Tribunal: TJDFT
Processo: 0728631-67.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
Processo : 0728631-67.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão proferida em ação anulatória cumulada com consignação em pagamento (id. 242713468 dos autos originários n. 0709146-27.2025.8.07.0018), que indeferiu a tutela de urgência para que fosse determinada a suspensão do leilão público do imóvel objeto de alienação fiduciária. Fundamentou o juízo singular: A prova documental, que instruiu a petição inicial, não conduz à probabilidade do direito alegado para fins de que seja determinada a suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 16/07/2025 (ID 242422290) e, também, a averbação da existência desta demanda na matrícula no 22.485 registrada no Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Senador Canedo/GO (ID 242422265). Isso porque, embora os autores sustentem que a intimação para purgação da mora foi irregular, pois teria sido realizada por edital sem o prévio esgotamento das tentativas de intimação pessoal, verifica-se que foram realizadas diversas diligências para localização dos devedores no endereço residencial constante da escritura pública de compra e venda, qual seja, Rua JV-18, Quadra no 26, Lote no 26, Jardim Veneza, Senador Canedo/GO (ID 242422293 – Pág. 2) e, também, no endereço residencial constante das declarações pessoais de saúde, qual seja, Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO (ID 242423348 – Págs. 1 e 3), inclusive com tentativas frustradas de entrega pessoal (ID 242423365 – Págs. 27/28, 32/33, 36/37, 39/40), envio de correspondência eletrônica (ID 242423365 – Págs. 43/46) e, por fim, publicação de edital (ID 242423365 – Págs. 49/53), conforme previsto no art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/97. Necessário observar que, com relação ao endereço da Rua JV-18, Quadra no 26, Lote no 26, Jardim Veneza, Senador Canedo/GO, o imóvel foi encontrado fechado em todas as três diligências (ID 242423365 – Págs. 28 e 33) e, por sua vez, com relação ao endereço Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO, os autores não eram conhecidos no local indicado para a intimação, encontrando-se, inclusive, em local ignorado (ID 242423365 – Págs. 42 e 55); sendo certo que, nas diligências realizadas em ambos os endereços, não foi registrada qualquer suspeita motivada de ocultação para fins de justificar a tentativa de intimação por hora certa, nos termos do art. 26, § 3o-A, da Lei 9.514/97. Certo é que, caracterizada a frustração das tentativas de intimação pessoal, inclusive da autora no endereço da Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO, a intimação por edital foi corretamente realizada, nos termos da legislação aplicável. A alegação de que não houve esgotamento das vias de intimação pessoal da autora nesse endereço (ID 242422251 – Pág. 9, segundo parágrafo) não se sustenta diante da certidão constante do ID 242423365 – Pág. 55. A certidão do oficial de registro, que atesta a impossibilidade de localização da devedora, constitui documento hábil para autorizar a intimação por edital, conforme expressamente previsto no § 4o do art. 26 da Lei no 9.514/97. Ademais, os autores não demonstraram, de forma inequívoca, que estavam disponíveis nos endereços indicados ou que houve falha na diligência do oficial de registro. Ao contrário, os documentos indicam que o imóvel estava fechado em diversas tentativas e que, em uma delas, foi informado que o destinatário se encontrava em local ignorado. Nesse contexto, impõe-se reconhecer que a pretensão dos autores não encontra amparo na legislação vigente. A intimação por edital foi realizada de forma regular, após o esgotamento das tentativas de intimação pessoal, inclusive no endereço da Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO, conforme certificado no ID 242423365 – Págs. 42 e 55; razões pelas quais não se justifica a suspensão do leilão extrajudicial, a averbação da existência desta ação na matrícula do imóvel e, muito menos, a autorização para consignação em pagamento do valor que os autores entendem ser devido. Com esses fundamentos, INDEFIRO os pedidos de tutela de urgência de natureza antecipada formulados na inicial (ID 242422251 – Pág. 19, item VIII, letras “a”, “b”, e “c”). Os agravantes sustentam a nulidade da intimação editalícia para purgação da mora, argumentando que não houve o esgotamento prévio e efetivo das vias de intimação pessoal, exigido pelo artigo 26, §§ 3o e 4o, da Lei no 9.514/97, especialmente por se tratar de imóvel residencial. Alegam que residem no imóvel objeto da alienação fiduciária e que as diligências realizadas para fins de intimação foram insuficientes, pois ocorreram em dias úteis e horários comerciais, quando estariam em seus respectivos trabalhos. Aduzem que a ausência de tentativas em horários alternativos, como finais de semana, ou por outros meios legalmente previstos – como por hora certa, via postal com aviso de recebimento, ou pela portaria do condomínio – evidencia a nulidade da intimação por edital. Asseveram que a certidão lavrada não declarou expressamente que se encontravam em local incerto, ignorado ou inacessível, o que, conforme entendimento consolidado do STJ e do TJDFT, torna a intimação editalícia inválida. Consideram que a decisão desconsiderou os comprovantes de residência apresentados pelos agravantes, os quais indicam que o segundo endereço mencionado, localizado em Goiânia-GO, também era de conhecimento da parte agravada, sendo necessário o esgotamento das tentativas de intimação nesse endereço. Argumentam que a simples informação de que os agravantes “não eram conhecidos no local” é genérica e desacompanhada de maiores diligências, não sendo suficiente para justificar a adoção da via editalícia. Invocam, ainda, a boa-fé demonstrada com o ajuizamento da ação originária e o requerimento de consignação do valor integral do débito, com o objetivo de exercer o direito à purgação da mora e, por conseguinte, obstar a consolidação da propriedade. Defendem que a medida liminar de suspensão do leilão extrajudicial é plenamente reversível e visa resguardar a posse do imóvel que lhes serve de moradia, ante o perigo de dano irreparável decorrente da perda do bem, caso o certame se realize antes da decisão definitiva sobre a validade da consolidação. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 16 de julho de 2025 e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a nulidade da intimação editalícia, restaurando o direito dos agravantes à purgação da mora. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Ademais, o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). No caso, vislumbro a presença dos requisitos necessários à concessão do pedido liminar. A jurisprudência proclama que, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, regida pela Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para viabilizar a purgação da mora, quer seja antes de consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, quer seja antes de assinado o auto de arrematação. Essa é a regra que, desatendida, invalida a consolidação da propriedade fiduciária levada a efeito sem a observância dos procedimentos legais. A respeito da alienação fiduciária de imóvel, confiram-se precedentes do STJ: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3o. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei no 9.514/1997). 2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído. 3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3o, da Lei no 9.514/1997. 4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida. 5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo. (REsp 1.531.144/PB, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016. Grifado.) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1.462.210/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014.) Já a intimação por edital fica reservada para as hipóteses em que o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível. De acordo com o STJ, é nula a intimação ficta promovida sem o prévio esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEI No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO MUTUÁRIO. NECESSIDADE. 1. A exemplo do que ocorre nos procedimentos regidos pelo Decreto-Lei no 70/66 e pelo Decreto-Lei no 911/69, a validade da intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, regrado pela Lei no 9.514/97, pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 2. No caso dos autos, o próprio contrato de financiamento firmado entre as partes indicava o endereço residencial do mutuário, que foi ignorado para fins de intimação pessoal. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 1.367.179/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/6/2014, DJe de 16/6/2014. Grifado.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023. Grifado.) O caso sob exame chama bastante à atenção, porque, de fato, conforme consta dos autos (id. 242423365 na origem), o escrevente autorizado pelo oficial registrador empreendeu diligências sem êxito na intimação pessoal. Sucede que, ao que tudo indica, os agravantes realmente residem nos endereços diligenciados, apenas não estavam presentes por ocasião das tentativas de intimação. No ponto, os agravantes esclarecem que trabalham durante o dia e, por isso, não foram encontrados. Essa justificativa é plausível, considerando que as três tentativas de intimação pessoal no endereço do imóvel objeto da alienação fiduciária ocorreram todas em dias úteis e em honorário comercial (id. 242423365 – p. 27 e 32), o que, em certa medida, explica o fato de o imóvel estar fechado naquelas ocasiões. Além disso, os agravantes afirmam que se trata de imóvel em condomínio com portaria (id. 73980708 – p. 4 na origem), mas, ao que consta, não houve sequer tentativa de intimação pela via postal, sinalizando a falta de esgotamento dos meios disponíveis para a intimação pessoal. Nesse contexto, não havendo elementos suficientes para afastar prima facie a alegação de irregularidade da intimação para purga da mora, impõe-se a concessão da liminar, de modo a permitir melhor avaliação da questão durante a instrução processual no juízo de origem, evitando-se, assim, prejuízo aos agravantes e a terceiro (eventual arrematante do imóvel alienado fiduciariamente). Daí a probabilidade do direito, bem assim o perigo da demora, tendo em vista que o leilão extrajudicial do imóvel está agendado para o dia 16 de julho de 2025. Ante o exposto, defiro a tutela de urgência recursal para suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide, designado para 16/07/2025. Dê-se ciência ao Juízo de origem, a quem caberá expedir as diligências para cumprimento desta decisão. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 16 de julho de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0728631-67.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão proferida em ação anulatória cumulada com consignação em pagamento (id. 242713468 dos autos originários n. 0709146-27.2025.8.07.0018), que indeferiu a tutela de urgência para que fosse determinada a suspensão do leilão público do imóvel objeto de alienação fiduciária. Fundamentou o juízo singular: A prova documental, que instruiu a petição inicial, não conduz à probabilidade do direito alegado para fins de que seja determinada a suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 16/07/2025 (ID 242422290) e, também, a averbação da existência desta demanda na matrícula no 22.485 registrada no Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Senador Canedo/GO (ID 242422265). Isso porque, embora os autores sustentem que a intimação para purgação da mora foi irregular, pois teria sido realizada por edital sem o prévio esgotamento das tentativas de intimação pessoal, verifica-se que foram realizadas diversas diligências para localização dos devedores no endereço residencial constante da escritura pública de compra e venda, qual seja, Rua JV-18, Quadra no 26, Lote no 26, Jardim Veneza, Senador Canedo/GO (ID 242422293 – Pág. 2) e, também, no endereço residencial constante das declarações pessoais de saúde, qual seja, Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO (ID 242423348 – Págs. 1 e 3), inclusive com tentativas frustradas de entrega pessoal (ID 242423365 – Págs. 27/28, 32/33, 36/37, 39/40), envio de correspondência eletrônica (ID 242423365 – Págs. 43/46) e, por fim, publicação de edital (ID 242423365 – Págs. 49/53), conforme previsto no art. 26, § 4o, da Lei no 9.514/97. Necessário observar que, com relação ao endereço da Rua JV-18, Quadra no 26, Lote no 26, Jardim Veneza, Senador Canedo/GO, o imóvel foi encontrado fechado em todas as três diligências (ID 242423365 – Págs. 28 e 33) e, por sua vez, com relação ao endereço Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO, os autores não eram conhecidos no local indicado para a intimação, encontrando-se, inclusive, em local ignorado (ID 242423365 – Págs. 42 e 55); sendo certo que, nas diligências realizadas em ambos os endereços, não foi registrada qualquer suspeita motivada de ocultação para fins de justificar a tentativa de intimação por hora certa, nos termos do art. 26, § 3o-A, da Lei 9.514/97. Certo é que, caracterizada a frustração das tentativas de intimação pessoal, inclusive da autora no endereço da Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO, a intimação por edital foi corretamente realizada, nos termos da legislação aplicável. A alegação de que não houve esgotamento das vias de intimação pessoal da autora nesse endereço (ID 242422251 – Pág. 9, segundo parágrafo) não se sustenta diante da certidão constante do ID 242423365 – Pág. 55. A certidão do oficial de registro, que atesta a impossibilidade de localização da devedora, constitui documento hábil para autorizar a intimação por edital, conforme expressamente previsto no § 4o do art. 26 da Lei no 9.514/97. Ademais, os autores não demonstraram, de forma inequívoca, que estavam disponíveis nos endereços indicados ou que houve falha na diligência do oficial de registro. Ao contrário, os documentos indicam que o imóvel estava fechado em diversas tentativas e que, em uma delas, foi informado que o destinatário se encontrava em local ignorado. Nesse contexto, impõe-se reconhecer que a pretensão dos autores não encontra amparo na legislação vigente. A intimação por edital foi realizada de forma regular, após o esgotamento das tentativas de intimação pessoal, inclusive no endereço da Rua Natal, no 59, Bairro Alto da Glória, Goiânia/GO, conforme certificado no ID 242423365 – Págs. 42 e 55; razões pelas quais não se justifica a suspensão do leilão extrajudicial, a averbação da existência desta ação na matrícula do imóvel e, muito menos, a autorização para consignação em pagamento do valor que os autores entendem ser devido. Com esses fundamentos, INDEFIRO os pedidos de tutela de urgência de natureza antecipada formulados na inicial (ID 242422251 – Pág. 19, item VIII, letras “a”, “b”, e “c”). Os agravantes sustentam a nulidade da intimação editalícia para purgação da mora, argumentando que não houve o esgotamento prévio e efetivo das vias de intimação pessoal, exigido pelo artigo 26, §§ 3o e 4o, da Lei no 9.514/97, especialmente por se tratar de imóvel residencial. Alegam que residem no imóvel objeto da alienação fiduciária e que as diligências realizadas para fins de intimação foram insuficientes, pois ocorreram em dias úteis e horários comerciais, quando estariam em seus respectivos trabalhos. Aduzem que a ausência de tentativas em horários alternativos, como finais de semana, ou por outros meios legalmente previstos – como por hora certa, via postal com aviso de recebimento, ou pela portaria do condomínio – evidencia a nulidade da intimação por edital. Asseveram que a certidão lavrada não declarou expressamente que se encontravam em local incerto, ignorado ou inacessível, o que, conforme entendimento consolidado do STJ e do TJDFT, torna a intimação editalícia inválida. Consideram que a decisão desconsiderou os comprovantes de residência apresentados pelos agravantes, os quais indicam que o segundo endereço mencionado, localizado em Goiânia-GO, também era de conhecimento da parte agravada, sendo necessário o esgotamento das tentativas de intimação nesse endereço. Argumentam que a simples informação de que os agravantes “não eram conhecidos no local” é genérica e desacompanhada de maiores diligências, não sendo suficiente para justificar a adoção da via editalícia. Invocam, ainda, a boa-fé demonstrada com o ajuizamento da ação originária e o requerimento de consignação do valor integral do débito, com o objetivo de exercer o direito à purgação da mora e, por conseguinte, obstar a consolidação da propriedade. Defendem que a medida liminar de suspensão do leilão extrajudicial é plenamente reversível e visa resguardar a posse do imóvel que lhes serve de moradia, ante o perigo de dano irreparável decorrente da perda do bem, caso o certame se realize antes da decisão definitiva sobre a validade da consolidação. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 16 de julho de 2025 e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a nulidade da intimação editalícia, restaurando o direito dos agravantes à purgação da mora. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Ademais, o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). No caso, vislumbro a presença dos requisitos necessários à concessão do pedido liminar. A jurisprudência proclama que, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, regida pela Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para viabilizar a purgação da mora, quer seja antes de consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, quer seja antes de assinado o auto de arrematação. Essa é a regra que, desatendida, invalida a consolidação da propriedade fiduciária levada a efeito sem a observância dos procedimentos legais. A respeito da alienação fiduciária de imóvel, confiram-se precedentes do STJ: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3o. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei no 9.514/1997). 2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído. 3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3o, da Lei no 9.514/1997. 4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida. 5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo. (REsp 1.531.144/PB, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016. Grifado.) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1.462.210/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014.) Já a intimação por edital fica reservada para as hipóteses em que o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível. De acordo com o STJ, é nula a intimação ficta promovida sem o prévio esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEI No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO MUTUÁRIO. NECESSIDADE. 1. A exemplo do que ocorre nos procedimentos regidos pelo Decreto-Lei no 70/66 e pelo Decreto-Lei no 911/69, a validade da intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, regrado pela Lei no 9.514/97, pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 2. No caso dos autos, o próprio contrato de financiamento firmado entre as partes indicava o endereço residencial do mutuário, que foi ignorado para fins de intimação pessoal. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 1.367.179/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/6/2014, DJe de 16/6/2014. Grifado.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023. Grifado.) O caso sob exame chama bastante à atenção, porque, de fato, conforme consta dos autos (id. 242423365 na origem), o escrevente autorizado pelo oficial registrador empreendeu diligências sem êxito na intimação pessoal. Sucede que, ao que tudo indica, os agravantes realmente residem nos endereços diligenciados, apenas não estavam presentes por ocasião das tentativas de intimação. No ponto, os agravantes esclarecem que trabalham durante o dia e, por isso, não foram encontrados. Essa justificativa é plausível, considerando que as três tentativas de intimação pessoal no endereço do imóvel objeto da alienação fiduciária ocorreram todas em dias úteis e em honorário comercial (id. 242423365 – p. 27 e 32), o que, em certa medida, explica o fato de o imóvel estar fechado naquelas ocasiões. Além disso, os agravantes afirmam que se trata de imóvel em condomínio com portaria (id. 73980708 – p. 4 na origem), mas, ao que consta, não houve sequer tentativa de intimação pela via postal, sinalizando a falta de esgotamento dos meios disponíveis para a intimação pessoal. Nesse contexto, não havendo elementos suficientes para afastar prima facie a alegação de irregularidade da intimação para purga da mora, impõe-se a concessão da liminar, de modo a permitir melhor avaliação da questão durante a instrução processual no juízo de origem, evitando-se, assim, prejuízo aos agravantes e a terceiro (eventual arrematante do imóvel alienado fiduciariamente). Daí a probabilidade do direito, bem assim o perigo da demora, tendo em vista que o leilão extrajudicial do imóvel está agendado para o dia 16 de julho de 2025. Ante o exposto, defiro a tutela de urgência recursal para suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide, designado para 16/07/2025. Dê-se ciência ao Juízo de origem, a quem caberá expedir as diligências para cumprimento desta decisão. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 16 de julho de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator