Tribunal: TJDFT
Processo: 0740737-61.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0740737-61.2025.8.07.0000 Classe judicial: AI - Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Paranoá Parque Agravado: Gracione Fernandes da Conceição D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Paranoá Parque contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Paranoá, nos autos no 0703235-98.2024.8.07.0008, assim redigida: “No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF), conforme se depreende de ID 243769583. Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito.” (grifos constantes no original) Em seguida, o agravante interpôs embargos de declaração que foram rejeitados, nos seguintes termos: “Embargos próprios e tempestivos, motivo pelo qual deles conheço. O embargante alega omissão na decisão que determinou a inclusão da CEF no polo passivo, argumentando que não foi analisada a alegação de quitação do financiamento pela Portaria MCID no 1.248/2023, do Ministério das Cidades. Aduz que o pedido de solicitação de informações dirigido à CEF também não foi analisado. DECIDO. A despeito de terem sido opostos embargos de declaração, é cediço que estes não se prestam, em regra, à alteração da decisão, pois têm a finalidade precípua de integração do julgado eivado de omissão, contradição, obscuridade ou correção de erro material. Na hipótese dos autos, porém, não há nenhum desses vícios, porquanto o ato hostilizado foi fundamentado de forma clara, não contendo, pois, as hipóteses do artigo 1022, do CPC. Não há que se falar em quitação do financiamento do imóvel, tampouco se mostra necessária a solicitação de informações ao banco, uma vez que a certidão de ônus do imóvel comprova a manutenção da alienação fiduciária, o que pressupõe a inexistência de quitação do financiamento. Ressalto, por fim, que os embargos declaratórios não se prestam a um reexame da matéria vista e devidamente discutida no decisum e não está o julgador obrigado a responder questionário da parte, principalmente quando fundamentada própria e suficientemente a sentença embargada. REJEITO os embargos de declaração. Cumpra-se a decisão de ID 246687571. Intimem-se.” O agravante sustenta em suas razões recursais (Id. 76526439), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao determinar, de ofício, a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução. Argumenta que a decisão agravada aplicou de modo amplo e prematuro o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.100.103-PR, tendo ignorado que o litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário somente se impõe quando há requerimento de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o que não é o caso dos autos. Aduz, ainda, que a decisão impugnada configura julgamento extra petita, pois a inclusão da CEF não foi requerida por nenhuma das partes, extrapolando os limites da impugnação oferecida, que se restringiu à alegação de nulidade da citação por edital. Defende que a medida imposta viola os princípios da congruência, da não surpresa, da economia processual e da razoável duração do processo, além de atrair indevidamente a competência da Justiça Federal, com prejuízo ao prosseguimento regular da execução. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão agravada, bem como o subsequente provimento do agravo, para que a decisão interlocutória impugnada seja reformada, com o afastamento da obrigatoriedade de inclusão da CEF no polo passivo. O comprovante de pagamento do valor alusivo ao preparo recursal foi juntado aos autos (Id. 76522390). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que reste demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, diante da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da cobrança de encargos condominiais. Verifica-se que a controvérsia jurídica a respeito da possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia ainda não está pacificada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça. A despeito de ter a 2a Seção decidido, em março do corrente ano, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais no 1.929.926-SP, no 2.082.647-SP e no 2.100.103-PR, pela necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos de condomínio, ao fundamento de que, em uma análise ampla, o credor fiduciário também ostenta a condição de condômino e não pode ser privilegiado em detrimento dos demais, o aludido entendimento não é uniforme entre os órgãos fracionários da Colenda Corte Superior. É importante destacar que a divergência jurisprudencial culminou na afetação da questão ao rito dos recursos repetitivos, tendo sido classificada como Tema no 1266, ainda pendente de julgamento. Assim, não há obrigatoriedade de observância dos precedentes mencionados, pois não têm caráter vinculativo. Além disso não foi determinada a suspensão nacional do curso dos processos que tratam da mesma questão jurídica. Diante desse contexto está constatada a verossimilhança dos fatos articulados pelo recorrente em suas razões recursais pois, não custa reiterar, a controvérsia a respeito da obrigatoriedade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos condominiais, em razão da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, ainda não está pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. O exame do requisito referente ao risco de dano grave ou de difícil reparação também está satisfeito, pois a manutenção da determinação judicial impugnada, poderá acarretar prejuízos relevantes ao agravante, inclusive com deslocamento da competência para a Justiça Federal e paralisação indevida da marcha processual. Feitas essas considerações, defiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo para obstar a produção de efeitos da decisão interlocutória impugnada, deixando para que a Egrégia 2a Turma Cível delibere em definitivo a respeito do tema. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins da norma estabelecida no art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 22 de setembro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0740737-61.2025.8.07.0000 Classe judicial: AI - Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Paranoá Parque Agravado: Gracione Fernandes da Conceição D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Paranoá Parque contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Paranoá, nos autos no 0703235-98.2024.8.07.0008, assim redigida: “No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF), conforme se depreende de ID 243769583. Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito.” (grifos constantes no original) Em seguida, o agravante interpôs embargos de declaração que foram rejeitados, nos seguintes termos: “Embargos próprios e tempestivos, motivo pelo qual deles conheço. O embargante alega omissão na decisão que determinou a inclusão da CEF no polo passivo, argumentando que não foi analisada a alegação de quitação do financiamento pela Portaria MCID no 1.248/2023, do Ministério das Cidades. Aduz que o pedido de solicitação de informações dirigido à CEF também não foi analisado. DECIDO. A despeito de terem sido opostos embargos de declaração, é cediço que estes não se prestam, em regra, à alteração da decisão, pois têm a finalidade precípua de integração do julgado eivado de omissão, contradição, obscuridade ou correção de erro material. Na hipótese dos autos, porém, não há nenhum desses vícios, porquanto o ato hostilizado foi fundamentado de forma clara, não contendo, pois, as hipóteses do artigo 1022, do CPC. Não há que se falar em quitação do financiamento do imóvel, tampouco se mostra necessária a solicitação de informações ao banco, uma vez que a certidão de ônus do imóvel comprova a manutenção da alienação fiduciária, o que pressupõe a inexistência de quitação do financiamento. Ressalto, por fim, que os embargos declaratórios não se prestam a um reexame da matéria vista e devidamente discutida no decisum e não está o julgador obrigado a responder questionário da parte, principalmente quando fundamentada própria e suficientemente a sentença embargada. REJEITO os embargos de declaração. Cumpra-se a decisão de ID 246687571. Intimem-se.” O agravante sustenta em suas razões recursais (Id. 76526439), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao determinar, de ofício, a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução. Argumenta que a decisão agravada aplicou de modo amplo e prematuro o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.100.103-PR, tendo ignorado que o litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário somente se impõe quando há requerimento de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o que não é o caso dos autos. Aduz, ainda, que a decisão impugnada configura julgamento extra petita, pois a inclusão da CEF não foi requerida por nenhuma das partes, extrapolando os limites da impugnação oferecida, que se restringiu à alegação de nulidade da citação por edital. Defende que a medida imposta viola os princípios da congruência, da não surpresa, da economia processual e da razoável duração do processo, além de atrair indevidamente a competência da Justiça Federal, com prejuízo ao prosseguimento regular da execução. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão agravada, bem como o subsequente provimento do agravo, para que a decisão interlocutória impugnada seja reformada, com o afastamento da obrigatoriedade de inclusão da CEF no polo passivo. O comprovante de pagamento do valor alusivo ao preparo recursal foi juntado aos autos (Id. 76522390). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que reste demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, diante da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da cobrança de encargos condominiais. Verifica-se que a controvérsia jurídica a respeito da possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia ainda não está pacificada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça. A despeito de ter a 2a Seção decidido, em março do corrente ano, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais no 1.929.926-SP, no 2.082.647-SP e no 2.100.103-PR, pela necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos de condomínio, ao fundamento de que, em uma análise ampla, o credor fiduciário também ostenta a condição de condômino e não pode ser privilegiado em detrimento dos demais, o aludido entendimento não é uniforme entre os órgãos fracionários da Colenda Corte Superior. É importante destacar que a divergência jurisprudencial culminou na afetação da questão ao rito dos recursos repetitivos, tendo sido classificada como Tema no 1266, ainda pendente de julgamento. Assim, não há obrigatoriedade de observância dos precedentes mencionados, pois não têm caráter vinculativo. Além disso não foi determinada a suspensão nacional do curso dos processos que tratam da mesma questão jurídica. Diante desse contexto está constatada a verossimilhança dos fatos articulados pelo recorrente em suas razões recursais pois, não custa reiterar, a controvérsia a respeito da obrigatoriedade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos condominiais, em razão da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, ainda não está pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. O exame do requisito referente ao risco de dano grave ou de difícil reparação também está satisfeito, pois a manutenção da determinação judicial impugnada, poderá acarretar prejuízos relevantes ao agravante, inclusive com deslocamento da competência para a Justiça Federal e paralisação indevida da marcha processual. Feitas essas considerações, defiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo para obstar a produção de efeitos da decisão interlocutória impugnada, deixando para que a Egrégia 2a Turma Cível delibere em definitivo a respeito do tema. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins da norma estabelecida no art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 22 de setembro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator