Tribunal: TJDFT
Processo: 0755338-72.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0755338-72.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FELIPE ALMEIDA DE PAIVA AZEVEDO AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO DO NOVO CENTRO MULTIEMPRESARIAL D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FELIPE ALMEIDA DE PAIVA AZEVEDO que, nos autos da Ação Ordinária no 0763171-41.2025.8.07.0001, indeferiu seu pedido antecipatório, de suspensão dos efeitos da notificação de rescisão contratual, com a sua manutenção na posse direta e no exercício de sua atividade empresarial. Em suas razões recursais o agravante aduz que há descaracterização do instrumento contratual, pois embora esteja denominado como “Contrato de Prestação de Serviços de Gestão de Empreendimentos", a realidade dos fatos demonstra que se trata de locação não residencial. Narra que explora uma área comercial com 83 vagas de garagem, havendo remuneração mensal fixa de 50% da receita bruta auferida, o que demonstra onerosidade, habitualidade da ocupação e cessão de uso de imóvel específico, impondo-se o reconhecimento da característica locatícia do imóvel e atraindo a Lei de Locações, que oferece proteção ao fundo de comércio, diferentemente do Código Civil. Afirma também que rescisão contratual é nula de pleno direito por afrontar a segurança jurídica e os preceitos da boa-fé objetiva, constituindo um comportamento contraditório, além de ter sido construída com abuso de direito, caracterizado na exigência de entrega imediata de documentos formulados no período de seis anos, sob pena de rescisão sumária. Aduz que o pedido de rescisão está inserido em um contexto persecutório, iniciado após o responsável legal do agravante ajuizar uma ação trabalhista contra o filho da síndica do condomínio agravado. Afirma que anteriormente, em julho de 2025, o agravado demonstrou alto grau de confiança e deferiu dilação de prazo para apresentar a documentação, não podendo agora valer-se de uma prerrogativa contratual de fiscalização de forma abrupta e traiçoeira para encerrar o vínculo contratual, ficando evidente ser uma manobra ardil para se apropriar do fundo de comércio consolidado pelo agravante, utilizando um formalismo exacerbado para justificar a ruptura sem qualquer indenização. Afirma que não houve inadimplemento contratual a justificar a rescisão contratual, pois demonstrou que possuía toda a documentação exigida ou estava em diligência para a entrega daquelas que não estavam em sua posse, realçando que a exigência de extratos bancários analíticos de sessenta meses é pedido diabólico e desproporcional. Diz que a despeito disso, agiu com diligência, solicitando formalmente os extratos ao Banco Safra, mas o agravado, ignorando a impossibilidade material momentânea sujeita a prazo operacional do banco, expediu a rescisão de maneira sumária. Destaca que o agravado não diligenciou para averiguar os documentos já postos à disposição pelo agravante, promovendo a rescisão, o que configura má-fé contratual. Ressalta que a Notificação de Rescisão por inadimplemento, datada de 30/10/2025, deve ser considerada nula, com o vínculo renovando-se automaticamente por mais 24 meses, conforme previsto expressamente na Cláusula 4a do contrato, independentemente da aplicação da Lei de Locações. Por fim discorre acerca do perigo de dano, pois a rescisão forçará o agravante a encerrar suas atividades empresariais, resultando na perda do fundo de comércio por ele construído, além da demissão de funcionários sendo que, por outro lado, a manutenção do agravante na posse do imóvel não acarreta prejuízo ao réu, que continua recebendo 50% da receita bruta, sendo o dano inverso (apropriação do fundo de comércio) de maior gravidade. Em essência, o agravante busca reformar a decisão para que, protegendo assim o fundo de comércio Requer o conhecimento do recurso com a atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso para que seja reconhecida a prevalência da natureza locatícia do contrato, a nulidade da rescisão por abuso de direito e má-fé e, consequentemente, a renovação automática do contrato. No mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, confirmando-se a tutela de urgência concedida. Preparo recolhido no ID 79526794. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão do efeito suspensivo devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. Transcrevo a decisão agravada de ID 258576844 dos autos de origem: Trata-se de ação sob o Procedimento Comum, proposta por FELIPE ALMEIDA DE PAIVA AZEVEDO em desfavor de CONDOMINIO DO EDIFICIO DO NOVO CENTRO MULTIEMPRESARIAL, conforme qualificações constantes dos autos. Formula pedido de tutela provisória para "determinar a SUSPENSÃO IMEDIATA dos efeitos da Notificação de Rescisão Contratual expedida em 30/10/2025, bem como ordenar a manutenção do Autor na posse direta e no livre exercício de sua atividade empresarial no imóvel objeto da lide, proibindo-se qualquer ato de turbação ou retomada forçada". Determinada a emenda, a parte autora recolheu as custas e indicou documentos sigilosos. Decido. Decreto o sigilo dos documentos indicados no ID 258533522. Não é caso de concessão da tutela pleiteada, a exigir a garantia do contraditório e a ampliação da cognição da matéria. De início, é controversa a tese da parte autora que se trata de relação jurídica típica de contrato de locação. Analisando-se o tipo de contrato e suas cláusulas (ID 257775923), infere-se que o objeto do contrato é cessão de área ao arrendatário para a prestação de serviços de gestão empresarial de 83 vagas rotativas (de garagem). Nota-se ainda que o pagamento pelos serviços consiste em 50% da receita bruta do mês anterior ao repasse, o que torna bem controverso que se trata de pagamento de aluguel pela área. Veja-se que o objeto das notificações e contra-notificações entre as partes envolve documentação relativa à gestão empresarial e não é típica de contrato de locação de imóvel, de modo que o caso exige que se garanta a bilateralidade da audiência e aprofundamento cognitivo, de modo a prevalecer o contrato escrito entre as partes até em razão do princípio da segurança jurídica e presunção de paridade entre as partes, máxime porque o direito à renovação não encontra amparo no contrato ou no Código Civil, sendo bem controversa a tese de aplicação da Lei de Locações. Assim, liminarmente, não é possível entender que se trata de locação e que tem aplicação a Lei de Locações (art. 45). Além disso, o contrato estabelece o direito de ambas as partes a resilição (direito de denúncia com pelo menos 2 meses antes do seu término). Ambas as partes ostentam o direito potestativo de denunciar o contrato, de modo que não se divisa a probabilidade do direito invocado. Daí que a questão de exigência descabida ou mudança de comportamento não são suficientes para a concessão da tutela provisória, pois realizada a notificação e decorrido o prazo de 2 meses, possível a resilição/resolução, nos termos do contrato celebrado entre as partes. Diante de tais fundamentos, INDEFIRO o pedido de tutela provisória. Deixo de designar a audiência neste momento, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Confiro a esta decisão força de mandado para que seja a parte ré citada para apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias, observada a regra do art. 231, inciso I, do Código de Processo Civil.) No caso dos autos, prima facie, a controvérsia reside na natureza do negócio jurídico estabelecido entre as partes. O agravante aduz que, apesar de ser denominado Contrato de Prestação de Serviços de Gestão de Empreendimentos, trata-se na realidade de relação locatícia, o que atrai a aplicação da Lei de Locações e proteção ao Fundo de Comércio. A cláusula 1a do contrato estipula seu objeto: Constitui objeto do presente contrato a cessão de área do arrendatário, no térreo do Edifício Novo Centro Multiempresarial, situado no SRTVS Quadra 701, Bloco O, no 110, Brasília – DF, para prestação de serviços de GESTÃO EMPRESARIAL, visando o controle de acesso, manutenção e cobrança pela utilização dos espaços destinados às 83 (oitenta e três) vagas de garagens rotativas. A cláusula 5a determina a distribuição da receita: Durante a vigência de contato o ARRENDATÁRIO repassará ao ARRENDANTE mensalmente, o equivalente a 50% (cinquenta por cento) da Receita Bruta do mês anterior ao repasse. Da leitura destas cláusulas, em consonância com as demais disposições contratuais, não é possível inferir que se trata de contrato de locação de imóvel não residencial. Ao contrário, o objeto do contrato, para além de sua denominação, indica ser um contrato de prestação de serviços cujo objeto é a gestão de um empreendimento, mostrando-se incabível, neste momento, aplicar a proteção da Lei de Locações, incidindo o Código Civil que enuncia: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.” Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. As obrigações do arrendatário estão determinadas no contrato pela cláusula 17a: O ARRENDATÁRIO obriga-se a: (a) Facultar ao ARRENDANTE o direito de examinar e vistoriar, a qualquer tempo, o espaço cedido, bem como examinar todos os documentos que se relacionem à gestão do empreendimento e respectiva contabilidade, podendo pedir esclarecimentos que julgar necessários sobre o relatório mensal, bem como solicitar a exibição, pelo ARRENDATÁRIO de todo e qualquer lançamento constante no relatório, podendo, para isto, indicar um preposto ou representante para fiscalizar a arrecadação do estabelecimento. § Único - Abrir CONTA-CORRENTE específica para movimentação das receitas oriundas do EMPREENDIMENTO e remetidos mensalmente ao CONDOMÍNIO ARRENDANTE, comprovantes fiscais de RECEITAS e DESPESAS, acompanhado do Extrato Bancário de Depósito A cláusula 4a dispõe: O prazo determinado da presente contratação é de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir do início da atividade, ou seja, 02 de janeiro de 2020, renovando-se automaticamente por igual período, caso não seja denunciado pelas partes com, pelo menos, 2 (dois) meses antes do seu termo final. Sobre a rescisão do contrato a qualquer tempo a cláusula 16a dispõe: O presente contrato poderá ser rescindido, de pleno direito, se: a) o ARRENDATÁRIO deixar de repassar duas ou mais distribuições de receita, sucessivamente; b) o ARRENDATÁRIO oU o ARRENDANTE infringir qualquer cláusula desde contrato; e c) o ARRENDATÁRIO tiver a sua insolvência decretada. No caso dos autos, a notificação extrajudicial de rescisão do negócio jurídico se fundamenta nos seguintes termos: A presente rescisão tem como fundamento o descumprimento contratual por parte do ARRENDATÁRIO, especialmente no que tange às obrigações previstas nas Cláusulas 7a e 17a do contrato, que determinam a manutenção, arquivamento e disponibilização ao ARRENDANTE da documentação relativa à gestão do empreendimento. Apesar da notificação extrajudicial enviada em 17 de outubro de 2025, com prazo até 24 de outubro de 2025 para apresentação dos documentos, o ARRENDATÁRIO não cumpriu as exigências, deixando de entregar: 1. O E-SOCIAL da empresa, comprovando a escrituração e pagamento das obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, conforme Decreto Federal no 8.373/2014, referente ao período de janeiro de 2020 a setembro de 2025; 2. Certidões de Regularidade Fiscal (CNDs), emitidas pela Secretaria de Economia do Distrito Federal e pela Receita 21 Federal do Brasil; 3. Escrituração contábil completa, incluindo movimentação financeira (extratos bancários) e comprovantes de pagamento de tributos relativos à ativida.. de objeto do contrato, no mesmo período; 4. Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil pela Guarda de Veículos de Terceiros, referentes aos anos de 2020, 2021, 2023, 2024 e 2025. De fato, da análise em cognição superficial dos documentos juntados nos autos, é possível observar que o agravante não cumpriu a contento suas obrigações, especialmente a se analisar a apólice de seguro trazida no ID 79528930, cuja vigência somente iniciou em 21 de outubro de 2025, data já posterior à notificação enviada ao agravante, sendo a primeira em 17 de outubro de 2025, conforme ID 79523808. Há, também, no ID 79528912, o esclarecimento da agravada acerca da rescisão do contrato: Apesar da notificação extrajudicial enviada em 17 de outubro de 2025, com prazo até 24 de outubro de 2025 para apresentação dos documentos, o ARRENDATÁRIO não cumpriu as exigências, deixando de entregar: 1. O E-SOCIAL da empresa, comprovando a escrituração e pagamento das obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, conforme Decreto Federal no 8.373/2014, referente ao período de janeiro de 2020 a setembro de 2025; 2. Certidões de Regularidade Fiscal (CNDs), emitidas pela Secretaria de Economia do Distrito Federal e pela Receita Federal do Brasil; 3. Escrituração contábil completa, incluindo movimentação financeira (extratos bancários) e comprovantes de pagamento de tributos relativos à atividade objeto do contrato, no mesmo período; 4. Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil pela Guarda de Veículos de Terceiros, referentes aos anos de 2020, 2021, 2023, 2024 e 2025. Tal inadimplemento configura infração contratual nos termos da Cláusula 16a, alínea “b”, que prevê a rescisão de pleno direito do contrato em caso de descumprimento de qualquer cláusula, vez que dos documentos requisitados pelo Arrendante em 17.10.2025, o Arrendatário sequer, até o momento, apresentou cópias das Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil pela Guarda de Veículos de Terceiros, referentes aos anos de 2020, 2021, 2023, 2024. Caracterizando assim, infração gravíssima na execução do Contrato, por levar à Gestão do Condomínio a atuar à margem da segurança administrativa (art. 1.348, do Código Civil). Ademais, inexistente qualquer alegação de vício de consentimento a manchar o ajuste de vontades, em homenagem aos princípios do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, tem-se como válido negócio jurídico e suas cláusulas, entabulado entre as partes. Esse contrato deve, portanto, ser observado pelas partes com boa-fé e probidade. Além disso, a alegação do agravante exige dilação probatória, não sendo possível, em sede de cognição sumária, deferir a medida pleiteada, especialmente quando ofende aos termos contratuais. Sendo imprescindível a instauração do contraditório, a decisão agravada deve ser mantida. Portanto, ausentes os requisitos, necessário o indeferimento da tutela de urgência. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE FRANQUIA. SUSPENSÃO DO AJUSTE. TUTELA DE URGÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. ELEMENTOS PARA O DEFERIMENTO DA MEDIDA. AUSENTES. EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. NECESSIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento, interposto contra decisão de indeferimento do pedido de suspensão liminar das obrigações do contrato de franquia, visando explorar a marca "Magnólia Cotidiano em Papel", no quiosque localizado no Goiânia Shopping. 1.1. A autora pede a reforma da decisão agravada para suspender obrigações contratuais alegando existir diversas irregularidades e falhas estruturais no imóvel impedindo o funcionamento adequado do ajuste. 2. No caso dos autos, verifica-se não estarem satisfeitos os requisitos necessários para, liminarmente, impor à parte agravada o ônus da suspensão das obrigações contratuais, sem ao menos submetê-lo ao crivo do contraditório e da ampla defesa. 2.1. Isso porque, não existem elementos suficientes a comprovar, neste momento processual e com a necessária segurança, o alegado descumprimento do negócio firmado entre as partes, sendo necessária apuração aprofundada acerca das cláusulas contratuais e eventual descumprimento ou exercício abusivo de direito decorrente do negócio em discussão. 2.2. Nesse sentido, imperiosa a notificação prévia do agravado para apresentar as suas razões e defesa de mérito promovendo o exercício do contraditório, permitindo contestar os fatos alegados pela agravante, ou apresentar pedido reconvencional, defendendo, em síntese, se está em dia ou não com suas obrigações contratuais 3. Enfim, o feito de origem carece da necessária dilação probatória capaz de esclarecer os fatos alegados pela agravante, não havendo elementos de prova para concluir, de forma preliminar, o descumprimento do avença e permitir a suspensão das obrigações contratuais em favor da agravante. 3.1. Ademais, conforme salientou a decisão recorrida, a parte agravante relata problemas desde outubro de 2022, revelando ausência de urgência para justificar a interrupção de obrigações contratuais. 4. Agravo improvido. (Acórdão 1950540, 0730534-74.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2024, publicado no DJe: 12/02/2025.) Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIO REDIBITÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. INDEFERIMENTO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão singular que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas do contrato de financiamento de veículo, em razão da necessidade de dilação probatória acerca do alegado vício oculto. II. Questão em discussão 2. A questão consiste em verificar a presença da plausibilidade do direito invocado e do perigo de dano grave ou de difícil reparação, de modo que se justifique a suspensão do contrato de financiamento pactuado para aquisição de veículo automotor, sob a alegação de vício redibitório apto a fundamentar a rescisão do coligado contrato de compra e venda. III. Razões de decidir 3. Nos termos do art. 300 do CPC, para a concessão da tutela de urgência é necessária a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade dos efeitos. 4. Conquanto se reconheça que os contratos de compra e venda de veículo e de financiamento do bem são ajustes coligados, de modo que o destino do primeiro determina a do outro, conforme disposto no art. 54-F do CDC, a alegação de vício do produto depende de demonstração em cognição exauriente, inexistente nesta senda recursal. 5. Na hipótese, verifica-se que não estão demonstrados requisitos autorizadores para o deferimento de medida de urgência, pois o fundamento fático-jurídico exposto pelo agravante para subsidiar o pedido de rescisão contratual e retorno ao status quo ante, ao argumento de existência de vício oculto no veículo não solucionado pelos vendedores, demanda dilação probatória sob o crivo do contraditório para o fim de investigar a causa dos vícios alegados, bem como se os vícios existiam no momento em que o negócio foi realizado, considerando que se trata de veículo usado (ano 2012). IV. Dispositivo e tese 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido. ________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CDC, art. 54-F. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1764761, 07266576320238070000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, j. 27/9/2023; TJDFT, Acórdão 1689547, 07375331420228070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 1a Turma Cível, j. 12/4/2023; TJDFT, Acórdão 1686832, 07378813220228070000, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, j. 4/4/2023. (Acórdão 1938119, 0730877-70.2024.8.07.0000, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/10/2024, publicado no DJe: 13/11/2024.) Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO a concessão do efeito suspensivo pretendido. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal. Brasília, DF, 15 de dezembro de 2025 17:41:50. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0755338-72.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FELIPE ALMEIDA DE PAIVA AZEVEDO AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO DO NOVO CENTRO MULTIEMPRESARIAL D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FELIPE ALMEIDA DE PAIVA AZEVEDO que, nos autos da Ação Ordinária no 0763171-41.2025.8.07.0001, indeferiu seu pedido antecipatório, de suspensão dos efeitos da notificação de rescisão contratual, com a sua manutenção na posse direta e no exercício de sua atividade empresarial. Em suas razões recursais o agravante aduz que há descaracterização do instrumento contratual, pois embora esteja denominado como “Contrato de Prestação de Serviços de Gestão de Empreendimentos", a realidade dos fatos demonstra que se trata de locação não residencial. Narra que explora uma área comercial com 83 vagas de garagem, havendo remuneração mensal fixa de 50% da receita bruta auferida, o que demonstra onerosidade, habitualidade da ocupação e cessão de uso de imóvel específico, impondo-se o reconhecimento da característica locatícia do imóvel e atraindo a Lei de Locações, que oferece proteção ao fundo de comércio, diferentemente do Código Civil. Afirma também que rescisão contratual é nula de pleno direito por afrontar a segurança jurídica e os preceitos da boa-fé objetiva, constituindo um comportamento contraditório, além de ter sido construída com abuso de direito, caracterizado na exigência de entrega imediata de documentos formulados no período de seis anos, sob pena de rescisão sumária. Aduz que o pedido de rescisão está inserido em um contexto persecutório, iniciado após o responsável legal do agravante ajuizar uma ação trabalhista contra o filho da síndica do condomínio agravado. Afirma que anteriormente, em julho de 2025, o agravado demonstrou alto grau de confiança e deferiu dilação de prazo para apresentar a documentação, não podendo agora valer-se de uma prerrogativa contratual de fiscalização de forma abrupta e traiçoeira para encerrar o vínculo contratual, ficando evidente ser uma manobra ardil para se apropriar do fundo de comércio consolidado pelo agravante, utilizando um formalismo exacerbado para justificar a ruptura sem qualquer indenização. Afirma que não houve inadimplemento contratual a justificar a rescisão contratual, pois demonstrou que possuía toda a documentação exigida ou estava em diligência para a entrega daquelas que não estavam em sua posse, realçando que a exigência de extratos bancários analíticos de sessenta meses é pedido diabólico e desproporcional. Diz que a despeito disso, agiu com diligência, solicitando formalmente os extratos ao Banco Safra, mas o agravado, ignorando a impossibilidade material momentânea sujeita a prazo operacional do banco, expediu a rescisão de maneira sumária. Destaca que o agravado não diligenciou para averiguar os documentos já postos à disposição pelo agravante, promovendo a rescisão, o que configura má-fé contratual. Ressalta que a Notificação de Rescisão por inadimplemento, datada de 30/10/2025, deve ser considerada nula, com o vínculo renovando-se automaticamente por mais 24 meses, conforme previsto expressamente na Cláusula 4a do contrato, independentemente da aplicação da Lei de Locações. Por fim discorre acerca do perigo de dano, pois a rescisão forçará o agravante a encerrar suas atividades empresariais, resultando na perda do fundo de comércio por ele construído, além da demissão de funcionários sendo que, por outro lado, a manutenção do agravante na posse do imóvel não acarreta prejuízo ao réu, que continua recebendo 50% da receita bruta, sendo o dano inverso (apropriação do fundo de comércio) de maior gravidade. Em essência, o agravante busca reformar a decisão para que, protegendo assim o fundo de comércio Requer o conhecimento do recurso com a atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso para que seja reconhecida a prevalência da natureza locatícia do contrato, a nulidade da rescisão por abuso de direito e má-fé e, consequentemente, a renovação automática do contrato. No mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, confirmando-se a tutela de urgência concedida. Preparo recolhido no ID 79526794. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão do efeito suspensivo devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. Transcrevo a decisão agravada de ID 258576844 dos autos de origem: Trata-se de ação sob o Procedimento Comum, proposta por FELIPE ALMEIDA DE PAIVA AZEVEDO em desfavor de CONDOMINIO DO EDIFICIO DO NOVO CENTRO MULTIEMPRESARIAL, conforme qualificações constantes dos autos. Formula pedido de tutela provisória para "determinar a SUSPENSÃO IMEDIATA dos efeitos da Notificação de Rescisão Contratual expedida em 30/10/2025, bem como ordenar a manutenção do Autor na posse direta e no livre exercício de sua atividade empresarial no imóvel objeto da lide, proibindo-se qualquer ato de turbação ou retomada forçada". Determinada a emenda, a parte autora recolheu as custas e indicou documentos sigilosos. Decido. Decreto o sigilo dos documentos indicados no ID 258533522. Não é caso de concessão da tutela pleiteada, a exigir a garantia do contraditório e a ampliação da cognição da matéria. De início, é controversa a tese da parte autora que se trata de relação jurídica típica de contrato de locação. Analisando-se o tipo de contrato e suas cláusulas (ID 257775923), infere-se que o objeto do contrato é cessão de área ao arrendatário para a prestação de serviços de gestão empresarial de 83 vagas rotativas (de garagem). Nota-se ainda que o pagamento pelos serviços consiste em 50% da receita bruta do mês anterior ao repasse, o que torna bem controverso que se trata de pagamento de aluguel pela área. Veja-se que o objeto das notificações e contra-notificações entre as partes envolve documentação relativa à gestão empresarial e não é típica de contrato de locação de imóvel, de modo que o caso exige que se garanta a bilateralidade da audiência e aprofundamento cognitivo, de modo a prevalecer o contrato escrito entre as partes até em razão do princípio da segurança jurídica e presunção de paridade entre as partes, máxime porque o direito à renovação não encontra amparo no contrato ou no Código Civil, sendo bem controversa a tese de aplicação da Lei de Locações. Assim, liminarmente, não é possível entender que se trata de locação e que tem aplicação a Lei de Locações (art. 45). Além disso, o contrato estabelece o direito de ambas as partes a resilição (direito de denúncia com pelo menos 2 meses antes do seu término). Ambas as partes ostentam o direito potestativo de denunciar o contrato, de modo que não se divisa a probabilidade do direito invocado. Daí que a questão de exigência descabida ou mudança de comportamento não são suficientes para a concessão da tutela provisória, pois realizada a notificação e decorrido o prazo de 2 meses, possível a resilição/resolução, nos termos do contrato celebrado entre as partes. Diante de tais fundamentos, INDEFIRO o pedido de tutela provisória. Deixo de designar a audiência neste momento, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Confiro a esta decisão força de mandado para que seja a parte ré citada para apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias, observada a regra do art. 231, inciso I, do Código de Processo Civil.) No caso dos autos, prima facie, a controvérsia reside na natureza do negócio jurídico estabelecido entre as partes. O agravante aduz que, apesar de ser denominado Contrato de Prestação de Serviços de Gestão de Empreendimentos, trata-se na realidade de relação locatícia, o que atrai a aplicação da Lei de Locações e proteção ao Fundo de Comércio. A cláusula 1a do contrato estipula seu objeto: Constitui objeto do presente contrato a cessão de área do arrendatário, no térreo do Edifício Novo Centro Multiempresarial, situado no SRTVS Quadra 701, Bloco O, no 110, Brasília – DF, para prestação de serviços de GESTÃO EMPRESARIAL, visando o controle de acesso, manutenção e cobrança pela utilização dos espaços destinados às 83 (oitenta e três) vagas de garagens rotativas. A cláusula 5a determina a distribuição da receita: Durante a vigência de contato o ARRENDATÁRIO repassará ao ARRENDANTE mensalmente, o equivalente a 50% (cinquenta por cento) da Receita Bruta do mês anterior ao repasse. Da leitura destas cláusulas, em consonância com as demais disposições contratuais, não é possível inferir que se trata de contrato de locação de imóvel não residencial. Ao contrário, o objeto do contrato, para além de sua denominação, indica ser um contrato de prestação de serviços cujo objeto é a gestão de um empreendimento, mostrando-se incabível, neste momento, aplicar a proteção da Lei de Locações, incidindo o Código Civil que enuncia: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.” Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. As obrigações do arrendatário estão determinadas no contrato pela cláusula 17a: O ARRENDATÁRIO obriga-se a: (a) Facultar ao ARRENDANTE o direito de examinar e vistoriar, a qualquer tempo, o espaço cedido, bem como examinar todos os documentos que se relacionem à gestão do empreendimento e respectiva contabilidade, podendo pedir esclarecimentos que julgar necessários sobre o relatório mensal, bem como solicitar a exibição, pelo ARRENDATÁRIO de todo e qualquer lançamento constante no relatório, podendo, para isto, indicar um preposto ou representante para fiscalizar a arrecadação do estabelecimento. § Único - Abrir CONTA-CORRENTE específica para movimentação das receitas oriundas do EMPREENDIMENTO e remetidos mensalmente ao CONDOMÍNIO ARRENDANTE, comprovantes fiscais de RECEITAS e DESPESAS, acompanhado do Extrato Bancário de Depósito A cláusula 4a dispõe: O prazo determinado da presente contratação é de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir do início da atividade, ou seja, 02 de janeiro de 2020, renovando-se automaticamente por igual período, caso não seja denunciado pelas partes com, pelo menos, 2 (dois) meses antes do seu termo final. Sobre a rescisão do contrato a qualquer tempo a cláusula 16a dispõe: O presente contrato poderá ser rescindido, de pleno direito, se: a) o ARRENDATÁRIO deixar de repassar duas ou mais distribuições de receita, sucessivamente; b) o ARRENDATÁRIO oU o ARRENDANTE infringir qualquer cláusula desde contrato; e c) o ARRENDATÁRIO tiver a sua insolvência decretada. No caso dos autos, a notificação extrajudicial de rescisão do negócio jurídico se fundamenta nos seguintes termos: A presente rescisão tem como fundamento o descumprimento contratual por parte do ARRENDATÁRIO, especialmente no que tange às obrigações previstas nas Cláusulas 7a e 17a do contrato, que determinam a manutenção, arquivamento e disponibilização ao ARRENDANTE da documentação relativa à gestão do empreendimento. Apesar da notificação extrajudicial enviada em 17 de outubro de 2025, com prazo até 24 de outubro de 2025 para apresentação dos documentos, o ARRENDATÁRIO não cumpriu as exigências, deixando de entregar: 1. O E-SOCIAL da empresa, comprovando a escrituração e pagamento das obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, conforme Decreto Federal no 8.373/2014, referente ao período de janeiro de 2020 a setembro de 2025; 2. Certidões de Regularidade Fiscal (CNDs), emitidas pela Secretaria de Economia do Distrito Federal e pela Receita 21 Federal do Brasil; 3. Escrituração contábil completa, incluindo movimentação financeira (extratos bancários) e comprovantes de pagamento de tributos relativos à ativida.. de objeto do contrato, no mesmo período; 4. Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil pela Guarda de Veículos de Terceiros, referentes aos anos de 2020, 2021, 2023, 2024 e 2025. De fato, da análise em cognição superficial dos documentos juntados nos autos, é possível observar que o agravante não cumpriu a contento suas obrigações, especialmente a se analisar a apólice de seguro trazida no ID 79528930, cuja vigência somente iniciou em 21 de outubro de 2025, data já posterior à notificação enviada ao agravante, sendo a primeira em 17 de outubro de 2025, conforme ID 79523808. Há, também, no ID 79528912, o esclarecimento da agravada acerca da rescisão do contrato: Apesar da notificação extrajudicial enviada em 17 de outubro de 2025, com prazo até 24 de outubro de 2025 para apresentação dos documentos, o ARRENDATÁRIO não cumpriu as exigências, deixando de entregar: 1. O E-SOCIAL da empresa, comprovando a escrituração e pagamento das obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, conforme Decreto Federal no 8.373/2014, referente ao período de janeiro de 2020 a setembro de 2025; 2. Certidões de Regularidade Fiscal (CNDs), emitidas pela Secretaria de Economia do Distrito Federal e pela Receita Federal do Brasil; 3. Escrituração contábil completa, incluindo movimentação financeira (extratos bancários) e comprovantes de pagamento de tributos relativos à atividade objeto do contrato, no mesmo período; 4. Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil pela Guarda de Veículos de Terceiros, referentes aos anos de 2020, 2021, 2023, 2024 e 2025. Tal inadimplemento configura infração contratual nos termos da Cláusula 16a, alínea “b”, que prevê a rescisão de pleno direito do contrato em caso de descumprimento de qualquer cláusula, vez que dos documentos requisitados pelo Arrendante em 17.10.2025, o Arrendatário sequer, até o momento, apresentou cópias das Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil pela Guarda de Veículos de Terceiros, referentes aos anos de 2020, 2021, 2023, 2024. Caracterizando assim, infração gravíssima na execução do Contrato, por levar à Gestão do Condomínio a atuar à margem da segurança administrativa (art. 1.348, do Código Civil). Ademais, inexistente qualquer alegação de vício de consentimento a manchar o ajuste de vontades, em homenagem aos princípios do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, tem-se como válido negócio jurídico e suas cláusulas, entabulado entre as partes. Esse contrato deve, portanto, ser observado pelas partes com boa-fé e probidade. Além disso, a alegação do agravante exige dilação probatória, não sendo possível, em sede de cognição sumária, deferir a medida pleiteada, especialmente quando ofende aos termos contratuais. Sendo imprescindível a instauração do contraditório, a decisão agravada deve ser mantida. Portanto, ausentes os requisitos, necessário o indeferimento da tutela de urgência. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE FRANQUIA. SUSPENSÃO DO AJUSTE. TUTELA DE URGÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. ELEMENTOS PARA O DEFERIMENTO DA MEDIDA. AUSENTES. EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. NECESSIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento, interposto contra decisão de indeferimento do pedido de suspensão liminar das obrigações do contrato de franquia, visando explorar a marca "Magnólia Cotidiano em Papel", no quiosque localizado no Goiânia Shopping. 1.1. A autora pede a reforma da decisão agravada para suspender obrigações contratuais alegando existir diversas irregularidades e falhas estruturais no imóvel impedindo o funcionamento adequado do ajuste. 2. No caso dos autos, verifica-se não estarem satisfeitos os requisitos necessários para, liminarmente, impor à parte agravada o ônus da suspensão das obrigações contratuais, sem ao menos submetê-lo ao crivo do contraditório e da ampla defesa. 2.1. Isso porque, não existem elementos suficientes a comprovar, neste momento processual e com a necessária segurança, o alegado descumprimento do negócio firmado entre as partes, sendo necessária apuração aprofundada acerca das cláusulas contratuais e eventual descumprimento ou exercício abusivo de direito decorrente do negócio em discussão. 2.2. Nesse sentido, imperiosa a notificação prévia do agravado para apresentar as suas razões e defesa de mérito promovendo o exercício do contraditório, permitindo contestar os fatos alegados pela agravante, ou apresentar pedido reconvencional, defendendo, em síntese, se está em dia ou não com suas obrigações contratuais 3. Enfim, o feito de origem carece da necessária dilação probatória capaz de esclarecer os fatos alegados pela agravante, não havendo elementos de prova para concluir, de forma preliminar, o descumprimento do avença e permitir a suspensão das obrigações contratuais em favor da agravante. 3.1. Ademais, conforme salientou a decisão recorrida, a parte agravante relata problemas desde outubro de 2022, revelando ausência de urgência para justificar a interrupção de obrigações contratuais. 4. Agravo improvido. (Acórdão 1950540, 0730534-74.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2024, publicado no DJe: 12/02/2025.) Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIO REDIBITÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. INDEFERIMENTO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão singular que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas do contrato de financiamento de veículo, em razão da necessidade de dilação probatória acerca do alegado vício oculto. II. Questão em discussão 2. A questão consiste em verificar a presença da plausibilidade do direito invocado e do perigo de dano grave ou de difícil reparação, de modo que se justifique a suspensão do contrato de financiamento pactuado para aquisição de veículo automotor, sob a alegação de vício redibitório apto a fundamentar a rescisão do coligado contrato de compra e venda. III. Razões de decidir 3. Nos termos do art. 300 do CPC, para a concessão da tutela de urgência é necessária a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade dos efeitos. 4. Conquanto se reconheça que os contratos de compra e venda de veículo e de financiamento do bem são ajustes coligados, de modo que o destino do primeiro determina a do outro, conforme disposto no art. 54-F do CDC, a alegação de vício do produto depende de demonstração em cognição exauriente, inexistente nesta senda recursal. 5. Na hipótese, verifica-se que não estão demonstrados requisitos autorizadores para o deferimento de medida de urgência, pois o fundamento fático-jurídico exposto pelo agravante para subsidiar o pedido de rescisão contratual e retorno ao status quo ante, ao argumento de existência de vício oculto no veículo não solucionado pelos vendedores, demanda dilação probatória sob o crivo do contraditório para o fim de investigar a causa dos vícios alegados, bem como se os vícios existiam no momento em que o negócio foi realizado, considerando que se trata de veículo usado (ano 2012). IV. Dispositivo e tese 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido. ________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CDC, art. 54-F. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1764761, 07266576320238070000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, j. 27/9/2023; TJDFT, Acórdão 1689547, 07375331420228070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 1a Turma Cível, j. 12/4/2023; TJDFT, Acórdão 1686832, 07378813220228070000, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, j. 4/4/2023. (Acórdão 1938119, 0730877-70.2024.8.07.0000, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/10/2024, publicado no DJe: 13/11/2024.) Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO a concessão do efeito suspensivo pretendido. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal. Brasília, DF, 15 de dezembro de 2025 17:41:50. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador