Tribunal: TJDFT
Processo: 0743259-61.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0743259-61.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ENCANTO DO LAGO AGRAVADO: MARIA INEZ TORRES DE OLIVEIRA D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Associação dos Moradores do Residencial Encanto do Lago contra decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Brasília (ID 249770989 do processo n. 0721458-57.2023.8.07.0001) que, nos autos do cumprimento de sentença promovido contra Maria Inez Torres de Oliveira, indeferiu os pedidos de não homologação da arrematação e de realização de nova avaliação do imóvel. Em suas razões recursais (ID 76989832), a agravante relata que “o imóvel foi avaliado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e arrematado por R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), o que corresponde a 60% do valor da avaliação”. Defende que a “análise do ‘preço vil’ exige uma perspectiva mais ampla, que contemple a sua capacidade de satisfazer os créditos que recaem sobre o bem”, consistente no “preço vil funcional”. Argumenta que, no caso, “o valor da arrematação, mesmo acima do percentual legal, é manifestamente insuficiente para cobrir os débitos que sobre o bem recaem, especialmente aqueles de natureza propter rem e com preferência legal, frustrando a própria utilidade da execução”, que objetiva o adimplemento do débito condominial. Argumenta que o crédito de natureza propter rem, consistente nas despesas condominiais, possuem prioridade ao crédito fiduciário da terceira interessada. Aduz que, apesar de o crédito tributário preferir ao condominial, “o ponto crucial aqui não é a preferência entre eles, mas sim a insuficiência do valor da arrematação para cobrir sequer a soma de AMBOS os créditos propter rem”. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar os efeitos da decisão que determinou a expedição de carta de arrematação do bem imóvel. No mérito, pugna pela reforma da decisão para que não seja homologada da arrematação e para que seja determinada nova avaliação do imóvel. Preparo recolhido (ID 77028617). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Trata-se, na origem, de cumprimento de sentença de obrigação promovido pela Associação de Moradores do Residencial Encanto do Lago (agravante) contra Maria Inez Torres de Oliveira (agravada), que objetiva o recebimento de crédito decorrente de despesas condominiais, no valor de R$27.845,99 (vinte e sete mil oitocentos e quarenta e cinco reais e noventa e nove centavos), atualizado em setembro de 2025. Durante a fase constritiva, houve a penhora e avaliação de imóvel, em R$60.000,00 (sessenta mil reais). O bem foi arrematado pelo valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais). A associação exequente requereu a não homologação da arrematação, por preço vil, e a realização de nova avaliação do bem. O pedido foi indeferido nos seguintes termos: (...) Conforme auto de id. 248276340, o imóvel (um (01) lote de terreno de no 05 da quadra 01, no condomínio Encanto do Lago I, Alexânia) foi arrematado pelo valor de R$36.000,00. Ao id. 248449201, a credora fiduciária MORAIS LEITE EMPREENDIMENTOS LTDA-ME informou que o saldo em aberto relativo à alienação fiduciária do imóvel perfaz a quantia de R$26.900,17 (vinte e seis mil, novecentos reais e dezessete centavos), conforme planilha de id. 248449213. Ainda, informou a existência do débito em aberto no montante total de R$9.818.85 a título de IPTU, conforme id. 248449203. A credora ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ENCANTO DO LAGO se manifestou ao id. 249654973 alegando a insuficiência do valor da arrematação e a frustração do propósito executório, alegando que o valor pelo qual o imóvel foi arrematado será todo consumido para o pagamento do IPTU e do credor fiduciário, não restando saldo suficiente para a dívida perseguida neste cumprimento de sentença. Diante disso, requereu (i) a não homologação da arrematação realizada, visto que o imóvel teria sido arrematado por preço vil e (ii) a determinação de nova avaliação do imóvel objeto da penhora. Decido. Não há qualquer vício na arrematação do imóvel penhorado. O imóvel foi avaliado em R$60.000,00 (sessenta mil reais), conforme laudo de avaliação de id. 231547150. As partes concordaram com a referida avaliação e ela foi homologada (id. 234786556), não havendo que se falar na realização de nova avaliação. O bem foi arrematado pelo valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais), montante correspondente a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação. A partir da vigência do atual Código de Processo Civil, o legislador pátrio passou a estabelecer parâmetro objetivo para a aferição do preço vil. Aliás, a regra prevista no art. 891, parágrafo único, do CPC, enuncia que será considerado vil o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do preço apurado na respectiva avaliação. No caso em análise foi respeitada a vedação à fixação de lance mínimo inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação. Ainda, a existência de débito fiduciário e tributário já era de conhecimento da parte credora, tal informação inclusive constou no edital de id. 243691173. Assim a possibilidade de não restar saldo remanescente já era de conhecimento da exequente, que sabia o preço pelo qual o imóvel foi avaliado, o lance mínimo fixado em edital (id. 243691173), bem como o valor das dívidas preexistentes. Por fim, os débitos tributários e os originados de alienação fiduciário possuem preferência sobre a dívida condominial. Veja-se: (...) Diante do exposto, não acolho os argumentos de id. 249654973 da parte exequente e indefiro os pedidos de não homologação da arrematação e de realização de nova avaliação. No mais, aguarde-se o término do prazo de 10 (dez) dias corridos para impugnação pela executada, que registrou ciência de decisão de id. 248349076 em 03/09/2025. Se houver impugnação, faça-se nova conclusão. Caso não haja impugnação, expeça-se carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, conforme requerido ao id. 249631289. (...) Da análise inicial dos autos, observa-se que o imóvel foi avaliado em R$60.000,00 (sessenta mil reais) e arrematado por R$36.000,00 (trinta e seis mil reais), de modo que o valor está de acordo com o preço mínimo previsto no art. 891, parágrafo único, do CPC e com o estabelecido no edital do leilão, o que, em tese, afasta a alegação de preço vil. Sobre o tema, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado aos 22/11/2021, DJe de 25/11/2021) A existência de débito fiduciário e tributário é de conhecimento da exequente e constou no edital do leilão (ID 243691173). Assim, não se revela, de plano, a probabilidade de provimento do recurso. Dessa maneira, como há necessidade da presença conjunta dos requisitos cumulativos de probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação para o deferimento de tutela de urgência/atribuição de efeito suspensivo, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento da pretensão. Nesse sentido, confira-se ementa de julgado deste e. TJDFT, in verbis: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO BANCÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE E IMPEDIMENTO DE NEGATIVAÇÃO. INDEFERIMENTO MANTIDO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória, visando suspender a exigibilidade de contrato bancário e impedir a negativação do nome da autora, sob o fundamento de ausência de verossimilhança das alegações iniciais e de fundado receio de dano. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para o deferimento da tutela de urgência requerida, consistente na suspensão da exigibilidade contratual e na vedação à inscrição do nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão da tutela provisória exige, cumulativamente, a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300, caput, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do CPC. (...) (Acórdão 2008922, 0713435-57.2025.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/06/2025, publicado no DJe: 27/06/2025.) Por fim, anote-se que, ressalvada qualquer consideração acerca do mérito do presente recurso, o debate ora incitado será analisado com a profundidade necessária quando do julgamento pelo colegiado desta douta 7a Turma Cível. 3. Ante o exposto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Por fim, retornem conclusos. Brasília, 6 de outubro de 2025. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0743259-61.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ENCANTO DO LAGO AGRAVADO: MARIA INEZ TORRES DE OLIVEIRA D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Associação dos Moradores do Residencial Encanto do Lago contra decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Brasília (ID 249770989 do processo n. 0721458-57.2023.8.07.0001) que, nos autos do cumprimento de sentença promovido contra Maria Inez Torres de Oliveira, indeferiu os pedidos de não homologação da arrematação e de realização de nova avaliação do imóvel. Em suas razões recursais (ID 76989832), a agravante relata que “o imóvel foi avaliado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e arrematado por R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), o que corresponde a 60% do valor da avaliação”. Defende que a “análise do ‘preço vil’ exige uma perspectiva mais ampla, que contemple a sua capacidade de satisfazer os créditos que recaem sobre o bem”, consistente no “preço vil funcional”. Argumenta que, no caso, “o valor da arrematação, mesmo acima do percentual legal, é manifestamente insuficiente para cobrir os débitos que sobre o bem recaem, especialmente aqueles de natureza propter rem e com preferência legal, frustrando a própria utilidade da execução”, que objetiva o adimplemento do débito condominial. Argumenta que o crédito de natureza propter rem, consistente nas despesas condominiais, possuem prioridade ao crédito fiduciário da terceira interessada. Aduz que, apesar de o crédito tributário preferir ao condominial, “o ponto crucial aqui não é a preferência entre eles, mas sim a insuficiência do valor da arrematação para cobrir sequer a soma de AMBOS os créditos propter rem”. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar os efeitos da decisão que determinou a expedição de carta de arrematação do bem imóvel. No mérito, pugna pela reforma da decisão para que não seja homologada da arrematação e para que seja determinada nova avaliação do imóvel. Preparo recolhido (ID 77028617). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Trata-se, na origem, de cumprimento de sentença de obrigação promovido pela Associação de Moradores do Residencial Encanto do Lago (agravante) contra Maria Inez Torres de Oliveira (agravada), que objetiva o recebimento de crédito decorrente de despesas condominiais, no valor de R$27.845,99 (vinte e sete mil oitocentos e quarenta e cinco reais e noventa e nove centavos), atualizado em setembro de 2025. Durante a fase constritiva, houve a penhora e avaliação de imóvel, em R$60.000,00 (sessenta mil reais). O bem foi arrematado pelo valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais). A associação exequente requereu a não homologação da arrematação, por preço vil, e a realização de nova avaliação do bem. O pedido foi indeferido nos seguintes termos: (...) Conforme auto de id. 248276340, o imóvel (um (01) lote de terreno de no 05 da quadra 01, no condomínio Encanto do Lago I, Alexânia) foi arrematado pelo valor de R$36.000,00. Ao id. 248449201, a credora fiduciária MORAIS LEITE EMPREENDIMENTOS LTDA-ME informou que o saldo em aberto relativo à alienação fiduciária do imóvel perfaz a quantia de R$26.900,17 (vinte e seis mil, novecentos reais e dezessete centavos), conforme planilha de id. 248449213. Ainda, informou a existência do débito em aberto no montante total de R$9.818.85 a título de IPTU, conforme id. 248449203. A credora ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ENCANTO DO LAGO se manifestou ao id. 249654973 alegando a insuficiência do valor da arrematação e a frustração do propósito executório, alegando que o valor pelo qual o imóvel foi arrematado será todo consumido para o pagamento do IPTU e do credor fiduciário, não restando saldo suficiente para a dívida perseguida neste cumprimento de sentença. Diante disso, requereu (i) a não homologação da arrematação realizada, visto que o imóvel teria sido arrematado por preço vil e (ii) a determinação de nova avaliação do imóvel objeto da penhora. Decido. Não há qualquer vício na arrematação do imóvel penhorado. O imóvel foi avaliado em R$60.000,00 (sessenta mil reais), conforme laudo de avaliação de id. 231547150. As partes concordaram com a referida avaliação e ela foi homologada (id. 234786556), não havendo que se falar na realização de nova avaliação. O bem foi arrematado pelo valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais), montante correspondente a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação. A partir da vigência do atual Código de Processo Civil, o legislador pátrio passou a estabelecer parâmetro objetivo para a aferição do preço vil. Aliás, a regra prevista no art. 891, parágrafo único, do CPC, enuncia que será considerado vil o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do preço apurado na respectiva avaliação. No caso em análise foi respeitada a vedação à fixação de lance mínimo inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação. Ainda, a existência de débito fiduciário e tributário já era de conhecimento da parte credora, tal informação inclusive constou no edital de id. 243691173. Assim a possibilidade de não restar saldo remanescente já era de conhecimento da exequente, que sabia o preço pelo qual o imóvel foi avaliado, o lance mínimo fixado em edital (id. 243691173), bem como o valor das dívidas preexistentes. Por fim, os débitos tributários e os originados de alienação fiduciário possuem preferência sobre a dívida condominial. Veja-se: (...) Diante do exposto, não acolho os argumentos de id. 249654973 da parte exequente e indefiro os pedidos de não homologação da arrematação e de realização de nova avaliação. No mais, aguarde-se o término do prazo de 10 (dez) dias corridos para impugnação pela executada, que registrou ciência de decisão de id. 248349076 em 03/09/2025. Se houver impugnação, faça-se nova conclusão. Caso não haja impugnação, expeça-se carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, conforme requerido ao id. 249631289. (...) Da análise inicial dos autos, observa-se que o imóvel foi avaliado em R$60.000,00 (sessenta mil reais) e arrematado por R$36.000,00 (trinta e seis mil reais), de modo que o valor está de acordo com o preço mínimo previsto no art. 891, parágrafo único, do CPC e com o estabelecido no edital do leilão, o que, em tese, afasta a alegação de preço vil. Sobre o tema, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado aos 22/11/2021, DJe de 25/11/2021) A existência de débito fiduciário e tributário é de conhecimento da exequente e constou no edital do leilão (ID 243691173). Assim, não se revela, de plano, a probabilidade de provimento do recurso. Dessa maneira, como há necessidade da presença conjunta dos requisitos cumulativos de probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação para o deferimento de tutela de urgência/atribuição de efeito suspensivo, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento da pretensão. Nesse sentido, confira-se ementa de julgado deste e. TJDFT, in verbis: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO BANCÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE E IMPEDIMENTO DE NEGATIVAÇÃO. INDEFERIMENTO MANTIDO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória, visando suspender a exigibilidade de contrato bancário e impedir a negativação do nome da autora, sob o fundamento de ausência de verossimilhança das alegações iniciais e de fundado receio de dano. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para o deferimento da tutela de urgência requerida, consistente na suspensão da exigibilidade contratual e na vedação à inscrição do nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão da tutela provisória exige, cumulativamente, a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300, caput, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do CPC. (...) (Acórdão 2008922, 0713435-57.2025.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/06/2025, publicado no DJe: 27/06/2025.) Por fim, anote-se que, ressalvada qualquer consideração acerca do mérito do presente recurso, o debate ora incitado será analisado com a profundidade necessária quando do julgamento pelo colegiado desta douta 7a Turma Cível. 3. Ante o exposto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Por fim, retornem conclusos. Brasília, 6 de outubro de 2025. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora