Tribunal: TJDFT
Processo: 0755248-64.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0755248-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOTE 575 TIPO COMERCIO SETOR AVENIDA CENTRAL DO NUCLEO BANDEIRANTE DF AGRAVADO: ADVANCE CONSTRUTORA REFORMAS E ACABAMENTO LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por LOTE 575 TIPO COMÉRCIO SETOR AVENIDA CENTRAL DO NÚCLEO BANDEIRANTE – DF contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante, nos autos da execução de título executivo extrajudicial, que indeferiu o pedido de inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução, sob o fundamento de que, nos termos do art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário não pode integrar o polo passivo antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do bem. Transcrevo a r. decisão agravada: “Inicio pela análise do pedido de inclusão do credor fiduciário dos imóveis como parte executada. Conforme a disposição do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelos encargos condominiais somente ocorre após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. No presente caso, não há elementos que comprovem a consolidação da propriedade em favor da SICREDI, inviabilizando sua responsabilização por despesas condominiais anteriores à posse do imóvel. Em análise às certidões das matrículas dos imóveis (IDs 245744946, 245744948, 245744952 e 245744953), verifico que tão somente constam averbadas a alienação fiduciária e a penhora, pela própria credora fiduciária, dos direitos aquisitivos. O entendimento deste Tribunal é no sentido acima delineado: o credor fiduciário não pode ser incluído no polo passivo de execuções de taxas condominiais, sem a referida consolidação da propriedade e a posse efetiva do bem. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Nos termos do art. 27, § 8o da Lei no 9.514-1997, o credor fiduciário somente será responsável pelo pagamento das obrigações condominiais a partir da sua imissão na posse do imóvel, em decorrência da consolidação da propriedade em seu nome, como consequência do inadimplemento do fiduciante. Verificado que não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, resta afastada sua legitimidade para integrar o polo passivo de execução que objetiva a cobrança das mensalidades devidas ao condomínio. 2. Afastada a legitimidade passiva do fiduciário para cobrança das obrigações condominiais, não é possível a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária. Pode o credor, contudo, requerer a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor em tais hipóteses. 3. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1123735, 0701956-14.2018.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/09/2018, publicado no DJe: 24/09/2018.) Por essas razões, INDEFIRO o pedido de inclusão da credora fiduciária como executada. Expeçam-se mandados/ cartas precatórias para os endereços informados pelo exequente ao ID 255604510, cuja finalidade é a citação da parte executada, devendo haver o recolhimento prévio das custas intermediárias para cumprimento das diligências. Quanto às cartas precatórias, após a expedição, intime-se a parte autora a promover a distribuição, diretamente no tribunal deprecado, devendo recolher as custas necessárias para a diligência junto ao Tribunal destinatário da diligência. No prazo de 10 (dez) dias, deverá comprovar no presente feito a distribuição da carta, sob pena de desistência da diligência e extinção do feito. Deverão acompanhar a carta precatória documentos que facilitem seu cumprimento, tais como: petição inicial, procuração, decisão que recebe a inicial ou defere a penhora, a própria carta precatória, custas ou decisão que defere a gratuidade de justiça etc. Fica ainda intimado de que deverá promover o acompanhamento da precatória no juízo deprecado, inclusive, juntando eventuais custas complementares ou outros documentos que se fizerem necessários.” O agravante sustenta que a decisão merece reforma, pois a obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel independentemente da pessoa do devedor, razão pela qual todos os titulares de direitos reais sobre a unidade, inclusive o credor fiduciário, possuem pertinência subjetiva com a demanda. Destaca que “A inclusão da credora fiduciária neste momento processual não acarreta sua imediata responsabilização, mas apenas garante que a execução seja eficaz e que todos os sujeitos com vínculo jurídico real sobre o imóvel estejam presentes na relação processual.” Aduz ainda que “Consta expressamente que a própria Cooperativa de Crédito Sicredi Planalto Central requereu judicialmente a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, em execução que tramita perante a 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais do Distrito Federal. Ou seja, a credora fiduciária não apenas detém o domínio resolúvel do bem, como atua ativamente sobre ele, demonstrando inequívoco interesse jurídico e patrimonial na sua destinação.” A fundamentação jurídica do recorrente apoia-se nos arts. 1.345 do Código Civil, 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, além de precedentes do STJ que reconhecem a necessidade de citação do credor fiduciário em execuções de dívidas condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente. Ao final, requer “O conhecimento e provimento do presente Agravo de Instrumento, para reformar a decisão agravada (ID 256853815) e reconhecer a pertinência subjetiva da credora fiduciária, determinando sua inclusão no polo passivo da execução de origem.” Preparo no ID 79511614. Não há pedido liminar. Intime-se a parte agravada para que responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intime-se. Brasília, 8 de janeiro de 2026. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0755248-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOTE 575 TIPO COMERCIO SETOR AVENIDA CENTRAL DO NUCLEO BANDEIRANTE DF AGRAVADO: ADVANCE CONSTRUTORA REFORMAS E ACABAMENTO LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por LOTE 575 TIPO COMÉRCIO SETOR AVENIDA CENTRAL DO NÚCLEO BANDEIRANTE – DF contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante, nos autos da execução de título executivo extrajudicial, que indeferiu o pedido de inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução, sob o fundamento de que, nos termos do art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário não pode integrar o polo passivo antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do bem. Transcrevo a r. decisão agravada: “Inicio pela análise do pedido de inclusão do credor fiduciário dos imóveis como parte executada. Conforme a disposição do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelos encargos condominiais somente ocorre após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. No presente caso, não há elementos que comprovem a consolidação da propriedade em favor da SICREDI, inviabilizando sua responsabilização por despesas condominiais anteriores à posse do imóvel. Em análise às certidões das matrículas dos imóveis (IDs 245744946, 245744948, 245744952 e 245744953), verifico que tão somente constam averbadas a alienação fiduciária e a penhora, pela própria credora fiduciária, dos direitos aquisitivos. O entendimento deste Tribunal é no sentido acima delineado: o credor fiduciário não pode ser incluído no polo passivo de execuções de taxas condominiais, sem a referida consolidação da propriedade e a posse efetiva do bem. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Nos termos do art. 27, § 8o da Lei no 9.514-1997, o credor fiduciário somente será responsável pelo pagamento das obrigações condominiais a partir da sua imissão na posse do imóvel, em decorrência da consolidação da propriedade em seu nome, como consequência do inadimplemento do fiduciante. Verificado que não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, resta afastada sua legitimidade para integrar o polo passivo de execução que objetiva a cobrança das mensalidades devidas ao condomínio. 2. Afastada a legitimidade passiva do fiduciário para cobrança das obrigações condominiais, não é possível a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária. Pode o credor, contudo, requerer a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor em tais hipóteses. 3. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1123735, 0701956-14.2018.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/09/2018, publicado no DJe: 24/09/2018.) Por essas razões, INDEFIRO o pedido de inclusão da credora fiduciária como executada. Expeçam-se mandados/ cartas precatórias para os endereços informados pelo exequente ao ID 255604510, cuja finalidade é a citação da parte executada, devendo haver o recolhimento prévio das custas intermediárias para cumprimento das diligências. Quanto às cartas precatórias, após a expedição, intime-se a parte autora a promover a distribuição, diretamente no tribunal deprecado, devendo recolher as custas necessárias para a diligência junto ao Tribunal destinatário da diligência. No prazo de 10 (dez) dias, deverá comprovar no presente feito a distribuição da carta, sob pena de desistência da diligência e extinção do feito. Deverão acompanhar a carta precatória documentos que facilitem seu cumprimento, tais como: petição inicial, procuração, decisão que recebe a inicial ou defere a penhora, a própria carta precatória, custas ou decisão que defere a gratuidade de justiça etc. Fica ainda intimado de que deverá promover o acompanhamento da precatória no juízo deprecado, inclusive, juntando eventuais custas complementares ou outros documentos que se fizerem necessários.” O agravante sustenta que a decisão merece reforma, pois a obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel independentemente da pessoa do devedor, razão pela qual todos os titulares de direitos reais sobre a unidade, inclusive o credor fiduciário, possuem pertinência subjetiva com a demanda. Destaca que “A inclusão da credora fiduciária neste momento processual não acarreta sua imediata responsabilização, mas apenas garante que a execução seja eficaz e que todos os sujeitos com vínculo jurídico real sobre o imóvel estejam presentes na relação processual.” Aduz ainda que “Consta expressamente que a própria Cooperativa de Crédito Sicredi Planalto Central requereu judicialmente a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, em execução que tramita perante a 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais do Distrito Federal. Ou seja, a credora fiduciária não apenas detém o domínio resolúvel do bem, como atua ativamente sobre ele, demonstrando inequívoco interesse jurídico e patrimonial na sua destinação.” A fundamentação jurídica do recorrente apoia-se nos arts. 1.345 do Código Civil, 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, além de precedentes do STJ que reconhecem a necessidade de citação do credor fiduciário em execuções de dívidas condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente. Ao final, requer “O conhecimento e provimento do presente Agravo de Instrumento, para reformar a decisão agravada (ID 256853815) e reconhecer a pertinência subjetiva da credora fiduciária, determinando sua inclusão no polo passivo da execução de origem.” Preparo no ID 79511614. Não há pedido liminar. Intime-se a parte agravada para que responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intime-se. Brasília, 8 de janeiro de 2026. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator