Tribunal: TJDFT
Processo: 0709670-78.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0709670-78.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BUENA VISTA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME AGRAVADO: SPLENDIDO INCORPORACOES E INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A D E S P A C H O Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por BUENA VISTA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME em face de SPLENDIDO INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A, ante a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que nos autos da ação de execução n. 0719586-80.2018.8.07.0001, reconheceu que a impenhorabilidade das unidades imobiliárias não poderia ser reconhecida neste caso e indeferiu os pedidos apresentados pela Executada na petição de ID 214017706. Além disso, pontuou que preclusa a decisão, os autos deverão retornar para análise da petição de ID 213596107 (da Exequente, ora Agravante). A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 223896325, na origem): I. Na petição de ID 214017706, SPLENDIDO INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A apresenta resposta ao pedido de penhora formulado pela exequente e requer a extinção total ou parcial da execução. Em síntese, questiona o valor da execução, reputando-o excessivo, sob o argumento de que as obrigações específicas que teriam motivado a sua imposição já teriam sido cumpridas pela executada Conceito, revelando-se desproporcional o débito exequendo em comparação com as obrigações descumpridas. Afirma que a exequente teria omitido esses fatos, revelando, com isso, sua má-fé, com o objetivo de receber multa muitas vezes superior que o montante discutido na obrigação específica. Por fim, sustenta que o pedido de penhora das unidades imobiliárias da Splendido comprometeria a higidez financeira do empreendimento, salientando, ainda, que tais unidades seriam impenhoráveis em decorrência do patrimônio de afetação que recai sobre a incorporação, nos termos do art. 31-A da Lei n. 4.591/1964. Intimada, a exequente refutou os argumentos da executada, pugnando pelo prosseguimento do feito e pela condenação da executada por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, incisos II, IV, V e VI, do CPC. É o breve resumo. Decido. Conforme consignado, a executada questiona o valor da execução, reputando-o excessivo. Ocorre que tal matéria já foi analisada no bojo dos embargos à execução no 0733338-22.2018.8.07.0001 e rechaçada em todas as instâncias, inclusive no STJ, com decisão final já transitada em julgado, conforme se depreende de trecho do acordão de ID 121568738, verbis: “Conclui-se, portanto, que não houve mora da Embargada/Exequente, uma vez que não era desta a obrigação de pagar tributos que extrapolassem o ITBI e as despesas cartorárias. A transferência dos imóveis na data acordada não ocorreu em razão de ser mais dispendioso, para a Embargante, fazê-lo antes de efetuada a redução do capital social da SHN. Todavia, apesar do interesse econômico envolvido, tais custos não poderiam ser repassados à Exequente, tampouco esta tem a obrigação de esperar pela conclusão do inventário litigioso de um dos sócios para posteriormente reduzir o capital social da SHN. Não há razão para se perquirir eventual poderes do advogado que enviou o e-mail de confessar descumprimento contratual. Isto porque ficou claro que o e-mail subscrito por Frederico Corrêa foi uma resposta ao representante da Embargada – Alexandre – quanto à pendência da transferência para Buena Vista de unidades imobiliárias. O fato de a Embargada estar recebendo os proventos advindos das unidades que foram cedidas comprova apenas que uma das obrigações da Embargante foi cumprida, o que não a exime do cumprimento da obrigação em análise (transferência de unidades imobiliárias sob pena de multa). Restou comprovado nos autos, então, que a mora contratual deve ser imputada à Embargante/Apelante, sendo-lhe aplicável a penalidade pactuada de forma livre e consciente em termo aditivo (multa – item 4.1. do termo aditivo, consoante ID 13751854, fl. 26). Resta, portanto, analisar o pedido subsidiário, qual seja, redução da multa contratual. Nesse ponto, a Embargante alega que deve ser reduzida a cláusula penal abusiva, com base no art. 413 do Código Civil. Aduz que deve ser vedado o enriquecimento sem causa da Apelada. A multa em questão – R$ 3.300,00 por dia de descumprimento – foi livremente avençada pelas partes, não havendo qualquer comprovação de vícios de consentimento, bem como poderia beneficiar tanto a Embargante quanto a Embargada, porquanto ambas tinham pendências a cumprir até a data de 18.12.2017. Não há razão que ampare a pretensão da Embargante de, apenas após configurada sua mora, pedir a redução da multa. A alegação de enriquecimento sem causa também não prospera, uma vez que é lícita a previsão contratual de sanção pecuniária para a inadimplência. Frise-se que o contrato foi firmado entre empresas, envolvendo significativa negociação imobiliária, bem como tinham as empresas condições de contratar profissionais que analisassem as cláusulas antes de firmar anuência. Assim, diante da natureza, da finalidade do negócio e da falta de fornecimento de previsão por parte da Embargante quanto ao cumprimento total da obrigação, não se mostra excessiva a multa exequenda, sendo inaplicável o art. 413 do Código Civil. Não merece provimento o apelo da Embargante." Desse modo, considerando que a matéria veiculada pela executada já se encontra superada, a reabertura de tal discussão se mostra descabida neste momento processual. Em relação à alegação de impenhorabilidade das unidades imobiliárias que a exequente pretende penhorar (ID 211259363), deve-se registar que, a princípio, as dívidas contraídas por Sociedade de Propósito Específico só poderão recair sobre seu próprio patrimônio, restando resguardados os valores relativos ao patrimônio de afetação, a teor do artigo 31-A, § 1o, da Lei n. 4.591/64, uma vez que tal patrimônio não se confunde e nem se comunica com o patrimônio da incorporadora, razão pela qual não responde por débitos estranhos ao empreendimento incorporado. Ocorre que, no caso, há uma peculiaridade a ser destacada. Tanto o registro do memorial de incorporação como a averbação do patrimônio de afetação ocorreram em 05/07/2021 (vide ID 121571127 da execução 0719586-80 e ID 121566544 da execução 0719878-65), ou seja, após a ocorrência de fraude à execução, perpetrada em 18/03/2021, de modo que são ineficazes em relação à ora exequente, conforme decisão que reconheceu a fraude (ID 190307214). Portanto, a impenhorabilidade das unidades imobiliárias não pode ser reconhecidas neste caso. Ante o exposto, indefiro os pedidos apresentados pela executada na petição de ID 214017706. Preclusa a decisão, retornem os autos para análise da petição de ID 213596107. II. Por fim, intime-se a executada para exercer o contraditório em relação à imputação da prática de atos atentatórios à dignidade da justiça (ID 217283407). Prazo de 15 (quinze) dias. III. Intimem-se. A Agravante, em suas razões recursais, alega que: 1) a execução em comento está em trâmite desde 2018, tendo sido praticados inúmeros atos infrutíferos de localização de bens da executada principal (Conceito – Consultoria, Projetos e Representações Ltda); 2) ela logrou demonstrar em sede de Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica, que a Executada praticou inequívoco ato de fraude à execução, tendo como partícipe a ora agravada (Splendido Incorporações e Investimentos Imobiliários SPE Ltda), tanto assim que o IDPJ foi julgado integralmente procedente, inclusive com a fixação de multa por litigância de má-fé às Executadas; 3) após quatro meses desde o pedido deduzido por ela, o Juízo recorrido condicionou o deferimento da penhora à preclusão da decisão recorrida, o que, sem a menor sombra de dúvidas, fere a utilidade e a efetividade do processo executivo; 4) tratando-se de unidades imobiliárias colocadas à venda em empreendimento imobiliário em construção, com risco concreto de ineficácia em caso de alienação dessas unidades, carece de qualquer razoabilidade a decisão que condiciona a penhora à preclusão da decisão que justamente afastou qualquer impedimento à constrição desses bens; 5) a demora na penhora dos bens indicados viola o princípio de que a execução se processa no interesse do exequente, violando, entre outros, os arts. 789, 797, 805, parágrafo único, e 831, todos do CPC; 6) a probabilidade do direito está fartamente evidenciada no agravo, haja vista a comprovação de que, após seis anos de tramitação da execução, a exequente logrou apontar bens passíveis de penhora em nome da executada, não havendo quaisquer óbices ao deferimento imediato da penhora como, inclusive, asseverou o próprio Juízo a quo; 7) o perigo da demora está igualmente presente, haja vista que os bens indicados à penhora se constituem de unidades imobiliárias em construção, postas a venda, de modo que a demora no deferimento da penhora, além de injustificável, poderá resultar na ineficácia da medida, considerando o risco de tais unidades serem adquiridas por terceiros antes do registro da constrição; 9) não há risco de irreversibilidade da tutela de urgência ora requerida, que tem como único objetivo o de permitir a penhora de bens da Executada e resguardar o resultado útil do processo de execução. Deferida a penhora, a executada terá todos os meios processuais para impugnar a constrição, inclusive quanto à avaliação desses bens, que será feita por Oficial de Justiça avaliador. Requer que seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela recursal para o fim de deferir a imediata penhora das unidades imobiliárias pertencentes à agravada e listadas no pedido de ID 213596107, dos autos da execução. No mérito, pede que seja provido o agravo de instrumento, confirmando-se em definitivo a tutela requerida. Preparo demonstrado (ID 69850464). É o relatório. No presente caso, verifica-se que a Agravante recorre de da decisão que indeferiu os pedidos formulados pela Agravada visando o reconhecimento da impenhorabilidade dos imóveis, o que em tese, não é apta a causar à Agravante prejuízo, tendo em vista que a ação está tramitando, inclusive, consta nesta Relatoria agravo de instrumento interposto pelo Agravado n. 0709045-44.2025.8.07.0000 da mesma decisão aqui Agravada, com pedido de efeito suspensivo, o que em tese, pode inclusive alterar a decisão na origem. Além disso, na parte da decisão em que a Agravante alega que lhe trará prejuízos, não vislumbro qualquer conteúdo decisório, visto que o Juizo de origem apenas pontuou que o pedido da Agravante, Exequente na origem será analisado após a preclusão da decisão prolatada. Vejamos “Preclusa a decisão, retornem os autos para análise da petição de ID 213596107”. Sabe-se que as hipóteses de cabimento do agravo de instrumento estão previstas exaustivamente no art. 1.015, e a lógica do Código de Processo Civil vigente orienta a interpretação de forma a não admissão de novas possibilidades. Diante disso, INTIME-SE a Agravante, na pessoa de seu advogado, para, no prazo de 5 (cinco) dias apresentar manifestação acerca do cabimento do agravo de instrumento, sob pena de não conhecimento do recurso. Determino, ainda, que a Agravante se manifeste acerca de eventual supressão de instância, dada a ausência de apreciação, na origem, quanto aos pedidos formulados por ela no presente recurso. Decorrido o prazo ou apresentada manifestação, retornem os autos conclusos. Publique-se e intime-se. Brasília, 18 de março de 2025 16:43:37. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0709670-78.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BUENA VISTA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME AGRAVADO: SPLENDIDO INCORPORACOES E INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A D E S P A C H O Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por BUENA VISTA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME em face de SPLENDIDO INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A, ante a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que nos autos da ação de execução n. 0719586-80.2018.8.07.0001, reconheceu que a impenhorabilidade das unidades imobiliárias não poderia ser reconhecida neste caso e indeferiu os pedidos apresentados pela Executada na petição de ID 214017706. Além disso, pontuou que preclusa a decisão, os autos deverão retornar para análise da petição de ID 213596107 (da Exequente, ora Agravante). A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 223896325, na origem): I. Na petição de ID 214017706, SPLENDIDO INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A apresenta resposta ao pedido de penhora formulado pela exequente e requer a extinção total ou parcial da execução. Em síntese, questiona o valor da execução, reputando-o excessivo, sob o argumento de que as obrigações específicas que teriam motivado a sua imposição já teriam sido cumpridas pela executada Conceito, revelando-se desproporcional o débito exequendo em comparação com as obrigações descumpridas. Afirma que a exequente teria omitido esses fatos, revelando, com isso, sua má-fé, com o objetivo de receber multa muitas vezes superior que o montante discutido na obrigação específica. Por fim, sustenta que o pedido de penhora das unidades imobiliárias da Splendido comprometeria a higidez financeira do empreendimento, salientando, ainda, que tais unidades seriam impenhoráveis em decorrência do patrimônio de afetação que recai sobre a incorporação, nos termos do art. 31-A da Lei n. 4.591/1964. Intimada, a exequente refutou os argumentos da executada, pugnando pelo prosseguimento do feito e pela condenação da executada por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, incisos II, IV, V e VI, do CPC. É o breve resumo. Decido. Conforme consignado, a executada questiona o valor da execução, reputando-o excessivo. Ocorre que tal matéria já foi analisada no bojo dos embargos à execução no 0733338-22.2018.8.07.0001 e rechaçada em todas as instâncias, inclusive no STJ, com decisão final já transitada em julgado, conforme se depreende de trecho do acordão de ID 121568738, verbis: “Conclui-se, portanto, que não houve mora da Embargada/Exequente, uma vez que não era desta a obrigação de pagar tributos que extrapolassem o ITBI e as despesas cartorárias. A transferência dos imóveis na data acordada não ocorreu em razão de ser mais dispendioso, para a Embargante, fazê-lo antes de efetuada a redução do capital social da SHN. Todavia, apesar do interesse econômico envolvido, tais custos não poderiam ser repassados à Exequente, tampouco esta tem a obrigação de esperar pela conclusão do inventário litigioso de um dos sócios para posteriormente reduzir o capital social da SHN. Não há razão para se perquirir eventual poderes do advogado que enviou o e-mail de confessar descumprimento contratual. Isto porque ficou claro que o e-mail subscrito por Frederico Corrêa foi uma resposta ao representante da Embargada – Alexandre – quanto à pendência da transferência para Buena Vista de unidades imobiliárias. O fato de a Embargada estar recebendo os proventos advindos das unidades que foram cedidas comprova apenas que uma das obrigações da Embargante foi cumprida, o que não a exime do cumprimento da obrigação em análise (transferência de unidades imobiliárias sob pena de multa). Restou comprovado nos autos, então, que a mora contratual deve ser imputada à Embargante/Apelante, sendo-lhe aplicável a penalidade pactuada de forma livre e consciente em termo aditivo (multa – item 4.1. do termo aditivo, consoante ID 13751854, fl. 26). Resta, portanto, analisar o pedido subsidiário, qual seja, redução da multa contratual. Nesse ponto, a Embargante alega que deve ser reduzida a cláusula penal abusiva, com base no art. 413 do Código Civil. Aduz que deve ser vedado o enriquecimento sem causa da Apelada. A multa em questão – R$ 3.300,00 por dia de descumprimento – foi livremente avençada pelas partes, não havendo qualquer comprovação de vícios de consentimento, bem como poderia beneficiar tanto a Embargante quanto a Embargada, porquanto ambas tinham pendências a cumprir até a data de 18.12.2017. Não há razão que ampare a pretensão da Embargante de, apenas após configurada sua mora, pedir a redução da multa. A alegação de enriquecimento sem causa também não prospera, uma vez que é lícita a previsão contratual de sanção pecuniária para a inadimplência. Frise-se que o contrato foi firmado entre empresas, envolvendo significativa negociação imobiliária, bem como tinham as empresas condições de contratar profissionais que analisassem as cláusulas antes de firmar anuência. Assim, diante da natureza, da finalidade do negócio e da falta de fornecimento de previsão por parte da Embargante quanto ao cumprimento total da obrigação, não se mostra excessiva a multa exequenda, sendo inaplicável o art. 413 do Código Civil. Não merece provimento o apelo da Embargante." Desse modo, considerando que a matéria veiculada pela executada já se encontra superada, a reabertura de tal discussão se mostra descabida neste momento processual. Em relação à alegação de impenhorabilidade das unidades imobiliárias que a exequente pretende penhorar (ID 211259363), deve-se registar que, a princípio, as dívidas contraídas por Sociedade de Propósito Específico só poderão recair sobre seu próprio patrimônio, restando resguardados os valores relativos ao patrimônio de afetação, a teor do artigo 31-A, § 1o, da Lei n. 4.591/64, uma vez que tal patrimônio não se confunde e nem se comunica com o patrimônio da incorporadora, razão pela qual não responde por débitos estranhos ao empreendimento incorporado. Ocorre que, no caso, há uma peculiaridade a ser destacada. Tanto o registro do memorial de incorporação como a averbação do patrimônio de afetação ocorreram em 05/07/2021 (vide ID 121571127 da execução 0719586-80 e ID 121566544 da execução 0719878-65), ou seja, após a ocorrência de fraude à execução, perpetrada em 18/03/2021, de modo que são ineficazes em relação à ora exequente, conforme decisão que reconheceu a fraude (ID 190307214). Portanto, a impenhorabilidade das unidades imobiliárias não pode ser reconhecidas neste caso. Ante o exposto, indefiro os pedidos apresentados pela executada na petição de ID 214017706. Preclusa a decisão, retornem os autos para análise da petição de ID 213596107. II. Por fim, intime-se a executada para exercer o contraditório em relação à imputação da prática de atos atentatórios à dignidade da justiça (ID 217283407). Prazo de 15 (quinze) dias. III. Intimem-se. A Agravante, em suas razões recursais, alega que: 1) a execução em comento está em trâmite desde 2018, tendo sido praticados inúmeros atos infrutíferos de localização de bens da executada principal (Conceito – Consultoria, Projetos e Representações Ltda); 2) ela logrou demonstrar em sede de Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica, que a Executada praticou inequívoco ato de fraude à execução, tendo como partícipe a ora agravada (Splendido Incorporações e Investimentos Imobiliários SPE Ltda), tanto assim que o IDPJ foi julgado integralmente procedente, inclusive com a fixação de multa por litigância de má-fé às Executadas; 3) após quatro meses desde o pedido deduzido por ela, o Juízo recorrido condicionou o deferimento da penhora à preclusão da decisão recorrida, o que, sem a menor sombra de dúvidas, fere a utilidade e a efetividade do processo executivo; 4) tratando-se de unidades imobiliárias colocadas à venda em empreendimento imobiliário em construção, com risco concreto de ineficácia em caso de alienação dessas unidades, carece de qualquer razoabilidade a decisão que condiciona a penhora à preclusão da decisão que justamente afastou qualquer impedimento à constrição desses bens; 5) a demora na penhora dos bens indicados viola o princípio de que a execução se processa no interesse do exequente, violando, entre outros, os arts. 789, 797, 805, parágrafo único, e 831, todos do CPC; 6) a probabilidade do direito está fartamente evidenciada no agravo, haja vista a comprovação de que, após seis anos de tramitação da execução, a exequente logrou apontar bens passíveis de penhora em nome da executada, não havendo quaisquer óbices ao deferimento imediato da penhora como, inclusive, asseverou o próprio Juízo a quo; 7) o perigo da demora está igualmente presente, haja vista que os bens indicados à penhora se constituem de unidades imobiliárias em construção, postas a venda, de modo que a demora no deferimento da penhora, além de injustificável, poderá resultar na ineficácia da medida, considerando o risco de tais unidades serem adquiridas por terceiros antes do registro da constrição; 9) não há risco de irreversibilidade da tutela de urgência ora requerida, que tem como único objetivo o de permitir a penhora de bens da Executada e resguardar o resultado útil do processo de execução. Deferida a penhora, a executada terá todos os meios processuais para impugnar a constrição, inclusive quanto à avaliação desses bens, que será feita por Oficial de Justiça avaliador. Requer que seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela recursal para o fim de deferir a imediata penhora das unidades imobiliárias pertencentes à agravada e listadas no pedido de ID 213596107, dos autos da execução. No mérito, pede que seja provido o agravo de instrumento, confirmando-se em definitivo a tutela requerida. Preparo demonstrado (ID 69850464). É o relatório. No presente caso, verifica-se que a Agravante recorre de da decisão que indeferiu os pedidos formulados pela Agravada visando o reconhecimento da impenhorabilidade dos imóveis, o que em tese, não é apta a causar à Agravante prejuízo, tendo em vista que a ação está tramitando, inclusive, consta nesta Relatoria agravo de instrumento interposto pelo Agravado n. 0709045-44.2025.8.07.0000 da mesma decisão aqui Agravada, com pedido de efeito suspensivo, o que em tese, pode inclusive alterar a decisão na origem. Além disso, na parte da decisão em que a Agravante alega que lhe trará prejuízos, não vislumbro qualquer conteúdo decisório, visto que o Juizo de origem apenas pontuou que o pedido da Agravante, Exequente na origem será analisado após a preclusão da decisão prolatada. Vejamos “Preclusa a decisão, retornem os autos para análise da petição de ID 213596107”. Sabe-se que as hipóteses de cabimento do agravo de instrumento estão previstas exaustivamente no art. 1.015, e a lógica do Código de Processo Civil vigente orienta a interpretação de forma a não admissão de novas possibilidades. Diante disso, INTIME-SE a Agravante, na pessoa de seu advogado, para, no prazo de 5 (cinco) dias apresentar manifestação acerca do cabimento do agravo de instrumento, sob pena de não conhecimento do recurso. Determino, ainda, que a Agravante se manifeste acerca de eventual supressão de instância, dada a ausência de apreciação, na origem, quanto aos pedidos formulados por ela no presente recurso. Decorrido o prazo ou apresentada manifestação, retornem os autos conclusos. Publique-se e intime-se. Brasília, 18 de março de 2025 16:43:37. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador