Tribunal: TJDFT
Processo: 0748962-70.2025.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0748962-70.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADOS: MARINEUSA SANTOS RIBEIRO, ROBERTO SILVA SANTANA Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque 451 em face da decisão[1] que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor dos agravados – Marineusa Santos Ribeiro e Roberto Silva Santana –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, que totalizam R$ 1.583,76 (um mil e quinhentos oitenta três reais e setenta e seis centavos), instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. Essa resolução fora empreendida sob o prisma de que à CEF, na qualidade de credora fiduciária, restara transferida a propriedade resolúvel do imóvel ao qual atrelado os débitos ora cobrados, ensejando a aplicação do entendimento firmado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do julgamento do REsp no 2.100.103/PR, no sentido de que, nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente, subsiste litisconsórcio passivo necessário do(a) credor(a) fiduciário(a) e do(s) devedor(es) fiduciário(s). Nessa seara, ressaltara o Juízo primevo que, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só de quem se afigura devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que este integre a execução, sendo-lhe facultada a quitação do saldo devedor e, se o caso, a possibilidade de valer-se de ação regressiva para alcançar o ressarcimento do valor pago ou de rescindir o contrato de alienação fiduciária por descumprimento de obrigação entabulado junto à parte executada. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração da nulidade parcial do decisório arrostado por incidência em julgamento extra petita, ou sua reforma para reconhecer-se a desnecessidade de ser a credora fiduciária chamada a compor a lide no momento, ante a ausência de determinação de penhora do imóvel cuja propriedade fora transferida em seu favor. Como substrato material passível de aparelhar o inconformismo que veiculara, sustentara que o REsp no 2.100.103/PR firmara entendimento vinculante quanto à viabilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execuções condominiais, dada a natureza propter rem da dívida, e à existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário, conquanto condicionada sua citação à hipótese de constrição judicial do bem. Nesse diapasão, argumentara que o litisconsórcio em comento somente teria azo quando diante de ameaça concreta de penhora do imóvel, oportunizando ao credor fiduciário, portanto, a salvaguarda de seus direitos em detrimento de ser sujeitado a alienação forçada. Acentuara, pois, que o provimento monocrático hostilizado aplicara o precedente de forma ampla e imediata, compreendendo que a mera subsistência de alienação fiduciária imporia a inclusão da CEF na angularidade passiva desde a fase inicial da execução, sem que sequer houvesse pedido de penhora do imóvel. Acrescera que estar-se-ia diante de julgamento extra petita, haja vista que o Juízo singular ordenara a inserção da credora fiduciária no polo passivo da demanda de ofício. Sob essa ótica, sustentara que houvera violação ao princípio da congruência/correlação (CPC, art. 492), a par da maculação do princípio da vedação da decisão surpresa (CPC, art. 141), eis que não pudera se manifestar previamente acerca do comando judicial, o que autorizaria a declaração de nulidade parcial do decidido. Sob essa moldura vindicara a cassação parcial ou a reforma do provimento monocrático em testilha, consoante o especificado alhures. Em suma, verberara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, evidente o periculum in mora e revestida de verossimilhança a argumentação que alinhara, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo ser reformada, o que legitima a concessão do provimento em ambiente de antecipação da tutela recursal, suspendendo-a. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque 451 em face da decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor dos agravados – Marineusa Santos Ribeiro e Roberto Silva Santana –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, que totalizam R$ 1.583,76 (um mil e quinhentos oitenta três reais e setenta e seis centavos), instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração da nulidade parcial do decisório arrostado por incidência em julgamento extra petita, ou sua reforma para reconhecer-se a desnecessidade de ser a credora fiduciária chamada a compor a lide no momento, ante a ausência de determinação de penhora do imóvel cuja propriedade fora transferida em seu favor. Do aduzido, depreende-se que o objeto deste agravo reside na aferição da presença, na hipótese, dos pressupostos indispensáveis à suspensão da determinação de realizar a inclusão na angularidade passiva da execução movida pelo exequente, cujo objeto são obrigações condominiais, e a citação da credora fiduciária desde já, sob a argumentação de que a recognição, de ofício, da imprescindibilidade de a dita credora participar da execução a contar de sua fase inicial consubstanciaria julgamento extra petita e que, à luz do consignado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp no 2.100.103/PR, a interseção condicionar-se-ia à subsistência do risco concreto de o imóvel do qual derivado o débito exequendo sofrer constrição. Pontuado o cerne do recurso, passo a examinar o pedido suspensivo formulado. Notoriamente, o agravo de instrumento, qualificado como instrumento recursal apto a desafiar as decisões interlocutórias prolatadas no transcurso do processo, é ordinariamente recebido apenas no efeito devolutivo. Entretanto, havendo a plausabilidade da fundamentação e o risco de lesão grave ou de difícil reparação, ora pressupostos de qualquer medida acautelatória da prestação jurisdicional, é lícito ao relator, em diante de requerimento da parte interessada, suspender monocraticamente o cumprimento do decisório ou mesmo antecipar os efeitos da tutela recursal até o pronunciamento definitivo do órgão colegiado (CPC, art. 1.019, I). Nessa esteira, caso se desponte ausente quaisquer desses requisitos, a tutela recursal de urgência reclamada pela parte agravante não poderá ser concedida, encerrando o processamento do recurso de conformidade ao prescrito pelo rito (CPC, art. 1.019, II). No que tange à atuação do relator quando do recebimento do agravo de instrumento, confira-se a lição do catedrático Nelson Nery Junior, in verbis: “O relator do agravo deve analisar a situação concreta, podendo ou não conceder o efeito suspensivo ao recurso. Se verificar que a execução da decisão agravada pode trazer perigo de dano irreparável (periculum in mora) e se for relevante o fundamento do recurso (fumus boni iuris), deve dar efeito suspensivo ao agravo.” (in Código de Processo Civil Comentado. 9 Ed. São Paulo: RT, 2010. p. 1.005). À vista disso, aliado à plausibilidade do direito postulado, consubstancia pressuposto da tutela provisória de urgência a apreensão de que da sua não concessão poderá advir dano à parte ou risco ao resultado útil do processo. É o que se extraí do disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Comentando a regra procedimental, Daniel Amorim Assumpção Neves[2] preceitua que: “Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exige-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e antecipada. O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte. (...) Em outras palavras, tanto na tutela cautelar quanto na tutela antecipada de urgência caberá à parte convencer o juiz de que, não sendo protegida imediatamente, de nada adiantará uma proteção futura, em razão do perecimento de seu direito.” Pontuadas essas premissas, mas sem a pretensão de exaurir a discussão da relevância da tese recursal, adianta-se que a pretensão liminar em pauta se afigura parcialmente guarnecida de suporte legal. Inicialmente, pontua-se que não há que se falar na incorrência do Juízo a quo em julgamento extra petita da exceção de pré-executividade manejada pelos agravados. Isso porque, como notório, a determinação de inclusão de parte em litisconsórcio passivo necessário configura matéria de ordem pública, sobretudo porque a citação de todos os sujeitos passivos se traduz em requisito de validade do processo, cuja inobservância é passível de acarretar a nulidade absoluta de decisão posterior por ocasião do malferimento dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Noutras palavras, de conformidade com o extraído dos artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil, o reconhecimento da inafastabilidade de materialização de litisconsórcio passivo necessário pode, e deve, ser realizado de ofício pelo órgão judicante, em qualquer grau de jurisdição, ressoando dispensável a prévia arguição de quaisquer dos litigantes. Isso porque, reitere-se, a incompletude da angularização da lide constitui vício insanável. Traçados esses considerados, no caso concreto, deflui-se que o Juízo singular não incluíra diretamente a credora fiduciária no polo passivo, e sim instara o exequente a perfectibilizar essa inserção e a citação da parte no interregno de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito (CPC, art. 485, VI). Ora, identificada a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário, o Juízo da execução conferira ao autor a oportunidade de se manifestar e de agir, em atenção ao prelecionado pelos artigos 10 e 115, parágrafo único, do estatuto processual. É que, cotejando-se os autos subjacentes, depara-se com a irreversível evidência de que o agravante chegara a se opor ao comando judicial por via de embargos de declaração, denotando que, decerto, se manifestara acerca do decidido em descompasso com seus interesses, em que pese sua irresignação não tenha sido acolhida. Assim é que, perfunctoriamente, não se vislumbra a nulidade parcial do provimento vergastado, apenas o descontentamento do agravante com relação à compreensão versada pelo órgão judicante. Ultrapassada essa questão, realça-se que, noutro vértice, ressai a verossimilhança dos argumentos delineados pelo recorrente. De conformidade com o defluído do processo principal[3], ressoara incontroverso que a propriedade resolúvel do imóvel do qual decorrem os encargos condominiais executados, qual seja, a unidade N-302 do Condomínio Paranoá Parque 451, restara transferida pelos executados, na condição de devedores fiduciantes, em prol da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária. Outrossim, não se pode olvidar que, na exordial, o exequente requestara, na hipótese de não ocorrer o pagamento espontâneo da dívida, a penhora online do valor ou, somente acaso frustrada, a conseguinte penhora do bem especificado alhures. Primeiramente, registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no viés de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, confira-se: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Noutro lado, imperioso consignar a subsistência de entendimento emanado daquela Corte em sentido contrário ao firmado no supradito julgado, isto é, de inviabilidade de constrição do imóvel ainda que para adimplemento de débito condominial, veja-se: “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais, permitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem. 2. Nos termos do entendimento consolidado pela Terceira Turma desta Corte, não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-se apenas a constrição dos direitos do devedor sobre o contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao apelo nobre.” (AREsp n. 2.716.925/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.474.939/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) Não se desconhece, ademais, que a obrigação condominial detém naturezapropter rem, germinando do imóvel e a ele aderindo a despeito da regularidade formal e legal docondomínio, assim como acompanhando-o independentemente da pessoa do proprietário, de molde que que, adquirindo os direitos pertinentes ao imóvel, a parte adquirente sub-roga-se, automaticamente e por imperativo legal, na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas. Noutros termos, a condição de titular dos direitos inerentes ao imóvel que possui torna-a, por extensão, obrigada a satisfazer todas as cotas condominiais oriundas do bem, independentemente de o condomínio ser legal e formal. Perfectibilizada essa digressão de cunho propedêutico, na espécie, visualiza-se que, decerto, a propriedade do bem pertence a terceira até então estranha ao executivo – CEF –, contudo, sua citação para integrar a execução apenas faz-se necessária e indispensável se, além de subsistir pedido de penhora do imóvel do qual decorreram os encargos condominiais cuja quitação é perseguida, sobejar o requerimento deferido e o imóvel for encaminhado à expropriação. Ora, como cediço, o chamamento citatório volve-se a assegurar que a credora fiduciária participe da expropriação do bem, inclusive prevenindo-a ou exercendo eventual direito de preferência, mas não se verte a responsabilizá-la solidariamente, porquanto o dever de pagar as despesas condominiais é dos devedores fiduciantes. Nessa toada de raciocínio, não se tratando de obrigação solidária, já que a credora fiduciária não é parte natural da execução condominial, uma vez que a dívida não deriva de encargo próprio, e sim de responsabilidade dos executados, e não se estando defronte à iminência/decretação da constrição que respaldaria sua participação, a formação do litisconsórcio determinada pelo Juízo a quo soara precipitada e sem respaldo legal. Isso mormente quando considerado que ao condomínio exequente ainda assiste outras formas de realização do débito, observada a ordem preferencial apregoada pelo artigo 835 do estatuto processual – v.g. penhora de dinheiro -, ao invés de demandar a penhora do próprio imóvel que gerara as parcelas perseguidas. Em suma, o que merece prosperar é que, conquanto viável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execuções de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, a presença daquele que se afigura como credor fiduciário no polo passivo do executivo, de modo a, priorizando-se a proteção ao direito real de propriedade e atendendo ao requisito de validade da constrição judicial, somente se faz imperiosa quando houver ameaça ou efetiva penhora do bem – do que não se cogita no caso, ao menos por enquanto. Não se trata, frise-se, de obrigação solidária, a participação da credora fiduciária deriva tão somente da necessidade de eventual acompanhar a expropriação de imóvel cuja propriedade resolúvel lhe está reservada, jamais para responder solidariamente pelo débito. Portanto, não havendo pedido de penhora do apartamento e não se tratando de obrigação solidária, inviável se cogitar da formação de litisconsórcio necessário em ambiente executivo, pois somente se tornaria viável se se cuidasse de obrigação solidária e houvesse pedido do credor. Essa argumentação encontra ressonância no disposto no artigo 799, inciso I, do estatuto processual, que consigna a intimação do credor fiduciário unicamente quando o ato constritivo atinge o bem gravado pela alienação fiduciária, o que coincide, ademais, com o entendimento sufragado pela egrégia Corte Superior de Justiça, a partir do julgamento do REsp no 2.100.103/PR a seguir ementado, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Em consonância com o disposto, avulta-se que não se está diante da imposição de que seja a credora fiduciária seja citada ao ser aviada a pretensão executiva, tendo em vista a inexistência de risco concreto ou a efetiva determinação da penhora do imóvel cujo domínio resolúvel lhe está reservado. Por óbvio que não se pode descurar que a dívida condominial possui natureza propter rem, decorrendo da coisa – e não da pessoa –; que a proprietária do imóvel é a credora fiduciária – não os devedores fiduciantes (Lei no 9.514/1997, art. 22) –; que eventual penhora e expropriação do bem atingem diretamente o patrimônio resolúvel da credora fiduciária; e que, nessa conjuntura, a ela deve remanescer salvaguardada a oportunidade de exercer o contraditório e/ou direito de preferência. A despeito disso, apenas quando o imóvel alienado fiduciariamente amoldar-se a efetivo objeto de satisfação do débito exequendo é que a inclusão daquele que se afigura credor fiduciário no polo passivo do executivo faz-se necessária, o que infirma a compreensão de que deve ele estar inserido na demanda desde sua inauguração. Isso porque o condomínio ainda não visara alcançar a quitação do crédito que o assiste a partir do próprio imóvel, de molde que a mera existência da execução não pode ser assimilada, de per si, como potencial risco de constrição do bem, sendo insuficiente para legitimar a presença do proprietário na posição de obrigado solidário, ou seja, do credor fiduciário a contar do início do processo, sob pena de malferir-se os princípios da proporcionalidade, da economia processual e da cooperação processual. A participação do proprietário fiduciário, frise-se novamente, não deriva de solidariedade, mas justamente resguardar o domínio que exercita sobre o imóvel que gerara o débito e acompanhar, se o caso, sua expropriação. No caso, rememore-se, o pedido de penhora do bem fora subsidiariamente deduzido na petição inicial da execução condominial, o que torna ainda mais patente a afastabilidade da participação da CEF na ação neste momento. A título elucidativo, frisa-se que, em eventualmente deferido o reclame subsidiário de penhora em comento, findando por recair sobre o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, e não sobre os direitos aquisitivos de titularidade dos devedores fiduciantes, tem-se que, priorizando-se a possibilidade de a propriedade resolúvel quedar-se consolidada em favor da credora fiduciária, aí sim esta deve ser inserida na angularidade passiva da lide como forma de ser-lhe assegurado o exercício do contraditório efetivo e da ampla defesa no ambiente do executivo. Coadunado à digressão empreendida, destaca-se o posicionamento perfilhado por esta Casa de Justiça, confira-se: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO MANTIDA. 1. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, prevê expressamente a possibilidade de penhora sobre direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, especialmente quando o credor não encontrou outros bens do devedor passíveis de penhora. 2. Uma vez consolidada a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, não há falar em direitos aquisitivos do devedor fiduciante, sendo inviável o deferimento de penhora. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (Acórdão 1855131, 0752413-74.2023.8.07.0000, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2024, publicado no DJe: 10/05/2024.) “DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE BENS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Embora seja possível a penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel para satisfação da execução ou do cumprimento de sentença, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, não há que se falar em penhora sobre supostos direitos aquisitivos do fiduciante. 2. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1216785, 0708284-23.2019.8.07.0000, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/11/2019, publicado no DJe: 27/11/2019.) Alinhavadas essas premissas, desponta-se que a argumentação que alinhavara o agravante se divisa revestida de verossimilhança, logrando ele em aparelhar o direito que invocara de lastro legal, preenchendo pressuposto que, sabidamente, se revela indispensável à outorga da antecipação de tutela provisória de urgência. É que, esteada a argumentação em substrato material, ao direito perseguido sobejara conferida certeza, legitimando sua concessão de forma antecipada ou sua preservação como forma de ser resguardado o resultado útil do processo. Como esse atributo se descortina evidente, a tutela liminar perquirida dispõe de sustentação e, dessarte, deve ser deferida. Assim é que, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, em estando preenchidos todos os requisitos que autorizariam a agregação do efeito suspensivo intentado, conclui-se que a decisão vergastada deve ser sobrestada ao menos até a análise do recurso pelo colegiado, legitimando o processamento do vertente agravo no efeito suspensivo. Com fundamento nos argumentos expendidos, defiro o efeito suspensivo postulado, afastando a determinação de inserção da credora fiduciária na relação processual executiva, assegurando trânsito o executivo em sua conformação subjetiva original. Comunique-se o ilustrado Juízo prolator da decisão hostilizado. Após, aos agravados para, querendo, contrariarem o recurso no prazo que lhes é legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 13 de novembro de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Processo Referência no 0703299-11.2024.8.07.0008, Decisão Interlocutória – ID 249903280 (fl. 178/179). [2] NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 476. [3] Processo Referência no 0703299-11.2024.8.07.0008, Certidão – ID 198954366 (fls. 86/87).

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0748962-70.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADOS: MARINEUSA SANTOS RIBEIRO, ROBERTO SILVA SANTANA Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque 451 em face da decisão[1] que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor dos agravados – Marineusa Santos Ribeiro e Roberto Silva Santana –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, que totalizam R$ 1.583,76 (um mil e quinhentos oitenta três reais e setenta e seis centavos), instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. Essa resolução fora empreendida sob o prisma de que à CEF, na qualidade de credora fiduciária, restara transferida a propriedade resolúvel do imóvel ao qual atrelado os débitos ora cobrados, ensejando a aplicação do entendimento firmado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do julgamento do REsp no 2.100.103/PR, no sentido de que, nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente, subsiste litisconsórcio passivo necessário do(a) credor(a) fiduciário(a) e do(s) devedor(es) fiduciário(s). Nessa seara, ressaltara o Juízo primevo que, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só de quem se afigura devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que este integre a execução, sendo-lhe facultada a quitação do saldo devedor e, se o caso, a possibilidade de valer-se de ação regressiva para alcançar o ressarcimento do valor pago ou de rescindir o contrato de alienação fiduciária por descumprimento de obrigação entabulado junto à parte executada. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração da nulidade parcial do decisório arrostado por incidência em julgamento extra petita, ou sua reforma para reconhecer-se a desnecessidade de ser a credora fiduciária chamada a compor a lide no momento, ante a ausência de determinação de penhora do imóvel cuja propriedade fora transferida em seu favor. Como substrato material passível de aparelhar o inconformismo que veiculara, sustentara que o REsp no 2.100.103/PR firmara entendimento vinculante quanto à viabilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execuções condominiais, dada a natureza propter rem da dívida, e à existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário, conquanto condicionada sua citação à hipótese de constrição judicial do bem. Nesse diapasão, argumentara que o litisconsórcio em comento somente teria azo quando diante de ameaça concreta de penhora do imóvel, oportunizando ao credor fiduciário, portanto, a salvaguarda de seus direitos em detrimento de ser sujeitado a alienação forçada. Acentuara, pois, que o provimento monocrático hostilizado aplicara o precedente de forma ampla e imediata, compreendendo que a mera subsistência de alienação fiduciária imporia a inclusão da CEF na angularidade passiva desde a fase inicial da execução, sem que sequer houvesse pedido de penhora do imóvel. Acrescera que estar-se-ia diante de julgamento extra petita, haja vista que o Juízo singular ordenara a inserção da credora fiduciária no polo passivo da demanda de ofício. Sob essa ótica, sustentara que houvera violação ao princípio da congruência/correlação (CPC, art. 492), a par da maculação do princípio da vedação da decisão surpresa (CPC, art. 141), eis que não pudera se manifestar previamente acerca do comando judicial, o que autorizaria a declaração de nulidade parcial do decidido. Sob essa moldura vindicara a cassação parcial ou a reforma do provimento monocrático em testilha, consoante o especificado alhures. Em suma, verberara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, evidente o periculum in mora e revestida de verossimilhança a argumentação que alinhara, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo ser reformada, o que legitima a concessão do provimento em ambiente de antecipação da tutela recursal, suspendendo-a. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque 451 em face da decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor dos agravados – Marineusa Santos Ribeiro e Roberto Silva Santana –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, que totalizam R$ 1.583,76 (um mil e quinhentos oitenta três reais e setenta e seis centavos), instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração da nulidade parcial do decisório arrostado por incidência em julgamento extra petita, ou sua reforma para reconhecer-se a desnecessidade de ser a credora fiduciária chamada a compor a lide no momento, ante a ausência de determinação de penhora do imóvel cuja propriedade fora transferida em seu favor. Do aduzido, depreende-se que o objeto deste agravo reside na aferição da presença, na hipótese, dos pressupostos indispensáveis à suspensão da determinação de realizar a inclusão na angularidade passiva da execução movida pelo exequente, cujo objeto são obrigações condominiais, e a citação da credora fiduciária desde já, sob a argumentação de que a recognição, de ofício, da imprescindibilidade de a dita credora participar da execução a contar de sua fase inicial consubstanciaria julgamento extra petita e que, à luz do consignado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp no 2.100.103/PR, a interseção condicionar-se-ia à subsistência do risco concreto de o imóvel do qual derivado o débito exequendo sofrer constrição. Pontuado o cerne do recurso, passo a examinar o pedido suspensivo formulado. Notoriamente, o agravo de instrumento, qualificado como instrumento recursal apto a desafiar as decisões interlocutórias prolatadas no transcurso do processo, é ordinariamente recebido apenas no efeito devolutivo. Entretanto, havendo a plausabilidade da fundamentação e o risco de lesão grave ou de difícil reparação, ora pressupostos de qualquer medida acautelatória da prestação jurisdicional, é lícito ao relator, em diante de requerimento da parte interessada, suspender monocraticamente o cumprimento do decisório ou mesmo antecipar os efeitos da tutela recursal até o pronunciamento definitivo do órgão colegiado (CPC, art. 1.019, I). Nessa esteira, caso se desponte ausente quaisquer desses requisitos, a tutela recursal de urgência reclamada pela parte agravante não poderá ser concedida, encerrando o processamento do recurso de conformidade ao prescrito pelo rito (CPC, art. 1.019, II). No que tange à atuação do relator quando do recebimento do agravo de instrumento, confira-se a lição do catedrático Nelson Nery Junior, in verbis: “O relator do agravo deve analisar a situação concreta, podendo ou não conceder o efeito suspensivo ao recurso. Se verificar que a execução da decisão agravada pode trazer perigo de dano irreparável (periculum in mora) e se for relevante o fundamento do recurso (fumus boni iuris), deve dar efeito suspensivo ao agravo.” (in Código de Processo Civil Comentado. 9 Ed. São Paulo: RT, 2010. p. 1.005). À vista disso, aliado à plausibilidade do direito postulado, consubstancia pressuposto da tutela provisória de urgência a apreensão de que da sua não concessão poderá advir dano à parte ou risco ao resultado útil do processo. É o que se extraí do disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Comentando a regra procedimental, Daniel Amorim Assumpção Neves[2] preceitua que: “Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exige-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e antecipada. O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte. (...) Em outras palavras, tanto na tutela cautelar quanto na tutela antecipada de urgência caberá à parte convencer o juiz de que, não sendo protegida imediatamente, de nada adiantará uma proteção futura, em razão do perecimento de seu direito.” Pontuadas essas premissas, mas sem a pretensão de exaurir a discussão da relevância da tese recursal, adianta-se que a pretensão liminar em pauta se afigura parcialmente guarnecida de suporte legal. Inicialmente, pontua-se que não há que se falar na incorrência do Juízo a quo em julgamento extra petita da exceção de pré-executividade manejada pelos agravados. Isso porque, como notório, a determinação de inclusão de parte em litisconsórcio passivo necessário configura matéria de ordem pública, sobretudo porque a citação de todos os sujeitos passivos se traduz em requisito de validade do processo, cuja inobservância é passível de acarretar a nulidade absoluta de decisão posterior por ocasião do malferimento dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Noutras palavras, de conformidade com o extraído dos artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil, o reconhecimento da inafastabilidade de materialização de litisconsórcio passivo necessário pode, e deve, ser realizado de ofício pelo órgão judicante, em qualquer grau de jurisdição, ressoando dispensável a prévia arguição de quaisquer dos litigantes. Isso porque, reitere-se, a incompletude da angularização da lide constitui vício insanável. Traçados esses considerados, no caso concreto, deflui-se que o Juízo singular não incluíra diretamente a credora fiduciária no polo passivo, e sim instara o exequente a perfectibilizar essa inserção e a citação da parte no interregno de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito (CPC, art. 485, VI). Ora, identificada a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário, o Juízo da execução conferira ao autor a oportunidade de se manifestar e de agir, em atenção ao prelecionado pelos artigos 10 e 115, parágrafo único, do estatuto processual. É que, cotejando-se os autos subjacentes, depara-se com a irreversível evidência de que o agravante chegara a se opor ao comando judicial por via de embargos de declaração, denotando que, decerto, se manifestara acerca do decidido em descompasso com seus interesses, em que pese sua irresignação não tenha sido acolhida. Assim é que, perfunctoriamente, não se vislumbra a nulidade parcial do provimento vergastado, apenas o descontentamento do agravante com relação à compreensão versada pelo órgão judicante. Ultrapassada essa questão, realça-se que, noutro vértice, ressai a verossimilhança dos argumentos delineados pelo recorrente. De conformidade com o defluído do processo principal[3], ressoara incontroverso que a propriedade resolúvel do imóvel do qual decorrem os encargos condominiais executados, qual seja, a unidade N-302 do Condomínio Paranoá Parque 451, restara transferida pelos executados, na condição de devedores fiduciantes, em prol da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária. Outrossim, não se pode olvidar que, na exordial, o exequente requestara, na hipótese de não ocorrer o pagamento espontâneo da dívida, a penhora online do valor ou, somente acaso frustrada, a conseguinte penhora do bem especificado alhures. Primeiramente, registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no viés de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, confira-se: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Noutro lado, imperioso consignar a subsistência de entendimento emanado daquela Corte em sentido contrário ao firmado no supradito julgado, isto é, de inviabilidade de constrição do imóvel ainda que para adimplemento de débito condominial, veja-se: “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais, permitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem. 2. Nos termos do entendimento consolidado pela Terceira Turma desta Corte, não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-se apenas a constrição dos direitos do devedor sobre o contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao apelo nobre.” (AREsp n. 2.716.925/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.474.939/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) Não se desconhece, ademais, que a obrigação condominial detém naturezapropter rem, germinando do imóvel e a ele aderindo a despeito da regularidade formal e legal docondomínio, assim como acompanhando-o independentemente da pessoa do proprietário, de molde que que, adquirindo os direitos pertinentes ao imóvel, a parte adquirente sub-roga-se, automaticamente e por imperativo legal, na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas. Noutros termos, a condição de titular dos direitos inerentes ao imóvel que possui torna-a, por extensão, obrigada a satisfazer todas as cotas condominiais oriundas do bem, independentemente de o condomínio ser legal e formal. Perfectibilizada essa digressão de cunho propedêutico, na espécie, visualiza-se que, decerto, a propriedade do bem pertence a terceira até então estranha ao executivo – CEF –, contudo, sua citação para integrar a execução apenas faz-se necessária e indispensável se, além de subsistir pedido de penhora do imóvel do qual decorreram os encargos condominiais cuja quitação é perseguida, sobejar o requerimento deferido e o imóvel for encaminhado à expropriação. Ora, como cediço, o chamamento citatório volve-se a assegurar que a credora fiduciária participe da expropriação do bem, inclusive prevenindo-a ou exercendo eventual direito de preferência, mas não se verte a responsabilizá-la solidariamente, porquanto o dever de pagar as despesas condominiais é dos devedores fiduciantes. Nessa toada de raciocínio, não se tratando de obrigação solidária, já que a credora fiduciária não é parte natural da execução condominial, uma vez que a dívida não deriva de encargo próprio, e sim de responsabilidade dos executados, e não se estando defronte à iminência/decretação da constrição que respaldaria sua participação, a formação do litisconsórcio determinada pelo Juízo a quo soara precipitada e sem respaldo legal. Isso mormente quando considerado que ao condomínio exequente ainda assiste outras formas de realização do débito, observada a ordem preferencial apregoada pelo artigo 835 do estatuto processual – v.g. penhora de dinheiro -, ao invés de demandar a penhora do próprio imóvel que gerara as parcelas perseguidas. Em suma, o que merece prosperar é que, conquanto viável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execuções de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, a presença daquele que se afigura como credor fiduciário no polo passivo do executivo, de modo a, priorizando-se a proteção ao direito real de propriedade e atendendo ao requisito de validade da constrição judicial, somente se faz imperiosa quando houver ameaça ou efetiva penhora do bem – do que não se cogita no caso, ao menos por enquanto. Não se trata, frise-se, de obrigação solidária, a participação da credora fiduciária deriva tão somente da necessidade de eventual acompanhar a expropriação de imóvel cuja propriedade resolúvel lhe está reservada, jamais para responder solidariamente pelo débito. Portanto, não havendo pedido de penhora do apartamento e não se tratando de obrigação solidária, inviável se cogitar da formação de litisconsórcio necessário em ambiente executivo, pois somente se tornaria viável se se cuidasse de obrigação solidária e houvesse pedido do credor. Essa argumentação encontra ressonância no disposto no artigo 799, inciso I, do estatuto processual, que consigna a intimação do credor fiduciário unicamente quando o ato constritivo atinge o bem gravado pela alienação fiduciária, o que coincide, ademais, com o entendimento sufragado pela egrégia Corte Superior de Justiça, a partir do julgamento do REsp no 2.100.103/PR a seguir ementado, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Em consonância com o disposto, avulta-se que não se está diante da imposição de que seja a credora fiduciária seja citada ao ser aviada a pretensão executiva, tendo em vista a inexistência de risco concreto ou a efetiva determinação da penhora do imóvel cujo domínio resolúvel lhe está reservado. Por óbvio que não se pode descurar que a dívida condominial possui natureza propter rem, decorrendo da coisa – e não da pessoa –; que a proprietária do imóvel é a credora fiduciária – não os devedores fiduciantes (Lei no 9.514/1997, art. 22) –; que eventual penhora e expropriação do bem atingem diretamente o patrimônio resolúvel da credora fiduciária; e que, nessa conjuntura, a ela deve remanescer salvaguardada a oportunidade de exercer o contraditório e/ou direito de preferência. A despeito disso, apenas quando o imóvel alienado fiduciariamente amoldar-se a efetivo objeto de satisfação do débito exequendo é que a inclusão daquele que se afigura credor fiduciário no polo passivo do executivo faz-se necessária, o que infirma a compreensão de que deve ele estar inserido na demanda desde sua inauguração. Isso porque o condomínio ainda não visara alcançar a quitação do crédito que o assiste a partir do próprio imóvel, de molde que a mera existência da execução não pode ser assimilada, de per si, como potencial risco de constrição do bem, sendo insuficiente para legitimar a presença do proprietário na posição de obrigado solidário, ou seja, do credor fiduciário a contar do início do processo, sob pena de malferir-se os princípios da proporcionalidade, da economia processual e da cooperação processual. A participação do proprietário fiduciário, frise-se novamente, não deriva de solidariedade, mas justamente resguardar o domínio que exercita sobre o imóvel que gerara o débito e acompanhar, se o caso, sua expropriação. No caso, rememore-se, o pedido de penhora do bem fora subsidiariamente deduzido na petição inicial da execução condominial, o que torna ainda mais patente a afastabilidade da participação da CEF na ação neste momento. A título elucidativo, frisa-se que, em eventualmente deferido o reclame subsidiário de penhora em comento, findando por recair sobre o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, e não sobre os direitos aquisitivos de titularidade dos devedores fiduciantes, tem-se que, priorizando-se a possibilidade de a propriedade resolúvel quedar-se consolidada em favor da credora fiduciária, aí sim esta deve ser inserida na angularidade passiva da lide como forma de ser-lhe assegurado o exercício do contraditório efetivo e da ampla defesa no ambiente do executivo. Coadunado à digressão empreendida, destaca-se o posicionamento perfilhado por esta Casa de Justiça, confira-se: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO MANTIDA. 1. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, prevê expressamente a possibilidade de penhora sobre direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, especialmente quando o credor não encontrou outros bens do devedor passíveis de penhora. 2. Uma vez consolidada a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, não há falar em direitos aquisitivos do devedor fiduciante, sendo inviável o deferimento de penhora. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (Acórdão 1855131, 0752413-74.2023.8.07.0000, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2024, publicado no DJe: 10/05/2024.) “DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE BENS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Embora seja possível a penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel para satisfação da execução ou do cumprimento de sentença, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, não há que se falar em penhora sobre supostos direitos aquisitivos do fiduciante. 2. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1216785, 0708284-23.2019.8.07.0000, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/11/2019, publicado no DJe: 27/11/2019.) Alinhavadas essas premissas, desponta-se que a argumentação que alinhavara o agravante se divisa revestida de verossimilhança, logrando ele em aparelhar o direito que invocara de lastro legal, preenchendo pressuposto que, sabidamente, se revela indispensável à outorga da antecipação de tutela provisória de urgência. É que, esteada a argumentação em substrato material, ao direito perseguido sobejara conferida certeza, legitimando sua concessão de forma antecipada ou sua preservação como forma de ser resguardado o resultado útil do processo. Como esse atributo se descortina evidente, a tutela liminar perquirida dispõe de sustentação e, dessarte, deve ser deferida. Assim é que, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, em estando preenchidos todos os requisitos que autorizariam a agregação do efeito suspensivo intentado, conclui-se que a decisão vergastada deve ser sobrestada ao menos até a análise do recurso pelo colegiado, legitimando o processamento do vertente agravo no efeito suspensivo. Com fundamento nos argumentos expendidos, defiro o efeito suspensivo postulado, afastando a determinação de inserção da credora fiduciária na relação processual executiva, assegurando trânsito o executivo em sua conformação subjetiva original. Comunique-se o ilustrado Juízo prolator da decisão hostilizado. Após, aos agravados para, querendo, contrariarem o recurso no prazo que lhes é legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 13 de novembro de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Processo Referência no 0703299-11.2024.8.07.0008, Decisão Interlocutória – ID 249903280 (fl. 178/179). [2] NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 476. [3] Processo Referência no 0703299-11.2024.8.07.0008, Certidão – ID 198954366 (fls. 86/87).