Tribunal: TJDFT
Processo: 0748863-03.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0748863-03.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGRAVADO: LUCRECIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS, L F FERREIRA DOS SANTOS &amp; CIA LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto pela COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP e SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA impugnando a decisão proferida no cumprimento de sentença ajuizado por LUCRÉCIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS, L F FERREIRA DOS SANTOS &amp; CIA LTDA – ME e VALADARES COELHO, LEAL E ADVOGADOS ASSOCIADOS, que rejeitou a impugnação apresentada pelos executados. Os agravantes alegam, em síntese, que: I - a decisão ultrapassa os limites da coisa julgada, e que a primeira agravante já cumpriu a sua obrigação; II - o titulo judicial não concedera a parte autora simples assinatura da escritura. Ela precisa preencher os demais requisitos do edital, que igualmente não foram discutidos na fase de conhecimento; III – há necessidade de retorno das partes ao status quo ante; IV - é lícita a exigência de demonstração da capacidade financeira; Pede a atribuição de efeito suspensivo e a reforma da decisão impugnada para permitir que se possa atualizar o valor da proposta, bem como exigir capacidade financeira, como condição para financiar o imóvel. Preparo efetivado. DECIDO De acordo com o art. 1.015 do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisão proferida no cumprimento de sentença, o qual, recebido no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC. A decisão impugnada tem o seguinte teor: “Cuida-se de cumprimento de sentença ajuizado por LUCRÉCIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS, L F FERREIRA DOS SANTOS &amp; CIA LTDA – ME e VALADARES COELHO, LEAL E ADVOGADOS ASSOCIADOS contra a COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP e SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, por meio do qual requerem: (i) o cumprimento da obrigação de fazer imposta judicialmente, consubstanciada no reconhecimento do direito de preferência da exequente sobre o imóvel situado no Comércio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF (item 88 do Edital no 06/2013), com subsequente lavratura da escritura pública de compra e venda, desde que atendidas as condições do edital; (ii) o pagamento de R$ 789,27 (setecentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) a título de custas processuais; e (iii) o pagamento da quantia de R$ 316.302,40 (trezentos e dezesseis mil, trezentos e dois reais e quarenta centavos), correspondente aos honorários de sucumbência fixados em 12% do valor da causa. Para tanto, sustentam os exequentes que obtiveram êxito em ação anulatória de ato administrativo, cujo acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconheceu seu direito de preferência na aquisição do referido imóvel, anulando a homologação em favor da empresa ANA H. O. P. F. M. AXHCAR – ME e a respectiva escritura pública firmada. Determinou-se, ainda, que a TERRACAP procedesse à lavratura da escritura em favor da exequente, desde que cumpridas as condições editalícias. Aduzem que o cumprimento espontâneo da sentença pela TERRACAP foi apenas parcial e formal, tendo a autarquia publicado aviso em 10.06.2025, com prazo exíguo e exigências não previstas no edital original, inclusive requerendo documentos que não constavam como obrigatórios à época. Refere que, apesar disso, os documentos foram protocolados tempestivamente pela exequente, conforme petição de Id 240960305. Argumentam também que a segunda executada, SM EMPREENDIMENTOS, não impugnou os honorários fixados judicialmente, tampouco efetuou depósito judicial, devendo responder pela verba de sucumbência, acrescida de multa e honorários da fase de cumprimento, na forma do art. 523, § 1o, do CPC. A inicial de cumprimento foi instruída com a certidão de trânsito em julgado do acórdão e planilha de cálculo atualizada dos honorários advocatícios. Intimada, a COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP apresentou impugnação ao cumprimento de sentença no Id 243179243. Em suas razões de defesa, alega que já estaria cumprindo voluntariamente a obrigação judicial, tendo publicado o aviso de convocação da exequente em 10.06.2025, com a anulação da homologação em favor da antiga adquirente e o reconhecimento do direito de preferência. Sustenta que a autora não teria atendido todas as exigências editalícias, especialmente no que tange à atualização monetária do imóvel, à demonstração de capacidade financeira e à necessidade de adequação às regras atuais do programa de alienação. Defende que o retorno ao status quo ante deve ser “dinâmico”, com observância da valorização do imóvel ao longo dos anos e da inflação acumulada desde 2013, a fim de evitar enriquecimento sem causa. Afirma, ainda, que não há descumprimento da obrigação de fazer, que está sendo efetivada nos moldes possíveis, dentro das limitações administrativas e financeiras da empresa pública, e requer o indeferimento do pedido. A SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, por sua vez, apresentou impugnação ao cumprimento de sentença no Id 243185011. Aduz a ocorrência de cumulação indevida entre obrigações de fazer (referente à escritura de compra e venda) e de pagar (honorários advocatícios), o que violaria o disposto no art. 780 do CPC. Alega que a exequente não cumpriu integralmente as condições previstas no edital n. 06/2013, especialmente no tocante à caução mínima de 5%, à comprovação de capacidade econômica e à concordância com o valor atualizado do imóvel. Requer, também, indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, apontando a existência de habite-se e melhorias que teriam elevado o valor de mercado do bem. Defende que eventual entrega do imóvel à exequente dependeria do ressarcimento prévio desses valores. Ao final, requer a extinção do cumprimento de sentença por inexigibilidade do título executivo judicial, diante da ausência de cumprimento das condições impostas à exequente. Decisão de admissibilidade do cumprimento de sentença foi proferida e publicada em 23/06/2025, autorizando o prosseguimento do feito. Respostas às impugnações acostadas no Id 246197468 e Id 247572595. Os autos vieram conclusos para decisão. É exposição. DECIDO. Compulsando os autos, observa-se que por ocasião do ato processual acostado no Id 237617906, a lide foi resolvida nos seguintes termos: Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e ACOLHO a preliminar de declaração de revelia da primeira requerida. REJEITO as demais preliminares. No mérito, DOU PROVIMENTO ao recurso para REFORMAR a sentença recorrida e julgar procedentes os pedidos iniciais para i) reconhecer o DIREITO DE PREFERÊNCIA da primeira Apelante, LUCRÉCIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS em relação ao imóvel situado no Comercio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF (item 88 do Edital no 06/2013) (ii) anular a homologação do referido imóvel em favor da ré ANA H.O.P.F.M. AXHCAR - ME (Decisão no 684, de 25/10/2017, da Diretoria Colegiada da TERRACAP – cf. ID 8986709, p. 10) e, como consequência, declarar nula a escritura pública de compra e venda firmada entre as Apeladas em relação ao referido bem imóvel e (iii) uma vez atendidas as demais condições do Edital no 06/2013, determinar que a TERRACAP homologue o mencionado item em favor da Primeira Apelante, firmando-se a escritura pública de compra e venda respectiva. Ante a inversão da sucumbência, condeno as Apeladas, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o do Código de Processo Civil, já considerada a majoração de que cuida o § 11 do mesmo artigo. Impugnação da TERRACAP: (i) da (des)necessidade de aplicação da correção monetária sobre o valor da proposta do imóvel ao tempo do Edital n. 06/2013; (ii) cumprimento dos requisitos formais habilitatórios (documentação); e (iii) comprovação da capacidade financeira; (iii) ressarcimento das benfeitorias. Com efeito, ao se analisar os autos, sobretudo o título executivo que fundamenta a presente demanda, observa-se que houve decisão judicial reformando sentença para reconhecer o direito de preferência da primeira apelante sobre o imóvel situado no Comércio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF, e determinando a homologação da compra e venda pela TERRACAP em favor da apelante, sendo certo que a questão da atualização monetária do valor do imóvel em razão do decurso do tempo não foi tratada nos autos. Os documentos indicam que o direito de preferência foi reconhecido com base no edital de licitação n. 06/2013 e na Resolução CONAD n. 231/2012, e que houve anulação da homologação anterior e da escritura pública de compra e venda firmada com a outra parte, mas não mencionam expressamente a necessidade ou obrigatoriedade de atualização monetária do valor do imóvel em função do tempo decorrido desde a licitação ou da decisão judicial. Nesse sentido, verifica-se a nulidade declarada é de natureza absoluta, por violação à legalidade, à vinculação ao edital e à regra da preferência legal (art. 111 da Lei n. 8.666/1993 - vigente à época). Isso implica o retorno das partes ao status quo ante, nos termos do edital originário. Assim, a nulidade da escritura lavrada em favor da empresa preterida desconstitui todos os efeitos jurídicos posteriores, inclusive aqueles que implicariam atualização de valores por mera passagem do tempo. A consequência lógica, portanto, é a subsistência da proposta original da autora (LUCRÉCIA) nas condições do Edital n. 06/2013, especialmente quanto ao preço, critérios de pagamento, obrigações acessórias e direito de preferência. Assim, com a declaração de nulidade da adjudicação e da escritura, resta restabelecido o procedimento licitatório nos moldes originais, de forma integral, inclusive quanto ao valor do imóvel. Atualizar monetariamente o valor do imóvel ou alterar critérios de exigência (como comprovação de capacidade financeira com base em indicadores atuais) implicaria violação à coisa julgada material, que ordenou o cumprimento das diretrizes do edital de 2013, dispensada a realização de nova licitação. Sob essa asserção, por mais que a TERRACAP alegue que o imóvel valorizou com o tempo, o que justificaria a atualização do valor originário para evitar enriquecimento sem causa, tal argumento não procede juridicamente, porque o enriquecimento sem causa não subsiste diante de atos nulos, nem permite burla à vinculação ao edital. Ademais, o Poder Judiciário não autorizou a fixação de novo preço, mas sim o cumprimento da obrigação de lavratura da escritura com a parte preterida, tratando-se de hipótese de direito adquirido à formalização do contrato administrativo, conforme as regras do edital e da decisão judicial. Desse modo, não subsiste a alegação de que o preço do bem deveria ser atualizado. Além do mais, ao que percebe da documentação que acompanha a petição de Id 240960305, toda a documentação que seria exigida foi apresentada a tempo e modo, sendo inconsistente com a realidade a alegação da primeira executada no sentido de que a obrigação seria inexigível. Assim, rejeita-se a alegação de inexigibilidade do título. Ademais, no que se refere à exigência de comprovação de capacidade financeira, depreende-se que, de igual modo, essa exigência não se encontrava prevista no edital n. 06/2013, confira-se (Id 19408814): 30. Para qualquer modalidade de pagamento o licitante classificado na fase preliminar deverá, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados da publicação no DODF da classificação preliminar protocolar os seguintes documentos listados nos subitens a seguir: 30.1 Pessoas Físicas: 30.1.1 Documento de identidade oficial com foto (cópia autenticada na forma da lei); 30.1.2 CPF (cópia autenticada na forma lei) ou comprovante de situação cadastral CPF (www.receita.fazenda.gov.br); 30.1.3 Comprovante de residência seu nome (ex: conta de água, luz, IPTU, comprovante de locação de imóvel), ou, caso de nome de terceiro, declaração coabitação; e 30.1.4 Documentação relativa representação de incapaz, quando for o caso. De forma complementar, o edital ainda destaca que (Id 19408831): 32. No caso de o licitante optar pela efetivação do pagamento a prazo deverá também apresentar, no mesmo prazo de 10 (dez) dias úteis, contados da publicação no DODF da classificação preliminar, os seguintes documentos em adição aos anteriormente já apontados: 32.1 Licitante Pessoa Física: 32.1.1 Certidão de casamento (cópia autenticada na forma da lei) para o(a) licitante casado(a), e escritura pública declaratória de união estável (cópia autenticada na forma da lei) para os casos de licitante que vive em união estável, hipóteses em que deverá ser apresentada a mesma documentação exigida para o cônjuge; 32.1.2 Certidão de Débitos junto à Secretaria de Fazenda do Distrito Federal (www.fazenda.df.gov.br) e; 32.1.3 Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (www.pgfn.fazenda.gov.br). Portanto, ao que se denota esse requisito não se encontra no edital que deve ser aplicado ao caso e, desse modo, se revela inexigível ante a declaração de nulidade determinada pelo e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Logo, a ideia de “retorno dinâmico” defendida pela TERRACAP não encontra fundamento nos autos, sobretudo no acórdão que fundamenta a presente demanda. Impugnação de SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA: (i) acumulação indevida de execuções; (ii) não pagamento de 5% (cinco por cento) do imóvel; A impugnante (SM Empreendimentos) sustenta a inviabilidade da cumulação, no mesmo procedimento, da obrigação de fazer (escritura de compra e venda do imóvel, nos termos do edital de 2013) com a obrigação de pagar (honorários sucumbenciais fixados na sentença). Afirma que, por se tratarem de execuções de natureza distinta, deveria haver processos autônomos, sob pena de nulidade por afronta ao art. 780 do Código de Processo Civil. A impugnação da cumulação da obrigação de fazer (lavratura da escritura de compra e venda do imóvel) com a obrigação de pagar honorários sucumbenciais no mesmo procedimento, sob a alegação de que se tratam de execuções de natureza distinta e que deveriam tramitar em processos autônomos, não encontra respaldo absoluto na jurisprudência e na prática processual analisadas. Conforme os documentos, especialmente decisões envolvendo contratos de compra e venda de imóveis com a TERRACAP, é comum que, no mesmo procedimento judicial, sejam tratadas tanto as obrigações principais (como a lavratura da escritura pública, obrigação de fazer) quanto as obrigações acessórias, como o pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais. A cumulação dessas obrigações no mesmo processo não configura, por si só, nulidade ou afronta ao artigo 780 do Código de Processo Civil (CPC). O referido texto normativo trata da execução por quantia certa contra devedor solvente, mas não impede que, em um mesmo processo, sejam exigidas obrigações de fazer cumuladas com o pagamento de valores decorrentes da sucumbência, desde que haja conexão entre as demandas e que a cumulação não prejudique o contraditório ou a ampla defesa. Além disso, a fixação e cobrança dos honorários advocatícios sucumbenciais é parte integrante da sentença e podem ser executados no mesmo procedimento em que se discute a obrigação principal, como a entrega do imóvel ou a lavratura da escritura pública. Portanto, a orientação é que a cumulação da obrigação de fazer com a obrigação de pagar honorários sucumbenciais no mesmo procedimento é admissível, não havendo necessidade de processos autônomos para cada obrigação, salvo se houver circunstâncias específicas que justifiquem a separação, o que não foi demonstrado no caso. Em suma, a alegação da impugnante de que a cumulação no mesmo procedimento configura nulidade por afronta ao art. 780 do CPC não se sustenta, sendo possível a tramitação conjunta das obrigações de fazer e de pagar honorários sucumbenciais, conforme entendimento consolidado nas decisões judiciais relacionadas à TERRACAP e contratos de compra e venda de imóveis. Anote-se, que a cumulação das execuções, além de juridicamente possível, atende aos princípios da economia processual e da duração razoável do processo. Fracionar o cumprimento em procedimentos distintos apenas porque a obrigação é de natureza diversa implicaria tumulto processual, desperdício de recursos públicos e multiplicação de atos desnecessários, sem qualquer ganho jurídico. Assim, REJEITO a alegação de acumulação indevida de execuções. Sem prejuízo, SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA assevera ainda que seria necessário o pagamento do valor de 5% (cinco por cento) para que fosse possível o envio da documentação inicial e consequente aferição do cumprimento dos requisitos presentes no edital. No particular, deve-se ressaltar que nas licitações promovidas pela TERRACAP, a caução e o valor dado como entrada para pagamento possuem naturezas jurídicas distintas, embora estejam relacionados no processo de aquisição de imóveis. A caução é uma garantia exigida para participação na licitação, destinada a assegurar o compromisso do licitante com o certame e evitar desistências ou fraudes. Ela é um valor depositado pelo interessado, que pode ser retido pela administração pública caso o licitante desista da proposta ou descumpra as condições do edital. Já o valor dado como entrada (ou sinal) é a parcela inicial do pagamento do imóvel, que integra o preço total da compra. No edital da TERRACAP, a entrada geralmente corresponde a um percentual do valor do imóvel, como 5%, e o restante pode ser pago em parcelas mensais. A caução, em alguns casos, constitui parte da entrada inicial ou do total da operação à vista, a depender de previsão editalícia. Juridicamente, a caução é uma garantia contratual vinculada à participação na licitação, enquanto a entrada é uma obrigação de pagamento que integra o preço do imóvel adquirido. A caução pode ser retida como penalidade em caso de desistência ou descumprimento do edital, enquanto a entrada é parte do pagamento efetivo da compra. No caso dos autos, tendo em vista que, inicialmente, a demandante não fora vencedora do certame, o valor apresentado a título de caução fora restituído, tendo o valor que foi apresentado por SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA sido retido a título de início de pagamento. Com a reversão do negócio jurídico celebrado, a partir da declaração de nulidade, entende-se que se faz desnecessária nova caução, sendo, portanto, imperioso que a análise da documentação seja levada a efeito para que, a partir disso, seja possível determinar as condições e momento do pagamento. Da (des)necessidade de ressarcimento das benfeitorias Quando há declaração de nulidade em processo relacionado à licitação ou aquisição de imóvel pela TERRACAP, o ressarcimento das benfeitorias realizadas por terceiros deve ser discutido em processo distinto, pois trata-se de matéria alheia ao cumprimento de sentença. Isso porque a questão da indenização por benfeitorias não é automaticamente resolvida no julgamento do direito de preferência ou da declaração de nulidade da venda do imóvel, devendo ser objeto de ação própria para apuração do valor devido. Especificamente, o acórdão citado indica que, embora a posse de boa-fé e o direito de preferência possam ser reconhecidos em um processo, a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, especialmente quando o imóvel foi vendido apenas como lote (terreno), deve ser negociada separadamente, pois o valor pago na licitação não inclui as benfeitorias existentes. Portanto, no caso em questão, a indenização por eventuais benfeitorias não é automaticamente concedida na decisão que reconhece o direito de preferência e anula a venda do imóvel, devendo ser objeto de outro processo específico para sua apuração e eventual pagamento, a fim de evitar tumulto processual. Desse modo, ainda que a discussão acerca desse tema seja admissível, deve-se destacar que o acórdão não estabelece como condição para a declaração de nulidade, a prévia indenização das benfeitorias. Dispositivo Assim, REJEITO a impugnação ao cumprimento de sentença. Venha pela credora a planilha atualizada do débito para fins de cumprimento das disposições da decisão de Id 239616011. Como trata de condenação ao pagamento de honorários na qual não se evidencia a existência de solidariedade, nos termos do artigo 87 do CPC. Deverá o credor observar essa nuance eu seus cálculos.” Pois bem. Como visto, os agravados ajuizaram cumprimento de sentença objetivando (i) o cumprimento da obrigação de fazer imposta judicialmente, consubstanciada no reconhecimento do direito de preferência da exequente sobre o imóvel situado no Comércio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF (item 88 do Edital no 06/2013), com subsequente lavratura da escritura pública de compra e venda, desde que atendidas as condições do edital; (ii) o pagamento de R$ 789,27 (setecentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) a título de custas processuais; e (iii) o pagamento da quantia de R$ 316.302,40 (trezentos e dezesseis mil, trezentos e dois reais e quarenta centavos), correspondente aos honorários de sucumbência fixados em 12% do valor da causa. Os agravantes, por seu turno, aduzem que o valor da proposta deve ser atualizado, e que é lícita a exigência de comprovação da capacidade financeira como condição para financiamento do imóvel. Na via estreita do exame da liminar em agravo de instrumento, de cognição sumária, não se pode afastar, mesmo que em juízo provisório, a probabilidade do direito, uma vez que depende de análise aprofundada dos fatos da causa. Nesse contexto, a prudência recomenda a suspensão do trâmite do processo, pelo menos até que o colegiado se pronuncie sobre as questões suscitadas. Ante o exposto, empresto efeito suspensivo ao agravo. Comunique-se ao juízo da causa. Intime-se os agravados para apresentar resposta ao recurso. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0748863-03.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGRAVADO: LUCRECIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS, L F FERREIRA DOS SANTOS &amp; CIA LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto pela COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP e SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA impugnando a decisão proferida no cumprimento de sentença ajuizado por LUCRÉCIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS, L F FERREIRA DOS SANTOS &amp; CIA LTDA – ME e VALADARES COELHO, LEAL E ADVOGADOS ASSOCIADOS, que rejeitou a impugnação apresentada pelos executados. Os agravantes alegam, em síntese, que: I - a decisão ultrapassa os limites da coisa julgada, e que a primeira agravante já cumpriu a sua obrigação; II - o titulo judicial não concedera a parte autora simples assinatura da escritura. Ela precisa preencher os demais requisitos do edital, que igualmente não foram discutidos na fase de conhecimento; III – há necessidade de retorno das partes ao status quo ante; IV - é lícita a exigência de demonstração da capacidade financeira; Pede a atribuição de efeito suspensivo e a reforma da decisão impugnada para permitir que se possa atualizar o valor da proposta, bem como exigir capacidade financeira, como condição para financiar o imóvel. Preparo efetivado. DECIDO De acordo com o art. 1.015 do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisão proferida no cumprimento de sentença, o qual, recebido no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC. A decisão impugnada tem o seguinte teor: “Cuida-se de cumprimento de sentença ajuizado por LUCRÉCIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS, L F FERREIRA DOS SANTOS &amp; CIA LTDA – ME e VALADARES COELHO, LEAL E ADVOGADOS ASSOCIADOS contra a COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP e SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, por meio do qual requerem: (i) o cumprimento da obrigação de fazer imposta judicialmente, consubstanciada no reconhecimento do direito de preferência da exequente sobre o imóvel situado no Comércio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF (item 88 do Edital no 06/2013), com subsequente lavratura da escritura pública de compra e venda, desde que atendidas as condições do edital; (ii) o pagamento de R$ 789,27 (setecentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) a título de custas processuais; e (iii) o pagamento da quantia de R$ 316.302,40 (trezentos e dezesseis mil, trezentos e dois reais e quarenta centavos), correspondente aos honorários de sucumbência fixados em 12% do valor da causa. Para tanto, sustentam os exequentes que obtiveram êxito em ação anulatória de ato administrativo, cujo acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconheceu seu direito de preferência na aquisição do referido imóvel, anulando a homologação em favor da empresa ANA H. O. P. F. M. AXHCAR – ME e a respectiva escritura pública firmada. Determinou-se, ainda, que a TERRACAP procedesse à lavratura da escritura em favor da exequente, desde que cumpridas as condições editalícias. Aduzem que o cumprimento espontâneo da sentença pela TERRACAP foi apenas parcial e formal, tendo a autarquia publicado aviso em 10.06.2025, com prazo exíguo e exigências não previstas no edital original, inclusive requerendo documentos que não constavam como obrigatórios à época. Refere que, apesar disso, os documentos foram protocolados tempestivamente pela exequente, conforme petição de Id 240960305. Argumentam também que a segunda executada, SM EMPREENDIMENTOS, não impugnou os honorários fixados judicialmente, tampouco efetuou depósito judicial, devendo responder pela verba de sucumbência, acrescida de multa e honorários da fase de cumprimento, na forma do art. 523, § 1o, do CPC. A inicial de cumprimento foi instruída com a certidão de trânsito em julgado do acórdão e planilha de cálculo atualizada dos honorários advocatícios. Intimada, a COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP apresentou impugnação ao cumprimento de sentença no Id 243179243. Em suas razões de defesa, alega que já estaria cumprindo voluntariamente a obrigação judicial, tendo publicado o aviso de convocação da exequente em 10.06.2025, com a anulação da homologação em favor da antiga adquirente e o reconhecimento do direito de preferência. Sustenta que a autora não teria atendido todas as exigências editalícias, especialmente no que tange à atualização monetária do imóvel, à demonstração de capacidade financeira e à necessidade de adequação às regras atuais do programa de alienação. Defende que o retorno ao status quo ante deve ser “dinâmico”, com observância da valorização do imóvel ao longo dos anos e da inflação acumulada desde 2013, a fim de evitar enriquecimento sem causa. Afirma, ainda, que não há descumprimento da obrigação de fazer, que está sendo efetivada nos moldes possíveis, dentro das limitações administrativas e financeiras da empresa pública, e requer o indeferimento do pedido. A SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, por sua vez, apresentou impugnação ao cumprimento de sentença no Id 243185011. Aduz a ocorrência de cumulação indevida entre obrigações de fazer (referente à escritura de compra e venda) e de pagar (honorários advocatícios), o que violaria o disposto no art. 780 do CPC. Alega que a exequente não cumpriu integralmente as condições previstas no edital n. 06/2013, especialmente no tocante à caução mínima de 5%, à comprovação de capacidade econômica e à concordância com o valor atualizado do imóvel. Requer, também, indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, apontando a existência de habite-se e melhorias que teriam elevado o valor de mercado do bem. Defende que eventual entrega do imóvel à exequente dependeria do ressarcimento prévio desses valores. Ao final, requer a extinção do cumprimento de sentença por inexigibilidade do título executivo judicial, diante da ausência de cumprimento das condições impostas à exequente. Decisão de admissibilidade do cumprimento de sentença foi proferida e publicada em 23/06/2025, autorizando o prosseguimento do feito. Respostas às impugnações acostadas no Id 246197468 e Id 247572595. Os autos vieram conclusos para decisão. É exposição. DECIDO. Compulsando os autos, observa-se que por ocasião do ato processual acostado no Id 237617906, a lide foi resolvida nos seguintes termos: Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e ACOLHO a preliminar de declaração de revelia da primeira requerida. REJEITO as demais preliminares. No mérito, DOU PROVIMENTO ao recurso para REFORMAR a sentença recorrida e julgar procedentes os pedidos iniciais para i) reconhecer o DIREITO DE PREFERÊNCIA da primeira Apelante, LUCRÉCIA FELICIDADE FERREIRA DOS SANTOS em relação ao imóvel situado no Comercio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF (item 88 do Edital no 06/2013) (ii) anular a homologação do referido imóvel em favor da ré ANA H.O.P.F.M. AXHCAR - ME (Decisão no 684, de 25/10/2017, da Diretoria Colegiada da TERRACAP – cf. ID 8986709, p. 10) e, como consequência, declarar nula a escritura pública de compra e venda firmada entre as Apeladas em relação ao referido bem imóvel e (iii) uma vez atendidas as demais condições do Edital no 06/2013, determinar que a TERRACAP homologue o mencionado item em favor da Primeira Apelante, firmando-se a escritura pública de compra e venda respectiva. Ante a inversão da sucumbência, condeno as Apeladas, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o do Código de Processo Civil, já considerada a majoração de que cuida o § 11 do mesmo artigo. Impugnação da TERRACAP: (i) da (des)necessidade de aplicação da correção monetária sobre o valor da proposta do imóvel ao tempo do Edital n. 06/2013; (ii) cumprimento dos requisitos formais habilitatórios (documentação); e (iii) comprovação da capacidade financeira; (iii) ressarcimento das benfeitorias. Com efeito, ao se analisar os autos, sobretudo o título executivo que fundamenta a presente demanda, observa-se que houve decisão judicial reformando sentença para reconhecer o direito de preferência da primeira apelante sobre o imóvel situado no Comércio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF, e determinando a homologação da compra e venda pela TERRACAP em favor da apelante, sendo certo que a questão da atualização monetária do valor do imóvel em razão do decurso do tempo não foi tratada nos autos. Os documentos indicam que o direito de preferência foi reconhecido com base no edital de licitação n. 06/2013 e na Resolução CONAD n. 231/2012, e que houve anulação da homologação anterior e da escritura pública de compra e venda firmada com a outra parte, mas não mencionam expressamente a necessidade ou obrigatoriedade de atualização monetária do valor do imóvel em função do tempo decorrido desde a licitação ou da decisão judicial. Nesse sentido, verifica-se a nulidade declarada é de natureza absoluta, por violação à legalidade, à vinculação ao edital e à regra da preferência legal (art. 111 da Lei n. 8.666/1993 - vigente à época). Isso implica o retorno das partes ao status quo ante, nos termos do edital originário. Assim, a nulidade da escritura lavrada em favor da empresa preterida desconstitui todos os efeitos jurídicos posteriores, inclusive aqueles que implicariam atualização de valores por mera passagem do tempo. A consequência lógica, portanto, é a subsistência da proposta original da autora (LUCRÉCIA) nas condições do Edital n. 06/2013, especialmente quanto ao preço, critérios de pagamento, obrigações acessórias e direito de preferência. Assim, com a declaração de nulidade da adjudicação e da escritura, resta restabelecido o procedimento licitatório nos moldes originais, de forma integral, inclusive quanto ao valor do imóvel. Atualizar monetariamente o valor do imóvel ou alterar critérios de exigência (como comprovação de capacidade financeira com base em indicadores atuais) implicaria violação à coisa julgada material, que ordenou o cumprimento das diretrizes do edital de 2013, dispensada a realização de nova licitação. Sob essa asserção, por mais que a TERRACAP alegue que o imóvel valorizou com o tempo, o que justificaria a atualização do valor originário para evitar enriquecimento sem causa, tal argumento não procede juridicamente, porque o enriquecimento sem causa não subsiste diante de atos nulos, nem permite burla à vinculação ao edital. Ademais, o Poder Judiciário não autorizou a fixação de novo preço, mas sim o cumprimento da obrigação de lavratura da escritura com a parte preterida, tratando-se de hipótese de direito adquirido à formalização do contrato administrativo, conforme as regras do edital e da decisão judicial. Desse modo, não subsiste a alegação de que o preço do bem deveria ser atualizado. Além do mais, ao que percebe da documentação que acompanha a petição de Id 240960305, toda a documentação que seria exigida foi apresentada a tempo e modo, sendo inconsistente com a realidade a alegação da primeira executada no sentido de que a obrigação seria inexigível. Assim, rejeita-se a alegação de inexigibilidade do título. Ademais, no que se refere à exigência de comprovação de capacidade financeira, depreende-se que, de igual modo, essa exigência não se encontrava prevista no edital n. 06/2013, confira-se (Id 19408814): 30. Para qualquer modalidade de pagamento o licitante classificado na fase preliminar deverá, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados da publicação no DODF da classificação preliminar protocolar os seguintes documentos listados nos subitens a seguir: 30.1 Pessoas Físicas: 30.1.1 Documento de identidade oficial com foto (cópia autenticada na forma da lei); 30.1.2 CPF (cópia autenticada na forma lei) ou comprovante de situação cadastral CPF (www.receita.fazenda.gov.br); 30.1.3 Comprovante de residência seu nome (ex: conta de água, luz, IPTU, comprovante de locação de imóvel), ou, caso de nome de terceiro, declaração coabitação; e 30.1.4 Documentação relativa representação de incapaz, quando for o caso. De forma complementar, o edital ainda destaca que (Id 19408831): 32. No caso de o licitante optar pela efetivação do pagamento a prazo deverá também apresentar, no mesmo prazo de 10 (dez) dias úteis, contados da publicação no DODF da classificação preliminar, os seguintes documentos em adição aos anteriormente já apontados: 32.1 Licitante Pessoa Física: 32.1.1 Certidão de casamento (cópia autenticada na forma da lei) para o(a) licitante casado(a), e escritura pública declaratória de união estável (cópia autenticada na forma da lei) para os casos de licitante que vive em união estável, hipóteses em que deverá ser apresentada a mesma documentação exigida para o cônjuge; 32.1.2 Certidão de Débitos junto à Secretaria de Fazenda do Distrito Federal (www.fazenda.df.gov.br) e; 32.1.3 Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (www.pgfn.fazenda.gov.br). Portanto, ao que se denota esse requisito não se encontra no edital que deve ser aplicado ao caso e, desse modo, se revela inexigível ante a declaração de nulidade determinada pelo e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Logo, a ideia de “retorno dinâmico” defendida pela TERRACAP não encontra fundamento nos autos, sobretudo no acórdão que fundamenta a presente demanda. Impugnação de SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA: (i) acumulação indevida de execuções; (ii) não pagamento de 5% (cinco por cento) do imóvel; A impugnante (SM Empreendimentos) sustenta a inviabilidade da cumulação, no mesmo procedimento, da obrigação de fazer (escritura de compra e venda do imóvel, nos termos do edital de 2013) com a obrigação de pagar (honorários sucumbenciais fixados na sentença). Afirma que, por se tratarem de execuções de natureza distinta, deveria haver processos autônomos, sob pena de nulidade por afronta ao art. 780 do Código de Processo Civil. A impugnação da cumulação da obrigação de fazer (lavratura da escritura de compra e venda do imóvel) com a obrigação de pagar honorários sucumbenciais no mesmo procedimento, sob a alegação de que se tratam de execuções de natureza distinta e que deveriam tramitar em processos autônomos, não encontra respaldo absoluto na jurisprudência e na prática processual analisadas. Conforme os documentos, especialmente decisões envolvendo contratos de compra e venda de imóveis com a TERRACAP, é comum que, no mesmo procedimento judicial, sejam tratadas tanto as obrigações principais (como a lavratura da escritura pública, obrigação de fazer) quanto as obrigações acessórias, como o pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais. A cumulação dessas obrigações no mesmo processo não configura, por si só, nulidade ou afronta ao artigo 780 do Código de Processo Civil (CPC). O referido texto normativo trata da execução por quantia certa contra devedor solvente, mas não impede que, em um mesmo processo, sejam exigidas obrigações de fazer cumuladas com o pagamento de valores decorrentes da sucumbência, desde que haja conexão entre as demandas e que a cumulação não prejudique o contraditório ou a ampla defesa. Além disso, a fixação e cobrança dos honorários advocatícios sucumbenciais é parte integrante da sentença e podem ser executados no mesmo procedimento em que se discute a obrigação principal, como a entrega do imóvel ou a lavratura da escritura pública. Portanto, a orientação é que a cumulação da obrigação de fazer com a obrigação de pagar honorários sucumbenciais no mesmo procedimento é admissível, não havendo necessidade de processos autônomos para cada obrigação, salvo se houver circunstâncias específicas que justifiquem a separação, o que não foi demonstrado no caso. Em suma, a alegação da impugnante de que a cumulação no mesmo procedimento configura nulidade por afronta ao art. 780 do CPC não se sustenta, sendo possível a tramitação conjunta das obrigações de fazer e de pagar honorários sucumbenciais, conforme entendimento consolidado nas decisões judiciais relacionadas à TERRACAP e contratos de compra e venda de imóveis. Anote-se, que a cumulação das execuções, além de juridicamente possível, atende aos princípios da economia processual e da duração razoável do processo. Fracionar o cumprimento em procedimentos distintos apenas porque a obrigação é de natureza diversa implicaria tumulto processual, desperdício de recursos públicos e multiplicação de atos desnecessários, sem qualquer ganho jurídico. Assim, REJEITO a alegação de acumulação indevida de execuções. Sem prejuízo, SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA assevera ainda que seria necessário o pagamento do valor de 5% (cinco por cento) para que fosse possível o envio da documentação inicial e consequente aferição do cumprimento dos requisitos presentes no edital. No particular, deve-se ressaltar que nas licitações promovidas pela TERRACAP, a caução e o valor dado como entrada para pagamento possuem naturezas jurídicas distintas, embora estejam relacionados no processo de aquisição de imóveis. A caução é uma garantia exigida para participação na licitação, destinada a assegurar o compromisso do licitante com o certame e evitar desistências ou fraudes. Ela é um valor depositado pelo interessado, que pode ser retido pela administração pública caso o licitante desista da proposta ou descumpra as condições do edital. Já o valor dado como entrada (ou sinal) é a parcela inicial do pagamento do imóvel, que integra o preço total da compra. No edital da TERRACAP, a entrada geralmente corresponde a um percentual do valor do imóvel, como 5%, e o restante pode ser pago em parcelas mensais. A caução, em alguns casos, constitui parte da entrada inicial ou do total da operação à vista, a depender de previsão editalícia. Juridicamente, a caução é uma garantia contratual vinculada à participação na licitação, enquanto a entrada é uma obrigação de pagamento que integra o preço do imóvel adquirido. A caução pode ser retida como penalidade em caso de desistência ou descumprimento do edital, enquanto a entrada é parte do pagamento efetivo da compra. No caso dos autos, tendo em vista que, inicialmente, a demandante não fora vencedora do certame, o valor apresentado a título de caução fora restituído, tendo o valor que foi apresentado por SM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA sido retido a título de início de pagamento. Com a reversão do negócio jurídico celebrado, a partir da declaração de nulidade, entende-se que se faz desnecessária nova caução, sendo, portanto, imperioso que a análise da documentação seja levada a efeito para que, a partir disso, seja possível determinar as condições e momento do pagamento. Da (des)necessidade de ressarcimento das benfeitorias Quando há declaração de nulidade em processo relacionado à licitação ou aquisição de imóvel pela TERRACAP, o ressarcimento das benfeitorias realizadas por terceiros deve ser discutido em processo distinto, pois trata-se de matéria alheia ao cumprimento de sentença. Isso porque a questão da indenização por benfeitorias não é automaticamente resolvida no julgamento do direito de preferência ou da declaração de nulidade da venda do imóvel, devendo ser objeto de ação própria para apuração do valor devido. Especificamente, o acórdão citado indica que, embora a posse de boa-fé e o direito de preferência possam ser reconhecidos em um processo, a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, especialmente quando o imóvel foi vendido apenas como lote (terreno), deve ser negociada separadamente, pois o valor pago na licitação não inclui as benfeitorias existentes. Portanto, no caso em questão, a indenização por eventuais benfeitorias não é automaticamente concedida na decisão que reconhece o direito de preferência e anula a venda do imóvel, devendo ser objeto de outro processo específico para sua apuração e eventual pagamento, a fim de evitar tumulto processual. Desse modo, ainda que a discussão acerca desse tema seja admissível, deve-se destacar que o acórdão não estabelece como condição para a declaração de nulidade, a prévia indenização das benfeitorias. Dispositivo Assim, REJEITO a impugnação ao cumprimento de sentença. Venha pela credora a planilha atualizada do débito para fins de cumprimento das disposições da decisão de Id 239616011. Como trata de condenação ao pagamento de honorários na qual não se evidencia a existência de solidariedade, nos termos do artigo 87 do CPC. Deverá o credor observar essa nuance eu seus cálculos.” Pois bem. Como visto, os agravados ajuizaram cumprimento de sentença objetivando (i) o cumprimento da obrigação de fazer imposta judicialmente, consubstanciada no reconhecimento do direito de preferência da exequente sobre o imóvel situado no Comércio Local 214, lote “B”, Santa Maria/DF (item 88 do Edital no 06/2013), com subsequente lavratura da escritura pública de compra e venda, desde que atendidas as condições do edital; (ii) o pagamento de R$ 789,27 (setecentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) a título de custas processuais; e (iii) o pagamento da quantia de R$ 316.302,40 (trezentos e dezesseis mil, trezentos e dois reais e quarenta centavos), correspondente aos honorários de sucumbência fixados em 12% do valor da causa. Os agravantes, por seu turno, aduzem que o valor da proposta deve ser atualizado, e que é lícita a exigência de comprovação da capacidade financeira como condição para financiamento do imóvel. Na via estreita do exame da liminar em agravo de instrumento, de cognição sumária, não se pode afastar, mesmo que em juízo provisório, a probabilidade do direito, uma vez que depende de análise aprofundada dos fatos da causa. Nesse contexto, a prudência recomenda a suspensão do trâmite do processo, pelo menos até que o colegiado se pronuncie sobre as questões suscitadas. Ante o exposto, empresto efeito suspensivo ao agravo. Comunique-se ao juízo da causa. Intime-se os agravados para apresentar resposta ao recurso. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator