Tribunal: TJDFT
Processo: 0701359-64.2026.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0701359-64.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: PATRICIA PEREIRA DE LACERDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE em face de PATRICIA PEREIRA DE LACERDA contra decisão proferida pelo Juízo da vara Cível do Paranoá que, em Ação de Execução (n. 0707749-94.2024.8.07.0008), determinou que o credor promova a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da lide. A decisão, mantida após embargos declaratórios, foi proferida nos seguintes termos: No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Frise-se que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Em suas razões recursais, o Agravante aduz que houve incorreta aplicação do precedente firmado no REsp 2.100.103/PR. Sustenta que, no caso, não foi requerida a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, mas se busca a penhora sobre os direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, o que afastaria a necessidade de formação do litisconsórcio necessário. Acrescenta que a decisão padece de vício de congruência, ao determinar, de ofício, a inclusão de litisconsorte que não foi requerida por nenhuma das partes. Requer a reforma da decisão e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. É o relatório. Decido. DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE O recurso é cabível, de acordo com o disposto no parágrafo único do art. 1.015 do CPC. O recurso é também tempestivo, de acordo com a regra dos artigos 219 e 1.003, §5o do CPC. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias e essenciais à compreensão da controvérsia, na forma do art. 1.017 do CPC. Preparo demonstrado. Recebo o recurso. EFEITO SUSPENSIVO Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do art. 995 do CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do art. 995 do CPC. No caso em exame, vislumbro a presença dos requisitos acima referidos. De acordo com o art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência predominante é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida. Tratando-se de imóvel alienado fiduciariamente, também é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito, o que exigiria a citação do credor fiduciário. No entanto, na hipótese, observo que o credor não pediu a penhora do imóvel, mas a constrição dos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária, o que lhe autoriza o art. 835, inc. XII do CPC. Assim, não havendo a constrição judicial do imóvel, reconheço a probabilidade do direito invocado, pois compreendo que incidem as regras atinentes ao litisconsórcio facultativo, à semelhança do que ocorre nas obrigações solidárias. Ressalto que não desconheço o posicionamento adotado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento conjunto dos Recursos Especiais nos 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, que estabeleceu a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo das execuções de débitos condominiais. Porém, tal entendimento não possui força vinculante e não encontra uniformidade entre os órgãos fracionários daquela Corte Superior. A divergência, inclusive, ensejou a afetação da matéria ao regime dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.266, ainda pendente de julgamento, cuja questão afetada é “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”. Saliento que, em decorrência do Tema 1.266 do STJ, não houve determinação de suspensão nacional de processos e recursos que tratem da mesma questão jurídica. Nesse sentido, até que venha tese firmada pelo STJ, considero que não há que se exigir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais, especialmente quando não há a penhora do bem imóvel gravado com alienação fiduciária e gerador da dívida condominial. Por fim, reconheço a presença do risco ao resultado útil ao processo caso não sejam suspensos os efeitos da decisão agravada. Por tais razões, defiro a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se o Juízo a quo do teor desta decisão. Intime-se a parte agravada para oferecer contrarrazões. Publique-se e intimem-se. Brasília, 22 de janeiro de 2026 14:52:11. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0701359-64.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: PATRICIA PEREIRA DE LACERDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE em face de PATRICIA PEREIRA DE LACERDA contra decisão proferida pelo Juízo da vara Cível do Paranoá que, em Ação de Execução (n. 0707749-94.2024.8.07.0008), determinou que o credor promova a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da lide. A decisão, mantida após embargos declaratórios, foi proferida nos seguintes termos: No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Frise-se que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Em suas razões recursais, o Agravante aduz que houve incorreta aplicação do precedente firmado no REsp 2.100.103/PR. Sustenta que, no caso, não foi requerida a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, mas se busca a penhora sobre os direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, o que afastaria a necessidade de formação do litisconsórcio necessário. Acrescenta que a decisão padece de vício de congruência, ao determinar, de ofício, a inclusão de litisconsorte que não foi requerida por nenhuma das partes. Requer a reforma da decisão e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. É o relatório. Decido. DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE O recurso é cabível, de acordo com o disposto no parágrafo único do art. 1.015 do CPC. O recurso é também tempestivo, de acordo com a regra dos artigos 219 e 1.003, §5o do CPC. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias e essenciais à compreensão da controvérsia, na forma do art. 1.017 do CPC. Preparo demonstrado. Recebo o recurso. EFEITO SUSPENSIVO Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do art. 995 do CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do art. 995 do CPC. No caso em exame, vislumbro a presença dos requisitos acima referidos. De acordo com o art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência predominante é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida. Tratando-se de imóvel alienado fiduciariamente, também é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito, o que exigiria a citação do credor fiduciário. No entanto, na hipótese, observo que o credor não pediu a penhora do imóvel, mas a constrição dos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária, o que lhe autoriza o art. 835, inc. XII do CPC. Assim, não havendo a constrição judicial do imóvel, reconheço a probabilidade do direito invocado, pois compreendo que incidem as regras atinentes ao litisconsórcio facultativo, à semelhança do que ocorre nas obrigações solidárias. Ressalto que não desconheço o posicionamento adotado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento conjunto dos Recursos Especiais nos 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, que estabeleceu a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo das execuções de débitos condominiais. Porém, tal entendimento não possui força vinculante e não encontra uniformidade entre os órgãos fracionários daquela Corte Superior. A divergência, inclusive, ensejou a afetação da matéria ao regime dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.266, ainda pendente de julgamento, cuja questão afetada é “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”. Saliento que, em decorrência do Tema 1.266 do STJ, não houve determinação de suspensão nacional de processos e recursos que tratem da mesma questão jurídica. Nesse sentido, até que venha tese firmada pelo STJ, considero que não há que se exigir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais, especialmente quando não há a penhora do bem imóvel gravado com alienação fiduciária e gerador da dívida condominial. Por fim, reconheço a presença do risco ao resultado útil ao processo caso não sejam suspensos os efeitos da decisão agravada. Por tais razões, defiro a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se o Juízo a quo do teor desta decisão. Intime-se a parte agravada para oferecer contrarrazões. Publique-se e intimem-se. Brasília, 22 de janeiro de 2026 14:52:11. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador