.8.07.0000, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2025, publicado no DJe: 03/10/2025.) Convém insistir que o condomínio não requereu, ao menos até o momento, a penhora do próprio imóvel, limitando-se à persecução patrimonial do executado, inclusive mediante constrição de direitos aquisitivos, providência que, em princípio, não atinge diretamente a esfera jurídica do credor fiduciário. Inexistindo, no caso concreto, pedido de constrição do imóvel, mas apenas a persecução patrimonial do devedor, não se evidencia, ao menos neste momento, a necessidade de integração da Caixa Econômica Federal ao feito, sem prejuízo de que tal providência venha a ser adotada oportunamente, caso efetivada tal medida. Nesse contexto, a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, sob pena de extinção do feito, mostra-se, de início, prematura e desarrazoada, de maneira que, em juízo de cognição sumária, entendo que restou demonstrada a plausabilidade do direito. Assim, presente, em juízo inicial, a probabilidade do direito invocado, bem como o perigo na demora, ante a iminente extinção do feito se não cumprida a determinação, recomenda-se a manutenção do estado atual do processo executivo até exame mais aprofundado da controvérsia pelo órgão colegiado. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada até o julgamento do presente recurso. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 22 de janeiro de 2026. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora