Tribunal: TJDFT
Processo: 0721264-89.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0721264-89.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 06 AGRAVADO: BRUNO PEREIRA DE FARIA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 06 contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria, nos autos da execução de despesas condominiais movida contra BRUNO PEREIRA DE FARIA, pela qual não conheceu do pedido de penhora sobre o imóvel do agravado, do qual se originou a dívida em execução, considerando que a penhora de direitos aquisitivos havia sido revogada por decisão preclusa. Alega o agravante, em síntese, que executa contra o agravado débitos condominiais que somam a quantia de R$ 8.841,73 (oito mil, oitocentos e quarenta e um reais e setenta e três centavos), e que havia sido decretada e revogada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo agravado sobre o imóvel que deu origem à obrigação, localizado no Condomínio Seis do Setor Total Ville, unidade L-204, Bloco L, Santa Maria/DF. Afirma que o Juízo a quo indeferiu novo pedido de penhora, desta vez sobre o próprio imóvel, considerando a revogação prévia da penhora de direitos aquisitivos, quando considerada a impossibilidade de alienação de imóvel gravado com alienação fiduciária. Alega que pós a prolação da decisão que revogou a penhora de direitos aquisitivos, o STJ firmou entendimento pela possibilidade de penhora de imóvel dado em garantia fiduciária para o pagamento de débito condominial, ao apreciar o REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e o REsp 2.100.103, quando definido que o débito condominial é preferencial em relação ao contrato onde o bem foi dado em garantia. Destaca que o referido entendimento é derivado da natureza propter rem da dívida condominial, não podendo ser prejudicada pela existência de gravames, concluindo que: “A constrição sobre os direitos aquisitivos do fiduciante é não apenas possível, mas necessária à preservação da própria função social do condomínio, evitando-se a perpetuação da inadimplência e a consequente deterioração das contas comuns.” Argumenta que pode formular o pedido de penhora a qualquer tempo, legitimando a postulação da penhora de acordo com o novo entendimento firmado pela Corte Superior de Justiça, ainda que tenha havido a revogação da penhora dos direitos aquisitivos em momento anterior da execução. Sustenta a presença dos pressupostos para concessão da penhora em sede liminar, argumentando quanto ao periculum in mora, que “o risco de dano irreparável se evidencia na possibilidade de dilapidação patrimonial do devedor, frustrando a satisfação do crédito, em total prejuízo ao agravante e à coletividade condominial.” Busca, em sede de liminar, o deferimento da tutela antecipada recursal para “autorizar a penhora do imóvel objeto da presente execução ou que determine que o juízo a quo determine a juntada da certidão de ônus atualizada do imóvel, ato seguinte que insira o Banco financiador no polo passivo e o intime para querendo regularizar o débito, caso não proceda que seja determinado pelo juízo de primeiro grau a penhora do imóvel nos termos do novo entendimento do STJ", o que pretende ver confirmado no mérito. Preparo regular, conforme certificado no ID 72286654. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar volvida à antecipação de tutela recursal, para a concessão da medida, seja ela cautelar ou de antecipatória de mérito, é necessário verificar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Feita essa necessária introdução e cotejando os elementos que instruem os autos, não verifico a presença dos pressupostos necessários à antecipação da tutela recursal, considerando a inexistência de risco de dano irreparável ou de inefetividade processual. Destaco, de início, que não se revela correta a decisão agravada ao deixar de apreciar o novo pedido apresentado pelo agravante, sob a premissa de que pesa preclusão temporal contra a decisão proferida em 8 de abril de 2024 (ID 190865049), que havia desconstituído a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel que deu origem ao débito condominial em execução. Isso porque a postulação não apreciada pela decisão ora agravada envolve matéria diversa da enfrentada pela mencionada decisão precedente. Constata-se que havia sido decretada a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, em si considerados, e que o leiloeiro nomeado pelo Juízo levantou dúvidas sobre a ordem e alienação judicial, destacando a dificuldade de se proceder a alienação apenas de direitos aquisitivos sobre imóvel dado em alienação fiduciária para instituição financeira. A vista dessa indagação do leiloeiro, e sem ouvir o credor, o Juízo de origem proferiu a decisão de 8 de abril de 2024, desconstituído a penhora dos direitos aquisitivos, por considerar que “não é viável a alienação judicial desses direitos, porquanto a propriedade não pertence ao devedor fiduciante (executado da ação originária), mas, sim, ao credor fiduciário.” (ID 190865049) O recurso em epígrafe não visa impugnar essa decisão, assim como o novo pedido de penhora deduzido na origem também não se limita a requerer o reestabelecimento puro e simples da constrição sobre os direitos aquisitivos detidos pelo agravado, considerados inalienáveis pelo Juízo a quo. A postulação deduzida pelo agravante na petição de ID 229706794 dos autos de origem e reiterada no presente recurso visa obter medida constritiva com diferente extensão, pois o que pretende é a realização da penhora do próprio bem imóvel, e não dos direitos aquisitivos, além da intimação da instituição financeira que figura como credora fiduciária, a fim de que pague o valor da dívida condominial, ou aceite a alienação judicial do bem, concorrendo com o condomínio sobre o produto da alienação. Nesse sentido é expressa a postulação apresentada na referida petição: “Diante do exposto, requer: a) a penhora do imóvel de matrícula no 37538, localizado na Avenida Monumental, PORTO PILAR, SETOR MEIRELES, Quadra 301, Bloco L, apto: 204, SANTA MARIA, BRASÍLIA-DF (CEP 72.583-500), para garantir o pagamento das taxas condominiais em aberto; b) a intimação do credor fiduciário, BANCO CAIXA ECONOMICA FEDERAL, para, querendo, quitar a dívida e buscar ressarcimento junto ao devedor fiduciante; c) a expedição de mandado de avaliação do bem para fins de expropriação, caso a dívida não seja quitada.” Trata-se de pedido novo, que ainda não foi apreciado no processo de origem, de modo que não se mostra correta a decisão agravada, ao não conhecer da postulação, com amparo na preclusão. Quanto à probabilidade do direito, destaco que o novo pedido de constrição do imóvel e de responsabilização da credora fiduciária pelas despesas condominiais, sob pena de aceitar a alienação judicial do bem e concorrer com o condomínio sobre os valores obtidos com a alienação, está amparado em recente entendimento firmado pelo STJ, segundo o qual, a natureza propter rem do débito condominial é preferencial à garantia dada aos credores fiduciários, que também podem ser demandados para satisfazer a obrigação, nos mesmos termos propostos no pedido do agravante, confira-se: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Contudo, a despeito da relevância da postulação, não se mostra viável conceder a pretensão liminar buscada pelo agravante, por não se constatar periculum in mora que justifique a concessão da medida. Inexiste risco de dano grave de difícil ou impossível reparação, ou mesmo risco de inefetividade do processo, caso se aguarde a deliberação de mérito do recurso pelo Órgão Colegiado, sendo claro que a argumentação lançada pelo agravante, destacando o interesse em receber o crédito perseguido, não denota urgência, mas apenas o interesse processual intrínseco a qualquer execução. Nota-se, ademais, que apesar de relevante a tese jurídica sustentada do recurso, trata-se de postulação que exige a garantia do contraditório à parte adversa, já que a medida constritiva vindicada é satisfativa e dotada de potencial irreversibilidade. E não há risco de perecimento do direito postulado, já que o imóvel está gravado com alienação judiciária, sendo irrelevante o risco de perda patrimonial pelo agravado até o julgamento do recurso, e por ser o agravante o único credor de débitos condominiais, que se apresenta como privilegiado frente à garantia concedida ao credor fiduciário. É necessário considerar, ainda, que a decisão agravada foi proferida de plano, sem garantir ao agravado oportunidade de manifestação prévia, de modo que, diante da natureza e extensão da medida constritiva postulada, entendo imprescindível que seja assegurado o direto ao contrário ao devedor neste segundo grau de jurisdição. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 300, caput, do CPC, indefiro a antecipação de tutela recursal. Intime-se o agravado, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Comunique-se ao Juiz da causa. Cumpra-se. Intime-se. Brasília, 29 de maio de 2024. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0721264-89.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 06 AGRAVADO: BRUNO PEREIRA DE FARIA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 06 contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria, nos autos da execução de despesas condominiais movida contra BRUNO PEREIRA DE FARIA, pela qual não conheceu do pedido de penhora sobre o imóvel do agravado, do qual se originou a dívida em execução, considerando que a penhora de direitos aquisitivos havia sido revogada por decisão preclusa. Alega o agravante, em síntese, que executa contra o agravado débitos condominiais que somam a quantia de R$ 8.841,73 (oito mil, oitocentos e quarenta e um reais e setenta e três centavos), e que havia sido decretada e revogada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo agravado sobre o imóvel que deu origem à obrigação, localizado no Condomínio Seis do Setor Total Ville, unidade L-204, Bloco L, Santa Maria/DF. Afirma que o Juízo a quo indeferiu novo pedido de penhora, desta vez sobre o próprio imóvel, considerando a revogação prévia da penhora de direitos aquisitivos, quando considerada a impossibilidade de alienação de imóvel gravado com alienação fiduciária. Alega que pós a prolação da decisão que revogou a penhora de direitos aquisitivos, o STJ firmou entendimento pela possibilidade de penhora de imóvel dado em garantia fiduciária para o pagamento de débito condominial, ao apreciar o REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e o REsp 2.100.103, quando definido que o débito condominial é preferencial em relação ao contrato onde o bem foi dado em garantia. Destaca que o referido entendimento é derivado da natureza propter rem da dívida condominial, não podendo ser prejudicada pela existência de gravames, concluindo que: “A constrição sobre os direitos aquisitivos do fiduciante é não apenas possível, mas necessária à preservação da própria função social do condomínio, evitando-se a perpetuação da inadimplência e a consequente deterioração das contas comuns.” Argumenta que pode formular o pedido de penhora a qualquer tempo, legitimando a postulação da penhora de acordo com o novo entendimento firmado pela Corte Superior de Justiça, ainda que tenha havido a revogação da penhora dos direitos aquisitivos em momento anterior da execução. Sustenta a presença dos pressupostos para concessão da penhora em sede liminar, argumentando quanto ao periculum in mora, que “o risco de dano irreparável se evidencia na possibilidade de dilapidação patrimonial do devedor, frustrando a satisfação do crédito, em total prejuízo ao agravante e à coletividade condominial.” Busca, em sede de liminar, o deferimento da tutela antecipada recursal para “autorizar a penhora do imóvel objeto da presente execução ou que determine que o juízo a quo determine a juntada da certidão de ônus atualizada do imóvel, ato seguinte que insira o Banco financiador no polo passivo e o intime para querendo regularizar o débito, caso não proceda que seja determinado pelo juízo de primeiro grau a penhora do imóvel nos termos do novo entendimento do STJ", o que pretende ver confirmado no mérito. Preparo regular, conforme certificado no ID 72286654. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar volvida à antecipação de tutela recursal, para a concessão da medida, seja ela cautelar ou de antecipatória de mérito, é necessário verificar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Feita essa necessária introdução e cotejando os elementos que instruem os autos, não verifico a presença dos pressupostos necessários à antecipação da tutela recursal, considerando a inexistência de risco de dano irreparável ou de inefetividade processual. Destaco, de início, que não se revela correta a decisão agravada ao deixar de apreciar o novo pedido apresentado pelo agravante, sob a premissa de que pesa preclusão temporal contra a decisão proferida em 8 de abril de 2024 (ID 190865049), que havia desconstituído a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel que deu origem ao débito condominial em execução. Isso porque a postulação não apreciada pela decisão ora agravada envolve matéria diversa da enfrentada pela mencionada decisão precedente. Constata-se que havia sido decretada a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, em si considerados, e que o leiloeiro nomeado pelo Juízo levantou dúvidas sobre a ordem e alienação judicial, destacando a dificuldade de se proceder a alienação apenas de direitos aquisitivos sobre imóvel dado em alienação fiduciária para instituição financeira. A vista dessa indagação do leiloeiro, e sem ouvir o credor, o Juízo de origem proferiu a decisão de 8 de abril de 2024, desconstituído a penhora dos direitos aquisitivos, por considerar que “não é viável a alienação judicial desses direitos, porquanto a propriedade não pertence ao devedor fiduciante (executado da ação originária), mas, sim, ao credor fiduciário.” (ID 190865049) O recurso em epígrafe não visa impugnar essa decisão, assim como o novo pedido de penhora deduzido na origem também não se limita a requerer o reestabelecimento puro e simples da constrição sobre os direitos aquisitivos detidos pelo agravado, considerados inalienáveis pelo Juízo a quo. A postulação deduzida pelo agravante na petição de ID 229706794 dos autos de origem e reiterada no presente recurso visa obter medida constritiva com diferente extensão, pois o que pretende é a realização da penhora do próprio bem imóvel, e não dos direitos aquisitivos, além da intimação da instituição financeira que figura como credora fiduciária, a fim de que pague o valor da dívida condominial, ou aceite a alienação judicial do bem, concorrendo com o condomínio sobre o produto da alienação. Nesse sentido é expressa a postulação apresentada na referida petição: “Diante do exposto, requer: a) a penhora do imóvel de matrícula no 37538, localizado na Avenida Monumental, PORTO PILAR, SETOR MEIRELES, Quadra 301, Bloco L, apto: 204, SANTA MARIA, BRASÍLIA-DF (CEP 72.583-500), para garantir o pagamento das taxas condominiais em aberto; b) a intimação do credor fiduciário, BANCO CAIXA ECONOMICA FEDERAL, para, querendo, quitar a dívida e buscar ressarcimento junto ao devedor fiduciante; c) a expedição de mandado de avaliação do bem para fins de expropriação, caso a dívida não seja quitada.” Trata-se de pedido novo, que ainda não foi apreciado no processo de origem, de modo que não se mostra correta a decisão agravada, ao não conhecer da postulação, com amparo na preclusão. Quanto à probabilidade do direito, destaco que o novo pedido de constrição do imóvel e de responsabilização da credora fiduciária pelas despesas condominiais, sob pena de aceitar a alienação judicial do bem e concorrer com o condomínio sobre os valores obtidos com a alienação, está amparado em recente entendimento firmado pelo STJ, segundo o qual, a natureza propter rem do débito condominial é preferencial à garantia dada aos credores fiduciários, que também podem ser demandados para satisfazer a obrigação, nos mesmos termos propostos no pedido do agravante, confira-se: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Contudo, a despeito da relevância da postulação, não se mostra viável conceder a pretensão liminar buscada pelo agravante, por não se constatar periculum in mora que justifique a concessão da medida. Inexiste risco de dano grave de difícil ou impossível reparação, ou mesmo risco de inefetividade do processo, caso se aguarde a deliberação de mérito do recurso pelo Órgão Colegiado, sendo claro que a argumentação lançada pelo agravante, destacando o interesse em receber o crédito perseguido, não denota urgência, mas apenas o interesse processual intrínseco a qualquer execução. Nota-se, ademais, que apesar de relevante a tese jurídica sustentada do recurso, trata-se de postulação que exige a garantia do contraditório à parte adversa, já que a medida constritiva vindicada é satisfativa e dotada de potencial irreversibilidade. E não há risco de perecimento do direito postulado, já que o imóvel está gravado com alienação judiciária, sendo irrelevante o risco de perda patrimonial pelo agravado até o julgamento do recurso, e por ser o agravante o único credor de débitos condominiais, que se apresenta como privilegiado frente à garantia concedida ao credor fiduciário. É necessário considerar, ainda, que a decisão agravada foi proferida de plano, sem garantir ao agravado oportunidade de manifestação prévia, de modo que, diante da natureza e extensão da medida constritiva postulada, entendo imprescindível que seja assegurado o direto ao contrário ao devedor neste segundo grau de jurisdição. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 300, caput, do CPC, indefiro a antecipação de tutela recursal. Intime-se o agravado, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Comunique-se ao Juiz da causa. Cumpra-se. Intime-se. Brasília, 29 de maio de 2024. Desembargador ALFEU MACHADO Relator