Tribunal: TJDFT
Processo: 0726160-78.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0726160-78.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL HEBRON AGRAVADO: JAKSON BARBOSA DA MATA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo ativo, interposto pelo condomínio exequente contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Brazlândia que, em execução de título extrajudicial, indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e consequente remessa dos autos à Justiça Federal. Em resumo, sustenta que a execução visa a satisfação de débitos condominiais. Assevera que no curso do processo foi consolidada a propriedade do imóvel objeto da dívida em favor da CEF, credora fiduciária, em razão do inadimplemento do agravado. Aduz que, por essa razão, requereu a inclusão da CEF no polo passivo e a remessa do feito à Justiça Federal. Afirma que a decisão agravada ignorou a natureza do débito propter rem e a responsabilidade da CEF, que passou a ter a titularidade plena do imóvel. Ressalta que, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/97, a propriedade fiduciária se consolida em nome do credor fiduciário, que passa a ser responsável pelas obrigações propter rem, incluindo as despesas condominiais. Pugna pela concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso, com a imediata inclusão da CEF no polo passivo e remessa dos autos à Justiça Federal e, no mérito, a reforma da decisão agravada e confirmação do pleito liminar. Preparo recolhido (ID. 73477583). É o relatório. DECIDO. O recurso é regular e tempestivo. Analiso o cabimento. Na forma do art. 1015, parágrafo único, do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário. De acordo com o art. 1019, inc. I, c/c o art. 995, parágrafo único, do CPC, é possível a antecipação da tutela recursal, por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Conforme relatado, a controvérsia diz respeito à inclusão da CEF no polo passivo da execução e sua consequente remessa à Justiça Federal. Na hipótese, não se mostra demonstrada a probabilidade do direito vindicado, na medida em que a interpretação dos arts. 27, § 8o, da Lei n. 9.517/1997, c/c artigo 1.368-B, parágrafo único, do CC, é clara no sentido de que, embora se trate de obrigação propter rem, o fiduciante responderá pelas dívidas originadas em relação à propriedade até a imissão na posse do bem pelo credor fiduciário. Confira-se: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014)” Desse modo, a CEF apenas responderá pelos débitos a partir do momento em que fora imitida na posse do bem, e até o momento de sua alienação. Nesse sentido é a orientação do c. STJ e deste eg. Tribunal: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. (...) 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. (...) (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)” “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DÉBITOS ANTERIORES. RESPONSABILIZAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. INDEFERIMENTO. 1. Nos termos da jurisprudência do col. STJ, ressalvado posicionamento pessoal, o credor fiduciário não responde por débitos condominiais vencidos anteriormente à consolidação da propriedade, razão pela qual, ainda que a consolidação ocorra no curso da execução de taxas condominiais, não poderá ser incluído no polo passivo (Lei 9514/97 27 § 8; CC 1368B). 2. A estabilização do feito executivo, inclusive quanto às partes, inviabiliza, por si só, a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, ainda que a consolidação da propriedade do imóvel ocorre no curso do processo (CPC/2015 109). 3. Negou-se provimento ao agravo de instrumento interposto pelo exequente. (TJDFT - 0719727-92.2024.8.07.0000, Relator(a): SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, Data de Publicação: 24/07/2024)” “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CREDORA. CESSÃO DE CRÉDITOS PARA A EMGEA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMGEA. NÃO CONHECIMENTO. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL PELO MUTUÁRIO À CEF. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DO DEBITO CONDOMINIAL NÃO AFASTADA. NATUREZA PROPTER REM. RESP 1.345.331/RS. INAPLICABILIDADE. SITUAÇÃO DIVERSA. (...) 2. A entrega das chaves do imóvel pelo devedor à Caixa Econômica Federal não afasta a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais, uma vez que tal atitude não confere à CEF qualquer direito real sobre o imóvel tampouco impõe a conclusão de que esta, em razão da atitude do réu, tenha passado a ter relação material com o Condomínio. 3. Se o devedor é o proprietário do imóvel e é incontroverso nos autos o inadimplemento das despesas condominiais, tem ele obrigação de adimpli-las, considerando sua natureza propter rem. (...) (Acórdão 1651903, 0714090-18.2019.8.07.0007, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/12/2022, publicado no DJe: 23/01/2023.)” A partir desse entendimento, há que se concluir no sentido de que a CEF apenas responderá em relação aos débitos condominiais vencidos após a consolidação da propriedade em seu favor, não podendo, consoante fundamentado pelo Juízo a quo, ser redirecionada a execução fundada em débitos anteriores, cujo devedor será exclusivamente o outrora fiduciante. Essas ponderações culminam por mitigar a consistência da base jurídica exposta na peça de recurso, o que faz com que se tenha por não preenchido o pressuposto da probabilidade de provimento do recurso. Dessa forma, e com amparo no art. 1.019, inciso I, do CPC, indefiro a antecipação da tutela postulada. Oficie-se ao Juízo de origem, com a dispensa de informações. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Após, voltem os autos conclusos para exame do mérito. Brasília/DF, 2 de julho de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator r

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0726160-78.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL HEBRON AGRAVADO: JAKSON BARBOSA DA MATA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo ativo, interposto pelo condomínio exequente contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Brazlândia que, em execução de título extrajudicial, indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e consequente remessa dos autos à Justiça Federal. Em resumo, sustenta que a execução visa a satisfação de débitos condominiais. Assevera que no curso do processo foi consolidada a propriedade do imóvel objeto da dívida em favor da CEF, credora fiduciária, em razão do inadimplemento do agravado. Aduz que, por essa razão, requereu a inclusão da CEF no polo passivo e a remessa do feito à Justiça Federal. Afirma que a decisão agravada ignorou a natureza do débito propter rem e a responsabilidade da CEF, que passou a ter a titularidade plena do imóvel. Ressalta que, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/97, a propriedade fiduciária se consolida em nome do credor fiduciário, que passa a ser responsável pelas obrigações propter rem, incluindo as despesas condominiais. Pugna pela concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso, com a imediata inclusão da CEF no polo passivo e remessa dos autos à Justiça Federal e, no mérito, a reforma da decisão agravada e confirmação do pleito liminar. Preparo recolhido (ID. 73477583). É o relatório. DECIDO. O recurso é regular e tempestivo. Analiso o cabimento. Na forma do art. 1015, parágrafo único, do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário. De acordo com o art. 1019, inc. I, c/c o art. 995, parágrafo único, do CPC, é possível a antecipação da tutela recursal, por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Conforme relatado, a controvérsia diz respeito à inclusão da CEF no polo passivo da execução e sua consequente remessa à Justiça Federal. Na hipótese, não se mostra demonstrada a probabilidade do direito vindicado, na medida em que a interpretação dos arts. 27, § 8o, da Lei n. 9.517/1997, c/c artigo 1.368-B, parágrafo único, do CC, é clara no sentido de que, embora se trate de obrigação propter rem, o fiduciante responderá pelas dívidas originadas em relação à propriedade até a imissão na posse do bem pelo credor fiduciário. Confira-se: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014)” Desse modo, a CEF apenas responderá pelos débitos a partir do momento em que fora imitida na posse do bem, e até o momento de sua alienação. Nesse sentido é a orientação do c. STJ e deste eg. Tribunal: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. (...) 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. (...) (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)” “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DÉBITOS ANTERIORES. RESPONSABILIZAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. INDEFERIMENTO. 1. Nos termos da jurisprudência do col. STJ, ressalvado posicionamento pessoal, o credor fiduciário não responde por débitos condominiais vencidos anteriormente à consolidação da propriedade, razão pela qual, ainda que a consolidação ocorra no curso da execução de taxas condominiais, não poderá ser incluído no polo passivo (Lei 9514/97 27 § 8; CC 1368B). 2. A estabilização do feito executivo, inclusive quanto às partes, inviabiliza, por si só, a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, ainda que a consolidação da propriedade do imóvel ocorre no curso do processo (CPC/2015 109). 3. Negou-se provimento ao agravo de instrumento interposto pelo exequente. (TJDFT - 0719727-92.2024.8.07.0000, Relator(a): SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, Data de Publicação: 24/07/2024)” “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CREDORA. CESSÃO DE CRÉDITOS PARA A EMGEA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMGEA. NÃO CONHECIMENTO. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL PELO MUTUÁRIO À CEF. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DO DEBITO CONDOMINIAL NÃO AFASTADA. NATUREZA PROPTER REM. RESP 1.345.331/RS. INAPLICABILIDADE. SITUAÇÃO DIVERSA. (...) 2. A entrega das chaves do imóvel pelo devedor à Caixa Econômica Federal não afasta a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais, uma vez que tal atitude não confere à CEF qualquer direito real sobre o imóvel tampouco impõe a conclusão de que esta, em razão da atitude do réu, tenha passado a ter relação material com o Condomínio. 3. Se o devedor é o proprietário do imóvel e é incontroverso nos autos o inadimplemento das despesas condominiais, tem ele obrigação de adimpli-las, considerando sua natureza propter rem. (...) (Acórdão 1651903, 0714090-18.2019.8.07.0007, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/12/2022, publicado no DJe: 23/01/2023.)” A partir desse entendimento, há que se concluir no sentido de que a CEF apenas responderá em relação aos débitos condominiais vencidos após a consolidação da propriedade em seu favor, não podendo, consoante fundamentado pelo Juízo a quo, ser redirecionada a execução fundada em débitos anteriores, cujo devedor será exclusivamente o outrora fiduciante. Essas ponderações culminam por mitigar a consistência da base jurídica exposta na peça de recurso, o que faz com que se tenha por não preenchido o pressuposto da probabilidade de provimento do recurso. Dessa forma, e com amparo no art. 1.019, inciso I, do CPC, indefiro a antecipação da tutela postulada. Oficie-se ao Juízo de origem, com a dispensa de informações. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Após, voltem os autos conclusos para exame do mérito. Brasília/DF, 2 de julho de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator r