Tribunal: TJDFT
Processo: 0749826-11.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0749826-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A AGRAVADO: JOAO ULISSES GONZAGA, MARIA DE FATIMA DE MAGALHAES GONZAGA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A em face de JOÃO ULISSES GONZAGA e outra contra decisão proferida pelo Juízo da 21a Vara Cível de Brasília, nos autos de Ação de Conhecimento (processo n. 0754968-90.2025.8.07.0001), que deferiu tutela de urgência, nos seguintes termos: Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e pedido de tutela de urgência ajuizada por JOÃO ULISSES GONZAGA e MARIA DE FÁTIMA MAGALHÃES em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A. Aduzem os autores que firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no Condomínio Residencial Jardins Genebra, no valor de R$ 1.296.540,05, com pagamento parcelado em 360 parcelas mensais e 30 anuais, corrigidas pelo IPCA e acrescidas de juros mensais de 0,4860%. Informam que já pagaram o montante de R$ 318.132,73 e que, diante da onerosidade excessiva das parcelas e da impossibilidade de manutenção do contrato, buscaram a rescisão amigável, sem sucesso. Aduzem que a ré, por sua vez, negou a devolução dos valores pagos, invocando a aplicação da Lei no 9.514/97, sob o argumento de existência de pacto de alienação fiduciária. Os autores alegam ainda que não houve registro do contrato na matrícula do imóvel, o que afasta a aplicação da Lei no 9.514/97, conforme jurisprudência consolidada do STJ e TJDFT. Requerem, portanto, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, impedir a consolidação da propriedade e eventual leilão extrajudicial, bem como a inscrição em cadastros de inadimplentes. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso em tela, os documentos acostados aos autos demonstram que o contrato firmado entre as partes não foi registrado na matrícula do imóvel, conforme verifico no Id 253361992, o que inviabiliza a constituição da garantia fiduciária e, por consequência, afasta a aplicação da Lei no 9.514/97, conforme entendimento no âmbito do TJDFT (vide Acórdão 1432472, 0710233-77.2022.8.07.0000, Relator(a): ANA CANTARINO, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/06/2022, publicado no DJe: 04/07/2022 e Acórdão 1774686, 0726094-69.2023.8.07.0000, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/10/2023, publicado no DJe: 06/11/2023.) Ainda a ausência de registro implica que a relação jurídica entre as partes é de natureza pessoal, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nesse compasso, qualificada a relação de consumo entre as partes, afigura-se possível a resolução contratual por ato de vontade do consumidor, autorizando-se, por conseguinte, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e a suspensão dos efeitos da mora. Presentes, portanto, os requisitos da verossimilhança das alegações e ilegalidade contratual, bem como do periculum in mora, diante do risco de perda da posse do imóvel, inscrição em cadastros restritivos e consolidação indevida da propriedade. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para determinar à ré FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A que suspenda imediatamente a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato firmado com os autores; abstenha-se de promover a consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato; não realize qualquer procedimento de leilão extrajudicial referente ao imóvel e não inscreva os autores em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa no valor de R$ 5.000,00. Defiro a prioridade na tramitação (idoso). Deixo de designar, neste momento, a audiência prevista no art. 334 do CPC, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Proceda-se aos atos de citação e intimação pelos meios que se fizerem necessários, inclusive por carta precatória, competindo ao advogado da parte interessada promover sua distribuição e por edital (Prazo de 20 dias). Fica desde já autorizada a localização de endereço pelos sistemas disponíveis ao Juízo. Cite- se e Intimem-se. Em suas razões recursais, o Agravante aduz que a parte agravada não procedeu ao registro do contrato entabulado, de modo que não pode pretender responsabilizá-lo ou pleitear a resilição do contrato com base na sua omissão. Alega que a Lei n. 9.514/97 não disciplina o momento adequado ou obrigatório para que o contrato seja levado a registro na matrícula do imóvel. Sustenta que não haveria probabilidade do direito, sob o argumento de que o contrato não poderia ser rescindido. Assevera, ainda, que o pedido de desfazimento unilateral do negócio jurídico importaria em inadimplemento antecipado do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a reforma da decisão agravada. É o relatório. Decido. O recurso é cabível, conforme disposto no inc. I do art. 1.015 do CPC. É também tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias e essenciais à compreensão da controvérsia, na forma do art. 1.017 do CPC. Preparo demonstrado. DA CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO A concessão de efeito suspensivo, a teor do artigo 1.019, inc. I, do CPC, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência, concomitante, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, vislumbro a presença dos requisitos acima mencionados. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, regido pela Lei n. 9.514/97, há regras específicas para a resolução do contrato, seja por inadimplemento do devedor fiduciário ou por vontade do adquirente, conforme dispõem os arts. 26 e 27 da referida norma. Além disso, observa-se que o art. 23 da Lei 9.514/1997 prevê que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. Nesse sentido, compreendo que não há previsão legal de prazo limite para o registro sob pena de invalidade do contrato, de modo que, presentes os requisitos de validade do negócio jurídico (art. 104 do CC), apenas os atos expropriatórios ficam condicionados ao anterior registro na matrícula. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que tem julgados no sentido de que a falta de registro na matrícula da alienação fiduciária não afeta a validade do negócio jurídico, mas apenas posterga sua eficácia e o início do procedimento executivo de consolidação da propriedade e leilão, os quais devem ser precedidos do registro. Confira-se: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1o, DA LEI No 9.514/1997 E 51 DA LEI No 10.931/2004. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997. 3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 4. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1o, da Lei no 9.514/1997 e 51 da Lei no 10.931/2004. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.180.761/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025. – g.n.) Por tais razões, reconheço a probabilidade do direito alegado, quanto à necessidade de aplicação da Lei n. 9.514/1997 e quanto ao não cabimento da suspensão do pagamento do contrato em sede de tutela provisória. Por fim, observo a presença do perigo de dano de difícil reparação, visto que a manutenção da decisão liminar priva o credor fiduciário de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome e o impede de receber parcelas da obrigação ajustada. Por tais razões, defiro a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se a presente decisão ao Juízo de primeiro grau. Intime-se a parte agravada para ofertar contrarrazões. Intimem-se. Publique-se. Brasília, 12 de novembro de 2025 17:06:34. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0749826-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A AGRAVADO: JOAO ULISSES GONZAGA, MARIA DE FATIMA DE MAGALHAES GONZAGA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A em face de JOÃO ULISSES GONZAGA e outra contra decisão proferida pelo Juízo da 21a Vara Cível de Brasília, nos autos de Ação de Conhecimento (processo n. 0754968-90.2025.8.07.0001), que deferiu tutela de urgência, nos seguintes termos: Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e pedido de tutela de urgência ajuizada por JOÃO ULISSES GONZAGA e MARIA DE FÁTIMA MAGALHÃES em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A. Aduzem os autores que firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no Condomínio Residencial Jardins Genebra, no valor de R$ 1.296.540,05, com pagamento parcelado em 360 parcelas mensais e 30 anuais, corrigidas pelo IPCA e acrescidas de juros mensais de 0,4860%. Informam que já pagaram o montante de R$ 318.132,73 e que, diante da onerosidade excessiva das parcelas e da impossibilidade de manutenção do contrato, buscaram a rescisão amigável, sem sucesso. Aduzem que a ré, por sua vez, negou a devolução dos valores pagos, invocando a aplicação da Lei no 9.514/97, sob o argumento de existência de pacto de alienação fiduciária. Os autores alegam ainda que não houve registro do contrato na matrícula do imóvel, o que afasta a aplicação da Lei no 9.514/97, conforme jurisprudência consolidada do STJ e TJDFT. Requerem, portanto, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, impedir a consolidação da propriedade e eventual leilão extrajudicial, bem como a inscrição em cadastros de inadimplentes. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso em tela, os documentos acostados aos autos demonstram que o contrato firmado entre as partes não foi registrado na matrícula do imóvel, conforme verifico no Id 253361992, o que inviabiliza a constituição da garantia fiduciária e, por consequência, afasta a aplicação da Lei no 9.514/97, conforme entendimento no âmbito do TJDFT (vide Acórdão 1432472, 0710233-77.2022.8.07.0000, Relator(a): ANA CANTARINO, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/06/2022, publicado no DJe: 04/07/2022 e Acórdão 1774686, 0726094-69.2023.8.07.0000, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/10/2023, publicado no DJe: 06/11/2023.) Ainda a ausência de registro implica que a relação jurídica entre as partes é de natureza pessoal, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nesse compasso, qualificada a relação de consumo entre as partes, afigura-se possível a resolução contratual por ato de vontade do consumidor, autorizando-se, por conseguinte, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e a suspensão dos efeitos da mora. Presentes, portanto, os requisitos da verossimilhança das alegações e ilegalidade contratual, bem como do periculum in mora, diante do risco de perda da posse do imóvel, inscrição em cadastros restritivos e consolidação indevida da propriedade. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para determinar à ré FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A que suspenda imediatamente a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato firmado com os autores; abstenha-se de promover a consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato; não realize qualquer procedimento de leilão extrajudicial referente ao imóvel e não inscreva os autores em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa no valor de R$ 5.000,00. Defiro a prioridade na tramitação (idoso). Deixo de designar, neste momento, a audiência prevista no art. 334 do CPC, sem prejuízo de fazê-lo oportunamente, se o caso dos autos mostrar que será adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Proceda-se aos atos de citação e intimação pelos meios que se fizerem necessários, inclusive por carta precatória, competindo ao advogado da parte interessada promover sua distribuição e por edital (Prazo de 20 dias). Fica desde já autorizada a localização de endereço pelos sistemas disponíveis ao Juízo. Cite- se e Intimem-se. Em suas razões recursais, o Agravante aduz que a parte agravada não procedeu ao registro do contrato entabulado, de modo que não pode pretender responsabilizá-lo ou pleitear a resilição do contrato com base na sua omissão. Alega que a Lei n. 9.514/97 não disciplina o momento adequado ou obrigatório para que o contrato seja levado a registro na matrícula do imóvel. Sustenta que não haveria probabilidade do direito, sob o argumento de que o contrato não poderia ser rescindido. Assevera, ainda, que o pedido de desfazimento unilateral do negócio jurídico importaria em inadimplemento antecipado do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a reforma da decisão agravada. É o relatório. Decido. O recurso é cabível, conforme disposto no inc. I do art. 1.015 do CPC. É também tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias e essenciais à compreensão da controvérsia, na forma do art. 1.017 do CPC. Preparo demonstrado. DA CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO A concessão de efeito suspensivo, a teor do artigo 1.019, inc. I, do CPC, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência, concomitante, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, vislumbro a presença dos requisitos acima mencionados. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, regido pela Lei n. 9.514/97, há regras específicas para a resolução do contrato, seja por inadimplemento do devedor fiduciário ou por vontade do adquirente, conforme dispõem os arts. 26 e 27 da referida norma. Além disso, observa-se que o art. 23 da Lei 9.514/1997 prevê que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. Nesse sentido, compreendo que não há previsão legal de prazo limite para o registro sob pena de invalidade do contrato, de modo que, presentes os requisitos de validade do negócio jurídico (art. 104 do CC), apenas os atos expropriatórios ficam condicionados ao anterior registro na matrícula. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que tem julgados no sentido de que a falta de registro na matrícula da alienação fiduciária não afeta a validade do negócio jurídico, mas apenas posterga sua eficácia e o início do procedimento executivo de consolidação da propriedade e leilão, os quais devem ser precedidos do registro. Confira-se: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1o, DA LEI No 9.514/1997 E 51 DA LEI No 10.931/2004. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997. 3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 4. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1o, da Lei no 9.514/1997 e 51 da Lei no 10.931/2004. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.180.761/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025. – g.n.) Por tais razões, reconheço a probabilidade do direito alegado, quanto à necessidade de aplicação da Lei n. 9.514/1997 e quanto ao não cabimento da suspensão do pagamento do contrato em sede de tutela provisória. Por fim, observo a presença do perigo de dano de difícil reparação, visto que a manutenção da decisão liminar priva o credor fiduciário de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome e o impede de receber parcelas da obrigação ajustada. Por tais razões, defiro a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se a presente decisão ao Juízo de primeiro grau. Intime-se a parte agravada para ofertar contrarrazões. Intimem-se. Publique-se. Brasília, 12 de novembro de 2025 17:06:34. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador