Tribunal: TJDFT
Processo: 0714286-96.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0714286-96.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravantes: Marcos João da Cunha Luanna Fernandes Roque Pena Agravada: Paula Pereira de Andrade D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marcos João da Cunha e Luanna Fernandes Roque Pena contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Taguatinga, nos autos do processo no 0708661-60.2025.8.07.0007, assim redigida: “Defiro a gratuidade de justiça aos autores, haja vista que os documentos juntados comprovam a hipossuficiência econômica. Registre-se. Os autores narram, em apertada síntese, que eram devedores fiduciantes do imóvel descrito na inicial e alienaram os direitos ao bem à requerida, que se comprometeu ao pagamento das parcelas de financiamento restantes, mas que foram surpreendidos com a notícia de que a ré se encontra inadimplente, alcançando a dívida a monta de R$ 21.893,66, além de dever valores referentes às taxas condominiais, fatos que ensejaram o ajuizamento de cumprimento de sentença em face deles, além da inscrição no cadastro de inadimplentes. Tecem consideram sobre o direito aplicável e requerem a concessão de tutela de urgência com a finalidade de determinar a reintegração da posse. É o relato do necessário. DECIDO. Em que pese toda a narrativa veiculada pelos autores, de que seus nomes se encontram inscritos nos cadastros de inadimplentes, entendo que o deferimento da tutela de urgência, neste momento processual, é medida apta a ensejar danos irreparáveis à requerida, sendo certo que o Código de Processo Civil prevê, em seu art. 300, §3o, que a tutela de urgência não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos decorrentes da decisão. Dessa forma, a reintegração da posse em favor dos autores, como pretendem, depende da prévia declaração de rescisão contratual, situação que requer o absoluto respeito ao contraditório e à ampla defesa, postulados do devido processo legal, sendo certo que a concessão de liminar, sem a oitiva prévia da parte contrária, é medida excepcionalíssima. Ademais, os autores firmaram um "contrato de gaveta" com a requerida, cientes de que nem todas as Instituições Financeiras autorizam a transferência do financiamento bancário para terceiros, menos ainda sem prévia comunicação. Então, de certa forma, assumiram o risco de verem seus nomes e credibilidade afetados pela inadimplência da requerida, sendo evidente que as obrigações exigidas pelos credores são oriundas do direito real de propriedade e permanecem, até decisão em contrário, vinculados ao devedor fiduciante constante da certidão do imóvel. Em complementação, analisando os documentos dos autos, verifico que a parcela do financiamento é de aproximadamente R$ 1.802,12. Portanto, é evidente que há longos meses a requerida se encontra inadimplente, vez que a dívida já alcança a monta de vinte mil reais, e somente agora os autores procuram a chancela do Poder Judiciário, fato que, por si só, demonstra que não agiram com a cautela necessária à modalidade contratual firmada, demonstrando a ausência de urgência da situação. INDEFIRO, portanto, a tutela de urgência pretendida em razão da ausência dos requisitos do art. 300 do CPC. Considerando-se o despacho exarado pelo Excelentíssimo Senhor Segundo Vice-Presidente, nos autos do Processo SEI 0002515/2025, que determinou o bloqueio temporário da pauta para realização de audiências de conciliação pelo 1o NUVIMEC, fica dispensada, por ora, a audiência de conciliação, sem prejuízo de futura marcação, caso se evidencie a pertinência do ato. Cite-se a parte requerida para apresentar contestação em 15 (quinze) dias úteis, a contar da juntada aos autos do comprovante de citação, sob pena de revelia (art. 231, I, do CPC); advirta-se a parte ré de que a contestação deverá ser apresentada por advogado; observe-se que a citação poderá ser feita pelos meios admitidos em direito, inclusive por meio eletrônico (artigo 246 do CPC, com a redação da Lei n.o 14.195/2021), ficando desde já autorizada a citação por meio do aplicativo WhatsApp, caso requerida, sem necessidade de nova conclusão; caso necessária, igualmente, fica desde já autorizada a citação por carta precatória. Não localizada a parte requerida no endereço declinado na inicial, consultem-se os bancos de dados informatizados disponíveis a este Juízo. Obtido endereço não atendido por Oficial de Justiça deste Tribunal ou pelo serviço postal da ECT, expeça-se Carta Precatória, intimando-se previamente a parte autora a apresentar documentos digitalizados, no prazo de 05 (cinco) dias, pena de extinção por inércia. Se infrutífera as diligências, cite-se, por edital, com prazo de 20 (vinte) dias, haja vista artigos 256, §3°, e 257, I, do CPC. Faça constar no edital as advertências legais. Sem prejuízo, tendo em vista a Resolução CNJ n.o 345/2020, que autorizou a adoção, pelos Tribunais, de medidas necessárias à implementação do “Juízo 100% Digital” no Poder Judiciário, teve por escopo fomentar a utilização de tecnologia para oferecer ao cidadão o acesso à Justiça sem necessidade de comparecimento físico aos fóruns. Assim, atendendo ao projeto idealizado pelo Conselho Nacional de Justiça, foi publicada a Portaria Conjunta n.o 29, de 19 de abril de 2021, implantando, na Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, o Juízo 100% Digital. A tramitação exclusivamente por meio eletrônico dos processos neste Juízo já é uma realidade, forçada pela necessidade de adaptação à situação de pandemia de COVID-19, e se mostra proveitosa e frutífera, porquanto ensejadora de maior celeridade processual. Atualmente, são realizadas por videoconferência as audiências, os atendimentos do cartório judicial, via Balcão Virtual, além do atendimento agendado pelos advogados com os magistrados, o que continuará da mesma forma sob o Juízo 100% Digital mesmo após o período da pandemia. Desse modo, tendo em vista o princípio da cooperação e o disposto na Portaria Conjunta n.o 29, de 19/04/2021, fica a parte autora intimada a se manifestar sobre o interesse na adoção do Juízo 100% Digital. Em caso positivo, deverá a parte autora fornecer o endereço eletrônico ou outro meio digital que permita a localização da requerida por via eletrônica, sem o qual não será possível o prosseguimento do feito como “100% digital”, conforme art. 2o, §2o da Portaria Conjunta no 29 de 19 de abril de 2021. Deverá, ainda, nos termos do art. 2o, §1o da referida portaria, indicar o endereço eletrônico e telefone do representante legal da parte autora e de seu patrono. Prazo de 5 (cinco) dias.” (Ressalvam-se os grifos). Os agravantes afirmam em suas razões recursais (Id. 70762412), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao indeferir o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela. Sustentam haver celebrado negócio jurídico de compra e venda de imóvel, garantido com alienação fiduciária, cujo objeto é o bem situado na QI 24, Lotes 1 a 13, Setor Industrial, Apartamento 1410-E, Condomínio Top Life, na Região Administrativa de Taguatinga, devidamente registrado no respectivo Cartório do Registro de Imóveis. Relatam que, posteriormente, celebraram negócio jurídico de cessão de “direitos” do aludido bem com a ora recorrida, juntamente com a outorga de procuração em favor da adquirente. Asseveram ainda que na celebração do negócio jurídico houve a estipulação de “ágio”, tendo a agravada assumido a responsabilidade de adimplemento das parcelas decorrentes da alienação fiduciária, bem como a subsequente obrigação de transferência da garntia fiduciária. No entanto, relatam que foram surpreendidos com a informação da ocorrência de inadimplemento da obrigação de pagamento por parde da recorrida. Diante desse contexto argumentam que há razões suficientes para a resolução do negócio jurídico de cessão de “direitos”, razão pela qual pretendem que o imóvel seja desocupado. Requerem, portanto, a concessão de antecipação dos efeitos da tutela para que seja determinada a imediata desocupação do imóvel, bem com o subsequente provimento do recurso, com a confirmação da tutela postulada. Os recorrentes estão dispensados do recolhimento do valor alusivo ao preparo recursal em razão da gratuidade de justiça concedida pelo Juízo singular. É a breve exposição. Decido. De acordo com a norma prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que reste demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de imissão imediata na posse de bem imóvel adquirido pelos agravantes mediante negócio jurídico de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, em virtude da ausência de cumprimento das obrigações convencionadas em negócio jurídico de "cessão de direitos". O art. 1228 do Código Civil dispõe que o proprietário tem a prerrogativa de "reaver o bem das mãos de quem quer que injustamente o possua ou detenha". É importante consignar que a sequela é a característica essencial dos direitos reais, ao lado da preferência. Por aquela, reconhece-se ao titular do direito real o poder de perseguir a coisa e obtê-la, em detrimento de quem quer que seja e independentemente da situação jurídica ostentada pelo possuidor ou detentor. Nesse sentido é a lição de Orlando Gomes1: “As características dos direitos reais são asequela e apreferência. (...) O direito de sequela é o que tem o titular de direito real de seguir a coisa em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor. Para significá-lo, em toda a sua intensidade, diz-se que o direito real adere à coisa como a lepra ao corpo (uti lepra cuti). Não importam usurpações; acompanhará sempre a coisa." A pretensão exercida pelos demandantes, por meio de ação de imissão na posse, portanto, volta-se contra o possuidor sem domínio, não se aplicando, outrossim, ao termo "posse injusta" prevista no art. 1228, do Código Civil, aqui aplicado genericamente, o mesmo e específico sentido semântico determinado no art. 1200 do Código Civil. Com efeito, a ação de imissão tem natureza petitória, ou seja, pressupõe a comprovação de que o autor tem o domínio, sem posse, sobre o bem, não se confundindo, assim, com o objeto das ações possessórias. A esse respeito convém atentar à citação do insuperável Pontes de Miranda: “A ação possessória, em contraposição às petitórias, nasce da posse, e de modo nenhum tem por fito assegurar o direito à coisa. Nada tem com esse direito. Apenas se pode dizer que a tutela possessória repele o não-direito “formal” (RUDOLPH SOHM, Institutionen, 16. ed., 431) do réu. Os interdicta adipiscendaepossessionis, que supõem ainda não se ter a posse e têm por fito obtê-la, são de natureza petitória - fazem valer direito à posse, seja o direito de propriedade (interdictum quem fundum), seja o direito de penhor (interdictum Salvianum), seja o de herança (interdictum quorum bonorum, interdictum quod legatorum).”2 No caso concreto ora examinado observe-se a particularidade de que o bem imóvel em destaque foi objeto de negócio jurídico de cessão de “direitos”. A propósito, é necessário destacar que a regra prevista no art. 1245, caput, do Código Civil, dispõe que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O §1o do aludido dispositivo estabelece que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Aliás, é preciso ressaltar também que o imóvel em questão foi adquirido pelos agravantes mediante a celebração de negócio jurídico de compra e venda, garantido com alienação fiduciária em garantia, submetendo-se, assim, às normas previstas na Lei no 9.514/19997. A regra prevista no art. 29 da referida lei preceitua que “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações”. Aliás, depreende-se das normas citadas que o devedor fiduciário não poderá transferir ou ceder a terceiros os “direitos e obrigações” do negócio jurídico sem a prévia e expressa anuência do agente financeiro. No caso em deslinde não há elementos de prova relativos à eventual anuência, por parte da Caixa Econômica Federal, em relação à aludida cessão de “direitos” celebrada entre as partes. Nesse sentido é indispensável a participação do credor fiduciário na eventual transferência da garantia, com o objetivo de conferir eficácia ao negócio jurídico, notadamente por se tratar de negócio jurídico personalíssimo. É perceptível, portanto, que os agravantes assumiram o risco de uma possível inadimplência da agravada, sendo possível constatar no acervo probatório em exame que o inadimplemento da obrigação vem ocorrendo há vários meses. A respeito do tema em evidência examinem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça; “EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TRANSFERÊNCIA DE ÁGIO. CONTRATO DE GAVETA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. REFINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO E ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: Os autores cederam ao réu os direitos aquisitivos sobre o imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal, sendo que o cessionário se comprometeu a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. A pretensão autoral consiste em compelir o réu a promover o registro da escritura, efetuando a transferência da propriedade para o seu nome, e, ainda, efetuar o refinanciamento do contrato junto ao agente financiador. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de obrigação de fazer, a qual julgou improcedentes os pedidos autorais de condenação do réu a: (1) outorgar a escritura definitiva do imóvel, transferindo a propriedade para seu nome; e (2) realizar o refinanciamento do imóvel junto à CEF para o seu nome. 1.1. Entendeu o julgador que, além de não ter sido estipulado prazo para o cumprimento da obrigação de refinanciamento do imóvel, o réu estaria impossibilitado de efetuar seu adimplemento na forma ajustada, pois o ajuste celebrado entre as partes não contou com a participação ou anuência da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal), não podendo se impor a esta que aceite o refinanciamento em nome do réu. 1.2. Nesta sede, os apelantes pugnam pela reforma da sentença, com o consequente julgamento de procedência dos seus pedidos iniciais. Afirmam que, a despeito das alegações do réu no sentido de inexistir, no contrato, “cláusula que obrigue a transferência do financiamento ou refinanciamento em prazo estabelecido ou na assinatura do contrato”, este dispositivo existe no ajuste celebrado (cláusulas 4a, 5a e 6a e 9a). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia posta consiste em analisar se é juridicamente viável, no âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem anuência ou participação da credora fiduciária, determinar a outorga da escritura definitiva em nome do réu, promissário comprador, e, ainda, obrigá-lo a efetuar o refinanciamento do imóvel junto ao agente financiador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Na hipótese, os apelantes firmaram com o apelado contrato de compromisso de compra e venda de apartamento financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF), tendo o cessionário se comprometido a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. 3.1. Inicialmente, deve-se considerar ter sido o imóvel adquirido pelos autores ora apelantes (promitentes vendedores do contrato sob análise) sob a sistemática da alienação fiduciária em garantia, submetido, portanto, à aplicação da Lei n° 9.514/1997, a qual enuncia, em seu artigo 29 que “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.” 3.2. Do que se extrai, o devedor fiduciante não pode celebrar, sem prévia e expressa anuência do agente financeiro, a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, de seus direitos e obrigações, bem como vender ou prometer à venda o imóvel objeto do contrato. 3.3. Ocorre que no caso dos autos, como bem dispôs o sentenciante, não há prova de que o contrato entre os apelantes e o primeiro apelado tenha contado com a anuência da instituição bancária. Desse modo, o acordo formulado entre as partes reveste-se das características de típico contrato de gaveta, no qual predomina a informalidade para o fim de, quitado o financiamento, ser pleiteada a transferência definitiva e formal junto ao cartório de registro de imóvel. 4. Dentro desse contexto, nada obstante a existência de cláusulas no negócio jurídico no sentido de estar o compromissário comprador obrigado a transferir a propriedade para o seu nome e realizar o refinanciamento do imóvel (cláusula nona), é assente a necessidade de participação do agente financiador para a eficácia da cessão de direitos de imóvel, diante do fato de os contratos de financiamento vincularem-se a características pessoais do contratante. Assim, tratando-se de contrato personalíssimo (intuitu personae), quem se obriga não pode fazer-se substituir por outrem. 4.1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de não ser possível que a parte ré assuma a posição do autor em contrato pactuado perante a instituição financeira, com a consequente transferência do saldo devedor, quando inexistente a anuência daquela. 4.2. Conquanto seja compreensível a insatisfação dos apelantes com a situação vivenciada, o ajuste firmado entre as partes contratantes não pode ser imposto em face do agente financiador do imóvel e, portanto, as cláusulas entabuladas no contrato de financiamento realizado entre os autores e a Caixa Econômica Federal continuam em vigor, não podendo a CEF ser compelida a aceitar o refinanciamento em nome do réu, razão pela qual resta impossível o cumprimento da obrigação na forma descrita na cláusula nona do ajuste, consoante disposto na sentença ora impugnada. 4.3. Os autores não só não podem exigir pronta quitação do financiamento como também não podem exigir que o financiamento seja transferido para o nome do réu. Com efeito, embora tenham combinado com o demandado que este deveria transferir o financiamento para o seu nome / refinanciar o imóvel (sem limite de prazo), o cumprimento desta obrigação não poderia ser ultimado sem a colaboração da CEF – única que poderia anuir com a substituição dos devedores originais pelos réus no contrato de financiamento. Assim, a improcedência da ação se impõe. 4.4. Por óbvio, em caso de descumprimento, por parte do réu, da obrigação de honrar o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel, fica ressalvado aos autores o direito de resolver o ajuste, na forma da cláusula quarta do contrato firmado, bem como do art. 475 do Código Civil. 5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa (R$ 48.000,00), observada a gratuidade da justiça deferida aos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelo improvido. Tese de julgamento: “No âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem intervenção da instituição financeira, não há como compelir o novo cessionário a transferir o encargo para seu nome, haja vista a necessidade de anuência da credora fiduciária para tanto.” Dispositivos relevantes citados: Art. 29 da Lei n° 9.514/1997; arts. 475, 1.245, caput e §1o, ambos do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 506491, 20060710040050APC, Relator(a): Ana Maria Amarante, 6a Turma Cível, DJe: 26/05/2011; TJDFT, APC 07102543120198070009, Relator: Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, DJE: 11/05/2022; TJDFT, APC 0004665-27.2013.8.07.0004, Relator(a): J.J. Costa Carvalho, 2a Turma Cível, DJe: 11/04/2017. (Acórdão 1980656, 0700334-54.2024.8.07.0010, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/03/2025, publicado no DJe: 01/04/2025.)” (Ressalvam-se os grifos) “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CESSÃO DE DIREITOS. CONTRATO DE GAVETA. JULGAMENTO CITRA PETITA. INOCORRÊNCIA. IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXIGÊNCIA. PRECARIEDADE. 1. Não se evidencia o julgamento aquém (citra petita) ou omissão da sentença se a função jurisdicional foi prestada de forma integral, ainda que para acolher entendimento ou tese distinta daquela defendida pela parte autora. 2. O devedor fiduciante não pode celebrar, sem prévia e expressa anuência do agente financeiro, a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, de seus direitos e obrigações, bem como vender ou prometer à venda o imóvel, objeto do contrato, conforme prevê cláusula do contrato firmado entre as partes originárias, comumente denominado “contrato de gaveta”. 3. O acordo de transferência de direitos feito entre particulares, mediante procuração ou documento similar, não produz efeito capaz de excluir o devedor fiduciante da relação contratual com a instituição financeira, se esta não tomou conhecimento e não anuiu ao ajuste, não comportando, ademais, falar em obrigar o credor fiduciário a aceitar a alteração das condições avençadas à luz da legislação de regência. 4. É dever da pessoa maior e civilmente capaz ter conhecimento dos efeitos gerados a partir da prática de atos da vida civil (art. 5o do Código Civil). 5. Preliminar rejeitada. Negou-se provimento ao recurso.” (0712762-48.2022.8.07.0007, Relator(a): Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJe: 16/09/2024) (Ressalvam-se os grifos) Percebe-se, portanto, que o inadimplemento da garantia mencionada é incontroverso, sendo certo que a análise da pretensão de resolução do negócio jurídico de cessão de “direitos”, com fundamento na regra prevista no art. 475 do Código Civil, mais adequada após manifestação da agravada. Diante desse contexto, o exame cuidadoso dessas circunstâncias demanda elementos probatórios mais consistentes, bem como a instauração do contraditório, procedimentos incompatíveis com o Juízo de cognição sumária possível no momento da concessão de antecipação de tutela ao recurso. Por essas razões os dados factuais agora apreciados denotam a ausência de verossimilhança das alegações articuladas pelos agravantes. Fica dispensado o exame do requisito inerente a existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação Feitas essas considerações indefiro o requerimento de concessão de antecipação de tutela recursal. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se e intimem-se, inclusive a Caixa Econômica Federal, por mandado. Brasília-DF, 14 de abril de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator [1] GOMES, Orlando. Direitos Reais.12 ed. Rio de Janeiro: 1996, p. 8. [2] MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado das ações. Tomo VII. São Paulo: RT, 2016, p. 235.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0714286-96.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravantes: Marcos João da Cunha Luanna Fernandes Roque Pena Agravada: Paula Pereira de Andrade D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marcos João da Cunha e Luanna Fernandes Roque Pena contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Taguatinga, nos autos do processo no 0708661-60.2025.8.07.0007, assim redigida: “Defiro a gratuidade de justiça aos autores, haja vista que os documentos juntados comprovam a hipossuficiência econômica. Registre-se. Os autores narram, em apertada síntese, que eram devedores fiduciantes do imóvel descrito na inicial e alienaram os direitos ao bem à requerida, que se comprometeu ao pagamento das parcelas de financiamento restantes, mas que foram surpreendidos com a notícia de que a ré se encontra inadimplente, alcançando a dívida a monta de R$ 21.893,66, além de dever valores referentes às taxas condominiais, fatos que ensejaram o ajuizamento de cumprimento de sentença em face deles, além da inscrição no cadastro de inadimplentes. Tecem consideram sobre o direito aplicável e requerem a concessão de tutela de urgência com a finalidade de determinar a reintegração da posse. É o relato do necessário. DECIDO. Em que pese toda a narrativa veiculada pelos autores, de que seus nomes se encontram inscritos nos cadastros de inadimplentes, entendo que o deferimento da tutela de urgência, neste momento processual, é medida apta a ensejar danos irreparáveis à requerida, sendo certo que o Código de Processo Civil prevê, em seu art. 300, §3o, que a tutela de urgência não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos decorrentes da decisão. Dessa forma, a reintegração da posse em favor dos autores, como pretendem, depende da prévia declaração de rescisão contratual, situação que requer o absoluto respeito ao contraditório e à ampla defesa, postulados do devido processo legal, sendo certo que a concessão de liminar, sem a oitiva prévia da parte contrária, é medida excepcionalíssima. Ademais, os autores firmaram um "contrato de gaveta" com a requerida, cientes de que nem todas as Instituições Financeiras autorizam a transferência do financiamento bancário para terceiros, menos ainda sem prévia comunicação. Então, de certa forma, assumiram o risco de verem seus nomes e credibilidade afetados pela inadimplência da requerida, sendo evidente que as obrigações exigidas pelos credores são oriundas do direito real de propriedade e permanecem, até decisão em contrário, vinculados ao devedor fiduciante constante da certidão do imóvel. Em complementação, analisando os documentos dos autos, verifico que a parcela do financiamento é de aproximadamente R$ 1.802,12. Portanto, é evidente que há longos meses a requerida se encontra inadimplente, vez que a dívida já alcança a monta de vinte mil reais, e somente agora os autores procuram a chancela do Poder Judiciário, fato que, por si só, demonstra que não agiram com a cautela necessária à modalidade contratual firmada, demonstrando a ausência de urgência da situação. INDEFIRO, portanto, a tutela de urgência pretendida em razão da ausência dos requisitos do art. 300 do CPC. Considerando-se o despacho exarado pelo Excelentíssimo Senhor Segundo Vice-Presidente, nos autos do Processo SEI 0002515/2025, que determinou o bloqueio temporário da pauta para realização de audiências de conciliação pelo 1o NUVIMEC, fica dispensada, por ora, a audiência de conciliação, sem prejuízo de futura marcação, caso se evidencie a pertinência do ato. Cite-se a parte requerida para apresentar contestação em 15 (quinze) dias úteis, a contar da juntada aos autos do comprovante de citação, sob pena de revelia (art. 231, I, do CPC); advirta-se a parte ré de que a contestação deverá ser apresentada por advogado; observe-se que a citação poderá ser feita pelos meios admitidos em direito, inclusive por meio eletrônico (artigo 246 do CPC, com a redação da Lei n.o 14.195/2021), ficando desde já autorizada a citação por meio do aplicativo WhatsApp, caso requerida, sem necessidade de nova conclusão; caso necessária, igualmente, fica desde já autorizada a citação por carta precatória. Não localizada a parte requerida no endereço declinado na inicial, consultem-se os bancos de dados informatizados disponíveis a este Juízo. Obtido endereço não atendido por Oficial de Justiça deste Tribunal ou pelo serviço postal da ECT, expeça-se Carta Precatória, intimando-se previamente a parte autora a apresentar documentos digitalizados, no prazo de 05 (cinco) dias, pena de extinção por inércia. Se infrutífera as diligências, cite-se, por edital, com prazo de 20 (vinte) dias, haja vista artigos 256, §3°, e 257, I, do CPC. Faça constar no edital as advertências legais. Sem prejuízo, tendo em vista a Resolução CNJ n.o 345/2020, que autorizou a adoção, pelos Tribunais, de medidas necessárias à implementação do “Juízo 100% Digital” no Poder Judiciário, teve por escopo fomentar a utilização de tecnologia para oferecer ao cidadão o acesso à Justiça sem necessidade de comparecimento físico aos fóruns. Assim, atendendo ao projeto idealizado pelo Conselho Nacional de Justiça, foi publicada a Portaria Conjunta n.o 29, de 19 de abril de 2021, implantando, na Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, o Juízo 100% Digital. A tramitação exclusivamente por meio eletrônico dos processos neste Juízo já é uma realidade, forçada pela necessidade de adaptação à situação de pandemia de COVID-19, e se mostra proveitosa e frutífera, porquanto ensejadora de maior celeridade processual. Atualmente, são realizadas por videoconferência as audiências, os atendimentos do cartório judicial, via Balcão Virtual, além do atendimento agendado pelos advogados com os magistrados, o que continuará da mesma forma sob o Juízo 100% Digital mesmo após o período da pandemia. Desse modo, tendo em vista o princípio da cooperação e o disposto na Portaria Conjunta n.o 29, de 19/04/2021, fica a parte autora intimada a se manifestar sobre o interesse na adoção do Juízo 100% Digital. Em caso positivo, deverá a parte autora fornecer o endereço eletrônico ou outro meio digital que permita a localização da requerida por via eletrônica, sem o qual não será possível o prosseguimento do feito como “100% digital”, conforme art. 2o, §2o da Portaria Conjunta no 29 de 19 de abril de 2021. Deverá, ainda, nos termos do art. 2o, §1o da referida portaria, indicar o endereço eletrônico e telefone do representante legal da parte autora e de seu patrono. Prazo de 5 (cinco) dias.” (Ressalvam-se os grifos). Os agravantes afirmam em suas razões recursais (Id. 70762412), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao indeferir o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela. Sustentam haver celebrado negócio jurídico de compra e venda de imóvel, garantido com alienação fiduciária, cujo objeto é o bem situado na QI 24, Lotes 1 a 13, Setor Industrial, Apartamento 1410-E, Condomínio Top Life, na Região Administrativa de Taguatinga, devidamente registrado no respectivo Cartório do Registro de Imóveis. Relatam que, posteriormente, celebraram negócio jurídico de cessão de “direitos” do aludido bem com a ora recorrida, juntamente com a outorga de procuração em favor da adquirente. Asseveram ainda que na celebração do negócio jurídico houve a estipulação de “ágio”, tendo a agravada assumido a responsabilidade de adimplemento das parcelas decorrentes da alienação fiduciária, bem como a subsequente obrigação de transferência da garntia fiduciária. No entanto, relatam que foram surpreendidos com a informação da ocorrência de inadimplemento da obrigação de pagamento por parde da recorrida. Diante desse contexto argumentam que há razões suficientes para a resolução do negócio jurídico de cessão de “direitos”, razão pela qual pretendem que o imóvel seja desocupado. Requerem, portanto, a concessão de antecipação dos efeitos da tutela para que seja determinada a imediata desocupação do imóvel, bem com o subsequente provimento do recurso, com a confirmação da tutela postulada. Os recorrentes estão dispensados do recolhimento do valor alusivo ao preparo recursal em razão da gratuidade de justiça concedida pelo Juízo singular. É a breve exposição. Decido. De acordo com a norma prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que reste demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de imissão imediata na posse de bem imóvel adquirido pelos agravantes mediante negócio jurídico de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, em virtude da ausência de cumprimento das obrigações convencionadas em negócio jurídico de "cessão de direitos". O art. 1228 do Código Civil dispõe que o proprietário tem a prerrogativa de "reaver o bem das mãos de quem quer que injustamente o possua ou detenha". É importante consignar que a sequela é a característica essencial dos direitos reais, ao lado da preferência. Por aquela, reconhece-se ao titular do direito real o poder de perseguir a coisa e obtê-la, em detrimento de quem quer que seja e independentemente da situação jurídica ostentada pelo possuidor ou detentor. Nesse sentido é a lição de Orlando Gomes1: “As características dos direitos reais são asequela e apreferência. (...) O direito de sequela é o que tem o titular de direito real de seguir a coisa em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor. Para significá-lo, em toda a sua intensidade, diz-se que o direito real adere à coisa como a lepra ao corpo (uti lepra cuti). Não importam usurpações; acompanhará sempre a coisa." A pretensão exercida pelos demandantes, por meio de ação de imissão na posse, portanto, volta-se contra o possuidor sem domínio, não se aplicando, outrossim, ao termo "posse injusta" prevista no art. 1228, do Código Civil, aqui aplicado genericamente, o mesmo e específico sentido semântico determinado no art. 1200 do Código Civil. Com efeito, a ação de imissão tem natureza petitória, ou seja, pressupõe a comprovação de que o autor tem o domínio, sem posse, sobre o bem, não se confundindo, assim, com o objeto das ações possessórias. A esse respeito convém atentar à citação do insuperável Pontes de Miranda: “A ação possessória, em contraposição às petitórias, nasce da posse, e de modo nenhum tem por fito assegurar o direito à coisa. Nada tem com esse direito. Apenas se pode dizer que a tutela possessória repele o não-direito “formal” (RUDOLPH SOHM, Institutionen, 16. ed., 431) do réu. Os interdicta adipiscendaepossessionis, que supõem ainda não se ter a posse e têm por fito obtê-la, são de natureza petitória - fazem valer direito à posse, seja o direito de propriedade (interdictum quem fundum), seja o direito de penhor (interdictum Salvianum), seja o de herança (interdictum quorum bonorum, interdictum quod legatorum).”2 No caso concreto ora examinado observe-se a particularidade de que o bem imóvel em destaque foi objeto de negócio jurídico de cessão de “direitos”. A propósito, é necessário destacar que a regra prevista no art. 1245, caput, do Código Civil, dispõe que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O §1o do aludido dispositivo estabelece que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Aliás, é preciso ressaltar também que o imóvel em questão foi adquirido pelos agravantes mediante a celebração de negócio jurídico de compra e venda, garantido com alienação fiduciária em garantia, submetendo-se, assim, às normas previstas na Lei no 9.514/19997. A regra prevista no art. 29 da referida lei preceitua que “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações”. Aliás, depreende-se das normas citadas que o devedor fiduciário não poderá transferir ou ceder a terceiros os “direitos e obrigações” do negócio jurídico sem a prévia e expressa anuência do agente financeiro. No caso em deslinde não há elementos de prova relativos à eventual anuência, por parte da Caixa Econômica Federal, em relação à aludida cessão de “direitos” celebrada entre as partes. Nesse sentido é indispensável a participação do credor fiduciário na eventual transferência da garantia, com o objetivo de conferir eficácia ao negócio jurídico, notadamente por se tratar de negócio jurídico personalíssimo. É perceptível, portanto, que os agravantes assumiram o risco de uma possível inadimplência da agravada, sendo possível constatar no acervo probatório em exame que o inadimplemento da obrigação vem ocorrendo há vários meses. A respeito do tema em evidência examinem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça; “EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TRANSFERÊNCIA DE ÁGIO. CONTRATO DE GAVETA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. REFINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO E ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: Os autores cederam ao réu os direitos aquisitivos sobre o imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal, sendo que o cessionário se comprometeu a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. A pretensão autoral consiste em compelir o réu a promover o registro da escritura, efetuando a transferência da propriedade para o seu nome, e, ainda, efetuar o refinanciamento do contrato junto ao agente financiador. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de obrigação de fazer, a qual julgou improcedentes os pedidos autorais de condenação do réu a: (1) outorgar a escritura definitiva do imóvel, transferindo a propriedade para seu nome; e (2) realizar o refinanciamento do imóvel junto à CEF para o seu nome. 1.1. Entendeu o julgador que, além de não ter sido estipulado prazo para o cumprimento da obrigação de refinanciamento do imóvel, o réu estaria impossibilitado de efetuar seu adimplemento na forma ajustada, pois o ajuste celebrado entre as partes não contou com a participação ou anuência da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal), não podendo se impor a esta que aceite o refinanciamento em nome do réu. 1.2. Nesta sede, os apelantes pugnam pela reforma da sentença, com o consequente julgamento de procedência dos seus pedidos iniciais. Afirmam que, a despeito das alegações do réu no sentido de inexistir, no contrato, “cláusula que obrigue a transferência do financiamento ou refinanciamento em prazo estabelecido ou na assinatura do contrato”, este dispositivo existe no ajuste celebrado (cláusulas 4a, 5a e 6a e 9a). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia posta consiste em analisar se é juridicamente viável, no âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem anuência ou participação da credora fiduciária, determinar a outorga da escritura definitiva em nome do réu, promissário comprador, e, ainda, obrigá-lo a efetuar o refinanciamento do imóvel junto ao agente financiador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Na hipótese, os apelantes firmaram com o apelado contrato de compromisso de compra e venda de apartamento financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF), tendo o cessionário se comprometido a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. 3.1. Inicialmente, deve-se considerar ter sido o imóvel adquirido pelos autores ora apelantes (promitentes vendedores do contrato sob análise) sob a sistemática da alienação fiduciária em garantia, submetido, portanto, à aplicação da Lei n° 9.514/1997, a qual enuncia, em seu artigo 29 que “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.” 3.2. Do que se extrai, o devedor fiduciante não pode celebrar, sem prévia e expressa anuência do agente financeiro, a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, de seus direitos e obrigações, bem como vender ou prometer à venda o imóvel objeto do contrato. 3.3. Ocorre que no caso dos autos, como bem dispôs o sentenciante, não há prova de que o contrato entre os apelantes e o primeiro apelado tenha contado com a anuência da instituição bancária. Desse modo, o acordo formulado entre as partes reveste-se das características de típico contrato de gaveta, no qual predomina a informalidade para o fim de, quitado o financiamento, ser pleiteada a transferência definitiva e formal junto ao cartório de registro de imóvel. 4. Dentro desse contexto, nada obstante a existência de cláusulas no negócio jurídico no sentido de estar o compromissário comprador obrigado a transferir a propriedade para o seu nome e realizar o refinanciamento do imóvel (cláusula nona), é assente a necessidade de participação do agente financiador para a eficácia da cessão de direitos de imóvel, diante do fato de os contratos de financiamento vincularem-se a características pessoais do contratante. Assim, tratando-se de contrato personalíssimo (intuitu personae), quem se obriga não pode fazer-se substituir por outrem. 4.1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de não ser possível que a parte ré assuma a posição do autor em contrato pactuado perante a instituição financeira, com a consequente transferência do saldo devedor, quando inexistente a anuência daquela. 4.2. Conquanto seja compreensível a insatisfação dos apelantes com a situação vivenciada, o ajuste firmado entre as partes contratantes não pode ser imposto em face do agente financiador do imóvel e, portanto, as cláusulas entabuladas no contrato de financiamento realizado entre os autores e a Caixa Econômica Federal continuam em vigor, não podendo a CEF ser compelida a aceitar o refinanciamento em nome do réu, razão pela qual resta impossível o cumprimento da obrigação na forma descrita na cláusula nona do ajuste, consoante disposto na sentença ora impugnada. 4.3. Os autores não só não podem exigir pronta quitação do financiamento como também não podem exigir que o financiamento seja transferido para o nome do réu. Com efeito, embora tenham combinado com o demandado que este deveria transferir o financiamento para o seu nome / refinanciar o imóvel (sem limite de prazo), o cumprimento desta obrigação não poderia ser ultimado sem a colaboração da CEF – única que poderia anuir com a substituição dos devedores originais pelos réus no contrato de financiamento. Assim, a improcedência da ação se impõe. 4.4. Por óbvio, em caso de descumprimento, por parte do réu, da obrigação de honrar o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel, fica ressalvado aos autores o direito de resolver o ajuste, na forma da cláusula quarta do contrato firmado, bem como do art. 475 do Código Civil. 5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa (R$ 48.000,00), observada a gratuidade da justiça deferida aos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelo improvido. Tese de julgamento: “No âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem intervenção da instituição financeira, não há como compelir o novo cessionário a transferir o encargo para seu nome, haja vista a necessidade de anuência da credora fiduciária para tanto.” Dispositivos relevantes citados: Art. 29 da Lei n° 9.514/1997; arts. 475, 1.245, caput e §1o, ambos do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 506491, 20060710040050APC, Relator(a): Ana Maria Amarante, 6a Turma Cível, DJe: 26/05/2011; TJDFT, APC 07102543120198070009, Relator: Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, DJE: 11/05/2022; TJDFT, APC 0004665-27.2013.8.07.0004, Relator(a): J.J. Costa Carvalho, 2a Turma Cível, DJe: 11/04/2017. (Acórdão 1980656, 0700334-54.2024.8.07.0010, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/03/2025, publicado no DJe: 01/04/2025.)” (Ressalvam-se os grifos) “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CESSÃO DE DIREITOS. CONTRATO DE GAVETA. JULGAMENTO CITRA PETITA. INOCORRÊNCIA. IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXIGÊNCIA. PRECARIEDADE. 1. Não se evidencia o julgamento aquém (citra petita) ou omissão da sentença se a função jurisdicional foi prestada de forma integral, ainda que para acolher entendimento ou tese distinta daquela defendida pela parte autora. 2. O devedor fiduciante não pode celebrar, sem prévia e expressa anuência do agente financeiro, a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, de seus direitos e obrigações, bem como vender ou prometer à venda o imóvel, objeto do contrato, conforme prevê cláusula do contrato firmado entre as partes originárias, comumente denominado “contrato de gaveta”. 3. O acordo de transferência de direitos feito entre particulares, mediante procuração ou documento similar, não produz efeito capaz de excluir o devedor fiduciante da relação contratual com a instituição financeira, se esta não tomou conhecimento e não anuiu ao ajuste, não comportando, ademais, falar em obrigar o credor fiduciário a aceitar a alteração das condições avençadas à luz da legislação de regência. 4. É dever da pessoa maior e civilmente capaz ter conhecimento dos efeitos gerados a partir da prática de atos da vida civil (art. 5o do Código Civil). 5. Preliminar rejeitada. Negou-se provimento ao recurso.” (0712762-48.2022.8.07.0007, Relator(a): Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJe: 16/09/2024) (Ressalvam-se os grifos) Percebe-se, portanto, que o inadimplemento da garantia mencionada é incontroverso, sendo certo que a análise da pretensão de resolução do negócio jurídico de cessão de “direitos”, com fundamento na regra prevista no art. 475 do Código Civil, mais adequada após manifestação da agravada. Diante desse contexto, o exame cuidadoso dessas circunstâncias demanda elementos probatórios mais consistentes, bem como a instauração do contraditório, procedimentos incompatíveis com o Juízo de cognição sumária possível no momento da concessão de antecipação de tutela ao recurso. Por essas razões os dados factuais agora apreciados denotam a ausência de verossimilhança das alegações articuladas pelos agravantes. Fica dispensado o exame do requisito inerente a existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação Feitas essas considerações indefiro o requerimento de concessão de antecipação de tutela recursal. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se e intimem-se, inclusive a Caixa Econômica Federal, por mandado. Brasília-DF, 14 de abril de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator [1] GOMES, Orlando. Direitos Reais.12 ed. Rio de Janeiro: 1996, p. 8. [2] MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado das ações. Tomo VII. São Paulo: RT, 2016, p. 235.