Tribunal: TJDFT
Processo: 0703639-08.2026.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Númerodo processo: 0703639-08.2026.8.07.0000 Classejudicial:AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BRB BANCO DE BRASILIA S.A. AGRAVADO: ISAURA MEDINA DE OLIVEIRA DE C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido atribuição de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto pelo BRB - BANCO DE BRASÍLIA S.A., contra decisão interlocutória proferida em ação de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária (0767000-30.2025.8.07.0001) ajuizada por ISAURA MEDINA DE OLIVEIRA. A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para a) suspender a realização do leilão extrajudicial designado para o dia 19/12/2025, referente ao imóvel de matrícula no 160.428; b) determinar que a instituição financeira se abstenha de praticar atos de alienação, disposição ou oneração do referido bem até ulterior deliberação judicial. Confira-se: “Trata-se de ação de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária cumulada com anulação de leilão extrajudicial ajuizada por Isaura Medina de Oliveira em face do BRB – Banco de Brasília S.A., na qual a parte autora pleiteia a concessão de tutela de urgência para suspender a realização de leilão extrajudicial designado para o dia 19/12/2025, referente ao imóvel de matrícula no 160.428, objeto de alienação fiduciária. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso concreto, entendo que ambos os requisitos encontram-se suficientemente demonstrados. Em juízo de cognição sumária, próprio desta fase processual, verifico que os documentos carreados aos autos indicam fundadas dúvidas quanto à regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e dos atos subsequentes, notadamente: a) Indícios de ausência de intimação pessoal válida da parte autora acerca da data do leilão, exigência expressa do art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a notificação para purgação da mora não supre a necessidade de nova intimação específica acerca da realização do leilão. Neste sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997 ALTERADA PELA LEI No 13.465/2017. INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO, NO CASO. NULIDADE. OCORRÊNCIA. DIVERGÊNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no âmbito do procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997, até a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, em 12/07/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão extrajudicial. Todavia, a partir da Lei 13.465/2017, por expressa determinação legal, passou a ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Dessa forma, a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável.2. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante com a jurisprudência assente desta Corte Superior.3. Recurso especial provido.(REsp n. 2.233.131/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.) b) Questionamentos plausíveis quanto ao valor atribuído ao imóvel, com alegação de subavaliação relevante, apta a caracterizar, em tese, risco de alienação por preço vil, o que compromete a higidez do procedimento; c) Existência de penhora anteriormente averbada na matrícula do imóvel, circunstância que, ao menos em análise preliminar, impõe cautela quanto à validade da consolidação da propriedade fiduciária em momento posterior à constrição judicial; d) Alegações consistentes de vícios no procedimento de intimação do devedor fiduciante, exigência essencial à validade da consolidação da propriedade, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/97. Tais elementos, analisados em conjunto, são suficientes para demonstrar plausibilidade jurídica do direito invocado, recomendando a preservação da situação fática até o exame exauriente da controvérsia. O perigo de dano é evidente e iminente, uma vez que o leilão extrajudicial encontra-se designado para data próxima, e sua realização poderá resultar na alienação definitiva do bem a terceiro de boa-fé, produzindo efeitos de difícil ou impossível reversão. A jurisprudência é firme no sentido de que a realização de leilão extrajudicial, quando pendente discussão judicial acerca da regularidade do procedimento, configura risco concreto de dano grave, sobretudo porque eventual anulação posterior não afasta, de imediato, os efeitos patrimoniais e possessórios da alienação. De outro lado, não se vislumbra prejuízo relevante à parte ré com a suspensão temporária do leilão, uma vez que eventual improcedência da ação permitirá a retomada do procedimento extrajudicial em momento oportuno, preservando-se integralmente o crédito. Assim, o maior prejuízo recai sobre a parte autora, caso o leilão seja realizado antes da adequada apreciação judicial dos vícios alegados. A medida pleiteada mostra-se plenamente reversível, pois consiste apenas na suspensão temporária do leilão, não implicando transferência de propriedade, extinção do crédito ou qualquer prejuízo irreparável à parte requerida. Ao revés, o indeferimento da tutela pode gerar situação irreversível, com a consolidação fática da alienação do imóvel. Ante o exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, nos termos do art. 300 do CPC, para: a) Suspender a realização do leilão extrajudicial designado para o dia 19/12/2025, bem como eventual segunda praça, referente ao imóvel de matrícula no 160.428; b) Determinar que a parte ré se abstenha de praticar quaisquer atos de alienação, disposição ou oneração do referido imóvel, até ulterior deliberação deste Juízo. Dou à decisão força de ofício. Intime-se com urgência. Deixo de designar, neste momento, a audiência prevista no art. 334 do CPC, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Cite-se o réu, observando que possui Domicílio Judicial Eletrônico”. (ID 259837535.) - g.n. No agravo, a parte pede a concessão de efeito suspensivo para permitir o prosseguimento dos atos expropriatórios e, no mérito, a confirmação da medida e reforma da decisão agravada, reconhecendo a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial. Em suas razões recursais, o agravante sustenta a regularidade do procedimento de execução extrajudicial fundamentado na Lei no 9.514/97 (alienação fiduciária de coisa imóvel), refutando a tese de vício na intimação da devedora principal (Visan Segurança Privada Ltda). Argumenta, apesar da tentativa frustrada na sede da empresa, a representante legal e sócia administradora (Sr. Polyana), teria recebido pessoalmente a intimação, conforme certificado por Oficial de Registro do Cartório do Paranoá, revelando constituição em mora regular. O banco defende a existência de efetiva ciência da própria agravada acerca do prazo para purgação da mora e das datas designadas para as praças, a qual recebeu a intimação pessoal em 16/05/2025 e o banco enviou notificações específicas para seu endereço residencial detalhando horários e locais dos leilões em 19 e 23 de dezembro de 2025. Menciona o envio de cartas registradas com rastreamento (Sedex) em setembro e novembro de 2025, além da publicação de editais no jornal Correio Braziliense nos dias 11, 12 e 13 de agosto de 2025, afastando qualquer alegação de desconhecimento. Quanto ao valor do imóvel, a instituição financeira impugna a alegação de preço vil e a validade do laudo unilateral de R$ 5.900.000,00 apresentado pela parte contrária. Argumenta prevalecer o valor de R$ 2.140.000,00 estipulado livremente pelas partes na Cédula de Crédito Bancário e averbado na matrícula do imóvel para fins de primeiro leilão, conforme o art. 24, VI, da Lei no 9.514/97. Aduz que eventuais divergências sobre a base de cálculo do ITBI devem ser tratadas junto ao Fisco, não servindo de fundamento para anular a consolidação da propriedade ocorrida em 26/11/2025. A parte recorrente questiona o entendimento judicial sobre a anterioridade da penhora registrada em 17/03/2025 na matrícula do bem, a qual teria sido registrada em favor do BRB em 22/11/2023, data muito anterior à constrição judicial, garantindo a prevalência da propriedade fiduciária já integrante do patrimônio do credor. Sustenta que a penhora posterior incide apenas sobre eventuais direitos aquisitivos da devedora e não impede a execução da garantia real, uma vez que a propriedade plena retornou ao banco com a consolidação. Por fim, o agravante invoca a constitucionalidade do procedimento extrajudicial reafirmada pelo STF no Tema 982 e nega violação ao princípio da menor onerosidade. (ID 80704338.) É relatório. Decido. O recurso está apto a ser admitido, pois é tempestivo e o preparo regular. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, trata-se de ação de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária cumulada com anulação de leilão extrajudicial, por meio da qual a decisão agrava deferiu tutela de urgência para suspender a realização de leilão extrajudicial designado para 19/12/2025, referente ao imóvel de matrícula no 160.428, e determinou ao BRB se abster de praticar atos de alienação, disposição ou oneração do imóvel. A decisão agravada fundamentou na existência de fundadas dúvidas quanto à regularidade do procedimento extrajudicial, notadamente: (a) indícios de ausência de intimação pessoal válida da parte autora acerca da data do leilão, exigência expressa do art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/97; (b) questionamentos plausíveis quanto ao valor atribuído ao imóvel, com alegação de subavaliação relevante; (c) existência de penhora anteriormente averbada na matrícula; (d) alegações consistentes de vícios no procedimento de intimação do devedor fiduciante. Nesta sede, o BRB se insurge alegando ter sido (i) a devedora principal (VISAN) intimada pessoalmente na pessoa de sua representante legal, além de intimação por edital; a agravada foi intimada pessoalmente para purgar a mora e posteriormente sobre as datas dos leilões; (iii) o valor de avaliação (R$ 2.140.000,00) foi livremente pactuado no contrato e prevalece nos termos do art. 24, VI da Lei 9.514/97; (iv) a penhora judicial posterior não impede a consolidação, pois a alienação fiduciária foi registrada anteriormente. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo à decisão agravada para permitir o imediato prosseguimento dos atos expropriatórios e a homologação dos resultados do leilão. A despeito das alegações do agravante, nesta sede de cognição sumária, não persiste a presença inequívoca dos requisitos autorizadores da medida excepcional pleiteada. Conforme se infere, a controvérsia central reside justamente na comprovação efetiva do cumprimento das formalidades exigidas pelo art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/97, especialmente quanto à intimação pessoal dos devedores fiduciantes acerca das datas dos leilões extrajudiciais. Cabe registar, ser necessária a extensa documentação probatória (certidões do cartório, cartas registradas com números de rastreamento, comprovantes de e-mails e publicações editalícias), integrar os autos de origem para deliberação precisa a respeito da regularidade de intimação e cumprimento das formalidades legais, sendo inviável a aferição nesta sede processual, sob pena de supressão de instância e violação ao devido processo legal. Nesse sentido: “(...) Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência depende da cumulação dos requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Ausentes elementos aptos a comprovar a probabilidade do direito, o indeferimento da tutela provisória de urgência é medida impositiva, notadamente quando o feito depende de extensa dilação probatória, a qual deve ser realizada na instância originária, durante o curso do processo de conhecimento. 3. Agravo de Instrumento conhecido e improvido. Agravo interno prejudicado.” (07355296720238070000, Relator(a): Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, DJE: 3/6/2024) -g.n. Com efeito, a prova documental invocada pelo agravante não afasta, em sede liminar, as fundadas dúvidas identificadas pelo juízo de origem. A existência de controvérsia sobre a efetiva entrega pessoal das notificações, a apresentação pela agravada de laudo técnico divergente quanto ao valor do imóvel (R$ 5.900.000,00 versus R$ 2.140.000,00 constante no contrato), e a discussão sobre os efeitos de penhora judicial anteriormente averbada na matrícula revelam matérias que demandam dilação probatória e instauração do contraditório para adequada elucidação. Acrescente-se ter o juízo de origem fundamentado precedente específico e recente do Superior Tribunal, o qual estabelece com clareza os requisitos de intimação pessoal no procedimento extrajudicial da Lei no 9.514/97, tornando ainda mais sensível a matéria em discussão. Confira-se: “(...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no âmbito do procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997, até a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, em 12/07/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão extrajudicial. Todavia, a partir da Lei 13.465/2017, por expressa determinação legal, passou a ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Dessa forma, a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável.2. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante com a jurisprudência assente desta Corte Superior.3. Recurso especial provido”. (REsp n. 2.233.131/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.) Merece destaque, ainda, a questão atinente ao valor do imóvel. A discrepância entre o valor contratual de R$ 2.140.000,00, fixado em 2023, e a avaliação apresentada pela agravada de R$ 5.900.000,00 — representando menos de 40% do valor aferido — configura situação a exigir cautela e análise mais detida. Embora o agravante invoque o art. 24, VI da Lei 9.514/97 quanto à prevalência do valor contratual, a jurisprudência abalizada veda alienação por preço vil, em observância ao princípio que veda o enriquecimento sem causa do credor e o sacrifício desproporcional do patrimônio do devedor. A dinâmica do mercado imobiliário e a natural valorização patrimonial impõem seja a controvérsia adequadamente dirimida na origem, não sendo admissível acolher tese rígida do valor contratual de mais de 2 (dois) anos. Ou seja, mostra temerário deferir a medida liminar permitindo a realização imediata de leilão extrajudicial quando subsistem dúvidas concretas sobre o cumprimento das formalidades legais. Ademais, há risco de irreversibilidade da medida pleiteada (art. 300, § 3o, CPC). A realização do leilão extrajudicial com a subsequente arrematação por terceiro de boa-fé pode produzir efeitos de difícil ou impossível reversão, comprometendo a utilidade prática do julgamento de mérito do presente recurso. De outro lado, a manutenção da suspensão temporária preserva integralmente o crédito do agravante, permitindo a retomada do procedimento extrajudicial caso o recurso seja provido ao final. A assimetria entre a reversibilidade da suspensão e a potencial irreversibilidade da alienação reforça a necessidade de cautela nesta fase processual. Portanto, não se encontram presentes, de forma inequívoca, os requisitos do art. 300 do CPC para deferimento da antecipação da tutela recursal em sede liminar, especialmente considerando a insuficiência probatória e a necessidade de instauração do contraditório para adequada elucidação das controvérsias fáticas subjacentes na origem. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo, sem necessidade de informações. Intime-se a agravada, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA,DF,5 de fevereiro de 2026 16:39:33. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Númerodo processo: 0703639-08.2026.8.07.0000 Classejudicial:AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BRB BANCO DE BRASILIA S.A. AGRAVADO: ISAURA MEDINA DE OLIVEIRA DE C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido atribuição de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto pelo BRB - BANCO DE BRASÍLIA S.A., contra decisão interlocutória proferida em ação de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária (0767000-30.2025.8.07.0001) ajuizada por ISAURA MEDINA DE OLIVEIRA. A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para a) suspender a realização do leilão extrajudicial designado para o dia 19/12/2025, referente ao imóvel de matrícula no 160.428; b) determinar que a instituição financeira se abstenha de praticar atos de alienação, disposição ou oneração do referido bem até ulterior deliberação judicial. Confira-se: “Trata-se de ação de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária cumulada com anulação de leilão extrajudicial ajuizada por Isaura Medina de Oliveira em face do BRB – Banco de Brasília S.A., na qual a parte autora pleiteia a concessão de tutela de urgência para suspender a realização de leilão extrajudicial designado para o dia 19/12/2025, referente ao imóvel de matrícula no 160.428, objeto de alienação fiduciária. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso concreto, entendo que ambos os requisitos encontram-se suficientemente demonstrados. Em juízo de cognição sumária, próprio desta fase processual, verifico que os documentos carreados aos autos indicam fundadas dúvidas quanto à regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e dos atos subsequentes, notadamente: a) Indícios de ausência de intimação pessoal válida da parte autora acerca da data do leilão, exigência expressa do art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a notificação para purgação da mora não supre a necessidade de nova intimação específica acerca da realização do leilão. Neste sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997 ALTERADA PELA LEI No 13.465/2017. INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO, NO CASO. NULIDADE. OCORRÊNCIA. DIVERGÊNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no âmbito do procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997, até a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, em 12/07/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão extrajudicial. Todavia, a partir da Lei 13.465/2017, por expressa determinação legal, passou a ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Dessa forma, a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável.2. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante com a jurisprudência assente desta Corte Superior.3. Recurso especial provido.(REsp n. 2.233.131/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.) b) Questionamentos plausíveis quanto ao valor atribuído ao imóvel, com alegação de subavaliação relevante, apta a caracterizar, em tese, risco de alienação por preço vil, o que compromete a higidez do procedimento; c) Existência de penhora anteriormente averbada na matrícula do imóvel, circunstância que, ao menos em análise preliminar, impõe cautela quanto à validade da consolidação da propriedade fiduciária em momento posterior à constrição judicial; d) Alegações consistentes de vícios no procedimento de intimação do devedor fiduciante, exigência essencial à validade da consolidação da propriedade, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/97. Tais elementos, analisados em conjunto, são suficientes para demonstrar plausibilidade jurídica do direito invocado, recomendando a preservação da situação fática até o exame exauriente da controvérsia. O perigo de dano é evidente e iminente, uma vez que o leilão extrajudicial encontra-se designado para data próxima, e sua realização poderá resultar na alienação definitiva do bem a terceiro de boa-fé, produzindo efeitos de difícil ou impossível reversão. A jurisprudência é firme no sentido de que a realização de leilão extrajudicial, quando pendente discussão judicial acerca da regularidade do procedimento, configura risco concreto de dano grave, sobretudo porque eventual anulação posterior não afasta, de imediato, os efeitos patrimoniais e possessórios da alienação. De outro lado, não se vislumbra prejuízo relevante à parte ré com a suspensão temporária do leilão, uma vez que eventual improcedência da ação permitirá a retomada do procedimento extrajudicial em momento oportuno, preservando-se integralmente o crédito. Assim, o maior prejuízo recai sobre a parte autora, caso o leilão seja realizado antes da adequada apreciação judicial dos vícios alegados. A medida pleiteada mostra-se plenamente reversível, pois consiste apenas na suspensão temporária do leilão, não implicando transferência de propriedade, extinção do crédito ou qualquer prejuízo irreparável à parte requerida. Ao revés, o indeferimento da tutela pode gerar situação irreversível, com a consolidação fática da alienação do imóvel. Ante o exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, nos termos do art. 300 do CPC, para: a) Suspender a realização do leilão extrajudicial designado para o dia 19/12/2025, bem como eventual segunda praça, referente ao imóvel de matrícula no 160.428; b) Determinar que a parte ré se abstenha de praticar quaisquer atos de alienação, disposição ou oneração do referido imóvel, até ulterior deliberação deste Juízo. Dou à decisão força de ofício. Intime-se com urgência. Deixo de designar, neste momento, a audiência prevista no art. 334 do CPC, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Cite-se o réu, observando que possui Domicílio Judicial Eletrônico”. (ID 259837535.) - g.n. No agravo, a parte pede a concessão de efeito suspensivo para permitir o prosseguimento dos atos expropriatórios e, no mérito, a confirmação da medida e reforma da decisão agravada, reconhecendo a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial. Em suas razões recursais, o agravante sustenta a regularidade do procedimento de execução extrajudicial fundamentado na Lei no 9.514/97 (alienação fiduciária de coisa imóvel), refutando a tese de vício na intimação da devedora principal (Visan Segurança Privada Ltda). Argumenta, apesar da tentativa frustrada na sede da empresa, a representante legal e sócia administradora (Sr. Polyana), teria recebido pessoalmente a intimação, conforme certificado por Oficial de Registro do Cartório do Paranoá, revelando constituição em mora regular. O banco defende a existência de efetiva ciência da própria agravada acerca do prazo para purgação da mora e das datas designadas para as praças, a qual recebeu a intimação pessoal em 16/05/2025 e o banco enviou notificações específicas para seu endereço residencial detalhando horários e locais dos leilões em 19 e 23 de dezembro de 2025. Menciona o envio de cartas registradas com rastreamento (Sedex) em setembro e novembro de 2025, além da publicação de editais no jornal Correio Braziliense nos dias 11, 12 e 13 de agosto de 2025, afastando qualquer alegação de desconhecimento. Quanto ao valor do imóvel, a instituição financeira impugna a alegação de preço vil e a validade do laudo unilateral de R$ 5.900.000,00 apresentado pela parte contrária. Argumenta prevalecer o valor de R$ 2.140.000,00 estipulado livremente pelas partes na Cédula de Crédito Bancário e averbado na matrícula do imóvel para fins de primeiro leilão, conforme o art. 24, VI, da Lei no 9.514/97. Aduz que eventuais divergências sobre a base de cálculo do ITBI devem ser tratadas junto ao Fisco, não servindo de fundamento para anular a consolidação da propriedade ocorrida em 26/11/2025. A parte recorrente questiona o entendimento judicial sobre a anterioridade da penhora registrada em 17/03/2025 na matrícula do bem, a qual teria sido registrada em favor do BRB em 22/11/2023, data muito anterior à constrição judicial, garantindo a prevalência da propriedade fiduciária já integrante do patrimônio do credor. Sustenta que a penhora posterior incide apenas sobre eventuais direitos aquisitivos da devedora e não impede a execução da garantia real, uma vez que a propriedade plena retornou ao banco com a consolidação. Por fim, o agravante invoca a constitucionalidade do procedimento extrajudicial reafirmada pelo STF no Tema 982 e nega violação ao princípio da menor onerosidade. (ID 80704338.) É relatório. Decido. O recurso está apto a ser admitido, pois é tempestivo e o preparo regular. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, trata-se de ação de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária cumulada com anulação de leilão extrajudicial, por meio da qual a decisão agrava deferiu tutela de urgência para suspender a realização de leilão extrajudicial designado para 19/12/2025, referente ao imóvel de matrícula no 160.428, e determinou ao BRB se abster de praticar atos de alienação, disposição ou oneração do imóvel. A decisão agravada fundamentou na existência de fundadas dúvidas quanto à regularidade do procedimento extrajudicial, notadamente: (a) indícios de ausência de intimação pessoal válida da parte autora acerca da data do leilão, exigência expressa do art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/97; (b) questionamentos plausíveis quanto ao valor atribuído ao imóvel, com alegação de subavaliação relevante; (c) existência de penhora anteriormente averbada na matrícula; (d) alegações consistentes de vícios no procedimento de intimação do devedor fiduciante. Nesta sede, o BRB se insurge alegando ter sido (i) a devedora principal (VISAN) intimada pessoalmente na pessoa de sua representante legal, além de intimação por edital; a agravada foi intimada pessoalmente para purgar a mora e posteriormente sobre as datas dos leilões; (iii) o valor de avaliação (R$ 2.140.000,00) foi livremente pactuado no contrato e prevalece nos termos do art. 24, VI da Lei 9.514/97; (iv) a penhora judicial posterior não impede a consolidação, pois a alienação fiduciária foi registrada anteriormente. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo à decisão agravada para permitir o imediato prosseguimento dos atos expropriatórios e a homologação dos resultados do leilão. A despeito das alegações do agravante, nesta sede de cognição sumária, não persiste a presença inequívoca dos requisitos autorizadores da medida excepcional pleiteada. Conforme se infere, a controvérsia central reside justamente na comprovação efetiva do cumprimento das formalidades exigidas pelo art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/97, especialmente quanto à intimação pessoal dos devedores fiduciantes acerca das datas dos leilões extrajudiciais. Cabe registar, ser necessária a extensa documentação probatória (certidões do cartório, cartas registradas com números de rastreamento, comprovantes de e-mails e publicações editalícias), integrar os autos de origem para deliberação precisa a respeito da regularidade de intimação e cumprimento das formalidades legais, sendo inviável a aferição nesta sede processual, sob pena de supressão de instância e violação ao devido processo legal. Nesse sentido: “(...) Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência depende da cumulação dos requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Ausentes elementos aptos a comprovar a probabilidade do direito, o indeferimento da tutela provisória de urgência é medida impositiva, notadamente quando o feito depende de extensa dilação probatória, a qual deve ser realizada na instância originária, durante o curso do processo de conhecimento. 3. Agravo de Instrumento conhecido e improvido. Agravo interno prejudicado.” (07355296720238070000, Relator(a): Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, DJE: 3/6/2024) -g.n. Com efeito, a prova documental invocada pelo agravante não afasta, em sede liminar, as fundadas dúvidas identificadas pelo juízo de origem. A existência de controvérsia sobre a efetiva entrega pessoal das notificações, a apresentação pela agravada de laudo técnico divergente quanto ao valor do imóvel (R$ 5.900.000,00 versus R$ 2.140.000,00 constante no contrato), e a discussão sobre os efeitos de penhora judicial anteriormente averbada na matrícula revelam matérias que demandam dilação probatória e instauração do contraditório para adequada elucidação. Acrescente-se ter o juízo de origem fundamentado precedente específico e recente do Superior Tribunal, o qual estabelece com clareza os requisitos de intimação pessoal no procedimento extrajudicial da Lei no 9.514/97, tornando ainda mais sensível a matéria em discussão. Confira-se: “(...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no âmbito do procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997, até a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, em 12/07/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão extrajudicial. Todavia, a partir da Lei 13.465/2017, por expressa determinação legal, passou a ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Dessa forma, a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, ou por edital, na impossibilidade da notificação pessoal, torna o leilão extrajudicial nulo por vício insanável.2. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante com a jurisprudência assente desta Corte Superior.3. Recurso especial provido”. (REsp n. 2.233.131/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 9/12/2025.) Merece destaque, ainda, a questão atinente ao valor do imóvel. A discrepância entre o valor contratual de R$ 2.140.000,00, fixado em 2023, e a avaliação apresentada pela agravada de R$ 5.900.000,00 — representando menos de 40% do valor aferido — configura situação a exigir cautela e análise mais detida. Embora o agravante invoque o art. 24, VI da Lei 9.514/97 quanto à prevalência do valor contratual, a jurisprudência abalizada veda alienação por preço vil, em observância ao princípio que veda o enriquecimento sem causa do credor e o sacrifício desproporcional do patrimônio do devedor. A dinâmica do mercado imobiliário e a natural valorização patrimonial impõem seja a controvérsia adequadamente dirimida na origem, não sendo admissível acolher tese rígida do valor contratual de mais de 2 (dois) anos. Ou seja, mostra temerário deferir a medida liminar permitindo a realização imediata de leilão extrajudicial quando subsistem dúvidas concretas sobre o cumprimento das formalidades legais. Ademais, há risco de irreversibilidade da medida pleiteada (art. 300, § 3o, CPC). A realização do leilão extrajudicial com a subsequente arrematação por terceiro de boa-fé pode produzir efeitos de difícil ou impossível reversão, comprometendo a utilidade prática do julgamento de mérito do presente recurso. De outro lado, a manutenção da suspensão temporária preserva integralmente o crédito do agravante, permitindo a retomada do procedimento extrajudicial caso o recurso seja provido ao final. A assimetria entre a reversibilidade da suspensão e a potencial irreversibilidade da alienação reforça a necessidade de cautela nesta fase processual. Portanto, não se encontram presentes, de forma inequívoca, os requisitos do art. 300 do CPC para deferimento da antecipação da tutela recursal em sede liminar, especialmente considerando a insuficiência probatória e a necessidade de instauração do contraditório para adequada elucidação das controvérsias fáticas subjacentes na origem. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo, sem necessidade de informações. Intime-se a agravada, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA,DF,5 de fevereiro de 2026 16:39:33. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador