Tribunal: TJDFT
Processo: 0732506-45.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
Processo : 0732506-45.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão (id. 244708108 dos autos originários n. 0739492-12.2025.8.07.0001) que deferiu a tutela de urgência para determinar ao réu, aqui agravante, indicar ao menos três dias da semana para a realização de visitas de pessoas interessadas na compra do imóvel locado entre as partes, sob pena de multa. Fundamentou o juízo singular: O art. 23, inc. IX, da Lei no 8.245/91 prevê que o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. De acordo com o art. 27 da referida Lei, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O seu parágrafo único dispõe que a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. No caso em apreço, o réu foi devidamente notificado de que o imóvel foi disponibilizado à venda em 15/02/2025. No dia 10/03/2025 informou que não tinha interesse na aquisição do imóvel (ID. 244247094). Conforme consta no e-mail de ID 244247094, pág. 12, o réu comunicou à imobiliária que receberia eventuais interessados às quartas-feiras, às 16h30, limitando-se a uma visita por dia, e solicitou que fosse previamente avisado. A pretensão da parte autora, no sentido de exigir mais flexibilidade na disponibilidade do imóvel para visitas mostra-se razoável, uma vez que a limitação imposta pelo réu dificulta o agendamento de visitas e, por conseguinte, compromete o êxito na alienação do bem. Nesse contexto, em juízo de cognição sumária, reconheço a plausibilidade do direito invocado pela parte autora, pois o réu não pode criar embaraços à efetivação da venda do imóvel. O perigo da demora também se revela presente, considerando que a autora necessita concluir a venda com urgência para custear procedimento cirúrgico. Ante o exposto, defiro o pedido de antecipação da tutela de urgência para determinar ao réu que permita à autora, por si ou por prepostos da imobiliária por ela contratada para administrar seu imóvel, visitar e mostrar o imóvel locado para potenciais interessados na aquisição, indicando ao menos 3 (três) dias da semana, não sequenciais (segunda, quarta e sexta; terça, quinta e sábado; ou quarta, sexta e domingo), com 2 (dois) horários de 30 (trinta) minutos para cada dia, entre 8h e 18h, sequenciais ou não totalizando 6 (seis) horários semanais, no prazo de 5 dias, sob pena de multa no valor de R$ 1.000,00 (mil reais). O agravante relata que o contrato de locação celebrado entre as partes possui vigência de 24 meses, com início em setembro de 2024, sem previsão de venda do imóvel. Conta que, apenas quatro meses após o início da locação, a agravada manifestou intenção de vender o bem, recusando proposta de visitas semanais previamente agendadas e optando pela via judicial. Sustenta ter colaborado com o processo de venda, disponibilizando um dia para a realização de até duas visitas semanais, com agendamento prévio. Argumenta que a medida deferida “é manifestamente desproporcional e abusiva, pois: Implica presença quase diária de terceiros em imóvel estritamente residencial; Impede a organização da rotina familiar e o pleno uso do bem, ferindo sua destinação social; Os curtos intervalos de visitação exigem reagendamentos frequentes, tornando a medida ineficaz até para os próprios interessados; Converte o domicílio privado do locatário em extensão da atividade comercial da parte adversa, o que afronta o próprio conceito de contrato de locação residencial”. Defende ausência de comprovação de dano irreparável ou de que o cronograma proposto pelo locatário tenha inviabilizado a venda. Salienta que a cirurgia mencionada pela locadora não é urgente e não há prova de impossibilidade financeira extrema, tampouco de negativa de crédito bancário ou acesso a outras formas de financiamento. Invoca o Estatuto do Idoso, destacando que o agravante possui mais de 60 anos e que a medida imposta compromete sua tranquilidade, privacidade e segurança. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão para a revogar ou reformular o cronograma de visitas para um único dia por semana com dois horários previamente agendados, bem assim afastar a multa cominatória. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). A Lei n. 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). Já o art. 23, inc. IX, da Lei de Locações, estabelece que o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como autorizar a visita por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. No caso, as partes celebraram contrato de locação de imóvel residencial, com início em 26/09/2024 e término em 25/09/2025 (id. 244247085 na origem). Em 27/2/2025, o locatário foi notificado de que o imóvel seria disponibilizado à venda (id. 244247094 – p. 2 na origem), sendo que, no dia 10/03/2025, o inquilino, aqui agravante, informou que não tinha interesse na aquisição (id. 244247094 – p. 3 na origem). A locadora, aqui agravada, justificou a intenção de vender o bem para cuidados com a saúde, haja vista indicação médica para cirurgia de histerectomia abdominal total com salpingectomia bilateral (id. 244247091 na origem), que foi realizada mediante pagamento parcial pela agravada (id. 244247093 na origem). De início, o agravante disponibilizou uma data e um horário por semana para a realização de visita de interessados na compra. Após solicitação da imobiliária, o agravante ampliou o cronograma de visitas para uma data e dois horários (quartas-feiras, às 16h30 e 17h), mediante confirmação com 24h de antecedência. Nada obstante, as conversas juntadas aos autos demonstram que ocorreram algumas desmarcações de interessados, o que é plenamente comum em casos de alienação de imóvel. O agravante sustenta que a tutela de urgência deferida para determinar ao locatário indicar ao menos três dias da semana para a realização de visitas “impede a organização da rotina familiar e o pleno uso do bem, ferindo sua destinação social”. Todavia, em exame preliminar, não entrevejo óbice à determinação do juízo singular. A uma porque as visitas são previamente agendadas, de modo que o locatário pode se programar para manter alguém no imóvel para a realização da visita. A duas porque o agravante é aposentado e não alega a necessidade de trabalhar como impedimento para ficar em casa. A três porque, diferentemente do que alega o agravante, não há necessidade de manter o imóvel organizado para as visitas, mormente considerando que a parte está se organizando para mudar do apartamento. Nesse cenário, à míngua de conduta abusiva por parte da locadora, não vislumbro desacerto na decisão combatida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DEVERES DO LOCATÁRIO. INCISO IX DO ARTIGO 23 DA LEI No 8.245/1991. VISITA AO IMÓVEL COLOCADO À VENDA PELO LOCADOR. ABUSO DE DIREITO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 – O art. 23, inciso IX, da Lei no 8245/91, o qual dispõe sobre os deveres do locatário, assegura ao locador que queria vender o imóvel locado, mediante combinação prévia de dia e hora com o locatário, a possibilidade de que seja visitado e examinado o imóvel por terceiros interessados na aquisição. 2 – Considerando que é um dever legal do locatário franquear a entrada de terceiros interessados na aquisição do imóvel locado, bem como que não restou comprovada conduta abusiva por parte do locador, não merece reparos a sentença em que se condena o locatário a permitir a visitação do imóvel, mediante marcação de visitas com antecedência. Apelação Cível desprovida. (Acórdão 1187810, APC 0713236-76.2018.8.07.0001, Rel. Des. Angelo Passareli, 5a Turma Cível, julgado em 17/07/2019, DJe: 31/07/2019) Portanto, não evidencio a probabilidade de provimento do recurso. Como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 15 de agosto de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0732506-45.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão (id. 244708108 dos autos originários n. 0739492-12.2025.8.07.0001) que deferiu a tutela de urgência para determinar ao réu, aqui agravante, indicar ao menos três dias da semana para a realização de visitas de pessoas interessadas na compra do imóvel locado entre as partes, sob pena de multa. Fundamentou o juízo singular: O art. 23, inc. IX, da Lei no 8.245/91 prevê que o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. De acordo com o art. 27 da referida Lei, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O seu parágrafo único dispõe que a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. No caso em apreço, o réu foi devidamente notificado de que o imóvel foi disponibilizado à venda em 15/02/2025. No dia 10/03/2025 informou que não tinha interesse na aquisição do imóvel (ID. 244247094). Conforme consta no e-mail de ID 244247094, pág. 12, o réu comunicou à imobiliária que receberia eventuais interessados às quartas-feiras, às 16h30, limitando-se a uma visita por dia, e solicitou que fosse previamente avisado. A pretensão da parte autora, no sentido de exigir mais flexibilidade na disponibilidade do imóvel para visitas mostra-se razoável, uma vez que a limitação imposta pelo réu dificulta o agendamento de visitas e, por conseguinte, compromete o êxito na alienação do bem. Nesse contexto, em juízo de cognição sumária, reconheço a plausibilidade do direito invocado pela parte autora, pois o réu não pode criar embaraços à efetivação da venda do imóvel. O perigo da demora também se revela presente, considerando que a autora necessita concluir a venda com urgência para custear procedimento cirúrgico. Ante o exposto, defiro o pedido de antecipação da tutela de urgência para determinar ao réu que permita à autora, por si ou por prepostos da imobiliária por ela contratada para administrar seu imóvel, visitar e mostrar o imóvel locado para potenciais interessados na aquisição, indicando ao menos 3 (três) dias da semana, não sequenciais (segunda, quarta e sexta; terça, quinta e sábado; ou quarta, sexta e domingo), com 2 (dois) horários de 30 (trinta) minutos para cada dia, entre 8h e 18h, sequenciais ou não totalizando 6 (seis) horários semanais, no prazo de 5 dias, sob pena de multa no valor de R$ 1.000,00 (mil reais). O agravante relata que o contrato de locação celebrado entre as partes possui vigência de 24 meses, com início em setembro de 2024, sem previsão de venda do imóvel. Conta que, apenas quatro meses após o início da locação, a agravada manifestou intenção de vender o bem, recusando proposta de visitas semanais previamente agendadas e optando pela via judicial. Sustenta ter colaborado com o processo de venda, disponibilizando um dia para a realização de até duas visitas semanais, com agendamento prévio. Argumenta que a medida deferida “é manifestamente desproporcional e abusiva, pois: Implica presença quase diária de terceiros em imóvel estritamente residencial; Impede a organização da rotina familiar e o pleno uso do bem, ferindo sua destinação social; Os curtos intervalos de visitação exigem reagendamentos frequentes, tornando a medida ineficaz até para os próprios interessados; Converte o domicílio privado do locatário em extensão da atividade comercial da parte adversa, o que afronta o próprio conceito de contrato de locação residencial”. Defende ausência de comprovação de dano irreparável ou de que o cronograma proposto pelo locatário tenha inviabilizado a venda. Salienta que a cirurgia mencionada pela locadora não é urgente e não há prova de impossibilidade financeira extrema, tampouco de negativa de crédito bancário ou acesso a outras formas de financiamento. Invoca o Estatuto do Idoso, destacando que o agravante possui mais de 60 anos e que a medida imposta compromete sua tranquilidade, privacidade e segurança. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão para a revogar ou reformular o cronograma de visitas para um único dia por semana com dois horários previamente agendados, bem assim afastar a multa cominatória. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). A Lei n. 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). Já o art. 23, inc. IX, da Lei de Locações, estabelece que o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como autorizar a visita por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. No caso, as partes celebraram contrato de locação de imóvel residencial, com início em 26/09/2024 e término em 25/09/2025 (id. 244247085 na origem). Em 27/2/2025, o locatário foi notificado de que o imóvel seria disponibilizado à venda (id. 244247094 – p. 2 na origem), sendo que, no dia 10/03/2025, o inquilino, aqui agravante, informou que não tinha interesse na aquisição (id. 244247094 – p. 3 na origem). A locadora, aqui agravada, justificou a intenção de vender o bem para cuidados com a saúde, haja vista indicação médica para cirurgia de histerectomia abdominal total com salpingectomia bilateral (id. 244247091 na origem), que foi realizada mediante pagamento parcial pela agravada (id. 244247093 na origem). De início, o agravante disponibilizou uma data e um horário por semana para a realização de visita de interessados na compra. Após solicitação da imobiliária, o agravante ampliou o cronograma de visitas para uma data e dois horários (quartas-feiras, às 16h30 e 17h), mediante confirmação com 24h de antecedência. Nada obstante, as conversas juntadas aos autos demonstram que ocorreram algumas desmarcações de interessados, o que é plenamente comum em casos de alienação de imóvel. O agravante sustenta que a tutela de urgência deferida para determinar ao locatário indicar ao menos três dias da semana para a realização de visitas “impede a organização da rotina familiar e o pleno uso do bem, ferindo sua destinação social”. Todavia, em exame preliminar, não entrevejo óbice à determinação do juízo singular. A uma porque as visitas são previamente agendadas, de modo que o locatário pode se programar para manter alguém no imóvel para a realização da visita. A duas porque o agravante é aposentado e não alega a necessidade de trabalhar como impedimento para ficar em casa. A três porque, diferentemente do que alega o agravante, não há necessidade de manter o imóvel organizado para as visitas, mormente considerando que a parte está se organizando para mudar do apartamento. Nesse cenário, à míngua de conduta abusiva por parte da locadora, não vislumbro desacerto na decisão combatida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DEVERES DO LOCATÁRIO. INCISO IX DO ARTIGO 23 DA LEI No 8.245/1991. VISITA AO IMÓVEL COLOCADO À VENDA PELO LOCADOR. ABUSO DE DIREITO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 – O art. 23, inciso IX, da Lei no 8245/91, o qual dispõe sobre os deveres do locatário, assegura ao locador que queria vender o imóvel locado, mediante combinação prévia de dia e hora com o locatário, a possibilidade de que seja visitado e examinado o imóvel por terceiros interessados na aquisição. 2 – Considerando que é um dever legal do locatário franquear a entrada de terceiros interessados na aquisição do imóvel locado, bem como que não restou comprovada conduta abusiva por parte do locador, não merece reparos a sentença em que se condena o locatário a permitir a visitação do imóvel, mediante marcação de visitas com antecedência. Apelação Cível desprovida. (Acórdão 1187810, APC 0713236-76.2018.8.07.0001, Rel. Des. Angelo Passareli, 5a Turma Cível, julgado em 17/07/2019, DJe: 31/07/2019) Portanto, não evidencio a probabilidade de provimento do recurso. Como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 15 de agosto de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator