Tribunal: TJDFT
Processo: 0712294-03.2025.8.07.0000
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0712294-03.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR INCORPORACOES JARDINS FRANKFURT SPE LTDA AGRAVADO: ANDERSON ROCHA MONTORO, LORENA SOARES DE CARVALHO MONTORO DECISÃO 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por FGR Incorporações Jardins Frankfurt SPE Ltda. contra a decisão interlocutória da 2a Vara Cível de Águas Claras que, em ação de conhecimento (proc. no 0703370-40.2025.8.07.0020) deferiu a tutela provisória de urgência (ID no 226544509, págs. 1-5). 2. A agravante sustenta, em suma, que não estariam preenchidos os pressupostos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência, pois o contrato de compra e venda do imóvel tem pacto adjeto de alienação fiduciária. Logo, a resolução do negócio jurídico deve ocorrer pela via extrajudicial, conforme previsto na Lei no 9.514/97, art. 27. 3. Defende que não seria possível a análise da controvérsia sob a ótima das normas que regem as relações de consumo, uma vez que o contrato celebrado entre as partes tem cláusula de alienação fiduciária e a ausência de registro na matrícula do bem não impede a incidência da Lei no 9.514/97, tampouco a eficácia dos termos ajustados. 4. Pede a atribuição de efeito suspensivo para que a exigibilidade da contraprestação devida pelos agravados seja restabelecida e, no mérito, a reforma da decisão. 5. Preparo (ID no 70424445, págs. 1-4). 6. Cumpre decidir. 7. O Relator poderá antecipar a pretensão recursal ou conceder efeito suspensivo ao agravo de instrumento, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único e art. 1.019, I). 8. As tutelas provisórias, seja de urgência (art. 300 a 310 do CPC) ou de evidência (art. 311 do CPC), objetivam sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas em detrimento do modelo comum apresentado pelo processo ordinário, cuja cognição ocorre de maneira plena e exauriente. 9. Nessas situações, a percepção jurídica quanto ao pedido deve ocorrer de maneira prévia e sumária, ocasião em que serão consideradas as afirmações e as provas que instruem o pedido inicial, uma vez que, ante a alegada urgência, não há tempo hábil para se promover uma instrução aprofundada, mas apenas a constatação aparente quanto à verossimilhança dos argumentos. 10. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. 11. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, pode constituir uma violação expressa ao Estado de Direito. 12. O Direito Civil prevê a possibilidade de resolução do contrato e também a revisão de suas cláusulas, conforme disciplinam os artigos 478 e 317, respectivamente. Todavia, na análise dessas questões é necessário averiguar eventual desproporção ou desequilíbrio decorrente de seus termos, que porventura tenha conduzido à onerosidade excessiva a uma das partes, necessitando da correspondente intervenção judicial. 13. O Poder Judiciário não pode restringir a autodeterminação de pessoas capazes. O chamado “paternalismo estatal” não pode renascer nos tribunais para proteger pessoas contra pessoas, com exceção das hipóteses em que haja absoluto desequilíbrio nas relações entre elas, o que não se vislumbra de plano ao caso concreto, sendo imprescindível a dilação probatória, realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. 14. A Lei no 13.874/2019, instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. 15. Nesse aspecto, nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima e excepcional na revisão de seus dispositivos. Os agravados pleitearam provimento jurisdicional provisório e em regime de urgência para sobrestar a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel celebrado com a agravante. 16. O contrato de compra e venda de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária celebrado pode se sujeitar à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, pois os agravados se qualificam como consumidores (artigo 2o, caput, do CDC), já que adquiriram o imóvel na qualidade de destinatários finais e a agravante como fornecedora (art. 3o do CPC), tendo em vista sua atuação no mercado imobiliário. 17. Contudo, o direito real de garantia, referente à cláusula de alienação fiduciária sobre o imóvel em favor da agravante, é disciplinado por norma específica (Lei no 9.514/1997). 18. Confiro a tese firmada pelo STJ no julgamento do Tema no 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 19. O contrato foi assinado em 26 de março de 2023 na cidade de Senador Canedo/GO (ID no 226457012, pág. 10 dos autos de origem). Trata-se de instrumento particular de contrato de compra e venda com força de escritura pública, financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. 20. Contudo, não há comprovação do seu registro no cartório de imóveis correspondente, o que afasta a alegação de prejuízo suscitada pela agravante, uma vez que a falta de averbação na matrícula do bem inviabiliza a consolidação extrajudicial da propriedade em decorrência do eventual inadimplemento dos agravados. Não há garantia de direito real sem registro da propriedade. Contrato de gaveta, expressão popular para situações como a narrada nos autos, é direito pessoal. 21. Os agravados informam que o pagamento das prestações se tornou onerosa, devido ao aumento no valor e em razão da mudança na condição financeira familiar, impedindo que continuem arcando com as obrigações assumidas perante a agravante. 22. Nesse contexto, não há razão para manter a obrigação dos agravados em providenciar pagamentos mensais em favor da agravante quando já declararam que não têm condições financeiras de continuar suportando esse ônus. 23. A resilição do contrato pretendida pelos agravados não trará prejuízos à agravante, pois a unidade imobiliária poderá ser comercializada sem maiores dificuldades. Anoto que esta Turma tem precedentes de percentual de retenção nos casos de rescisão contratual de compra de imóvel por iniciativa do adquirente, com limite de 30% fixado pelo STJ, equiparando imóveis na planta, em edifícios, com imóveis em propriedade rústica (lotes), sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte. 24. A controvérsia relativa ao percentual de retenção dos valores pagos pelos agravados durante a vigência do contrato se refere ao mérito da controvérsia e a análise somente será possível em juízo de cognição exauriente, devendo considerar o percentual de adimplemento e os percentuais usualmente utilizados em casos semelhantes em precedentes deste Tribunal: Acórdão no 1255947, 0705995-17.2019.8.07.0001, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/06/2020, publicado no DJe: 23/06/2020. 25. Nesta via de estrita delibação, cuja cognição é sumária, sem prejuízo de eventual reexame da matéria, não vislumbro os requisitos necessários à concessão da antecipação de tutela recursal pretendida (CPC, art. 995, parágrafo único). DISPOSITIVO 26. Indefiro a antecipação de tutela recursal (CPC, art. 995, parágrafo único e art. 1.019, inciso I). 27. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso (CPC, art. 1.019, inciso II). 28. Comunique-se à 2a Vara Cível de Águas Claras, com cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 29. Oportunamente, retornem-me os autos. 30. Publique-se. Brasília, DF, 2 de abril de 2025. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0712294-03.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR INCORPORACOES JARDINS FRANKFURT SPE LTDA AGRAVADO: ANDERSON ROCHA MONTORO, LORENA SOARES DE CARVALHO MONTORO DECISÃO 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por FGR Incorporações Jardins Frankfurt SPE Ltda. contra a decisão interlocutória da 2a Vara Cível de Águas Claras que, em ação de conhecimento (proc. no 0703370-40.2025.8.07.0020) deferiu a tutela provisória de urgência (ID no 226544509, págs. 1-5). 2. A agravante sustenta, em suma, que não estariam preenchidos os pressupostos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência, pois o contrato de compra e venda do imóvel tem pacto adjeto de alienação fiduciária. Logo, a resolução do negócio jurídico deve ocorrer pela via extrajudicial, conforme previsto na Lei no 9.514/97, art. 27. 3. Defende que não seria possível a análise da controvérsia sob a ótima das normas que regem as relações de consumo, uma vez que o contrato celebrado entre as partes tem cláusula de alienação fiduciária e a ausência de registro na matrícula do bem não impede a incidência da Lei no 9.514/97, tampouco a eficácia dos termos ajustados. 4. Pede a atribuição de efeito suspensivo para que a exigibilidade da contraprestação devida pelos agravados seja restabelecida e, no mérito, a reforma da decisão. 5. Preparo (ID no 70424445, págs. 1-4). 6. Cumpre decidir. 7. O Relator poderá antecipar a pretensão recursal ou conceder efeito suspensivo ao agravo de instrumento, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único e art. 1.019, I). 8. As tutelas provisórias, seja de urgência (art. 300 a 310 do CPC) ou de evidência (art. 311 do CPC), objetivam sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas em detrimento do modelo comum apresentado pelo processo ordinário, cuja cognição ocorre de maneira plena e exauriente. 9. Nessas situações, a percepção jurídica quanto ao pedido deve ocorrer de maneira prévia e sumária, ocasião em que serão consideradas as afirmações e as provas que instruem o pedido inicial, uma vez que, ante a alegada urgência, não há tempo hábil para se promover uma instrução aprofundada, mas apenas a constatação aparente quanto à verossimilhança dos argumentos. 10. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. 11. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, pode constituir uma violação expressa ao Estado de Direito. 12. O Direito Civil prevê a possibilidade de resolução do contrato e também a revisão de suas cláusulas, conforme disciplinam os artigos 478 e 317, respectivamente. Todavia, na análise dessas questões é necessário averiguar eventual desproporção ou desequilíbrio decorrente de seus termos, que porventura tenha conduzido à onerosidade excessiva a uma das partes, necessitando da correspondente intervenção judicial. 13. O Poder Judiciário não pode restringir a autodeterminação de pessoas capazes. O chamado “paternalismo estatal” não pode renascer nos tribunais para proteger pessoas contra pessoas, com exceção das hipóteses em que haja absoluto desequilíbrio nas relações entre elas, o que não se vislumbra de plano ao caso concreto, sendo imprescindível a dilação probatória, realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. 14. A Lei no 13.874/2019, instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. 15. Nesse aspecto, nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima e excepcional na revisão de seus dispositivos. Os agravados pleitearam provimento jurisdicional provisório e em regime de urgência para sobrestar a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel celebrado com a agravante. 16. O contrato de compra e venda de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária celebrado pode se sujeitar à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, pois os agravados se qualificam como consumidores (artigo 2o, caput, do CDC), já que adquiriram o imóvel na qualidade de destinatários finais e a agravante como fornecedora (art. 3o do CPC), tendo em vista sua atuação no mercado imobiliário. 17. Contudo, o direito real de garantia, referente à cláusula de alienação fiduciária sobre o imóvel em favor da agravante, é disciplinado por norma específica (Lei no 9.514/1997). 18. Confiro a tese firmada pelo STJ no julgamento do Tema no 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 19. O contrato foi assinado em 26 de março de 2023 na cidade de Senador Canedo/GO (ID no 226457012, pág. 10 dos autos de origem). Trata-se de instrumento particular de contrato de compra e venda com força de escritura pública, financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. 20. Contudo, não há comprovação do seu registro no cartório de imóveis correspondente, o que afasta a alegação de prejuízo suscitada pela agravante, uma vez que a falta de averbação na matrícula do bem inviabiliza a consolidação extrajudicial da propriedade em decorrência do eventual inadimplemento dos agravados. Não há garantia de direito real sem registro da propriedade. Contrato de gaveta, expressão popular para situações como a narrada nos autos, é direito pessoal. 21. Os agravados informam que o pagamento das prestações se tornou onerosa, devido ao aumento no valor e em razão da mudança na condição financeira familiar, impedindo que continuem arcando com as obrigações assumidas perante a agravante. 22. Nesse contexto, não há razão para manter a obrigação dos agravados em providenciar pagamentos mensais em favor da agravante quando já declararam que não têm condições financeiras de continuar suportando esse ônus. 23. A resilição do contrato pretendida pelos agravados não trará prejuízos à agravante, pois a unidade imobiliária poderá ser comercializada sem maiores dificuldades. Anoto que esta Turma tem precedentes de percentual de retenção nos casos de rescisão contratual de compra de imóvel por iniciativa do adquirente, com limite de 30% fixado pelo STJ, equiparando imóveis na planta, em edifícios, com imóveis em propriedade rústica (lotes), sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte. 24. A controvérsia relativa ao percentual de retenção dos valores pagos pelos agravados durante a vigência do contrato se refere ao mérito da controvérsia e a análise somente será possível em juízo de cognição exauriente, devendo considerar o percentual de adimplemento e os percentuais usualmente utilizados em casos semelhantes em precedentes deste Tribunal: Acórdão no 1255947, 0705995-17.2019.8.07.0001, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/06/2020, publicado no DJe: 23/06/2020. 25. Nesta via de estrita delibação, cuja cognição é sumária, sem prejuízo de eventual reexame da matéria, não vislumbro os requisitos necessários à concessão da antecipação de tutela recursal pretendida (CPC, art. 995, parágrafo único). DISPOSITIVO 26. Indefiro a antecipação de tutela recursal (CPC, art. 995, parágrafo único e art. 1.019, inciso I). 27. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso (CPC, art. 1.019, inciso II). 28. Comunique-se à 2a Vara Cível de Águas Claras, com cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 29. Oportunamente, retornem-me os autos. 30. Publique-se. Brasília, DF, 2 de abril de 2025. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO