Tribunal: TJDFT
Processo: 0755840-11.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Robson Barbosa de Azevedo Número do processo: 0755840-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: HEBERT DA SILVA TAVARES AGRAVADO: ASA DISTRESSED FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO-PADRONIZADOS D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por HEBERT DA SILVA TAVARES contra a decisão proferida pela MMa. Juíza da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial no 0020479-83.2016.8.07.0001, ajuizada por ASA DISTRESSED FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NÃO-PADRONIZADOS, indeferiu a impugnação à avaliação apresentada pelo agravante e homologou o valor de R$ 1.040.000,00 atribuído ao imóvel penhorado (ID no 257462334 do processo referência). Em suas razões recursais (ID no 79648323), o agravante sustenta que o laudo homologado apresenta vícios metodológicos graves, pois não observou os requisitos da ABNT NBR 14653-2, baseou-se em amostra insuficiente (apenas um anúncio e informação verbal), não realizou vistoria interna, não promoveu homogeneização entre os imóveis comparados e resultou em valorização inferior à inflação do período. Aduz que a decisão agravada desconsiderou tais irregularidades, homologando avaliação deficiente que poderá causar prejuízo irreparável. Destaca, ainda, que a homologação do valor subavaliado compromete a realização da hasta pública, podendo levar à alienação do imóvel por preço vil, com prejuízo patrimonial de centenas de milhares de reais. Ressalta que a ausência de vistoria interna impede aferir características essenciais do bem, como estado de conservação e benfeitorias, e que a avaliação contradiz os próprios elementos mencionados no laudo (anúncio e venda por valores superiores). Requer a concessão de efeito suspensivo, determinando-se a suspensão de todos os atos expropriatórios relativos ao imóvel penhorado, especialmente a designação e realização de leilão, até o julgamento definitivo do presente recurso. No mérito, requer a reforma da decisão agravada para acolher a impugnação à avaliação, anulando-se o laudo homologado e determinando-se a realização de nova avaliação por perito especializado, com vistoria interna completa, pesquisa de mercado com no mínimo cinco imóveis similares, tratamento estatístico adequado e elaboração de laudo conforme a ABNT NBR 14653-2. Preparo recolhido, conforme comprovante de pagamento das custas de ID no 79650208. É o relatório. DECIDO. Segundo dispõe o art. 1.019, inciso I, do CPC, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do CPC, o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir antecipação da tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Portanto, nesta fase do procedimento do agravo, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pretendido, quais sejam: a) risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e b) probabilidade de provimento do recurso. Em observação às premissas fixadas, em sede de cognição sumária, não vislumbro a existência de elementos que evidenciem os requisitos para a concessão da liminar pleiteada. No que se refere à probabilidade de provimento do recurso, observa-se que, conforme prevê o Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo oficial de justiça será da seguinte forma: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias”. “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. (grifo nosso) Em juízo de cognição sumária, da análise do laudo de avaliação impugnado (ID no 250084509 do processo de origem), verifica-se que a Oficiala de Justiça responsável atendeu aos requisitos legais, descrevendo de forma adequada as características do imóvel, sua localização, estado de conservação e o valor atribuído, inexistindo, a princípio, violação ao disposto no art. 872 do CPC. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme no sentido de que a simples discordância da parte quanto ao valor atribuído ao bem não autoriza, por si só, a realização de nova avaliação, sendo indispensável a demonstração concreta de erro técnico, vício relevante ou inadequação metodológica apta a comprometer a confiabilidade do laudo: “(...) Não apontado qualquer erro no laudo pericial apresentado ou qualquer outra situação que se encaixe no disposto no art. 873, do CPC, não há que se falar em realização de uma nova avaliação do imóvel”. (Acórdão 1203859, 07013236620198070000, Relator: SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 11/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Ademais, no tocante à alegação de inobservância das normas técnicas da ABNT, não se constata, em análise preliminar, qualquer desconformidade apta a infirmar o laudo homologado. Conforme reconhecido em precedentes deste TJDFT, a adoção do método comparativo de dados de mercado, quando amparada em pesquisa compatível com a realidade local e com imóveis de características semelhantes, atende às diretrizes da ABNT NBR 14.653-2, não sendo exigível, para fins de validade da avaliação judicial, rigor técnico absoluto próprio de perícia complexa, sobretudo quando ausente demonstração objetiva de prejuízo ou distorção relevante do valor apurado: “(...) 4. A utilização do método comparativo de dados de mercado atende aos critérios estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especificamente a norma NBR 14.653-2:2011. 5. A avaliação pericial incluiu uma pesquisa extensa de imóveis na mesma região, todos com áreas de lazer completas, e considerou o valor médio do metro quadrado do imóvel objeto da perícia, baseando-se em imóveis semelhantes negociados no mercado (...)” (Acórdão 1993739, 0704443-10.2025.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 14/05/2025.) Não se verifica, portanto, fundamento plausível capaz de sustentar a necessidade imediata de nova avaliação do bem, sobretudo diante da inexistência de elementos concretos que indiquem erro grosseiro, subavaliação manifesta ou risco iminente de alienação por preço vil. Ressalte-se, ainda, que não há indícios de valorização ou desvalorização significativa do imóvel após a realização da avaliação, especialmente considerando o atual contexto de estabilidade — ou mesmo retração, do mercado imobiliário, influenciado por fatores macroeconômicos como juros elevados e redução da liquidez do setor. Dessa forma, ausente a probabilidade do direito, resta prejudicada a análise do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Em que pese o pedido liminar da parte agravante, entendo que a questão poderá ser analisada com a profundidade necessária quando de seu julgamento de mérito, após a manifestação da parte agravada, sem que a parte recorrente venha a suportar prejuízos de difícil ou incerta reparação. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se as informações. Intime-se a agravada para, caso queira, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal. Publique-se. Brasília-DF, (data da assinatura eletrônica). ROBSON BARBOSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Robson Barbosa de Azevedo Número do processo: 0755840-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: HEBERT DA SILVA TAVARES AGRAVADO: ASA DISTRESSED FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO-PADRONIZADOS D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por HEBERT DA SILVA TAVARES contra a decisão proferida pela MMa. Juíza da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial no 0020479-83.2016.8.07.0001, ajuizada por ASA DISTRESSED FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NÃO-PADRONIZADOS, indeferiu a impugnação à avaliação apresentada pelo agravante e homologou o valor de R$ 1.040.000,00 atribuído ao imóvel penhorado (ID no 257462334 do processo referência). Em suas razões recursais (ID no 79648323), o agravante sustenta que o laudo homologado apresenta vícios metodológicos graves, pois não observou os requisitos da ABNT NBR 14653-2, baseou-se em amostra insuficiente (apenas um anúncio e informação verbal), não realizou vistoria interna, não promoveu homogeneização entre os imóveis comparados e resultou em valorização inferior à inflação do período. Aduz que a decisão agravada desconsiderou tais irregularidades, homologando avaliação deficiente que poderá causar prejuízo irreparável. Destaca, ainda, que a homologação do valor subavaliado compromete a realização da hasta pública, podendo levar à alienação do imóvel por preço vil, com prejuízo patrimonial de centenas de milhares de reais. Ressalta que a ausência de vistoria interna impede aferir características essenciais do bem, como estado de conservação e benfeitorias, e que a avaliação contradiz os próprios elementos mencionados no laudo (anúncio e venda por valores superiores). Requer a concessão de efeito suspensivo, determinando-se a suspensão de todos os atos expropriatórios relativos ao imóvel penhorado, especialmente a designação e realização de leilão, até o julgamento definitivo do presente recurso. No mérito, requer a reforma da decisão agravada para acolher a impugnação à avaliação, anulando-se o laudo homologado e determinando-se a realização de nova avaliação por perito especializado, com vistoria interna completa, pesquisa de mercado com no mínimo cinco imóveis similares, tratamento estatístico adequado e elaboração de laudo conforme a ABNT NBR 14653-2. Preparo recolhido, conforme comprovante de pagamento das custas de ID no 79650208. É o relatório. DECIDO. Segundo dispõe o art. 1.019, inciso I, do CPC, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do CPC, o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir antecipação da tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Portanto, nesta fase do procedimento do agravo, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pretendido, quais sejam: a) risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e b) probabilidade de provimento do recurso. Em observação às premissas fixadas, em sede de cognição sumária, não vislumbro a existência de elementos que evidenciem os requisitos para a concessão da liminar pleiteada. No que se refere à probabilidade de provimento do recurso, observa-se que, conforme prevê o Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo oficial de justiça será da seguinte forma: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias”. “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. (grifo nosso) Em juízo de cognição sumária, da análise do laudo de avaliação impugnado (ID no 250084509 do processo de origem), verifica-se que a Oficiala de Justiça responsável atendeu aos requisitos legais, descrevendo de forma adequada as características do imóvel, sua localização, estado de conservação e o valor atribuído, inexistindo, a princípio, violação ao disposto no art. 872 do CPC. A jurisprudência desta Corte de Justiça é firme no sentido de que a simples discordância da parte quanto ao valor atribuído ao bem não autoriza, por si só, a realização de nova avaliação, sendo indispensável a demonstração concreta de erro técnico, vício relevante ou inadequação metodológica apta a comprometer a confiabilidade do laudo: “(...) Não apontado qualquer erro no laudo pericial apresentado ou qualquer outra situação que se encaixe no disposto no art. 873, do CPC, não há que se falar em realização de uma nova avaliação do imóvel”. (Acórdão 1203859, 07013236620198070000, Relator: SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 11/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Ademais, no tocante à alegação de inobservância das normas técnicas da ABNT, não se constata, em análise preliminar, qualquer desconformidade apta a infirmar o laudo homologado. Conforme reconhecido em precedentes deste TJDFT, a adoção do método comparativo de dados de mercado, quando amparada em pesquisa compatível com a realidade local e com imóveis de características semelhantes, atende às diretrizes da ABNT NBR 14.653-2, não sendo exigível, para fins de validade da avaliação judicial, rigor técnico absoluto próprio de perícia complexa, sobretudo quando ausente demonstração objetiva de prejuízo ou distorção relevante do valor apurado: “(...) 4. A utilização do método comparativo de dados de mercado atende aos critérios estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especificamente a norma NBR 14.653-2:2011. 5. A avaliação pericial incluiu uma pesquisa extensa de imóveis na mesma região, todos com áreas de lazer completas, e considerou o valor médio do metro quadrado do imóvel objeto da perícia, baseando-se em imóveis semelhantes negociados no mercado (...)” (Acórdão 1993739, 0704443-10.2025.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 14/05/2025.) Não se verifica, portanto, fundamento plausível capaz de sustentar a necessidade imediata de nova avaliação do bem, sobretudo diante da inexistência de elementos concretos que indiquem erro grosseiro, subavaliação manifesta ou risco iminente de alienação por preço vil. Ressalte-se, ainda, que não há indícios de valorização ou desvalorização significativa do imóvel após a realização da avaliação, especialmente considerando o atual contexto de estabilidade — ou mesmo retração, do mercado imobiliário, influenciado por fatores macroeconômicos como juros elevados e redução da liquidez do setor. Dessa forma, ausente a probabilidade do direito, resta prejudicada a análise do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Em que pese o pedido liminar da parte agravante, entendo que a questão poderá ser analisada com a profundidade necessária quando de seu julgamento de mérito, após a manifestação da parte agravada, sem que a parte recorrente venha a suportar prejuízos de difícil ou incerta reparação. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se as informações. Intime-se a agravada para, caso queira, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal. Publique-se. Brasília-DF, (data da assinatura eletrônica). ROBSON BARBOSA Desembargador