Tribunal: TJDFT
Processo: 0744657-43.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0744657-43.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO TAYA AGRAVADO: SERGIO TSUGUMITI KOBAYASHI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TAYA, contra decisão proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial (n. 0707556-27.2025.8.07.0014) ajuizada em desfavor de SERGIO TSUGUMITI KOBAYASHI. A decisão agravada entendeu que não havia título válido, pois, a unidade M-15 não estaria formalmente individualizada na matrícula imobiliária, exigindo a convolação da execução em ação de conhecimento (ID 247756310): “Trata-se de execução fundada no inadimplemento de taxas condominiais extraordinárias aprovadas pela assembleia realizada em 01/06/2023 (ID 244517557, item 7 da ordem do dia e item G do tópico IV) que incidiriam sobre a unidade M-15. De acordo com o art. 784, inc. X, do CPC, é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contrições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. De fato, verifica-se na Ata da Assembleia realizada em 01/06/2023 que foi instituída a taxa extraordinária que é objeto da presente execução, a ser paga por cada uma das unidades autônomas (ID 244517557). No caso em tela, vê-se que a convenção de condomínio prevê a Loja n.o 01 como uma única unidade com área privativa de 785,05 m2 (cláusula quarta, ID 244517549) o que corresponde à matrícula n.o 6.249 perante o 4o Ofício de Registro de Imóveis (ID 246724519), e não há nos autos documento que demonstre a formalização da subdivisão da Loja n.o 01 em diversas unidades autônomas (entre as quais a unidade M-17), sendo insuficiente para tal finalidade a mera assinatura aposta pela proprietária anterior à ata ID 244517554, mesmo porque o imóvel foi adjudicado pelo requerido em sua totalidade e sem qualquer menção ao alegado desmembramento, razão pela qual, sendo a loja em questão uma única unidade, deve o seu proprietário responder pela taxa condominial atinente a esta única unidade autônoma formalmente existente. Desta forma, verifica-se que a parte exequente não tem crédito comprovado documentalmente com relação à unidade M-15, estando assim desprovida de título a fundamentar a presente execução. Assim, por todo o exposto, concedo à parte exequente o prazo de 5 dias para convolar o feito em ação de conhecimento.” Nesta via de agravo de instrumento, o requerente pleiteia: a) a suspensão dos efeitos da decisão agravada até o julgamento do mérito do recurso; b) no mérito, a reforma da decisão agravada com o consequente prosseguimento da execução. O agravante alega haver atas de assembleia aprovando as despesas, devidamente registradas. Sustenta existir reconhecimento judicial anterior acerca da autonomia das unidades do mezanino (Proc. 0705608-60.2023.8.07.0001), inclusive com decisões transitadas em julgado confirmando a legitimidade da cobrança por unidade. Afirma serem as unidades do mezanino tratadas de forma autônoma desde 2018. Argumenta possuir a obrigação condominial natureza “propter rem”, ou seja, vinculada ao imóvel, independentemente de averbação. Destaca haver sentença transitada em julgado reconhecendo a autonomia das unidades e a validade da cobrança, inclusive contra o mesmo executado, Sérgio Kobayashi. É o relatório. Decido. O recurso está apto a ser admitido. Além de tempestivo, está dispensado do recolhimento do preparo (art. 1.007, §1o, do CPC). Ademais, os autos de origem são eletrônicos, sendo dispensada a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de ação de execução de título extrajudicial fundada no inadimplemento de taxas condominiais extraordinárias aprovadas pela assembleia, sobre a unidade M-15. A controvérsia em exame reside na necessidade de averbação das unidades autônomas na matrícula do imóvel para fins de eventual cobrança individualizada da taxa condominial em face do executado. Preliminarmente, cumpre destacar ser, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a aquisição da propriedade imobiliária aperfeiçoada apenas com o registro do título translativo na respectiva matrícula do bem. Dessa forma, enquanto não houver registro efetivado, permanece o alienante como titular do domínio, sendo, por consequência, responsável pelas obrigações propter rem, como ocorre com as cotas condominiais. Não obstante, é relevante consignar haver possibilidade de atribuição da responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais ao comprador, desde que comprovada a posse exercida por este e o conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação. Todavia, tal circunstância não exime automaticamente o alienante da obrigação, o qual permanece corresponsável enquanto figurar como proprietário na matrícula do imóvel. Nesse sentido: “(...) 2. A tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886, sob o rito dos recursos repetitivos, deve ser interpretada sob a análise da teoria da dualidade da obrigação. Dessa forma, como bem explanado no posterior julgamento do REsp no 1.442.840/PR, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, mas, por outro lado, o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel. 3. A propriedade do imóvel pertence à construtora executada, pois a transferência de bem imóvel só é feita por meio de escritura pública, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, de maneira que, conforme o art. 1.245, § 1o, do Código Civil, "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". 4. Sendo a proprietária constante no registro imobiliário, a construtora é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança das taxas de condomínio." (TJDFT, APC 07154013320228070009, Relator: Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, DJE: 8/3/2024. Observe o que trata a Tese n. 886 do Superior Tribunal de Justiça: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” Extrai-se da tese em análise o entendimento de ser imprescindível, para a legitimidade do executado como devedor das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária, a demonstração da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Em síntese, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais — sejam ordinárias ou extraordinárias — decorre da posse direta da unidade ou da fruição dos serviços prestados pelo condomínio, independentemente da constituição formal do ente condominial. O elemento determinante para a atribuição da obrigação é a efetiva posse do imóvel. No caso dos autos, referente ao processo no 0705608-60.2023.8.07.0001, ajuizado pelo ora agravante em face do agravado com o objetivo de cobrança de cotas condominiais ordinárias, o juízo de origem reconheceu deter o réu a posse das unidades, inclusive da unidade M-15, circunstância a partir da qual, à luz da jurisprudência consolidada, torna-se autorizada a responsabilização pelo débito condominial. Confira: “Narra a parte autora que o réu é proprietário de unidades autônomas do condomínio autor, identificadas pelos números: 01; M02; M03; M04; M05; M06; M07; M08; M09; M10; M11; M12; M13; M14; M15; M16; M17; M18; M19; M20; M21; M22; M23; M24; M25; M26; M27; M28; 304; 305; 312; 313; 314; 315; 316; 317; 318; 320; 321; 322; 323; 324; 325; 326; 327; e 328. Contudo, desde maio de 2020, o réu não contribuiu com as taxas condominiais, com o débito alcançando o valor de R$ 445.236,21. (...) Há de ser reconhecida a responsabilidade do condômino, tendo em vista a regular a aprovação das taxas em assembleia, sob pena de se admitir o enriquecimento sem causa em detrimento dos demais condôminos, o que é vedado pela moral e pelo Direito. Ora, o proprietário é beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, relativos à guarda e conservação das áreas comuns, de sorte que deve arcar com o devido custeio. (...) Nos autos no 0705608-60.2023.8.07.0001, julgo procedente em parte o pedido para condenar a parte ré SERGIO KOBAYASHI a pagar ao autor as taxas condominiais ordinárias vencidas a partir de maio/2020, bem como as que se venceram no curso da lide e não foram pagas (...).” g.n. Ressalte-se que a ação n. 0705608-60.2023.8.07.0001 se encontra atualmente em fase de Agravo em Recurso Especial, pendente de julgamento, sem atribuição de efeito suspensivo. Por fim, o artigo 784, inciso X do CPC estabelece que: “É título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.” -g.n. Da análise dos autos, especialmente a Ata da Assembleia de 01/06/2023, vê-se que restou aprovado expressamente a taxa extra condominial (ID 244517557). Dessa forma, tendo sido reconhecida judicialmente a posse do imóvel pelo agravado, impõe-se o regular prosseguimento da presente execução, a fim de viabilizar a apuração dos débitos remanescentes, especialmente aqueles de natureza extraordinária, relativos às unidades imobiliárias sob sua posse. Forte nessas considerações, defiro o pedido de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada e determinar o prosseguimento da presente ação de execução. Comunique-se ao Juízo da origem, dispensando as informações, porquanto o feito se encontra devidamente instruído. Intime-se a parte agravada (art. 1.019, II, do CPC). Após, voltem-me os autos conclusos para elaboração de voto. Publique-se. Intime-se. Brasília – DF, 13 de outubro de 2025. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0744657-43.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO TAYA AGRAVADO: SERGIO TSUGUMITI KOBAYASHI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TAYA, contra decisão proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial (n. 0707556-27.2025.8.07.0014) ajuizada em desfavor de SERGIO TSUGUMITI KOBAYASHI. A decisão agravada entendeu que não havia título válido, pois, a unidade M-15 não estaria formalmente individualizada na matrícula imobiliária, exigindo a convolação da execução em ação de conhecimento (ID 247756310): “Trata-se de execução fundada no inadimplemento de taxas condominiais extraordinárias aprovadas pela assembleia realizada em 01/06/2023 (ID 244517557, item 7 da ordem do dia e item G do tópico IV) que incidiriam sobre a unidade M-15. De acordo com o art. 784, inc. X, do CPC, é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contrições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. De fato, verifica-se na Ata da Assembleia realizada em 01/06/2023 que foi instituída a taxa extraordinária que é objeto da presente execução, a ser paga por cada uma das unidades autônomas (ID 244517557). No caso em tela, vê-se que a convenção de condomínio prevê a Loja n.o 01 como uma única unidade com área privativa de 785,05 m2 (cláusula quarta, ID 244517549) o que corresponde à matrícula n.o 6.249 perante o 4o Ofício de Registro de Imóveis (ID 246724519), e não há nos autos documento que demonstre a formalização da subdivisão da Loja n.o 01 em diversas unidades autônomas (entre as quais a unidade M-17), sendo insuficiente para tal finalidade a mera assinatura aposta pela proprietária anterior à ata ID 244517554, mesmo porque o imóvel foi adjudicado pelo requerido em sua totalidade e sem qualquer menção ao alegado desmembramento, razão pela qual, sendo a loja em questão uma única unidade, deve o seu proprietário responder pela taxa condominial atinente a esta única unidade autônoma formalmente existente. Desta forma, verifica-se que a parte exequente não tem crédito comprovado documentalmente com relação à unidade M-15, estando assim desprovida de título a fundamentar a presente execução. Assim, por todo o exposto, concedo à parte exequente o prazo de 5 dias para convolar o feito em ação de conhecimento.” Nesta via de agravo de instrumento, o requerente pleiteia: a) a suspensão dos efeitos da decisão agravada até o julgamento do mérito do recurso; b) no mérito, a reforma da decisão agravada com o consequente prosseguimento da execução. O agravante alega haver atas de assembleia aprovando as despesas, devidamente registradas. Sustenta existir reconhecimento judicial anterior acerca da autonomia das unidades do mezanino (Proc. 0705608-60.2023.8.07.0001), inclusive com decisões transitadas em julgado confirmando a legitimidade da cobrança por unidade. Afirma serem as unidades do mezanino tratadas de forma autônoma desde 2018. Argumenta possuir a obrigação condominial natureza “propter rem”, ou seja, vinculada ao imóvel, independentemente de averbação. Destaca haver sentença transitada em julgado reconhecendo a autonomia das unidades e a validade da cobrança, inclusive contra o mesmo executado, Sérgio Kobayashi. É o relatório. Decido. O recurso está apto a ser admitido. Além de tempestivo, está dispensado do recolhimento do preparo (art. 1.007, §1o, do CPC). Ademais, os autos de origem são eletrônicos, sendo dispensada a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de ação de execução de título extrajudicial fundada no inadimplemento de taxas condominiais extraordinárias aprovadas pela assembleia, sobre a unidade M-15. A controvérsia em exame reside na necessidade de averbação das unidades autônomas na matrícula do imóvel para fins de eventual cobrança individualizada da taxa condominial em face do executado. Preliminarmente, cumpre destacar ser, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a aquisição da propriedade imobiliária aperfeiçoada apenas com o registro do título translativo na respectiva matrícula do bem. Dessa forma, enquanto não houver registro efetivado, permanece o alienante como titular do domínio, sendo, por consequência, responsável pelas obrigações propter rem, como ocorre com as cotas condominiais. Não obstante, é relevante consignar haver possibilidade de atribuição da responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais ao comprador, desde que comprovada a posse exercida por este e o conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação. Todavia, tal circunstância não exime automaticamente o alienante da obrigação, o qual permanece corresponsável enquanto figurar como proprietário na matrícula do imóvel. Nesse sentido: “(...) 2. A tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886, sob o rito dos recursos repetitivos, deve ser interpretada sob a análise da teoria da dualidade da obrigação. Dessa forma, como bem explanado no posterior julgamento do REsp no 1.442.840/PR, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, mas, por outro lado, o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel. 3. A propriedade do imóvel pertence à construtora executada, pois a transferência de bem imóvel só é feita por meio de escritura pública, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, de maneira que, conforme o art. 1.245, § 1o, do Código Civil, "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". 4. Sendo a proprietária constante no registro imobiliário, a construtora é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança das taxas de condomínio." (TJDFT, APC 07154013320228070009, Relator: Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, DJE: 8/3/2024. Observe o que trata a Tese n. 886 do Superior Tribunal de Justiça: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” Extrai-se da tese em análise o entendimento de ser imprescindível, para a legitimidade do executado como devedor das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária, a demonstração da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Em síntese, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais — sejam ordinárias ou extraordinárias — decorre da posse direta da unidade ou da fruição dos serviços prestados pelo condomínio, independentemente da constituição formal do ente condominial. O elemento determinante para a atribuição da obrigação é a efetiva posse do imóvel. No caso dos autos, referente ao processo no 0705608-60.2023.8.07.0001, ajuizado pelo ora agravante em face do agravado com o objetivo de cobrança de cotas condominiais ordinárias, o juízo de origem reconheceu deter o réu a posse das unidades, inclusive da unidade M-15, circunstância a partir da qual, à luz da jurisprudência consolidada, torna-se autorizada a responsabilização pelo débito condominial. Confira: “Narra a parte autora que o réu é proprietário de unidades autônomas do condomínio autor, identificadas pelos números: 01; M02; M03; M04; M05; M06; M07; M08; M09; M10; M11; M12; M13; M14; M15; M16; M17; M18; M19; M20; M21; M22; M23; M24; M25; M26; M27; M28; 304; 305; 312; 313; 314; 315; 316; 317; 318; 320; 321; 322; 323; 324; 325; 326; 327; e 328. Contudo, desde maio de 2020, o réu não contribuiu com as taxas condominiais, com o débito alcançando o valor de R$ 445.236,21. (...) Há de ser reconhecida a responsabilidade do condômino, tendo em vista a regular a aprovação das taxas em assembleia, sob pena de se admitir o enriquecimento sem causa em detrimento dos demais condôminos, o que é vedado pela moral e pelo Direito. Ora, o proprietário é beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, relativos à guarda e conservação das áreas comuns, de sorte que deve arcar com o devido custeio. (...) Nos autos no 0705608-60.2023.8.07.0001, julgo procedente em parte o pedido para condenar a parte ré SERGIO KOBAYASHI a pagar ao autor as taxas condominiais ordinárias vencidas a partir de maio/2020, bem como as que se venceram no curso da lide e não foram pagas (...).” g.n. Ressalte-se que a ação n. 0705608-60.2023.8.07.0001 se encontra atualmente em fase de Agravo em Recurso Especial, pendente de julgamento, sem atribuição de efeito suspensivo. Por fim, o artigo 784, inciso X do CPC estabelece que: “É título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.” -g.n. Da análise dos autos, especialmente a Ata da Assembleia de 01/06/2023, vê-se que restou aprovado expressamente a taxa extra condominial (ID 244517557). Dessa forma, tendo sido reconhecida judicialmente a posse do imóvel pelo agravado, impõe-se o regular prosseguimento da presente execução, a fim de viabilizar a apuração dos débitos remanescentes, especialmente aqueles de natureza extraordinária, relativos às unidades imobiliárias sob sua posse. Forte nessas considerações, defiro o pedido de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada e determinar o prosseguimento da presente ação de execução. Comunique-se ao Juízo da origem, dispensando as informações, porquanto o feito se encontra devidamente instruído. Intime-se a parte agravada (art. 1.019, II, do CPC). Após, voltem-me os autos conclusos para elaboração de voto. Publique-se. Intime-se. Brasília – DF, 13 de outubro de 2025. Desembargador JOÃO EGMONT Relator