Tribunal: TJDFT
Processo: 0753603-04.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0753603-04.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A AGRAVADO: PAULO JOSE FERREIRA ALVES, PEDRO HENRIQUE FERREIRA ALVES, JOAO MAURICIO FERREIRA ALVES DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de cumprimento de sentença n.o 0712464-74.2022.8.07.0001, proposta por PAULO JOSÉ FERREIRA ALVES, PEDRO HENRIQUE FERREIRA ALVES, JOÃO MAURÍCIO FERREIRA ALVES e KIZZ CAVALCANTE INÁCIO DE OLIVEIRA em desfavor de JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. Nos termos da r. decisão agravada (ID 253860232 dos autos originários), o Juízo de primeiro grau reconheceu a exigibilidade das astreintes no valor máximo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), determinando que apenas a correção monetária incida sobre a penalidade, sem juros, para evitar bis in idem. Ademais, fixou prazo para que a exequente apresentasse memória discriminada do crédito remanescente e indicasse bens da executada suscetíveis de constrição. Na oportunidade, entendeu que o acordo — cujo último aditivo foi homologado em 04/03/2024 e previu cumprimento em 30 dias com multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 30.000,00 — não foi observado, uma vez que a baixa das hipotecas somente se efetivou em 22/09/2025, após significativo atraso. Apreciou que os embaraços invocados pela devedora não a eximem do cumprimento, pois eram conhecidos quando da celebração do acordo, e reafirmou o caráter coercitivo das astreintes, razão pela qual afastou a incidência de juros, limitando-se à correção para preservar a proporcionalidade e impedir duplicidade de sanções. Opostos embargos de declaração pela executada, não foram acolhidos (ID 255882371, na origem). Em suas razões de recorrer (ID 79121875), o agravante sustenta ter cumprido a obrigação de fazer — baixa de hipotecas — com a diligência necessária, protocolando o pedido junto ao serviço registral e que a efetiva averbação depende de trâmites cartorários alheios à sua ingerência. Argumenta inexistirem perdas e danos concretos aos exequentes e que a multa cominatória possui natureza exclusivamente coercitiva, não devendo converter-se em sanção punitiva ou ensejar enriquecimento sem causa, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Assevera que a probabilidade do direito está calcada na boa-fé, na transparência do comportamento processual e na comprovação de medidas efetivas para cancelar as hipotecas, ao passo que não há dano concreto mensurável aos agravados. Já o risco de dano irreparável ou de difícil reparação está fundamentado na possibilidade de constrições eletrônicas imediatas (SISBAJUD) sobre valores necessários ao giro da empresa, com potencial comprometimento da atividade e ônus desproporcional. Com esses argumentos, pleiteia, em cognição sumária, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender a exigibilidade da multa. No mérito, postula o provimento do recurso para afastar a penalidade cominatória aplicada e reformar o decisum recorrido. Comprovante de recolhimento do preparo recursal acostado no ID 79129734. É o relatório. Decido. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do Agravo de Instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para fins de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento é necessário que a fundamentação apresentada pela parte agravante apresente relevância suficiente para justificar o sobrestamento da medida imposta judicialmente, além de estar configurado o risco de dano de difícil ou incerta reparação. Ao discorrer a respeito da possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento, Araken de Assis1 ressalta que, só cabe ao relator suspender os efeitos da decisão e, a fortiori, antecipar os efeitos da pretensão recursal, respeitando dois pressupostos simultâneos: (a) a relevância da motivação do agravo, implicando prognóstico acerca do futuro julgamento do recurso no órgão fracionário, e (b) o receio de lesão grave e de difícil reparação resultante do cumprimento da decisão agravada até o julgamento definitivo do agravo. O efeito suspensivo tem como consequência a impossibilidade de a decisão impugnada gerar efeitos enquanto não for julgado o recurso interposto. Nesse sentido, o entendimento de Daniel Neves2: A regra se aplica também em sentido contrário, ou seja, caso o recurso previsto em lei não tenha previsão de efeito suspensivo, a decisão surge no mundo jurídico - com a sua publicação - imediatamente gerando efeitos, independentemente de se ainda estar em trâmite o prazo recursal. O raciocínio é simples: se o recurso, ainda que venha a ser interposto, não tem condições de impedir a geração de efeitos da decisão, nenhuma razão existe para suspender tais efeitos até o momento de sua eventual interposição. Por essa razão, prolatada a decisão interlocutória, imediatamente passam a ser gerados seus efeitos, independentemente do transcurso do prazo para a interposição do agravo. A controvérsia recursal, em cognição sumária de agravo de instrumento, restringe-se à análise da presença da probabilidade do provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, no intuito de que seja analisada a possibilidade de se atribuir efeito suspensivo ao recurso interposto. Da análise sumária dos argumentos vertidos pelo agravante nesta instância recursal, verifico não estar caracterizada a plausibilidade do direito e o risco de lesão grave e de difícil reparação a justificar a suspensão da eficácia da r. decisão recorrida. Examina-se a hipótese em que a construtora, na condição de devedora, imputa a mora aos trâmites internos do cartório de registro, buscando afastar ou mitigar a penalidade estipulada em acordo homologado. A obrigação de promover a baixa da hipoteca, assumida pela construtora perante o adquirente de um imóvel, classifica-se como uma obrigação de resultado e, por conseguinte, a devedora não se compromete apenas a empregar os meios necessários, mas a efetivamente alcançar o fim prometido: a liberação do ônus sobre o imóvel. Nesse contexto, a alegação de que a demora foi causada por entraves burocráticos em um cartório não se revela suficiente para eximir o devedor de sua responsabilidade. Para uma empresa do ramo imobiliário, os procedimentos registrais são parte inerente e previsível de sua atividade e tais embaraços são considerados um risco do negócio, que não pode ser transferido ao consumidor ou à outra parte do acordo. Ao pactuar o prazo de 30 dias para a baixa do gravame, a construtora assumiu a responsabilidade por gerenciar todos os passos necessários para cumprir a meta, incluindo a superação de eventuais dificuldades junto ao serviço registral. A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios corrobora esse entendimento, mantendo a responsabilidade da construtora. Confira-se: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. CANCELAMENTO HIPOTECA. OUTORGA ESCRITURA. MEDIDA DEVIDA. COISA JULGADA. SUBSTITUIÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LIMITES. SENTENÇA. PARTES. LIDE ORIGINÁRIA. ASTREINTES FIXADAS. VALOR. PROPORCIONAL. MANUTENÇÃO. 1. Formalmente perfeita a promessa de compra e venda de imóvel, a outorga da escritura e a retirada da averbação das hipotecas são medidas devidas pela construtora, de maneira que se impõe o seu cumprimento, nos exatos termos da sentença exequenda. 2. Nos termos do artigo 115 do Código de Processo Civil, a sentença que impõe à construtora a obrigação de fazer concernente na outorga da escritura e na retirada da averbação das hipotecas é ineficaz contra a instituição financeira credora hipotecária quando ausente a formação de litisconsórcio facultativo com a sua inclusão no polo passivo da demanda durante a fase de conhecimento. 3. É inviável, portanto, substituir a obrigação de fazer imposta à construtora pela imposição, durante o cumprimento de sentença, da adjudicação compulsória do imóvel litigioso em favor do consumidor, uma vez que a referida medida atingiria o patrimônio da instituição financeira, terceira estranha à lide originária, contra a qual, conforme afirmado, a decisão exequenda é ineficaz. 4. A multa fixada em caso de descumprimento da decisão judicial é destinada a assegurar a efetivação do direito material ou obtenção do resultado equivalente, devendo ser mensurada em valor necessário a compelir o réu a cumprir a obrigação imposta. 5. O valor das astreintes deve ser mantido quando se mostrar razoável e proporcional diante da gravidade que constitui, em tese, o descumprimento da obrigação imposta. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07159665820218070000 1432823, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 29/06/2022, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 05/07/2022) Dessa forma, a mora da devedora resta configurada a partir do momento em que o prazo acordado se esgota sem o cumprimento do resultado prometido, independentemente de a etapa final depender de um ato de terceiro, pois a superação desse entrave era parte do ônus assumido. Passo à análise da alegada desproporcionalidade da multa cominatória. A multa cominatória prevista no art. 537 do Código de Processo Civil tem natureza coercitiva, destinada a assegurar a efetividade da tutela jurisdicional. A inexistência de dano concreto ao credor não afasta sua incidência. No caso, a penalidade foi ajustada pelas partes em acordo homologado, com valor diário e teto previamente definidos, o que reforça sua proporcionalidade e afasta alegações posteriores de exorbitância. A jurisprudência do STJ é firme ao assentar que a multa deve produzir efeito dissuasório, sob pena de esvaziar sua finalidade. O montante executado decorre da recalcitrância da devedora, que permitiu a incidência da penalidade por longo período. Nesse panorama, é o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEVOLUÇÃO DE BEM POR CONTA DE REFORMA DE LIMINAR EM AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. MULTA DIÁRIA. EXORBITÂNCIA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ASTREINTES. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, é possível a redução do valor das astreintes nas hipóteses em que a sua fixação ensejar multa de valor muito superior ao discutido na ação judicial em que foi imposta, a fim de evitar possível enriquecimento sem causa, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes. 2. No tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss). 4. É dever do magistrado utilizar o meio menos gravoso e mais eficiente para se alcançar a tutela almejada, notadamente verificando medidas de apoio que tragam menor onerosidade aos litigantes. Após a imposição da multa (ou sua majoração), constatando-se que o apenamento não logrou êxito em compelir o devedor para realização da prestação devida, ou, ainda, sabendo que se tornou jurídica ou materialmente inviável a conduta, deverá suspender a exigibilidade da medida e buscar outros meios para alcançar o resultado específico equivalente. 5. No tocante ao credor, em razão da boa-fé objetiva (NCPC, arts. 5o e 6o) e do corolário da vedação ao abuso do direito, deve ele tentar mitigar a sua própria perda, não podendo se manter simplesmente inerte em razão do descaso do devedor, tendo dever de cooperação com o juízo e com a outra parte, seja indicando outros meios de adimplemento, seja não dificultando a prestação do devedor, impedindo o crescimento exorbitante da multa, sob pena de perder sua posição de vantagem em decorrência da supressio. Nesse sentido, Enunciado no 169 das Jornadas de Direito Civil do CJF. 6. Na hipótese, tendo por norte os critérios objetivos acima especificados, considerando que o valor inicial das astreintes, fixadas em R$ 300,00 (trezentos reais) por dia, não foi condizente e razoável com a obrigação inicial, por representar quase 10% do valor do bem a que se pretendia a devolução, somado com a conduta da recorrida em permitir o aumento exorbitante do montante atingido pela multa diária e tendo em conta, ainda, a capacidade econômica, a recalcitrância do devedor, ora recorrente, no cumprimento da obrigação, bem como, o valor e importância do bem jurídico tutelado, penso seja razoável modificar a condenação da multa diária a fim de que o montante no valor de R$695.699,86 (seiscentos e noventa e cinco mil, seiscentos e noventa e nove reais e oitenta e seis centavos) seja reduzido para o valor total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), o que garante a efetividade da tutela jurisdicional e, a um só tempo, evita o enriquecimento sem causa do beneficiário da medida. 7. O valor elevado a que se chegou a título de astreintes não decorreu, como quer fazer crer a ora agravante, pela conduta tão somente do consumidor, mas, também, pela sua própria desídia em cumprir a decisão judicial. Como assentado em diversos precedentes desta Corte Superior, o "destinatário da ordem judicial deve ter em mente a certeza de que eventual desobediência lhe trará consequências mais gravosas que o próprio cumprimento da ordem, e não a expectativa de redução ou de limitação da multa a ele imposta, sob pena de tornar inócuo o instituto processual e de violar o direito fundamental à efetividade da tutela jurisdicional" ( REsp 1819069/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/05/2020, DJe 29/05/2020). 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1733695 SC 2018/0077019-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2021) Dessa forma, não se reputa demonstrada a probabilidade do direito vindicado pela parte recorrente, No mesmo sentido, não se reputa caracterizado o risco de dano de difícil reparação na medida em que o risco é relativizado pela análise da proporcionalidade entre o valor da multa e o porte econômico da empresa devedora. Para uma grande construtora, o montante da multa cominatória pode ser considerado baixo e incapaz de, por si só, gerar um abalo significativo em suas operações, na medida em que a constrição do valor devido representa um inconveniente financeiro inerente ao risco da atividade, e não um dano irreparável que justifique a suspensão do direito do credor de executar uma penalidade decorrente de um descumprimento já verificado. Portanto, em um exame ainda não exauriente dos argumentos e documentos apresentados pelo agravante, observa-se não estar configurada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal e o risco de dano de difícil reparação, o que torna inviabilizado o sobrestamento da eficácia da r. decisão vergastada. Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 1a Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da decisão ora exarada. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante e a consulta ao processo originário se mostram suficientes para o julgamento do Agravo de Instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 5 de dezembro de 2025 às 12:39:22. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora 1 ASSIS, Araken de. Manual dos Recursos, 9a edição. Editora Revista dos Tribunais, p. 651. 2 NEVES, Daniel Amorim Assumpção.Manual de Direito Processual Civil.10 ed. Salvador: Ed.Juspodivm, 2018, p. 1.589-1.590.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0753603-04.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A AGRAVADO: PAULO JOSE FERREIRA ALVES, PEDRO HENRIQUE FERREIRA ALVES, JOAO MAURICIO FERREIRA ALVES DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de cumprimento de sentença n.o 0712464-74.2022.8.07.0001, proposta por PAULO JOSÉ FERREIRA ALVES, PEDRO HENRIQUE FERREIRA ALVES, JOÃO MAURÍCIO FERREIRA ALVES e KIZZ CAVALCANTE INÁCIO DE OLIVEIRA em desfavor de JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. Nos termos da r. decisão agravada (ID 253860232 dos autos originários), o Juízo de primeiro grau reconheceu a exigibilidade das astreintes no valor máximo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), determinando que apenas a correção monetária incida sobre a penalidade, sem juros, para evitar bis in idem. Ademais, fixou prazo para que a exequente apresentasse memória discriminada do crédito remanescente e indicasse bens da executada suscetíveis de constrição. Na oportunidade, entendeu que o acordo — cujo último aditivo foi homologado em 04/03/2024 e previu cumprimento em 30 dias com multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 30.000,00 — não foi observado, uma vez que a baixa das hipotecas somente se efetivou em 22/09/2025, após significativo atraso. Apreciou que os embaraços invocados pela devedora não a eximem do cumprimento, pois eram conhecidos quando da celebração do acordo, e reafirmou o caráter coercitivo das astreintes, razão pela qual afastou a incidência de juros, limitando-se à correção para preservar a proporcionalidade e impedir duplicidade de sanções. Opostos embargos de declaração pela executada, não foram acolhidos (ID 255882371, na origem). Em suas razões de recorrer (ID 79121875), o agravante sustenta ter cumprido a obrigação de fazer — baixa de hipotecas — com a diligência necessária, protocolando o pedido junto ao serviço registral e que a efetiva averbação depende de trâmites cartorários alheios à sua ingerência. Argumenta inexistirem perdas e danos concretos aos exequentes e que a multa cominatória possui natureza exclusivamente coercitiva, não devendo converter-se em sanção punitiva ou ensejar enriquecimento sem causa, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Assevera que a probabilidade do direito está calcada na boa-fé, na transparência do comportamento processual e na comprovação de medidas efetivas para cancelar as hipotecas, ao passo que não há dano concreto mensurável aos agravados. Já o risco de dano irreparável ou de difícil reparação está fundamentado na possibilidade de constrições eletrônicas imediatas (SISBAJUD) sobre valores necessários ao giro da empresa, com potencial comprometimento da atividade e ônus desproporcional. Com esses argumentos, pleiteia, em cognição sumária, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender a exigibilidade da multa. No mérito, postula o provimento do recurso para afastar a penalidade cominatória aplicada e reformar o decisum recorrido. Comprovante de recolhimento do preparo recursal acostado no ID 79129734. É o relatório. Decido. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do Agravo de Instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para fins de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento é necessário que a fundamentação apresentada pela parte agravante apresente relevância suficiente para justificar o sobrestamento da medida imposta judicialmente, além de estar configurado o risco de dano de difícil ou incerta reparação. Ao discorrer a respeito da possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento, Araken de Assis1 ressalta que, só cabe ao relator suspender os efeitos da decisão e, a fortiori, antecipar os efeitos da pretensão recursal, respeitando dois pressupostos simultâneos: (a) a relevância da motivação do agravo, implicando prognóstico acerca do futuro julgamento do recurso no órgão fracionário, e (b) o receio de lesão grave e de difícil reparação resultante do cumprimento da decisão agravada até o julgamento definitivo do agravo. O efeito suspensivo tem como consequência a impossibilidade de a decisão impugnada gerar efeitos enquanto não for julgado o recurso interposto. Nesse sentido, o entendimento de Daniel Neves2: A regra se aplica também em sentido contrário, ou seja, caso o recurso previsto em lei não tenha previsão de efeito suspensivo, a decisão surge no mundo jurídico - com a sua publicação - imediatamente gerando efeitos, independentemente de se ainda estar em trâmite o prazo recursal. O raciocínio é simples: se o recurso, ainda que venha a ser interposto, não tem condições de impedir a geração de efeitos da decisão, nenhuma razão existe para suspender tais efeitos até o momento de sua eventual interposição. Por essa razão, prolatada a decisão interlocutória, imediatamente passam a ser gerados seus efeitos, independentemente do transcurso do prazo para a interposição do agravo. A controvérsia recursal, em cognição sumária de agravo de instrumento, restringe-se à análise da presença da probabilidade do provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, no intuito de que seja analisada a possibilidade de se atribuir efeito suspensivo ao recurso interposto. Da análise sumária dos argumentos vertidos pelo agravante nesta instância recursal, verifico não estar caracterizada a plausibilidade do direito e o risco de lesão grave e de difícil reparação a justificar a suspensão da eficácia da r. decisão recorrida. Examina-se a hipótese em que a construtora, na condição de devedora, imputa a mora aos trâmites internos do cartório de registro, buscando afastar ou mitigar a penalidade estipulada em acordo homologado. A obrigação de promover a baixa da hipoteca, assumida pela construtora perante o adquirente de um imóvel, classifica-se como uma obrigação de resultado e, por conseguinte, a devedora não se compromete apenas a empregar os meios necessários, mas a efetivamente alcançar o fim prometido: a liberação do ônus sobre o imóvel. Nesse contexto, a alegação de que a demora foi causada por entraves burocráticos em um cartório não se revela suficiente para eximir o devedor de sua responsabilidade. Para uma empresa do ramo imobiliário, os procedimentos registrais são parte inerente e previsível de sua atividade e tais embaraços são considerados um risco do negócio, que não pode ser transferido ao consumidor ou à outra parte do acordo. Ao pactuar o prazo de 30 dias para a baixa do gravame, a construtora assumiu a responsabilidade por gerenciar todos os passos necessários para cumprir a meta, incluindo a superação de eventuais dificuldades junto ao serviço registral. A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios corrobora esse entendimento, mantendo a responsabilidade da construtora. Confira-se: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. CANCELAMENTO HIPOTECA. OUTORGA ESCRITURA. MEDIDA DEVIDA. COISA JULGADA. SUBSTITUIÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LIMITES. SENTENÇA. PARTES. LIDE ORIGINÁRIA. ASTREINTES FIXADAS. VALOR. PROPORCIONAL. MANUTENÇÃO. 1. Formalmente perfeita a promessa de compra e venda de imóvel, a outorga da escritura e a retirada da averbação das hipotecas são medidas devidas pela construtora, de maneira que se impõe o seu cumprimento, nos exatos termos da sentença exequenda. 2. Nos termos do artigo 115 do Código de Processo Civil, a sentença que impõe à construtora a obrigação de fazer concernente na outorga da escritura e na retirada da averbação das hipotecas é ineficaz contra a instituição financeira credora hipotecária quando ausente a formação de litisconsórcio facultativo com a sua inclusão no polo passivo da demanda durante a fase de conhecimento. 3. É inviável, portanto, substituir a obrigação de fazer imposta à construtora pela imposição, durante o cumprimento de sentença, da adjudicação compulsória do imóvel litigioso em favor do consumidor, uma vez que a referida medida atingiria o patrimônio da instituição financeira, terceira estranha à lide originária, contra a qual, conforme afirmado, a decisão exequenda é ineficaz. 4. A multa fixada em caso de descumprimento da decisão judicial é destinada a assegurar a efetivação do direito material ou obtenção do resultado equivalente, devendo ser mensurada em valor necessário a compelir o réu a cumprir a obrigação imposta. 5. O valor das astreintes deve ser mantido quando se mostrar razoável e proporcional diante da gravidade que constitui, em tese, o descumprimento da obrigação imposta. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07159665820218070000 1432823, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 29/06/2022, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 05/07/2022) Dessa forma, a mora da devedora resta configurada a partir do momento em que o prazo acordado se esgota sem o cumprimento do resultado prometido, independentemente de a etapa final depender de um ato de terceiro, pois a superação desse entrave era parte do ônus assumido. Passo à análise da alegada desproporcionalidade da multa cominatória. A multa cominatória prevista no art. 537 do Código de Processo Civil tem natureza coercitiva, destinada a assegurar a efetividade da tutela jurisdicional. A inexistência de dano concreto ao credor não afasta sua incidência. No caso, a penalidade foi ajustada pelas partes em acordo homologado, com valor diário e teto previamente definidos, o que reforça sua proporcionalidade e afasta alegações posteriores de exorbitância. A jurisprudência do STJ é firme ao assentar que a multa deve produzir efeito dissuasório, sob pena de esvaziar sua finalidade. O montante executado decorre da recalcitrância da devedora, que permitiu a incidência da penalidade por longo período. Nesse panorama, é o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEVOLUÇÃO DE BEM POR CONTA DE REFORMA DE LIMINAR EM AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. MULTA DIÁRIA. EXORBITÂNCIA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ASTREINTES. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, é possível a redução do valor das astreintes nas hipóteses em que a sua fixação ensejar multa de valor muito superior ao discutido na ação judicial em que foi imposta, a fim de evitar possível enriquecimento sem causa, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes. 2. No tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss). 4. É dever do magistrado utilizar o meio menos gravoso e mais eficiente para se alcançar a tutela almejada, notadamente verificando medidas de apoio que tragam menor onerosidade aos litigantes. Após a imposição da multa (ou sua majoração), constatando-se que o apenamento não logrou êxito em compelir o devedor para realização da prestação devida, ou, ainda, sabendo que se tornou jurídica ou materialmente inviável a conduta, deverá suspender a exigibilidade da medida e buscar outros meios para alcançar o resultado específico equivalente. 5. No tocante ao credor, em razão da boa-fé objetiva (NCPC, arts. 5o e 6o) e do corolário da vedação ao abuso do direito, deve ele tentar mitigar a sua própria perda, não podendo se manter simplesmente inerte em razão do descaso do devedor, tendo dever de cooperação com o juízo e com a outra parte, seja indicando outros meios de adimplemento, seja não dificultando a prestação do devedor, impedindo o crescimento exorbitante da multa, sob pena de perder sua posição de vantagem em decorrência da supressio. Nesse sentido, Enunciado no 169 das Jornadas de Direito Civil do CJF. 6. Na hipótese, tendo por norte os critérios objetivos acima especificados, considerando que o valor inicial das astreintes, fixadas em R$ 300,00 (trezentos reais) por dia, não foi condizente e razoável com a obrigação inicial, por representar quase 10% do valor do bem a que se pretendia a devolução, somado com a conduta da recorrida em permitir o aumento exorbitante do montante atingido pela multa diária e tendo em conta, ainda, a capacidade econômica, a recalcitrância do devedor, ora recorrente, no cumprimento da obrigação, bem como, o valor e importância do bem jurídico tutelado, penso seja razoável modificar a condenação da multa diária a fim de que o montante no valor de R$695.699,86 (seiscentos e noventa e cinco mil, seiscentos e noventa e nove reais e oitenta e seis centavos) seja reduzido para o valor total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), o que garante a efetividade da tutela jurisdicional e, a um só tempo, evita o enriquecimento sem causa do beneficiário da medida. 7. O valor elevado a que se chegou a título de astreintes não decorreu, como quer fazer crer a ora agravante, pela conduta tão somente do consumidor, mas, também, pela sua própria desídia em cumprir a decisão judicial. Como assentado em diversos precedentes desta Corte Superior, o "destinatário da ordem judicial deve ter em mente a certeza de que eventual desobediência lhe trará consequências mais gravosas que o próprio cumprimento da ordem, e não a expectativa de redução ou de limitação da multa a ele imposta, sob pena de tornar inócuo o instituto processual e de violar o direito fundamental à efetividade da tutela jurisdicional" ( REsp 1819069/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/05/2020, DJe 29/05/2020). 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1733695 SC 2018/0077019-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2021) Dessa forma, não se reputa demonstrada a probabilidade do direito vindicado pela parte recorrente, No mesmo sentido, não se reputa caracterizado o risco de dano de difícil reparação na medida em que o risco é relativizado pela análise da proporcionalidade entre o valor da multa e o porte econômico da empresa devedora. Para uma grande construtora, o montante da multa cominatória pode ser considerado baixo e incapaz de, por si só, gerar um abalo significativo em suas operações, na medida em que a constrição do valor devido representa um inconveniente financeiro inerente ao risco da atividade, e não um dano irreparável que justifique a suspensão do direito do credor de executar uma penalidade decorrente de um descumprimento já verificado. Portanto, em um exame ainda não exauriente dos argumentos e documentos apresentados pelo agravante, observa-se não estar configurada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal e o risco de dano de difícil reparação, o que torna inviabilizado o sobrestamento da eficácia da r. decisão vergastada. Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 1a Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da decisão ora exarada. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante e a consulta ao processo originário se mostram suficientes para o julgamento do Agravo de Instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 5 de dezembro de 2025 às 12:39:22. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora 1 ASSIS, Araken de. Manual dos Recursos, 9a edição. Editora Revista dos Tribunais, p. 651. 2 NEVES, Daniel Amorim Assumpção.Manual de Direito Processual Civil.10 ed. Salvador: Ed.Juspodivm, 2018, p. 1.589-1.590.