Tribunal: TJDFT
Processo: 0751185-93.2025.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0751185-93.2025.8.07.0000 AUTOR ESPÓLIO DE: LUIZ VICENTE ARAUJO REPRESENTANTE LEGAL: MARIA DE LOURDES NOGUEIRA ARAUJO AGRAVADO: FIANCA SERVICOS GERAIS LTDA DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ESPÓLIO DE LUIZ VICENTE ARAÚJO contra decisão proferida pela Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do Distrito Federal, nos autos de cumprimento de sentença de n. 0728016-03.2023.8.07.0015 promovido pela MASSA FALIDA DE FIANÇA SERVIÇOS GERAIS LTDA., ora agravada. A decisão agravada rejeitou impugnação à avaliação judicial do imóvel penhorado, homologou laudo produzido sem vistoria interna, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça do espólio e autorizou o prosseguimento dos atos expropriatórios, com a realização de hastas públicas e possibilidade de arrematação por valores reduzidos. Em suas razões, o agravante descreve que o imóvel objeto da penhora constitui o único bem integrante do acervo hereditário, estando registrado sob a matrícula no 10.795 do 1o Registro de Imóveis do Distrito Federal. Afirma que o laudo homologado pelo juízo de origem foi elaborado de forma exclusivamente indireta, por impossibilidade de acesso ao interior do imóvel, limitando-se o oficial de justiça a pesquisas externas e anúncios imobiliários. Pontua que o valor atribuído (R$ 1.656.459,00) diverge substancialmente de avaliação judicial anterior produzida na Justiça do Trabalho, que estimara o mesmo bem em aproximadamente R$ 2.000.000,00 mediante vistoria presencial. O recorrente sustenta a nulidade da avaliação por violação aos arts. 870, 872 e 873 do CPC, que exigem vistoria interna e laudo completo, alegando risco de alienação por preço vil diante da insuficiência técnica do laudo e da autorização de lances mínimos de até 60% do valor já subavaliado. Ressalta, ainda, que a resistência do ocupante não poderia justificar a dispensa da vistoria, devendo o juízo ter determinado o ingresso forçado no imóvel, nos termos do art. 846 do CPC. O espólio também postula a concessão de gratuidade de justiça, argumentando que o único bem do acervo é justamente o imóvel penhorado, inexistindo liquidez financeira que permita o pagamento de custas sem comprometer o patrimônio hereditário. Alega que o indeferimento do benefício ocorreu sem prévia intimação para complementação documental, configurando decisão-surpresa, vedada pelos arts. 9o e 10 do CPC. Outro ponto suscitado no recurso diz respeito à necessidade de assegurar à meeira coproprietária o exercício efetivo do direito de preferência previsto no art. 843 do CPC. Conforme afirmado, a decisão limitou-se a determinar sua intimação, sem estabelecer mecanismos para o exercício material da prerrogativa legal, o que poderia gerar prejuízo patrimonial irreversível. Ao final, o agravante sustenta que a conjugação dos vícios da avaliação, a possibilidade de arrematação por valores extremamente reduzidos e a ausência de garantias à meeira configuram risco concreto de dano grave e irreparável, justificando a concessão de tutela recursal para suspender as hastas designadas e impedir quaisquer atos expropriatórios até o julgamento definitivo. Requer, ainda, a realização de nova avaliação com vistoria interna obrigatória e ingresso forçado no imóvel, caso necessário, além do deferimento da gratuidade e da reestruturação do procedimento para assegurar o direito de preferência da coproprietária. Preparo regular. É o relatório. Decido. Inicialmente, em relação ao pedido de gratuidade de justiça, destaco que a aferição da hipossuficiência, quando se trata de espólio, recai sobre a liquidez dos bens inventariados e não sobre a capacidade financeira dos herdeiros. Nesse aspecto, eventual ausência de liquidez imediata, permite a concessão provisória do benefício, com possibilidade de recolhimento diferido das custas ao final. Consta dos autos que o espólio é composto por único bem imóvel, sem liquidez ou qualquer outro ativo apto a suportar despesas processuais sem redução do próprio patrimônio submetido à execução. Em situações como esta, a jurisprudência é firme ao reconhecer que a inexistência de liquidez caracteriza a necessidade econômica do espólio, autorizando a concessão do benefício (arts. 98 e 99 do CPC). Nesse sentido, DEFIRO o benefício da gratuidade de justiça ao agravante, sem prejuízo de eventual recolhimento diferido. Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso. Passo à apreciação do pedido de tutela de urgência recursal. De acordo com o art. 1.019, inciso I, do CPC, é permitido ao relator do agravo de instrumento “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. E, conforme previsto no art. 300, caput, do mesmo diploma, “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, inclusive de forma liminar, sem prejuízo do exercício do contraditório diferido ao agravado. Na hipótese, em juízo de cognição sumária, ambos os requisitos se encontram presentes. Explico. O cerne da controvérsia recursal cinge-se à análise da decisão proferida pelo Juízo de origem que homologou avaliação indireta de imóvel realizada sem vistoria interna, seguida da autorização para realização de hastas públicas com valores mínimos reduzidos. Do confronto entre os elementos juntados, verifica-se que o oficial de justiça não teve acesso ao interior do imóvel, limitando-se a avaliação indireta baseada em anúncios imobiliários. Observa-se, também, que existe avaliação judicial anterior, realizada com vistoria presencial no âmbito trabalhista, que estimou valor aproximadamente 20% superior ao laudo homologado na origem. Nesse aspecto, entendo pertinente ponderar que a discrepância entre os laudos, por si só, já configura fundada dúvida, nos termos do art. 873, I e III, do CPC. Precedentes desta Corte têm reconhecido que avaliações feitas sem acesso ao interior do imóvel, notadamente quando aliadas a divergência relevante de valores, comprometem a confiabilidade do laudo e justificam a suspensão de atos expropriatórios até nova avaliação técnica regular. Da mesma forma, decisões recentes apontam que a ausência de vistoria interna e a existência de valores contraditórios apresentados pelas partes recomendam a realização de nova avaliação mediante acesso ao bem, como forma de preservar a fidedignidade do processo expropriatório e evitar alienação por preço inferior ao justo valor de mercado. Nesse sentido, colaciono: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. VISTORIA EXTERNA. NULIDADE DO LAUDO. NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME [...] 3. A avaliação judicial deve observar critérios técnicos e metodológicos que assegurem justa estimativa do valor de mercado, conforme arts. 872 e 873 do CPC. 4. O laudo elaborado não descreve benfeitorias nem apresenta metodologia de cálculo, tendo sido realizado apenas com observação externa, o que compromete sua confiabilidade. 5. A jurisprudência do TJDFT admite nova avaliação quando há ausência de vistoria interna e uso de parâmetros genéricos, conforme precedentes citados. 6. A alegação de existência de edificações não consideradas, corroborada por imagens juntadas aos autos, reforça a necessidade de nova avaliação técnica. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Decisão reformada. Tese de julgamento: “1. A ausência de vistoria interna e de elementos técnicos mínimos compromete a confiabilidade da avaliação judicial de imóvel. 2. É cabível nova avaliação quando constatado erro ou omissão relevante no laudo, nos termos do art. 873 do CPC.” [...] (Acórdão 2062826, 0725212-39.2025.8.07.0000, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/10/2025, publicado no DJe: 14/11/2025.) (Grifo nosso). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMÓVEIS. VALORES DE MERCADO. IMPUGNAÇÃO. AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA SEM ADENTRAR AO IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação do executado e homologou os laudos de avaliação dos imóveis. 1.1. Na via recursal, aduziu que os imóveis foram avaliados aquém do valor devido. Requer a realização de nova avaliação. 1.2. Agravo interno do qual reitera os argumentos apresentados no agravo de instrumento. 2. Do laudo de avaliação dos imóveis. 2.1. A despeito de a avaliação realizada pelo oficial de justiça ter sido homologada na decisão interlocutória, bem como o deferimento do pedido liminar, resta, neste momento processual, juridicamente possível nova avaliação do imóvel em questão. 2.2. Isso porque, o agravante trouxe fundamentação suficientemente capaz de levar dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação, o que retrata, possivelmente, um valor díspar do imóvel, consoante pesquisa mercadológica. 2.3. De acordo com o artigo 872 do Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve ser constituída de vistoria e laudo anexados ao auto de penhora, devendo especificar o bem, com suas características, e o estado em que se encontra, bem como o seu valor. 2.4. Por sua vez, o art. 873 do Código de Processo Civil admite nova avaliação quando se verificar quaisquer das hipóteses indicadas em seus incisos. 2.5. O laudo o oficial de justiça informa que não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação apenas indireta do bem, percorrendo o perímetro externo do imóvel, com base em sites imobiliários. 2.6. Nota-se também que os valores de avaliação do imóvel alegada pelo agravante e a alegada pelo oficial de justiça são bastante destoantes. O oficial de justiça não adentrou no interior do imóvel para poder observar o estado de conservação, a pintura e os revestimentos utilizados no bem. 2.7. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 2.8. Jurisprudência: "(...) 4. No caso, diante da discrepância entre os valores apresentados pelo avaliador judicial e a impugnação, afigura-se razoável nova avaliação do bem, a fim de garantir a sua adjudicação por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário. 4.1. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 4.2. Portanto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. (...)” (07317001520228070000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 7/2/2023.). 2.9. Ante o exposto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem localizado em Brasília/DF, para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. [...] (Acórdão 1692910, 0737198-92.2022.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/04/2023, publicado no DJe: 12/05/2023.) (Grifo nosso). No caso, a diferença aproximada de 20% entre os laudos, um deles elaborado com vistoria presencial, revela, portanto, incompatibilidade substancial apta a justificar, neste momento, medida acautelatória, evitando prejuízo econômico significativo ao espólio. A decisão agravada autorizou hastas públicas sucessivas, inclusive com possibilidade de arrematação por valores sensivelmente reduzidos, utilizando como base uma avaliação cuja regularidade técnica se encontra sob questionamento. A alienação do único bem do espólio, especialmente por valor possivelmente inferior ao real, configura dano de natureza irreversível, pois eventual invalidação futura do procedimento não é capaz de recompor integralmente a perda patrimonial. Assim, evidente o risco de dano. Com efeito, a tutela requerida não importa prejuízo ao exequente, mas apenas preserva o resultado útil do processo, permitindo que a alienação, caso necessária, ocorra com base em avaliação tecnicamente idônea e capaz de refletir o valor real do bem. A jurisprudência desta Corte possui diversos entendimento no sentido de que a prudência deve orientar a intervenção jurisdicional quando a avaliação impugnada apresenta deficiências metodológicas ou inconsistências relevantes, especialmente quando o imóvel constitui o único patrimônio da parte executada e há risco de alienação por valor depreciado. Diante de tais fundamentos, reconheço a plausibilidade da tese recursal e o risco concreto de dano grave, motivo pelo qual a suspensão da decisão agravada se impõe como medida necessária e proporcional. Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência recursal para suspender integralmente os efeitos da decisão de origem, especialmente a homologação da avaliação impugnada; a realização de hastas públicas ou qualquer ato expropriatório; a publicação de editais, assinatura de auto de arrematação ou preparação de alienação judicial; até o julgamento do mérito do presente agravo de instrumento. Por fim, registro que os demais pedidos formulados no agravo de instrumento, inclusive aqueles relativos à eventual nulidade da avaliação, à necessidade de realização de nova perícia com vistoria interna e às alegações acerca do direito de preferência da meeira, serão oportunamente examinados quando do julgamento de mérito do recurso, ocasião em que, à luz do contraditório e dos elementos completos dos autos, será possível proceder à análise mais aprofundada das questões suscitadas. Comunique-se ao juízo de origem, com urgência. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intime-se. Brasília – DF, 24 de novembro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0751185-93.2025.8.07.0000 AUTOR ESPÓLIO DE: LUIZ VICENTE ARAUJO REPRESENTANTE LEGAL: MARIA DE LOURDES NOGUEIRA ARAUJO AGRAVADO: FIANCA SERVICOS GERAIS LTDA DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ESPÓLIO DE LUIZ VICENTE ARAÚJO contra decisão proferida pela Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do Distrito Federal, nos autos de cumprimento de sentença de n. 0728016-03.2023.8.07.0015 promovido pela MASSA FALIDA DE FIANÇA SERVIÇOS GERAIS LTDA., ora agravada. A decisão agravada rejeitou impugnação à avaliação judicial do imóvel penhorado, homologou laudo produzido sem vistoria interna, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça do espólio e autorizou o prosseguimento dos atos expropriatórios, com a realização de hastas públicas e possibilidade de arrematação por valores reduzidos. Em suas razões, o agravante descreve que o imóvel objeto da penhora constitui o único bem integrante do acervo hereditário, estando registrado sob a matrícula no 10.795 do 1o Registro de Imóveis do Distrito Federal. Afirma que o laudo homologado pelo juízo de origem foi elaborado de forma exclusivamente indireta, por impossibilidade de acesso ao interior do imóvel, limitando-se o oficial de justiça a pesquisas externas e anúncios imobiliários. Pontua que o valor atribuído (R$ 1.656.459,00) diverge substancialmente de avaliação judicial anterior produzida na Justiça do Trabalho, que estimara o mesmo bem em aproximadamente R$ 2.000.000,00 mediante vistoria presencial. O recorrente sustenta a nulidade da avaliação por violação aos arts. 870, 872 e 873 do CPC, que exigem vistoria interna e laudo completo, alegando risco de alienação por preço vil diante da insuficiência técnica do laudo e da autorização de lances mínimos de até 60% do valor já subavaliado. Ressalta, ainda, que a resistência do ocupante não poderia justificar a dispensa da vistoria, devendo o juízo ter determinado o ingresso forçado no imóvel, nos termos do art. 846 do CPC. O espólio também postula a concessão de gratuidade de justiça, argumentando que o único bem do acervo é justamente o imóvel penhorado, inexistindo liquidez financeira que permita o pagamento de custas sem comprometer o patrimônio hereditário. Alega que o indeferimento do benefício ocorreu sem prévia intimação para complementação documental, configurando decisão-surpresa, vedada pelos arts. 9o e 10 do CPC. Outro ponto suscitado no recurso diz respeito à necessidade de assegurar à meeira coproprietária o exercício efetivo do direito de preferência previsto no art. 843 do CPC. Conforme afirmado, a decisão limitou-se a determinar sua intimação, sem estabelecer mecanismos para o exercício material da prerrogativa legal, o que poderia gerar prejuízo patrimonial irreversível. Ao final, o agravante sustenta que a conjugação dos vícios da avaliação, a possibilidade de arrematação por valores extremamente reduzidos e a ausência de garantias à meeira configuram risco concreto de dano grave e irreparável, justificando a concessão de tutela recursal para suspender as hastas designadas e impedir quaisquer atos expropriatórios até o julgamento definitivo. Requer, ainda, a realização de nova avaliação com vistoria interna obrigatória e ingresso forçado no imóvel, caso necessário, além do deferimento da gratuidade e da reestruturação do procedimento para assegurar o direito de preferência da coproprietária. Preparo regular. É o relatório. Decido. Inicialmente, em relação ao pedido de gratuidade de justiça, destaco que a aferição da hipossuficiência, quando se trata de espólio, recai sobre a liquidez dos bens inventariados e não sobre a capacidade financeira dos herdeiros. Nesse aspecto, eventual ausência de liquidez imediata, permite a concessão provisória do benefício, com possibilidade de recolhimento diferido das custas ao final. Consta dos autos que o espólio é composto por único bem imóvel, sem liquidez ou qualquer outro ativo apto a suportar despesas processuais sem redução do próprio patrimônio submetido à execução. Em situações como esta, a jurisprudência é firme ao reconhecer que a inexistência de liquidez caracteriza a necessidade econômica do espólio, autorizando a concessão do benefício (arts. 98 e 99 do CPC). Nesse sentido, DEFIRO o benefício da gratuidade de justiça ao agravante, sem prejuízo de eventual recolhimento diferido. Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso. Passo à apreciação do pedido de tutela de urgência recursal. De acordo com o art. 1.019, inciso I, do CPC, é permitido ao relator do agravo de instrumento “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. E, conforme previsto no art. 300, caput, do mesmo diploma, “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, inclusive de forma liminar, sem prejuízo do exercício do contraditório diferido ao agravado. Na hipótese, em juízo de cognição sumária, ambos os requisitos se encontram presentes. Explico. O cerne da controvérsia recursal cinge-se à análise da decisão proferida pelo Juízo de origem que homologou avaliação indireta de imóvel realizada sem vistoria interna, seguida da autorização para realização de hastas públicas com valores mínimos reduzidos. Do confronto entre os elementos juntados, verifica-se que o oficial de justiça não teve acesso ao interior do imóvel, limitando-se a avaliação indireta baseada em anúncios imobiliários. Observa-se, também, que existe avaliação judicial anterior, realizada com vistoria presencial no âmbito trabalhista, que estimou valor aproximadamente 20% superior ao laudo homologado na origem. Nesse aspecto, entendo pertinente ponderar que a discrepância entre os laudos, por si só, já configura fundada dúvida, nos termos do art. 873, I e III, do CPC. Precedentes desta Corte têm reconhecido que avaliações feitas sem acesso ao interior do imóvel, notadamente quando aliadas a divergência relevante de valores, comprometem a confiabilidade do laudo e justificam a suspensão de atos expropriatórios até nova avaliação técnica regular. Da mesma forma, decisões recentes apontam que a ausência de vistoria interna e a existência de valores contraditórios apresentados pelas partes recomendam a realização de nova avaliação mediante acesso ao bem, como forma de preservar a fidedignidade do processo expropriatório e evitar alienação por preço inferior ao justo valor de mercado. Nesse sentido, colaciono: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. VISTORIA EXTERNA. NULIDADE DO LAUDO. NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME [...] 3. A avaliação judicial deve observar critérios técnicos e metodológicos que assegurem justa estimativa do valor de mercado, conforme arts. 872 e 873 do CPC. 4. O laudo elaborado não descreve benfeitorias nem apresenta metodologia de cálculo, tendo sido realizado apenas com observação externa, o que compromete sua confiabilidade. 5. A jurisprudência do TJDFT admite nova avaliação quando há ausência de vistoria interna e uso de parâmetros genéricos, conforme precedentes citados. 6. A alegação de existência de edificações não consideradas, corroborada por imagens juntadas aos autos, reforça a necessidade de nova avaliação técnica. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Decisão reformada. Tese de julgamento: “1. A ausência de vistoria interna e de elementos técnicos mínimos compromete a confiabilidade da avaliação judicial de imóvel. 2. É cabível nova avaliação quando constatado erro ou omissão relevante no laudo, nos termos do art. 873 do CPC.” [...] (Acórdão 2062826, 0725212-39.2025.8.07.0000, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/10/2025, publicado no DJe: 14/11/2025.) (Grifo nosso). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMÓVEIS. VALORES DE MERCADO. IMPUGNAÇÃO. AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA SEM ADENTRAR AO IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação do executado e homologou os laudos de avaliação dos imóveis. 1.1. Na via recursal, aduziu que os imóveis foram avaliados aquém do valor devido. Requer a realização de nova avaliação. 1.2. Agravo interno do qual reitera os argumentos apresentados no agravo de instrumento. 2. Do laudo de avaliação dos imóveis. 2.1. A despeito de a avaliação realizada pelo oficial de justiça ter sido homologada na decisão interlocutória, bem como o deferimento do pedido liminar, resta, neste momento processual, juridicamente possível nova avaliação do imóvel em questão. 2.2. Isso porque, o agravante trouxe fundamentação suficientemente capaz de levar dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação, o que retrata, possivelmente, um valor díspar do imóvel, consoante pesquisa mercadológica. 2.3. De acordo com o artigo 872 do Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve ser constituída de vistoria e laudo anexados ao auto de penhora, devendo especificar o bem, com suas características, e o estado em que se encontra, bem como o seu valor. 2.4. Por sua vez, o art. 873 do Código de Processo Civil admite nova avaliação quando se verificar quaisquer das hipóteses indicadas em seus incisos. 2.5. O laudo o oficial de justiça informa que não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação apenas indireta do bem, percorrendo o perímetro externo do imóvel, com base em sites imobiliários. 2.6. Nota-se também que os valores de avaliação do imóvel alegada pelo agravante e a alegada pelo oficial de justiça são bastante destoantes. O oficial de justiça não adentrou no interior do imóvel para poder observar o estado de conservação, a pintura e os revestimentos utilizados no bem. 2.7. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 2.8. Jurisprudência: "(...) 4. No caso, diante da discrepância entre os valores apresentados pelo avaliador judicial e a impugnação, afigura-se razoável nova avaliação do bem, a fim de garantir a sua adjudicação por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário. 4.1. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 4.2. Portanto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. (...)” (07317001520228070000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 7/2/2023.). 2.9. Ante o exposto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem localizado em Brasília/DF, para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. [...] (Acórdão 1692910, 0737198-92.2022.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/04/2023, publicado no DJe: 12/05/2023.) (Grifo nosso). No caso, a diferença aproximada de 20% entre os laudos, um deles elaborado com vistoria presencial, revela, portanto, incompatibilidade substancial apta a justificar, neste momento, medida acautelatória, evitando prejuízo econômico significativo ao espólio. A decisão agravada autorizou hastas públicas sucessivas, inclusive com possibilidade de arrematação por valores sensivelmente reduzidos, utilizando como base uma avaliação cuja regularidade técnica se encontra sob questionamento. A alienação do único bem do espólio, especialmente por valor possivelmente inferior ao real, configura dano de natureza irreversível, pois eventual invalidação futura do procedimento não é capaz de recompor integralmente a perda patrimonial. Assim, evidente o risco de dano. Com efeito, a tutela requerida não importa prejuízo ao exequente, mas apenas preserva o resultado útil do processo, permitindo que a alienação, caso necessária, ocorra com base em avaliação tecnicamente idônea e capaz de refletir o valor real do bem. A jurisprudência desta Corte possui diversos entendimento no sentido de que a prudência deve orientar a intervenção jurisdicional quando a avaliação impugnada apresenta deficiências metodológicas ou inconsistências relevantes, especialmente quando o imóvel constitui o único patrimônio da parte executada e há risco de alienação por valor depreciado. Diante de tais fundamentos, reconheço a plausibilidade da tese recursal e o risco concreto de dano grave, motivo pelo qual a suspensão da decisão agravada se impõe como medida necessária e proporcional. Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência recursal para suspender integralmente os efeitos da decisão de origem, especialmente a homologação da avaliação impugnada; a realização de hastas públicas ou qualquer ato expropriatório; a publicação de editais, assinatura de auto de arrematação ou preparação de alienação judicial; até o julgamento do mérito do presente agravo de instrumento. Por fim, registro que os demais pedidos formulados no agravo de instrumento, inclusive aqueles relativos à eventual nulidade da avaliação, à necessidade de realização de nova perícia com vistoria interna e às alegações acerca do direito de preferência da meeira, serão oportunamente examinados quando do julgamento de mérito do recurso, ocasião em que, à luz do contraditório e dos elementos completos dos autos, será possível proceder à análise mais aprofundada das questões suscitadas. Comunique-se ao juízo de origem, com urgência. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intime-se. Brasília – DF, 24 de novembro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator