Tribunal: TJDFT
Processo: 0701194-17.2026.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0701194-17.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JANARA ASSUNCAO AGRAVADO: CONDOMINIO RURAL MANSOES COLORADO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por JANARA ASSUNCAO contra a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Sobradinho nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMINIO RURAL MANSOES COLORADO, pela qual rejeitada a exceção de pré-executividade. Esta a decisão agravada: “Trata-se de Exceção de Pré-Executividade apresentada por Janara Assunção nos autos da execução de título extrajudicial promovida por Condomínio Rural Mansões Colorado, na qual a executada sustenta ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que a propriedade do imóvel foi consolidada, em outubro de 2024, em favor da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, razão pela qual não poderia responder pelos débitos condominiais executados. O exequente apresentou impugnação, defendendo que a consolidação da propriedade ocorreu apenas em abril de 2024 e que os débitos exigidos correspondem ao período de junho de 2023 a março de 2024, época em que a executada ainda detinha a posse direta do bem e, portanto, permanecia responsável pelo adimplemento das taxas condominiais e consumo de água. Decido. A exceção de pré-executividade é medida de caráter excepcional, restrita a matérias de ordem pública ou comprováveis de plano, sem necessidade de dilação probatória (Súmula 393 do STJ). No caso, a análise da responsabilidade pelos débitos condominiais depende da verificação de fatos documentais, quais sejam, o período dos débitos e a data da efetiva imissão na posse pela Caixa Econômica Federal, ambos já demonstrados nos autos. Assim, passa-se ao mérito. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando o imóvel está sob alienação fiduciária, é expressamente disciplinada pelo art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, segundo o qual o fiduciante responde pelos encargos até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. No mesmo sentido, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil dispõe que o credor fiduciário que se torna proprietário pleno do bem passa a responder pelos encargos “a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta”. A jurisprudência pátria é uniforme ao afirmar que a responsabilidade do devedor fiduciante subsiste até a efetiva imissão na posse do credor fiduciário, sendo irrelevante a mera consolidação registral da propriedade. “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, (...) passa a responder (...) a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.” (TRF-4, AC 5001887-80.2018.4.04.7201, Rel. Des. Maria Isabel Pezzi Klein, j. 04/09/2019, 4a Turma) “É do devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais relativas a período anterior à consolidação e à imissão na posse pelo credor fiduciário.” (TJ-SP, AI 2118140-22.2024.8.26.0000, Rel. Des. Rômolo Russo, j. 15/01/2013, 34a Câm. Dir. Priv.) No caso concreto, verifica-se que a Caixa Econômica Federal foi imitida na posse apenas em abril de 2024, enquanto os débitos executados referem-se ao período de junho de 2023 a março de 2024, época em que a executada ainda detinha a posse e usufruto do imóvel. Dessa forma, subsiste sua legitimidade passiva para responder pelas cotas condominiais e demais encargos referentes ao período anterior à imissão da CEF na posse. Logo, a exceção de pré-executividade não merece acolhida, pois não restou demonstrada qualquer causa de ilegitimidade ou inexigibilidade do título. Diante do exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade. Determino o prosseguimento da execução. A ordem de bloqueio foi cumprida parcialmente no valor de R$ 3.733,97, conforme certidão anexada e promovida a transferência do valor para a conta judicial vinculada ao processo, a fim de garantir a atualização monetária do valor penhorado. Intime-se a parte executada via DJEN, acerca do bloqueio, para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, na forma dos artigos 854, §§ 2o e 3o e 525, § 11, do CPC. Expirado o prazo, sem manifestação da parte executada, transfira-se os valores penhorados mais acréscimos legais, em benefício da parte exequente, a qual deverá informar os dados para transferência ou PIX (CPF/CNPJ) ou, do advogado com poderes para receber e dar quitação ou, ainda, da sociedade de advogados, desde que conste da procuração, via expedição de alvará eletrônico. Após, intime-se a parte exequente para anexar planilha atualizada do débito, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento provisório. Com a planilha, encaminhem-se os autos para pesquisa de bens dos sistemas RENAJUD e da última declaração de imposto de renda do executado por intermédio do sistema INFOJUD, bem como consulta ao Mapa de Relações do réu por meio do sistema SNIPER. Além disso, especificamente quanto aos sistemas conveniados disponíveis na plataforma do CNJ, observa-se que tem as seguintes finalidades e possibilidade da própria parte efetuar a pesquisa: ( ) Intimem-se.” – ID 255286640 dos autos n. 0714314-80.2024.8.07.0006; grifei Nas razões recursais, a agravante alega que “A decisão agravada, ao fixar a responsabilidade da Agravante com base na data da imissão na posse, ignora que a consolidação da propriedade é o fato gerador da transferência da responsabilidade perante o condomínio” (ID 80204989, p.4). Sustenta que “O fundamento legal utilizado pela magistrada (art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e art. 1.368-B do CC) disciplina a relação jurídica entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, estabelecendo um direito de regresso entre eles. Contudo, essa norma não pode ser oposta ao condomínio, que é terceiro nessa relação e cujo crédito tem preferência em razão de sua natureza. Para o condomínio, o que importa é quem figura como proprietário no registro imobiliário. A partir do momento em que a CEF se tornou a proprietária, ela passou a ser a devedora principal das obrigações propter rem” (ID 80204989, p.4). Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, aduz que “A probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris) está amplamente demonstrada pela fundamentação acima, que se ampara em jurisprudência consolidada do STJ e deste Egrégio Tribunal. O risco de dano grave ou de difícil reparação (periculum in mora) é patente. A decisão agravada já resultou no bloqueio de R$ 3.733,97 das contas da Agravante e determinou o prosseguimento da execução. A manutenção dessa decisão poderá levar à expropriação de bens para pagar uma dívida pela qual a Agravante não é mais responsável, causando-lhe um prejuízo financeiro injusto e de difícil reversão” (ID 80204989, p.5). Por fim, requer: “a) A concessão do efeito suspensivo ao recurso, para suspender o andamento do processo de origem e impedir a prática de quaisquer atos executórios, oficiando-se o juízo a quo com urgência; b) A intimação do Agravado para, querendo, apresentar contrarrazões; c) Ao final, seja conhecido e TOTALMENTE PROVIDO o presente Agravo de Instrumento para reformar integralmente a r. decisão agravada, a fim de: c.1) Acolher a Exceção de Pré-Executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da Agravante; c.2) Extinguir a execução em relação à Agravante, nos termos do art. 485, VI, do CPC; c.3) Determinar o imediato desbloqueio e a devolução do valor de R$ 3.733,97, penhorado indevidamente; c.4) Condenar o Agravado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência.” (ID 80204989, p.p.5/6). Preparo regular (ID 80207601). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em processo de execução). Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo. Trata-se, na origem, de execução de título extrajudicial ajuizada em 27/09/2024 por CONDOMINIO RURAL MANSOES COLORADO contra JANARA ASSUNCAO, pela qual o exequente busca o adimplemento de acordo firmado em 22/04/2024 entre as partes, cujo objeto é o pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de 06/2023 a 03/2024, no valor total de R$5.963,66 (IDs 212675754 e 212675765, origem). A executada JANARA ASSUNCAO apresentou exceção de pré-executividade, pela qual alegou sua ilegitimidade passiva: “pela Certidão de Matrícula do Imóvel anexa, em 22 de outubro de 2024, a propriedade do imóvel que originou os débitos foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, em razão da inadimplência da Excipiente no contrato de financiamento” (ID 245140543, origem). Pela decisão agravada, rejeitada a exceção de pré-executividade. Muito bem. Segundo o reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários (STJ. REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020). Ocorre que, nos termos do art. 27, § 8o da Lei 9.514/1997 (dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel), durante a vigência do contrato de alienação fiduciária, a responsabilidade pelo débito de condomínio é do devedor fiduciante. A inadimplência do fiduciante, entretanto, confere ao credor o direito de consolidar a propriedade do bem em seu nome, encerrando o pacto de alienação fiduciária. Com a consolidação, assume o fiduciante a propriedade plena. Assim, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de execução da garantia, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia (art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil). Contudo, verifica-se, na hipótese, que os débitos condominiais objeto do acordo extrajudicial são de período anterior à consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário (Caixa Econômica Federal): as taxas condominiais são referentes aos meses de 06/2023 a 03/2024 (ID 212675765, origem), enquanto a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 22/10/2024 conforme certidão de matrícula do imóvel (ID 245143050, origem). Assim, como bem definido pela decisão agravada, os débitos condominiais são de responsabilidade da devedora fiduciária, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva. No sentido, este Tribunal: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL RETOMADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, indeferiu a declinação da competência para a Justiça Federal. A controvérsia gira em torno da responsabilidade pela quitação de taxas condominiais após a consolidação da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão gira em torno de definir se a Caixa Econômica Federal, após consolidar a propriedade do imóvel, deve responder por todos os débitos condominiais, inclusive aqueles anteriores à imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelas dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do artigo 27, §8o, da Lei n. 9.514/1997 e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, recai sobre o fiduciante até a imissão na posse pelo credor fiduciário. A Caixa Econômica Federal apenas responde pelos débitos condominiais a partir da data de imissão na posse, não podendo ser responsabilizada por débitos anteriores à referida imissão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT consolida o entendimento de que o devedor fiduciante é responsável pelos débitos até a sua efetiva desocupação do imóvel, ressalvando-se a responsabilidade do credor fiduciário apenas a partir da posse. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/4/2023; TJDFT, Acórdãos 1702597, 1828769, 1891379.” (Acórdão 1941725, 0735922-55.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2024, publicado no DJe: 27/11/2024.) “Agravo de Instrumento. Cumprimento de Sentença. Débitos condominiais. CCB 1.345. Obrigação propter rem. Alienação fiduciária em garantia. Consolidação da propriedade plena do imóvel em nome da CEF. Normas especiais. Art. 27, §8o, Lei 9.514/97 e CCB 1.368-B. Responsabilidade do devedor fiduciante pelos débitos anteriores. 1. O pagamento de taxa condominial traduz obrigação propter rem, vinculada ao imóvel, a significar que, como regra, o atual proprietário responde pelos débitos, inclusive os vencidos em período anterior ao seu domínio – CCB 1.345. 2. O art. 27, §8o, da Lei 9.514/97 e o CCB 1.368-B, parágrafo único, contudo, trazem regra especial (lex specialis derogat legi generali), estabelecendo que, na hipótese de retomada de imóvel alienado fiduciariamente, o credor fiduciário somente passa a ser responsável pelas despesas condominiais a partir da consolidação da propriedade plena e imissão na posse do imóvel, de forma que o devedor fiduciante remanesce responsável pelos débitos anteriores. 3. Tratando-se de cumprimento de sentença relativo a débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade plena do imóvel pela CEF, descabe a pretendida inclusão da empresa pública no polo passivo da demanda.” (Acórdão 2024344, 0702778-56.2024.8.07.9000, Relator(a): FERNANDO HABIBE, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/07/2025, publicado no DJe: 07/08/2025.) Assim é que indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se a agravante. Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões. Brasília, 22 de janeiro de 2026. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0701194-17.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JANARA ASSUNCAO AGRAVADO: CONDOMINIO RURAL MANSOES COLORADO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por JANARA ASSUNCAO contra a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Sobradinho nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMINIO RURAL MANSOES COLORADO, pela qual rejeitada a exceção de pré-executividade. Esta a decisão agravada: “Trata-se de Exceção de Pré-Executividade apresentada por Janara Assunção nos autos da execução de título extrajudicial promovida por Condomínio Rural Mansões Colorado, na qual a executada sustenta ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que a propriedade do imóvel foi consolidada, em outubro de 2024, em favor da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, razão pela qual não poderia responder pelos débitos condominiais executados. O exequente apresentou impugnação, defendendo que a consolidação da propriedade ocorreu apenas em abril de 2024 e que os débitos exigidos correspondem ao período de junho de 2023 a março de 2024, época em que a executada ainda detinha a posse direta do bem e, portanto, permanecia responsável pelo adimplemento das taxas condominiais e consumo de água. Decido. A exceção de pré-executividade é medida de caráter excepcional, restrita a matérias de ordem pública ou comprováveis de plano, sem necessidade de dilação probatória (Súmula 393 do STJ). No caso, a análise da responsabilidade pelos débitos condominiais depende da verificação de fatos documentais, quais sejam, o período dos débitos e a data da efetiva imissão na posse pela Caixa Econômica Federal, ambos já demonstrados nos autos. Assim, passa-se ao mérito. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando o imóvel está sob alienação fiduciária, é expressamente disciplinada pelo art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, segundo o qual o fiduciante responde pelos encargos até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. No mesmo sentido, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil dispõe que o credor fiduciário que se torna proprietário pleno do bem passa a responder pelos encargos “a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta”. A jurisprudência pátria é uniforme ao afirmar que a responsabilidade do devedor fiduciante subsiste até a efetiva imissão na posse do credor fiduciário, sendo irrelevante a mera consolidação registral da propriedade. “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, (...) passa a responder (...) a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.” (TRF-4, AC 5001887-80.2018.4.04.7201, Rel. Des. Maria Isabel Pezzi Klein, j. 04/09/2019, 4a Turma) “É do devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais relativas a período anterior à consolidação e à imissão na posse pelo credor fiduciário.” (TJ-SP, AI 2118140-22.2024.8.26.0000, Rel. Des. Rômolo Russo, j. 15/01/2013, 34a Câm. Dir. Priv.) No caso concreto, verifica-se que a Caixa Econômica Federal foi imitida na posse apenas em abril de 2024, enquanto os débitos executados referem-se ao período de junho de 2023 a março de 2024, época em que a executada ainda detinha a posse e usufruto do imóvel. Dessa forma, subsiste sua legitimidade passiva para responder pelas cotas condominiais e demais encargos referentes ao período anterior à imissão da CEF na posse. Logo, a exceção de pré-executividade não merece acolhida, pois não restou demonstrada qualquer causa de ilegitimidade ou inexigibilidade do título. Diante do exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade. Determino o prosseguimento da execução. A ordem de bloqueio foi cumprida parcialmente no valor de R$ 3.733,97, conforme certidão anexada e promovida a transferência do valor para a conta judicial vinculada ao processo, a fim de garantir a atualização monetária do valor penhorado. Intime-se a parte executada via DJEN, acerca do bloqueio, para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, na forma dos artigos 854, §§ 2o e 3o e 525, § 11, do CPC. Expirado o prazo, sem manifestação da parte executada, transfira-se os valores penhorados mais acréscimos legais, em benefício da parte exequente, a qual deverá informar os dados para transferência ou PIX (CPF/CNPJ) ou, do advogado com poderes para receber e dar quitação ou, ainda, da sociedade de advogados, desde que conste da procuração, via expedição de alvará eletrônico. Após, intime-se a parte exequente para anexar planilha atualizada do débito, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento provisório. Com a planilha, encaminhem-se os autos para pesquisa de bens dos sistemas RENAJUD e da última declaração de imposto de renda do executado por intermédio do sistema INFOJUD, bem como consulta ao Mapa de Relações do réu por meio do sistema SNIPER. Além disso, especificamente quanto aos sistemas conveniados disponíveis na plataforma do CNJ, observa-se que tem as seguintes finalidades e possibilidade da própria parte efetuar a pesquisa: ( ) Intimem-se.” – ID 255286640 dos autos n. 0714314-80.2024.8.07.0006; grifei Nas razões recursais, a agravante alega que “A decisão agravada, ao fixar a responsabilidade da Agravante com base na data da imissão na posse, ignora que a consolidação da propriedade é o fato gerador da transferência da responsabilidade perante o condomínio” (ID 80204989, p.4). Sustenta que “O fundamento legal utilizado pela magistrada (art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e art. 1.368-B do CC) disciplina a relação jurídica entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, estabelecendo um direito de regresso entre eles. Contudo, essa norma não pode ser oposta ao condomínio, que é terceiro nessa relação e cujo crédito tem preferência em razão de sua natureza. Para o condomínio, o que importa é quem figura como proprietário no registro imobiliário. A partir do momento em que a CEF se tornou a proprietária, ela passou a ser a devedora principal das obrigações propter rem” (ID 80204989, p.4). Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, aduz que “A probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris) está amplamente demonstrada pela fundamentação acima, que se ampara em jurisprudência consolidada do STJ e deste Egrégio Tribunal. O risco de dano grave ou de difícil reparação (periculum in mora) é patente. A decisão agravada já resultou no bloqueio de R$ 3.733,97 das contas da Agravante e determinou o prosseguimento da execução. A manutenção dessa decisão poderá levar à expropriação de bens para pagar uma dívida pela qual a Agravante não é mais responsável, causando-lhe um prejuízo financeiro injusto e de difícil reversão” (ID 80204989, p.5). Por fim, requer: “a) A concessão do efeito suspensivo ao recurso, para suspender o andamento do processo de origem e impedir a prática de quaisquer atos executórios, oficiando-se o juízo a quo com urgência; b) A intimação do Agravado para, querendo, apresentar contrarrazões; c) Ao final, seja conhecido e TOTALMENTE PROVIDO o presente Agravo de Instrumento para reformar integralmente a r. decisão agravada, a fim de: c.1) Acolher a Exceção de Pré-Executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da Agravante; c.2) Extinguir a execução em relação à Agravante, nos termos do art. 485, VI, do CPC; c.3) Determinar o imediato desbloqueio e a devolução do valor de R$ 3.733,97, penhorado indevidamente; c.4) Condenar o Agravado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência.” (ID 80204989, p.p.5/6). Preparo regular (ID 80207601). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em processo de execução). Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo. Trata-se, na origem, de execução de título extrajudicial ajuizada em 27/09/2024 por CONDOMINIO RURAL MANSOES COLORADO contra JANARA ASSUNCAO, pela qual o exequente busca o adimplemento de acordo firmado em 22/04/2024 entre as partes, cujo objeto é o pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de 06/2023 a 03/2024, no valor total de R$5.963,66 (IDs 212675754 e 212675765, origem). A executada JANARA ASSUNCAO apresentou exceção de pré-executividade, pela qual alegou sua ilegitimidade passiva: “pela Certidão de Matrícula do Imóvel anexa, em 22 de outubro de 2024, a propriedade do imóvel que originou os débitos foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, em razão da inadimplência da Excipiente no contrato de financiamento” (ID 245140543, origem). Pela decisão agravada, rejeitada a exceção de pré-executividade. Muito bem. Segundo o reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários (STJ. REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020). Ocorre que, nos termos do art. 27, § 8o da Lei 9.514/1997 (dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel), durante a vigência do contrato de alienação fiduciária, a responsabilidade pelo débito de condomínio é do devedor fiduciante. A inadimplência do fiduciante, entretanto, confere ao credor o direito de consolidar a propriedade do bem em seu nome, encerrando o pacto de alienação fiduciária. Com a consolidação, assume o fiduciante a propriedade plena. Assim, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de execução da garantia, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia (art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil). Contudo, verifica-se, na hipótese, que os débitos condominiais objeto do acordo extrajudicial são de período anterior à consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário (Caixa Econômica Federal): as taxas condominiais são referentes aos meses de 06/2023 a 03/2024 (ID 212675765, origem), enquanto a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu em 22/10/2024 conforme certidão de matrícula do imóvel (ID 245143050, origem). Assim, como bem definido pela decisão agravada, os débitos condominiais são de responsabilidade da devedora fiduciária, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva. No sentido, este Tribunal: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL RETOMADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, indeferiu a declinação da competência para a Justiça Federal. A controvérsia gira em torno da responsabilidade pela quitação de taxas condominiais após a consolidação da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão gira em torno de definir se a Caixa Econômica Federal, após consolidar a propriedade do imóvel, deve responder por todos os débitos condominiais, inclusive aqueles anteriores à imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelas dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do artigo 27, §8o, da Lei n. 9.514/1997 e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, recai sobre o fiduciante até a imissão na posse pelo credor fiduciário. A Caixa Econômica Federal apenas responde pelos débitos condominiais a partir da data de imissão na posse, não podendo ser responsabilizada por débitos anteriores à referida imissão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT consolida o entendimento de que o devedor fiduciante é responsável pelos débitos até a sua efetiva desocupação do imóvel, ressalvando-se a responsabilidade do credor fiduciário apenas a partir da posse. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/4/2023; TJDFT, Acórdãos 1702597, 1828769, 1891379.” (Acórdão 1941725, 0735922-55.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2024, publicado no DJe: 27/11/2024.) “Agravo de Instrumento. Cumprimento de Sentença. Débitos condominiais. CCB 1.345. Obrigação propter rem. Alienação fiduciária em garantia. Consolidação da propriedade plena do imóvel em nome da CEF. Normas especiais. Art. 27, §8o, Lei 9.514/97 e CCB 1.368-B. Responsabilidade do devedor fiduciante pelos débitos anteriores. 1. O pagamento de taxa condominial traduz obrigação propter rem, vinculada ao imóvel, a significar que, como regra, o atual proprietário responde pelos débitos, inclusive os vencidos em período anterior ao seu domínio – CCB 1.345. 2. O art. 27, §8o, da Lei 9.514/97 e o CCB 1.368-B, parágrafo único, contudo, trazem regra especial (lex specialis derogat legi generali), estabelecendo que, na hipótese de retomada de imóvel alienado fiduciariamente, o credor fiduciário somente passa a ser responsável pelas despesas condominiais a partir da consolidação da propriedade plena e imissão na posse do imóvel, de forma que o devedor fiduciante remanesce responsável pelos débitos anteriores. 3. Tratando-se de cumprimento de sentença relativo a débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade plena do imóvel pela CEF, descabe a pretendida inclusão da empresa pública no polo passivo da demanda.” (Acórdão 2024344, 0702778-56.2024.8.07.9000, Relator(a): FERNANDO HABIBE, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/07/2025, publicado no DJe: 07/08/2025.) Assim é que indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se a agravante. Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões. Brasília, 22 de janeiro de 2026. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora