Tribunal: TJDFT
Processo: 0746016-28.2025.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0746016-28.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA DE FATIMA DUARTE TAVARES AGRAVADO: EMERSON CICARI DE MORAIS E SILVA, DEIVISSON RABELO GUIMARAES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MARIA DE FATIMA DUARTE TAVARES contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Guará nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança ajuizada contra DEIVISSON RABELO GUIMARAES e EMERSON CICARI DE MORAIS E SILVA, pela qual indeferido o pedido liminar de despejo do imóvel. Esta a decisão agravada: “Trata-se de ação de conhecimento movida para fins de resolução de contrato de locação de imóvel, por meio do qual o locador pretende seja retomado liminarmente, sem prévia manifestação do locatário, o imóvel localizado nesta Circunscrição Judiciária, no Guará I. O art. 59, § 1.o e inciso IX, da Lei n. 8.245/1991 (incluído pela Lei n. 12.112/2009), dispõe que será concedida medida liminar para desocupação do imóvel em quinze (15) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três (3) meses de aluguel, nas ações de despejo que tiverem por fundamento (inciso IX) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, seja por não ter sido contratada, seja por ter sido extinta ou pedida sua exoneração, independentemente de motivo. Os requisitos legais para a concessão do despejo liminar são cumulativamente: (1) existência de contrato de locação por escrito que não esteja garantido por caução real ou fidejussória, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento; (2) fundamento do pedido na impontualidade do pagamento do aluguel e acessórios locativos; e (3) prestação, pelo locador, de caução (real ou fidejussória) equivalente a três meses de aluguel. É o que se depreende da leitura do r. acórdão n. 952951 (referente ao 20160020073066AGI, Relator Des. Alfeu Gonzaga Machado, 1.a Turma Cível TJDFT, DJe 12.07.2016, p. 346-358). No caso dos presentes autos, verifico que se trata de contrato de locação com garantia vigente de fiança, o que impede a liminar. Precedente: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. GARANTIA POR FIANÇA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de liminar para desocupação de imóvel em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual. 2. O juízo de origem indeferiu a liminar com fundamento no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91, por entender que o contrato de locação está garantido por fiança, o que impede a concessão da medida. 3. O recorrente alegou inadimplemento de cinco meses de aluguel e ineficácia da fiança, por ter sido prestada pelos próprios sócios da empresa locatária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em aferir se é cabível a concessão de liminar para desocupação do imóvel, mesmo diante da existência de garantia por fiança no contrato de locação. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91, autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel apenas quando o contrato estiver desprovido de garantia. 6. A jurisprudência admite, em caráter excepcional, a concessão da liminar quando demonstrada a ineficácia da garantia, o que não se verifica no caso concreto. 7. A fiança contratual permanece válida e eficaz, não havendo prova de insolvência dos fiadores ou de esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei do Inquilinato. 8. A alegação de que os fiadores são sócios da empresa locatária, não afasta a literalidade da norma legal. 9. A análise da eficácia da garantia exige dilação probatória, incompatível com a via estreita do agravo de instrumento. 10. Ausente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano irreparável, não se justifica a concessão da medida liminar. IV. DISPOSITIVO 11. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 2035055, 0723150-26.2025.8.07.0000, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/08/2025, publicado no DJe: 02/09/2025.) Desse modo, indefiro a medida liminar. Defiro o levantamento da caução em favor da autora.” – ID 251020396, autos de origem n. 0709704-11.2025.8.07.0014. Nas razões recursais, a agravante sustenta que “no contrato de locação entabulado pelas partes não contempla as modalidades de garantias processuais previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 (caução), razão pela qual é plenamente cabível a concessão de liminar.” – ID 77532187, p. 5. Diz que “juntou aos autos o comprovante de pagamento do caução no valor de R$10.047,00 (dez mil e quarenta e sete reais), valor correspondente a três meses de aluguel ( )” – ID 77532187, p. 5. Afirma que “diante da inadimplência incontroversa, da prévia notificação, da mora qualificada e da oferta de caução, resta plenamente justificada a concessão da medida liminar de despejo, determinando-se a desocupação do imóvel pela agravada no prazo legal de 15 (quinze) dias.” – ID 77532187, p. 8. Por fim, requer: “a) Conceder efeito suspensivo ao presente agravo, nos termos do art. 1.019, I, CPC, para que se permita o andamento do processo em primeira instância, antes do julgamento definitivo deste, permitindo dessa forma, o prosseguimento dos atos necessários ao deslinde do feito; b) O recebimento do presente agravo para que seja concedida a liminar de despejo, nos termos do art. 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, uma vez realizado o pagamento do caução no valor de R$10.047,00 (dez mil e quarenta e sete reais), correspondente a três meses de aluguel; c) A intimação do agravado para se manifestar, caso queira; ( )” – ID 77532187, p. 9. Preparo recolhido (IDs 77677888 e 77882689). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no inciso I do art. 1.015, CPC (decisão que versa sobre tutela provisória); conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). E em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tenho que não atendidos os requisitos para deferimento da antecipação da tutela recursal vindicada. Segundo o artigo 59, § 1o, inciso IX da Lei Federal 8.245/91, nas ações de despejo amparadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, deferimento do pedido liminar de despejo fica condicionado à satisfação de dois requisitos: i) caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e ii) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. Por sua vez, o art. 37 da Lei 8.245/91 dispõe: “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”. No sentido: “2. Garantido o contrato por fiança, somente se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8.245/91. Assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis, uma vez garantido o contrato por fiança, descabida é a concessão liminar de desocupação do imóvel. Precedentes do TJDFT.” (Acórdão 1969318, 0721113-60.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.) “1. A Lei locatícia dispõe acerca das hipóteses em que se faz possível conceder a liminar para desocupação, sem a oitiva da parte contrária, prevendo que a referida medida somente pode ser deferida quando o contrato não estiver garantido (art. 59, § 1o, IX, da Lei 8.2145/1991. 2. O contrato objeto da ação de origem possui garantia, na modalidade fiança, o que obsta o deferimento liminar do despejo postulado.” (Acórdão 1853084, 0701981-17.2024.8.07.0000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/04/2024, publicado no DJe: 07/05/2024.) E muito embora a agravante alegue que o “contrato de locação entabulado pelas partes não contempla as modalidades de garantias processuais previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 (caução), razão pela qual é plenamente cabível a concessão de liminar.” – ID 77532187, p. 5., o contrato de locação em discussão é garantido por fiança, conforme cláusula VIII: “VIII) GARANTIA – Em garantia do fiel cumprimento de todas as obrigações ora assumidas pelos LOCATÁRIOS, os FIADORES firmam o presente contrato, estabelecendo-se a fiança, segundo as normas estabelecidas no Código Civil Brasileiro e, em especial, mediante as cláusulas e condições as seguir: [...]” – ID 77532193, p. 3, autos de origem. E o contrato foi firmado pela locadora MARIA DE FÁTIMA DUARTE TAVARES (autora/agravante), pelo locatário EMERSON CICARI DE MORAIS E SILVA (réu/agravado) e pelos fiadores DEIVISSON RABELO GUIMARÃES (réu/agravado) e sua cônjuge ANA CLÁUDIA COELHO DA SILVA RABELO. Assim é que, não evidenciada a probabilidade do direito, indefiro o pedido de efeito suspensivo e recebo o recurso no efeito devolutivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intimem-se a agravante. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC). Brasília, 18 de novembro de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0746016-28.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA DE FATIMA DUARTE TAVARES AGRAVADO: EMERSON CICARI DE MORAIS E SILVA, DEIVISSON RABELO GUIMARAES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MARIA DE FATIMA DUARTE TAVARES contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Guará nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança ajuizada contra DEIVISSON RABELO GUIMARAES e EMERSON CICARI DE MORAIS E SILVA, pela qual indeferido o pedido liminar de despejo do imóvel. Esta a decisão agravada: “Trata-se de ação de conhecimento movida para fins de resolução de contrato de locação de imóvel, por meio do qual o locador pretende seja retomado liminarmente, sem prévia manifestação do locatário, o imóvel localizado nesta Circunscrição Judiciária, no Guará I. O art. 59, § 1.o e inciso IX, da Lei n. 8.245/1991 (incluído pela Lei n. 12.112/2009), dispõe que será concedida medida liminar para desocupação do imóvel em quinze (15) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três (3) meses de aluguel, nas ações de despejo que tiverem por fundamento (inciso IX) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, seja por não ter sido contratada, seja por ter sido extinta ou pedida sua exoneração, independentemente de motivo. Os requisitos legais para a concessão do despejo liminar são cumulativamente: (1) existência de contrato de locação por escrito que não esteja garantido por caução real ou fidejussória, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento; (2) fundamento do pedido na impontualidade do pagamento do aluguel e acessórios locativos; e (3) prestação, pelo locador, de caução (real ou fidejussória) equivalente a três meses de aluguel. É o que se depreende da leitura do r. acórdão n. 952951 (referente ao 20160020073066AGI, Relator Des. Alfeu Gonzaga Machado, 1.a Turma Cível TJDFT, DJe 12.07.2016, p. 346-358). No caso dos presentes autos, verifico que se trata de contrato de locação com garantia vigente de fiança, o que impede a liminar. Precedente: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. GARANTIA POR FIANÇA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de liminar para desocupação de imóvel em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual. 2. O juízo de origem indeferiu a liminar com fundamento no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91, por entender que o contrato de locação está garantido por fiança, o que impede a concessão da medida. 3. O recorrente alegou inadimplemento de cinco meses de aluguel e ineficácia da fiança, por ter sido prestada pelos próprios sócios da empresa locatária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em aferir se é cabível a concessão de liminar para desocupação do imóvel, mesmo diante da existência de garantia por fiança no contrato de locação. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91, autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel apenas quando o contrato estiver desprovido de garantia. 6. A jurisprudência admite, em caráter excepcional, a concessão da liminar quando demonstrada a ineficácia da garantia, o que não se verifica no caso concreto. 7. A fiança contratual permanece válida e eficaz, não havendo prova de insolvência dos fiadores ou de esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei do Inquilinato. 8. A alegação de que os fiadores são sócios da empresa locatária, não afasta a literalidade da norma legal. 9. A análise da eficácia da garantia exige dilação probatória, incompatível com a via estreita do agravo de instrumento. 10. Ausente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano irreparável, não se justifica a concessão da medida liminar. IV. DISPOSITIVO 11. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 2035055, 0723150-26.2025.8.07.0000, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/08/2025, publicado no DJe: 02/09/2025.) Desse modo, indefiro a medida liminar. Defiro o levantamento da caução em favor da autora.” – ID 251020396, autos de origem n. 0709704-11.2025.8.07.0014. Nas razões recursais, a agravante sustenta que “no contrato de locação entabulado pelas partes não contempla as modalidades de garantias processuais previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 (caução), razão pela qual é plenamente cabível a concessão de liminar.” – ID 77532187, p. 5. Diz que “juntou aos autos o comprovante de pagamento do caução no valor de R$10.047,00 (dez mil e quarenta e sete reais), valor correspondente a três meses de aluguel ( )” – ID 77532187, p. 5. Afirma que “diante da inadimplência incontroversa, da prévia notificação, da mora qualificada e da oferta de caução, resta plenamente justificada a concessão da medida liminar de despejo, determinando-se a desocupação do imóvel pela agravada no prazo legal de 15 (quinze) dias.” – ID 77532187, p. 8. Por fim, requer: “a) Conceder efeito suspensivo ao presente agravo, nos termos do art. 1.019, I, CPC, para que se permita o andamento do processo em primeira instância, antes do julgamento definitivo deste, permitindo dessa forma, o prosseguimento dos atos necessários ao deslinde do feito; b) O recebimento do presente agravo para que seja concedida a liminar de despejo, nos termos do art. 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, uma vez realizado o pagamento do caução no valor de R$10.047,00 (dez mil e quarenta e sete reais), correspondente a três meses de aluguel; c) A intimação do agravado para se manifestar, caso queira; ( )” – ID 77532187, p. 9. Preparo recolhido (IDs 77677888 e 77882689). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no inciso I do art. 1.015, CPC (decisão que versa sobre tutela provisória); conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). E em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tenho que não atendidos os requisitos para deferimento da antecipação da tutela recursal vindicada. Segundo o artigo 59, § 1o, inciso IX da Lei Federal 8.245/91, nas ações de despejo amparadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, deferimento do pedido liminar de despejo fica condicionado à satisfação de dois requisitos: i) caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e ii) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. Por sua vez, o art. 37 da Lei 8.245/91 dispõe: “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”. No sentido: “2. Garantido o contrato por fiança, somente se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8.245/91. Assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis, uma vez garantido o contrato por fiança, descabida é a concessão liminar de desocupação do imóvel. Precedentes do TJDFT.” (Acórdão 1969318, 0721113-60.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.) “1. A Lei locatícia dispõe acerca das hipóteses em que se faz possível conceder a liminar para desocupação, sem a oitiva da parte contrária, prevendo que a referida medida somente pode ser deferida quando o contrato não estiver garantido (art. 59, § 1o, IX, da Lei 8.2145/1991. 2. O contrato objeto da ação de origem possui garantia, na modalidade fiança, o que obsta o deferimento liminar do despejo postulado.” (Acórdão 1853084, 0701981-17.2024.8.07.0000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/04/2024, publicado no DJe: 07/05/2024.) E muito embora a agravante alegue que o “contrato de locação entabulado pelas partes não contempla as modalidades de garantias processuais previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 (caução), razão pela qual é plenamente cabível a concessão de liminar.” – ID 77532187, p. 5., o contrato de locação em discussão é garantido por fiança, conforme cláusula VIII: “VIII) GARANTIA – Em garantia do fiel cumprimento de todas as obrigações ora assumidas pelos LOCATÁRIOS, os FIADORES firmam o presente contrato, estabelecendo-se a fiança, segundo as normas estabelecidas no Código Civil Brasileiro e, em especial, mediante as cláusulas e condições as seguir: [...]” – ID 77532193, p. 3, autos de origem. E o contrato foi firmado pela locadora MARIA DE FÁTIMA DUARTE TAVARES (autora/agravante), pelo locatário EMERSON CICARI DE MORAIS E SILVA (réu/agravado) e pelos fiadores DEIVISSON RABELO GUIMARÃES (réu/agravado) e sua cônjuge ANA CLÁUDIA COELHO DA SILVA RABELO. Assim é que, não evidenciada a probabilidade do direito, indefiro o pedido de efeito suspensivo e recebo o recurso no efeito devolutivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intimem-se a agravante. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC). Brasília, 18 de novembro de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora