Tribunal: TJDFT
Processo: 0725144-89.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
Órgão: 1a TURMA CÍVEL Processo: 0725144-89.2025.8.07.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Agravante: GLÓRIA MATOS DA SILVA VIEIRA Agravado: ITAU UNIBANCO S.A. Relator: DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES NETO ================ DECISÃO ================= Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por GLÓRIA MATOS DA SILVA VIEIRA contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Brasília que, em ação ordinária no 0703356-56.2025.8.07.0020, ajuizada em desfavor do ITAÚ UNIBANCO S.A., ora agravado, indeferiu o pedido liminar de suspensão dos efeitos dos leilões do imóvel, bem como da consolidação averbada na matrícula, obstando a inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 238209269 dos autos originários): Glória Matos da Silva Vieira exercitou direito de ação em face de Itaú Unibanco S/A por meio deste processo de conhecimento, de rito contencioso comum, no qual formulou pedido em sede de tutela provisória de urgência, a fim de obter já, liminarmente, a “suspensão do leilão a ser realizado em 1.a praça 17 de fevereiro de 2025 e 2.a praça 28 de fevereiro de 2025 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante [d]a matricula de número 86.240 do 2.o [...] Cartório de Registro de Imóveis Brasília, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor [sic] no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito” (ID: 226425906, item “Pedido”, p. 22). Em rápido resumo, na causa remota de pedir a parte autora afirmou que, no dia 10.11.2021, alienou à parte ré a propriedade fiduciária do imóvel situado no Setor de Habitações Individuais Norte (SHIN), na QI 10, Bloco 3, sala 7, Condomínio “Domus Nobile”, Lago Norte, Brasília (DF), matriculado sob n. 86.240 no Cartório do 2.o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. O imóvel foi adquirido pelo preço de R$ 490.000,00, mediante o pagamento de entrada no valor de R$ 98.000,00 e o financiamento do saldo de R$ 392.000,00 em 196 parcelas mensais no valor inicial de R$ 5.965,86, com taxa efetiva de juros de 0,6821% ao mês e 8,5% ao ano, corrigido pela TR pelo sistema de amortização da Tabela Price. Entretanto, em decorrência de “dificuldades financeiras não conseguiu manter-se fiel aos pagamentos mensais das parcelas, mesmo após o pagamento de 26 prestações, o que desencadeou o início do procedimento de execução extrajudicial nos termos da Lei 9.514/97.” Então, a autora, “diante de inúmeras dificuldades financeiras (...), não tinha a clara informação da transação que estava travando, especialmente que colocaria o seu bem maior em risco [...] para pagar outros débitos de menor importância [...] restando evidente o superendividamento (...)”. Todavia, a autora não foi intimada pessoalmente para purgar a mora, a fim de elidir a consolidação da propriedade fiduciária, ensejando a realização de leilões para alienação do mencionado imóvel, o primeiro no dia 17.02.2025, pelo valor de R$ 532.736,58, e o segundo no dia 28.02.2025 pelo valor de R$ 457.241,21. Na causa próxima de pedir a parte autora prosseguiu afirmando que a consolidação da propriedade fiduciária não extingue o negócio fiduciário; que não foi intimada pessoalmente da realização dos leilões extrajudiciais do imóvel que financiou, não tendo sido observado o devido processo legal administrativo, e que o intervalo entre as datas do primeiro e do segundo leilões é de apenas 11 dias, diversamente do que dispõe o art. 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997, no sentido de que, “em não havendo arrematantes no primeiro público leilão, será realizará nos 15 dias seguintes o 2.o público leilão, portanto, a legislação, estabeleceu um prazo mínimo entre o primeiro e segundo público leilão”. Ainda em relação à tutela provisória de urgência, resumidamente a parte autora argumentou que o perigo de dano decorre de que “o contrato de crédito celebrado entre as partes diz respeito a financiamento de imóvel, o qual está alienado fiduciariamente em favor do banco réu. Logo, como já narrado, há o risco iminente de que a instituição financeira adjudique o imóvel, de forma extrajudicial, e leve o mesmo a leilão”; que a probabilidade do direito decorre das alegadas nulidades, e que o provimento almejado não é irreversível porque visa apenas à suspensão dos efeitos da execução extrajudicial, que poderá retomar seu curso após o julgamento da demanda. A petição inicial (ID: 226425906) veio instruída com os documentos necessários (ID: 226425925 ao ID: 226425935) e aqueles que foram anexados às petições posteriormente juntadas nos ID: 227252751 e ID: 230487315, tendo sido recolhidas as custas iniciais (ID: 230487315). Esse foi o bastante relatório. Adiante, fundamento e decido. Ressalto inicialmente que a apreciação liminar da tutela provisória presta reverência à técnica processual da cognição sumária, isto é, a “cognição superficial que se realiza em relação ao objeto cognoscível constante de um processo”, traduzindo a ideia de “limitação da profundidade da análise”. (WATANABE, Kazuo. Da cognição no processo civil. 2. ed. at. Campinas: Bookseller, 2000. p. 121). A tutela provisória de urgência, antecipada ou cautelar, somente será concedida quando houver elementos de prova nos autos, que revelem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, cabeça, do CPC). Para isso, o juiz pode exigir caução, real ou fidejussória, providência dispensável na hipótese em que a parte não a puder oferecer por falta de recursos financeiros (art. 300, § 1.o, do CPC), o que se refletirá na necessidade, ou não, da realização de justificação prévia (art. 300, § 2.o, do CPC). Além disso, a tutela provisória de urgência não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3.o, do CPC), tratando-se de um requisito negativo. Por sua vez, em se tratando de tutela provisória de evidência, esta também dependerá da plausibilidade (ou verossimilhança) do direito alegado em juízo, mas independe do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, desde que se verifiquem as seguintes condições legais previstas no art. 311, do CPC, de modo não cumulativo: ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte (inciso I); as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante (inciso II); se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa (inciso III); e a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável (inciso IV). Nas hipóteses previstas nos incisos II e III o juiz poderá decidir liminarmente, ou seja, independentemente de audiência da parte contrária (art. 311, do CPC). Em se tratando de obrigações de fazer ou de não fazer, qual o caso dos autos, também deve ser observada a seguinte lição doutrinal: “A questão mais relevante diz respeito à admissibilidade de provimento de urgência que determina o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer infungível. Como não se pode obrigar fisicamente a qualquer pessoa a realizar obrigações infungíveis, a tutela provisória antecipada satisfativa com base na urgência deve ser concretizada mediante a aplicação de determinadas penalidades (multa, astreintes) ou medidas de segurança, as quais poderiam ser objeto de eventuais efeitos secundários da decisão de mérito.” (SOUZA, Artur César de. Tutela provisória: tutela de urgência e tutela de evidência. 2. ed. São Paulo: Almedina, 2007. p. 128). No caso dos autos, a autora pretende liminarmente tanto a suspensão dos efeitos dos leilões extrajudiciais, já realizados em 17 e 28.02.2025, quanto a cominação de obrigação de não fazer consistente em impedir a inscrição de seu nome junto aos órgãos de proteção de crédito. O art. 26, §§ 1.o, 3.o, 3.o-A e 3.o-B, da Lei n. 9.514/1997, dispõe o seguinte: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) §1.o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) §3.o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) §3.o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) §3.o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o §3.o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) Pois bem. No caso dos autos não estou convencido da probabilidade do alegado direito subjetivo material. Em primeiro lugar verifico que a autora foi intimada por hora certa pelo Cartório do 3.o Ofício de Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas do Distrito Federal (Paranoá), depois de após três diligências realizadas sem sucesso nos dias 08.08.2024, 13.08.2024 e 14.08.2024, tendo sido entregue cópia da intimação na portaria de condomínio edilício situado no endereço contratual e também enviada comunicado referente à notificação por hora certa. Desse modo, foi cumprido o disposto no art. 26, § 3.o-A, da Lei n. 9.514/1997, e nos arts. 252 e 253 do CPC, sobretudo no art. 254 do CPC relativamente à expedição do comunicado da realização da notificação por hora certa, tudo conforme se vê da documentação anexada no ID: 230487326 (pp. 28-30) pela própria autora. É importante ressaltar que o tabelião de notas é portador de fé pública, nos termos do art. 3.o da Lei n. 8.935/1994. Assim, incumbe à autora demonstrar a existência de vício ou inexistência de sua intimação pessoal ante a presunção relativa quanto à existência, validade e eficácia do ato impugnado. Em segundo lugar, quanto ao intervalo entre as datas para realização dos leilões extrajudiciais, o art. 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997, dispõe que, se no primeiro público leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. A preposição em (em + os) significa dentro de, indicando tempo, lugar, modo, estado, meio, instrumento, finalidade, direção, distribuição, equivalência e valor. Vale dizer que o segundo leilão deverá ocorrer dentro de 15 dias após a data do primeiro leilão, se não houver arrematante. Assim, a designação dos leilões extrajudiciais para os dias 17 e 28.02.2025 observou intervalo legal de 11 dias, respeitando-se o disposto no art. 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997. Por outro lado, também não estou convencido da ocorrência de perigo de dano ou mesmo de risco ao resultado útil deste processo, haja vista que não há qualquer comprovação da existência de risco atual ou iminente ao direito subjetivo material alegado pela parte autora, ou à efetividade do provimento jurisdicional final de mérito. Nessa ordem de ideias, verifico que a questão jurídica nuclear da lide deduzida em juízo, relativamente à nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor da parte ré e dos leilões extrajudiciais em decorrência da falta de intimação pessoal da parte autora, e ainda à nulidade dos editais de leilão por falta de observância do intervalo mínimo de 15 dias, somente poderá ser apreciada mediante cognição judicial plena e exauriente, precedida do indispensável contraditório. Portanto, a apreciação liminar das questões fático-jurídicas suscitadas na causa de pedir não resiste à cognição sumária superficial adequada ao presente estágio processual. Nesse sentido confira-se o teor dos seguintes r. Acórdãos ora tomados por paradigmas: PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. COMPRA E VENDA GRAVADA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AFIRMADA INVALIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO QUE CULMINOU NA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM NOME DA TERRACAP. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE NÃO INFIRMADA. TUTELA DE URGÊNCIA. IMPOSIÇÃO DE ÓBICE AO LEILÃO DOS IMÓVEIS TRANSACIONADOS ENTRE AS PARTES. INDEFERIMENTO. 1. Não se verificando das provas coligidas aos autos elementos suficientes para infirmar a presunção de legitimidade do ato administrativo impugnado, há que ser indeferida a tutela de urgência formulada objetivando a imposição de óbice de leilão de imóveis cuja propriedade fiduciária foi consolidada em nome da TERRACAP. 2. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado. (TJDFT. Acórdão 1809323, 0731943-22.2023.8.07.0000, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4.a Turma Cível, data de julgamento: 07.02.2024, publicado no DJe: 21.02.2024). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. INADMISSIBILIDADE. 1. Não subsistindo a verossimilhança das alegações dos autores-agravantes diante do quadro fático trazido nos autos, a manutenção da decisão agravada pelo indeferimento da antecipação da tutela é medida que se impõe para garantia do ordenamento jurídico e preservação dos interesses das partes. 2. Com a Escritura Pública de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a concessão da tutela antecipada fica impedida ante a existência de procedimento específico na Lei 9.514/1997. 3. Vencida e não paga a dívida, constituído o devedor em mora, deflagra-se o procedimento próprio da Lei 9.514/1997 que levará a consolidação da propriedade em nome da credora-fiduciária, com sua imissão na posse e, em seguida, imediata alienação do imóvel em leilão, quitação do débito e, se houver, a devolução de saldo remanescente. 3.1. A resolução do vínculo jurídico, na hipótese, deverá seguir o trâmite previsto nos artigos 26 e seguintes da Lei 9.514/1997, prestigiando-se a garantia estabelecida para o pagamento da dívida. 4. Recurso conhecido e desprovido. Decisão agravada mantida. (TJDFT. Acórdão 953035, 20150020331265AGI, Relatora: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA, 2.a Turma Cível, data de julgamento: 06.07.2016, publicado no DJe: 11.07.2016). AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO. PRAZO. DEVEDOR FIDUCIANTE. CIÊNCIA. 1. O disposto no artigo 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997, não estabelece prazo mínimo entre os leilões para alienação do bem imóvel, mas apenas determina que o segundo leilão seja realizado nos quinze dias seguintes ao primeiro, com a devida ciência do devedor fiduciante. 2. Negou-se provimento ao recurso. (TJDFT. Acórdão 1923958, 0725738-40.2024.8.07.0000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7.a Turma Cível, data de julgamento: 18.09.2024, publicado no DJe: 01.10.2024). Ante tudo o quanto expus acima, indefiro a tutela provisória de urgência. Cite-se para apresentação de resposta sob pena de revelia, quando serão presumidos verdadeiros os fatos narrados pela parte autora, prosseguindo o processo independentemente da intimação da parte ré. Se for necessário, as diligências poderão ser cumpridas em conformidade com a norma fundamental prevista art. 5.o, inciso XI, da CF, e com observância no disposto no art. 212, § 2.o, do CPC. A princípio não será designada a audiência de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC, em atendimento ao princípio fundamental da razoável duração do processo, previsto no art. 5.o, inciso LXXVIII, da CF, e também no art. 4.o do CPC; porém, sem prejuízo de sua eventual designação no curso do processo, se for o caso (art. 3.o, § 3.o, do CPC). Intimem-se. Nas razões recursais (ID 73187162), a agravante sustenta, em síntese, que: (i) a nulidade do leilão extrajudicial se funda na ausência de intimação para purgar a mora, ausência de notificação pessoal referente as datas designadas para o leilão, bem como na inobservância do prazo mínimo entre as praças, em desconformidade com a legislação; (ii) embora conste na matrícula decurso do prazo para purgar a mora, não houve qualquer comunicação formal; (iii) não há como produzir prova da ausência de notificação acerca das datas de realização dos leilões, por tratar-se de produção de prova negativa. Com tais argumentos, aduzindo presentes os requisitos para a suspensão dos efeitos da decisão, sobretudo porque o imóvel poderá ser levado a novos leilões, com arrematação e imissão na posse por terceiro, requer a concessão da tutela recursal, consistente na suspensão dos leilões e, no mérito, a reforma da decisão agravada para que os procedimentos sejam anulados. Após negar o benefício da gratuidade de justiça à agravante (ID 73286210), houve o recolhimento do preparo recursal (ID 73677232). É o relatório. Decido. A controvérsia recursal consiste em verificar o pedido da autora para obstar os efeitos dos leilões realizados, bem como da consolidação da propriedade fiduciária, no bojo do processo executivo oriundo do inadimplemento das parcelas do imóvel. Nos termos do artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil (CPC), ao receber o agravo de instrumento, o Relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. O artigo 995, parágrafo único, do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e da imediata produção de seus efeitos restar constatado que há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Por outro lado, a tutela provisória de urgência, seja antecipada ou cautelar, só será concedida se houver provas que indiquem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Analisando a narrativa fática e os elementos probatórios que amparam a pretensão recursal, não verifico a presença dos elementos constitutivos para a concessão de efeito suspensivo ativo (tutela antecipada recursal). Com efeito, a Lei no 9.514, de 20/11/1997, regula a sistemática da alienação fiduciária de bem imóvel prevendo, em seu art. 26 e seguintes, os requisitos necessários para consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, além do rito para a alienação do imóvel em leilão, após a consolidação em procedimento extrajudicial. Na espécie, como bem destacou o d. juízo, cujos fundamentos prevalecem, inexistem elementos probatórios mínimos que amparem a tese de nulidade do procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997, pois, além de a autora/agravante ter sido devidamente intimada por hora certa para purgar a mora, depois de três tentativas frustradas de comunicação, (08.08.2024, 13.08.2024 e 14.08.2024), consta notícia de efetiva entrega da intimação na portaria do condomínio edilício do endereço contratual, com envio, inclusive, de comunicado referente à notificação por hora certa, em consonância com o parágrafo 3o-A do art. 26 da Lei no. 9.514/1997, bem como do Código de Processo Civil (artigos 252 a 254), especialmente em relação à validade da notificação realizada na modalidade hora certa (ID 230487326, págs. 28/30). Desse modo, observada, em sede de cognição sumária, a higidez do procedimento elencado na Lei no. 9.514/1997, inviável acolher a tese de nulidade da consolidação da propriedade, dos leilões extrajudiciais em decorrência da falta de intimação pessoal, sobretudo porque não se desincumbiu a agravante de trazer outros elementos que evidenciem a inidoneidade das informações apresentadas no ID 230487326, págs. 28/30. Ademais, como as questões suscitadas demandam dilação probatória e influenciam decisivamente no mérito do pedido principal, como as dúvidas sobre a idoneidade da intimação da devedora, bem como eventual falta de observância do intervalo mínimo de 15 dias entre a publicação dos editais, somente após a observância do contraditório é que se poderá certificar as alegadas falhas no cumprimento dos requisitos exigidos pela Lei no 9.514/97. Nesse sentido já se manifestou esta Corte de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DE HASTA PÚBLICA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto contra decisão proferida em ação anulatória de consolidação de procedimento de execução extrajudicial, a qual indeferiu o pedido de tutela antecipada em que o agravante buscava suspender a realização de leilão, bem como todos os efeitos dele decorrentes. 1.1. Em suas razões, o agravante requer a concessão de antecipação de tutela para impedir nova hasta pública e todos seus atos atentatórios. Pede também, liminarmente, o deferimento do pedido de manutenção na posse do bem. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, bem como a inversão do ônus da prova. 1.2. Argumenta, em resumo, que celebrou contrato com garantia de Alienação Fiduciária em 2021, referente a imóvel, mas que diante de mudança da sua situação financeira tornou-se inadimplente do contrato, de modo que a ora agravada iniciou o procedimento de execução extrajudicial. Alega, porém, que a instituição demandada desobedeceu ao rito da Lei n.o 9.514/97, uma vez que descumpriu o requisito da citação pessoal prevista no §1o do art. 26 da referida lei, sem fazer composição com o agravante. Defende, assim, que a agravada deixou de notificá-lo acerca das datas dos leilões, causando-lhe prejuízo concreto. 2. Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Dentro desse contexto, em consonância com a disposição mencionada e na linha da jurisprudência, “o devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966)” (0707163-28.2017.8.07.0000, Relator: Fábio Eduardo Marques, 7a Turma Cível, DJE: 16/11/2017). 3. No caso dos autos, é incontroversa a inadimplência do autor, porque por ele confessada, de modo que para a consolidação da propriedade do bem em favor da instituição agravada bastaria a constituição em mora do devedor. Logo, além da confessada inadimplência, não houve a purgação da mora, não havendo, portanto, qualquer irregularidade ou ilegalidade na conduta da agravada em levar a público leilão do imóvel objeto da lide, consoante preceitua o art. 27 da Lei no 9.514/1997: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.” 4. A controvérsia dos autos consiste em se examinar a ocorrência ou não de envio da notificação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, bem como da comunicação acerca das datas dos leilões. Isso porque alega o agravante que não foi notificado por nenhum meio, tomando conhecimento da hasta pública por meio de terceiros, de modo que restou prejudicado pela conduta da instituição agravada. 4.1. Nesse cenário, ausente qualquer elemento a subsidiar as alegações do autor agravante, acertada a decisão que entendeu pela necessidade de se oportunizar o contraditório à empresa requerida, consignando que a análise do eventual erro no procedimento deverá ser feita em cognição exauriente, momento em que o julgador terá elementos a embasar sua decisão. 4.2. Por não estar demonstrada, prima facie, a violação ao procedimento disciplinado na Lei n.o 9.514/97, carece a solução da controvérsia de dilação probatória. Nesse contexto, acolher o pleito do recorrente importa em necessária incursão probatória, incompatível com o rito do agravo de instrumento. 5. Precedente da Casa: “(...) 1. Para a concessão da tutela de urgência cumpre à parte demonstrar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. 2. Hipótese em que há controvérsia acerca do adimplemento da obrigação e da devida notificação para purgação da mora, bem como quanto ao real valor dos imóveis leiloados, demandando a devida dilação probatória a fim de se apurar adequadamente a dinâmica da relação jurídico-contratual estabelecida em as partes. 2.1. A parte igualmente não logrou êxito em demonstrar a existência de risco de dano irreparável ou de difícil reparação, já que, em caso de eventual reconhecimento da ocorrência de vícios nos procedimentos de alienação extrajudicial dos imóveis, a agravante deverá ser ressarcida dos prejuízos efetivamente experimentados. 2.2. Sem que se evidencie a probabilidade do direito e diante da necessidade de dilação probatória, não se admite a tutela de urgência. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (07180647920228070000, Relator: Carmen Bittencourt, 1a Turma Cível, DJE: 28/10/2022). 6. Agravo de instrumento improvido. (Acórdão 1835810, 0750948-30.2023.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2024, publicado no DJe: 08/04/2024.) (grifo nosso). AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIMENTO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. NOTIFICAÇÃO. PROCEDIMENTO. VÍCIO NÃO CONSTATADO. IMPEDIMENTO DE DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENCARGOS ILEGAIS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. BEM DE FAMÍLIA. PROTEÇÃO LEGAL. INOPONIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 300 DO CPC. REQUISITOS AUSENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O art. 300 do CPC autoriza a concessão de tutela de urgência se presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Trata-se, na origem, de ação revisional de contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, em relação ao qual o autor agravante aduz a ocorrência de vício de consentimento e aplicação de encargos ilegais. A ação foi ajuizada após a parte receber notificação acerca do inadimplemento contratual para purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciário e designação de leilão extrajudicial. O agravante aponta suposto vício no procedimento para designação da hasta pública e pleiteia liminarmente a suspensão. Recorre, ainda, à proteção do bem de família, por se tratar do único imóvel destinado à sua residência. 3. Em análise aos documentos que instruem o feito de referência, observa-se ter havido apenas notificação extrajudicial para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1o, da Lei n. 9.514/1997, e não se visualiza malferimento pelo procedimento adotado pelo credor. Apenas em caso de ausência de purgação da mora é que haverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor na matrícula do bem e se procederá, então, ao leilão extrajudicial, na forma estabelecida no art. 27 da mesma lei, com os prazos e comunicações nele estipulados. 4. A despeito de o autor agravante alegar malferimento ao procedimento para comunicação da consolidação da posse e designação de leilão extrajudicial, o que não se comprova, também não se prontificou a purgar a mora que espontaneamente reconheceu existir. 5. No que atine à revisão contratual pleiteada, a própria narrativa inicial demonstra que a comprovação das supostas ilegalidades do contrato depende de provas a serem produzidas durante a instrução do processo, o que afasta, igualmente, a probabilidade do direito vindicado na origem. 6. É incabível recorrer à proteção legal do bem de família na espécie, diante da autorização legal para constrição do bem em caso de ação movida pelo titular do crédito decorrente do financiamento para aquisição do imóvel, como na hipótese, nos termos do art. 3o, II, da Lei n. 8.009/1990. 7. Ausentes os requisitos legais cumulativos para o deferimento da tutela de urgência. 8. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1789932, 0738179-87.2023.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no DJe: 05/12/2023.) (grifo nosso). (...) 1. Legalmente admissível a liminar imissão na posse ao arrematante sobre o bem imóvel por ele arrematado em leilão público extrajudicial promovido pelo credor fiduciário em face do inadimplemento em que incorreu o devedor fiduciante. Trata-se de direito do arrematante a adquirir a posse que ainda não detém sobre o imóvel arrematado em procedimento que, em cognição sumária, se mostra hígido. 2. O leilão extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel, realizado nos termos da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, é representativo de aquisição originária, a qual não pode ser afastada de plano quando indicativos os elementos de convicção inicialmente reunidos aos autos de que estrita observância houve aos comandos expressos no art. 26 e seguintes do citado diploma legal. Atestando a certidão de ônus do imóvel a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel ao credor fiduciário, que readquiriu a propriedade plena por inadimplência do devedor fiduciante ao financiamento contratado, e a venda do bem objeto do contrato de financiamento inadimplido em leilão extrajudicial, reunidos estão os requisitos para liminar deferimento ao arrematante da imissão na posse do imóvel que regularmente arrematou (arts. 27, §§ 1° e 2°, e 30, ambos da Lei 9.514/97). 3. Não demonstrada, de plano, a existência de vícios graves a macular o ajuste formal e escrito por meio do qual constituída a propriedade fiduciária sobre bem imóvel, é de ser deferida a liminar imissão na posse postulada pelo arrematante, cabendo ao recorrente, em momento processual adequado no processo de origem, produzir, em amplo contraditório, elementos afirmativos da existência das máculas que alegou viciarem o contrato com cláusula de alienação fiduciária. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. Agravo interno conhecido parcialmente e, na parte conhecida, desprovido. (Acórdão 1612357, 0719131-79.2022.8.07.0000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/08/2022, publicado no DJe: 19/09/2022.) Como se nota, não obstante a autora/agravante sustente, sem elementos mínimos, o descumprimento do procedimento legal para a consolidação da propriedade e nulidade dos leilões extrajudicial, sequer se dispôs a purgar a mora que reconheceu existir. Sob esse prisma, tem-se como não materializada a probabilidade do direito invocado pela agravante. De outra parte, não se verifica o periculum in mora, por não haver demonstração da urgência na realização do pleito, sobretudo porque os leilões realizados em 17/02/25 e 28/02/25 restaram frustrados por falta de licitantes, inexistindo notícia de nova tentativa de alienação. Ressalte-se que a análise nessa sede de cognição sumária não impede que a decisão de mérito, após o contraditório, dê solução diversa à luz do acervo e aprofundamento, se o caso. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo parágrafo único do art. 995 do Código de Processo Civil, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO. Comunique-se ao d. Juízo de origem. Intimem-se o agravado, facultando-lhes a apresentação de contrarrazões no prazo legalmente assinalado (art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil[1]). Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Brasília/DF, 10 de julho de 2025. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator [1] Art. 1.019. II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso;

Inteiro teor:
Órgão: 1a TURMA CÍVEL Processo: 0725144-89.2025.8.07.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Agravante: GLÓRIA MATOS DA SILVA VIEIRA Agravado: ITAU UNIBANCO S.A. Relator: DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES NETO ================ DECISÃO ================= Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por GLÓRIA MATOS DA SILVA VIEIRA contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Brasília que, em ação ordinária no 0703356-56.2025.8.07.0020, ajuizada em desfavor do ITAÚ UNIBANCO S.A., ora agravado, indeferiu o pedido liminar de suspensão dos efeitos dos leilões do imóvel, bem como da consolidação averbada na matrícula, obstando a inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 238209269 dos autos originários): Glória Matos da Silva Vieira exercitou direito de ação em face de Itaú Unibanco S/A por meio deste processo de conhecimento, de rito contencioso comum, no qual formulou pedido em sede de tutela provisória de urgência, a fim de obter já, liminarmente, a “suspensão do leilão a ser realizado em 1.a praça 17 de fevereiro de 2025 e 2.a praça 28 de fevereiro de 2025 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante [d]a matricula de número 86.240 do 2.o [...] Cartório de Registro de Imóveis Brasília, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor [sic] no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito” (ID: 226425906, item “Pedido”, p. 22). Em rápido resumo, na causa remota de pedir a parte autora afirmou que, no dia 10.11.2021, alienou à parte ré a propriedade fiduciária do imóvel situado no Setor de Habitações Individuais Norte (SHIN), na QI 10, Bloco 3, sala 7, Condomínio “Domus Nobile”, Lago Norte, Brasília (DF), matriculado sob n. 86.240 no Cartório do 2.o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. O imóvel foi adquirido pelo preço de R$ 490.000,00, mediante o pagamento de entrada no valor de R$ 98.000,00 e o financiamento do saldo de R$ 392.000,00 em 196 parcelas mensais no valor inicial de R$ 5.965,86, com taxa efetiva de juros de 0,6821% ao mês e 8,5% ao ano, corrigido pela TR pelo sistema de amortização da Tabela Price. Entretanto, em decorrência de “dificuldades financeiras não conseguiu manter-se fiel aos pagamentos mensais das parcelas, mesmo após o pagamento de 26 prestações, o que desencadeou o início do procedimento de execução extrajudicial nos termos da Lei 9.514/97.” Então, a autora, “diante de inúmeras dificuldades financeiras (...), não tinha a clara informação da transação que estava travando, especialmente que colocaria o seu bem maior em risco [...] para pagar outros débitos de menor importância [...] restando evidente o superendividamento (...)”. Todavia, a autora não foi intimada pessoalmente para purgar a mora, a fim de elidir a consolidação da propriedade fiduciária, ensejando a realização de leilões para alienação do mencionado imóvel, o primeiro no dia 17.02.2025, pelo valor de R$ 532.736,58, e o segundo no dia 28.02.2025 pelo valor de R$ 457.241,21. Na causa próxima de pedir a parte autora prosseguiu afirmando que a consolidação da propriedade fiduciária não extingue o negócio fiduciário; que não foi intimada pessoalmente da realização dos leilões extrajudiciais do imóvel que financiou, não tendo sido observado o devido processo legal administrativo, e que o intervalo entre as datas do primeiro e do segundo leilões é de apenas 11 dias, diversamente do que dispõe o art. 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997, no sentido de que, “em não havendo arrematantes no primeiro público leilão, será realizará nos 15 dias seguintes o 2.o público leilão, portanto, a legislação, estabeleceu um prazo mínimo entre o primeiro e segundo público leilão”. Ainda em relação à tutela provisória de urgência, resumidamente a parte autora argumentou que o perigo de dano decorre de que “o contrato de crédito celebrado entre as partes diz respeito a financiamento de imóvel, o qual está alienado fiduciariamente em favor do banco réu. Logo, como já narrado, há o risco iminente de que a instituição financeira adjudique o imóvel, de forma extrajudicial, e leve o mesmo a leilão”; que a probabilidade do direito decorre das alegadas nulidades, e que o provimento almejado não é irreversível porque visa apenas à suspensão dos efeitos da execução extrajudicial, que poderá retomar seu curso após o julgamento da demanda. A petição inicial (ID: 226425906) veio instruída com os documentos necessários (ID: 226425925 ao ID: 226425935) e aqueles que foram anexados às petições posteriormente juntadas nos ID: 227252751 e ID: 230487315, tendo sido recolhidas as custas iniciais (ID: 230487315). Esse foi o bastante relatório. Adiante, fundamento e decido. Ressalto inicialmente que a apreciação liminar da tutela provisória presta reverência à técnica processual da cognição sumária, isto é, a “cognição superficial que se realiza em relação ao objeto cognoscível constante de um processo”, traduzindo a ideia de “limitação da profundidade da análise”. (WATANABE, Kazuo. Da cognição no processo civil. 2. ed. at. Campinas: Bookseller, 2000. p. 121). A tutela provisória de urgência, antecipada ou cautelar, somente será concedida quando houver elementos de prova nos autos, que revelem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, cabeça, do CPC). Para isso, o juiz pode exigir caução, real ou fidejussória, providência dispensável na hipótese em que a parte não a puder oferecer por falta de recursos financeiros (art. 300, § 1.o, do CPC), o que se refletirá na necessidade, ou não, da realização de justificação prévia (art. 300, § 2.o, do CPC). Além disso, a tutela provisória de urgência não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3.o, do CPC), tratando-se de um requisito negativo. Por sua vez, em se tratando de tutela provisória de evidência, esta também dependerá da plausibilidade (ou verossimilhança) do direito alegado em juízo, mas independe do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, desde que se verifiquem as seguintes condições legais previstas no art. 311, do CPC, de modo não cumulativo: ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte (inciso I); as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante (inciso II); se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa (inciso III); e a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável (inciso IV). Nas hipóteses previstas nos incisos II e III o juiz poderá decidir liminarmente, ou seja, independentemente de audiência da parte contrária (art. 311, do CPC). Em se tratando de obrigações de fazer ou de não fazer, qual o caso dos autos, também deve ser observada a seguinte lição doutrinal: “A questão mais relevante diz respeito à admissibilidade de provimento de urgência que determina o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer infungível. Como não se pode obrigar fisicamente a qualquer pessoa a realizar obrigações infungíveis, a tutela provisória antecipada satisfativa com base na urgência deve ser concretizada mediante a aplicação de determinadas penalidades (multa, astreintes) ou medidas de segurança, as quais poderiam ser objeto de eventuais efeitos secundários da decisão de mérito.” (SOUZA, Artur César de. Tutela provisória: tutela de urgência e tutela de evidência. 2. ed. São Paulo: Almedina, 2007. p. 128). No caso dos autos, a autora pretende liminarmente tanto a suspensão dos efeitos dos leilões extrajudiciais, já realizados em 17 e 28.02.2025, quanto a cominação de obrigação de não fazer consistente em impedir a inscrição de seu nome junto aos órgãos de proteção de crédito. O art. 26, §§ 1.o, 3.o, 3.o-A e 3.o-B, da Lei n. 9.514/1997, dispõe o seguinte: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) §1.o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) §3.o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) §3.o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) §3.o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o §3.o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) Pois bem. No caso dos autos não estou convencido da probabilidade do alegado direito subjetivo material. Em primeiro lugar verifico que a autora foi intimada por hora certa pelo Cartório do 3.o Ofício de Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas do Distrito Federal (Paranoá), depois de após três diligências realizadas sem sucesso nos dias 08.08.2024, 13.08.2024 e 14.08.2024, tendo sido entregue cópia da intimação na portaria de condomínio edilício situado no endereço contratual e também enviada comunicado referente à notificação por hora certa. Desse modo, foi cumprido o disposto no art. 26, § 3.o-A, da Lei n. 9.514/1997, e nos arts. 252 e 253 do CPC, sobretudo no art. 254 do CPC relativamente à expedição do comunicado da realização da notificação por hora certa, tudo conforme se vê da documentação anexada no ID: 230487326 (pp. 28-30) pela própria autora. É importante ressaltar que o tabelião de notas é portador de fé pública, nos termos do art. 3.o da Lei n. 8.935/1994. Assim, incumbe à autora demonstrar a existência de vício ou inexistência de sua intimação pessoal ante a presunção relativa quanto à existência, validade e eficácia do ato impugnado. Em segundo lugar, quanto ao intervalo entre as datas para realização dos leilões extrajudiciais, o art. 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997, dispõe que, se no primeiro público leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. A preposição em (em + os) significa dentro de, indicando tempo, lugar, modo, estado, meio, instrumento, finalidade, direção, distribuição, equivalência e valor. Vale dizer que o segundo leilão deverá ocorrer dentro de 15 dias após a data do primeiro leilão, se não houver arrematante. Assim, a designação dos leilões extrajudiciais para os dias 17 e 28.02.2025 observou intervalo legal de 11 dias, respeitando-se o disposto no art. 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997. Por outro lado, também não estou convencido da ocorrência de perigo de dano ou mesmo de risco ao resultado útil deste processo, haja vista que não há qualquer comprovação da existência de risco atual ou iminente ao direito subjetivo material alegado pela parte autora, ou à efetividade do provimento jurisdicional final de mérito. Nessa ordem de ideias, verifico que a questão jurídica nuclear da lide deduzida em juízo, relativamente à nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor da parte ré e dos leilões extrajudiciais em decorrência da falta de intimação pessoal da parte autora, e ainda à nulidade dos editais de leilão por falta de observância do intervalo mínimo de 15 dias, somente poderá ser apreciada mediante cognição judicial plena e exauriente, precedida do indispensável contraditório. Portanto, a apreciação liminar das questões fático-jurídicas suscitadas na causa de pedir não resiste à cognição sumária superficial adequada ao presente estágio processual. Nesse sentido confira-se o teor dos seguintes r. Acórdãos ora tomados por paradigmas: PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. COMPRA E VENDA GRAVADA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AFIRMADA INVALIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO QUE CULMINOU NA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM NOME DA TERRACAP. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE NÃO INFIRMADA. TUTELA DE URGÊNCIA. IMPOSIÇÃO DE ÓBICE AO LEILÃO DOS IMÓVEIS TRANSACIONADOS ENTRE AS PARTES. INDEFERIMENTO. 1. Não se verificando das provas coligidas aos autos elementos suficientes para infirmar a presunção de legitimidade do ato administrativo impugnado, há que ser indeferida a tutela de urgência formulada objetivando a imposição de óbice de leilão de imóveis cuja propriedade fiduciária foi consolidada em nome da TERRACAP. 2. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado. (TJDFT. Acórdão 1809323, 0731943-22.2023.8.07.0000, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4.a Turma Cível, data de julgamento: 07.02.2024, publicado no DJe: 21.02.2024). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. INADMISSIBILIDADE. 1. Não subsistindo a verossimilhança das alegações dos autores-agravantes diante do quadro fático trazido nos autos, a manutenção da decisão agravada pelo indeferimento da antecipação da tutela é medida que se impõe para garantia do ordenamento jurídico e preservação dos interesses das partes. 2. Com a Escritura Pública de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a concessão da tutela antecipada fica impedida ante a existência de procedimento específico na Lei 9.514/1997. 3. Vencida e não paga a dívida, constituído o devedor em mora, deflagra-se o procedimento próprio da Lei 9.514/1997 que levará a consolidação da propriedade em nome da credora-fiduciária, com sua imissão na posse e, em seguida, imediata alienação do imóvel em leilão, quitação do débito e, se houver, a devolução de saldo remanescente. 3.1. A resolução do vínculo jurídico, na hipótese, deverá seguir o trâmite previsto nos artigos 26 e seguintes da Lei 9.514/1997, prestigiando-se a garantia estabelecida para o pagamento da dívida. 4. Recurso conhecido e desprovido. Decisão agravada mantida. (TJDFT. Acórdão 953035, 20150020331265AGI, Relatora: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA, 2.a Turma Cível, data de julgamento: 06.07.2016, publicado no DJe: 11.07.2016). AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO. PRAZO. DEVEDOR FIDUCIANTE. CIÊNCIA. 1. O disposto no artigo 27, § 1.o, da Lei n. 9.514/1997, não estabelece prazo mínimo entre os leilões para alienação do bem imóvel, mas apenas determina que o segundo leilão seja realizado nos quinze dias seguintes ao primeiro, com a devida ciência do devedor fiduciante. 2. Negou-se provimento ao recurso. (TJDFT. Acórdão 1923958, 0725738-40.2024.8.07.0000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7.a Turma Cível, data de julgamento: 18.09.2024, publicado no DJe: 01.10.2024). Ante tudo o quanto expus acima, indefiro a tutela provisória de urgência. Cite-se para apresentação de resposta sob pena de revelia, quando serão presumidos verdadeiros os fatos narrados pela parte autora, prosseguindo o processo independentemente da intimação da parte ré. Se for necessário, as diligências poderão ser cumpridas em conformidade com a norma fundamental prevista art. 5.o, inciso XI, da CF, e com observância no disposto no art. 212, § 2.o, do CPC. A princípio não será designada a audiência de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC, em atendimento ao princípio fundamental da razoável duração do processo, previsto no art. 5.o, inciso LXXVIII, da CF, e também no art. 4.o do CPC; porém, sem prejuízo de sua eventual designação no curso do processo, se for o caso (art. 3.o, § 3.o, do CPC). Intimem-se. Nas razões recursais (ID 73187162), a agravante sustenta, em síntese, que: (i) a nulidade do leilão extrajudicial se funda na ausência de intimação para purgar a mora, ausência de notificação pessoal referente as datas designadas para o leilão, bem como na inobservância do prazo mínimo entre as praças, em desconformidade com a legislação; (ii) embora conste na matrícula decurso do prazo para purgar a mora, não houve qualquer comunicação formal; (iii) não há como produzir prova da ausência de notificação acerca das datas de realização dos leilões, por tratar-se de produção de prova negativa. Com tais argumentos, aduzindo presentes os requisitos para a suspensão dos efeitos da decisão, sobretudo porque o imóvel poderá ser levado a novos leilões, com arrematação e imissão na posse por terceiro, requer a concessão da tutela recursal, consistente na suspensão dos leilões e, no mérito, a reforma da decisão agravada para que os procedimentos sejam anulados. Após negar o benefício da gratuidade de justiça à agravante (ID 73286210), houve o recolhimento do preparo recursal (ID 73677232). É o relatório. Decido. A controvérsia recursal consiste em verificar o pedido da autora para obstar os efeitos dos leilões realizados, bem como da consolidação da propriedade fiduciária, no bojo do processo executivo oriundo do inadimplemento das parcelas do imóvel. Nos termos do artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil (CPC), ao receber o agravo de instrumento, o Relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. O artigo 995, parágrafo único, do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e da imediata produção de seus efeitos restar constatado que há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Por outro lado, a tutela provisória de urgência, seja antecipada ou cautelar, só será concedida se houver provas que indiquem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Analisando a narrativa fática e os elementos probatórios que amparam a pretensão recursal, não verifico a presença dos elementos constitutivos para a concessão de efeito suspensivo ativo (tutela antecipada recursal). Com efeito, a Lei no 9.514, de 20/11/1997, regula a sistemática da alienação fiduciária de bem imóvel prevendo, em seu art. 26 e seguintes, os requisitos necessários para consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, além do rito para a alienação do imóvel em leilão, após a consolidação em procedimento extrajudicial. Na espécie, como bem destacou o d. juízo, cujos fundamentos prevalecem, inexistem elementos probatórios mínimos que amparem a tese de nulidade do procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997, pois, além de a autora/agravante ter sido devidamente intimada por hora certa para purgar a mora, depois de três tentativas frustradas de comunicação, (08.08.2024, 13.08.2024 e 14.08.2024), consta notícia de efetiva entrega da intimação na portaria do condomínio edilício do endereço contratual, com envio, inclusive, de comunicado referente à notificação por hora certa, em consonância com o parágrafo 3o-A do art. 26 da Lei no. 9.514/1997, bem como do Código de Processo Civil (artigos 252 a 254), especialmente em relação à validade da notificação realizada na modalidade hora certa (ID 230487326, págs. 28/30). Desse modo, observada, em sede de cognição sumária, a higidez do procedimento elencado na Lei no. 9.514/1997, inviável acolher a tese de nulidade da consolidação da propriedade, dos leilões extrajudiciais em decorrência da falta de intimação pessoal, sobretudo porque não se desincumbiu a agravante de trazer outros elementos que evidenciem a inidoneidade das informações apresentadas no ID 230487326, págs. 28/30. Ademais, como as questões suscitadas demandam dilação probatória e influenciam decisivamente no mérito do pedido principal, como as dúvidas sobre a idoneidade da intimação da devedora, bem como eventual falta de observância do intervalo mínimo de 15 dias entre a publicação dos editais, somente após a observância do contraditório é que se poderá certificar as alegadas falhas no cumprimento dos requisitos exigidos pela Lei no 9.514/97. Nesse sentido já se manifestou esta Corte de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DE HASTA PÚBLICA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto contra decisão proferida em ação anulatória de consolidação de procedimento de execução extrajudicial, a qual indeferiu o pedido de tutela antecipada em que o agravante buscava suspender a realização de leilão, bem como todos os efeitos dele decorrentes. 1.1. Em suas razões, o agravante requer a concessão de antecipação de tutela para impedir nova hasta pública e todos seus atos atentatórios. Pede também, liminarmente, o deferimento do pedido de manutenção na posse do bem. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, bem como a inversão do ônus da prova. 1.2. Argumenta, em resumo, que celebrou contrato com garantia de Alienação Fiduciária em 2021, referente a imóvel, mas que diante de mudança da sua situação financeira tornou-se inadimplente do contrato, de modo que a ora agravada iniciou o procedimento de execução extrajudicial. Alega, porém, que a instituição demandada desobedeceu ao rito da Lei n.o 9.514/97, uma vez que descumpriu o requisito da citação pessoal prevista no §1o do art. 26 da referida lei, sem fazer composição com o agravante. Defende, assim, que a agravada deixou de notificá-lo acerca das datas dos leilões, causando-lhe prejuízo concreto. 2. Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Dentro desse contexto, em consonância com a disposição mencionada e na linha da jurisprudência, “o devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966)” (0707163-28.2017.8.07.0000, Relator: Fábio Eduardo Marques, 7a Turma Cível, DJE: 16/11/2017). 3. No caso dos autos, é incontroversa a inadimplência do autor, porque por ele confessada, de modo que para a consolidação da propriedade do bem em favor da instituição agravada bastaria a constituição em mora do devedor. Logo, além da confessada inadimplência, não houve a purgação da mora, não havendo, portanto, qualquer irregularidade ou ilegalidade na conduta da agravada em levar a público leilão do imóvel objeto da lide, consoante preceitua o art. 27 da Lei no 9.514/1997: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.” 4. A controvérsia dos autos consiste em se examinar a ocorrência ou não de envio da notificação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, bem como da comunicação acerca das datas dos leilões. Isso porque alega o agravante que não foi notificado por nenhum meio, tomando conhecimento da hasta pública por meio de terceiros, de modo que restou prejudicado pela conduta da instituição agravada. 4.1. Nesse cenário, ausente qualquer elemento a subsidiar as alegações do autor agravante, acertada a decisão que entendeu pela necessidade de se oportunizar o contraditório à empresa requerida, consignando que a análise do eventual erro no procedimento deverá ser feita em cognição exauriente, momento em que o julgador terá elementos a embasar sua decisão. 4.2. Por não estar demonstrada, prima facie, a violação ao procedimento disciplinado na Lei n.o 9.514/97, carece a solução da controvérsia de dilação probatória. Nesse contexto, acolher o pleito do recorrente importa em necessária incursão probatória, incompatível com o rito do agravo de instrumento. 5. Precedente da Casa: “(...) 1. Para a concessão da tutela de urgência cumpre à parte demonstrar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. 2. Hipótese em que há controvérsia acerca do adimplemento da obrigação e da devida notificação para purgação da mora, bem como quanto ao real valor dos imóveis leiloados, demandando a devida dilação probatória a fim de se apurar adequadamente a dinâmica da relação jurídico-contratual estabelecida em as partes. 2.1. A parte igualmente não logrou êxito em demonstrar a existência de risco de dano irreparável ou de difícil reparação, já que, em caso de eventual reconhecimento da ocorrência de vícios nos procedimentos de alienação extrajudicial dos imóveis, a agravante deverá ser ressarcida dos prejuízos efetivamente experimentados. 2.2. Sem que se evidencie a probabilidade do direito e diante da necessidade de dilação probatória, não se admite a tutela de urgência. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (07180647920228070000, Relator: Carmen Bittencourt, 1a Turma Cível, DJE: 28/10/2022). 6. Agravo de instrumento improvido. (Acórdão 1835810, 0750948-30.2023.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2024, publicado no DJe: 08/04/2024.) (grifo nosso). AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIMENTO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. NOTIFICAÇÃO. PROCEDIMENTO. VÍCIO NÃO CONSTATADO. IMPEDIMENTO DE DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENCARGOS ILEGAIS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. BEM DE FAMÍLIA. PROTEÇÃO LEGAL. INOPONIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 300 DO CPC. REQUISITOS AUSENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O art. 300 do CPC autoriza a concessão de tutela de urgência se presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Trata-se, na origem, de ação revisional de contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, em relação ao qual o autor agravante aduz a ocorrência de vício de consentimento e aplicação de encargos ilegais. A ação foi ajuizada após a parte receber notificação acerca do inadimplemento contratual para purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciário e designação de leilão extrajudicial. O agravante aponta suposto vício no procedimento para designação da hasta pública e pleiteia liminarmente a suspensão. Recorre, ainda, à proteção do bem de família, por se tratar do único imóvel destinado à sua residência. 3. Em análise aos documentos que instruem o feito de referência, observa-se ter havido apenas notificação extrajudicial para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1o, da Lei n. 9.514/1997, e não se visualiza malferimento pelo procedimento adotado pelo credor. Apenas em caso de ausência de purgação da mora é que haverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor na matrícula do bem e se procederá, então, ao leilão extrajudicial, na forma estabelecida no art. 27 da mesma lei, com os prazos e comunicações nele estipulados. 4. A despeito de o autor agravante alegar malferimento ao procedimento para comunicação da consolidação da posse e designação de leilão extrajudicial, o que não se comprova, também não se prontificou a purgar a mora que espontaneamente reconheceu existir. 5. No que atine à revisão contratual pleiteada, a própria narrativa inicial demonstra que a comprovação das supostas ilegalidades do contrato depende de provas a serem produzidas durante a instrução do processo, o que afasta, igualmente, a probabilidade do direito vindicado na origem. 6. É incabível recorrer à proteção legal do bem de família na espécie, diante da autorização legal para constrição do bem em caso de ação movida pelo titular do crédito decorrente do financiamento para aquisição do imóvel, como na hipótese, nos termos do art. 3o, II, da Lei n. 8.009/1990. 7. Ausentes os requisitos legais cumulativos para o deferimento da tutela de urgência. 8. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1789932, 0738179-87.2023.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no DJe: 05/12/2023.) (grifo nosso). (...) 1. Legalmente admissível a liminar imissão na posse ao arrematante sobre o bem imóvel por ele arrematado em leilão público extrajudicial promovido pelo credor fiduciário em face do inadimplemento em que incorreu o devedor fiduciante. Trata-se de direito do arrematante a adquirir a posse que ainda não detém sobre o imóvel arrematado em procedimento que, em cognição sumária, se mostra hígido. 2. O leilão extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel, realizado nos termos da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, é representativo de aquisição originária, a qual não pode ser afastada de plano quando indicativos os elementos de convicção inicialmente reunidos aos autos de que estrita observância houve aos comandos expressos no art. 26 e seguintes do citado diploma legal. Atestando a certidão de ônus do imóvel a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel ao credor fiduciário, que readquiriu a propriedade plena por inadimplência do devedor fiduciante ao financiamento contratado, e a venda do bem objeto do contrato de financiamento inadimplido em leilão extrajudicial, reunidos estão os requisitos para liminar deferimento ao arrematante da imissão na posse do imóvel que regularmente arrematou (arts. 27, §§ 1° e 2°, e 30, ambos da Lei 9.514/97). 3. Não demonstrada, de plano, a existência de vícios graves a macular o ajuste formal e escrito por meio do qual constituída a propriedade fiduciária sobre bem imóvel, é de ser deferida a liminar imissão na posse postulada pelo arrematante, cabendo ao recorrente, em momento processual adequado no processo de origem, produzir, em amplo contraditório, elementos afirmativos da existência das máculas que alegou viciarem o contrato com cláusula de alienação fiduciária. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. Agravo interno conhecido parcialmente e, na parte conhecida, desprovido. (Acórdão 1612357, 0719131-79.2022.8.07.0000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/08/2022, publicado no DJe: 19/09/2022.) Como se nota, não obstante a autora/agravante sustente, sem elementos mínimos, o descumprimento do procedimento legal para a consolidação da propriedade e nulidade dos leilões extrajudicial, sequer se dispôs a purgar a mora que reconheceu existir. Sob esse prisma, tem-se como não materializada a probabilidade do direito invocado pela agravante. De outra parte, não se verifica o periculum in mora, por não haver demonstração da urgência na realização do pleito, sobretudo porque os leilões realizados em 17/02/25 e 28/02/25 restaram frustrados por falta de licitantes, inexistindo notícia de nova tentativa de alienação. Ressalte-se que a análise nessa sede de cognição sumária não impede que a decisão de mérito, após o contraditório, dê solução diversa à luz do acervo e aprofundamento, se o caso. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo parágrafo único do art. 995 do Código de Processo Civil, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO. Comunique-se ao d. Juízo de origem. Intimem-se o agravado, facultando-lhes a apresentação de contrarrazões no prazo legalmente assinalado (art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil[1]). Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Brasília/DF, 10 de julho de 2025. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator [1] Art. 1.019. II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso;