Tribunal: TJDFT
Processo: 0742378-84.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABINETE DO DES. CARLOS PIRES SOARES NETO ÓRGÃO : 1a Turma Cível PROCESSO No : 0742378-84.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL : AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TANY MARY SOUZA DE ANDRADE AGRAVADO: QUINTO ANDAR SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA RELATOR : DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES NETO ======================= DECISÃO ======================= Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto por TANY MARY SOUSA DE ANDRADE contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Cível de Planaltina, na ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência no feito no 0713152-79.2023.8.07.0001, que indeferiu a tutela de urgência requerida pela recorrente (ID 250064091). A decisão foi proferida nos seguintes termos, in verbis: Cuida-se de processo de conhecimento, rito comum, ajuizado por TANY MARY SOUZA DE ANDRADE contra GRPQA LTDA (QUINTO ANDAR), partes qualificadas nos autos. A autora alega, em síntese, que firmou com a ré contrato para administrar a locação de imóvel localizado na Rua Ribeiro Guimarães, no 245, Bairro Tijuca, Rio de janeiro/RJ. A ré se comprometeu a intermediar a busca de locatários, cobrar alugueis, gerir questões administrativas e resolver pequenos reparos. O imóvel foi locado por R$ 3.000,00 (três mil reais), sendo repassada para autora a quantia de R$ 2.721,00 (dois mil, setecentos e vinte e um reais) mensais. A locatária passou a relatar supostos defeitos e foram realizados, até o presente, 15 (quinze) reparos. A ré determinava os reparos, por meio de prestadores vinculados ao seguro residencial. Todavia, a locatária, por muitas vezes, esteve ausente do imóvel, inviabilizando as manutenções. A ré, de maneira unilateral e arbitrária, autorizou que a inquilina realizasse os serviços diretamente, imputando à autora os custos da reforma, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais). Tal medida prejudica a autora, que não teria como utilizar o seguro residencial. Além disso, autora é aposentada por invalidez e depende dos alugueis para sua subsistência. Requer, ao final: a) a concessão da gratuidade da justiça; b) a concessão de tutela provisória de urgência para determinar à ré que se abstenha de realizar qualquer desconto nos alugueis mensais da autora. Postula, no mérito, a confirmação da tutela provisória de urgência. É a síntese. Fundamento e decido. Da gratuidade da justiça Presume-se verdadeira a declaração de insuficiência econômica apresentada exclusivamente por pessoa natural (art. 99, § 3o, do CPC), tal como verificado no caso. A declaração da autora é corroborada pelo contracheque de ID 250064094. Mister, portanto, o deferimento da gratuidade da justiça à autora. Da tutela provisória Para concessão da tutela provisória de urgência há a necessidade de preenchimento de pelo menos 2 (dois) requisitos, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano (no caso de tutela antecipada) ou o risco ao resultado útil do processo (no caso de tutela cautelar), conforme se infere do art. 300 do Código de Processo Civil. Sem razão, contudo, a autora no caso em apreço. E isso ocorre porque a petição inicial não especifica quais foram os reparos realizados no imóvel, não aponta a extensão dos danos e também não demonstra, de pronto, a obrigatoriedade de cobertura de tais reparos pelo contrato de seguro residencial. Infere-se, além disso, da Lei no 8.245/91 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos) que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I) e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Ao locatário incumbe, por sua vez, levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba (art. 23, IV), sendo a ele (locatário) imputado somente o reparo de danos não decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei de Locações). Mister, portanto, o indeferimento da tutela provisória, pois não demonstrada a probabilidade do direito à cobertura securitária, pelo menos no estágio em que se encontra o processo. Ante o exposto, DEFIRO a gratuidade da justiça à autora. INDEFIRO, por outro lado, o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Deixo para o momento oportuno a análise da conveniência de designação de designar audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC. Registre-se que o art. 139, VI do CPC permite a flexibilização procedimental, com a adequação do procedimento, a fim de alcançar a duração razoável do processo. Além disso, é possível determinar a realização da audiência de conciliação a qualquer momento do procedimento (CPC, 139, V), apenas nos casos em que as parte realmente tenham disposição para transigir. A postergação da conciliação ou da mediação não acarretará nulidade, já que não se vislumbra prejuízo para as partes (CPC, 282, § 1° e 283, parágrafo único). Finalmente, a autorização expressa para a não realização do ato "quando não se admitir a autocomposição" (CPC, 334, § 4°, II) deve ser interpretada extensivamente, incluindo os casos em que a autocomposição é bastante improvável. E isto cabe ao Juiz verificar no caso concreto. Cite-se a parte ré, pelo correio, a apresentar contestação em 15 dias, observadas as regras do art. 231, I e § 1o do CPC. Não encontrada a parte ré, após a consulta nos endereços disponíveis a este juízo, se requerido pela parte autora, determino a citação por edital, com prazo de 20 dias, nomeando a Curadoria Especial para o caso de revelia. Intimem-se. Em razões recusais (ID 76858684), em síntese, a agravante sustenta que: (a) celebrou contrato de administração/intermediação de locação com a agravada tendo por objeto um apartamento de sua propriedade que se localiza na cidade de Rio de Janeiro – RJ; (b) que, após a locação, começaram a haver intercorrências no imóvel, relativos a reparos emergenciais, totalizando quinze até o momento, todos resolvidos, através de seguro residencial firmado pela agravante com seguradora, contudo, no último atendimento, a agravada autorizou serviços feitos por iniciativa própria do inquilino e sem autorização da agravante, resultando em reparos no total de R$ 3.000,00 (três mil reais), incluindo reparos hidráulicos e elétricos que estão sendo descontados no valor da locação que recebe mensalmente, nesse mesmo valor; c) ao contrário do afirmado na decisão agravada, a petição inicial traz todas as especificações dos serviços realizados, quais sejam reparos hidráulicos, abrangendo substituição de cuba, torneira e registro, e reparos elétricos, consistentes na revisão e correção da fiação do chuveiro, a sua extensão e a cobertura securitária; d) estão presentes os requisitos para a concessão da liminar em tutela de urgência, dado que demonstrada a probabilidade do direito – descontos feitos no valor do aluguel sem a autorização da agravante, mesmo havendo seguro para cobertura de reparos – e o perigo de dano ao direito, haja vista que o desconto de R$ 3.000,00 (três mil reais) absorve a sua renda obtida com a locação, de que depende para sua sobrevivência, porque aposentada por invalidez e dele depende para comprar medicamentos; Aduzindo demonstrados os requisitos autorizativos da antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de que a agravada se abstenha de qualquer desconto no aluguel a lhe ser repassado mensalmente, e, no mérito, a reforma da decisão recorrida. Sem preparo, haja vista a gratuidade de justiça concedida na decisão agravada. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil – CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Nos termos do art. 373, I do CPC9, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo do seu direito, exigindo, tanto o art. 995 quanto o art. 30010, ambos do CPC, a demonstração dos requisitos autorizadores da tutela antecipada pretendida, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Para que seja concedido tal efeito, segundo a inteligência do parágrafo único do art. 995 do Diploma Processual, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como vislumbrar a probabilidade de provimento do recurso. Numa análise preliminar, vislumbro presentes e demonstrados os requisitos autorizadores ao deferimento do efeito suspensivo postulado. Na hipótese, o que se verifica é a falta de transparência por parte da agravada quanto aos valores a serem descontados do aluguel que repassa todo mês ao locador, ora agravante, haja vista que, pelo que deflui dos autos principais, houve a contratação de seguro com o intuito de reparar eventos de emergência no imóvel, conforme cláusula 118 do contrato de ID 250065547 (autos de referência), firmado com Bradesco Seguros, tanto que anteriormente foram resolvidas as intercorrências sem embargo. As conversas trocadas entre as partes deixam claro que está havendo desencontro de informações entre as partes envolvidas, incluindo o locatário, como se vê em ID 250065551 e 250065554, dos autos de origem. Ainda que assim não fosse assim, verifica-se do contrato avençado entre as partes, na cláusula 16, anexa ao ID 250065554, que o inquilino não poderá realizar benfeitorias necessárias ou úteis sem a autorização prévia do locador, a ser obtida por escrito, para o fim de obter indenização ou abatimento no valor locatício, ipsis verbis: “Inquilino não poderá realizar quaisquer benfeitorias no Imóvel, ainda que necessárias ou úteis, sem a prévia e expressa autorização do Locador, a ser obtida por escrito. Não serão indenizadas benfeitorias realizadas pelo Inquilino, ainda que necessárias ou úteis, sem prévia e expressa concordância do Locador em assumir o correspondente pagamento.” Ainda nesse aspecto, as benfeitorias necessárias, ainda que urgentes, para o fim de serem indenizadas, dependem de comunicação imediata ao locador, o que não se vislumbra no caso. Eis o que dispõe o contrato a respeito: 16.1. Ficam excepcionadas da regra da Cláusula 16 apenas as benfeitorias necessárias que precisem ser realizadas com máxima urgência para evitar danos graves ao imóvel e efetivamente não possam aguardar prévia manifestação do Locador. Estas benfeitorias serão indenizadas conforme valor médio de mercado se imediatamente comunicadas ao Locador. Portanto, a indenização de benfeitorias necessárias, que incluem os reparos, por óbvio, depende da prévia autorização da locadora, como é de costume, a fim de que se verifiquem limites de descontos ou abatimentos e lisura dos reparos emergenciais e, no caso, embora a agravante tivesse marcado os reparos a serem efetuados por prestador de serviços indicados pela seguradora, o locatário se esquivou de recebe-lo, em várias oportunidades, o que revela descumprimento contratual, haja vista o intuito aparente de abater tais valores à revelia da locadora. Vislumbro, ainda, no caso em questão, o risco de dano/lesão grave de difícil ou impossível reparação, uma vez que a iminência de descontos no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), no valor a ser repassado à agravante, a título de aluguel, que poderá absorver integralmente o que tem a receber, mensalmente. Diante o exposto, estão atendidos os requisitos autorizadores dos artigos 300 ou 995, do CPC, nessa análise de cognição sumária, admitida para o momento, razão pelo que DEFIRO o pleito de antecipação da tutela recursal, a fim de que a agravada se abstenha de realizar descontos no valor do aluguel repassado mensalmente à agravante, até o julgamento do mérito, sob pena de multa a incidir a cada desconto feito, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais). Dê-se conhecimento ao d. Juízo de origem dos termos da presente decisão, dispensadas as informações. Intime-se a agravada para apresentar defesa. Brasília/DF, 7 de outubro de 2025. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABINETE DO DES. CARLOS PIRES SOARES NETO ÓRGÃO : 1a Turma Cível PROCESSO No : 0742378-84.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL : AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TANY MARY SOUZA DE ANDRADE AGRAVADO: QUINTO ANDAR SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA RELATOR : DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES NETO ======================= DECISÃO ======================= Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto por TANY MARY SOUSA DE ANDRADE contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Cível de Planaltina, na ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência no feito no 0713152-79.2023.8.07.0001, que indeferiu a tutela de urgência requerida pela recorrente (ID 250064091). A decisão foi proferida nos seguintes termos, in verbis: Cuida-se de processo de conhecimento, rito comum, ajuizado por TANY MARY SOUZA DE ANDRADE contra GRPQA LTDA (QUINTO ANDAR), partes qualificadas nos autos. A autora alega, em síntese, que firmou com a ré contrato para administrar a locação de imóvel localizado na Rua Ribeiro Guimarães, no 245, Bairro Tijuca, Rio de janeiro/RJ. A ré se comprometeu a intermediar a busca de locatários, cobrar alugueis, gerir questões administrativas e resolver pequenos reparos. O imóvel foi locado por R$ 3.000,00 (três mil reais), sendo repassada para autora a quantia de R$ 2.721,00 (dois mil, setecentos e vinte e um reais) mensais. A locatária passou a relatar supostos defeitos e foram realizados, até o presente, 15 (quinze) reparos. A ré determinava os reparos, por meio de prestadores vinculados ao seguro residencial. Todavia, a locatária, por muitas vezes, esteve ausente do imóvel, inviabilizando as manutenções. A ré, de maneira unilateral e arbitrária, autorizou que a inquilina realizasse os serviços diretamente, imputando à autora os custos da reforma, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais). Tal medida prejudica a autora, que não teria como utilizar o seguro residencial. Além disso, autora é aposentada por invalidez e depende dos alugueis para sua subsistência. Requer, ao final: a) a concessão da gratuidade da justiça; b) a concessão de tutela provisória de urgência para determinar à ré que se abstenha de realizar qualquer desconto nos alugueis mensais da autora. Postula, no mérito, a confirmação da tutela provisória de urgência. É a síntese. Fundamento e decido. Da gratuidade da justiça Presume-se verdadeira a declaração de insuficiência econômica apresentada exclusivamente por pessoa natural (art. 99, § 3o, do CPC), tal como verificado no caso. A declaração da autora é corroborada pelo contracheque de ID 250064094. Mister, portanto, o deferimento da gratuidade da justiça à autora. Da tutela provisória Para concessão da tutela provisória de urgência há a necessidade de preenchimento de pelo menos 2 (dois) requisitos, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano (no caso de tutela antecipada) ou o risco ao resultado útil do processo (no caso de tutela cautelar), conforme se infere do art. 300 do Código de Processo Civil. Sem razão, contudo, a autora no caso em apreço. E isso ocorre porque a petição inicial não especifica quais foram os reparos realizados no imóvel, não aponta a extensão dos danos e também não demonstra, de pronto, a obrigatoriedade de cobertura de tais reparos pelo contrato de seguro residencial. Infere-se, além disso, da Lei no 8.245/91 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos) que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I) e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Ao locatário incumbe, por sua vez, levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba (art. 23, IV), sendo a ele (locatário) imputado somente o reparo de danos não decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei de Locações). Mister, portanto, o indeferimento da tutela provisória, pois não demonstrada a probabilidade do direito à cobertura securitária, pelo menos no estágio em que se encontra o processo. Ante o exposto, DEFIRO a gratuidade da justiça à autora. INDEFIRO, por outro lado, o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Deixo para o momento oportuno a análise da conveniência de designação de designar audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC. Registre-se que o art. 139, VI do CPC permite a flexibilização procedimental, com a adequação do procedimento, a fim de alcançar a duração razoável do processo. Além disso, é possível determinar a realização da audiência de conciliação a qualquer momento do procedimento (CPC, 139, V), apenas nos casos em que as parte realmente tenham disposição para transigir. A postergação da conciliação ou da mediação não acarretará nulidade, já que não se vislumbra prejuízo para as partes (CPC, 282, § 1° e 283, parágrafo único). Finalmente, a autorização expressa para a não realização do ato "quando não se admitir a autocomposição" (CPC, 334, § 4°, II) deve ser interpretada extensivamente, incluindo os casos em que a autocomposição é bastante improvável. E isto cabe ao Juiz verificar no caso concreto. Cite-se a parte ré, pelo correio, a apresentar contestação em 15 dias, observadas as regras do art. 231, I e § 1o do CPC. Não encontrada a parte ré, após a consulta nos endereços disponíveis a este juízo, se requerido pela parte autora, determino a citação por edital, com prazo de 20 dias, nomeando a Curadoria Especial para o caso de revelia. Intimem-se. Em razões recusais (ID 76858684), em síntese, a agravante sustenta que: (a) celebrou contrato de administração/intermediação de locação com a agravada tendo por objeto um apartamento de sua propriedade que se localiza na cidade de Rio de Janeiro – RJ; (b) que, após a locação, começaram a haver intercorrências no imóvel, relativos a reparos emergenciais, totalizando quinze até o momento, todos resolvidos, através de seguro residencial firmado pela agravante com seguradora, contudo, no último atendimento, a agravada autorizou serviços feitos por iniciativa própria do inquilino e sem autorização da agravante, resultando em reparos no total de R$ 3.000,00 (três mil reais), incluindo reparos hidráulicos e elétricos que estão sendo descontados no valor da locação que recebe mensalmente, nesse mesmo valor; c) ao contrário do afirmado na decisão agravada, a petição inicial traz todas as especificações dos serviços realizados, quais sejam reparos hidráulicos, abrangendo substituição de cuba, torneira e registro, e reparos elétricos, consistentes na revisão e correção da fiação do chuveiro, a sua extensão e a cobertura securitária; d) estão presentes os requisitos para a concessão da liminar em tutela de urgência, dado que demonstrada a probabilidade do direito – descontos feitos no valor do aluguel sem a autorização da agravante, mesmo havendo seguro para cobertura de reparos – e o perigo de dano ao direito, haja vista que o desconto de R$ 3.000,00 (três mil reais) absorve a sua renda obtida com a locação, de que depende para sua sobrevivência, porque aposentada por invalidez e dele depende para comprar medicamentos; Aduzindo demonstrados os requisitos autorizativos da antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de que a agravada se abstenha de qualquer desconto no aluguel a lhe ser repassado mensalmente, e, no mérito, a reforma da decisão recorrida. Sem preparo, haja vista a gratuidade de justiça concedida na decisão agravada. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil – CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Nos termos do art. 373, I do CPC9, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo do seu direito, exigindo, tanto o art. 995 quanto o art. 30010, ambos do CPC, a demonstração dos requisitos autorizadores da tutela antecipada pretendida, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Para que seja concedido tal efeito, segundo a inteligência do parágrafo único do art. 995 do Diploma Processual, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como vislumbrar a probabilidade de provimento do recurso. Numa análise preliminar, vislumbro presentes e demonstrados os requisitos autorizadores ao deferimento do efeito suspensivo postulado. Na hipótese, o que se verifica é a falta de transparência por parte da agravada quanto aos valores a serem descontados do aluguel que repassa todo mês ao locador, ora agravante, haja vista que, pelo que deflui dos autos principais, houve a contratação de seguro com o intuito de reparar eventos de emergência no imóvel, conforme cláusula 118 do contrato de ID 250065547 (autos de referência), firmado com Bradesco Seguros, tanto que anteriormente foram resolvidas as intercorrências sem embargo. As conversas trocadas entre as partes deixam claro que está havendo desencontro de informações entre as partes envolvidas, incluindo o locatário, como se vê em ID 250065551 e 250065554, dos autos de origem. Ainda que assim não fosse assim, verifica-se do contrato avençado entre as partes, na cláusula 16, anexa ao ID 250065554, que o inquilino não poderá realizar benfeitorias necessárias ou úteis sem a autorização prévia do locador, a ser obtida por escrito, para o fim de obter indenização ou abatimento no valor locatício, ipsis verbis: “Inquilino não poderá realizar quaisquer benfeitorias no Imóvel, ainda que necessárias ou úteis, sem a prévia e expressa autorização do Locador, a ser obtida por escrito. Não serão indenizadas benfeitorias realizadas pelo Inquilino, ainda que necessárias ou úteis, sem prévia e expressa concordância do Locador em assumir o correspondente pagamento.” Ainda nesse aspecto, as benfeitorias necessárias, ainda que urgentes, para o fim de serem indenizadas, dependem de comunicação imediata ao locador, o que não se vislumbra no caso. Eis o que dispõe o contrato a respeito: 16.1. Ficam excepcionadas da regra da Cláusula 16 apenas as benfeitorias necessárias que precisem ser realizadas com máxima urgência para evitar danos graves ao imóvel e efetivamente não possam aguardar prévia manifestação do Locador. Estas benfeitorias serão indenizadas conforme valor médio de mercado se imediatamente comunicadas ao Locador. Portanto, a indenização de benfeitorias necessárias, que incluem os reparos, por óbvio, depende da prévia autorização da locadora, como é de costume, a fim de que se verifiquem limites de descontos ou abatimentos e lisura dos reparos emergenciais e, no caso, embora a agravante tivesse marcado os reparos a serem efetuados por prestador de serviços indicados pela seguradora, o locatário se esquivou de recebe-lo, em várias oportunidades, o que revela descumprimento contratual, haja vista o intuito aparente de abater tais valores à revelia da locadora. Vislumbro, ainda, no caso em questão, o risco de dano/lesão grave de difícil ou impossível reparação, uma vez que a iminência de descontos no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), no valor a ser repassado à agravante, a título de aluguel, que poderá absorver integralmente o que tem a receber, mensalmente. Diante o exposto, estão atendidos os requisitos autorizadores dos artigos 300 ou 995, do CPC, nessa análise de cognição sumária, admitida para o momento, razão pelo que DEFIRO o pleito de antecipação da tutela recursal, a fim de que a agravada se abstenha de realizar descontos no valor do aluguel repassado mensalmente à agravante, até o julgamento do mérito, sob pena de multa a incidir a cada desconto feito, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais). Dê-se conhecimento ao d. Juízo de origem dos termos da presente decisão, dispensadas as informações. Intime-se a agravada para apresentar defesa. Brasília/DF, 7 de outubro de 2025. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator