Tribunal: TJDFT
Processo: 0700755-06.2026.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0700755-06.2026.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA PARADISO AGRAVADO: APARECIDO DE SOUZA SILVA, CRISTIANE MOREIRA MACEDO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Edifício Residencial Villa Paradiso contra decisão interlocutória proferida nos autos de cumprimento de sentença na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o requerimento formulado por ele para penhorar o imóvel que originou o débito executado (id 259644371 dos autos originários). Edifício Residencial Villa Paradiso alega que há fato novo consistente na modificação da propriedade do imóvel. Explica que a propriedade do imóvel foi consolidada pela Caixa Econômica Federal, que é a proprietária fiduciária. Acrescenta que o imóvel foi adquirido por terceiros em leilão promovido pela instituição financeira. Sustenta que a Caixa Econômica Federal consolidou, lucrou com a venda, mas as cotas condominiais pretéritas permanecem sem quitação. Destaca que as obrigações propter rem aderem ao imóvel gerador da obrigação e o acompanham, independentemente da pessoa do titular. Registra que o caso dos autos é um exemplo de burla à natureza propter rem da dívida porquanto a proteção à propriedade fiduciária blinda o imóvel e impede a sua penhora, de modo que o credor fiduciário pode aliená-lo quando quiser. Acrescenta que a titularidade é alterada o quanto for possível, mas a dívida condominial não é paga. Argumenta que a característica propter rem das despesas condominiais ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade, de modo que o débito acompanha a coisa e se transmite ao adquirente, ainda que ocorra alienação durante o curso do processo. Transcreve julgado em favor de sua tese. Menciona o art. 109, § 3o, do Código de Processo Civil e o art. 1.345 do Código Civil. Ressalta que a penhora requerida não se restringe a uma escolha arbitrária, mas corresponde à permissão legal de constrição do próprio bem que deu ensejo à obrigação. Alega que o caráter propter rem da dívida condominial impede que ele seja compelido a propor ações sucessivas a cada alteração de titularidade, sob pena de inviabilizar a satisfação do crédito e comprometer a sua subsistência financeira. Sustenta que a penhora não se confunde com alteração do polo passivo, nem depende dela para sua validade, pois a constrição recai sobre o bem e apenas exige a intimação do terceiro adquirente para exercer defesa quanto ao ato constritivo. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Pede o provimento do recurso e a penhora do imóvel. O preparo foi recolhido (id 80124630). É o breve relatório. Decido. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de penhora do imóvel originador do débito executado, ora arrematado por terceiros. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou conceder a medida requerida como mérito do recurso caso ela seja de conteúdo negativo, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação da produção imediata de seus efeitos e a probabilidade de provimento recursal ficar demonstrada (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que o pressuposto da probabilidade de provimento recursal está ausente. Os autos originários trata-se de cumprimento da sentença que acolheu o pedido formulado na petição inicial para condenar Aparecido de Souza Silva e Cristiane Moreira Macedo ao pagamento de parcelas vencidas e não pagas referentes a dívidas condominiais do imóvel e vaga de garagem no 18, matrícula n° 290.008, localizados em QS 601, Conjunto I, Lote 1, Bloco C, Apartamento no 602, Samambaia/DF (id 24825371 dos autos originários). A propriedade fiduciária do imóvel foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal (id 255130189 dos autos originários). O bem foi levado a leilão e arrematado por Marcelo Cirino Pinheiro e Vanessa Colares Oliveira. O art. 506 do Código de Processo Civil dispõe que a sentença somente faz coisa julgada entre as partes que integraram a lide originária, de modo que não pode prejudicar terceiros. Marcelo Cirino Pinheiro e Vanessa Colares Oliveira não integraram o polo passivo da ação de cobrança de taxas condominiais originária. É indevida a pretensão de inclusão no polo passivo na fase de cumprimento de sentença de quem não pode responder pela execução da sentença condenatória por não ter integrado a lide originária. A decisão agravada está correta no ponto. A pretensão de penhora, no entanto, não decorre logicamente do exposto acima. A dívida executada nos autos originários refere-se a débitos condominiais. A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza propter rem, isto é, acompanha o bem em si independente do titular do direito sobre o imóvel nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Trata-se de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, de modo que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário da unidade imobiliária e pode estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários. A possibilidade de constrição judicial sobre o bem que deu origem ao débito subsiste, portanto, mesmo que inexistente a relação dominial com o executado. O débito decorrente da taxa de condomínio possui relação de direito material com o imóvel respectivo. A pertinência subjetiva do executado no cumprimento de sentença possuí índole de relação processual, a qual não se sobrepõe ao direito material constituído. Esse entendimento autoriza o alcance da obrigação de pagamento aos novos titulares do imóvel, ainda que não participantes da fase de conhecimento da ação de cobrança. Confiram-se os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16.5.2017, DJe 22.5.2017) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AQUISIÇÃO POSTERIOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. A obrigação do pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, motivo pelo qual, em caso de alienação do objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1752221/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23.9.2019, DJe 26.9.2019) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS QUE RECAEM SOBRE O IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. 1. Trata-se de apelação interposta em face da sentença que rejeitou os embargos de terceiro, extinguindo o processo com a resolução do mérito, sob o argumento de que as dívidas condominiais, em razão de sua natureza propter rem, transmitem-se àquele que passa a exercer o direito sobre o bem, ainda que a parte não tenha figurado na ação de cobrança. 2. Em regra, além do próprio imóvel, os eventuais direitos dele decorrentes também podem ser objeto de medidas constritivas, em virtude do conteúdo econômico que possuem. 3. As dívidas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão a cargo do sujeito, na medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito de uso ou gozo dela. Norteada pelos atributos da sequela e da ambulatoriedade, a obrigação condominial caracteriza-se pela possibilidade de o titular perseguir a coisa, malgrado esta tenha sido transferida, bem como pelo fato de que todos os ônus da coisa a acompanham. 4. No tocante às dívidas condominiais, se o direito sobre a coisa é transferido, a obrigação o segue, devendo ser permitida a constrição de tai direitos, mormente porque a não participação na fase processual em que se formou o título executivo - situação de índole estritamente processual - não deve se sobrepor ao direito material, ou à natureza da relação jurídica. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1074215, 00060671620178070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 7.2.2018, publicado no DJE: 22.2.2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Inexiste, portanto, o redirecionamento efetivo ou a necessidade de propositura de nova ação contra quem não tenha participado da ação de cobrança, mas há o alcance do imóvel que garante a dívida condominial contra quem o tenha adquirido no curso da demanda. Transcrevo, por oportuno, trecho do voto do Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino no julgamento do Agravo Regimental do Recurso Especial n 1.280.538, em que se analisou caso semelhante ao dos presentes autos:[1] (...) Com efeito, não há redirecionamento ou propositura da execução contra quem não tenha participado da ação de cobrança, há, sim, o alcance do imóvel que garante a dívida condominial contra quem o tenha adquirido no curso da demanda de cobrança de valores que o impregnam. (...) O processo de execução há de ser efetivo. Acaso alterada a situação fática consubstanciada na propriedade do imóvel do qual advém a dívida condominial no curso da ação de cobrança, ou mesmo em sede de execução, como aqui ocorrera, não há exigir-se do exequente, possuidor de crédito que grava o bem imóvel em relação a quem quer que o detenha, que proponha nova ação contra o atual proprietário. O arrematante torna-se responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio a partir do registro da carta de arrematação, sem substituir o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária. Edifício Residencial Villa Paradiso poderia ter formulado o requerimento de penhora do imóvel originador do débito executado nos autos do cumprimento de sentença originário, sem a necessidade de inclusão dos arrematantes no polo passivo. O entendimento exposto acima, no entanto, não altera a conclusão do Juízo de Primeiro Grau na decisão agravada. O deferimento da penhora pretendida requer a análise das peculiaridades do caso concreto porquanto a regra prevista no art. 1.345 do Código Civil pode ser relativizada no caso de imóvel adquirido em leilão. A parte arrematante será responsável pelo pagamento de despesas condominiais anteriores à arrematação somente se no edital constar expressamente a existência de ônus incidente sobre o imóvel, ou se tiver ciência inequívoca dele. Confiram-se os seguintes julgados nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL DO EXECUTADO ORIGINÁRIO PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL, QUANDO CONSTANTE DO EDITAL DE LEILÃO A EXISTÊNCIA DO DÉBITO CONDOMINIAL. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido da possibilidade de sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel, quando constante do edital de leilão a existência do débito. 2. Inexistentes quaisquer óbices ao conhecimento e provimento do recurso. 3. Não há como conhecer, nesta insurgência, de matérias que não foram objetos da decisão monocrática. 4. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.991.360/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27.6.2022, DJe de 29.6.2022.) RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73. (...). 2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital. 3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública. 4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação. 5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial. (...) 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.523.696/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.2.2019, DJe de 1o.3.2019.) Os autos originários não estão instruídos com o termo de arrematação ou o edital do leilão. Inexiste informação de que os arrematantes tiveram ciência dos débitos condominiais anteriores neste momento processual, o que afasta a sua responsabilidade pelo pagamento desses, em tese. O exame do pressuposto do perigo de dano é prescindível porquanto a probabilidade de provimento recursal está ausente e ambos são cumulativos. Concluo que os argumentos apresentados pelo Edifício Residencial Villa Paradiso não ensejam a reforma da decisão agravada neste juízo de cognição sumária. Ante o exposto, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Recebo-o apenas em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intimem-se Aparecido de Souza Silva e Cristiane Moreira Macedo para apresentarem contrarrazões ao recurso caso queiram. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÕES QUE NÃO FAZEM ALTERADAS AS CONCLUSÕES ANTERIORMENTE EXPENDIDAS. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR DO IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL EM FACE DA NATUREZA 'PROPTER REM' DA DÍVIDA. INEXISTÊNCIA DE INCLUSÃO DA COHAB NA FASE EXECUTIVA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp n. 1.280.538/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22.4.2014, DJe de 27.5.2014.)

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0700755-06.2026.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA PARADISO AGRAVADO: APARECIDO DE SOUZA SILVA, CRISTIANE MOREIRA MACEDO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Edifício Residencial Villa Paradiso contra decisão interlocutória proferida nos autos de cumprimento de sentença na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o requerimento formulado por ele para penhorar o imóvel que originou o débito executado (id 259644371 dos autos originários). Edifício Residencial Villa Paradiso alega que há fato novo consistente na modificação da propriedade do imóvel. Explica que a propriedade do imóvel foi consolidada pela Caixa Econômica Federal, que é a proprietária fiduciária. Acrescenta que o imóvel foi adquirido por terceiros em leilão promovido pela instituição financeira. Sustenta que a Caixa Econômica Federal consolidou, lucrou com a venda, mas as cotas condominiais pretéritas permanecem sem quitação. Destaca que as obrigações propter rem aderem ao imóvel gerador da obrigação e o acompanham, independentemente da pessoa do titular. Registra que o caso dos autos é um exemplo de burla à natureza propter rem da dívida porquanto a proteção à propriedade fiduciária blinda o imóvel e impede a sua penhora, de modo que o credor fiduciário pode aliená-lo quando quiser. Acrescenta que a titularidade é alterada o quanto for possível, mas a dívida condominial não é paga. Argumenta que a característica propter rem das despesas condominiais ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade, de modo que o débito acompanha a coisa e se transmite ao adquirente, ainda que ocorra alienação durante o curso do processo. Transcreve julgado em favor de sua tese. Menciona o art. 109, § 3o, do Código de Processo Civil e o art. 1.345 do Código Civil. Ressalta que a penhora requerida não se restringe a uma escolha arbitrária, mas corresponde à permissão legal de constrição do próprio bem que deu ensejo à obrigação. Alega que o caráter propter rem da dívida condominial impede que ele seja compelido a propor ações sucessivas a cada alteração de titularidade, sob pena de inviabilizar a satisfação do crédito e comprometer a sua subsistência financeira. Sustenta que a penhora não se confunde com alteração do polo passivo, nem depende dela para sua validade, pois a constrição recai sobre o bem e apenas exige a intimação do terceiro adquirente para exercer defesa quanto ao ato constritivo. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Pede o provimento do recurso e a penhora do imóvel. O preparo foi recolhido (id 80124630). É o breve relatório. Decido. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de penhora do imóvel originador do débito executado, ora arrematado por terceiros. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou conceder a medida requerida como mérito do recurso caso ela seja de conteúdo negativo, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação da produção imediata de seus efeitos e a probabilidade de provimento recursal ficar demonstrada (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que o pressuposto da probabilidade de provimento recursal está ausente. Os autos originários trata-se de cumprimento da sentença que acolheu o pedido formulado na petição inicial para condenar Aparecido de Souza Silva e Cristiane Moreira Macedo ao pagamento de parcelas vencidas e não pagas referentes a dívidas condominiais do imóvel e vaga de garagem no 18, matrícula n° 290.008, localizados em QS 601, Conjunto I, Lote 1, Bloco C, Apartamento no 602, Samambaia/DF (id 24825371 dos autos originários). A propriedade fiduciária do imóvel foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal (id 255130189 dos autos originários). O bem foi levado a leilão e arrematado por Marcelo Cirino Pinheiro e Vanessa Colares Oliveira. O art. 506 do Código de Processo Civil dispõe que a sentença somente faz coisa julgada entre as partes que integraram a lide originária, de modo que não pode prejudicar terceiros. Marcelo Cirino Pinheiro e Vanessa Colares Oliveira não integraram o polo passivo da ação de cobrança de taxas condominiais originária. É indevida a pretensão de inclusão no polo passivo na fase de cumprimento de sentença de quem não pode responder pela execução da sentença condenatória por não ter integrado a lide originária. A decisão agravada está correta no ponto. A pretensão de penhora, no entanto, não decorre logicamente do exposto acima. A dívida executada nos autos originários refere-se a débitos condominiais. A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza propter rem, isto é, acompanha o bem em si independente do titular do direito sobre o imóvel nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Trata-se de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, de modo que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário da unidade imobiliária e pode estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários. A possibilidade de constrição judicial sobre o bem que deu origem ao débito subsiste, portanto, mesmo que inexistente a relação dominial com o executado. O débito decorrente da taxa de condomínio possui relação de direito material com o imóvel respectivo. A pertinência subjetiva do executado no cumprimento de sentença possuí índole de relação processual, a qual não se sobrepõe ao direito material constituído. Esse entendimento autoriza o alcance da obrigação de pagamento aos novos titulares do imóvel, ainda que não participantes da fase de conhecimento da ação de cobrança. Confiram-se os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16.5.2017, DJe 22.5.2017) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AQUISIÇÃO POSTERIOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. A obrigação do pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, motivo pelo qual, em caso de alienação do objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1752221/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23.9.2019, DJe 26.9.2019) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS QUE RECAEM SOBRE O IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. 1. Trata-se de apelação interposta em face da sentença que rejeitou os embargos de terceiro, extinguindo o processo com a resolução do mérito, sob o argumento de que as dívidas condominiais, em razão de sua natureza propter rem, transmitem-se àquele que passa a exercer o direito sobre o bem, ainda que a parte não tenha figurado na ação de cobrança. 2. Em regra, além do próprio imóvel, os eventuais direitos dele decorrentes também podem ser objeto de medidas constritivas, em virtude do conteúdo econômico que possuem. 3. As dívidas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão a cargo do sujeito, na medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito de uso ou gozo dela. Norteada pelos atributos da sequela e da ambulatoriedade, a obrigação condominial caracteriza-se pela possibilidade de o titular perseguir a coisa, malgrado esta tenha sido transferida, bem como pelo fato de que todos os ônus da coisa a acompanham. 4. No tocante às dívidas condominiais, se o direito sobre a coisa é transferido, a obrigação o segue, devendo ser permitida a constrição de tai direitos, mormente porque a não participação na fase processual em que se formou o título executivo - situação de índole estritamente processual - não deve se sobrepor ao direito material, ou à natureza da relação jurídica. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1074215, 00060671620178070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 7.2.2018, publicado no DJE: 22.2.2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Inexiste, portanto, o redirecionamento efetivo ou a necessidade de propositura de nova ação contra quem não tenha participado da ação de cobrança, mas há o alcance do imóvel que garante a dívida condominial contra quem o tenha adquirido no curso da demanda. Transcrevo, por oportuno, trecho do voto do Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino no julgamento do Agravo Regimental do Recurso Especial n 1.280.538, em que se analisou caso semelhante ao dos presentes autos:[1] (...) Com efeito, não há redirecionamento ou propositura da execução contra quem não tenha participado da ação de cobrança, há, sim, o alcance do imóvel que garante a dívida condominial contra quem o tenha adquirido no curso da demanda de cobrança de valores que o impregnam. (...) O processo de execução há de ser efetivo. Acaso alterada a situação fática consubstanciada na propriedade do imóvel do qual advém a dívida condominial no curso da ação de cobrança, ou mesmo em sede de execução, como aqui ocorrera, não há exigir-se do exequente, possuidor de crédito que grava o bem imóvel em relação a quem quer que o detenha, que proponha nova ação contra o atual proprietário. O arrematante torna-se responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio a partir do registro da carta de arrematação, sem substituir o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária. Edifício Residencial Villa Paradiso poderia ter formulado o requerimento de penhora do imóvel originador do débito executado nos autos do cumprimento de sentença originário, sem a necessidade de inclusão dos arrematantes no polo passivo. O entendimento exposto acima, no entanto, não altera a conclusão do Juízo de Primeiro Grau na decisão agravada. O deferimento da penhora pretendida requer a análise das peculiaridades do caso concreto porquanto a regra prevista no art. 1.345 do Código Civil pode ser relativizada no caso de imóvel adquirido em leilão. A parte arrematante será responsável pelo pagamento de despesas condominiais anteriores à arrematação somente se no edital constar expressamente a existência de ônus incidente sobre o imóvel, ou se tiver ciência inequívoca dele. Confiram-se os seguintes julgados nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL DO EXECUTADO ORIGINÁRIO PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL, QUANDO CONSTANTE DO EDITAL DE LEILÃO A EXISTÊNCIA DO DÉBITO CONDOMINIAL. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido da possibilidade de sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel, quando constante do edital de leilão a existência do débito. 2. Inexistentes quaisquer óbices ao conhecimento e provimento do recurso. 3. Não há como conhecer, nesta insurgência, de matérias que não foram objetos da decisão monocrática. 4. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.991.360/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27.6.2022, DJe de 29.6.2022.) RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73. (...). 2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital. 3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública. 4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação. 5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial. (...) 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.523.696/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.2.2019, DJe de 1o.3.2019.) Os autos originários não estão instruídos com o termo de arrematação ou o edital do leilão. Inexiste informação de que os arrematantes tiveram ciência dos débitos condominiais anteriores neste momento processual, o que afasta a sua responsabilidade pelo pagamento desses, em tese. O exame do pressuposto do perigo de dano é prescindível porquanto a probabilidade de provimento recursal está ausente e ambos são cumulativos. Concluo que os argumentos apresentados pelo Edifício Residencial Villa Paradiso não ensejam a reforma da decisão agravada neste juízo de cognição sumária. Ante o exposto, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Recebo-o apenas em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intimem-se Aparecido de Souza Silva e Cristiane Moreira Macedo para apresentarem contrarrazões ao recurso caso queiram. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÕES QUE NÃO FAZEM ALTERADAS AS CONCLUSÕES ANTERIORMENTE EXPENDIDAS. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR DO IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL EM FACE DA NATUREZA 'PROPTER REM' DA DÍVIDA. INEXISTÊNCIA DE INCLUSÃO DA COHAB NA FASE EXECUTIVA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp n. 1.280.538/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22.4.2014, DJe de 27.5.2014.)