Tribunal: TJDFT
Processo: 0720107-54.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-01-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0720107-54.2020.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ESPER GEBRIM JUNIOR APELADO: ITAU UNIBANCO S.A. D E S P A C H O Cuida-se de Apelação Cível (ID 67834530) interposta pelo Autor contra a sentença ID 67834528, proferida em ação anulatória de procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, que foi julgada improcedente. Transcrevo relatório da sentença: Cuida-se de ação ordinária de anulação de procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade de bem imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, com pedido de antecipação de tutela, ajuizada por ESPER GEBRIM JÚNIOR em desfavor de ITAÚ UNIBANCO S/A, na qual sustenta, em síntese, que: a) faz jus aos benefícios da justiça gratuita; b) firmou com a ré instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia de alienação fiduciária e outras avenças, em 28/03/11, adquirindo a casa onde reside com sua família; c) o valor do imóvel foi R$530.000,00, tendo sido efetuado pagamento de R$150.000,00, no ato da celebração e o restante, no total de R$407.390,00, inclusas custas cartorárias, financiado em 200 meses; d) foram amortizadas quantias expressivas, a saber: 30.000,00 (15/08/11); R$85.000,00 (28/10/11); R$15.000,00 (23/05/12); R$15.000,00 (16/07/12); R$10.000,00 (29/08/12); R$3.249,41, a título de pagamento de parcelas com redução de prazo, mais o valor de R$53.143,69 (02/01/15); além de 57 parcelas que foram devidamente pagas, porquanto descontadas diretamente em sua conta corrente; e) apesar dos pagamentos indicarem liquidação de R$412.861,94, portanto, mais de 77,89%, o banco réu não aceita nenhuma negociação, não obstante a crise mundial instalada; f) diante da inadimplência iniciada em agosto/2016, a ré promoveu a consolidação extrajudicial da propriedade do imóvel localizado na QNE 12, Lote 38, Taguatinga/DF, com leilão designado para os dias 22 e 29/11/16; g) ante a iminência em perder o imóvel, o autor havia ajuizado anteriormente, em 17/11/2016, uma ação de consignação em pagamento (Processo n. 2016.07.1.018920-2; PJE n. 0017955-95/2016, que tramitou na e. Primeira Vara Cível de Taguatinga - DF), no qual teria obtido tutela antecipada para suspender a realização do leilão do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia; h) o saldo devedor à época do contrato seria de R$166.326,97, sendo que o imóvel foi consolidado pelo valor de R$149.901,43, apesar de o valor estabelecido para leilão ser R$398.499,26, a demonstrar a injustiça e prejuízo, porquanto o imóvel possui atualmente valor aproximado de R$800.000,00. Requereu o autor a concessão de tutela antecipada para deferir o depósito do saldo devedor do contrato estimado unilateralmente pelo autor e a sustação da execução extrajudicial e qualquer procedimento de alienação extrajudicial, bem como que seja suspensa a realização de procedimentos relativos ao imóvel objeto da lide. Ao final, pugna pela procedência do pedido para anular o procedimento de consolidação extrajudicial da propriedade ou, alternativamente, que seja o requerido condenado à restituição de todas as parcelas pagas pelo autor, conferindo-se direito de retenção. Decisão de id 67162591 indeferiu o pedido de tutela de urgência e determinou a comprovação da condição de hipossuficiência. Decisão de id 69093301 declinou da competência para uma das Varas Cíveis de Taguatinga. Após o recebimento do feito, o d. Juízo da 3a Vara Cível de Taguatinga declinou da competência em favor deste Juízo, tendo em vista a prevenção processual relativamente a ação idêntica anteriormente proposta pelo autor e que fora extinta por desistência deste (conforme sentença proferida no Proc. N. 0720407-32/2019 deste Juízo). Decisão de id 73433576 indeferiu os benefícios da justiça gratuita. Em sede de agravo de instrumento, foi deferido efeito suspensivo para dispensar o recolhimento das custas até o julgamento do referido recurso. Contestação de id 97922988, na qual a instituição financeira ré afirma, em apertado resumo, que: a) a petição inicial é inepta; b) a parte autora ajuizou ação revisional, todavia o objeto se perdeu, ante a mora constatada e não purgada, que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco réu, restando evidente a ausência de interesse de agir; c) há coisa julgada, porquanto a questão já foi apreciada nos autos do Processo n. 0017955-95.2016.8.07.0007, que tramitou perante a 1a Vara Cível de Taguatinga; d) a contratação foi regular, não havendo infringência ao CDC, sendo descabida a argüição de adimplemento substancial e o pedido de restituição de quaisquer valores. Requer o acolhimento das preliminares e, subsidiariamente, a improcedência do pedido. Réplica de id 100492536, na qual a parte autora ratifica alegações e pedidos anteriores. Conforme decisão deste Juízo lançada em id 102486858 rejeitou as preliminares arguidas e determinou a conclusão do feito para julgamento antecipado. Contra esta decisão o autor interpôs embargos de declaração (id 103596348), que foram acolhidos pela decisão de id 107883033, determinando-se a realização de prova pericial contábil, ante a controvérsia acerca da quitação ou não do saldo devedor do contrato. As partes apresentaram quesitos (ids 1081163062 e 110463066). O acórdão de mérito no agravo de instrumento mencionado foi reproduzido em id 108159361, confirmando-se a concessão da gratuidade de justiça em favor do autor. O laudo pericial foi colacionado em id 126724151 e sobre ele se manifestaram as partes (ids 128735221 e 128981971). Nele, a Sra. Perita Judicial atesta que o contrato firmado entre as partes não havia sido quitado, restando um saldo devedor de R$133.300,39 (que, atualizado, corresponde a R$235.986,12). A Sra. Perita do Juízo prestou esclarecimentos em 133271123, seguido das manifestações das partes em id 134522144 (autor) e 136524861 (réu). Decisão de id 135709465 determinou a suspensão do leilão do imóvel. Em petição de id 136524861, a instituição financeira requereu a realização de nova perícia, ante a existência de alegados equívocos nos cálculos da Sra. Perita Judicial. Instada a manifestar-se, a Sra. Perita judicial asseverou que a prova técnica coligida nos autos foi produzida com base nos documentos constantes dos autos, porém “constatou-se a falta de documentos suficientes para o pleno desempenho da função pericial”, razão por que requereu fosse apresentado pelo réu o “extrato da evolução da dívida atualizado, constando: data do vencimento, data de pagamento das parcelas, valor dos encargos pagos e valor encargos originais.” (id 145067135) Notificado a apresentar tais documentos, o banco-réu requereu dilação temporal (10 dias) (id 149272977), que foi deferido pelo Juízo (id 149781956). A despeito disso, a instituição financeira deixou transcorrer in albis o prazo conferido, razão por que se declarou preclusa a oportunidade, determinando-se a conclusão do feito para sentença (id 152947226). Contudo, o feito foi convertido em diligência, deferindo-se a realização de segunda perícia, a pedido da instituição financeira e diante das impugnações por esta apresentadas ao primeiro laudo. A segunda prova pericial foi regularmente produzida, vindo aos autos o laudo técnico de id 180957545, conclusivo no sentido de que “restou claro, que não houve a quitação do imóvel, em 03/07/2020, pois mesmo com o depósito efetuado, no valor de R$121.181,11, ainda restaria saldo devedor de R$188.845,14, composto pelas parcelas vencidas e vincendas”. Sobre este segundo laudo pericial, as partes manifestaram-se em id 184124563 (parte ré) e 186681803. Sobre as impugnações apresentadas, manifestou-se o Sr. Perito Judicial em id 190476646, ratificando as suas conclusões externadas no laudo técnico. Por fim, decisão de id 196184706 homologou o segundo laudo pericial e determinou a conclusão do feito para julgamento antecipado. Em petição de id 206797729, a instituição financeira requereu a intimação do autor para purgar a mora contratual, levando-se em conta o segundo laudo da Perícia Judicial, e, alternativamente, o levantamento da ordem de indisponibilidade do bem imóvel em questão. Tal pedido foi indeferido, tendo em vista que formulado após o saneamento do feito, conforme decisão de id 209614472. Tais decisões estáveis, nos precisos termos do disposto no artigo 357, §1o, do CPC, porquanto não houve qualquer outra manifestação de irresignação recursal por parte dos litigantes. Na sentença (ID 67834528), entendeu o Juízo a quo: 1) entendeu que se aplica ao caso a lei específica n. 9.514/97, e não o Código de Defesa do Consumidor, consoante REsp 1.891.498/SP; 2) ponderou que “se a parte autora se limita a requerer a “anulação do procedimento de consolidação da propriedade”, é vedado ao juiz deferir-lhe qualquer outro provimento (consignação em pagamento, anulação de leilão extrajudicial, purga da mora ou quaisquer outros)”; 3) a averbação da consolidação da propriedade resolúvel no registro imobiliário foi formalizada em 25/10/2016, data em que ocorreu a conclusão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, que não se encontrava quitado, conforme laudos periciais que apontam saldo devedor do Autor; 4) salientou que, em outra ação de consignação em pagamento ajuizada pelo Autor, este Tribunal entendeu que até a data do julgamento da apelação a dívida não havia sido quitada, afastando o pedido de purga da mora e concluindo pela improcedência da ação de consignação; 5) concluiu que “a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel dado em alienação fiduciária em garantia, longe de apresentar qualquer vício, está amparada na regra do artigo 26, caput, da Lei 9.514/97, nos termos do qual, “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”; 6) “não socorre ao autor a prova pericial produzida no presente feito, porquanto esta não levou em consideração a data em que se operou a averbação da consolidação da propriedade em favor do banco-réu (25/10/2016), mas sim data posterior, contando-se inclusive com o depósito feito pelo autor na presente ação (a despeito de não se cuidar de ação consignatória ou em que se tenha formulado pedido consignatório), com data de 31/08/2020 (conforme recibos coligidos em ids 66899033/1 e 66899035/1).”; 7) “à luz da sistemática prevista na Lei n. 9.514/97, somente assiste ao devedor fiduciante o direito à devolução de valores somente na hipótese de a alienação extrajudicial promovida pelo credor ser-lhe favorável, ocasião em que lhe caberia receber de volta o saldo positivo, o que não ocorreu na espécie”; 8) “não se logrando êxito na promoção da alienação do imóvel após a regular realização do 2 (dois) leilões extrajudiciais pelo credor fiduciário, ao devedor fiduciante não assiste o direito à restituição de quaisquer valores pagos, cabendo-lhe tão-somente a quitação da dívida contratual, ressalvadas as obrigações remanescentes previstas no §8o do artigo 27 da aludida norma (pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse).”; 9) “é impossível a purga da mora pelo devedor após a consolidação da propriedade pelo credor do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia, quando a consolidação ocorreu após o início da vigência da Lei 13.465/2017 (como se dá na espécie, em que a consolidação se deu em 25/10/2016)”. Colaciono o dispositivo: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. CONDENO o autor ao pagamento das despesas processuais (em especial dos honorários periciais) e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, §2o, do CPC, ficando ressalvado em seu favor o benefício previsto no artigo 98, §3o, do CPC. Por fim, declaro encerrada a fase cognitiva deste processo, com resolução de mérito, consoante a regra do artigo 487, inciso I, do CPC/2015. Havendo interposição de apelação e tendo em vista que a presente sentença não comporta de retratação, deverá a Secretaria intimar a parte recorrida, para resposta ao recurso no prazo legal, e promover a imediata remessa dos autos ao egrégio Tribunal. Certificado o trânsito em julgado e não havendo requerimento da parte credora nos 5 (cinco) dias úteis subsequentes (art. 513, §1o, CPC), promova-se o arquivamento. Publique-se. Intimem-se. O Autor apela (ID 67834530). Alega que: 1) conforme o segundo laudo pericial produzido nos autos de origem, restaria em desfavor do Autor um saldo devedor de R$ 188.845,14, o que comprova que o financiamento do imóvel foi pago em mais de 90%; 2) suscita o direito constitucional à moradia e propriedade; 3) menciona que o art. 34 do Decreto 70/1966, referido no inciso II do art. 39 da Lei 9.514/97, assegura ao devedor, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito; 4) alega que não assiste razão ao Juízo a quo quando não permitiu a purga da mora, já que antes da arrematação/aquisição do imóvel por terceiro. Aduz que o Apelado entende viável a purgação da mora; 5) aduz que “a liquidação do débito, pelo fiduciante, antes da arrematação do bem imóvel, satisfaz o objetivo do fiduciário com o procedimento executório, pois possibilita o recebimento do valor dos débitos atualizados, acrescidos das penalidades moratórias estabelecidas no contrato. Com a quitação do débito, tem-se o reequilíbrio contratual entre os contratantes, que é, sobretudo, a finalidade do contrato”; 6) suscita o princípio da menor onerosidade. Aduz que deve ser autorizada judicialmente a purga da mora, pois já pagou mais de 90% do valor do financiamento; 7) alega que a consolidação da propriedade pelo credor padece de vícios, pois o financiamento já havia sido quase quitado nos moldes apurados na perícia judicial; 8) argumenta que “enfatiza-se a boa-fé do Recorrente ao depositar o valor necessário à quitação do débito sub judice. Sob tal ótica, não há o que falar em ofensa ao ato jurídico perfeito da consolidação, eis que aqui não se está reconhecendo qualquer invalidade de sua prática, mas apenas reconhecendo o direito do Apelante em ver restaurada a propriedade fiduciária e o próprio negócio fiduciário decorrente do contrato firmado com o Apelado. Tais princípios não se mostram absolutos, mormente em se tratando, como se trata, de contrato de adesão.”; 9) defende seu direito de preferência e de permanência no imóvel, assunto sobre o qual alega que a sentença foi omissa. Alega que “O Apelante pode exercer o direito de preferência e permanecer no imóvel que está em vias de ser leiloado, faculdade que está prevista no parágrafo 2o, item "b" ao artigo 27, da lei 9.514/97”; 10) alega que possui o direito à restituição dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito do Apelado, que já recebeu 90% do financiamento. Requer: Ex positis, requer a apelante que esta Egrégia Corte, considerando tudo o mais que dos autos constam, levando-se em consideração os princípios constitucionais do DIREITO À MORADIA E PROPRIEDADE, requer a concessão do efeito SUSPENSIVO AO PRESENTE RECURSO, e, no mérito, que essa E. Turma conheça das presentes razões recursais, para proferir novo julgamento, DANDO PROVIMENTO AO PRESENTE APELO, para REFORMAR INTEGRALMENTE A R. SENTENÇA PROFERIDA, e consequentemente JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS DA EXORDIAL, revertendo-se, ao final, os ônus sucumbenciais, por ser da mais lídima e irrecusável JUSTIÇA!! Preparo recolhido (ID 67834532). Contrarrazões juntadas no ID 67834535. Argui violação à dialeticidade recursal. É o relatório. O Juízo a quo fundamentou que não deve ser conhecida eventual pretensão de purga da mora ou de consignação em pagamento em razão do princípio da adstrição, uma vez que a ação teve como pedidos: i) anulação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente; ou ii) restituição dos valores pagos pelo Autor. Veja-se trecho da sentença: Nesta perspectiva, se a parte autora se limita a requerer a “anulação do procedimento de consolidação da propriedade”, é vedado ao juiz deferir-lhe qualquer outro provimento (consignação em pagamento, anulação de leilão extrajudicial, purga da mora ou quaisquer outros). Nesse ponto, verifico que houve erro no procedimento por parte do Juízo a quo. Isso porque a pretensão de purgação da mora foi manifestada na origem pelo Autor por meio da emenda à inicial (ID 67833503) em substituição ao pedido de anulação da consolidação da propriedade imobiliária: A r. decisão ID 67162591, determinou, ainda, a emenda à inicial para: “(...) a) apresentar causa de pedir compatível com o pedido de anulação da consolidação da propriedade, uma vez que o direito constitucional de moradia e o depósito realizado nestes autos, invocados como fundamento, não parecem ser suficientes para sustentar uma causa de nulidade ou anulabilidade; alternativamente, poderá substituir esse pedido pelo de declaração do seu direito de purgar a mora no valor ofertado, até a data da arrematação (pena de indeferimento inicial desse pedido); (...) No tocante a esse ponto, requer, desde logo, a SUBSTITUIÇÃO DO PEDIDO constante no item “3” da inicial, que passa a ter a seguinte redação: “3. Meritoriamente, requer se digne julgar totalmente procedente o pedido deduzido na presente demanda, para o fim de DECLARAR O DIREITO DO AUTOR DE PURGAR A MORA NO VALOR OFERTADO, até a data da arrematação.” Disso se extrai, em primeiro lugar, que não deve ser conhecida nenhuma alegação concernente à anulação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, vez que houve expressa desistência desse pedido e substituição pela pretensão de purgação da mora. Em segundo, o Juízo a quo salientou ainda que o pedido de purgação da mora já foi julgado em ação de consignação em pagamento n. 0017955-95.2016.8.07.0007, a qual restou improcedente, pois constatada existência de saldo devedor em desfavor do Apelante à época. Colaciono o trecho da sentença: Tal conclusão, a propósito, restou consagrada por esta e. Corte ao apreciar a apelação interposta pela mesma instituição financeira nos autos da ação de consignação em pagamento proposta pelo autor, visando à purga da mora contratual, ocasião em que este Tribunal, além de reconhecer que, ao menos até a data do julgamento daquele recurso (22/05/2019), a dívida não havia sido quitada pelo autor, afastou o pedido de purga da mora, declarando que o valor ofertado pelo autor à época não correspondia à totalidade do débito contratual, e assim julgando improcedentes os pleitos formulados na ação consignatória. O Apelante não impugnou a parte da sentença em que restou assentado que a pretensão de consignação em pagamento para purgar a mora já foi objeto de outra ação, que transitou em julgado. As únicas considerações do Apelante em que se extrai argumentação para persistir com a pretensão de purga da mora consistem nas alegações de que a Lei 9.514/97 a permite até o momento da assinatura do auto de arrematação. Tais argumentos – precipuamente a menção ao art. 34 do Decreto 70/1966 feita na emenda à inicial (ID 67833503) e reiterada em recurso – não foram apreciados pelo Juízo a quo na sentença, pois, ao considerar apenas os pedidos declinados na versão original da petição inicial, entendeu que a pretensão de purga da mora poderia configurar violação ao princípio da adstrição, sendo que, em verdade, deveriam ser julgados os pedidos constantes da emenda à inicial. Salta aos olhos, ainda, que na emenda à inicial (ID 67833503), o Autor desistiu do pedido alternativo de restituição dos valores pagos: Determinou a decisão, ainda, a emenda da inicial para: “(...) b) apresentar causa de pedir compatível com o pedido de restituição de parcelas pagas, uma vez que, de acordo com o art. 27, § 4o, da Lei 9.514/97, as parcelas pagas são utilizadas na quitação do saldo devedor, e o direito do devedor fiduciante é o de restituição da importância que sobejar após a quitação da dívida e encargos, considerando-se nela o compreendido o valor da indenização de benfeitorias (pena de indeferimento inicial desse pedido);(...)” No tocante a esse ponto, o autor desiste, desde logo, DO PEDIDO de restituição, constante no item “4” da inicial. Em que pese o Juízo a quo ter analisado na sentença o pedido de restituição dos valores pagos, o que se observa é que, após dois declínios de competência ocorridos na origem, o magistrado que julgou o feito não parece ter atentado para os termos da emenda à inicial, e analisou os pedidos colacionados na versão original da petição inicial. Entretanto, diante da desistência consolidada na emenda à inicial, desde já argui-se preliminar de ofício para não conhecer o pedido de restituição de valores. A análise de argumentos declinados na emenda à inicial e no apelo, que não foram apreciados na sentença, configura supressão de instância. O Juízo a quo não analisou os argumentos do Autor com fins de purgar a mora enquanto não ocorrida a arrematação, porquanto considerou que essa pretensão não estava dentro dos limites objetivos da lide. INTIMEM-SE as partes para se manifestarem sobre as preliminares ora suscitadas de ofício, notadamente de nulidade da sentença pela inobservância da substituição e desistência de pedidos feitas na emenda à inicial. No ensejo, considerando a petição ID 67834521 do Réu, na qual concordou em conceder ao devedor a oportunidade de purgar a mora, frise-se que as partes podem a qualquer momento celebrar acordo com o objetivo de pôr fim à demanda (art. 3o, §§ 2o e 3o, do CPC). Prazo de 5 (cinco) dias. Brasília, 21 de janeiro de 2025 14:04:04. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0720107-54.2020.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ESPER GEBRIM JUNIOR APELADO: ITAU UNIBANCO S.A. D E S P A C H O Cuida-se de Apelação Cível (ID 67834530) interposta pelo Autor contra a sentença ID 67834528, proferida em ação anulatória de procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, que foi julgada improcedente. Transcrevo relatório da sentença: Cuida-se de ação ordinária de anulação de procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade de bem imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, com pedido de antecipação de tutela, ajuizada por ESPER GEBRIM JÚNIOR em desfavor de ITAÚ UNIBANCO S/A, na qual sustenta, em síntese, que: a) faz jus aos benefícios da justiça gratuita; b) firmou com a ré instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia de alienação fiduciária e outras avenças, em 28/03/11, adquirindo a casa onde reside com sua família; c) o valor do imóvel foi R$530.000,00, tendo sido efetuado pagamento de R$150.000,00, no ato da celebração e o restante, no total de R$407.390,00, inclusas custas cartorárias, financiado em 200 meses; d) foram amortizadas quantias expressivas, a saber: 30.000,00 (15/08/11); R$85.000,00 (28/10/11); R$15.000,00 (23/05/12); R$15.000,00 (16/07/12); R$10.000,00 (29/08/12); R$3.249,41, a título de pagamento de parcelas com redução de prazo, mais o valor de R$53.143,69 (02/01/15); além de 57 parcelas que foram devidamente pagas, porquanto descontadas diretamente em sua conta corrente; e) apesar dos pagamentos indicarem liquidação de R$412.861,94, portanto, mais de 77,89%, o banco réu não aceita nenhuma negociação, não obstante a crise mundial instalada; f) diante da inadimplência iniciada em agosto/2016, a ré promoveu a consolidação extrajudicial da propriedade do imóvel localizado na QNE 12, Lote 38, Taguatinga/DF, com leilão designado para os dias 22 e 29/11/16; g) ante a iminência em perder o imóvel, o autor havia ajuizado anteriormente, em 17/11/2016, uma ação de consignação em pagamento (Processo n. 2016.07.1.018920-2; PJE n. 0017955-95/2016, que tramitou na e. Primeira Vara Cível de Taguatinga - DF), no qual teria obtido tutela antecipada para suspender a realização do leilão do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia; h) o saldo devedor à época do contrato seria de R$166.326,97, sendo que o imóvel foi consolidado pelo valor de R$149.901,43, apesar de o valor estabelecido para leilão ser R$398.499,26, a demonstrar a injustiça e prejuízo, porquanto o imóvel possui atualmente valor aproximado de R$800.000,00. Requereu o autor a concessão de tutela antecipada para deferir o depósito do saldo devedor do contrato estimado unilateralmente pelo autor e a sustação da execução extrajudicial e qualquer procedimento de alienação extrajudicial, bem como que seja suspensa a realização de procedimentos relativos ao imóvel objeto da lide. Ao final, pugna pela procedência do pedido para anular o procedimento de consolidação extrajudicial da propriedade ou, alternativamente, que seja o requerido condenado à restituição de todas as parcelas pagas pelo autor, conferindo-se direito de retenção. Decisão de id 67162591 indeferiu o pedido de tutela de urgência e determinou a comprovação da condição de hipossuficiência. Decisão de id 69093301 declinou da competência para uma das Varas Cíveis de Taguatinga. Após o recebimento do feito, o d. Juízo da 3a Vara Cível de Taguatinga declinou da competência em favor deste Juízo, tendo em vista a prevenção processual relativamente a ação idêntica anteriormente proposta pelo autor e que fora extinta por desistência deste (conforme sentença proferida no Proc. N. 0720407-32/2019 deste Juízo). Decisão de id 73433576 indeferiu os benefícios da justiça gratuita. Em sede de agravo de instrumento, foi deferido efeito suspensivo para dispensar o recolhimento das custas até o julgamento do referido recurso. Contestação de id 97922988, na qual a instituição financeira ré afirma, em apertado resumo, que: a) a petição inicial é inepta; b) a parte autora ajuizou ação revisional, todavia o objeto se perdeu, ante a mora constatada e não purgada, que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco réu, restando evidente a ausência de interesse de agir; c) há coisa julgada, porquanto a questão já foi apreciada nos autos do Processo n. 0017955-95.2016.8.07.0007, que tramitou perante a 1a Vara Cível de Taguatinga; d) a contratação foi regular, não havendo infringência ao CDC, sendo descabida a argüição de adimplemento substancial e o pedido de restituição de quaisquer valores. Requer o acolhimento das preliminares e, subsidiariamente, a improcedência do pedido. Réplica de id 100492536, na qual a parte autora ratifica alegações e pedidos anteriores. Conforme decisão deste Juízo lançada em id 102486858 rejeitou as preliminares arguidas e determinou a conclusão do feito para julgamento antecipado. Contra esta decisão o autor interpôs embargos de declaração (id 103596348), que foram acolhidos pela decisão de id 107883033, determinando-se a realização de prova pericial contábil, ante a controvérsia acerca da quitação ou não do saldo devedor do contrato. As partes apresentaram quesitos (ids 1081163062 e 110463066). O acórdão de mérito no agravo de instrumento mencionado foi reproduzido em id 108159361, confirmando-se a concessão da gratuidade de justiça em favor do autor. O laudo pericial foi colacionado em id 126724151 e sobre ele se manifestaram as partes (ids 128735221 e 128981971). Nele, a Sra. Perita Judicial atesta que o contrato firmado entre as partes não havia sido quitado, restando um saldo devedor de R$133.300,39 (que, atualizado, corresponde a R$235.986,12). A Sra. Perita do Juízo prestou esclarecimentos em 133271123, seguido das manifestações das partes em id 134522144 (autor) e 136524861 (réu). Decisão de id 135709465 determinou a suspensão do leilão do imóvel. Em petição de id 136524861, a instituição financeira requereu a realização de nova perícia, ante a existência de alegados equívocos nos cálculos da Sra. Perita Judicial. Instada a manifestar-se, a Sra. Perita judicial asseverou que a prova técnica coligida nos autos foi produzida com base nos documentos constantes dos autos, porém “constatou-se a falta de documentos suficientes para o pleno desempenho da função pericial”, razão por que requereu fosse apresentado pelo réu o “extrato da evolução da dívida atualizado, constando: data do vencimento, data de pagamento das parcelas, valor dos encargos pagos e valor encargos originais.” (id 145067135) Notificado a apresentar tais documentos, o banco-réu requereu dilação temporal (10 dias) (id 149272977), que foi deferido pelo Juízo (id 149781956). A despeito disso, a instituição financeira deixou transcorrer in albis o prazo conferido, razão por que se declarou preclusa a oportunidade, determinando-se a conclusão do feito para sentença (id 152947226). Contudo, o feito foi convertido em diligência, deferindo-se a realização de segunda perícia, a pedido da instituição financeira e diante das impugnações por esta apresentadas ao primeiro laudo. A segunda prova pericial foi regularmente produzida, vindo aos autos o laudo técnico de id 180957545, conclusivo no sentido de que “restou claro, que não houve a quitação do imóvel, em 03/07/2020, pois mesmo com o depósito efetuado, no valor de R$121.181,11, ainda restaria saldo devedor de R$188.845,14, composto pelas parcelas vencidas e vincendas”. Sobre este segundo laudo pericial, as partes manifestaram-se em id 184124563 (parte ré) e 186681803. Sobre as impugnações apresentadas, manifestou-se o Sr. Perito Judicial em id 190476646, ratificando as suas conclusões externadas no laudo técnico. Por fim, decisão de id 196184706 homologou o segundo laudo pericial e determinou a conclusão do feito para julgamento antecipado. Em petição de id 206797729, a instituição financeira requereu a intimação do autor para purgar a mora contratual, levando-se em conta o segundo laudo da Perícia Judicial, e, alternativamente, o levantamento da ordem de indisponibilidade do bem imóvel em questão. Tal pedido foi indeferido, tendo em vista que formulado após o saneamento do feito, conforme decisão de id 209614472. Tais decisões estáveis, nos precisos termos do disposto no artigo 357, §1o, do CPC, porquanto não houve qualquer outra manifestação de irresignação recursal por parte dos litigantes. Na sentença (ID 67834528), entendeu o Juízo a quo: 1) entendeu que se aplica ao caso a lei específica n. 9.514/97, e não o Código de Defesa do Consumidor, consoante REsp 1.891.498/SP; 2) ponderou que “se a parte autora se limita a requerer a “anulação do procedimento de consolidação da propriedade”, é vedado ao juiz deferir-lhe qualquer outro provimento (consignação em pagamento, anulação de leilão extrajudicial, purga da mora ou quaisquer outros)”; 3) a averbação da consolidação da propriedade resolúvel no registro imobiliário foi formalizada em 25/10/2016, data em que ocorreu a conclusão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, que não se encontrava quitado, conforme laudos periciais que apontam saldo devedor do Autor; 4) salientou que, em outra ação de consignação em pagamento ajuizada pelo Autor, este Tribunal entendeu que até a data do julgamento da apelação a dívida não havia sido quitada, afastando o pedido de purga da mora e concluindo pela improcedência da ação de consignação; 5) concluiu que “a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel dado em alienação fiduciária em garantia, longe de apresentar qualquer vício, está amparada na regra do artigo 26, caput, da Lei 9.514/97, nos termos do qual, “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”; 6) “não socorre ao autor a prova pericial produzida no presente feito, porquanto esta não levou em consideração a data em que se operou a averbação da consolidação da propriedade em favor do banco-réu (25/10/2016), mas sim data posterior, contando-se inclusive com o depósito feito pelo autor na presente ação (a despeito de não se cuidar de ação consignatória ou em que se tenha formulado pedido consignatório), com data de 31/08/2020 (conforme recibos coligidos em ids 66899033/1 e 66899035/1).”; 7) “à luz da sistemática prevista na Lei n. 9.514/97, somente assiste ao devedor fiduciante o direito à devolução de valores somente na hipótese de a alienação extrajudicial promovida pelo credor ser-lhe favorável, ocasião em que lhe caberia receber de volta o saldo positivo, o que não ocorreu na espécie”; 8) “não se logrando êxito na promoção da alienação do imóvel após a regular realização do 2 (dois) leilões extrajudiciais pelo credor fiduciário, ao devedor fiduciante não assiste o direito à restituição de quaisquer valores pagos, cabendo-lhe tão-somente a quitação da dívida contratual, ressalvadas as obrigações remanescentes previstas no §8o do artigo 27 da aludida norma (pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse).”; 9) “é impossível a purga da mora pelo devedor após a consolidação da propriedade pelo credor do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia, quando a consolidação ocorreu após o início da vigência da Lei 13.465/2017 (como se dá na espécie, em que a consolidação se deu em 25/10/2016)”. Colaciono o dispositivo: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. CONDENO o autor ao pagamento das despesas processuais (em especial dos honorários periciais) e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, §2o, do CPC, ficando ressalvado em seu favor o benefício previsto no artigo 98, §3o, do CPC. Por fim, declaro encerrada a fase cognitiva deste processo, com resolução de mérito, consoante a regra do artigo 487, inciso I, do CPC/2015. Havendo interposição de apelação e tendo em vista que a presente sentença não comporta de retratação, deverá a Secretaria intimar a parte recorrida, para resposta ao recurso no prazo legal, e promover a imediata remessa dos autos ao egrégio Tribunal. Certificado o trânsito em julgado e não havendo requerimento da parte credora nos 5 (cinco) dias úteis subsequentes (art. 513, §1o, CPC), promova-se o arquivamento. Publique-se. Intimem-se. O Autor apela (ID 67834530). Alega que: 1) conforme o segundo laudo pericial produzido nos autos de origem, restaria em desfavor do Autor um saldo devedor de R$ 188.845,14, o que comprova que o financiamento do imóvel foi pago em mais de 90%; 2) suscita o direito constitucional à moradia e propriedade; 3) menciona que o art. 34 do Decreto 70/1966, referido no inciso II do art. 39 da Lei 9.514/97, assegura ao devedor, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito; 4) alega que não assiste razão ao Juízo a quo quando não permitiu a purga da mora, já que antes da arrematação/aquisição do imóvel por terceiro. Aduz que o Apelado entende viável a purgação da mora; 5) aduz que “a liquidação do débito, pelo fiduciante, antes da arrematação do bem imóvel, satisfaz o objetivo do fiduciário com o procedimento executório, pois possibilita o recebimento do valor dos débitos atualizados, acrescidos das penalidades moratórias estabelecidas no contrato. Com a quitação do débito, tem-se o reequilíbrio contratual entre os contratantes, que é, sobretudo, a finalidade do contrato”; 6) suscita o princípio da menor onerosidade. Aduz que deve ser autorizada judicialmente a purga da mora, pois já pagou mais de 90% do valor do financiamento; 7) alega que a consolidação da propriedade pelo credor padece de vícios, pois o financiamento já havia sido quase quitado nos moldes apurados na perícia judicial; 8) argumenta que “enfatiza-se a boa-fé do Recorrente ao depositar o valor necessário à quitação do débito sub judice. Sob tal ótica, não há o que falar em ofensa ao ato jurídico perfeito da consolidação, eis que aqui não se está reconhecendo qualquer invalidade de sua prática, mas apenas reconhecendo o direito do Apelante em ver restaurada a propriedade fiduciária e o próprio negócio fiduciário decorrente do contrato firmado com o Apelado. Tais princípios não se mostram absolutos, mormente em se tratando, como se trata, de contrato de adesão.”; 9) defende seu direito de preferência e de permanência no imóvel, assunto sobre o qual alega que a sentença foi omissa. Alega que “O Apelante pode exercer o direito de preferência e permanecer no imóvel que está em vias de ser leiloado, faculdade que está prevista no parágrafo 2o, item "b" ao artigo 27, da lei 9.514/97”; 10) alega que possui o direito à restituição dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito do Apelado, que já recebeu 90% do financiamento. Requer: Ex positis, requer a apelante que esta Egrégia Corte, considerando tudo o mais que dos autos constam, levando-se em consideração os princípios constitucionais do DIREITO À MORADIA E PROPRIEDADE, requer a concessão do efeito SUSPENSIVO AO PRESENTE RECURSO, e, no mérito, que essa E. Turma conheça das presentes razões recursais, para proferir novo julgamento, DANDO PROVIMENTO AO PRESENTE APELO, para REFORMAR INTEGRALMENTE A R. SENTENÇA PROFERIDA, e consequentemente JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS DA EXORDIAL, revertendo-se, ao final, os ônus sucumbenciais, por ser da mais lídima e irrecusável JUSTIÇA!! Preparo recolhido (ID 67834532). Contrarrazões juntadas no ID 67834535. Argui violação à dialeticidade recursal. É o relatório. O Juízo a quo fundamentou que não deve ser conhecida eventual pretensão de purga da mora ou de consignação em pagamento em razão do princípio da adstrição, uma vez que a ação teve como pedidos: i) anulação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente; ou ii) restituição dos valores pagos pelo Autor. Veja-se trecho da sentença: Nesta perspectiva, se a parte autora se limita a requerer a “anulação do procedimento de consolidação da propriedade”, é vedado ao juiz deferir-lhe qualquer outro provimento (consignação em pagamento, anulação de leilão extrajudicial, purga da mora ou quaisquer outros). Nesse ponto, verifico que houve erro no procedimento por parte do Juízo a quo. Isso porque a pretensão de purgação da mora foi manifestada na origem pelo Autor por meio da emenda à inicial (ID 67833503) em substituição ao pedido de anulação da consolidação da propriedade imobiliária: A r. decisão ID 67162591, determinou, ainda, a emenda à inicial para: “(...) a) apresentar causa de pedir compatível com o pedido de anulação da consolidação da propriedade, uma vez que o direito constitucional de moradia e o depósito realizado nestes autos, invocados como fundamento, não parecem ser suficientes para sustentar uma causa de nulidade ou anulabilidade; alternativamente, poderá substituir esse pedido pelo de declaração do seu direito de purgar a mora no valor ofertado, até a data da arrematação (pena de indeferimento inicial desse pedido); (...) No tocante a esse ponto, requer, desde logo, a SUBSTITUIÇÃO DO PEDIDO constante no item “3” da inicial, que passa a ter a seguinte redação: “3. Meritoriamente, requer se digne julgar totalmente procedente o pedido deduzido na presente demanda, para o fim de DECLARAR O DIREITO DO AUTOR DE PURGAR A MORA NO VALOR OFERTADO, até a data da arrematação.” Disso se extrai, em primeiro lugar, que não deve ser conhecida nenhuma alegação concernente à anulação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, vez que houve expressa desistência desse pedido e substituição pela pretensão de purgação da mora. Em segundo, o Juízo a quo salientou ainda que o pedido de purgação da mora já foi julgado em ação de consignação em pagamento n. 0017955-95.2016.8.07.0007, a qual restou improcedente, pois constatada existência de saldo devedor em desfavor do Apelante à época. Colaciono o trecho da sentença: Tal conclusão, a propósito, restou consagrada por esta e. Corte ao apreciar a apelação interposta pela mesma instituição financeira nos autos da ação de consignação em pagamento proposta pelo autor, visando à purga da mora contratual, ocasião em que este Tribunal, além de reconhecer que, ao menos até a data do julgamento daquele recurso (22/05/2019), a dívida não havia sido quitada pelo autor, afastou o pedido de purga da mora, declarando que o valor ofertado pelo autor à época não correspondia à totalidade do débito contratual, e assim julgando improcedentes os pleitos formulados na ação consignatória. O Apelante não impugnou a parte da sentença em que restou assentado que a pretensão de consignação em pagamento para purgar a mora já foi objeto de outra ação, que transitou em julgado. As únicas considerações do Apelante em que se extrai argumentação para persistir com a pretensão de purga da mora consistem nas alegações de que a Lei 9.514/97 a permite até o momento da assinatura do auto de arrematação. Tais argumentos – precipuamente a menção ao art. 34 do Decreto 70/1966 feita na emenda à inicial (ID 67833503) e reiterada em recurso – não foram apreciados pelo Juízo a quo na sentença, pois, ao considerar apenas os pedidos declinados na versão original da petição inicial, entendeu que a pretensão de purga da mora poderia configurar violação ao princípio da adstrição, sendo que, em verdade, deveriam ser julgados os pedidos constantes da emenda à inicial. Salta aos olhos, ainda, que na emenda à inicial (ID 67833503), o Autor desistiu do pedido alternativo de restituição dos valores pagos: Determinou a decisão, ainda, a emenda da inicial para: “(...) b) apresentar causa de pedir compatível com o pedido de restituição de parcelas pagas, uma vez que, de acordo com o art. 27, § 4o, da Lei 9.514/97, as parcelas pagas são utilizadas na quitação do saldo devedor, e o direito do devedor fiduciante é o de restituição da importância que sobejar após a quitação da dívida e encargos, considerando-se nela o compreendido o valor da indenização de benfeitorias (pena de indeferimento inicial desse pedido);(...)” No tocante a esse ponto, o autor desiste, desde logo, DO PEDIDO de restituição, constante no item “4” da inicial. Em que pese o Juízo a quo ter analisado na sentença o pedido de restituição dos valores pagos, o que se observa é que, após dois declínios de competência ocorridos na origem, o magistrado que julgou o feito não parece ter atentado para os termos da emenda à inicial, e analisou os pedidos colacionados na versão original da petição inicial. Entretanto, diante da desistência consolidada na emenda à inicial, desde já argui-se preliminar de ofício para não conhecer o pedido de restituição de valores. A análise de argumentos declinados na emenda à inicial e no apelo, que não foram apreciados na sentença, configura supressão de instância. O Juízo a quo não analisou os argumentos do Autor com fins de purgar a mora enquanto não ocorrida a arrematação, porquanto considerou que essa pretensão não estava dentro dos limites objetivos da lide. INTIMEM-SE as partes para se manifestarem sobre as preliminares ora suscitadas de ofício, notadamente de nulidade da sentença pela inobservância da substituição e desistência de pedidos feitas na emenda à inicial. No ensejo, considerando a petição ID 67834521 do Réu, na qual concordou em conceder ao devedor a oportunidade de purgar a mora, frise-se que as partes podem a qualquer momento celebrar acordo com o objetivo de pôr fim à demanda (art. 3o, §§ 2o e 3o, do CPC). Prazo de 5 (cinco) dias. Brasília, 21 de janeiro de 2025 14:04:04. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador