Tribunal: TJDFT
Processo: 0715640-59.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0715640-59.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDITORA GOETHE LTDA - ME AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por EDITORA GOETHE LTDA - ME contra decisão exarada pela MMa Juíza de Direito da 6a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal, nos autos da Ação de Conhecimento no 0701941-44.2025.8.07.0018, proposta pela agravante em desfavor da TERRACAP - COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 230309962 do processo originário), a d. Magistrada de primeiro grau indeferiu a tutela de urgência vindicada pela agravante, objetivando a suspensão da eficácia da cláusula a Cláusula XXIII da escritura de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada pelas partes litigantes, que estabelece que, em caso de consolidação da propriedade do bem dado em garantia em favor da credora fiduciária, a indenização por benfeitorias não poderá ultrapassar o saldo que sobejar, após a dedução da dívida e demais acréscimos legais, com a ressalva de que, em caso de impossibilidade de venda do imóvel em leilão, a devedora fiduciante não fará jus à indenização por benfeitorias. A agravante afirma que estão configurados os pressupostos para a concessão da tutela de urgência, tendo em vista a abusividade da cláusula contratual questionada e o risco de lesão grave ou de difícil reparação, em caso de execução da garantia fiduciária prevista na escritura pública de compra e venda celebrada pelas partes. Com base nesses argumentos, a agravante postula a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja suspensa eventual consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em favor da agravada, bem como para que seja determinada a suspensão da execução da garantia fiduciária prevista no instrumento contratual firmado pelas partes. A título de provimento definitivo, pleiteia a reforma da r. decisão recorrida, para que seja deferida a tutela de urgência vindicada na inicial da ação de conhecimento. Comprovante do recolhimento do preparo juntado aos autos no ID 71042728. É o relatório. Decido. Atendidos os requisitos legais, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Em suma, o deferimento da antecipação da tutela recursal exige a presença concomitante da probabilidade do direito postulado e do risco de ineficácia da tutela jurisdicional vindicada no recurso. A despeito do esforço argumentativo empreendido pela agravante, não se encontra configurada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal. Com efeito, por força dos princípios da autonomia da vontade e da intervenção mínima, a revisão de contratos somente é possível em caso de evidente ilicitude ou quando eivado de cláusulas abusivas, bem como em caso de ocorrência de circunstâncias supervenientes e imprevisíveis que tornem excessivamente oneroso o cumprimento da obrigação por uma das partes. Nesse sentido, perfilha a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça, como se infere dos precedentes: APC no 0710639-34.2023.8.07.0010 (8a Turma Cível, Relator Desembargador Diaulas Costa Ribeiro, Acórdão 1988798, data de julgamento: 08/04/2025, publicado no DJe: 24/04/2025); APC no 0738587-75.2023.8.07.0001 (7a Turma Cível, Relatora Desembargadora Sandra Reves, Acórdão 1896547, data de julgamento: 24/07/2024, publicado no DJe: 09/08/2024), AGI no 0708823-13.2024.8.07.0000 (8a Turma Cível, Relator Desembargador José Firmo Reis Soub, Acórdão 1859047, data de julgamento: 07/05/2024, publicado no DJe: 17/05/2024). No caso em exame, a pretensão de revisão de cláusulas da escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada pelas partes, encontra-se fundamentada na ocorrência de onerosidade excessiva superveniente e a abusividade do sistema de amortização adotado. além da previsão de execução da garantia fiduciária, com possibilidade de limitação ou perda integral de indenização por benfeitorias erigidas no bem. A escritura pública de compra e venda firmada pelas partes (ID 227767602 do processo de origem), estabelece a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC). O sistema de amortização pactuado é amplamente utilizado em operações de financiamento imobiliário, de modo que o seu afastamento, por onerosidade excessiva, deve ser apurado no caso concreto, mediante dilação probatória, a exigir o exercício regular do contraditório e da ampla defesa. Não há, portanto, como ser reconhecida, prima facie, a abusividade do sistema de amortização adotado no contrato celebrado pelas partes. Com relação à possibilidade de execução da garantia de alienação fiduciária, de igual modo, não se observa presente a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal. A escritura pública firmada pelas partes, em sua cláusula XVI, contempla a cessão da propriedade fiduciária do imóvel objeto do negócio jurídico em favor da agravada. Nas cláusulas XXII e XXIII, ficou convencionado que não haverá direito de retenção do imóvel por benfeitorias, e que, na hipótese de a propriedade do imóvel dado em garantia se consolidar em nome da credora fiduciária, a indenização por benfeitorias nunca será superior ao saldo que sobejar, depois de toda a dívida e demais acréscimos legais serem deduzidos, sendo que, não ocorrendo a venda do imóvel em leilão, não haverá nenhum direito de indenização pelas benfeitorias. A regra contratual em questão encontra amparo nas disposições contidas no § 4o do artigo 27 da Lei no 9.514/1997, a seguir transcritas: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (...) § 4o Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3o deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). A suspensão da eficácia da clausula transcrita representaria, no caso em apreço, indevida interferência na relação contratual, uma vez que retiraria do credor a garantia de satisfação da obrigação livremente convencionada pelas partes e amparada na legislação de regência. Conforme já assinalado, a solução da controvérsia relacionada à tese de onerosidade excessiva do sistema de amortização pactuado demanda dilação probatória. Vale ressaltar que o colendo Superior Tribunal de Justiça, nos termos da Súmula no 380, consolidou entendimento no sentido de que [a] simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor. Consequentemente, não há como ser afastada a garantia fiduciária prevista na escritura de compra e venda do imóvel, com base na mera perspectiva de que venha a ser reconhecida a existência da onerosidade excessiva alegada pela agravante. Dessa forma, um exame sumário dos documentos que instruem o processo originário e da argumentação vertida pela agravante, não se observa evidenciada a probabilidade de acolhimento da pretensão deduzida na inicial, circunstância que torna incabível o deferimento de tutela recursal provisória. Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo de Direito da 6a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal, comunicando o inteiro teor da decisão exarada. Dispensadas as informações, porquanto os documentos apresentados pela agravante e a consulta aos autos do processo originário se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 25 de abril de 2025 às 15:20:04. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0715640-59.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDITORA GOETHE LTDA - ME AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por EDITORA GOETHE LTDA - ME contra decisão exarada pela MMa Juíza de Direito da 6a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal, nos autos da Ação de Conhecimento no 0701941-44.2025.8.07.0018, proposta pela agravante em desfavor da TERRACAP - COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 230309962 do processo originário), a d. Magistrada de primeiro grau indeferiu a tutela de urgência vindicada pela agravante, objetivando a suspensão da eficácia da cláusula a Cláusula XXIII da escritura de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada pelas partes litigantes, que estabelece que, em caso de consolidação da propriedade do bem dado em garantia em favor da credora fiduciária, a indenização por benfeitorias não poderá ultrapassar o saldo que sobejar, após a dedução da dívida e demais acréscimos legais, com a ressalva de que, em caso de impossibilidade de venda do imóvel em leilão, a devedora fiduciante não fará jus à indenização por benfeitorias. A agravante afirma que estão configurados os pressupostos para a concessão da tutela de urgência, tendo em vista a abusividade da cláusula contratual questionada e o risco de lesão grave ou de difícil reparação, em caso de execução da garantia fiduciária prevista na escritura pública de compra e venda celebrada pelas partes. Com base nesses argumentos, a agravante postula a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja suspensa eventual consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em favor da agravada, bem como para que seja determinada a suspensão da execução da garantia fiduciária prevista no instrumento contratual firmado pelas partes. A título de provimento definitivo, pleiteia a reforma da r. decisão recorrida, para que seja deferida a tutela de urgência vindicada na inicial da ação de conhecimento. Comprovante do recolhimento do preparo juntado aos autos no ID 71042728. É o relatório. Decido. Atendidos os requisitos legais, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Em suma, o deferimento da antecipação da tutela recursal exige a presença concomitante da probabilidade do direito postulado e do risco de ineficácia da tutela jurisdicional vindicada no recurso. A despeito do esforço argumentativo empreendido pela agravante, não se encontra configurada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal. Com efeito, por força dos princípios da autonomia da vontade e da intervenção mínima, a revisão de contratos somente é possível em caso de evidente ilicitude ou quando eivado de cláusulas abusivas, bem como em caso de ocorrência de circunstâncias supervenientes e imprevisíveis que tornem excessivamente oneroso o cumprimento da obrigação por uma das partes. Nesse sentido, perfilha a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça, como se infere dos precedentes: APC no 0710639-34.2023.8.07.0010 (8a Turma Cível, Relator Desembargador Diaulas Costa Ribeiro, Acórdão 1988798, data de julgamento: 08/04/2025, publicado no DJe: 24/04/2025); APC no 0738587-75.2023.8.07.0001 (7a Turma Cível, Relatora Desembargadora Sandra Reves, Acórdão 1896547, data de julgamento: 24/07/2024, publicado no DJe: 09/08/2024), AGI no 0708823-13.2024.8.07.0000 (8a Turma Cível, Relator Desembargador José Firmo Reis Soub, Acórdão 1859047, data de julgamento: 07/05/2024, publicado no DJe: 17/05/2024). No caso em exame, a pretensão de revisão de cláusulas da escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada pelas partes, encontra-se fundamentada na ocorrência de onerosidade excessiva superveniente e a abusividade do sistema de amortização adotado. além da previsão de execução da garantia fiduciária, com possibilidade de limitação ou perda integral de indenização por benfeitorias erigidas no bem. A escritura pública de compra e venda firmada pelas partes (ID 227767602 do processo de origem), estabelece a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC). O sistema de amortização pactuado é amplamente utilizado em operações de financiamento imobiliário, de modo que o seu afastamento, por onerosidade excessiva, deve ser apurado no caso concreto, mediante dilação probatória, a exigir o exercício regular do contraditório e da ampla defesa. Não há, portanto, como ser reconhecida, prima facie, a abusividade do sistema de amortização adotado no contrato celebrado pelas partes. Com relação à possibilidade de execução da garantia de alienação fiduciária, de igual modo, não se observa presente a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal. A escritura pública firmada pelas partes, em sua cláusula XVI, contempla a cessão da propriedade fiduciária do imóvel objeto do negócio jurídico em favor da agravada. Nas cláusulas XXII e XXIII, ficou convencionado que não haverá direito de retenção do imóvel por benfeitorias, e que, na hipótese de a propriedade do imóvel dado em garantia se consolidar em nome da credora fiduciária, a indenização por benfeitorias nunca será superior ao saldo que sobejar, depois de toda a dívida e demais acréscimos legais serem deduzidos, sendo que, não ocorrendo a venda do imóvel em leilão, não haverá nenhum direito de indenização pelas benfeitorias. A regra contratual em questão encontra amparo nas disposições contidas no § 4o do artigo 27 da Lei no 9.514/1997, a seguir transcritas: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (...) § 4o Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3o deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). A suspensão da eficácia da clausula transcrita representaria, no caso em apreço, indevida interferência na relação contratual, uma vez que retiraria do credor a garantia de satisfação da obrigação livremente convencionada pelas partes e amparada na legislação de regência. Conforme já assinalado, a solução da controvérsia relacionada à tese de onerosidade excessiva do sistema de amortização pactuado demanda dilação probatória. Vale ressaltar que o colendo Superior Tribunal de Justiça, nos termos da Súmula no 380, consolidou entendimento no sentido de que [a] simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor. Consequentemente, não há como ser afastada a garantia fiduciária prevista na escritura de compra e venda do imóvel, com base na mera perspectiva de que venha a ser reconhecida a existência da onerosidade excessiva alegada pela agravante. Dessa forma, um exame sumário dos documentos que instruem o processo originário e da argumentação vertida pela agravante, não se observa evidenciada a probabilidade de acolhimento da pretensão deduzida na inicial, circunstância que torna incabível o deferimento de tutela recursal provisória. Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo de Direito da 6a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal, comunicando o inteiro teor da decisão exarada. Dispensadas as informações, porquanto os documentos apresentados pela agravante e a consulta aos autos do processo originário se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 25 de abril de 2025 às 15:20:04. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora