Tribunal: TJDFT
Processo: 0730412-27.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0730412-27.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KELVIN GONÇALVES COLEN, MARIANA XAVIER MACHADO COLEN AGRAVADO: MAURICIO CARDOSO MACHADO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por KELVIN GONÇALVES COLEN e MARIANA XAVIER MACHADO COLEN em face de decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Sobradinho que, nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença no 0705352-78.2018.8.07.0006, rejeitou a impugnação ao edital de leilão. Segundo os agravantes, a decisão agravada teria rejeitado a impugnação com base em fundamentos genéricos, sem enfrentar os vícios específicos apontados. Os agravantes sustentam que tal decisão violaria: O art. 873, II, do CPC, ao exigir prova técnica de desatualização da avaliação, quando bastaria o decurso do tempo; O art. 891, parágrafo único, do CPC, ao não considerar a possibilidade de preço vil; O art. 489, §1o, IV, do CPC, por ausência de fundamentação adequada; O art. 805 do CPC e os princípios constitucionais do devido processo legal e da proporcionalidade, ao desconsiderar a execução menos gravosa; O princípio da boa-fé processual, ao não analisar os vícios do edital. Elencam diversos vícios no edital de leilão, entre os quais: A utilização de avaliação desatualizada; A fixação de valor mínimo para o segundo leilão que poderia configurar preço vil; A existência de ônus condominiais elevados (R$ 96.399,15), que representariam 14% do valor da avaliação; Descrição imprecisa do imóvel, com uso de expressões vagas; Transferência indevida de riscos ao arrematante, como a regularização documental; Prazos exíguos para cadastro e divulgação do leilão, comprometendo a ampla participação. Os agravantes citam precedentes do TJSP e do STJ que reconhecem a necessidade de nova avaliação quando ultrapassado o prazo de dois anos, bem como a vedação à alienação por preço vil. Também mencionam acórdão do TJDFT que reforça a exigência de transparência e precisão nos editais de leilão. Tecem demais considerações. Sustentam que estão presentes os requisitos necessários para concessão de antecipação da tutela recursal. Requerem o conhecimento do recurso e a concessão de tutela antecipada recursal a fim de determinar a suspensão do leilão designado, a realização de nova avaliação do imóvel e a correção dos vícios do edital apontados na impugnação. No mérito, requer o provimento do agravo com a reforma da decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação e a expedição de novo edital corrigindo os vícios apontados. Preparo recolhido no ID 74386183. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão do efeito suspensivo devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. Transcrevo a decisão agravada (ID 243010702 nos autos de origem): Cuida-se de impugnação ao edital de leilão apresentada pelos executados (ID. 241112006). A parte exequente manifestou-se no documento de ID 242580121. É o breve relatório. Decido. Nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em apreço, a avaliação do bem foi regularmente realizada por perito nomeado por este juízo, com a devida ciência das partes, não havendo qualquer elemento que indique vício, erro material ou substancial, dolo ou suspeição que justifique sua substituição. A mera discordância quanto ao valor atribuído ao imóvel, desacompanhada de elementos técnicos ou probatórios, não constitui fundamento idôneo para a renovação da perícia avaliativa, especialmente na ausência dos vícios elencados no dispositivo legal supracitado. No que se refere à alegação de que o valor do bem, caso arrematado em segunda hasta, seria insuficiente para a quitação integral do débito, destaca-se que tal circunstância não obsta a continuidade do procedimento expropriatório. Eventual saldo remanescente poderá ser perseguido em prosseguimento à execução, nos termos do art. 797 do CPC. Quanto à alegada nulidade do edital de leilão, verifico que este contempla todas as informações relevantes sobre o bem, inclusive no que tange à ausência de matrícula no cartório competente e às questões possessórias, inexistindo omissão ou irregularidade que comprometa sua validade. A invocação de suposto ônus excessivo ou da existência de dívidas condominiais elevadas não encontra respaldo jurídico para sustentar a anulação do ato, haja vista que o processo se encontra em fase de cumprimento de sentença, e os atos processuais visam, unicamente, à satisfação do crédito judicialmente reconhecido, já transitado em julgado. Por fim, cumpre destacar que o feito tramita desde o ano de 2018, com requerimento de cumprimento de sentença protocolado em 2020, sem que tenha havido êxito na satisfação do crédito. Assim, o princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, cede lugar à efetividade da execução, sobretudo diante da inércia da parte executada em indicar meios alternativos para o cumprimento da obrigação. Assim, REJEITO a impugnação de ID. 241112006 e mantenho a hasta pública designada. Intimem-se as partes. No caso em tela discute-se a viabilidade de nova avaliação ante o tempo transcorrido da última. O Código de Processo Civil prevê: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Com efeito, o pedido de nova avaliação deve ser dotado de fundamentação idônea, capaz de levar o magistrado à dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Sobre o tema, assim ensina a doutrina ao analisar o artigo 873 do CPC: 2. Hipóteses. O pedido de nova avaliação deve ser um pedido sério - tem de se arguir “fundamentadamente” erro na avaliação ou dolo do avaliador; tem de existir "fundada dúvida" sobre o valor atribuído ao bem pelo executado. A prova documental, por exemplo, autoriza supor que se trata de pedido sério de nova avaliação. Sendo o caso, a alegação de oscilação no valor do bem já deve vir comprovada pelos indicativos financeiros que autorizam a assertiva da parte. A parte que postula nova avaliação sem fundamentação consistente opõe resistência injustificada ao andamento do processo e deve ser penalizada como litigante de má-fé (art. 80, IV, CPC). (Novo Código de Processo Civil comentado. Luiz Guilherme Marinoni. Sérgio Cruz Arenhart, Danirl Mitidiero. 3 ed. rev. atual. e amp. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2017, pág. 947) Da leitura do caderno processual de origem, observa-se que o atraso na realização do leilão do imóvel penhorado se deu exclusivamente por culpa do agravante. Isso porque, após a realização da penhora e da avaliação do bem e a rejeição da impugnação ao cumprimento de sentença (ID’s 140854829 e 142966215 da origem), a parte executada atravessou diversos pedidos nos autos, além de interpor sucessivos recursos, os quais todos tiveram provimento negado (ID’s 145117722, 157683700, 171495098, 177231755, 218575518 e 241112006 da origem), em claro intuito de protelar a venda do bem. Vige no direito brasileiro a máxima de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). Ou seja, a ninguém é dado praticar determinada conduta e, após, pretender valer-se dela para obter benefício próprio. No caso dos autos, o agravante, mediante sua conduta, protelou a realização do leilão sobre o imóvel penhorado, não podendo, agora, pretender que seja realizada nova avaliação do bem em virtude do grande decurso temporal desde a última avaliação realizada. Além do mais, a parte executada não demonstrou em nenhum momento que houve valorização do imóvel durante o lapso temporal analisado, sendo que tal não pode ser presumido pelo simples decurso do tempo. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. 1. O valor do imóvel, objeto de ação de extinção de condomínio, em fase de cumprimento de sentença, foi objeto de acordo entre as partes e determinado na sentença objeto de cumprimento. 2. A mera alegação do transcurso de lapso temporal, por si só, não autoriza a realização de nova avaliação do imóvel, sem prejuízo da realização de posterior atualização monetária do seu valor. 3. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1399109, 0701567-87.2021.8.07.9000, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/02/2022, publicado no DJe: 22/02/2022.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. LAPSO TEMPORAL. DESCABIMENTO. PRIMEIRA AVALIAÇÃO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Em regra, a avaliação do bem penhorado se inclui nas etapas do procedimento expropriatório, nos termos dos arts. 870 e seguintes do CPC. Já a nova avaliação é cabível nas hipóteses elencadas no art. 873 do CPC. 2. Mera alegação do transcurso de lapso temporal, por si só, não autoriza nova avaliação, sem prejuízo da atualização monetária do valor da primeira avaliação, quando da designação de hasta pública. Precedentes. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1320433, 0740203-93.2020.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/02/2021, publicado no DJe: 24/03/2021.) Já em relação à impugnação aos demais itens do edital, tais como: a existência de ônus condominiais elevados; descrição imprecisa do imóvel, com uso de expressões vagas; transferência indevida de riscos ao arrematante, como a regularização documental; e prazos exíguos para cadastro e divulgação do leilão, comprometendo a ampla participação, não verifico quaisquer vícios. Os ônus condominiais são considerados como dívidas propter rem em nosso ordenamento jurídico, que seguem o bem independentemente de quem seja seu adquirente, nos termos do art. 1.345 do CC: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Nesse sentido, a jurisprudência de deste Eg. TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA. EDITAL DO LEILÃO. PREVISÃO DE POSSIBILIDADE DE TAXAS INADIMPLIDAS. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. ARREMANTANTES. RESPONSABILIDADE. CONFIGURAÇÃO. ART.1.345 DO CC. SENTENÇA MANTIDA. 1. No ordenamento jurídico brasileiro, a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. 2. O art. 1.345 do CC prevê que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. 3. A jurisprudência do c. STJ e deste eg. Tribunal afasta a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação do bem em hasta pública quando o edital é omisso a respeito da existência de taxas condominiais inadimplidas. 4. No caso concreto, os arrematantes são corresponsáveis pelo pagamento das despesas condominiais, pois constou do edital a ressalva de que os imóveis objeto do leilão poderiam ter taxas condominiais inadimplidas. 5. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1837022, 0718793-84.2022.8.07.0007, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/04/2024, publicado no DJe: 08/04/2024.) Portanto, não há que se falar em dívidas condominiais excessivas que reduziriam a competitividade do leilão, haja vista a natureza propter rem de tais débitos. No que se refere à descrição, verifica-se que o edital de leilão descreveu o imóvel, sua metragem aproximada, suas benfeitorias e localização, não havendo que se falar em descrição imprecisa ou termos vagos. O imóvel é irregular, sem matrícula registrada, razão pela qual não é possível a descrição precisa de sua metragem. Quanto à alegada transferência de riscos, destaque-se que a regularização do imóvel, ainda que adquirido em leilão, compete ao arrematante e não ao poder judiciário. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. PENHORA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESPESAS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. DECISÃO REFORMADA. 1. Eventuais providências para a regularização de imóvel penhorado deverão ser feitas pelo arrematante com previsão no edital do leilão, sendo certo que a falta de regularização não constitui fundamento para indeferir a alienação dos direitos de imóvel regularmente constritos, inclusive com averbação da penhora junto à matrícula. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1935595, 0723024-10.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/10/2024, publicado no DJe: 07/11/2024.) Por fim, quanto aos prazos para cadastro e divulgação, não se consideram exíguos, uma vez que o edital foi publicado com um mês de antecedência para que os interessados pudessem se cadastrar, sendo que a aprovação do cadastro se daria em cinco dias úteis. Com efeito, com base nos fundamentos acima delineados, ainda que em juízo de cognição sumária, tenho como ausentes os requisitos para a concessão da antecipação da tutela recursal almejada. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o pedido de concessão de tutela antecipada recursal. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal. Brasília, DF, 28 de julho de 2025 15:47:42. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0730412-27.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KELVIN GONÇALVES COLEN, MARIANA XAVIER MACHADO COLEN AGRAVADO: MAURICIO CARDOSO MACHADO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por KELVIN GONÇALVES COLEN e MARIANA XAVIER MACHADO COLEN em face de decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Sobradinho que, nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença no 0705352-78.2018.8.07.0006, rejeitou a impugnação ao edital de leilão. Segundo os agravantes, a decisão agravada teria rejeitado a impugnação com base em fundamentos genéricos, sem enfrentar os vícios específicos apontados. Os agravantes sustentam que tal decisão violaria: O art. 873, II, do CPC, ao exigir prova técnica de desatualização da avaliação, quando bastaria o decurso do tempo; O art. 891, parágrafo único, do CPC, ao não considerar a possibilidade de preço vil; O art. 489, §1o, IV, do CPC, por ausência de fundamentação adequada; O art. 805 do CPC e os princípios constitucionais do devido processo legal e da proporcionalidade, ao desconsiderar a execução menos gravosa; O princípio da boa-fé processual, ao não analisar os vícios do edital. Elencam diversos vícios no edital de leilão, entre os quais: A utilização de avaliação desatualizada; A fixação de valor mínimo para o segundo leilão que poderia configurar preço vil; A existência de ônus condominiais elevados (R$ 96.399,15), que representariam 14% do valor da avaliação; Descrição imprecisa do imóvel, com uso de expressões vagas; Transferência indevida de riscos ao arrematante, como a regularização documental; Prazos exíguos para cadastro e divulgação do leilão, comprometendo a ampla participação. Os agravantes citam precedentes do TJSP e do STJ que reconhecem a necessidade de nova avaliação quando ultrapassado o prazo de dois anos, bem como a vedação à alienação por preço vil. Também mencionam acórdão do TJDFT que reforça a exigência de transparência e precisão nos editais de leilão. Tecem demais considerações. Sustentam que estão presentes os requisitos necessários para concessão de antecipação da tutela recursal. Requerem o conhecimento do recurso e a concessão de tutela antecipada recursal a fim de determinar a suspensão do leilão designado, a realização de nova avaliação do imóvel e a correção dos vícios do edital apontados na impugnação. No mérito, requer o provimento do agravo com a reforma da decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação e a expedição de novo edital corrigindo os vícios apontados. Preparo recolhido no ID 74386183. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão do efeito suspensivo devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. Transcrevo a decisão agravada (ID 243010702 nos autos de origem): Cuida-se de impugnação ao edital de leilão apresentada pelos executados (ID. 241112006). A parte exequente manifestou-se no documento de ID 242580121. É o breve relatório. Decido. Nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em apreço, a avaliação do bem foi regularmente realizada por perito nomeado por este juízo, com a devida ciência das partes, não havendo qualquer elemento que indique vício, erro material ou substancial, dolo ou suspeição que justifique sua substituição. A mera discordância quanto ao valor atribuído ao imóvel, desacompanhada de elementos técnicos ou probatórios, não constitui fundamento idôneo para a renovação da perícia avaliativa, especialmente na ausência dos vícios elencados no dispositivo legal supracitado. No que se refere à alegação de que o valor do bem, caso arrematado em segunda hasta, seria insuficiente para a quitação integral do débito, destaca-se que tal circunstância não obsta a continuidade do procedimento expropriatório. Eventual saldo remanescente poderá ser perseguido em prosseguimento à execução, nos termos do art. 797 do CPC. Quanto à alegada nulidade do edital de leilão, verifico que este contempla todas as informações relevantes sobre o bem, inclusive no que tange à ausência de matrícula no cartório competente e às questões possessórias, inexistindo omissão ou irregularidade que comprometa sua validade. A invocação de suposto ônus excessivo ou da existência de dívidas condominiais elevadas não encontra respaldo jurídico para sustentar a anulação do ato, haja vista que o processo se encontra em fase de cumprimento de sentença, e os atos processuais visam, unicamente, à satisfação do crédito judicialmente reconhecido, já transitado em julgado. Por fim, cumpre destacar que o feito tramita desde o ano de 2018, com requerimento de cumprimento de sentença protocolado em 2020, sem que tenha havido êxito na satisfação do crédito. Assim, o princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, cede lugar à efetividade da execução, sobretudo diante da inércia da parte executada em indicar meios alternativos para o cumprimento da obrigação. Assim, REJEITO a impugnação de ID. 241112006 e mantenho a hasta pública designada. Intimem-se as partes. No caso em tela discute-se a viabilidade de nova avaliação ante o tempo transcorrido da última. O Código de Processo Civil prevê: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Com efeito, o pedido de nova avaliação deve ser dotado de fundamentação idônea, capaz de levar o magistrado à dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Sobre o tema, assim ensina a doutrina ao analisar o artigo 873 do CPC: 2. Hipóteses. O pedido de nova avaliação deve ser um pedido sério - tem de se arguir “fundamentadamente” erro na avaliação ou dolo do avaliador; tem de existir "fundada dúvida" sobre o valor atribuído ao bem pelo executado. A prova documental, por exemplo, autoriza supor que se trata de pedido sério de nova avaliação. Sendo o caso, a alegação de oscilação no valor do bem já deve vir comprovada pelos indicativos financeiros que autorizam a assertiva da parte. A parte que postula nova avaliação sem fundamentação consistente opõe resistência injustificada ao andamento do processo e deve ser penalizada como litigante de má-fé (art. 80, IV, CPC). (Novo Código de Processo Civil comentado. Luiz Guilherme Marinoni. Sérgio Cruz Arenhart, Danirl Mitidiero. 3 ed. rev. atual. e amp. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2017, pág. 947) Da leitura do caderno processual de origem, observa-se que o atraso na realização do leilão do imóvel penhorado se deu exclusivamente por culpa do agravante. Isso porque, após a realização da penhora e da avaliação do bem e a rejeição da impugnação ao cumprimento de sentença (ID’s 140854829 e 142966215 da origem), a parte executada atravessou diversos pedidos nos autos, além de interpor sucessivos recursos, os quais todos tiveram provimento negado (ID’s 145117722, 157683700, 171495098, 177231755, 218575518 e 241112006 da origem), em claro intuito de protelar a venda do bem. Vige no direito brasileiro a máxima de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). Ou seja, a ninguém é dado praticar determinada conduta e, após, pretender valer-se dela para obter benefício próprio. No caso dos autos, o agravante, mediante sua conduta, protelou a realização do leilão sobre o imóvel penhorado, não podendo, agora, pretender que seja realizada nova avaliação do bem em virtude do grande decurso temporal desde a última avaliação realizada. Além do mais, a parte executada não demonstrou em nenhum momento que houve valorização do imóvel durante o lapso temporal analisado, sendo que tal não pode ser presumido pelo simples decurso do tempo. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. 1. O valor do imóvel, objeto de ação de extinção de condomínio, em fase de cumprimento de sentença, foi objeto de acordo entre as partes e determinado na sentença objeto de cumprimento. 2. A mera alegação do transcurso de lapso temporal, por si só, não autoriza a realização de nova avaliação do imóvel, sem prejuízo da realização de posterior atualização monetária do seu valor. 3. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1399109, 0701567-87.2021.8.07.9000, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/02/2022, publicado no DJe: 22/02/2022.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. LAPSO TEMPORAL. DESCABIMENTO. PRIMEIRA AVALIAÇÃO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Em regra, a avaliação do bem penhorado se inclui nas etapas do procedimento expropriatório, nos termos dos arts. 870 e seguintes do CPC. Já a nova avaliação é cabível nas hipóteses elencadas no art. 873 do CPC. 2. Mera alegação do transcurso de lapso temporal, por si só, não autoriza nova avaliação, sem prejuízo da atualização monetária do valor da primeira avaliação, quando da designação de hasta pública. Precedentes. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1320433, 0740203-93.2020.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/02/2021, publicado no DJe: 24/03/2021.) Já em relação à impugnação aos demais itens do edital, tais como: a existência de ônus condominiais elevados; descrição imprecisa do imóvel, com uso de expressões vagas; transferência indevida de riscos ao arrematante, como a regularização documental; e prazos exíguos para cadastro e divulgação do leilão, comprometendo a ampla participação, não verifico quaisquer vícios. Os ônus condominiais são considerados como dívidas propter rem em nosso ordenamento jurídico, que seguem o bem independentemente de quem seja seu adquirente, nos termos do art. 1.345 do CC: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Nesse sentido, a jurisprudência de deste Eg. TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA. EDITAL DO LEILÃO. PREVISÃO DE POSSIBILIDADE DE TAXAS INADIMPLIDAS. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. ARREMANTANTES. RESPONSABILIDADE. CONFIGURAÇÃO. ART.1.345 DO CC. SENTENÇA MANTIDA. 1. No ordenamento jurídico brasileiro, a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. 2. O art. 1.345 do CC prevê que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. 3. A jurisprudência do c. STJ e deste eg. Tribunal afasta a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação do bem em hasta pública quando o edital é omisso a respeito da existência de taxas condominiais inadimplidas. 4. No caso concreto, os arrematantes são corresponsáveis pelo pagamento das despesas condominiais, pois constou do edital a ressalva de que os imóveis objeto do leilão poderiam ter taxas condominiais inadimplidas. 5. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1837022, 0718793-84.2022.8.07.0007, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/04/2024, publicado no DJe: 08/04/2024.) Portanto, não há que se falar em dívidas condominiais excessivas que reduziriam a competitividade do leilão, haja vista a natureza propter rem de tais débitos. No que se refere à descrição, verifica-se que o edital de leilão descreveu o imóvel, sua metragem aproximada, suas benfeitorias e localização, não havendo que se falar em descrição imprecisa ou termos vagos. O imóvel é irregular, sem matrícula registrada, razão pela qual não é possível a descrição precisa de sua metragem. Quanto à alegada transferência de riscos, destaque-se que a regularização do imóvel, ainda que adquirido em leilão, compete ao arrematante e não ao poder judiciário. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. PENHORA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESPESAS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. DECISÃO REFORMADA. 1. Eventuais providências para a regularização de imóvel penhorado deverão ser feitas pelo arrematante com previsão no edital do leilão, sendo certo que a falta de regularização não constitui fundamento para indeferir a alienação dos direitos de imóvel regularmente constritos, inclusive com averbação da penhora junto à matrícula. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1935595, 0723024-10.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/10/2024, publicado no DJe: 07/11/2024.) Por fim, quanto aos prazos para cadastro e divulgação, não se consideram exíguos, uma vez que o edital foi publicado com um mês de antecedência para que os interessados pudessem se cadastrar, sendo que a aprovação do cadastro se daria em cinco dias úteis. Com efeito, com base nos fundamentos acima delineados, ainda que em juízo de cognição sumária, tenho como ausentes os requisitos para a concessão da antecipação da tutela recursal almejada. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o pedido de concessão de tutela antecipada recursal. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal. Brasília, DF, 28 de julho de 2025 15:47:42. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador