Tribunal: TJDFT
Processo: 0725323-23.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-11

Ementa:
Processo : 0725323-23.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento contra resp. decisão (id. 240050711 dos autos originários n. 0712916-95.2024.8.07.0007), proferida em execução de título extrajudicial, que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos que a executada possui sobre unidades autônomas a serem edificadas no imóvel de matrícula no 76.974 do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Relatou e fundamentou o juízo singular: Trata-se de pedido de penhora formulado pela parte exequente sobre os direitos aquisitivos da executada RESISTENCE CONSTRUTORA LTDA, decorrentes do contrato de permuta (ID 237070310), tendo por objeto unidades autônomas a serem edificadas no imóvel de matrícula no 76.974 do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Por decisão anterior (ID 238714474), foi determinada a intimação do exequente para esclarecimentos e apresentação de documentos indispensáveis à análise do pleito, em razão da ausência de averbação da construção e da instituição de condomínio edilício. Em resposta (ID 239732160), a parte exequente informou que: 1. o empreendimento já foi edificado, encontrando-se em fase final de acabamento, embora as unidades indicadas à penhora (106 e 107) estejam no estado em que se encontravam no momento do abandono da obra pela executada; 2. inexiste registro da incorporação imobiliária e da instituição do condomínio edilício, tendo sido constituída associação pelos adquirentes das demais unidades, que passaram a custear a conclusão da obra; 3. a executada teria direito aquisitivo sobre as referidas unidades, nos termos do contrato de permuta (ID 237070310). Pois bem. Apesar das informações prestadas, verifica-se que a inexistência de registro da incorporação imobiliária e da instituição do condomínio edilício inviabiliza, neste momento, a individualização registral das unidades indicadas à penhora, o que impede a efetiva constrição e sua publicidade perante terceiros no registro de imóveis, conforme o disposto na Lei no 4.591/64 e na Lei no 6.015/73 (art. 167, I, 17 e II, 4). Além disso, o próprio exequente confirma que não houve individualização das matrículas, circunstância que impossibilita a formalização do gravame pretendido no fólio real. A jurisprudência do E. TJDFT tem se firmado no sentido de que a ausência de individualização impede a penhora e registro de direitos aquisitivos sobre unidades autônomas não constituídas formalmente, por inexistência de objeto certo e determinado no registro imobiliário. Nesse sentido: [...] Nesse contexto, considerando a ausência de requisitos legais para a constrição pretendida, indefiro o pedido de penhora dos supostos direitos aquisitivos sobre as unidades 106 e 107. Portanto, retornem-se os autos ao arquivo provisório, nos termos da decisão de ID 227488212 que suspendeu a execução até 26/02/2026 (instrumento particular assinado pelo devedor e duas testemunhas). A EXEQUENTE-AGRAVANTE sustenta a possibilidade jurídica da penhora dos direitos aquisitivos sobre imóveis sem matrícula individualizada, sob pena de violação dos artigos 789, 797, 831, 835, incisos V, XII e XIII, e 845 do CPC, bem como do artigo 391 do Código Civil. Argumenta que já houve a edificação do empreendimento e que os demais adquirentes formaram uma associação para finalizar as obras abandonadas pela agravada. Consigna que os direitos aquisitivos incidentes sobre as unidades 106 e 107 são passíveis de constrição, independentemente da inexistência de matrícula individualizada, conforme entendimento jurisprudencial. Ressalta que “já esgotou todos os meios para localizar bens de propriedade da devedora, ou seja, depende única e exclusivamente da penhora dos direitos aquisitivos sobre as duas unidades imobiliárias de propriedade agravante para a regular satisfação do seu credito”. Requer a reforma da decisão agravada, com a concessão da antecipação da tutela recursal para determinar a penhora dos referidos direitos aquisitivos, sob pena de perecimento de seu direito creditício. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Todavia, não vislumbro a presença de requisitos para a concessão do pedido liminar. Deveras a execução se dá no interesse do credor que, de regra, adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados, conforme o art. 797 do CPC. Ademais, nos termos do art. 789 do CPC, “o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei”. (Grifado) Nessa linha de compreensão, é possível a penhora dos chamados “direitos aquisitos” do devedor, provenientes, por exemplo, de unidade imobiliária, o que, aliás, decorre da previsão do art. 835, XII e XIII, do CPC. Com efeito, a jurisprudência admite a penhora dos direitos aquisitos ou possessórios provenientes de imóvel, ainda que em situação irregular ou sem registro imobiliário, porquanto dotados de valor econômico. Nesse sentido, precedentes nesta Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. VALIDADE. 1. O cerne da questão remete à análise acerca da viabilidade da penhora de direitos aquisitivos de determinado imóvel, ainda que se encontre em loteamento irregular, uma vez que a hipótese em tela cuida de penhora que não incide sobre a propriedade do imóvel, mas, como mencionado anteriormente, apenas sobre os direitos aquisitivos que recaem sobre o bem. 2. Nesse contexto, em que pese a irresignação da executada/agravante, verifica-se a possibilidade de penhora dos direitos que o devedor exerce sobre o imóvel, ainda que o imóvel se encontre em loteamento irregular, pois – repisa-se – trata-se de hipótese em que a penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sobre os direitos possessórios, os quais são dotados de inquestionável valor econômico, principalmente por estar tal bem situado em área passível de regularização pelo Poder Público local. 3. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1826177, 0729309-53.2023.8.07.0000, Rel. Desa. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, julgado em 29/02/2024, DJe: 02/04/2024. Grifado) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA. DIREITOS POSSESSÓRIOS. IMÓVEL IRREGULAR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gerador dos tributos em execução fiscal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora dos direitos possessórios sobre imóvel irregular vinculado ao executado, mesmo sem matrícula no registro de imóveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inexistência de regularização registral não impede a penhora dos direitos possessórios, pois a constrição incide sobre direitos pessoais do executado que possuem expressão econômica. 4. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora de direitos possessórios sobre imóveis localizados em condomínios irregulares, uma vez que tais direitos são passíveis de alienação e podem garantir a solvabilidade da dívida exequenda (AREsp n. 1.635.126, Ministro João Otávio de Noronha). 5. Precedente da 6a Turma Cível confirma que a penhora de direitos aquisitivos e possessórios sobre imóvel irregular é viável, pois tais direitos têm valor econômico e podem ser objeto de constrição judicial (Acórdão 1670288, 07306349720228070000). IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A inexistência de matrícula imobiliária não impede a penhora de direitos possessórios sobre imóvel irregular, pois a constrição incide sobre direitos pessoais com expressão econômica. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4o, 789, 797 e 835, XIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 1.635.126, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 05/02/2020; TJDFT, Acórdão 1670288, 07306349720228070000, Rel. Des. Alfeu Machado, 6a Turma Cível, j. 1/3/2023. (Acórdão 1991087, 0701854-45.2025.8.07.0000, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, julgado em 15/04/2025, DJe: 08/05/2025. Grifado) Na espécie, a agravante postulou a penhora dos direitos aquisitivos que a executada-agravada possui sobre as unidades imobiliárias 106 e 107 do Residencial Santavica, conforme documento de id. 236644298 (nos autos de origem). Demonstrou que as obras do empreendimento são executadas por associação de moradores (id. 236644297 nos autos de origem). Comprovou, ademais, que, conquanto inacabadas e paralisadas as obras, as duas unidades pertencentes à agravada existem materialmente (ids. 239732160/239732167 nos autos de origem), não se podendo, destarte, afirmar a inexistência de conteúdo econômico dos direitos aquisitivos indicados à penhora. Já a mera ausência de registro da incorporação imobiliária e da instituição do condomínio edilício, como visto, não inviabiliza a penhora dos direitos aquisitivos provenientes das unidades imobiliárias, até porque não se pode descartar que essa situação seja regularizada após efetivada a penhora. Daí a probabilidade do direito pleiteado. Todavia, não vislumbro risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação por aguardar o pronunciamento colegiado, o que, aliás, é regra nesta instância. Com efeito, o mero arquivamento provisório dos autos originários não caracteriza periculum in mora, pois o processo poderá ser desarquivado na eventualidade de provimento do agravo de instrumento ou quando forem indicados bens à penhora (art. 921, § 3o, do CPC). Deveras, nada obsta aguardar decisão de mérito, após o que, se provido o recurso, será possível a realização da penhora requerida, sem qualquer prejuízo. Indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao Juízo de origem. À agravada para contraminuta, no prazo legal. Intime-se. Brasília – DF, 30 de junho de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0725323-23.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento contra resp. decisão (id. 240050711 dos autos originários n. 0712916-95.2024.8.07.0007), proferida em execução de título extrajudicial, que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos que a executada possui sobre unidades autônomas a serem edificadas no imóvel de matrícula no 76.974 do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Relatou e fundamentou o juízo singular: Trata-se de pedido de penhora formulado pela parte exequente sobre os direitos aquisitivos da executada RESISTENCE CONSTRUTORA LTDA, decorrentes do contrato de permuta (ID 237070310), tendo por objeto unidades autônomas a serem edificadas no imóvel de matrícula no 76.974 do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Por decisão anterior (ID 238714474), foi determinada a intimação do exequente para esclarecimentos e apresentação de documentos indispensáveis à análise do pleito, em razão da ausência de averbação da construção e da instituição de condomínio edilício. Em resposta (ID 239732160), a parte exequente informou que: 1. o empreendimento já foi edificado, encontrando-se em fase final de acabamento, embora as unidades indicadas à penhora (106 e 107) estejam no estado em que se encontravam no momento do abandono da obra pela executada; 2. inexiste registro da incorporação imobiliária e da instituição do condomínio edilício, tendo sido constituída associação pelos adquirentes das demais unidades, que passaram a custear a conclusão da obra; 3. a executada teria direito aquisitivo sobre as referidas unidades, nos termos do contrato de permuta (ID 237070310). Pois bem. Apesar das informações prestadas, verifica-se que a inexistência de registro da incorporação imobiliária e da instituição do condomínio edilício inviabiliza, neste momento, a individualização registral das unidades indicadas à penhora, o que impede a efetiva constrição e sua publicidade perante terceiros no registro de imóveis, conforme o disposto na Lei no 4.591/64 e na Lei no 6.015/73 (art. 167, I, 17 e II, 4). Além disso, o próprio exequente confirma que não houve individualização das matrículas, circunstância que impossibilita a formalização do gravame pretendido no fólio real. A jurisprudência do E. TJDFT tem se firmado no sentido de que a ausência de individualização impede a penhora e registro de direitos aquisitivos sobre unidades autônomas não constituídas formalmente, por inexistência de objeto certo e determinado no registro imobiliário. Nesse sentido: [...] Nesse contexto, considerando a ausência de requisitos legais para a constrição pretendida, indefiro o pedido de penhora dos supostos direitos aquisitivos sobre as unidades 106 e 107. Portanto, retornem-se os autos ao arquivo provisório, nos termos da decisão de ID 227488212 que suspendeu a execução até 26/02/2026 (instrumento particular assinado pelo devedor e duas testemunhas). A EXEQUENTE-AGRAVANTE sustenta a possibilidade jurídica da penhora dos direitos aquisitivos sobre imóveis sem matrícula individualizada, sob pena de violação dos artigos 789, 797, 831, 835, incisos V, XII e XIII, e 845 do CPC, bem como do artigo 391 do Código Civil. Argumenta que já houve a edificação do empreendimento e que os demais adquirentes formaram uma associação para finalizar as obras abandonadas pela agravada. Consigna que os direitos aquisitivos incidentes sobre as unidades 106 e 107 são passíveis de constrição, independentemente da inexistência de matrícula individualizada, conforme entendimento jurisprudencial. Ressalta que “já esgotou todos os meios para localizar bens de propriedade da devedora, ou seja, depende única e exclusivamente da penhora dos direitos aquisitivos sobre as duas unidades imobiliárias de propriedade agravante para a regular satisfação do seu credito”. Requer a reforma da decisão agravada, com a concessão da antecipação da tutela recursal para determinar a penhora dos referidos direitos aquisitivos, sob pena de perecimento de seu direito creditício. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Todavia, não vislumbro a presença de requisitos para a concessão do pedido liminar. Deveras a execução se dá no interesse do credor que, de regra, adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados, conforme o art. 797 do CPC. Ademais, nos termos do art. 789 do CPC, “o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei”. (Grifado) Nessa linha de compreensão, é possível a penhora dos chamados “direitos aquisitos” do devedor, provenientes, por exemplo, de unidade imobiliária, o que, aliás, decorre da previsão do art. 835, XII e XIII, do CPC. Com efeito, a jurisprudência admite a penhora dos direitos aquisitos ou possessórios provenientes de imóvel, ainda que em situação irregular ou sem registro imobiliário, porquanto dotados de valor econômico. Nesse sentido, precedentes nesta Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. VALIDADE. 1. O cerne da questão remete à análise acerca da viabilidade da penhora de direitos aquisitivos de determinado imóvel, ainda que se encontre em loteamento irregular, uma vez que a hipótese em tela cuida de penhora que não incide sobre a propriedade do imóvel, mas, como mencionado anteriormente, apenas sobre os direitos aquisitivos que recaem sobre o bem. 2. Nesse contexto, em que pese a irresignação da executada/agravante, verifica-se a possibilidade de penhora dos direitos que o devedor exerce sobre o imóvel, ainda que o imóvel se encontre em loteamento irregular, pois – repisa-se – trata-se de hipótese em que a penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sobre os direitos possessórios, os quais são dotados de inquestionável valor econômico, principalmente por estar tal bem situado em área passível de regularização pelo Poder Público local. 3. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1826177, 0729309-53.2023.8.07.0000, Rel. Desa. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, julgado em 29/02/2024, DJe: 02/04/2024. Grifado) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA. DIREITOS POSSESSÓRIOS. IMÓVEL IRREGULAR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gerador dos tributos em execução fiscal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora dos direitos possessórios sobre imóvel irregular vinculado ao executado, mesmo sem matrícula no registro de imóveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inexistência de regularização registral não impede a penhora dos direitos possessórios, pois a constrição incide sobre direitos pessoais do executado que possuem expressão econômica. 4. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora de direitos possessórios sobre imóveis localizados em condomínios irregulares, uma vez que tais direitos são passíveis de alienação e podem garantir a solvabilidade da dívida exequenda (AREsp n. 1.635.126, Ministro João Otávio de Noronha). 5. Precedente da 6a Turma Cível confirma que a penhora de direitos aquisitivos e possessórios sobre imóvel irregular é viável, pois tais direitos têm valor econômico e podem ser objeto de constrição judicial (Acórdão 1670288, 07306349720228070000). IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A inexistência de matrícula imobiliária não impede a penhora de direitos possessórios sobre imóvel irregular, pois a constrição incide sobre direitos pessoais com expressão econômica. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4o, 789, 797 e 835, XIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 1.635.126, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 05/02/2020; TJDFT, Acórdão 1670288, 07306349720228070000, Rel. Des. Alfeu Machado, 6a Turma Cível, j. 1/3/2023. (Acórdão 1991087, 0701854-45.2025.8.07.0000, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, julgado em 15/04/2025, DJe: 08/05/2025. Grifado) Na espécie, a agravante postulou a penhora dos direitos aquisitivos que a executada-agravada possui sobre as unidades imobiliárias 106 e 107 do Residencial Santavica, conforme documento de id. 236644298 (nos autos de origem). Demonstrou que as obras do empreendimento são executadas por associação de moradores (id. 236644297 nos autos de origem). Comprovou, ademais, que, conquanto inacabadas e paralisadas as obras, as duas unidades pertencentes à agravada existem materialmente (ids. 239732160/239732167 nos autos de origem), não se podendo, destarte, afirmar a inexistência de conteúdo econômico dos direitos aquisitivos indicados à penhora. Já a mera ausência de registro da incorporação imobiliária e da instituição do condomínio edilício, como visto, não inviabiliza a penhora dos direitos aquisitivos provenientes das unidades imobiliárias, até porque não se pode descartar que essa situação seja regularizada após efetivada a penhora. Daí a probabilidade do direito pleiteado. Todavia, não vislumbro risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação por aguardar o pronunciamento colegiado, o que, aliás, é regra nesta instância. Com efeito, o mero arquivamento provisório dos autos originários não caracteriza periculum in mora, pois o processo poderá ser desarquivado na eventualidade de provimento do agravo de instrumento ou quando forem indicados bens à penhora (art. 921, § 3o, do CPC). Deveras, nada obsta aguardar decisão de mérito, após o que, se provido o recurso, será possível a realização da penhora requerida, sem qualquer prejuízo. Indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao Juízo de origem. À agravada para contraminuta, no prazo legal. Intime-se. Brasília – DF, 30 de junho de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator