Tribunal: TJDFT
Processo: 0752171-47.2025.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0752171-47.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: RONALDO RODRIGUES COSTA Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque – Etapa 6 em face da decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – Ronaldo Rodrigues Costa –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. Essa resolução fora empreendida sob o prisma de que à Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, restara transferida a propriedade resolúvel do imóvel ao qual atrelado os débitos ora cobrados, ensejando a aplicação do entendimento firmado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do julgamento do REsp no 2.100.103/PR, no sentido de que, nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente, subsiste litisconsórcio passivo necessário do(a) credor(a) fiduciário(a) e do(s) devedor(es) fiduciário(s). Nessa seara, ressaltara o Juízo primevo que, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só de quem se afigura devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que integre a execução, sendo-lhe facultada a quitação do saldo devedor e, se o caso, a possibilidade de valer-se de ação regressiva para alcançar o ressarcimento do valor pago ou de rescindir o contrato de alienação fiduciária por descumprimento de obrigação entabulado junto à parte executada. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração de inexistência de litisconsórcio necessário a ser formado com a Caixa Econômica Federal. Como substrato material passível de aparelhar o inconformismo que veiculara, sustentara que, no curso da execução, postulara a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais e, na mesma oportunidade, juntara aos autos a Declaração de Quitação emitida pela Caixa Econômica Federal, datada de 30/06/2025, comprovando que o contrato de alienação fiduciária havia sido quitado, e, em seguida, atendendo à determinação do Juízo, fora apresentada a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Verberara que, após a juntada desses documentos, o Juízo deferira o pedido de penhora e determinara a intimação do executado por meio de edital, diante da atuação da Curadoria Especial, aduzindo que, posteriormente, o órgão de defesa apresentara manifestação alegando que o imóvel ainda estaria alienado fiduciariamente e propugnara a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução e a remessa do feito à Justiça Federal, pedido que culminara na decisão ora agravada. Consignara que o magistrado entendera ser obrigatória a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução, fundamentando sua conclusão no fato de que a certidão de ônus - certidão de matrícula - indicaria propriedade resolúvel vinculada à credora fiduciária, o que, em seu entendimento, configuraria litisconsórcio passivo necessário. Arguira que, entrementes, o provimento arrostado fundara-se em premissa fática equivocada, o que impediria a manutenção do entendimento firmado, porquanto o contrato que lastreava a alienação fiduciária do bem já se encontrava integralmente quitado há meses, conforme atestaria a Declaração de Quitação emitida pela própria credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, datada de 30/06/2025. Acentuara que aludida quitação extingue a propriedade resolúvel e afasta qualquer vínculo jurídico atual entre a instituição financeira e o imóvel. Registrara que, embora a certidão de matrícula atualizada ainda não traga a averbação da quitação, essa circunstância configuraria mera pendência cartorária de caráter formal, cuja iniciativa para regularização caberia ao fiduciante após a liquidação da dívida, e não teria o condão de reestabelecer o vínculo jurídico já extinto entre a instituição financeira e o bem, ou de reverter a propriedade plena ao devedor. Aduzira que a ausência de averbação decorreria apenas de uma formalidade pendente no cartório, e não da continuidade da alienação fiduciária, ensejando que a interpretação de que a certidão comprovaria a permanência da propriedade resolúvel não encontra amparo na realidade documental do processo. Concluíra afirmando a inaplicabilidade do REsp 2.100.103/PR ao caso concreto e, conseguintemente, a desnecessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo do executivo, Sob essa moldura verberara que, diante dessas circunstâncias, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo ser reformada, o que legitima a concessão do provimento em ambiente de antecipação da tutela recursal, suspendendo-a. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque – Etapa 6 em face da decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – Ronaldo Rodrigues Costa –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração de inexistência de litisconsórcio necessário a ser formado com a Caixa Econômica Federal. Do aduzido, depreende-se que o objeto deste agravo reside na aferição da coexistência de estofo material apto a legitimar a suspensão da determinação de inclusão, na angularidade passiva da execução de débito condominiais movida pelo agravante, da instituição que se qualifica como credora fiduciária do imóvel penhorado no curso processual, e promoção da citação da instituição financeira, sob a argumentação de que desnecessária a intervenção determinada, diante da quitação do contrato via do qual o imóvel constrito restara gravado com alienação fiduciária, não mais subsistindo situação de propriedade resolúvel detida pela antiga credora fiduciária. Pontuado o cerne do recurso, passo a examinar o pedido suspensivo formulado, destacando que a pretensão liminar em pauta se afigura guarnecida de suporte legal. De início, registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no viés de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, confira-se: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Noutro lado, imperioso consignar a subsistência de entendimento emanado daquela Corte em sentido contrário ao firmado no supradito julgado, isto é, de inviabilidade de constrição do imóvel ainda que para adimplemento de débito condominial, veja-se: “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais, permitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem. 2. Nos termos do entendimento consolidado pela Terceira Turma desta Corte, não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-se apenas a constrição dos direitos do devedor sobre o contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao apelo nobre.” (AREsp n. 2.716.925/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.474.939/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) Não se desconhece, ademais, que a obrigação condominial detém naturezapropter rem, germinando do imóvel e a ele aderindo a despeito da regularidade formal e legal docondomínio, assim como acompanhando-o independentemente da pessoa do proprietário, de molde que, adquirindo os direitos pertinentes ao imóvel, a parte adquirente sub-roga-se, automaticamente e por imperativo legal, na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas. Noutros termos, a condição de titular dos direitos inerentes ao imóvel que possui torna-a, por extensão, obrigada a satisfazer todas as cotas condominiais oriundas do bem, independentemente de o condomínio ser legal e formal. Perfectibilizada essa digressão de cunho propedêutico, na espécie, visualiza-se que, de conformidade com o apreendido pelo eminente prolator do provimento agravado, a propriedade do bem penhorado e do qual germinados os débitos em execução pertenceria a terceira até então estranha ao executivo – CEF –. A intimação da credora fiduciária para integrar a execução, sob essa realidade, far-se-ia necessária e indispensável, pois o imóvel restara penhorado. Ora, como cediço, o chamamento intimatório volve-se a assegurar que a credora fiduciária participe da expropriação do bem, inclusive prevenindo-a ou exercendo eventual direito de preferência, mas não se verte a responsabilizá-la solidariamente, porquanto o dever de pagar as despesas condominiais é dos devedores fiduciantes. Não se tratando, frise-se, de obrigação solidária, a participação da credora fiduciária derivaria tão somente da necessidade de eventualmente acompanhar a expropriação de imóvel cuja propriedade resolúvel lhe está reservada, jamais para responder solidariamente pelo débito. Essa argumentação encontra ressonância no disposto no artigo 799, inciso I, do estatuto processual, que consigna a intimação do credor fiduciário unicamente quando o ato constritivo atinge o bem gravado pela alienação fiduciária, o que coincide, ademais, com o entendimento sufragado pela egrégia Corte Superior de Justiça, a partir do julgamento do REsp no 2.100.103/PR a seguir ementado, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Não se pode descurar que a dívida condominial possui natureza propter rem, decorrendo da coisa – e não da pessoa –; que a proprietária do imóvel é a credora fiduciária – não os devedores fiduciantes (Lei no 9.514/1997, art. 22) –; que eventual penhora e expropriação do bem atingem diretamente o patrimônio resolúvel da credora fiduciária; e que, nessa conjuntura, a ela deve remanescer salvaguardada a oportunidade de exercer o contraditório e/ou direito de preferência. Nada obstante essa apuração, apenas quando o imóvel alienado fiduciariamente amoldar-se a efetivo objeto de satisfação do débito exequendo é que a inclusão daquele que se afigura credor fiduciário no polo passivo do executivo faz-se necessária, o que infirma a compreensão de que deve ele estar inserido na demanda desde sua inauguração. Em suma, a medida, inclusive, tem lugar apropriado para momento subsequente à penhora e quanto houver encaminhamento aos atos de expropriação, conforme dispõe o artigo 799, inciso I, do CPC. O credor fiduciário, nessa situação, será intimado para acompanhar a constrição e eventual expropriação, de molde a preservar a garantia que o assiste, não assumindo, contudo, a condição ou qualidade de obrigado solidário. Essa apreensão não se infirma em razão de se tratar de débito condominial, pois a obrigação de solver as parcelas sociais está reservada primeiramente ao condômino e devedor fiduciário. Somente em havendo eventual execução da garantia é que pode ser tratada da eventual transmissão da obrigação ao credor fiduciário. Consignados esses registros de cunho propedêutico, sobeja, ademais, que, na espécie, subsiste peculiaridade hábil a infirmar a necessidade de qualquer digressão mais alentada sobre a necessidade de inclusão da credora fiduciária na composição subjetiva do executivo. É que, consoante consta dos autos e restara ressaltado pelo agravante, fora colacionada aos autos declaração de quitação do imóvel constrito[1], datada de 30/06/2025, conduzindo à ilação de que o gravame já não subsiste e afastando a apreensão de que a Caixa Econômica Federal detém a propriedade resolúvel do imóvel. Essa circunstância, abstraída qualquer consideração acerca da possibilidade de penhora do próprio bem ou apenas dos direitos aquisitivos detidos sobre ele pelo executado, aparentemente fora sopesada pelo Juízo de origem ao deferir a penhora do imóvel, sem que fosse realizada qualquer ressalva quanto à alienação fiduciária que outrora o gravara[2]. Sob essa realidade, sobeja que, conquanto viável, em tese, o chamamento do credor fiduciário aos autos para acompanhar os atos de expropriação do imóvel sobre o qual detém a propriedade resolúvel, na espécie, a instituição financeira não ostenta interesse em integrar a relação processual, pois já quitado o contrato no bojo do qual figurara como credora fiduciária, tornando despicienda sua participação no trânsito do executivo. Alinhavadas essas premissas, desponta que a argumentação que alinhavara o agravante se divisa revestida de verossimilhança, logrando ele aparelhar o direito que invocara de lastro legal, preenchendo pressuposto que, sabidamente, se revela indispensável à outorga da antecipação de tutela provisória de urgência. É que, esteada a argumentação em substrato material, ao direito perseguido sobejara conferida certeza, legitimando sua concessão de forma antecipada ou sua preservação como forma de ser resguardado o resultado útil do processo. Como esse atributo se descortina evidente, a tutela liminar perquirida dispõe de sustentação e, dessarte, deve ser deferida. Assim é que, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, em estando preenchidos todos os requisitos que autorizariam a agregação do efeito suspensivo intentado, conclui-se que a decisão vergastada deve ser sobrestada ao menos até a análise do recurso pelo colegiado, legitimando o processamento do vertente agravo no efeito suspensivo. Com fundamento nos argumentos expendidos, defiro o efeito suspensivo postulado, afastando a determinação de inserção da credora fiduciária na relação processual executiva, assegurando trânsito o executivo em sua conformação subjetiva original, observado o disposto no artigo 799, I, do CPC, nos encaminhamentos subsequentes. Comunique-se ao ilustrado Juízo prolator da decisão hostilizado. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo que lhes é legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 4 de dezembro de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 241121741 (fl. 127), Execução de Título Extrajudicial no 0705799-50.2024.8.07.0008. [2] - ID Num. 244417199 (fl. 136), Execução de Título Extrajudicial no 0705799-50.2024.8.07.0008.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0752171-47.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: RONALDO RODRIGUES COSTA Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque – Etapa 6 em face da decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – Ronaldo Rodrigues Costa –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. Essa resolução fora empreendida sob o prisma de que à Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, restara transferida a propriedade resolúvel do imóvel ao qual atrelado os débitos ora cobrados, ensejando a aplicação do entendimento firmado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do julgamento do REsp no 2.100.103/PR, no sentido de que, nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente, subsiste litisconsórcio passivo necessário do(a) credor(a) fiduciário(a) e do(s) devedor(es) fiduciário(s). Nessa seara, ressaltara o Juízo primevo que, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só de quem se afigura devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que integre a execução, sendo-lhe facultada a quitação do saldo devedor e, se o caso, a possibilidade de valer-se de ação regressiva para alcançar o ressarcimento do valor pago ou de rescindir o contrato de alienação fiduciária por descumprimento de obrigação entabulado junto à parte executada. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração de inexistência de litisconsórcio necessário a ser formado com a Caixa Econômica Federal. Como substrato material passível de aparelhar o inconformismo que veiculara, sustentara que, no curso da execução, postulara a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais e, na mesma oportunidade, juntara aos autos a Declaração de Quitação emitida pela Caixa Econômica Federal, datada de 30/06/2025, comprovando que o contrato de alienação fiduciária havia sido quitado, e, em seguida, atendendo à determinação do Juízo, fora apresentada a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Verberara que, após a juntada desses documentos, o Juízo deferira o pedido de penhora e determinara a intimação do executado por meio de edital, diante da atuação da Curadoria Especial, aduzindo que, posteriormente, o órgão de defesa apresentara manifestação alegando que o imóvel ainda estaria alienado fiduciariamente e propugnara a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução e a remessa do feito à Justiça Federal, pedido que culminara na decisão ora agravada. Consignara que o magistrado entendera ser obrigatória a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução, fundamentando sua conclusão no fato de que a certidão de ônus - certidão de matrícula - indicaria propriedade resolúvel vinculada à credora fiduciária, o que, em seu entendimento, configuraria litisconsórcio passivo necessário. Arguira que, entrementes, o provimento arrostado fundara-se em premissa fática equivocada, o que impediria a manutenção do entendimento firmado, porquanto o contrato que lastreava a alienação fiduciária do bem já se encontrava integralmente quitado há meses, conforme atestaria a Declaração de Quitação emitida pela própria credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, datada de 30/06/2025. Acentuara que aludida quitação extingue a propriedade resolúvel e afasta qualquer vínculo jurídico atual entre a instituição financeira e o imóvel. Registrara que, embora a certidão de matrícula atualizada ainda não traga a averbação da quitação, essa circunstância configuraria mera pendência cartorária de caráter formal, cuja iniciativa para regularização caberia ao fiduciante após a liquidação da dívida, e não teria o condão de reestabelecer o vínculo jurídico já extinto entre a instituição financeira e o bem, ou de reverter a propriedade plena ao devedor. Aduzira que a ausência de averbação decorreria apenas de uma formalidade pendente no cartório, e não da continuidade da alienação fiduciária, ensejando que a interpretação de que a certidão comprovaria a permanência da propriedade resolúvel não encontra amparo na realidade documental do processo. Concluíra afirmando a inaplicabilidade do REsp 2.100.103/PR ao caso concreto e, conseguintemente, a desnecessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo do executivo, Sob essa moldura verberara que, diante dessas circunstâncias, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo ser reformada, o que legitima a concessão do provimento em ambiente de antecipação da tutela recursal, suspendendo-a. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Condomínio Paranoá Parque – Etapa 6 em face da decisão que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – Ronaldo Rodrigues Costa –, objetivando o recebimento de encargos condominiais inadimplidos, instara o agravante a, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a inclusão no polo passivo do executivo e a citação da Caixa Econômica Federal, nos termos do preconizado no artigo 115 do Código de Processo Civil, sob pena de extinção do processo. De seu turno, almeja o exequente, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a suspensão da determinação de inclusão da credora fiduciária na angularidade passiva do executivo, propiciando o prosseguimento regular do feito; e, ao final, a declaração de inexistência de litisconsórcio necessário a ser formado com a Caixa Econômica Federal. Do aduzido, depreende-se que o objeto deste agravo reside na aferição da coexistência de estofo material apto a legitimar a suspensão da determinação de inclusão, na angularidade passiva da execução de débito condominiais movida pelo agravante, da instituição que se qualifica como credora fiduciária do imóvel penhorado no curso processual, e promoção da citação da instituição financeira, sob a argumentação de que desnecessária a intervenção determinada, diante da quitação do contrato via do qual o imóvel constrito restara gravado com alienação fiduciária, não mais subsistindo situação de propriedade resolúvel detida pela antiga credora fiduciária. Pontuado o cerne do recurso, passo a examinar o pedido suspensivo formulado, destacando que a pretensão liminar em pauta se afigura guarnecida de suporte legal. De início, registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no viés de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, confira-se: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Noutro lado, imperioso consignar a subsistência de entendimento emanado daquela Corte em sentido contrário ao firmado no supradito julgado, isto é, de inviabilidade de constrição do imóvel ainda que para adimplemento de débito condominial, veja-se: “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto por condomínio contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais, permitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem. 2. Nos termos do entendimento consolidado pela Terceira Turma desta Corte, não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-se apenas a constrição dos direitos do devedor sobre o contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao apelo nobre.” (AREsp n. 2.716.925/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.474.939/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) Não se desconhece, ademais, que a obrigação condominial detém naturezapropter rem, germinando do imóvel e a ele aderindo a despeito da regularidade formal e legal docondomínio, assim como acompanhando-o independentemente da pessoa do proprietário, de molde que, adquirindo os direitos pertinentes ao imóvel, a parte adquirente sub-roga-se, automaticamente e por imperativo legal, na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas. Noutros termos, a condição de titular dos direitos inerentes ao imóvel que possui torna-a, por extensão, obrigada a satisfazer todas as cotas condominiais oriundas do bem, independentemente de o condomínio ser legal e formal. Perfectibilizada essa digressão de cunho propedêutico, na espécie, visualiza-se que, de conformidade com o apreendido pelo eminente prolator do provimento agravado, a propriedade do bem penhorado e do qual germinados os débitos em execução pertenceria a terceira até então estranha ao executivo – CEF –. A intimação da credora fiduciária para integrar a execução, sob essa realidade, far-se-ia necessária e indispensável, pois o imóvel restara penhorado. Ora, como cediço, o chamamento intimatório volve-se a assegurar que a credora fiduciária participe da expropriação do bem, inclusive prevenindo-a ou exercendo eventual direito de preferência, mas não se verte a responsabilizá-la solidariamente, porquanto o dever de pagar as despesas condominiais é dos devedores fiduciantes. Não se tratando, frise-se, de obrigação solidária, a participação da credora fiduciária derivaria tão somente da necessidade de eventualmente acompanhar a expropriação de imóvel cuja propriedade resolúvel lhe está reservada, jamais para responder solidariamente pelo débito. Essa argumentação encontra ressonância no disposto no artigo 799, inciso I, do estatuto processual, que consigna a intimação do credor fiduciário unicamente quando o ato constritivo atinge o bem gravado pela alienação fiduciária, o que coincide, ademais, com o entendimento sufragado pela egrégia Corte Superior de Justiça, a partir do julgamento do REsp no 2.100.103/PR a seguir ementado, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Não se pode descurar que a dívida condominial possui natureza propter rem, decorrendo da coisa – e não da pessoa –; que a proprietária do imóvel é a credora fiduciária – não os devedores fiduciantes (Lei no 9.514/1997, art. 22) –; que eventual penhora e expropriação do bem atingem diretamente o patrimônio resolúvel da credora fiduciária; e que, nessa conjuntura, a ela deve remanescer salvaguardada a oportunidade de exercer o contraditório e/ou direito de preferência. Nada obstante essa apuração, apenas quando o imóvel alienado fiduciariamente amoldar-se a efetivo objeto de satisfação do débito exequendo é que a inclusão daquele que se afigura credor fiduciário no polo passivo do executivo faz-se necessária, o que infirma a compreensão de que deve ele estar inserido na demanda desde sua inauguração. Em suma, a medida, inclusive, tem lugar apropriado para momento subsequente à penhora e quanto houver encaminhamento aos atos de expropriação, conforme dispõe o artigo 799, inciso I, do CPC. O credor fiduciário, nessa situação, será intimado para acompanhar a constrição e eventual expropriação, de molde a preservar a garantia que o assiste, não assumindo, contudo, a condição ou qualidade de obrigado solidário. Essa apreensão não se infirma em razão de se tratar de débito condominial, pois a obrigação de solver as parcelas sociais está reservada primeiramente ao condômino e devedor fiduciário. Somente em havendo eventual execução da garantia é que pode ser tratada da eventual transmissão da obrigação ao credor fiduciário. Consignados esses registros de cunho propedêutico, sobeja, ademais, que, na espécie, subsiste peculiaridade hábil a infirmar a necessidade de qualquer digressão mais alentada sobre a necessidade de inclusão da credora fiduciária na composição subjetiva do executivo. É que, consoante consta dos autos e restara ressaltado pelo agravante, fora colacionada aos autos declaração de quitação do imóvel constrito[1], datada de 30/06/2025, conduzindo à ilação de que o gravame já não subsiste e afastando a apreensão de que a Caixa Econômica Federal detém a propriedade resolúvel do imóvel. Essa circunstância, abstraída qualquer consideração acerca da possibilidade de penhora do próprio bem ou apenas dos direitos aquisitivos detidos sobre ele pelo executado, aparentemente fora sopesada pelo Juízo de origem ao deferir a penhora do imóvel, sem que fosse realizada qualquer ressalva quanto à alienação fiduciária que outrora o gravara[2]. Sob essa realidade, sobeja que, conquanto viável, em tese, o chamamento do credor fiduciário aos autos para acompanhar os atos de expropriação do imóvel sobre o qual detém a propriedade resolúvel, na espécie, a instituição financeira não ostenta interesse em integrar a relação processual, pois já quitado o contrato no bojo do qual figurara como credora fiduciária, tornando despicienda sua participação no trânsito do executivo. Alinhavadas essas premissas, desponta que a argumentação que alinhavara o agravante se divisa revestida de verossimilhança, logrando ele aparelhar o direito que invocara de lastro legal, preenchendo pressuposto que, sabidamente, se revela indispensável à outorga da antecipação de tutela provisória de urgência. É que, esteada a argumentação em substrato material, ao direito perseguido sobejara conferida certeza, legitimando sua concessão de forma antecipada ou sua preservação como forma de ser resguardado o resultado útil do processo. Como esse atributo se descortina evidente, a tutela liminar perquirida dispõe de sustentação e, dessarte, deve ser deferida. Assim é que, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, em estando preenchidos todos os requisitos que autorizariam a agregação do efeito suspensivo intentado, conclui-se que a decisão vergastada deve ser sobrestada ao menos até a análise do recurso pelo colegiado, legitimando o processamento do vertente agravo no efeito suspensivo. Com fundamento nos argumentos expendidos, defiro o efeito suspensivo postulado, afastando a determinação de inserção da credora fiduciária na relação processual executiva, assegurando trânsito o executivo em sua conformação subjetiva original, observado o disposto no artigo 799, I, do CPC, nos encaminhamentos subsequentes. Comunique-se ao ilustrado Juízo prolator da decisão hostilizado. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo que lhes é legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 4 de dezembro de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 241121741 (fl. 127), Execução de Título Extrajudicial no 0705799-50.2024.8.07.0008. [2] - ID Num. 244417199 (fl. 136), Execução de Título Extrajudicial no 0705799-50.2024.8.07.0008.