Tribunal: TJDFT
Processo: 0747633-23.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0747633-23.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A AGRAVADO: ANA LUCIA FRANCISCO DOS SANTOS BOTTAMEDI, ANDRE LUIZ BOTTAMEDI D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO ajuizada por ANA LÚCIA FRANCISCO DOS SANTOS BOTTAMEDI e ANDRÉ LUIZ BOTTAMEDI: “A prova documental, que instrui a petição inicial, enseja probabilidade do direito alegado na exordial quanto à resolução do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária celebrado entre as partes (ID 250913006 – Págs. 1/7, ID 250913012 – Págs. 1/9, ID 250913013 – Págs. 1/8) e seu aditamento (ID 250913015 – Págs. 1/3). Isso porque, como não houve o registro do sobredito contrato de compra e venda na matrícula no 155.595 do cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 250913018), não se aplica a legislação especial da alienação fiduciária em garantia prevista na Lei 9.514/97, mas sim o Código de Defesa do Consumidor, conforme inteligência do Tema Repetitivo 1095 do STJ. Nesse sentido, o e. TJDFT decidiu que: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, não registrada em cartório, por desistência do comprador. A sentença determinou a devolução das parcelas pagas, com abatimento de cláusula penal de 15%, em parcela única, e negou aplicação da Lei de Alienação Fiduciária. A apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC e defendeu a observância da Lei n. 9.514/97, com restituição parcelada e retenção de 25%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei n. 9.514/97, mesmo sem o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer os critérios para a devolução das parcelas pagas diante da rescisão por desistência do consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 exige, cumulativamente, o registro do contrato no cartório competente, o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, conforme o Tema Repetitivo 1095 do STJ. Ausente o registro, inaplicável o regime especial da alienação fiduciária. 4. Não se aplica a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) aos contratos celebrados antes de sua vigência. Precedentes. 5. A rescisão contratual por desistência do comprador, sob a incidência do CDC, impõe a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, admitida retenção proporcional a título de cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577/STJ. 6. A cláusula penal de 15% fixada na sentença revela-se razoável e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos da vendedora, evitando enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência consolidada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato afasta a aplicação da Lei n. 9.514/97, devendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel observar as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 2. Em caso de desistência do comprador, admite-se a devolução imediata e integral dos valores pagos, com retenção proporcional e razoável, observando-se os limites fixados pela jurisprudência. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII; CPC, art. 85, § 2o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp 1891498/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.649/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; TJDFT, Acórdão 1943167, 0722906- 65.2023.8.07.0001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 07.11.2024. (Acórdão 2038316, 0701393-77.2024.8.07.0010, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/09/2025, publicado no DJe: 08/09/2025.) Portanto, caracterizado que não se aplica, no caso em exame, o regime jurídico da alienação fiduciária em garantia previsto na Lei 9.514/1997, a pretensão inicial deve ser analisada com base nas normas de defesa e proteção do consumidor. Nesse contexto, considerando que a parte autora, em virtude de dificuldades financeiras (ID 250897344 – Pág. 3, primeiro parágrafo), manifestou interesse na rescisão do contrato de compra e venda (ID 250897344 – Pág. 21, letra “g”), impõe-se reconhecer, com fundamento no art. 54, § 2o, da Lei 8.078/90, que a parte autora tem direito à resolução do instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel em tema, cujas consequências jurídicas, inclusive quanto à responsabilidade pelas despesas de condomínio, impostos, taxas e encargos incidentes sobre o imóvel, serão analisadas por ocasião do julgamento do mérito. Se a resolução do negócio jurídico é um direito subjetivo da parte autora, não há razão para exigir que ela continue efetuando o pagamento das despesas destinadas à compra do lote, que não será mais adquirido ante a impossibilidade financeira. Assim, impõe-se reconhecer que a parte autora também tem direito à suspensão da exigibilidade das despesas resultantes das obrigações ajustadas no sobredito contrato de compra e venda, inclusive no que concerne as parcelas vincendas, taxas condominiais e tributos, até mesmo para que os nomes dos autores não sejam incluídos no cadastro de inadimplentes. Necessário observar que, com a suspensão da exigibilidade das despesas resultantes das obrigações ajustadas no contrato de compra e venda celebrado entre as partes, o lote deve retornar a esfera de disponibilidade patrimonial da parte ré, que poderá lhe conferir a destinação que entender mais conveniente, inclusive, se for o caso, a revenda para fins de auferir o lucro almejado com a sua atividade empresarial. No que concerne ao perigo de dano, esse decorre do fato de que, caso não seja suspensa a exigibilidade das despesas inerentes ao instrumento particular de compra e venda em tema, a parte autora terá que efetuar o pagamento das 02 (duas) parcelas que vencerão amanhã, dia 25/09/2025 (ID 250913017 – Pág. 2), sob pena de ficar submetida à inscrição dos seus nomes nos cadastros de inadimplentes. Por outro lado, não há perigo de dano consistente na constituição em mora da parte autora com base na Lei 9.514/97, com a subsequente consolidação da propriedade fiduciária e leilão extrajudicial do lote; pois, como não houve o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, a alienação fiduciária em garantia prevista nesse instrumento particular não foi constituída validamente e, portanto, não produz efeitos jurídicos. Com esses fundamentos, DEFIRO PARCIALMENTE, nos termos do art. 300 do CPC, os pedidos de tutela provisória formulados na inicial (ID 250897344 – Pág. 20, item V, subitem V.1, no 1.1, 1.2, 1.3 e 1.4), para, em consequência: a) suspender a exigibilidade pela ré das parcelas vincendas a partir de 25/09/2025, despesas de condomínio, taxas, impostos e encargos resultantes do contrato de compra e venda relativo à unidade autônoma no 38, quadra residencial no 07, do Condomínio Residencial Jardins Genebra, em Brasília/DF (ID 250913006 – Págs. 1/7, ID 250913012 – Págs. 1/9, ID 250913013 – Págs. 1/8); e b) determinar que a ré abstenha-se de promover a cobrança judicial ou extrajudicial e, também, a inclusão dos nomes dos autores nos cadastros de inadimplentes em decorrência das parcelas vincendas a partir de 25/09/2025, assim como de eventuais despesas de condomínio, taxas, impostos e encargos, decorrentes do sobredito instrumento particular, sob pena de multa de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada cobrança ou inclusão realizada em desconformidade com esta decisão, após a regular intimação da ré e a devida comprovação nos autos. Em virtude da determinação constante da letra “a” acima, DECLARO prejudicado o pedido subsidiário deduzido na inicial (ID 250897344 – Pág. 20, item V, subitem V.II). INDEFIRO o pedido de expedição de ofício aos órgãos de proteção ao crédito, pois, considerando que a parte autora está adimplente com as parcelas vencidas até a presente data (ID 250913017) e, também, que, nesta decisão, foi determinada a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas a partir de 25/09/2025, pode-se afirmar que ainda não houve e não haverá inadimplência passível de ensejar a anotação dos nomes dos autores nos órgãos de proteção ao crédito. INDEFIRO, também, a expedição de ofício ao cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal/DF, pois, conforme já destacado nesta decisão, a alienação fiduciária em garantia prevista no contrato de compra e venda celebrado entre as partes não foi constituída validamente e, portanto, não produz efeitos jurídicos. INDEFIRO, ainda, a determinação para que o Condomínio Residencial Jardins Genebra se abstenha de cobrar cotas condominiais vincendas, pois, além de não estar comprovado nos autos a efetiva cobrança de taxas daquele condomínio em face dos autores, este Juízo não pode constituir obrigações para terceiro que não integra esta relação jurídica processual, sob pena de violação do art. 506 do CPC. No que concerne à designação de audiência de conciliação, as circunstâncias da causa evidenciam ser inviável a obtenção de conciliação, na medida em que as partes estão envolvidas em conflito de interesses caracterizado por elevada litigiosidade resultante da conduta antijurídica imputada pela parte autora à parte ré. Neste contexto, com fundamento no art. 139, inciso II, do CPC, segundo o qual o juiz velará pela duração razoável do processo, deixo de designar a audiência prevista no art. 334 do CPC, pois não se justifica o atraso da marcha processual com a realização de ato processual que não contribuirá para a solução da lide dentro de um prazo razoável. Desta maneira, determino que se proceda à intimação e citação da ré, cujo termo inicial do prazo de 15 (quinze) dias, para oferecer contestação, observará o disposto no art. 335, caput e inciso III, do CPC. Atribuo a presente decisão força de mandado de citação e intimação, que deverá ser cumprido em regime de urgência, inclusive, se for necessário, por oficial de justiça plantonista, no endereço constante na inicial (ID 250897344 – Pág. 1), conforme descrito abaixo: Nome: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A Endereço: SHCS CR, QUADRA 502, BLOCO C, LOJA 37, PARTE 2694, Asa Sul, BRASÍLIA - DF - CEP: 70.330-530” A Agravante sustenta (i) que “o contrato de alienação fiduciária estabelecido pelas partes impõe aos Agravados a obrigação de registrar a alienação fiduciária na matrícula do imóvel”; (ii) que “os adquirentes, por desídia ou conveniência, deixem de promover o registro e, posteriormente, utilize esse mesmo inadimplemento contratual como fundamento para pleitear a resolução do negócio, invocando indevidamente a proteção do Código de Defesa do Consumidor e argumentando que não seria aplicável a Lei n. 9.514/97”; (iii) que, se os Agravados “não procederam ao registro por sua própria inércia, não podem pretender responsabilizar a Ré ou pleitear a resilição do contrato com base em consequência decorrente exclusivamente de sua omissão”; (iv) que, “ainda que essa fosse uma obrigação da Agravante, nem a Lei no 9.514/97, que disciplina o pacto adjeto de alienação fiduciária de bens imóveis, nem a jurisprudência pacificada no Superior Tribunal de Justiça estabelecem de forma expressa e objetiva qual seria o momento adequado, correto ou obrigatório para que o contrato seja levado a registro na matrícula do imóvel”; (v) que, “por inexistir momento adequado ou correto para o registro, o próprio Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que “a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes, bem como não impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do bem””; (vi) que “o pedido de desfazimento unilateral do negócio jurídico de compra e venda com pacto de alienação fiduciária por parte dos devedores fiduciantes, ora Agravados, importa o inadimplemento antecipado do contrato e, consequentemente, atrai a aplicação do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/1997”; (vii) que, “Sendo aplicável a Lei n. 9.514/1997, até em respeito ao pacta sunt servanda, salta aos olhos a ausência se probabilidade do direito, pois que o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária simplesmente não pode ser rescindido, a não ser na forma prevista na Lei n. 9.514/97”; e (viii) que o “perigo de dano também não se faz presente, Excelência, pois quem optou por contratar com alienação fiduciária foram os próprios Agravados, que adquiriram o imóvel ainda em 27/05/2023, há mais de 02 anos”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso ou, subsidiariamente, a “antecipação dos efeitos da tutela recursal para declarar, desde já, rescindido o contrato, liberando o bem para nova venda, revertendo a sua posse direta à empresa Agravante”. Preparo recolhido (ID 77881777). É o relatório. Decido. O registro em princípio é pressuposto de constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, na esteira do que dispõe o artigo 23 da Lei 9.514/1997: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Nesse contexto, como aparentemente não houve o registro da alienação fiduciária, a temática resolutória deve ser equacionada à luz do Código de Defesa do Consumidor. Reza, a propósito, a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” Assim, pelo menos numa abordagem superficial, não se pode concluir pela relevância dos fundamentos do recurso (fumus boni iuris). Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao e Juízo da causa, dispensadas informações. Intimem-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 29 de outubro de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0747633-23.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A AGRAVADO: ANA LUCIA FRANCISCO DOS SANTOS BOTTAMEDI, ANDRE LUIZ BOTTAMEDI D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO ajuizada por ANA LÚCIA FRANCISCO DOS SANTOS BOTTAMEDI e ANDRÉ LUIZ BOTTAMEDI: “A prova documental, que instrui a petição inicial, enseja probabilidade do direito alegado na exordial quanto à resolução do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária celebrado entre as partes (ID 250913006 – Págs. 1/7, ID 250913012 – Págs. 1/9, ID 250913013 – Págs. 1/8) e seu aditamento (ID 250913015 – Págs. 1/3). Isso porque, como não houve o registro do sobredito contrato de compra e venda na matrícula no 155.595 do cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 250913018), não se aplica a legislação especial da alienação fiduciária em garantia prevista na Lei 9.514/97, mas sim o Código de Defesa do Consumidor, conforme inteligência do Tema Repetitivo 1095 do STJ. Nesse sentido, o e. TJDFT decidiu que: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, não registrada em cartório, por desistência do comprador. A sentença determinou a devolução das parcelas pagas, com abatimento de cláusula penal de 15%, em parcela única, e negou aplicação da Lei de Alienação Fiduciária. A apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC e defendeu a observância da Lei n. 9.514/97, com restituição parcelada e retenção de 25%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei n. 9.514/97, mesmo sem o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer os critérios para a devolução das parcelas pagas diante da rescisão por desistência do consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 exige, cumulativamente, o registro do contrato no cartório competente, o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, conforme o Tema Repetitivo 1095 do STJ. Ausente o registro, inaplicável o regime especial da alienação fiduciária. 4. Não se aplica a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) aos contratos celebrados antes de sua vigência. Precedentes. 5. A rescisão contratual por desistência do comprador, sob a incidência do CDC, impõe a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, admitida retenção proporcional a título de cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577/STJ. 6. A cláusula penal de 15% fixada na sentença revela-se razoável e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos da vendedora, evitando enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência consolidada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato afasta a aplicação da Lei n. 9.514/97, devendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel observar as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 2. Em caso de desistência do comprador, admite-se a devolução imediata e integral dos valores pagos, com retenção proporcional e razoável, observando-se os limites fixados pela jurisprudência. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII; CPC, art. 85, § 2o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp 1891498/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.649/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; TJDFT, Acórdão 1943167, 0722906- 65.2023.8.07.0001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 07.11.2024. (Acórdão 2038316, 0701393-77.2024.8.07.0010, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/09/2025, publicado no DJe: 08/09/2025.) Portanto, caracterizado que não se aplica, no caso em exame, o regime jurídico da alienação fiduciária em garantia previsto na Lei 9.514/1997, a pretensão inicial deve ser analisada com base nas normas de defesa e proteção do consumidor. Nesse contexto, considerando que a parte autora, em virtude de dificuldades financeiras (ID 250897344 – Pág. 3, primeiro parágrafo), manifestou interesse na rescisão do contrato de compra e venda (ID 250897344 – Pág. 21, letra “g”), impõe-se reconhecer, com fundamento no art. 54, § 2o, da Lei 8.078/90, que a parte autora tem direito à resolução do instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel em tema, cujas consequências jurídicas, inclusive quanto à responsabilidade pelas despesas de condomínio, impostos, taxas e encargos incidentes sobre o imóvel, serão analisadas por ocasião do julgamento do mérito. Se a resolução do negócio jurídico é um direito subjetivo da parte autora, não há razão para exigir que ela continue efetuando o pagamento das despesas destinadas à compra do lote, que não será mais adquirido ante a impossibilidade financeira. Assim, impõe-se reconhecer que a parte autora também tem direito à suspensão da exigibilidade das despesas resultantes das obrigações ajustadas no sobredito contrato de compra e venda, inclusive no que concerne as parcelas vincendas, taxas condominiais e tributos, até mesmo para que os nomes dos autores não sejam incluídos no cadastro de inadimplentes. Necessário observar que, com a suspensão da exigibilidade das despesas resultantes das obrigações ajustadas no contrato de compra e venda celebrado entre as partes, o lote deve retornar a esfera de disponibilidade patrimonial da parte ré, que poderá lhe conferir a destinação que entender mais conveniente, inclusive, se for o caso, a revenda para fins de auferir o lucro almejado com a sua atividade empresarial. No que concerne ao perigo de dano, esse decorre do fato de que, caso não seja suspensa a exigibilidade das despesas inerentes ao instrumento particular de compra e venda em tema, a parte autora terá que efetuar o pagamento das 02 (duas) parcelas que vencerão amanhã, dia 25/09/2025 (ID 250913017 – Pág. 2), sob pena de ficar submetida à inscrição dos seus nomes nos cadastros de inadimplentes. Por outro lado, não há perigo de dano consistente na constituição em mora da parte autora com base na Lei 9.514/97, com a subsequente consolidação da propriedade fiduciária e leilão extrajudicial do lote; pois, como não houve o registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, a alienação fiduciária em garantia prevista nesse instrumento particular não foi constituída validamente e, portanto, não produz efeitos jurídicos. Com esses fundamentos, DEFIRO PARCIALMENTE, nos termos do art. 300 do CPC, os pedidos de tutela provisória formulados na inicial (ID 250897344 – Pág. 20, item V, subitem V.1, no 1.1, 1.2, 1.3 e 1.4), para, em consequência: a) suspender a exigibilidade pela ré das parcelas vincendas a partir de 25/09/2025, despesas de condomínio, taxas, impostos e encargos resultantes do contrato de compra e venda relativo à unidade autônoma no 38, quadra residencial no 07, do Condomínio Residencial Jardins Genebra, em Brasília/DF (ID 250913006 – Págs. 1/7, ID 250913012 – Págs. 1/9, ID 250913013 – Págs. 1/8); e b) determinar que a ré abstenha-se de promover a cobrança judicial ou extrajudicial e, também, a inclusão dos nomes dos autores nos cadastros de inadimplentes em decorrência das parcelas vincendas a partir de 25/09/2025, assim como de eventuais despesas de condomínio, taxas, impostos e encargos, decorrentes do sobredito instrumento particular, sob pena de multa de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada cobrança ou inclusão realizada em desconformidade com esta decisão, após a regular intimação da ré e a devida comprovação nos autos. Em virtude da determinação constante da letra “a” acima, DECLARO prejudicado o pedido subsidiário deduzido na inicial (ID 250897344 – Pág. 20, item V, subitem V.II). INDEFIRO o pedido de expedição de ofício aos órgãos de proteção ao crédito, pois, considerando que a parte autora está adimplente com as parcelas vencidas até a presente data (ID 250913017) e, também, que, nesta decisão, foi determinada a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas a partir de 25/09/2025, pode-se afirmar que ainda não houve e não haverá inadimplência passível de ensejar a anotação dos nomes dos autores nos órgãos de proteção ao crédito. INDEFIRO, também, a expedição de ofício ao cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal/DF, pois, conforme já destacado nesta decisão, a alienação fiduciária em garantia prevista no contrato de compra e venda celebrado entre as partes não foi constituída validamente e, portanto, não produz efeitos jurídicos. INDEFIRO, ainda, a determinação para que o Condomínio Residencial Jardins Genebra se abstenha de cobrar cotas condominiais vincendas, pois, além de não estar comprovado nos autos a efetiva cobrança de taxas daquele condomínio em face dos autores, este Juízo não pode constituir obrigações para terceiro que não integra esta relação jurídica processual, sob pena de violação do art. 506 do CPC. No que concerne à designação de audiência de conciliação, as circunstâncias da causa evidenciam ser inviável a obtenção de conciliação, na medida em que as partes estão envolvidas em conflito de interesses caracterizado por elevada litigiosidade resultante da conduta antijurídica imputada pela parte autora à parte ré. Neste contexto, com fundamento no art. 139, inciso II, do CPC, segundo o qual o juiz velará pela duração razoável do processo, deixo de designar a audiência prevista no art. 334 do CPC, pois não se justifica o atraso da marcha processual com a realização de ato processual que não contribuirá para a solução da lide dentro de um prazo razoável. Desta maneira, determino que se proceda à intimação e citação da ré, cujo termo inicial do prazo de 15 (quinze) dias, para oferecer contestação, observará o disposto no art. 335, caput e inciso III, do CPC. Atribuo a presente decisão força de mandado de citação e intimação, que deverá ser cumprido em regime de urgência, inclusive, se for necessário, por oficial de justiça plantonista, no endereço constante na inicial (ID 250897344 – Pág. 1), conforme descrito abaixo: Nome: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A Endereço: SHCS CR, QUADRA 502, BLOCO C, LOJA 37, PARTE 2694, Asa Sul, BRASÍLIA - DF - CEP: 70.330-530” A Agravante sustenta (i) que “o contrato de alienação fiduciária estabelecido pelas partes impõe aos Agravados a obrigação de registrar a alienação fiduciária na matrícula do imóvel”; (ii) que “os adquirentes, por desídia ou conveniência, deixem de promover o registro e, posteriormente, utilize esse mesmo inadimplemento contratual como fundamento para pleitear a resolução do negócio, invocando indevidamente a proteção do Código de Defesa do Consumidor e argumentando que não seria aplicável a Lei n. 9.514/97”; (iii) que, se os Agravados “não procederam ao registro por sua própria inércia, não podem pretender responsabilizar a Ré ou pleitear a resilição do contrato com base em consequência decorrente exclusivamente de sua omissão”; (iv) que, “ainda que essa fosse uma obrigação da Agravante, nem a Lei no 9.514/97, que disciplina o pacto adjeto de alienação fiduciária de bens imóveis, nem a jurisprudência pacificada no Superior Tribunal de Justiça estabelecem de forma expressa e objetiva qual seria o momento adequado, correto ou obrigatório para que o contrato seja levado a registro na matrícula do imóvel”; (v) que, “por inexistir momento adequado ou correto para o registro, o próprio Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que “a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes, bem como não impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do bem””; (vi) que “o pedido de desfazimento unilateral do negócio jurídico de compra e venda com pacto de alienação fiduciária por parte dos devedores fiduciantes, ora Agravados, importa o inadimplemento antecipado do contrato e, consequentemente, atrai a aplicação do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/1997”; (vii) que, “Sendo aplicável a Lei n. 9.514/1997, até em respeito ao pacta sunt servanda, salta aos olhos a ausência se probabilidade do direito, pois que o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária simplesmente não pode ser rescindido, a não ser na forma prevista na Lei n. 9.514/97”; e (viii) que o “perigo de dano também não se faz presente, Excelência, pois quem optou por contratar com alienação fiduciária foram os próprios Agravados, que adquiriram o imóvel ainda em 27/05/2023, há mais de 02 anos”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso ou, subsidiariamente, a “antecipação dos efeitos da tutela recursal para declarar, desde já, rescindido o contrato, liberando o bem para nova venda, revertendo a sua posse direta à empresa Agravante”. Preparo recolhido (ID 77881777). É o relatório. Decido. O registro em princípio é pressuposto de constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, na esteira do que dispõe o artigo 23 da Lei 9.514/1997: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Nesse contexto, como aparentemente não houve o registro da alienação fiduciária, a temática resolutória deve ser equacionada à luz do Código de Defesa do Consumidor. Reza, a propósito, a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” Assim, pelo menos numa abordagem superficial, não se pode concluir pela relevância dos fundamentos do recurso (fumus boni iuris). Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao e Juízo da causa, dispensadas informações. Intimem-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 29 de outubro de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator