Tribunal: TJDFT
Processo: 0755464-25.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-30

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMINIO DO EDIFÍCIO PORTAL DAS ANDORINHAS, em face à decisão da Décima Segunda Vara Cível de Brasília, que rejeitou proposta de arrematação de bem por valor inferior ao mínimo fixado em edital de leilão. Na origem, processa-se cumprimento de sentença, na qual ORLANDA MARIA CARNEIRO e ITAMAR GOMES CARNEIRO foram condenados ao pagamento de taxas condominiais. Penhorado imóvel do casal, o bem foi avaliado em R$1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais). Ao designar hasta pública, o juízo determinou que a arrematação deveria observar o valor mínimo de 80% da avaliação. Realizadas duas hastas não houve licitantes. Há terceiro interessado na aquisição do imóvel, mas a oferta foi de R$605.000,00, porém o juízo não homologou a proposta, por ser inferior ao mínimo estabelecido. O credor pretende a redução do preço mínimo de arrematação para viabilizar a alienação do bem. Sustentou que o valor mínimo fixado não seria atrativo e que inviabilizaria a alienação. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para acolher “a redução do percentual mínimo da segunda hasta para 50% do valor da avaliação, com a determinação de que o Juízo de origem promova a adequação do edital e dos atos expropriatórios subsequentes a esse novo patamar, preservando-se a vedação de preço vil nos termos do art. 891, parágrafo único, do CPC e a finalidade do segundo leilão”. Preparo regular sob 79568498. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “As duas hastas públicas realizadas foram infrutíferas, conforme certidões negativas de IDs 246007707 e 246294794. Foram prestadas informações acerca do crédito do credor com penhora anteriormente registrada, o Banco do Brasil, conforme IDs 246187966 e 246187965. Um interessado na aquisição do imóvel penhorado apresentou ao Leiloeiro proposta de pagamento parcelado (ID 246300464). A executada Orlanda manifestou-se desfavoravelmente à proposta, no ID 247614005. Defende que o preço ofertado pelo interessado é vil, já que inferior aos 80% estipulados pelo Juízo para fins de alienação judicial. Acrescenta que, transcorridos quase 18 meses da avaliação, o valor do metro quadrado na região onde situado o imóvel já evoluiu. Pontua que, considerando-se o atual valor do bem, a proposta apresentada reflete aproximadamente 45% do preço médio de mercado, o que denota a sua desproporcionalidade. Também impugna a indexação do valor a ser pago a índice de correção monetária não oficial, por compreender que isso agrava “ainda mais a depreciação do bem”. De outro lado, a parte exequente concorda com a proposta e pede a sua homologação (ID 247665008). Refere que o valor proposto, embora aquém da avaliação, não se distancia do patamar de mercado considerando-se os valores recentemente praticados para unidades imobiliárias semelhantes. Subsidiariamente à homologação, pede que, se acolhida a impugnação à proposta, o pretenso comprador seja intimado a ajustá-la. Novamente, foi determinada a expedição de ofício à 16a Vara Cível de Brasília (ID 249752940), solicitando informações sobre a natureza do crédito do credor com penhora registrada em momento anterior. As informações foram prestadas ao ID 253455528, em que o Banco do Brasil afirmou que o seu crédito decorre de Cédula de Crédito Industrial inadimplida, contrato ao qual foi ofertada uma garantia real hipotecária. Intimado, o Condomínio exequente pontua, ao ID 254734258, que o seu crédito prefere ao do Banco do Brasil, embora a penhora deste seja cronologicamente anterior à sua. Nesse sentido, assevera que “o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário na execução”, nos termos da Súmula 478 do STJ. Destaca que a obrigação objeto deste cumprimento de sentença tem natureza propter rem, o que o coloca na condição de credor preferencial. Decido. De início, acolho o posicionamento do exequente em relação à preferência do seu crédito em relação ao do outro credor com penhora registrada na matrícula do imóvel, o Banco do Brasil (R.14 – ID 208529094). A certidão de ônus do imóvel não traz registro de hipoteca por parte do citado credor e, ainda que houvesse registro desta garantia real, “o crédito condominial, devido à sua natureza propter rem, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária” (TJ-DF 0701640-88 .2023.8.07.9000 1819129, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 7a Turma Cível, Data de Publicação: 04/03/2024). Superada essa premissa, passa-se à análise da proposta de aquisição do bem apresentada por interessado, na forma do artigo 895, inciso II, do CPC. O precitado dispositivo estabelece que, até o início do segundo leilão, o interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil. No tocante ao preço vil, preceitua o artigo 891, parágrafo único, do CPC, que ele corresponderá “ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” Note-se que se adota o patamar de 50% como piso apenas quando percentual superior não houver sido delineado no edital. Na hipótese em tela, o valor da avaliação do apartamento e das duas vagas de garagem a ela vinculadas foi homologado em R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), e o preço mínimo, para fins de segundo leilão, foi fixado em 80% do valor de avaliação, tudo conforme a decisão de ID 205663237, itens 2 e 3. O valor mínimo tolerado, portanto, é de R$ 880.000,00 (oitocentos e oitenta mil reais), significativamente superior ao montante proposto pelo Sr. Emerson Machado da Silva, de R$ 605.000,00 (seiscentos e cinco mil reais). Conquanto se deva prestigiar o interesse da parte exequente tanto quanto possível, no caso dos autos, a alienação do imóvel penhorado por valor consideravelmente inferior ao de mercado representaria severa depreciação do bem. Isso posto, deixo de homologar a proposta de aquisição do bem de ID 246300464. Intime-se o Leiloeiro a comunicar ao terceiro esta decisão, bem como a instá-lo a apresentar proposta que contemple valor superior ao mínimo estabelecido pelo Juízo, caso seja de seu interesse. Intimem-se as partes.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Com o pedido de efeito suspensivo, o agravante pretende “suspender, até o julgamento definitivo do presente agravo, a eficácia do comando da decisão agravada que condiciona a apresentação de nova proposta ao mínimo de 80% do valor de avaliação”. No entanto, não há qualquer prejuízo às partes no prosseguimento do processo, bem como eventual hasta pública pelo preço anteriormente assinalado ou até aguardar o julgamento deste agravo. Ademais, caso seja realizada a hasta pública e haja licitantes, configuraria o melhor interesse tanto do credor, quanto dos devedores a alienação do bem por montante mais vantajoso. Lado outro, a suspensão pretendida vai de encontro ao princípio da razoável duração do processo e da eficácia da execução. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensada as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 15 de janeiro de 2026. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMINIO DO EDIFÍCIO PORTAL DAS ANDORINHAS, em face à decisão da Décima Segunda Vara Cível de Brasília, que rejeitou proposta de arrematação de bem por valor inferior ao mínimo fixado em edital de leilão. Na origem, processa-se cumprimento de sentença, na qual ORLANDA MARIA CARNEIRO e ITAMAR GOMES CARNEIRO foram condenados ao pagamento de taxas condominiais. Penhorado imóvel do casal, o bem foi avaliado em R$1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais). Ao designar hasta pública, o juízo determinou que a arrematação deveria observar o valor mínimo de 80% da avaliação. Realizadas duas hastas não houve licitantes. Há terceiro interessado na aquisição do imóvel, mas a oferta foi de R$605.000,00, porém o juízo não homologou a proposta, por ser inferior ao mínimo estabelecido. O credor pretende a redução do preço mínimo de arrematação para viabilizar a alienação do bem. Sustentou que o valor mínimo fixado não seria atrativo e que inviabilizaria a alienação. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para acolher “a redução do percentual mínimo da segunda hasta para 50% do valor da avaliação, com a determinação de que o Juízo de origem promova a adequação do edital e dos atos expropriatórios subsequentes a esse novo patamar, preservando-se a vedação de preço vil nos termos do art. 891, parágrafo único, do CPC e a finalidade do segundo leilão”. Preparo regular sob 79568498. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “As duas hastas públicas realizadas foram infrutíferas, conforme certidões negativas de IDs 246007707 e 246294794. Foram prestadas informações acerca do crédito do credor com penhora anteriormente registrada, o Banco do Brasil, conforme IDs 246187966 e 246187965. Um interessado na aquisição do imóvel penhorado apresentou ao Leiloeiro proposta de pagamento parcelado (ID 246300464). A executada Orlanda manifestou-se desfavoravelmente à proposta, no ID 247614005. Defende que o preço ofertado pelo interessado é vil, já que inferior aos 80% estipulados pelo Juízo para fins de alienação judicial. Acrescenta que, transcorridos quase 18 meses da avaliação, o valor do metro quadrado na região onde situado o imóvel já evoluiu. Pontua que, considerando-se o atual valor do bem, a proposta apresentada reflete aproximadamente 45% do preço médio de mercado, o que denota a sua desproporcionalidade. Também impugna a indexação do valor a ser pago a índice de correção monetária não oficial, por compreender que isso agrava “ainda mais a depreciação do bem”. De outro lado, a parte exequente concorda com a proposta e pede a sua homologação (ID 247665008). Refere que o valor proposto, embora aquém da avaliação, não se distancia do patamar de mercado considerando-se os valores recentemente praticados para unidades imobiliárias semelhantes. Subsidiariamente à homologação, pede que, se acolhida a impugnação à proposta, o pretenso comprador seja intimado a ajustá-la. Novamente, foi determinada a expedição de ofício à 16a Vara Cível de Brasília (ID 249752940), solicitando informações sobre a natureza do crédito do credor com penhora registrada em momento anterior. As informações foram prestadas ao ID 253455528, em que o Banco do Brasil afirmou que o seu crédito decorre de Cédula de Crédito Industrial inadimplida, contrato ao qual foi ofertada uma garantia real hipotecária. Intimado, o Condomínio exequente pontua, ao ID 254734258, que o seu crédito prefere ao do Banco do Brasil, embora a penhora deste seja cronologicamente anterior à sua. Nesse sentido, assevera que “o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário na execução”, nos termos da Súmula 478 do STJ. Destaca que a obrigação objeto deste cumprimento de sentença tem natureza propter rem, o que o coloca na condição de credor preferencial. Decido. De início, acolho o posicionamento do exequente em relação à preferência do seu crédito em relação ao do outro credor com penhora registrada na matrícula do imóvel, o Banco do Brasil (R.14 – ID 208529094). A certidão de ônus do imóvel não traz registro de hipoteca por parte do citado credor e, ainda que houvesse registro desta garantia real, “o crédito condominial, devido à sua natureza propter rem, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária” (TJ-DF 0701640-88 .2023.8.07.9000 1819129, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 7a Turma Cível, Data de Publicação: 04/03/2024). Superada essa premissa, passa-se à análise da proposta de aquisição do bem apresentada por interessado, na forma do artigo 895, inciso II, do CPC. O precitado dispositivo estabelece que, até o início do segundo leilão, o interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil. No tocante ao preço vil, preceitua o artigo 891, parágrafo único, do CPC, que ele corresponderá “ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” Note-se que se adota o patamar de 50% como piso apenas quando percentual superior não houver sido delineado no edital. Na hipótese em tela, o valor da avaliação do apartamento e das duas vagas de garagem a ela vinculadas foi homologado em R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), e o preço mínimo, para fins de segundo leilão, foi fixado em 80% do valor de avaliação, tudo conforme a decisão de ID 205663237, itens 2 e 3. O valor mínimo tolerado, portanto, é de R$ 880.000,00 (oitocentos e oitenta mil reais), significativamente superior ao montante proposto pelo Sr. Emerson Machado da Silva, de R$ 605.000,00 (seiscentos e cinco mil reais). Conquanto se deva prestigiar o interesse da parte exequente tanto quanto possível, no caso dos autos, a alienação do imóvel penhorado por valor consideravelmente inferior ao de mercado representaria severa depreciação do bem. Isso posto, deixo de homologar a proposta de aquisição do bem de ID 246300464. Intime-se o Leiloeiro a comunicar ao terceiro esta decisão, bem como a instá-lo a apresentar proposta que contemple valor superior ao mínimo estabelecido pelo Juízo, caso seja de seu interesse. Intimem-se as partes.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Com o pedido de efeito suspensivo, o agravante pretende “suspender, até o julgamento definitivo do presente agravo, a eficácia do comando da decisão agravada que condiciona a apresentação de nova proposta ao mínimo de 80% do valor de avaliação”. No entanto, não há qualquer prejuízo às partes no prosseguimento do processo, bem como eventual hasta pública pelo preço anteriormente assinalado ou até aguardar o julgamento deste agravo. Ademais, caso seja realizada a hasta pública e haja licitantes, configuraria o melhor interesse tanto do credor, quanto dos devedores a alienação do bem por montante mais vantajoso. Lado outro, a suspensão pretendida vai de encontro ao princípio da razoável duração do processo e da eficácia da execução. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensada as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 15 de janeiro de 2026. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator