Tribunal: TJDFT
Processo: 0701667-03.2026.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-28

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERODO PROCESSO: 0701667-03.2026.8.07.0000 CLASSEJUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SKBORGES SOLUCOES DE CONSTRUCAO CIVIL EIRELI - ME AGRAVADO: FOGACA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Skborges Soluções de Construção Civil Eireli-ME contra a decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara de Exceção de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada por ela nos autos da execução no 074866645.2025.8.07.0001. A agravante informa que a execução visa à cobrança de R$ 171.099,42 (cento e setenta e um mil, noventa e nove reais e quarenta e dois centavos) referente a supostos aluguéis e encargos locatícios. Alega que a agravada não integrou o contrato original de locação e passou a figurar como exequente apenas porque adquiriu o imóvel posteriormente. Sustenta que a aquisição não lhe confere automaticamente título executivo contra a agravante. Argumenta que a decisão agravada reconheceu sub-rogação da agravada com fundamento na escritura de compra e venda do imóvel. Entende que a sub-rogação não transforma crédito litigioso e controvertido em título líquido, certo e exigível. Assegura que não há manifestação sua que reconhece a agravada como nova locadora. Considera que a verba cobrada não possui natureza de aluguel. Relata que a agravada denunciou o contrato e exigiu a retomada do imóvel. Salienta que não subsiste vínculo contratual após a denúncia e o término do prazo de desocupação. Ressalta que a quantia eventualmente devida configura indenização por ocupação, e não aluguel. Avalia que as verbas indenizatórias não possuem força executiva e dependem de processo de conhecimento para apuração. Alega prescrição trienal. Afirma que o prazo prescricional para a cobrança de aluguéis começou a correr a partir da data em que a agravada adquiriu o imóvel, em 31.8.2021. Argumenta que qualquer parcela anterior a 11.9.2022, data da distribuição da execução, encontra-se prescrita. Sustenta que a decisão agravada utilizou marco temporal derivado de uma reconvenção em outro processo (autos no 073854934.2021.8.07.0001), sem relação com a pretensão executiva atual. Entende que a reconvenção é incapaz de interromper a prescrição desta execução. Acrescenta que a decisão agravada validou cálculo unilateral da agravada. Entende que a cobrança carece de definição do quantum debeatur e que há risco de atos de constrição patrimonial baseados em valor incerto. Sustenta que o Juízo de Primeiro Grau iniciou a busca de bens sem permitir impugnação prévia nos termos do art. 841 do Código de Processo Civil. Requer a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pede o provimento do recurso para reconhecer a nulidade da execução, afastar a liquidez e a certeza do título, declarar a ilegitimidade ativa da agravada ou, subsidiariamente, reconhecer a prescrição das parcelas anteriores a setembro de 2022. Preparo efetuado (id 80292017). É o relatório. Decido. O cerne da controvérsia consiste em verificar se o crédito cobrado na execução constitui aluguel líquido, certo e exigível decorrente de contrato escrito ou indenização por ocupação indevida, hipótese que afastaria a força executiva do título usado pela exequente, ora agravada. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta seja de conteúdo negativo, conceder a medida requerida como mérito do recurso se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento recursal (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A agravante sustenta ilegitimidade ativa da agravada, afirma inexistir título executivo, defende que os valores cobrados possuem natureza indenizatória e aponta prescrição trienal. A relação locatícia, a validade da denúncia realizada pela exequente, a sucessão da posição de locadora pela adquirente do imóvel e a obrigação de desocupação do imóvel foram amplamente discutidas e decididas na ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001. O acórdão no 1707013, proferido na ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001, reconheceu a possibilidade de denúncia pela adquirente do imóvel e a validade da renúncia à indenização por benfeitorias. Esses pontos consolidaram, no plano judicial, a posição jurídica da adquirente e a improcedência das teses centrais sustentadas pela agravante no litígio anterior. Não há plausibilidade na alegação de ilegitimidade ativa fundada no fato de o contrato original ter sido firmado com terceiro. A aquisição do imóvel, com sub-rogação nos direitos e deveres inerentes à locação, dá legitimidade ao adquirente para exigir créditos locatícios, conforme reconhecido na ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001. O conjunto documental revela contrato escrito de locação e cobrança de aluguéis e encargos decorrentes dessa relação. Trata-se de título executivo extrajudicial típico nos termos do art. 784, inc. III, do Código de Processo Civil. O argumento de que a dívida converteu-se em indenização sem força executiva após a denúncia contratual não procede. Os valores decorrentes de locação e encargos acessórios preservam a liquidez do título, inclusive quando a ocupação persiste após o termo de desocupação, pois há inadimplemento de obrigações originalmente locatícias. O contexto fático indicado nos autos aponta cobrança de aluguéis do período posterior ao término do prazo de desocupação até a entrega efetiva das chaves, registrada em janeiro de 2023. Esses elementos não autorizam, em sede liminar, a paralisação da execução sob o argumento de inadequação da via executiva. A ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001 discutiu a relação locatícia entre as partes até o julgamento colegiado proferido em 1o.6.2023 e permaneceu em curso até o trânsito em julgado registrado em 30.4.2024. Naquele processo, a reconvenção tratou da mesma relação jurídica que dá origem aos valores cobrados nesta execução, o que interrompeu a prescrição nos termos do art. 202 do Código Civil. Com o trânsito em julgado, o prazo prescricional reiniciou apenas em 1o.5.2024. A presente execução foi proposta em 11.9.2025, intervalo inferior ao prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, inc. I, do Código Civil. A alegação de prescrição, portanto, não encontra respaldo fático ou jurídico. A agravante afirma possibilidade abstrata de bloqueio de valores, mas não comprova qualquer ilegalidade nos atos praticados pelo Juízo de Primeiro Grau. O procedimento executivo prevê instrumentos de impugnação adequados e não evidencia afronta imediata ao patrimônio da empresa que justifique a suspensão da marcha processual. Não vislumbro a probabilidade de provimento do recurso em uma análise perfunctória. Ausente esta, desnecessário falar em perigo da demora, pois são requisitos cumulativos. Ante o exposto, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo e recebo o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. À agravada para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERODO PROCESSO: 0701667-03.2026.8.07.0000 CLASSEJUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SKBORGES SOLUCOES DE CONSTRUCAO CIVIL EIRELI - ME AGRAVADO: FOGACA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Skborges Soluções de Construção Civil Eireli-ME contra a decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara de Exceção de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada por ela nos autos da execução no 074866645.2025.8.07.0001. A agravante informa que a execução visa à cobrança de R$ 171.099,42 (cento e setenta e um mil, noventa e nove reais e quarenta e dois centavos) referente a supostos aluguéis e encargos locatícios. Alega que a agravada não integrou o contrato original de locação e passou a figurar como exequente apenas porque adquiriu o imóvel posteriormente. Sustenta que a aquisição não lhe confere automaticamente título executivo contra a agravante. Argumenta que a decisão agravada reconheceu sub-rogação da agravada com fundamento na escritura de compra e venda do imóvel. Entende que a sub-rogação não transforma crédito litigioso e controvertido em título líquido, certo e exigível. Assegura que não há manifestação sua que reconhece a agravada como nova locadora. Considera que a verba cobrada não possui natureza de aluguel. Relata que a agravada denunciou o contrato e exigiu a retomada do imóvel. Salienta que não subsiste vínculo contratual após a denúncia e o término do prazo de desocupação. Ressalta que a quantia eventualmente devida configura indenização por ocupação, e não aluguel. Avalia que as verbas indenizatórias não possuem força executiva e dependem de processo de conhecimento para apuração. Alega prescrição trienal. Afirma que o prazo prescricional para a cobrança de aluguéis começou a correr a partir da data em que a agravada adquiriu o imóvel, em 31.8.2021. Argumenta que qualquer parcela anterior a 11.9.2022, data da distribuição da execução, encontra-se prescrita. Sustenta que a decisão agravada utilizou marco temporal derivado de uma reconvenção em outro processo (autos no 073854934.2021.8.07.0001), sem relação com a pretensão executiva atual. Entende que a reconvenção é incapaz de interromper a prescrição desta execução. Acrescenta que a decisão agravada validou cálculo unilateral da agravada. Entende que a cobrança carece de definição do quantum debeatur e que há risco de atos de constrição patrimonial baseados em valor incerto. Sustenta que o Juízo de Primeiro Grau iniciou a busca de bens sem permitir impugnação prévia nos termos do art. 841 do Código de Processo Civil. Requer a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pede o provimento do recurso para reconhecer a nulidade da execução, afastar a liquidez e a certeza do título, declarar a ilegitimidade ativa da agravada ou, subsidiariamente, reconhecer a prescrição das parcelas anteriores a setembro de 2022. Preparo efetuado (id 80292017). É o relatório. Decido. O cerne da controvérsia consiste em verificar se o crédito cobrado na execução constitui aluguel líquido, certo e exigível decorrente de contrato escrito ou indenização por ocupação indevida, hipótese que afastaria a força executiva do título usado pela exequente, ora agravada. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta seja de conteúdo negativo, conceder a medida requerida como mérito do recurso se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento recursal (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A agravante sustenta ilegitimidade ativa da agravada, afirma inexistir título executivo, defende que os valores cobrados possuem natureza indenizatória e aponta prescrição trienal. A relação locatícia, a validade da denúncia realizada pela exequente, a sucessão da posição de locadora pela adquirente do imóvel e a obrigação de desocupação do imóvel foram amplamente discutidas e decididas na ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001. O acórdão no 1707013, proferido na ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001, reconheceu a possibilidade de denúncia pela adquirente do imóvel e a validade da renúncia à indenização por benfeitorias. Esses pontos consolidaram, no plano judicial, a posição jurídica da adquirente e a improcedência das teses centrais sustentadas pela agravante no litígio anterior. Não há plausibilidade na alegação de ilegitimidade ativa fundada no fato de o contrato original ter sido firmado com terceiro. A aquisição do imóvel, com sub-rogação nos direitos e deveres inerentes à locação, dá legitimidade ao adquirente para exigir créditos locatícios, conforme reconhecido na ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001. O conjunto documental revela contrato escrito de locação e cobrança de aluguéis e encargos decorrentes dessa relação. Trata-se de título executivo extrajudicial típico nos termos do art. 784, inc. III, do Código de Processo Civil. O argumento de que a dívida converteu-se em indenização sem força executiva após a denúncia contratual não procede. Os valores decorrentes de locação e encargos acessórios preservam a liquidez do título, inclusive quando a ocupação persiste após o termo de desocupação, pois há inadimplemento de obrigações originalmente locatícias. O contexto fático indicado nos autos aponta cobrança de aluguéis do período posterior ao término do prazo de desocupação até a entrega efetiva das chaves, registrada em janeiro de 2023. Esses elementos não autorizam, em sede liminar, a paralisação da execução sob o argumento de inadequação da via executiva. A ação de obrigação de fazer no 073854934.2021.8.07.0001 discutiu a relação locatícia entre as partes até o julgamento colegiado proferido em 1o.6.2023 e permaneceu em curso até o trânsito em julgado registrado em 30.4.2024. Naquele processo, a reconvenção tratou da mesma relação jurídica que dá origem aos valores cobrados nesta execução, o que interrompeu a prescrição nos termos do art. 202 do Código Civil. Com o trânsito em julgado, o prazo prescricional reiniciou apenas em 1o.5.2024. A presente execução foi proposta em 11.9.2025, intervalo inferior ao prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, inc. I, do Código Civil. A alegação de prescrição, portanto, não encontra respaldo fático ou jurídico. A agravante afirma possibilidade abstrata de bloqueio de valores, mas não comprova qualquer ilegalidade nos atos praticados pelo Juízo de Primeiro Grau. O procedimento executivo prevê instrumentos de impugnação adequados e não evidencia afronta imediata ao patrimônio da empresa que justifique a suspensão da marcha processual. Não vislumbro a probabilidade de provimento do recurso em uma análise perfunctória. Ausente esta, desnecessário falar em perigo da demora, pois são requisitos cumulativos. Ante o exposto, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo e recebo o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. À agravada para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator