Tribunal: TJDFT
Processo: 0701358-79.2026.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0701358-79.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 5 ETAPA - QD 3 CJ 1 LT 1 AGRAVADO: SANDRA DA SILVA DOURADO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO PARANOA PARQUE – 5 ETAPA – QD 3 CJ 1 LT 1 contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá nos autos do cumprimento de sentença apresentado pelo agravante contra SANDRA DA SILVA DOURADO, decisão nos seguintes termos: “A parte credora requer a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel cuja certidão está colacionada no ID 187966599. No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Frise-se que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito.” – ID 259002058 dos autos n. 0701189-39.2024.8.07.0008; grifei Nas razões recursais, o agravante alega: “O cerne da controvérsia reside na incorreta aplicação do precedente firmado no REsp 2.100.103/PR ao caso dos autos. A r. decisão agravada partiu da premissa de que a mera existência de alienação fiduciária sobre o imóvel imporia, desde logo, a formação de litisconsórcio passivo necessário com o credor fiduciário. Ocorre que essa interpretação não encontra respaldo na ratio decidendi do julgado invocado. Uma leitura atenta do precedente revela que o litisconsórcio necessário do credor fiduciário foi reconhecido especificamente para a hipótese de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, e não para qualquer execução de dívida condominial em que o imóvel esteja gravado. Com efeito, a leitura do julgado supracitado evidencia que a formação do litisconsórcio necessário está condicionada à existência de ameaça concreta de penhora do bem imóvel. É justamente nessa hipótese que o credor fiduciário tem interesse jurídico em integrar a lide, porquanto a expropriação do imóvel afetaria diretamente sua garantia. No caso dos autos, todavia, o Agravante não requereu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente. O que se busca no momento, tão somente, é a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, instituto jurídico substancialmente diverso.” (ID 80228087, p.3). Sustenta que “inexiste interesse jurídico da CEF em integrar a presente execução, porquanto sua esfera patrimonial não será de qualquer forma afetada pela penhora pretendida” (ID 80228087, p.4). Afirma: “O art. 114 do Código de Processo Civil estabelece que o litisconsórcio será necessário “por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes”. No caso vertente, não há disposição legal que imponha a inclusão do credor fiduciário em toda e qualquer execução de despesas condominiais. A Lei no 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de imóveis, não contém previsão nesse sentido. Tampouco a natureza da relação jurídica controvertida impõe a formação do litisconsórcio necessário. É certo que a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, vincula-se à coisa e não à pessoa do devedor. Essa característica, todavia, não significa que todo e qualquer titular de direito real sobre o imóvel deva necessariamente integrar a execução. A natureza propter rem apenas assegura que a dívida acompanha o bem, podendo ser cobrada de quem quer que detenha sua propriedade ou posse. Por conseguinte, não há necessidade de eficácia uniforme da decisão em relação ao credor fiduciário, requisito indispensável para a configuração do litisconsórcio unitário necessário. A execução no presente momento pode perfeitamente prosseguir apenas contra o devedor fiduciante, com a penhora de seus direitos aquisitivos, sem qualquer prejuízo ou nulidade.” (ID 80228087, p.5). Diz que “Exigir a formação do litisconsórcio antes mesmo de se verificar se haverá necessidade de constringir o imóvel viola os princípios da economia processual e da menor onerosidade da execução (art. 4o e 805 do CPC)” (ID 80228087, p.6). Argumenta que, “Embora o art. 115, parágrafo único, do CPC autorize o juiz a determinar a citação de litisconsortes necessários, essa prerrogativa não é ilimitada. O exercício desse poder-dever pressupõe a efetiva configuração do litisconsórcio necessário, o que, conforme demonstrado, não ocorre no caso dos autos. Ademais, a determinação foi proferida sem que o Agravante tivesse oportunidade de se manifestar previamente sobre a questão, em clara violação ao princípio do contraditório e da não surpresa (arts. 9o e 10 do CPC). A decisão judicial que impõe ônus à parte sem prévia oitiva configura decisão-surpresa, vedada pelo ordenamento processual vigente.” (ID 80228087, p.6). Discorre ainda: “( ) as despesas condominiais têm natureza essencial à manutenção do edifício e dos serviços comuns, aproximando-se, nesse sentido, de um crédito de natureza alimentar para a coletividade condominial. A inadimplência de um condômino onera diretamente os demais, que são obrigados a arcar com o rateio das despesas não pagas. Criar obstáculos processuais desnecessários à cobrança dessas despesas significa, na prática, transferir o ônus da inadimplência para os condôminos adimplentes, em clara violação ao princípio da isonomia e da boa-fé objetiva. O próprio Superior Tribunal de Justiça, no precedente invocado pela r. decisão agravada, reconheceu que seria injusto colocar sobre os demais condôminos o ônus de suportar as despesas condominiais quando o devedor fiduciante descumpre sua obrigação. Paradoxalmente, a aplicação equivocada desse mesmo precedente está produzindo exatamente esse resultado indesejado.” (ID 80228087, p.7). Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz: “A probabilidade do direito (fumus boni iuris) restou demonstrada ao longo das razões recursais. O precedente do STJ invocado pela r. decisão agravada não se aplica ao caso concreto, porquanto o Agravante não pretende no presente momento a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, mas tão somente dos direitos aquisitivos da executada, bem jurídico de titularidade exclusiva desta e cuja constrição não afeta a garantia do credor fiduciário. O perigo de dano (periculum in mora) é igualmente evidente. A r. decisão agravada fixou prazo exíguo de 15 (quinze) dias para cumprimento da determinação, sob pena de extinção do processo. O decurso desse prazo sem a suspensão dos efeitos da decisão acarretará a extinção prematura e injusta da execução, causando prejuízo irreparável ao Agravante. Ademais, caso o Agravante seja compelido a cumprir a determinação antes do julgamento do presente recurso, a inclusão da CEF no polo passivo poderá atrair a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF/88), com remessa dos autos àquele juízo, provocando a paralisação do feito e a perda de toda a atividade processual já desenvolvida perante a Justiça Estadual.” (ID 80228087, p.8). Por fim, requer: “a) A concessão liminar de efeito suspensivo (art. 1.019, I, do CPC), para suspender a determinação de inclusão e citação da CEF no polo passivo, evitando-se sua imediata execução que atrairia a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF/1988), sob pena de dano grave e irreparável ao Agravante, até o julgamento definitivo do presente recurso; b) Que todas as publicações sejam realizadas em nome do Dr. José Alves Coelho, OAB/DF 23.468; c) A intimação da Agravada para responder ao presente recurso; d) Ao final, o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a decisão agravada, declarando-se que a inclusão da credora fiduciária (CEF) no polo passivo não é obrigatória uma vez que até o momento não há pedido de penhora do imóvel e tal medida não foi requerida pelas partes, com atribuição de efeitos infringentes (art. 1.022, §2o, do CPC), nos termos dos arts. 1.015, I e IV; 1.016; 1.017; 1.019; 4o; 113; 115 (parágrafo único); 141; 489, §1o, IV; 492; 829 e 1.022 (§2o) do Código de Processo Civil; art. 1.345 do Código Civil de 2002.” (ID 80228087, p.p.9/10). Preparo regular (ID 80230551). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em cumprimento de sentença). Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Muito bem. Trata-se, na origem, de cumprimento de sentença iniciado por RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 5 ETAPA - QD 3 CJ 1 LT 1 contra SANDRA DA SILVA DOURADO, objetivando o pagamento de R$2.841,39 decorrente de taxas condominiais inadimplidas (ID 244291688, origem). As pesquisas de bens e ativos nos sistemas Sisbajud, Renajud e Infojud foram infrutíferas (ID 255581911, origem), e o exequente requereu a “penhora dos direitos aquisitivos da Ré sobre o imóvel que gerou o débito exequendo” (ID 255959652, origem). Sobreveio a decisão agravada, pela qual determinada a inclusão da credora fiduciária Caixa Econômica Federal no polo passivo do cumprimento de sentença (ID 259002058, origem). Muito bem. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesse sentido, explica a doutrina: “Alienação fiduciária em garantia ou propriedade fiduciária é o direito real de garantia pelo qual o devedor aliena ao credor, para fins de garantia, a propriedade de um bem em caráter resolúvel e a posse indireta, permanecendo o devedor com a posse direta, tornando-se proprietário pleno com a quitação integral da obrigação à qual adere. O alienante é chamado tecnicamente de devedor fiduciante e o adquirente, de credor fiduciário. Por ela atribui-se ao credor da obrigação a propriedade resolúvel e a posse indireta, restando ao devedor a posse direta e a possibilidade, se quitar o financiamento, de consolidar em suas mãos a propriedade plena. A propriedade do credor é temporária, resolúvel, pois o devedor aliena o bem com a firme expectativa de recuperar o domínio, e assim sucederá obrigatoriamente no momento do adimplemento da obrigação que materializa o implemento da condição resolutiva prevista no pacto” (SCHREIBER, Anderson. [et. al.] Código Civil Comentado — doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 2.054). Veja-se que, apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: Nesse sentido: “( ) 2. A penhora de direitos aquisitivos derivados de Alienação Fiduciária em Garantia está prevista expressamente no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e não implica na constrição de bem de propriedade de terceiro, alheio à Ação de Execução. 3. Os efeitos da penhora de direito aquisitivo recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciário. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1411091, 07271978220218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dessa forma, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos do imóvel, como requerido pelo agravante. O pedido do agravante na origem foi o de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel. E pela decisão agravada, foi determinada a citação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal (CEF) para integrar o polo passivo da execução, tendo sido trazido à colação julgado do Superior Tribunal de Justiça, que se refere a penhora de imóvel (não dos direitos aquisitivos) alienado fiduciariamente (para o que, obviamente, deve haver a prévia citação do credor fiduciário, proprietário do imóvel, para integrar o polo passivo da execução a fim de oportunizar-lhe a quitação do débito condominial e evitar a penhora do bem). Confira-se a ementa: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Ocorre que, na hipótese e como apontado pelo agravante, trata-se de pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, e não do imóvel em si; como se viu, situações distintas. E, ao analisar o pedido de penhora dos direitos aquisitivos, o juízo a quo, colacionando o precedente referido (relativo a penhora do próprio imóvel) determinou a citação da credora fiduciária Caixa Econômica Federal. E como alega o condomínio agravante, se citada a CEF para integrar a lide, consequência imediata será a declinação da ompetência para a Justiça Federal. Assim, recomendável seja a questão posta no presente recurso (necessidade de citação da credora fiduciária na hipotese em discussão, que se refere a pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente) objeto de definição pelo Colegiado, julgamento de mérito que costuma ser célere. Assim é que defiro o pedido de efeito suspensivo até o julgamento do mérito do presente recurso. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para apresentar contrarrazões. Brasília, 22 de janeiro de 2026. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0701358-79.2026.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 5 ETAPA - QD 3 CJ 1 LT 1 AGRAVADO: SANDRA DA SILVA DOURADO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO PARANOA PARQUE – 5 ETAPA – QD 3 CJ 1 LT 1 contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá nos autos do cumprimento de sentença apresentado pelo agravante contra SANDRA DA SILVA DOURADO, decisão nos seguintes termos: “A parte credora requer a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel cuja certidão está colacionada no ID 187966599. No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Frise-se que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito.” – ID 259002058 dos autos n. 0701189-39.2024.8.07.0008; grifei Nas razões recursais, o agravante alega: “O cerne da controvérsia reside na incorreta aplicação do precedente firmado no REsp 2.100.103/PR ao caso dos autos. A r. decisão agravada partiu da premissa de que a mera existência de alienação fiduciária sobre o imóvel imporia, desde logo, a formação de litisconsórcio passivo necessário com o credor fiduciário. Ocorre que essa interpretação não encontra respaldo na ratio decidendi do julgado invocado. Uma leitura atenta do precedente revela que o litisconsórcio necessário do credor fiduciário foi reconhecido especificamente para a hipótese de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, e não para qualquer execução de dívida condominial em que o imóvel esteja gravado. Com efeito, a leitura do julgado supracitado evidencia que a formação do litisconsórcio necessário está condicionada à existência de ameaça concreta de penhora do bem imóvel. É justamente nessa hipótese que o credor fiduciário tem interesse jurídico em integrar a lide, porquanto a expropriação do imóvel afetaria diretamente sua garantia. No caso dos autos, todavia, o Agravante não requereu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente. O que se busca no momento, tão somente, é a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, instituto jurídico substancialmente diverso.” (ID 80228087, p.3). Sustenta que “inexiste interesse jurídico da CEF em integrar a presente execução, porquanto sua esfera patrimonial não será de qualquer forma afetada pela penhora pretendida” (ID 80228087, p.4). Afirma: “O art. 114 do Código de Processo Civil estabelece que o litisconsórcio será necessário “por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes”. No caso vertente, não há disposição legal que imponha a inclusão do credor fiduciário em toda e qualquer execução de despesas condominiais. A Lei no 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de imóveis, não contém previsão nesse sentido. Tampouco a natureza da relação jurídica controvertida impõe a formação do litisconsórcio necessário. É certo que a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, vincula-se à coisa e não à pessoa do devedor. Essa característica, todavia, não significa que todo e qualquer titular de direito real sobre o imóvel deva necessariamente integrar a execução. A natureza propter rem apenas assegura que a dívida acompanha o bem, podendo ser cobrada de quem quer que detenha sua propriedade ou posse. Por conseguinte, não há necessidade de eficácia uniforme da decisão em relação ao credor fiduciário, requisito indispensável para a configuração do litisconsórcio unitário necessário. A execução no presente momento pode perfeitamente prosseguir apenas contra o devedor fiduciante, com a penhora de seus direitos aquisitivos, sem qualquer prejuízo ou nulidade.” (ID 80228087, p.5). Diz que “Exigir a formação do litisconsórcio antes mesmo de se verificar se haverá necessidade de constringir o imóvel viola os princípios da economia processual e da menor onerosidade da execução (art. 4o e 805 do CPC)” (ID 80228087, p.6). Argumenta que, “Embora o art. 115, parágrafo único, do CPC autorize o juiz a determinar a citação de litisconsortes necessários, essa prerrogativa não é ilimitada. O exercício desse poder-dever pressupõe a efetiva configuração do litisconsórcio necessário, o que, conforme demonstrado, não ocorre no caso dos autos. Ademais, a determinação foi proferida sem que o Agravante tivesse oportunidade de se manifestar previamente sobre a questão, em clara violação ao princípio do contraditório e da não surpresa (arts. 9o e 10 do CPC). A decisão judicial que impõe ônus à parte sem prévia oitiva configura decisão-surpresa, vedada pelo ordenamento processual vigente.” (ID 80228087, p.6). Discorre ainda: “( ) as despesas condominiais têm natureza essencial à manutenção do edifício e dos serviços comuns, aproximando-se, nesse sentido, de um crédito de natureza alimentar para a coletividade condominial. A inadimplência de um condômino onera diretamente os demais, que são obrigados a arcar com o rateio das despesas não pagas. Criar obstáculos processuais desnecessários à cobrança dessas despesas significa, na prática, transferir o ônus da inadimplência para os condôminos adimplentes, em clara violação ao princípio da isonomia e da boa-fé objetiva. O próprio Superior Tribunal de Justiça, no precedente invocado pela r. decisão agravada, reconheceu que seria injusto colocar sobre os demais condôminos o ônus de suportar as despesas condominiais quando o devedor fiduciante descumpre sua obrigação. Paradoxalmente, a aplicação equivocada desse mesmo precedente está produzindo exatamente esse resultado indesejado.” (ID 80228087, p.7). Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz: “A probabilidade do direito (fumus boni iuris) restou demonstrada ao longo das razões recursais. O precedente do STJ invocado pela r. decisão agravada não se aplica ao caso concreto, porquanto o Agravante não pretende no presente momento a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, mas tão somente dos direitos aquisitivos da executada, bem jurídico de titularidade exclusiva desta e cuja constrição não afeta a garantia do credor fiduciário. O perigo de dano (periculum in mora) é igualmente evidente. A r. decisão agravada fixou prazo exíguo de 15 (quinze) dias para cumprimento da determinação, sob pena de extinção do processo. O decurso desse prazo sem a suspensão dos efeitos da decisão acarretará a extinção prematura e injusta da execução, causando prejuízo irreparável ao Agravante. Ademais, caso o Agravante seja compelido a cumprir a determinação antes do julgamento do presente recurso, a inclusão da CEF no polo passivo poderá atrair a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF/88), com remessa dos autos àquele juízo, provocando a paralisação do feito e a perda de toda a atividade processual já desenvolvida perante a Justiça Estadual.” (ID 80228087, p.8). Por fim, requer: “a) A concessão liminar de efeito suspensivo (art. 1.019, I, do CPC), para suspender a determinação de inclusão e citação da CEF no polo passivo, evitando-se sua imediata execução que atrairia a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF/1988), sob pena de dano grave e irreparável ao Agravante, até o julgamento definitivo do presente recurso; b) Que todas as publicações sejam realizadas em nome do Dr. José Alves Coelho, OAB/DF 23.468; c) A intimação da Agravada para responder ao presente recurso; d) Ao final, o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a decisão agravada, declarando-se que a inclusão da credora fiduciária (CEF) no polo passivo não é obrigatória uma vez que até o momento não há pedido de penhora do imóvel e tal medida não foi requerida pelas partes, com atribuição de efeitos infringentes (art. 1.022, §2o, do CPC), nos termos dos arts. 1.015, I e IV; 1.016; 1.017; 1.019; 4o; 113; 115 (parágrafo único); 141; 489, §1o, IV; 492; 829 e 1.022 (§2o) do Código de Processo Civil; art. 1.345 do Código Civil de 2002.” (ID 80228087, p.p.9/10). Preparo regular (ID 80230551). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em cumprimento de sentença). Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Muito bem. Trata-se, na origem, de cumprimento de sentença iniciado por RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 5 ETAPA - QD 3 CJ 1 LT 1 contra SANDRA DA SILVA DOURADO, objetivando o pagamento de R$2.841,39 decorrente de taxas condominiais inadimplidas (ID 244291688, origem). As pesquisas de bens e ativos nos sistemas Sisbajud, Renajud e Infojud foram infrutíferas (ID 255581911, origem), e o exequente requereu a “penhora dos direitos aquisitivos da Ré sobre o imóvel que gerou o débito exequendo” (ID 255959652, origem). Sobreveio a decisão agravada, pela qual determinada a inclusão da credora fiduciária Caixa Econômica Federal no polo passivo do cumprimento de sentença (ID 259002058, origem). Muito bem. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesse sentido, explica a doutrina: “Alienação fiduciária em garantia ou propriedade fiduciária é o direito real de garantia pelo qual o devedor aliena ao credor, para fins de garantia, a propriedade de um bem em caráter resolúvel e a posse indireta, permanecendo o devedor com a posse direta, tornando-se proprietário pleno com a quitação integral da obrigação à qual adere. O alienante é chamado tecnicamente de devedor fiduciante e o adquirente, de credor fiduciário. Por ela atribui-se ao credor da obrigação a propriedade resolúvel e a posse indireta, restando ao devedor a posse direta e a possibilidade, se quitar o financiamento, de consolidar em suas mãos a propriedade plena. A propriedade do credor é temporária, resolúvel, pois o devedor aliena o bem com a firme expectativa de recuperar o domínio, e assim sucederá obrigatoriamente no momento do adimplemento da obrigação que materializa o implemento da condição resolutiva prevista no pacto” (SCHREIBER, Anderson. [et. al.] Código Civil Comentado — doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 2.054). Veja-se que, apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: Nesse sentido: “( ) 2. A penhora de direitos aquisitivos derivados de Alienação Fiduciária em Garantia está prevista expressamente no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e não implica na constrição de bem de propriedade de terceiro, alheio à Ação de Execução. 3. Os efeitos da penhora de direito aquisitivo recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciário. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1411091, 07271978220218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dessa forma, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos do imóvel, como requerido pelo agravante. O pedido do agravante na origem foi o de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel. E pela decisão agravada, foi determinada a citação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal (CEF) para integrar o polo passivo da execução, tendo sido trazido à colação julgado do Superior Tribunal de Justiça, que se refere a penhora de imóvel (não dos direitos aquisitivos) alienado fiduciariamente (para o que, obviamente, deve haver a prévia citação do credor fiduciário, proprietário do imóvel, para integrar o polo passivo da execução a fim de oportunizar-lhe a quitação do débito condominial e evitar a penhora do bem). Confira-se a ementa: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Ocorre que, na hipótese e como apontado pelo agravante, trata-se de pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, e não do imóvel em si; como se viu, situações distintas. E, ao analisar o pedido de penhora dos direitos aquisitivos, o juízo a quo, colacionando o precedente referido (relativo a penhora do próprio imóvel) determinou a citação da credora fiduciária Caixa Econômica Federal. E como alega o condomínio agravante, se citada a CEF para integrar a lide, consequência imediata será a declinação da ompetência para a Justiça Federal. Assim, recomendável seja a questão posta no presente recurso (necessidade de citação da credora fiduciária na hipotese em discussão, que se refere a pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente) objeto de definição pelo Colegiado, julgamento de mérito que costuma ser célere. Assim é que defiro o pedido de efeito suspensivo até o julgamento do mérito do presente recurso. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para apresentar contrarrazões. Brasília, 22 de janeiro de 2026. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora