Tribunal: TJDFT
Processo: 0740586-95.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0740586-95.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MESTRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: TUPA AUTO PECAS E ACESSORIOS LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MESTRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra decisão proferida pelo Juízo da 21a Vara Cível de Brasília, nos autos da liquidação de sentença movida por TUPÃ AUTO PEÇAS E SERVIÇOS DE MECÂNICA LTDA-ME, pela qual foi homologado o laudo de avaliação das benfeitorias que devem ser indenizadas pela agravante à agravada, no valor R$ 197.319,57 (cento e novena e sete mil, trezentos e dezenove reais e cinquenta e sete centavos). Alega a agravante, em síntese, que o laudo homologado foi juntado pela agravada ainda na fase de conhecimento da ação reivindicatória, quando formulou pedido reconvencional, e não na fase própria de liquidação da sentença. Sustenta que o referido laudo não considera critérios técnicos essenciais, como a depreciação física e funcional do imóvel, e que o valor apurado não corresponde à realidade, configurando-se excessivo. Defende que apresentou laudo técnico subscrito por engenheiro civil, com base em parâmetros da ABNT NBR 12721:2006 e no Custo Unitário Básico (CUB/m2) do SINDUSCON-DF, classificando o imóvel como galpão industrial (projeto padrão GI), com valor de R$ 660,13/m2, destinando na avaliação total das benfeitorias em R$ 62.904,16 (sessenta e dois mil, novecentos e quatro reais e dezesseis centavos). Argumenta que o laudo da agravada utilizou valor de R$ 1.222,25/m2, sem justificativa técnica, e ignorou a depreciação do imóvel, o que compromete a apuração do valor real das benfeitorias. Alega que há divergência substancial entre os laudos apresentados pelas partes, ambos subscritos por profissionais habilitados, o que torna imprescindível a realização de perícia judicial para liquidação por arbitramento, nos termos do art. 510 do CPC. Requer, em sede liminar, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, sob o argumento de que o valor homologado representa quase três vezes o valor apurado em seu parecer técnico, podendo causar prejuízo patrimonial grave e irreparável, além de configurar enriquecimento ilícito da agravada. No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, para que a liquidação de sentença ocorra por arbitramento, com a nomeação de perito judicial, a fim de apurar o valor real das benfeitorias, observando critérios técnicos como tipo de construção, custo unitário básico, tempo decorrido, estado de conservação e depreciação física e funcional do imóvel. Preparo regular conforme certificado no ID 76494924. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pela agravante atende aos aludidos pressupostos. Quanto a probabilidade de provimento do curso, verifica-se que a decisão agravada proferiu julgamento de liquidação de sentença, com base em parecer unilateral apresentado pela agravada na fase de conhecimento do processo, cujo conteúdo foi objeto de oportuna impugnação e que não teve suas conclusões homologadas no julgamento da causa. Com efeito, verifica-se que a agravada manejou reconvenção à ação reivindicatória ajuizada pela agravante, requerendo indenização por benfeitorias acrescidas ao imóvel. Ao apresentar a reconvenção, em 24 de julho de 2017, juntou laudo técnico de avaliação particular das benfeitorias, que apontava como devida a quantia de R$ 197.319,57 (cento e novena e sete mil, trezentos e dezenove reais e cinquenta e sete centavos) (ID 8450074) Houve apresentação de contestação à reconvenção, sustentando a agravante, dentre outros pontos, o excesso do valor proposto pela agravada para indenização das benfeitorias, oportunidade em que juntou laudo de avaliação particular, no qual as benfeitorias foram mensuradas pelo valor de R$ 62.904,16 (sessenta e dois mil, novecentos e quatro reais e dezesseis centavos) (ID 9533992). O pedido reconvencional foi julgado procedente em sede de apelação, por acórdão relatado pelo nobre Desembargador ESDRAS NEVES, onde restou expressamente consignada a existência de controvérsia entre as partes sobre o valor das benfeitorias, e reputado inviável o acolhimento da proposta apresentada pela agravada, determinando que o valor devido fosse objeto de apuração em liquidação de sentença, confira-se: “Dessa forma, embora o contrato inicial preveja a perda do direito à indenização das benfeitorias e acessões realizadas, o edital incluiu, expressamente, o imóvel anteriormente utilizado pela apelante dentre aqueles em que acessões e benfeitorias poderiam ser cobradas, disposição esta que se adéqua aos ditames da legislação civilista, prevalecendo em relação ao contrato inicial. Não bastasse, o contrato de compra e venda celebrado pela adquirente prevê a responsabilidade pela indenização pelas benfeitorias e acessões existentes no imóvel. Confira-se (ID 3787490 - págs. 6/11): (...) Ademais, era de responsabilidade do interessado a busca de informações prévias, junto à empresa licitante, acerca de eventuais indenizações e medidas de remoção e/ou imissão na posse, providência esta que, a princípio, não foi realizada. Evidente, portanto, o dever de a autora indenizar a ré pelas benfeitorias realizadas no imóvel, nos exatos termos a que se obrigou pelo Edital de Licitação, bem como no contrato de compra e venda celebrado. (...) Não se pode olvidar, que benfeitorias realizadas no imóvel lhe agregam valor e que a ausência de indenização acarreta, assim, o enriquecimento às custas do antigo concessionário, haja vista que as benfeitorias antes realizadas compõe o novo preço do imóvel, agora mais valorizado. Dessa forma, a renúncia ao direito de indenização pelas benfeitorias realizadas implicaria enriquecimento ilícito da autora, no sentido de que se beneficiaria do valor agregado ao imóvel, sem arcar com os custos respectivos e sem obedecer às disposições do edital de licitação do imóvel adquirido e do pacto de compra e venda. Com efeito, a comprovação quanto à realização ou não de benfeitorias é matéria que deve ser discutida em sede de liquidação, cabendo, em sede de ação de conhecimento, tão somente o reconhecimento do direito de o réu ser indenizado pelas benfeitorias realizadas. Ademais, há nos autos um laudo de avaliação de construção, apresentado pela ré/apelante, segundo o qual as benfeitorias realizadas somam o valor de R$197.319,57 (ID 3787515). Por outro lado, a autora/apelada impugna o valor, afirmando que este corresponderia a R$62.904,16 (ID 3787534). Assim, verifica-se que, de fato, há acessões e benfeitorias a serem indenizadas, devendo o seu real valor ser apurado em sede de liquidação de sentença. Dessa forma, à apelante assiste o direito de indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel, sobretudo porque o edital previa o direito ao ressarcimento. (...) Ante o exposto, conheço do recurso de apelação, rejeito as preliminares e, no mérito, e a ele DOU PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença e JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional, condenando a autora a efetuar o pagamento do valor correspondente à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel localizado no lote 11, conjunto E, quadra 4, do Setor de Oficinas Norte – SOF/Norte, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença, a ser acrescida de correção monetária calculada pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, a contar da data da efetiva desocupação do imóvel. Em face da sucumbência recíproca referente ao pedido reconvencional, mas não proporcional, as custas e honorários deverão ser rateados, na proporção de 30% para a autora e 70% para as rés. Nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor da condenação, mantendo a proporção anteriormente estabelecida.” (ID 22472244) Assim, não se mostra adequado o julgamento liminar do pedido de liquidação de sentença, mediante colhimento da proposta de avaliação que a agravada havia apresentado na fase de conhecimento, que não restou acolhido pelo título judicial. Destaco que sequer houve pedido por parte da agravada para que a liquidação de sentença fosse julgada de acordo com o laudo que havia apresentado na fase de conhecimento. Com efeito, ao formular o pedido de liquidação de sentença, a recorrida apresentou pedido ilíquido, requerendo que as benfeitorias fossem apuradas de acordo com os valores investidos no imóvel, ou por arbitramento, considerando a avaliação de mercado das benfeitorias (ID 239324459). Ao contestar o pedido, a agravante arguiu prejudicial de prescrição e tentou rediscutir o comando da sentença, mas também impugnou a postulação, requerendo a avaliação das benfeitorias pelo montante de investimento realizado pela agravada, fazendo remição à avaliação da construção pela TERRACAP, juntada na fase de conhecimento no ID 8452385 (ID 243984819). Assim, persiste indefinição do valor das benfeitorias, que não foi objeto de avaliação pela decisão agravada, mostrando-se, em uma primeira vista, prematuro julgamento da liquidação de sentença, com amparo em avaliação unilateral refutada no julgamento da fase de conhecimento. Além de provável o provimento do recurso, não há dúvidas de que a decisão agravada pode acarretar perecimento de direito e risco de dano grave à agravante pois permite a deflagração da fase de cumprimento de sentença pela agravada. Diante do exposto, estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, defiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravado, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 24 de setembro de 2025. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0740586-95.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MESTRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: TUPA AUTO PECAS E ACESSORIOS LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MESTRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra decisão proferida pelo Juízo da 21a Vara Cível de Brasília, nos autos da liquidação de sentença movida por TUPÃ AUTO PEÇAS E SERVIÇOS DE MECÂNICA LTDA-ME, pela qual foi homologado o laudo de avaliação das benfeitorias que devem ser indenizadas pela agravante à agravada, no valor R$ 197.319,57 (cento e novena e sete mil, trezentos e dezenove reais e cinquenta e sete centavos). Alega a agravante, em síntese, que o laudo homologado foi juntado pela agravada ainda na fase de conhecimento da ação reivindicatória, quando formulou pedido reconvencional, e não na fase própria de liquidação da sentença. Sustenta que o referido laudo não considera critérios técnicos essenciais, como a depreciação física e funcional do imóvel, e que o valor apurado não corresponde à realidade, configurando-se excessivo. Defende que apresentou laudo técnico subscrito por engenheiro civil, com base em parâmetros da ABNT NBR 12721:2006 e no Custo Unitário Básico (CUB/m2) do SINDUSCON-DF, classificando o imóvel como galpão industrial (projeto padrão GI), com valor de R$ 660,13/m2, destinando na avaliação total das benfeitorias em R$ 62.904,16 (sessenta e dois mil, novecentos e quatro reais e dezesseis centavos). Argumenta que o laudo da agravada utilizou valor de R$ 1.222,25/m2, sem justificativa técnica, e ignorou a depreciação do imóvel, o que compromete a apuração do valor real das benfeitorias. Alega que há divergência substancial entre os laudos apresentados pelas partes, ambos subscritos por profissionais habilitados, o que torna imprescindível a realização de perícia judicial para liquidação por arbitramento, nos termos do art. 510 do CPC. Requer, em sede liminar, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, sob o argumento de que o valor homologado representa quase três vezes o valor apurado em seu parecer técnico, podendo causar prejuízo patrimonial grave e irreparável, além de configurar enriquecimento ilícito da agravada. No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, para que a liquidação de sentença ocorra por arbitramento, com a nomeação de perito judicial, a fim de apurar o valor real das benfeitorias, observando critérios técnicos como tipo de construção, custo unitário básico, tempo decorrido, estado de conservação e depreciação física e funcional do imóvel. Preparo regular conforme certificado no ID 76494924. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pela agravante atende aos aludidos pressupostos. Quanto a probabilidade de provimento do curso, verifica-se que a decisão agravada proferiu julgamento de liquidação de sentença, com base em parecer unilateral apresentado pela agravada na fase de conhecimento do processo, cujo conteúdo foi objeto de oportuna impugnação e que não teve suas conclusões homologadas no julgamento da causa. Com efeito, verifica-se que a agravada manejou reconvenção à ação reivindicatória ajuizada pela agravante, requerendo indenização por benfeitorias acrescidas ao imóvel. Ao apresentar a reconvenção, em 24 de julho de 2017, juntou laudo técnico de avaliação particular das benfeitorias, que apontava como devida a quantia de R$ 197.319,57 (cento e novena e sete mil, trezentos e dezenove reais e cinquenta e sete centavos) (ID 8450074) Houve apresentação de contestação à reconvenção, sustentando a agravante, dentre outros pontos, o excesso do valor proposto pela agravada para indenização das benfeitorias, oportunidade em que juntou laudo de avaliação particular, no qual as benfeitorias foram mensuradas pelo valor de R$ 62.904,16 (sessenta e dois mil, novecentos e quatro reais e dezesseis centavos) (ID 9533992). O pedido reconvencional foi julgado procedente em sede de apelação, por acórdão relatado pelo nobre Desembargador ESDRAS NEVES, onde restou expressamente consignada a existência de controvérsia entre as partes sobre o valor das benfeitorias, e reputado inviável o acolhimento da proposta apresentada pela agravada, determinando que o valor devido fosse objeto de apuração em liquidação de sentença, confira-se: “Dessa forma, embora o contrato inicial preveja a perda do direito à indenização das benfeitorias e acessões realizadas, o edital incluiu, expressamente, o imóvel anteriormente utilizado pela apelante dentre aqueles em que acessões e benfeitorias poderiam ser cobradas, disposição esta que se adéqua aos ditames da legislação civilista, prevalecendo em relação ao contrato inicial. Não bastasse, o contrato de compra e venda celebrado pela adquirente prevê a responsabilidade pela indenização pelas benfeitorias e acessões existentes no imóvel. Confira-se (ID 3787490 - págs. 6/11): (...) Ademais, era de responsabilidade do interessado a busca de informações prévias, junto à empresa licitante, acerca de eventuais indenizações e medidas de remoção e/ou imissão na posse, providência esta que, a princípio, não foi realizada. Evidente, portanto, o dever de a autora indenizar a ré pelas benfeitorias realizadas no imóvel, nos exatos termos a que se obrigou pelo Edital de Licitação, bem como no contrato de compra e venda celebrado. (...) Não se pode olvidar, que benfeitorias realizadas no imóvel lhe agregam valor e que a ausência de indenização acarreta, assim, o enriquecimento às custas do antigo concessionário, haja vista que as benfeitorias antes realizadas compõe o novo preço do imóvel, agora mais valorizado. Dessa forma, a renúncia ao direito de indenização pelas benfeitorias realizadas implicaria enriquecimento ilícito da autora, no sentido de que se beneficiaria do valor agregado ao imóvel, sem arcar com os custos respectivos e sem obedecer às disposições do edital de licitação do imóvel adquirido e do pacto de compra e venda. Com efeito, a comprovação quanto à realização ou não de benfeitorias é matéria que deve ser discutida em sede de liquidação, cabendo, em sede de ação de conhecimento, tão somente o reconhecimento do direito de o réu ser indenizado pelas benfeitorias realizadas. Ademais, há nos autos um laudo de avaliação de construção, apresentado pela ré/apelante, segundo o qual as benfeitorias realizadas somam o valor de R$197.319,57 (ID 3787515). Por outro lado, a autora/apelada impugna o valor, afirmando que este corresponderia a R$62.904,16 (ID 3787534). Assim, verifica-se que, de fato, há acessões e benfeitorias a serem indenizadas, devendo o seu real valor ser apurado em sede de liquidação de sentença. Dessa forma, à apelante assiste o direito de indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel, sobretudo porque o edital previa o direito ao ressarcimento. (...) Ante o exposto, conheço do recurso de apelação, rejeito as preliminares e, no mérito, e a ele DOU PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença e JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional, condenando a autora a efetuar o pagamento do valor correspondente à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel localizado no lote 11, conjunto E, quadra 4, do Setor de Oficinas Norte – SOF/Norte, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença, a ser acrescida de correção monetária calculada pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, a contar da data da efetiva desocupação do imóvel. Em face da sucumbência recíproca referente ao pedido reconvencional, mas não proporcional, as custas e honorários deverão ser rateados, na proporção de 30% para a autora e 70% para as rés. Nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor da condenação, mantendo a proporção anteriormente estabelecida.” (ID 22472244) Assim, não se mostra adequado o julgamento liminar do pedido de liquidação de sentença, mediante colhimento da proposta de avaliação que a agravada havia apresentado na fase de conhecimento, que não restou acolhido pelo título judicial. Destaco que sequer houve pedido por parte da agravada para que a liquidação de sentença fosse julgada de acordo com o laudo que havia apresentado na fase de conhecimento. Com efeito, ao formular o pedido de liquidação de sentença, a recorrida apresentou pedido ilíquido, requerendo que as benfeitorias fossem apuradas de acordo com os valores investidos no imóvel, ou por arbitramento, considerando a avaliação de mercado das benfeitorias (ID 239324459). Ao contestar o pedido, a agravante arguiu prejudicial de prescrição e tentou rediscutir o comando da sentença, mas também impugnou a postulação, requerendo a avaliação das benfeitorias pelo montante de investimento realizado pela agravada, fazendo remição à avaliação da construção pela TERRACAP, juntada na fase de conhecimento no ID 8452385 (ID 243984819). Assim, persiste indefinição do valor das benfeitorias, que não foi objeto de avaliação pela decisão agravada, mostrando-se, em uma primeira vista, prematuro julgamento da liquidação de sentença, com amparo em avaliação unilateral refutada no julgamento da fase de conhecimento. Além de provável o provimento do recurso, não há dúvidas de que a decisão agravada pode acarretar perecimento de direito e risco de dano grave à agravante pois permite a deflagração da fase de cumprimento de sentença pela agravada. Diante do exposto, estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, defiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravado, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 24 de setembro de 2025. Desembargador ALFEU MACHADO Relator