Tribunal: TJDFT
Processo: 0700558-85.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0700558-85.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ORLANDO JOSE PONTES AGRAVADO: PARK BOULEVARD CONDOMINIO RESORT D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por ORLANDO JOSÉ PONTES (autor),tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 3a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da ação submetida ao procedimento comum n.o 0700216-14.2025.8.07.0020, ajuizada pelo ora agravante em desfavor do CONDOMÍNIO PARK BOULEVARD CONDOMÍNIO RESORT, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos (ID 222331082 dos autos originais): “Registre-se nos autos a preferência na tramitação, pois se trata de processo em que figura como parte pessoa com idade superior a 60 anos, nos termos do art. 1.048, I, do CPC. Trata-se de ação declaratória de nulidade c/c danos materiais e pedido de tutela de urgência ajuizada por ORLANDO JOSÉ PONTES em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PARK BOULEVARD CONDOMÍNIO RESORT, pela qual pretende a parte autora “seja deferida a antecipação dos efeitos da tutela, inaldita altera pars, para que seja determinada a suspensão imediata da obra na área da churrasqueira do requerido". Para tanto, inicia o relato da inicial informando que a ação tem origem na sua discordânciacom a obra que está sendo realizada nas dependências do requerido, em especial na área da churrasqueira, por se enquadrar como voluptuária, cuja aprovação demanda a observação de quórum especial, conforme exigência das normas aplicáveis e da própria Convenção do Condomínio, o que não teria sido observado pelo condomínio. No mérito, pretende a declaração da nulidade das Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas nas datas de 10/04, 22/04, 15/05 e 02/09 de 2024, no que diz respeito à obra na churrasqueira do condomínio, notadamente por não atenderem ao quórum exigido para realização dessa alteração na área comum do residencial, com o ressarcimento por todas as taxas extras pagas e que foram destinadas à obra da churrasqueira. É o relato do necessário. Decido. Conforme o disposto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, discute-se a validade do quórum mínimo para aprovação da obra objeto de discussão nos autos, o que demanda extrema cautela do juízo na análise do pedido de tutela de urgência formulado, pois, a princípio,tem-se a presunção de validade das decisões tomadas em assembleia. Por outro lado,verifico que as assembleias em discussão foram sendo realizadas, principalmente, no primeiro semestre do ano de 2024, diversas taxas extras já foram pagas e, ao que consta, as obras já foram iniciadas, o que denota a ausência de urgência no presente caso. Portanto, a despeito dos fatos trazidos na inicial, entendo prudente apreciar o pedido de tutela de urgência após oportunizado o contraditório à parte ré. Cite-se o réu para apresentar contestação, no prazo legal. Sem prejuízo,conforme prescrições processuais vigentes, ao autor recai o ônus de produzir as provas dos fatos constitutivos do seu direito, sendo seu ônus a juntada dos documentos necessários à instrução do seu pedido quando do ajuizamento da ação, nos termos do art. 319, VI c/c 373, I, ambos do CPC, sob pena de arcar com o ônus pela sua omissão. Além disso, nos termos da legislação civil, prova do pagamento é feita por quem pagou, e não por quem recebeu. No caso, advirto que o dano material deve ser real, efetivo e restar devidamente comprovado para que faça a autora jus à indenização pretendida. Não se indeniza dano material hipotético e não cabe ao credor a prova do pagamento recebido. Nestas condições, EMENDE-SE a petição inicial para especificar os danos materiais pretendidos, adequando-se o valor dado à causa, em observância ao art. 292, V e VI, do CPC. Concedo o prazo de 15 dias para o cumprimento da presente determinação, nos termos do art. 321 do CPC, sob pena de indeferimento da inicial. A emenda a inicial deverá ser apresentada na íntegra, ou seja, deverá a parte autora juntar nova petição inicial com todas as modificações necessárias. Intime-se”. Em suas razões recursais (ID 67748849), afirma que ajuizou ação declaratória visando anular as assembleias que aprovaram a reforma da churrasqueira do condomínio/agravado. Defende que se trata de obra voluptuária, sendo necessário o quórum de 2/3 para a sua aprovação. Menciona que a convenção do condomínio também exige o mesmo quórum para aprovação de obras nas áreas comuns. Informa que a decisão agravada entendeu que não há urgência na questão posta em discussão. Defende que o projeto aprovado altera substancialmente o layout do condomínio. Afirma que a alteração impede a vista de vários condôminos para o Parque Ecológico de Águas Claras. Defende que há urgência visando paralisar as obras. Esclarece que apenas recentemente teve conhecimento de que a obra impedirá a sua vista livre para o parque de Águas Claras. Verbera que a maioria dos condôminos não teve conhecimento do projeto que está sendo executado. Aduz que somente teve conhecimento da alteração da área comum quando se empilharam os primeiros tijolos do novo pavimento da churrasqueira. Discorre sobre o direito aplicável ao caso. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a paralisação da obra que está sendo realizada na área comum da churrasqueira. No mérito, postula o provimento do recurso. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação de tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. O agravante questiona a deliberação realizada pela assembleia do condomínio agravado, referente à reforma da churrasqueira, uma vez que afirma que está ocorrendo a alteração da área comum, sem que tenha sido observado o quórum necessário para a sua aprovação. Analisando os documentos juntados, em juízo de cognição sumária, verifico que está ocorrendo a alteração da área comum, uma vez que está sendo construído um segundo pavimento na área da churrasqueira, que não existia. Desse modo, ao que tudo indica, não se trata de mera reforma, mas de alteração da área comum, com a ampliação da área destinada à churrasqueira, conforme se depreende da ata da Assembleia realizada no dia 15/05/2024. Transcrevo (ID 222134466, autos de origem) “(...) item 3 - Apresentação e3 aprovação do layout da churrasqueira, a síndica iniciou a apresentação do layout da churrasqueira, exibindo slides com o projeto arquitetônico em criar dois espaços, através do uso de uma divisória. Para o segundo pavimento a proposta ainda previa um Espaço Gourmet. A proposta B consistia na criação de dois espaços amplos e sem divisórias, um no segundo térreo e o outro espaço, no segundo pavimento. Diante das proposta apresentadas, a assembleia colocou em votação a primeira escolha, se seriam 2 pavimentos, sim ou não. A decisão foi unânime a favor de 2 pavimentos”. Além disso, a resposta apresentada pela síndica ao condômino agravante, acerca do projeto de reforma da churrasqueira, evidencia a alteração da área comum, pois informa que será construído um segundo pavimento na churrasqueira, sendo que a antiga edificação tinha altura total de 3,45 metros, enquanto a nova edificação terá a altura de 5,25 metros, ou seja, aumento de 1,80 metros, conforme consta no parecer técnico da arquiteta responsável pelo projeto da reforma da churrasqueira (ID 222134457, na origem). Assim sendo, em juízo de cognição perfunctória, própria desta fase processual, verifico que não se trata de mera reforma do espaço comum, mas de ampliação da área da churrasqueira, que passará a contar com um segundo pavimento, que antes não existia. Desse modo, há, ao menos nesta fase inicial, elemento indiciário forte de que está ocorrendo modificação da área comum. Ressalta-se que não há óbice que seja alterada a área comum, desde que observado o quórum deliberativo de 2/3 conforme previsto na cláusula vigésima nona da Convenção do Condomínio, transcrito a seguir: “Cláusula Vigésima Nona. As modificações das partes comuns só poderão ser feitas com a concordância de 2/3 dos votos dos condôminos, inclusive daqueles que estejam em débito com o condomínio” (ID 222134465 - pág 18/19, na origem). Do mesmo modo, incide no caso em comento o disposto no art. 1.342 do Código Civil, que prevê o quórum de 2/3 para a ampliação das obras já existentes. Vejamos: “Art. 1.342 do CC. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. Desse modo, o quórum exigido para a ampliação da área da churrasqueira é de 2/3. Não obstante, conforme consta na ata da assembleia (ID 222134466, na origem), a reforma da churrasqueira foi aprovada por maioria simples. Assim sendo, ao que tudo indica, houve inobservância ao quórum estabelecido na Convenção do Condomínio e no Código Civil, o que indica a verossimilhança das alegações do agravante acerca da nulidade da decisão da assembleia. Além disso, a paralisação das obras mostra-se medida prudente e cautelosa, uma vez que se trata de investimento de alta monta, sendo necessário averiguar a legalidade da decisão adotada pela assembleia, antes do prosseguimento, evitando desperdícios de recursos dos condôminos. Por outro lado, caso o pedido do agravante não seja julgado procedente, não haverá prejuízo ao condomínio que poderá prosseguir com as obras da reforma da churrasqueira. Nesse contexto, entendo, em juízo de cognição sumária, que restou demonstrada a probabilidade do direito afirmado, o que autoriza a concessão da antecipação da tutela recursal. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal para determinar ao Condomínio agravado que paralise as obras da reforma/ampliação da churrasqueira, até o julgamento do presente recurso. Expeça-se mandado com urgência para a intimação do agravado. O mandado deverá ser cumprido por Oficial de Justiça. Comunique-se ao i. Juízo de origem, dispensadas eventuais informações. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Publique-se e Intimem-se. Brasília, 14 de janeiro de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0700558-85.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ORLANDO JOSE PONTES AGRAVADO: PARK BOULEVARD CONDOMINIO RESORT D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por ORLANDO JOSÉ PONTES (autor),tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 3a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da ação submetida ao procedimento comum n.o 0700216-14.2025.8.07.0020, ajuizada pelo ora agravante em desfavor do CONDOMÍNIO PARK BOULEVARD CONDOMÍNIO RESORT, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos (ID 222331082 dos autos originais): “Registre-se nos autos a preferência na tramitação, pois se trata de processo em que figura como parte pessoa com idade superior a 60 anos, nos termos do art. 1.048, I, do CPC. Trata-se de ação declaratória de nulidade c/c danos materiais e pedido de tutela de urgência ajuizada por ORLANDO JOSÉ PONTES em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PARK BOULEVARD CONDOMÍNIO RESORT, pela qual pretende a parte autora “seja deferida a antecipação dos efeitos da tutela, inaldita altera pars, para que seja determinada a suspensão imediata da obra na área da churrasqueira do requerido". Para tanto, inicia o relato da inicial informando que a ação tem origem na sua discordânciacom a obra que está sendo realizada nas dependências do requerido, em especial na área da churrasqueira, por se enquadrar como voluptuária, cuja aprovação demanda a observação de quórum especial, conforme exigência das normas aplicáveis e da própria Convenção do Condomínio, o que não teria sido observado pelo condomínio. No mérito, pretende a declaração da nulidade das Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas nas datas de 10/04, 22/04, 15/05 e 02/09 de 2024, no que diz respeito à obra na churrasqueira do condomínio, notadamente por não atenderem ao quórum exigido para realização dessa alteração na área comum do residencial, com o ressarcimento por todas as taxas extras pagas e que foram destinadas à obra da churrasqueira. É o relato do necessário. Decido. Conforme o disposto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, discute-se a validade do quórum mínimo para aprovação da obra objeto de discussão nos autos, o que demanda extrema cautela do juízo na análise do pedido de tutela de urgência formulado, pois, a princípio,tem-se a presunção de validade das decisões tomadas em assembleia. Por outro lado,verifico que as assembleias em discussão foram sendo realizadas, principalmente, no primeiro semestre do ano de 2024, diversas taxas extras já foram pagas e, ao que consta, as obras já foram iniciadas, o que denota a ausência de urgência no presente caso. Portanto, a despeito dos fatos trazidos na inicial, entendo prudente apreciar o pedido de tutela de urgência após oportunizado o contraditório à parte ré. Cite-se o réu para apresentar contestação, no prazo legal. Sem prejuízo,conforme prescrições processuais vigentes, ao autor recai o ônus de produzir as provas dos fatos constitutivos do seu direito, sendo seu ônus a juntada dos documentos necessários à instrução do seu pedido quando do ajuizamento da ação, nos termos do art. 319, VI c/c 373, I, ambos do CPC, sob pena de arcar com o ônus pela sua omissão. Além disso, nos termos da legislação civil, prova do pagamento é feita por quem pagou, e não por quem recebeu. No caso, advirto que o dano material deve ser real, efetivo e restar devidamente comprovado para que faça a autora jus à indenização pretendida. Não se indeniza dano material hipotético e não cabe ao credor a prova do pagamento recebido. Nestas condições, EMENDE-SE a petição inicial para especificar os danos materiais pretendidos, adequando-se o valor dado à causa, em observância ao art. 292, V e VI, do CPC. Concedo o prazo de 15 dias para o cumprimento da presente determinação, nos termos do art. 321 do CPC, sob pena de indeferimento da inicial. A emenda a inicial deverá ser apresentada na íntegra, ou seja, deverá a parte autora juntar nova petição inicial com todas as modificações necessárias. Intime-se”. Em suas razões recursais (ID 67748849), afirma que ajuizou ação declaratória visando anular as assembleias que aprovaram a reforma da churrasqueira do condomínio/agravado. Defende que se trata de obra voluptuária, sendo necessário o quórum de 2/3 para a sua aprovação. Menciona que a convenção do condomínio também exige o mesmo quórum para aprovação de obras nas áreas comuns. Informa que a decisão agravada entendeu que não há urgência na questão posta em discussão. Defende que o projeto aprovado altera substancialmente o layout do condomínio. Afirma que a alteração impede a vista de vários condôminos para o Parque Ecológico de Águas Claras. Defende que há urgência visando paralisar as obras. Esclarece que apenas recentemente teve conhecimento de que a obra impedirá a sua vista livre para o parque de Águas Claras. Verbera que a maioria dos condôminos não teve conhecimento do projeto que está sendo executado. Aduz que somente teve conhecimento da alteração da área comum quando se empilharam os primeiros tijolos do novo pavimento da churrasqueira. Discorre sobre o direito aplicável ao caso. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a paralisação da obra que está sendo realizada na área comum da churrasqueira. No mérito, postula o provimento do recurso. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação de tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. O agravante questiona a deliberação realizada pela assembleia do condomínio agravado, referente à reforma da churrasqueira, uma vez que afirma que está ocorrendo a alteração da área comum, sem que tenha sido observado o quórum necessário para a sua aprovação. Analisando os documentos juntados, em juízo de cognição sumária, verifico que está ocorrendo a alteração da área comum, uma vez que está sendo construído um segundo pavimento na área da churrasqueira, que não existia. Desse modo, ao que tudo indica, não se trata de mera reforma, mas de alteração da área comum, com a ampliação da área destinada à churrasqueira, conforme se depreende da ata da Assembleia realizada no dia 15/05/2024. Transcrevo (ID 222134466, autos de origem) “(...) item 3 - Apresentação e3 aprovação do layout da churrasqueira, a síndica iniciou a apresentação do layout da churrasqueira, exibindo slides com o projeto arquitetônico em criar dois espaços, através do uso de uma divisória. Para o segundo pavimento a proposta ainda previa um Espaço Gourmet. A proposta B consistia na criação de dois espaços amplos e sem divisórias, um no segundo térreo e o outro espaço, no segundo pavimento. Diante das proposta apresentadas, a assembleia colocou em votação a primeira escolha, se seriam 2 pavimentos, sim ou não. A decisão foi unânime a favor de 2 pavimentos”. Além disso, a resposta apresentada pela síndica ao condômino agravante, acerca do projeto de reforma da churrasqueira, evidencia a alteração da área comum, pois informa que será construído um segundo pavimento na churrasqueira, sendo que a antiga edificação tinha altura total de 3,45 metros, enquanto a nova edificação terá a altura de 5,25 metros, ou seja, aumento de 1,80 metros, conforme consta no parecer técnico da arquiteta responsável pelo projeto da reforma da churrasqueira (ID 222134457, na origem). Assim sendo, em juízo de cognição perfunctória, própria desta fase processual, verifico que não se trata de mera reforma do espaço comum, mas de ampliação da área da churrasqueira, que passará a contar com um segundo pavimento, que antes não existia. Desse modo, há, ao menos nesta fase inicial, elemento indiciário forte de que está ocorrendo modificação da área comum. Ressalta-se que não há óbice que seja alterada a área comum, desde que observado o quórum deliberativo de 2/3 conforme previsto na cláusula vigésima nona da Convenção do Condomínio, transcrito a seguir: “Cláusula Vigésima Nona. As modificações das partes comuns só poderão ser feitas com a concordância de 2/3 dos votos dos condôminos, inclusive daqueles que estejam em débito com o condomínio” (ID 222134465 - pág 18/19, na origem). Do mesmo modo, incide no caso em comento o disposto no art. 1.342 do Código Civil, que prevê o quórum de 2/3 para a ampliação das obras já existentes. Vejamos: “Art. 1.342 do CC. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. Desse modo, o quórum exigido para a ampliação da área da churrasqueira é de 2/3. Não obstante, conforme consta na ata da assembleia (ID 222134466, na origem), a reforma da churrasqueira foi aprovada por maioria simples. Assim sendo, ao que tudo indica, houve inobservância ao quórum estabelecido na Convenção do Condomínio e no Código Civil, o que indica a verossimilhança das alegações do agravante acerca da nulidade da decisão da assembleia. Além disso, a paralisação das obras mostra-se medida prudente e cautelosa, uma vez que se trata de investimento de alta monta, sendo necessário averiguar a legalidade da decisão adotada pela assembleia, antes do prosseguimento, evitando desperdícios de recursos dos condôminos. Por outro lado, caso o pedido do agravante não seja julgado procedente, não haverá prejuízo ao condomínio que poderá prosseguir com as obras da reforma da churrasqueira. Nesse contexto, entendo, em juízo de cognição sumária, que restou demonstrada a probabilidade do direito afirmado, o que autoriza a concessão da antecipação da tutela recursal. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal para determinar ao Condomínio agravado que paralise as obras da reforma/ampliação da churrasqueira, até o julgamento do presente recurso. Expeça-se mandado com urgência para a intimação do agravado. O mandado deverá ser cumprido por Oficial de Justiça. Comunique-se ao i. Juízo de origem, dispensadas eventuais informações. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Publique-se e Intimem-se. Brasília, 14 de janeiro de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora