Tribunal: TJDFT
Processo: 0731714-91.2025.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-07

Ementa:
Órgão: 8a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0731714-91.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCUS MONICI SOUZA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marcus Monici Souza contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal (Id 240873841 do processo de referência) que, nos autos da ação declaratória e anulatória ajuizada pelo ora agravante em desfavor da Companhia Imobiliária de Brasília – Terracap, processo n. 0733246-97.2025.8.07.0001, indeferiu pedido de tutela de urgência formulado, sob o fundamento de não ter o autor, para exercício do direito de preferência, trazido aos autos documentação capaz de evidenciar posse autorizada pela empresa pública. O autor/agravante, em razões recursais (Id 74670202), narra, em suma, ser titular de direito de posse sobre o imóvel localizado na SHA Quadra 9, Conjunto 1, Lote 31, Arniqueira/DF, desde 2014, local que, segundo alega, reside de boa-fé há mais de 10 (dez) anos. Diz não ter sido notificado pessoalmente da inclusão do bem em procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), especialmente para a fase de venda direta. Alega ter tomado ciência, somente em 28/5/2024, da colocação do imóvel a venda em processo de licitação. Diz ter tomado ciência desse fato por comunicado enviado a seu endereço pela Gerência de Comercialização da Terracap. Argumenta que, só então, soube da inclusão do imóvel, desde 2020, em fases anteriores de regularização e da possibilidade de aquisição por venda direta, bem como da viabilidade de obter benefícios e descontos destinados aos ocupantes. Brada não ter sido cientificado pessoalmente, motivo pelo qual, teria, segundo a Terracap, “perdido o direito” à compra direta. Narra ter apresentado requerimento administrativo para ter reconhecido o direito a aquisição pela venda direta. Informa ter sido indeferida sua pretensão pela Terracap porque obrigatoriedade não haveria de serem pessoalmente notificados os ocupantes. Reputa nulo o procedimento por falta de vistoria técnica prévia e pela exigência de documentos que não são emitidos pela Administração Pública. Insiste haver irregularidade porque não foi pessoalmente notificado para o procedimento de regularização fundiária e de venda do imóvel. Alega violação aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana, da função social da propriedade e do direito à moradia. Fundamenta seu pleito na Lei n. 13.465/2017, na Resolução Terracap n. 231/2012 e em jurisprudência deste e. TJDFT. Reputa presentes os pressupostos para concessão de efeito suspensivo ao recurso. Ao final, requer: 1) O recebimento e o processamento do presente Agravo de Instrumento, com concessão de tutela provisória recursal, com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, para que: Seja suspensa a eficácia da decisão agravada; Seja determinada a imediata suspensão dos efeitos da Licitação Pública no 14/2024, promovida pela TERRACAP, no que se refere ao imóvel objeto da presente demanda; Seja vedada a adjudicação ou assinatura de contrato de compra e venda com terceiros, notadamente com o arrematante informado pela TERRACAP, até julgamento final do presente feito. 2) Ao final, o provimento do Agravo de Instrumento, para reformar a decisão interlocutória agravada e conceder a tutela de urgência pleiteada na petição inicial, assegurando a preservação da posse do agravante e a suspensão do procedimento de alienação do imóvel até decisão definitiva da ação principal; 3) A intimação da agravada e do terceiro interessado (arrematante) para, querendo, apresentarem resposta no prazo legal; 4) A condenação da agravada ao pagamento das custas processuais e honorários recursais, caso vencida. Preparo regular (Id 74671729). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Concretamente, estão evidenciados tais requisitos. Pretende o agravante suspender os efeitos da Licitação Pública n. 14/2024, de 27/12/2024, promovida pela Companhia Imobiliária de Brasília – Terracap, para obstar eventual adjudicação ou assinatura de contrato de compra e venda entre terceiro adquirente e a empresa pública agravada, relativamente ao imóvel objeto da lide. O juízo de origem indeferiu a tutela de urgência postulada porque inexistentes nos autos, de plano, documentos aptos a evidenciar a existência de posse ou ocupação autorizada pela empresa pública, exigências essas indispensáveis ao reconhecimento liminar do direito de preferência ao ocupante. Certificou também o julgador monocrático inexistir urgência diante da possibilidade de reparação mediante indenização por benfeitorias. Pois bem. Nos termos da Lei 13.465/2017, aplicável no âmbito do Distrito Federal por força do Decreto Distrital no 38.333/2017, o procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e, de forma expressa, à titulação de seus ocupantes (art. 9o). Nos termos do art. 31 da referida lei, instaurado o Reurb, deve o proprietário ser previamente notificado por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço, a fim de que possa impugnar a inclusão do imóvel no procedimento ou manifestar seu interesse na venda direta. Confira-se: Art. 31. Instaurada a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado. § 1o Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. § 2o Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. § 3o Na hipótese de apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos de que trata esta Lei. § 4o A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço. § 5o A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, nos seguintes casos: I - quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados; e II - quando houver recusa da notificação por qualquer motivo. § 6o A ausência de manifestação dos indicados referidos nos §§ 1o e 4o deste artigo será interpretada como concordância com a Reurb. (grifos nossos) Pois bem. A uma análise prefacial, constato não ter sido o autor/agravante notificado na forma estabelecida em lei para exercer o direito de impugnar a inclusão do bem que ocupa no Reurb ou manifestar interesse em adquiri-lo de forma direta. A Terracap, de sua vez, reconhece “que o imóvel em questão, originariamente, teve sua pretensão de comercialização iniciada dentro das diretrizes dadas pelo Programa Venda Direta” (Id 242919256, p. 3, do processo de referência), bem como ter somente disponibilizado o imóvel para venda direta por meio de editais convocatórios, prevendo ainda a possibilidade “penalidade referente à inclusão da unidade em licitação pública na hipótese de não adesão ao edital” (Id 242919256, p. 6, do processo de referência). Confira-se: “O imóvel endereçado em SHA QD 09 CONJ 01 LT 31 foi disponibilizado nos Editais de Venda Direta no 02/2021 (PRIMEIRO CHAMAMENTO - lançado em 20/05/2021), no 10/2021 (SEGUNDO CHAMAMENTO - lançado em 26/11/2021) e no 08/2023 (TERCEIRO CHAMAMENTO - lançado em 31/10/2023), sem, contudo, ter recebido proposta de compra (DOC. 01)” (Id 242919256, p. 5, do processo de referência, com grifos nossos). Não há o que demonstre ter havido a necessária notificação por via postal, com aviso de recebimento, antes de o imóvel vir a ser incluído em procedimentos licitatórios, quais sejam, as Licitações Públicas n. 03/2024, 06/2024 e, por último, 14/2024, de 27/12/2024 (Id 242919264, p. 4, do processo de referência). Quanto ao procedimento realizado de somente cientificar os ocupantes por meio de editais, manifesto que não pode ser esta a única via de chamamento dos interessados, afinal, para exercício da opção de venda direta devem os ocupantes ser pessoalmente notificados por via postal, com aviso de recebimento, nos termos art. 31 da Lei 13.465/2017, aplicável no âmbito do Distrito Federal por força do Decreto Distrital no 38.333/2017. Assim, em análise primeva, não há justificativa plausível para a ausência de notificação do ocupante por via postal, especialmente diante da certeza de que o agravante era que detinha posse sobre o imóvel, conforme reconheceu a Terracap na decisão de indeferimento do direito de preferência pleiteado administrativamente: “no que diz respeito à ocupação, as informações colhidas na vistoria realizada pela Terracap permitem assegurar que o imóvel, de fato, se encontra ocupado pelo licitante MARCUS MONICI SOUZA” (Id 240686497, p. 1, do processo de referência). Não só. A documentação acostada pelo agravante - “Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades”, firmado em junho de 2014 (Id 240687531); “Ficha de Cadastro Imobiliário” (Id 240687538); fatura de cobrança da CAESB (Id 240687541); e comprovante de IPTU (Id 240688945) - confirma a viabilidade de sua notificação via postal, com aviso de recebimento, porque conhecido seu endereço e pública a informação de ele ali residir. Desconsiderar a possibilidade de venda direta ao agravante, ao adotar procedimento incompleto de sua notificação, como ocupante, que poderia e deveria ter sido cientificado via postal, uma vez que admissível não somente o chamamento por edital (art. 31, §§ 4o e 5o, da Lei 13.465/2017), equivaleria a privá-lo da possibilidade de, eventualmente, adquirir o bem que ocupa desde longa data por valor abaixo do mercado, porquanto, nos termos do art. 16 da Lei 13.465/2017, a chamada “solução consensual” envolve o pagamento do bem sem considerar acessões, benfeitorias e valorização decorrente de sua implantação. Confira-se: Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias. (grifos nossos) Com efeito, a assertiva adotada na decisão agravada, de “ausência de documentação capaz de evidenciar posse ou ocupação autorizada pela empresa pública”, é, nos termos da Resolução n. 231/2012 do Conselho de Administração da Terracap (CONAD), procedimento a ser adotado somente nos casos de análise do pedido de direito de preferência sobre imóveis alienados por licitação, não se aplicando à hipótese de venda direta, porquanto esta, nos casos em que praticada, é procedimento prévio à licitação. Confira-se, a propósito, a disciplina posta nos arts. 1o e 2o: Art. 1o. Esta Resolução estabelece normas e critérios para uniformização dos procedimentos relativos ao reconhecimento do direito de preferência a ser exercido pelos ocupantes de imóveis de propriedade desta Empresa, quando estes forem alienados por meio de licitação pública. Art. 2o. Todo e qualquer pedido de Concessão de Direito de Preferência estará vinculado à efetiva participação do ocupante requerente no respectivo Certame licitatório cujo imóvel estiver incluso para alienação, devendo este submeter-se a todas as demais regras do Edital que reger o certame. Por esses motivos, plausível se mostra a alegada existência de falha administrativa no procedimento prévio de venda direta adotado pela agravada, uma vez que deixou o agravante, como interessado, visto que ocupante de imóvel em procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), de ser pessoalmente notificado via postal, com aviso de recebimento, nos termos da Lei 13.465/2017. Verossímeis, portanto, as alegações aduzidas no presente recurso. A propósito, trago à colação o seguinte julgado proveniente desta e. 8o Turma Cível sobre questão semelhante à apreciada nesta decisão: Ementa: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C COMINATÓRIA. VENDA DE IMÓVEL EM LICITAÇÃO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB). NOTIFICAÇÃO PESSOAL PRÉVIA DO OCUPANTE. FORMALIDADE NÃO OBSERVADA. PREJUIZO AO EXERCÍCIO DIREITO DE PREFERÊNCIA. SUSPENSÃO DOS ATOS DE ALIENAÇÃO E ARREMATAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência pleiteada em ação anulatória proposta com a finalidade de suspender os atos de alienação de bem imóvel incluído em procedimento licitatório promovido pela TERRACAP. O agravante sustenta que não foi pessoalmente notificado a respeito da inclusão do imóvel em procedimentos de regularização fundiária (REURB), na forma prevista no artigo 84 da Lei no 13.465/2017, o que inviabilizou o exercício do direito de preferência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 2 (duas) questões em discussão: (i) verificar se houve cumprimento das exigências legais relativas à notificação do ocupante do imóvel a respeito da inclusão do bem ocupado em procedimentos de regularização fundiária urbana (REURB); e (ii) determinar se a inobservância de tal formalidade legal poderia ser considerado, prima facie, motivo suficiente para anular a venda do bem a terceiros em procedimento licitatório, a justificar o deferimento de tutela de urgência com a finalidade de suspender os atos de alienação e arrematação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei no 13.465/2017, aplicável no âmbito do Distrito Federal por força do Decreto Distrital no 38.333/2017, estabelece a necessidade de que, após a instauração da REURB, seja promovida a notificação dos titulares de domínio, dos responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, por via postal, com aviso de recebimento, facultando-lhes a apresentação de impugnação no prazo de 30 (trinta) dias (artigo 31, §§ 1o e 4o). 4. A TERRACAP, ao oferecer a possibilidade de venda direta de imóveis aos ocupantes, passa a ficar vinculada às normas prevista na Lei no 13.465/2017, tornando obrigatória a prévia notificação pessoal do ocupante do imóvel a respeito de sua inclusão em processo de regularização fundiária urbana. 5. A mera publicação de editais de chamamento não supre a exigência de notificação pessoal do ocupante, pois não assegura sua ciência inequívoca acerca da inclusão do imóvel no procedimento licitatório. 6. Havendo nos autos elementos de prova aptos a demonstrar, prima facie, a inobservância de normas de regência relativas à regularização fundiária urbana do imóvel objeto do litígio e o risco de perecimento do direito vindicado na inicial, mostra-se impositivo o deferimento de tutela de urgência, com a finalidade de suspender a prática de atos relacionados à alienação do imóvel objeto do litígio e de sobrestar os efeitos da arrematação do bem, até o julgamento da ação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A venda de imóvel público ocupado em processo de regularização fundiária urbana exige a prévia notificação pessoal do ocupante, na forma prevista no artigo 31 da Lei no 13.465/2017. 2. A mera publicação de edital de chamamento do ocupante para manifestação de interesse na compra direta do imóvel incluído em processo de regularização fundiária urbana, não supre a exigência de notificação pessoal, pois não assegura a sua ciência inequívoca acerca da alienação do bem. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 6o, caput, 23, IX, e 37, caput; CPC, arts. 5o e 373, § 1o; Lei no 13.465/2017, arts. 10, III, 31, caput e § 1o, e 84; Lei no 13.303/2016, art. 69, VIII; Lei Complementar Distrital no 803/2009, art. 132, I. (Acórdão 1982875, 0739100-12.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/03/2025, publicado no DJe: 09/04/2025.) – grifos nossos Reconhecida, assim, em exame perfunctório, a existência de falha no procedimento adotado pela empresa pública ré para cumprimento das disposições expressas na Lei 13.465/2017, no que concerne ao modo de cientificação dos ocupantes de imóveis em procedimento de regularização fundiária para exercício do direito a venda direta, é de se ter por caracterizado o requisito da probabilidade do direito vindicado pelo agravante. Em relação ao requisito atinente ao perigo de dano, imbricado está ao da probabilidade do direito, pelo que, ocorrente este, justificada está, em considerável grau, a narrativa de que haja risco de alienação do bem a terceiro participante do procedimento licitatório em detrimento de eventual direito do autor à venda direta. Presentes, destarte, os requisitos necessários ao deferimento da tutela de urgência vindicada. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado no julgamento definitivo do recurso. Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo liminarmente postulado, com o que exclusivamente em relação ao móvel localizado na SHA Quadra 9, Conjunto 1, Lote 31, Arniqueira/DF, suspendo, de imediato e até julgamento final da lide, os efeitos da Licitação Pública n. 14/2024 promovida pela Terracap. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 5 de agosto de 2025 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 8a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0731714-91.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCUS MONICI SOUZA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marcus Monici Souza contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal (Id 240873841 do processo de referência) que, nos autos da ação declaratória e anulatória ajuizada pelo ora agravante em desfavor da Companhia Imobiliária de Brasília – Terracap, processo n. 0733246-97.2025.8.07.0001, indeferiu pedido de tutela de urgência formulado, sob o fundamento de não ter o autor, para exercício do direito de preferência, trazido aos autos documentação capaz de evidenciar posse autorizada pela empresa pública. O autor/agravante, em razões recursais (Id 74670202), narra, em suma, ser titular de direito de posse sobre o imóvel localizado na SHA Quadra 9, Conjunto 1, Lote 31, Arniqueira/DF, desde 2014, local que, segundo alega, reside de boa-fé há mais de 10 (dez) anos. Diz não ter sido notificado pessoalmente da inclusão do bem em procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), especialmente para a fase de venda direta. Alega ter tomado ciência, somente em 28/5/2024, da colocação do imóvel a venda em processo de licitação. Diz ter tomado ciência desse fato por comunicado enviado a seu endereço pela Gerência de Comercialização da Terracap. Argumenta que, só então, soube da inclusão do imóvel, desde 2020, em fases anteriores de regularização e da possibilidade de aquisição por venda direta, bem como da viabilidade de obter benefícios e descontos destinados aos ocupantes. Brada não ter sido cientificado pessoalmente, motivo pelo qual, teria, segundo a Terracap, “perdido o direito” à compra direta. Narra ter apresentado requerimento administrativo para ter reconhecido o direito a aquisição pela venda direta. Informa ter sido indeferida sua pretensão pela Terracap porque obrigatoriedade não haveria de serem pessoalmente notificados os ocupantes. Reputa nulo o procedimento por falta de vistoria técnica prévia e pela exigência de documentos que não são emitidos pela Administração Pública. Insiste haver irregularidade porque não foi pessoalmente notificado para o procedimento de regularização fundiária e de venda do imóvel. Alega violação aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana, da função social da propriedade e do direito à moradia. Fundamenta seu pleito na Lei n. 13.465/2017, na Resolução Terracap n. 231/2012 e em jurisprudência deste e. TJDFT. Reputa presentes os pressupostos para concessão de efeito suspensivo ao recurso. Ao final, requer: 1) O recebimento e o processamento do presente Agravo de Instrumento, com concessão de tutela provisória recursal, com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, para que: Seja suspensa a eficácia da decisão agravada; Seja determinada a imediata suspensão dos efeitos da Licitação Pública no 14/2024, promovida pela TERRACAP, no que se refere ao imóvel objeto da presente demanda; Seja vedada a adjudicação ou assinatura de contrato de compra e venda com terceiros, notadamente com o arrematante informado pela TERRACAP, até julgamento final do presente feito. 2) Ao final, o provimento do Agravo de Instrumento, para reformar a decisão interlocutória agravada e conceder a tutela de urgência pleiteada na petição inicial, assegurando a preservação da posse do agravante e a suspensão do procedimento de alienação do imóvel até decisão definitiva da ação principal; 3) A intimação da agravada e do terceiro interessado (arrematante) para, querendo, apresentarem resposta no prazo legal; 4) A condenação da agravada ao pagamento das custas processuais e honorários recursais, caso vencida. Preparo regular (Id 74671729). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Concretamente, estão evidenciados tais requisitos. Pretende o agravante suspender os efeitos da Licitação Pública n. 14/2024, de 27/12/2024, promovida pela Companhia Imobiliária de Brasília – Terracap, para obstar eventual adjudicação ou assinatura de contrato de compra e venda entre terceiro adquirente e a empresa pública agravada, relativamente ao imóvel objeto da lide. O juízo de origem indeferiu a tutela de urgência postulada porque inexistentes nos autos, de plano, documentos aptos a evidenciar a existência de posse ou ocupação autorizada pela empresa pública, exigências essas indispensáveis ao reconhecimento liminar do direito de preferência ao ocupante. Certificou também o julgador monocrático inexistir urgência diante da possibilidade de reparação mediante indenização por benfeitorias. Pois bem. Nos termos da Lei 13.465/2017, aplicável no âmbito do Distrito Federal por força do Decreto Distrital no 38.333/2017, o procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e, de forma expressa, à titulação de seus ocupantes (art. 9o). Nos termos do art. 31 da referida lei, instaurado o Reurb, deve o proprietário ser previamente notificado por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço, a fim de que possa impugnar a inclusão do imóvel no procedimento ou manifestar seu interesse na venda direta. Confira-se: Art. 31. Instaurada a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado. § 1o Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. § 2o Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. § 3o Na hipótese de apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos de que trata esta Lei. § 4o A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço. § 5o A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, nos seguintes casos: I - quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados; e II - quando houver recusa da notificação por qualquer motivo. § 6o A ausência de manifestação dos indicados referidos nos §§ 1o e 4o deste artigo será interpretada como concordância com a Reurb. (grifos nossos) Pois bem. A uma análise prefacial, constato não ter sido o autor/agravante notificado na forma estabelecida em lei para exercer o direito de impugnar a inclusão do bem que ocupa no Reurb ou manifestar interesse em adquiri-lo de forma direta. A Terracap, de sua vez, reconhece “que o imóvel em questão, originariamente, teve sua pretensão de comercialização iniciada dentro das diretrizes dadas pelo Programa Venda Direta” (Id 242919256, p. 3, do processo de referência), bem como ter somente disponibilizado o imóvel para venda direta por meio de editais convocatórios, prevendo ainda a possibilidade “penalidade referente à inclusão da unidade em licitação pública na hipótese de não adesão ao edital” (Id 242919256, p. 6, do processo de referência). Confira-se: “O imóvel endereçado em SHA QD 09 CONJ 01 LT 31 foi disponibilizado nos Editais de Venda Direta no 02/2021 (PRIMEIRO CHAMAMENTO - lançado em 20/05/2021), no 10/2021 (SEGUNDO CHAMAMENTO - lançado em 26/11/2021) e no 08/2023 (TERCEIRO CHAMAMENTO - lançado em 31/10/2023), sem, contudo, ter recebido proposta de compra (DOC. 01)” (Id 242919256, p. 5, do processo de referência, com grifos nossos). Não há o que demonstre ter havido a necessária notificação por via postal, com aviso de recebimento, antes de o imóvel vir a ser incluído em procedimentos licitatórios, quais sejam, as Licitações Públicas n. 03/2024, 06/2024 e, por último, 14/2024, de 27/12/2024 (Id 242919264, p. 4, do processo de referência). Quanto ao procedimento realizado de somente cientificar os ocupantes por meio de editais, manifesto que não pode ser esta a única via de chamamento dos interessados, afinal, para exercício da opção de venda direta devem os ocupantes ser pessoalmente notificados por via postal, com aviso de recebimento, nos termos art. 31 da Lei 13.465/2017, aplicável no âmbito do Distrito Federal por força do Decreto Distrital no 38.333/2017. Assim, em análise primeva, não há justificativa plausível para a ausência de notificação do ocupante por via postal, especialmente diante da certeza de que o agravante era que detinha posse sobre o imóvel, conforme reconheceu a Terracap na decisão de indeferimento do direito de preferência pleiteado administrativamente: “no que diz respeito à ocupação, as informações colhidas na vistoria realizada pela Terracap permitem assegurar que o imóvel, de fato, se encontra ocupado pelo licitante MARCUS MONICI SOUZA” (Id 240686497, p. 1, do processo de referência). Não só. A documentação acostada pelo agravante - “Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades”, firmado em junho de 2014 (Id 240687531); “Ficha de Cadastro Imobiliário” (Id 240687538); fatura de cobrança da CAESB (Id 240687541); e comprovante de IPTU (Id 240688945) - confirma a viabilidade de sua notificação via postal, com aviso de recebimento, porque conhecido seu endereço e pública a informação de ele ali residir. Desconsiderar a possibilidade de venda direta ao agravante, ao adotar procedimento incompleto de sua notificação, como ocupante, que poderia e deveria ter sido cientificado via postal, uma vez que admissível não somente o chamamento por edital (art. 31, §§ 4o e 5o, da Lei 13.465/2017), equivaleria a privá-lo da possibilidade de, eventualmente, adquirir o bem que ocupa desde longa data por valor abaixo do mercado, porquanto, nos termos do art. 16 da Lei 13.465/2017, a chamada “solução consensual” envolve o pagamento do bem sem considerar acessões, benfeitorias e valorização decorrente de sua implantação. Confira-se: Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias. (grifos nossos) Com efeito, a assertiva adotada na decisão agravada, de “ausência de documentação capaz de evidenciar posse ou ocupação autorizada pela empresa pública”, é, nos termos da Resolução n. 231/2012 do Conselho de Administração da Terracap (CONAD), procedimento a ser adotado somente nos casos de análise do pedido de direito de preferência sobre imóveis alienados por licitação, não se aplicando à hipótese de venda direta, porquanto esta, nos casos em que praticada, é procedimento prévio à licitação. Confira-se, a propósito, a disciplina posta nos arts. 1o e 2o: Art. 1o. Esta Resolução estabelece normas e critérios para uniformização dos procedimentos relativos ao reconhecimento do direito de preferência a ser exercido pelos ocupantes de imóveis de propriedade desta Empresa, quando estes forem alienados por meio de licitação pública. Art. 2o. Todo e qualquer pedido de Concessão de Direito de Preferência estará vinculado à efetiva participação do ocupante requerente no respectivo Certame licitatório cujo imóvel estiver incluso para alienação, devendo este submeter-se a todas as demais regras do Edital que reger o certame. Por esses motivos, plausível se mostra a alegada existência de falha administrativa no procedimento prévio de venda direta adotado pela agravada, uma vez que deixou o agravante, como interessado, visto que ocupante de imóvel em procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), de ser pessoalmente notificado via postal, com aviso de recebimento, nos termos da Lei 13.465/2017. Verossímeis, portanto, as alegações aduzidas no presente recurso. A propósito, trago à colação o seguinte julgado proveniente desta e. 8o Turma Cível sobre questão semelhante à apreciada nesta decisão: Ementa: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C COMINATÓRIA. VENDA DE IMÓVEL EM LICITAÇÃO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB). NOTIFICAÇÃO PESSOAL PRÉVIA DO OCUPANTE. FORMALIDADE NÃO OBSERVADA. PREJUIZO AO EXERCÍCIO DIREITO DE PREFERÊNCIA. SUSPENSÃO DOS ATOS DE ALIENAÇÃO E ARREMATAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência pleiteada em ação anulatória proposta com a finalidade de suspender os atos de alienação de bem imóvel incluído em procedimento licitatório promovido pela TERRACAP. O agravante sustenta que não foi pessoalmente notificado a respeito da inclusão do imóvel em procedimentos de regularização fundiária (REURB), na forma prevista no artigo 84 da Lei no 13.465/2017, o que inviabilizou o exercício do direito de preferência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 2 (duas) questões em discussão: (i) verificar se houve cumprimento das exigências legais relativas à notificação do ocupante do imóvel a respeito da inclusão do bem ocupado em procedimentos de regularização fundiária urbana (REURB); e (ii) determinar se a inobservância de tal formalidade legal poderia ser considerado, prima facie, motivo suficiente para anular a venda do bem a terceiros em procedimento licitatório, a justificar o deferimento de tutela de urgência com a finalidade de suspender os atos de alienação e arrematação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei no 13.465/2017, aplicável no âmbito do Distrito Federal por força do Decreto Distrital no 38.333/2017, estabelece a necessidade de que, após a instauração da REURB, seja promovida a notificação dos titulares de domínio, dos responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, por via postal, com aviso de recebimento, facultando-lhes a apresentação de impugnação no prazo de 30 (trinta) dias (artigo 31, §§ 1o e 4o). 4. A TERRACAP, ao oferecer a possibilidade de venda direta de imóveis aos ocupantes, passa a ficar vinculada às normas prevista na Lei no 13.465/2017, tornando obrigatória a prévia notificação pessoal do ocupante do imóvel a respeito de sua inclusão em processo de regularização fundiária urbana. 5. A mera publicação de editais de chamamento não supre a exigência de notificação pessoal do ocupante, pois não assegura sua ciência inequívoca acerca da inclusão do imóvel no procedimento licitatório. 6. Havendo nos autos elementos de prova aptos a demonstrar, prima facie, a inobservância de normas de regência relativas à regularização fundiária urbana do imóvel objeto do litígio e o risco de perecimento do direito vindicado na inicial, mostra-se impositivo o deferimento de tutela de urgência, com a finalidade de suspender a prática de atos relacionados à alienação do imóvel objeto do litígio e de sobrestar os efeitos da arrematação do bem, até o julgamento da ação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A venda de imóvel público ocupado em processo de regularização fundiária urbana exige a prévia notificação pessoal do ocupante, na forma prevista no artigo 31 da Lei no 13.465/2017. 2. A mera publicação de edital de chamamento do ocupante para manifestação de interesse na compra direta do imóvel incluído em processo de regularização fundiária urbana, não supre a exigência de notificação pessoal, pois não assegura a sua ciência inequívoca acerca da alienação do bem. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 6o, caput, 23, IX, e 37, caput; CPC, arts. 5o e 373, § 1o; Lei no 13.465/2017, arts. 10, III, 31, caput e § 1o, e 84; Lei no 13.303/2016, art. 69, VIII; Lei Complementar Distrital no 803/2009, art. 132, I. (Acórdão 1982875, 0739100-12.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/03/2025, publicado no DJe: 09/04/2025.) – grifos nossos Reconhecida, assim, em exame perfunctório, a existência de falha no procedimento adotado pela empresa pública ré para cumprimento das disposições expressas na Lei 13.465/2017, no que concerne ao modo de cientificação dos ocupantes de imóveis em procedimento de regularização fundiária para exercício do direito a venda direta, é de se ter por caracterizado o requisito da probabilidade do direito vindicado pelo agravante. Em relação ao requisito atinente ao perigo de dano, imbricado está ao da probabilidade do direito, pelo que, ocorrente este, justificada está, em considerável grau, a narrativa de que haja risco de alienação do bem a terceiro participante do procedimento licitatório em detrimento de eventual direito do autor à venda direta. Presentes, destarte, os requisitos necessários ao deferimento da tutela de urgência vindicada. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado no julgamento definitivo do recurso. Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo liminarmente postulado, com o que exclusivamente em relação ao móvel localizado na SHA Quadra 9, Conjunto 1, Lote 31, Arniqueira/DF, suspendo, de imediato e até julgamento final da lide, os efeitos da Licitação Pública n. 14/2024 promovida pela Terracap. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 5 de agosto de 2025 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora