Tribunal: TJDFT
Processo: 0701461-86.2026.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0701461-86.2026.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GREEN TOWERS CONDOMINIO AGRAVADO: CECILIO FRANCISCO DOS SANTOS FILHO, ELIZABETH MARTINS DA COSTA D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal interposto por Green Towers Condomínio contra decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Brasília (IDs 260114462 e 261534411 do processo n. 0036056-04.2016.8.07.0001) que, nos autos do cumprimento de sentença movido pelo agravante contra Elizabeth Martins da Costa e Cecílio Francisco dos Santos (agravados), indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo do feito executivo que visa à cobrança de débitos condominiais de unidade imobiliária objeto de alienação fiduciária. Em suas razões recursais (ID 80254171), o condomínio exequente/agravante sustenta, em síntese, a possibilidade de inclusão da CEF no polo passivo do cumprimento de sentença, em razão da sua qualidade de credora fiduciária (proprietária resolúvel) do imóvel objeto da execução, bem como do insucesso da expropriação do bem em hasta pública. Aduz que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre diretamente da titularidade do direito real sobre o imóvel, e, não, de vínculo obrigacional subjetivo. Destaca que, “no regime da alienação fiduciária de bem imóvel, enquanto não quitado o financiamento, a propriedade resolúvel permanece registrada em nome do credor fiduciário, cabendo ao devedor fiduciante apenas a posse direta. Assim, é o credor fiduciário quem figura como titular do direito real sobre o bem, ainda que sob condição resolutiva”. Alega que, por possuírem natureza de obrigações propter rem, as taxas condominiais devem ser cobradas da credora fiduciária (CEF), sem prejuízo do direito de regresso contra o devedor fiduciante. Defende a inaplicabilidade da regra do art. 513, § 5o, do CPC às obrigações propter rem, uma vez que o credor fiduciário não se enquadra em nenhuma das figuras previstas no dispositivo legal. Suscita, ainda, a inexistência de violação da coisa julgada, pois “o que se pretende é apenas assegurar a efetividade do título judicial, direcionando a execução contra quem, por força de lei, responde pelo débito em razão da titularidade do direito real sobre o imóvel que deu origem à obrigação”. Sublinha a presença dos requisitos para antecipação da tutela recursal. No ponto, afirma que a “decisão agravada ocasiona grave prejuízo ao agravante, pois inviabiliza a satisfação do crédito condominial e transfere indevidamente aos demais condôminos o ônus do inadimplemento”. Ao final, requer a concessão de tutela de urgência recursal para deferir a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo do feito com o restabelecimento das medidas constritivas necessárias à efetividade da execução. No mérito, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, com a confirmação da medida liminar vindicada. Preparo recolhido (ID 80254749). Autos conclusos a esta Relatoria em razão da prevenção relacionada ao agravo de instrumento n. 0719675-62.2025.8.07.000, certificada ao ID 80266116. É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Especificamente em relação à tutela de urgência, o art. 300 do CPC não autoriza sua concessão sem que se façam minimamente presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Conforme relatado, insurge-se o condomínio exequente/agravante contra decisão do d. Juízo a quo que desconstituiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da execução – unidade B-1704, situada na Quadra 205, Lote 03, Praça Jandaia, Águas Claras/DF, CEP 71.925-000 –, bem como indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) no polo passivo do feito executivo. A propósito, confira-se o teor da r. decisão (ID origem 260114462), ad litteris: Ante à ausência de requerimentos úteis para satisfação do crédito em relação à penhora do imóvel e tendo em vista o dever legal de zelar pela eficácia do processo executório bem como pelo princípio da menor onerosidade ao devedor, desconstituo a penhora do imóvel (ID 251870889). Expeça-se ofício ao 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF determinando a baixa da anotação. O presente feito encontra-se em fase executiva (cumprimento de sentença), de modo que a atuação jurisdicional deve observar estritamente os limites do título judicial formado na fase cognitiva. Nos termos do art. 506 do CPC, “a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”. Em reforço, o art. 513, § 5o, do CPC é expresso ao vedar a ampliação do polo passivo na execução judicial ao dispor que: “o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento.” Assim, ainda que o exequente sustente existir responsabilidade material do credor fiduciário (por suposta natureza propter rem), isso não autoriza, nesta etapa, a inclusão da CEF como executada, pois ela não integrou a fase de conhecimento e não há título judicial condenatório formado em seu desfavor. Ante o exposto, indefiro o pedido de ID 260107952. Volvam os autos ao arquivo provisório, nos termos da decisão de ID 172327044 proferida em 18 de setembro de 2023. Opostos embargos de declaração pelo exequente (ID 261528101), o magistrado de origem os rejeitou (ID 261534411). Inconformado com o teor da r. decisão, o condomínio credor interpôs o presente recurso, requerendo a concessão de antecipação dos efeitos da tutela recursal, nos moldes relatados. Na hipótese, não estão presentes, por ora, os aludidos requisitos. Sobre o tema, é assente na jurisprudência deste e. Tribunal que "A responsabilidade pelas dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do artigo 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997 e do artigo 1 .368-B, parágrafo único, do Código Civil, recai sobre o fiduciante até a imissão na posse pelo credor fiduciário. A Caixa Econômica Federal apenas responde pelos débitos condominiais a partir da data de imissão na posse, não podendo ser responsabilizada por débitos anteriores à referida imissão" (TJ-DF 07359225520248070000 1941725, Relator.: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 05/11/2024, 8a Turma Cível, Data de Publicação: 27/11/2024). É dizer, se a origem da dívida objeto do feito executivo consiste em débitos condominiais anteriores à consolidação de propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, não se constata interesse apto a justificar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. No caso em apreço, em que pese as razões delineadas pelo agravante, não é possível constatar, de imediato, que os débitos condominiais sejam posteriores à consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, hábil a ensejar sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença. Ao revés, tem-se que a matéria objeto da controvérsia recursal demanda aprofundada incursão no mérito e exame detalhado dos elementos de prova coligidos aos autos de origem, situação que ultrapassa o juízo sumário próprio desse momento processual. Não há, portanto, probabilidade de provimento do recurso do agravante. Além disso, não se verifica, nesse instante inicial, elementos que evidenciem o requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Extrai-se do processo de origem que, em momento anterior, o presente feito executivo foi suspenso pelo prazo de 1 (um) ano, nos termos do art. 921, III, § 1o, do CPC, em razão da ausência de localização de bens penhoráveis passíveis de satisfação do crédito exequendo. De igual modo, no bojo da decisão ora recorrida, houve determinação do Juízo a quo de retorno dos autos ao arquivo provisório, nos termos da decisão anterior ao ID origem 172327044, circunstância que corrobora a inexistência de perigo de dano a ser suportado pela exequente. Sendo assim, ausente situação de urgência no presente caso capaz de autorizar a concessão da medida liminar pleiteada, afigura-se prudente aguardar o exercício do contraditório pelos agravados e o julgamento de mérito do recurso. Diante da necessidade dos requisitos cumulativos de probabilidade do recurso e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento do pedido de concessão da tutela de urgência recursal. Nesse sentido, confira-se precedente desse e. Tribunal: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. PRESENÇA DOS REQUISITOS. NECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. (...). 3. A concessão de efeito suspensivo ao recurso está condicionada à demonstração de dois pressupostos cumulativos: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A ausência um dos requisitos obsta o deferimento da medida pleiteada. 4. Agravo de instrumento desprovido e agravo interno prejudicado. (Acórdão 1315358, 07372748720208070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, data de julgamento: 3/2/2021, publicado no DJE: 19/2/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal formulado. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 23 de janeiro de 2026. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0701461-86.2026.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GREEN TOWERS CONDOMINIO AGRAVADO: CECILIO FRANCISCO DOS SANTOS FILHO, ELIZABETH MARTINS DA COSTA D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal interposto por Green Towers Condomínio contra decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Brasília (IDs 260114462 e 261534411 do processo n. 0036056-04.2016.8.07.0001) que, nos autos do cumprimento de sentença movido pelo agravante contra Elizabeth Martins da Costa e Cecílio Francisco dos Santos (agravados), indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo do feito executivo que visa à cobrança de débitos condominiais de unidade imobiliária objeto de alienação fiduciária. Em suas razões recursais (ID 80254171), o condomínio exequente/agravante sustenta, em síntese, a possibilidade de inclusão da CEF no polo passivo do cumprimento de sentença, em razão da sua qualidade de credora fiduciária (proprietária resolúvel) do imóvel objeto da execução, bem como do insucesso da expropriação do bem em hasta pública. Aduz que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre diretamente da titularidade do direito real sobre o imóvel, e, não, de vínculo obrigacional subjetivo. Destaca que, “no regime da alienação fiduciária de bem imóvel, enquanto não quitado o financiamento, a propriedade resolúvel permanece registrada em nome do credor fiduciário, cabendo ao devedor fiduciante apenas a posse direta. Assim, é o credor fiduciário quem figura como titular do direito real sobre o bem, ainda que sob condição resolutiva”. Alega que, por possuírem natureza de obrigações propter rem, as taxas condominiais devem ser cobradas da credora fiduciária (CEF), sem prejuízo do direito de regresso contra o devedor fiduciante. Defende a inaplicabilidade da regra do art. 513, § 5o, do CPC às obrigações propter rem, uma vez que o credor fiduciário não se enquadra em nenhuma das figuras previstas no dispositivo legal. Suscita, ainda, a inexistência de violação da coisa julgada, pois “o que se pretende é apenas assegurar a efetividade do título judicial, direcionando a execução contra quem, por força de lei, responde pelo débito em razão da titularidade do direito real sobre o imóvel que deu origem à obrigação”. Sublinha a presença dos requisitos para antecipação da tutela recursal. No ponto, afirma que a “decisão agravada ocasiona grave prejuízo ao agravante, pois inviabiliza a satisfação do crédito condominial e transfere indevidamente aos demais condôminos o ônus do inadimplemento”. Ao final, requer a concessão de tutela de urgência recursal para deferir a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo do feito com o restabelecimento das medidas constritivas necessárias à efetividade da execução. No mérito, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, com a confirmação da medida liminar vindicada. Preparo recolhido (ID 80254749). Autos conclusos a esta Relatoria em razão da prevenção relacionada ao agravo de instrumento n. 0719675-62.2025.8.07.000, certificada ao ID 80266116. É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Especificamente em relação à tutela de urgência, o art. 300 do CPC não autoriza sua concessão sem que se façam minimamente presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Conforme relatado, insurge-se o condomínio exequente/agravante contra decisão do d. Juízo a quo que desconstituiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da execução – unidade B-1704, situada na Quadra 205, Lote 03, Praça Jandaia, Águas Claras/DF, CEP 71.925-000 –, bem como indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) no polo passivo do feito executivo. A propósito, confira-se o teor da r. decisão (ID origem 260114462), ad litteris: Ante à ausência de requerimentos úteis para satisfação do crédito em relação à penhora do imóvel e tendo em vista o dever legal de zelar pela eficácia do processo executório bem como pelo princípio da menor onerosidade ao devedor, desconstituo a penhora do imóvel (ID 251870889). Expeça-se ofício ao 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF determinando a baixa da anotação. O presente feito encontra-se em fase executiva (cumprimento de sentença), de modo que a atuação jurisdicional deve observar estritamente os limites do título judicial formado na fase cognitiva. Nos termos do art. 506 do CPC, “a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”. Em reforço, o art. 513, § 5o, do CPC é expresso ao vedar a ampliação do polo passivo na execução judicial ao dispor que: “o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento.” Assim, ainda que o exequente sustente existir responsabilidade material do credor fiduciário (por suposta natureza propter rem), isso não autoriza, nesta etapa, a inclusão da CEF como executada, pois ela não integrou a fase de conhecimento e não há título judicial condenatório formado em seu desfavor. Ante o exposto, indefiro o pedido de ID 260107952. Volvam os autos ao arquivo provisório, nos termos da decisão de ID 172327044 proferida em 18 de setembro de 2023. Opostos embargos de declaração pelo exequente (ID 261528101), o magistrado de origem os rejeitou (ID 261534411). Inconformado com o teor da r. decisão, o condomínio credor interpôs o presente recurso, requerendo a concessão de antecipação dos efeitos da tutela recursal, nos moldes relatados. Na hipótese, não estão presentes, por ora, os aludidos requisitos. Sobre o tema, é assente na jurisprudência deste e. Tribunal que "A responsabilidade pelas dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do artigo 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997 e do artigo 1 .368-B, parágrafo único, do Código Civil, recai sobre o fiduciante até a imissão na posse pelo credor fiduciário. A Caixa Econômica Federal apenas responde pelos débitos condominiais a partir da data de imissão na posse, não podendo ser responsabilizada por débitos anteriores à referida imissão" (TJ-DF 07359225520248070000 1941725, Relator.: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 05/11/2024, 8a Turma Cível, Data de Publicação: 27/11/2024). É dizer, se a origem da dívida objeto do feito executivo consiste em débitos condominiais anteriores à consolidação de propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, não se constata interesse apto a justificar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo. No caso em apreço, em que pese as razões delineadas pelo agravante, não é possível constatar, de imediato, que os débitos condominiais sejam posteriores à consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, hábil a ensejar sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença. Ao revés, tem-se que a matéria objeto da controvérsia recursal demanda aprofundada incursão no mérito e exame detalhado dos elementos de prova coligidos aos autos de origem, situação que ultrapassa o juízo sumário próprio desse momento processual. Não há, portanto, probabilidade de provimento do recurso do agravante. Além disso, não se verifica, nesse instante inicial, elementos que evidenciem o requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Extrai-se do processo de origem que, em momento anterior, o presente feito executivo foi suspenso pelo prazo de 1 (um) ano, nos termos do art. 921, III, § 1o, do CPC, em razão da ausência de localização de bens penhoráveis passíveis de satisfação do crédito exequendo. De igual modo, no bojo da decisão ora recorrida, houve determinação do Juízo a quo de retorno dos autos ao arquivo provisório, nos termos da decisão anterior ao ID origem 172327044, circunstância que corrobora a inexistência de perigo de dano a ser suportado pela exequente. Sendo assim, ausente situação de urgência no presente caso capaz de autorizar a concessão da medida liminar pleiteada, afigura-se prudente aguardar o exercício do contraditório pelos agravados e o julgamento de mérito do recurso. Diante da necessidade dos requisitos cumulativos de probabilidade do recurso e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento do pedido de concessão da tutela de urgência recursal. Nesse sentido, confira-se precedente desse e. Tribunal: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. PRESENÇA DOS REQUISITOS. NECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. (...). 3. A concessão de efeito suspensivo ao recurso está condicionada à demonstração de dois pressupostos cumulativos: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A ausência um dos requisitos obsta o deferimento da medida pleiteada. 4. Agravo de instrumento desprovido e agravo interno prejudicado. (Acórdão 1315358, 07372748720208070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, data de julgamento: 3/2/2021, publicado no DJE: 19/2/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal formulado. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 23 de janeiro de 2026. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora