Tribunal: TJDFT
Processo: 0751733-21.2025.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0751733-21.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: ANGELA MARIA DA SILVA DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE 451 contra decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Cível do Paranoá, nos autos da execução de título extrajudicial 0701156-15.2025.8.07.0008 ajuizada em face de ÂNGELA MARIA DA SILVA, visando à cobrança de cotas condominiais referentes a unidade localizada no empreendimento Paranoá Parque (ID 254643519). Consta dos autos que o d. Juízo de origem, ao analisar certidão de ônus reais acostada à execução, verificou que a propriedade resolúvel do imóvel objeto do débito condominial foi transferida à Caixa Econômica Federal – CEF, na qualidade de credora fiduciária. Com base no recente julgamento do REsp 2.100.103/PR, da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, entendeu que a dívida condominial, por sua natureza propter rem, vincula-se ao titular do direito real, inclusive ao credor fiduciário, razão pela qual reconheceu a existência de litisconsórcio passivo necessário entre o devedor fiduciante e a credora fiduciária nas execuções de cotas condominiais de imóveis alienados fiduciariamente. Nessas premissas, determinou, com fundamento no parágrafo único do art. 115 do CPC, que o condomínio exequente promovesse, no prazo de 15 dias, a inclusão da CEF no polo passivo e a respectiva citação, sob pena de extinção do feito, reputando desnecessária a intimação prévia da credora fiduciária ou a colheita de informações junto à instituição financeira, por entender que a manutenção da anotação de alienação fiduciária na matrícula evidencia a ausência de quitação do financiamento. Inconformado, o agravante sustenta (ID 78718223), em síntese, que o juízo singular teria aplicado de forma ampliativa e prematura o precedente do STJ, pois o litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário somente se imporia quando a execução se voltar concretamente contra o imóvel, com pedido ou determinação de penhora, hipótese que não se verifica no caso, em que a execução está em fase inicial e sequer há requerimento de constrição sobre o bem. Alega, ainda, que a inclusão da CEF foi determinada de ofício, sem requerimento das partes e sem que a questão tenha sido objeto da impugnação apresentada, o que configuraria decisão extra petita e violação aos princípios da congruência, da não surpresa, da economia processual e da razoável duração do processo. Argumenta que a medida imposta tende a atrair a competência da Justiça Federal, com inevitável remessa dos autos e paralisação indevida da marcha da execução, em prejuízo da efetividade da cobrança condominial. Requer, em sede de tutela recursal, a concessão de efeito suspensivo ao agravo para obstar os efeitos da decisão agravada, afastando, por ora, a obrigatoriedade de inclusão da CEF no polo passivo, bem como, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão interlocutória, reconhecendo-se que a presença do credor fiduciário somente se torna imprescindível caso venha a ser pleiteada a penhora do imóvel. É a síntese do necessário. Decido. A atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento está disciplinada, em termos gerais, pelo art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo o qual o relator poderá suspender a eficácia da decisão recorrida quando houver demonstração concomitante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Especificamente quanto ao agravo de instrumento, o art. 1.019, inciso I, do CPC confere ao relator a faculdade de atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando o teor da decisão ao juízo de origem. Esses comandos dialogam com a disciplina geral das tutelas de urgência, delineada no art. 300 do CPC, que exige a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da análise de proporcionalidade e reversibilidade da medida. Assim, a concessão da tutela recursal constitui exceção à regra da plena eficácia das decisões de primeiro grau e do contraditório prévio, impondo-se exame rigoroso dos requisitos legais. No caso concreto, a questão controvertida diz respeito à necessidade de inclusão imediata do credor fiduciário no polo passivo da execução de cotas condominiais em razão da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, à luz de precedente recente do STJ. É incontroverso que a Segunda Seção daquela Corte, em julgamento que envolveu o REsp 2.100.103/PR, reconheceu a possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, afirmando que o credor fiduciário, titular de propriedade resolúvel, também está sujeito às obrigações inerentes ao condomínio e não pode ser colocado em vantagem em relação aos demais condôminos. Nessa mesma linha, assentou-se que o condomínio exequente deve viabilizar a participação do credor fiduciário na execução, de modo a permitir que este, se assim entender conveniente, quite o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e, a partir daí, possa se acertar diretamente com o devedor fiduciante. Todavia, a interpretação do alcance desse precedente não se apresenta pacífica nem internamente uniforme no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça. Isso porque a matéria foi submetida ao rito dos recursos repetitivos e cadastrada como Tema 1266, ainda pendente de julgamento definitivo, o que evidencia a existência de divergência interpretativa entre órgãos fracionários e a necessidade de consolidação futura da tese. Em cenário como esse, em que a orientação ainda não adquiriu caráter vinculante, não se pode exigir dos juízos de primeiro grau observância automática e incondicionada de um único precedente, sem considerar que a própria Corte Superior ainda discute a extensão da obrigação de incluir o credor fiduciário em toda e qualquer execução condominial envolvendo imóvel alienado fiduciariamente. Sob esse prisma, mostra-se juridicamente plausível a tese do agravante no sentido de que a presença do credor fiduciário, como litisconsorte necessário, deve ser exigida, sobretudo, no momento em que a execução ameaça recair concretamente sobre o imóvel – isto é, quando houver pedido de penhora ou determinação de constrição sobre o bem –, justamente para assegurar ao titular do direito real a chance de satisfazer o débito antes da alienação judicial, preservando o equilíbrio entre os contratantes do pacto fiduciário e a coletividade condominial. Impor a inclusão da CEF desde a fase embrionária da execução, sem qualquer movimento em direção à penhora do bem, significa alargar, de forma antecipada, o polo passivo, com repercussões diretas sobre a competência jurisdicional, sem que haja demonstração de que essa providência seja indispensável para a validade do processo naquele estágio. Além disso, ainda que o litisconsórcio necessário decorra de questão de ordem pública ligada à regularidade da relação processual, o exercício desse poder pelo juiz deve ser compatível com o princípio da não surpresa, que exige a prévia oitiva das partes antes da adoção de medidas capazes de alterar significativamente a estrutura da demanda. No caso, a inclusão da CEF foi determinada de ofício, com ameaça de extinção do feito, sem que o condomínio pudesse previamente se manifestar sobre a necessidade, a oportunidade e as consequências dessa providência, notadamente o possível deslocamento de competência para a Justiça Federal. Esse modo de atuação, em juízo de cognição sumária, tensiona os princípios da congruência, da economia processual e da razoável duração do processo, pois desloca o debate para outro ramo da Justiça e pode resultar em paralisação da execução, quando ainda há controvérsia jurídica relevante sobre o alcance do precedente do STJ. Nesse contexto, reputo presente a probabilidade do direito alegado pelo agravante. De um lado, porque há razoável dúvida hermenêutica quanto ao momento em que se torna imprescindível a presença do credor fiduciário na execução condominial; de outro, porque a imposição da inclusão imediata da CEF, com cominação de extinção, sem contraditório prévio, mostra-se medida potencialmente excessiva e desproporcional, à luz do atual estado da jurisprudência e das normas processuais que regem a formação do litisconsórcio necessário. O requisito do perigo de dano grave ou de difícil reparação também se encontra evidenciado. Observo que a manutenção da decisão agravada, tal como proferida, pode ocasionar prejuízos significativos ao agravante, não apenas pela ameaça de extinção do processo caso não seja cumprida a ordem de inclusão da CEF, mas, sobretudo, pela possibilidade concreta de deslocamento da competência para a Justiça Federal, em razão da presença de empresa pública federal no polo passivo, com remessa dos autos, redistribuição e, muito provavelmente, interrupção da marcha processual por tempo indeterminado. Em se tratando de execução de cotas condominiais, cuja satisfação rápida é essencial para a própria manutenção das despesas comuns do edifício, a postergação indevida da solução da controvérsia impacta diretamente a saúde financeira do condomínio e os demais condôminos adimplentes, caracterizando dano de difícil reparação. Por outro lado, a concessão do efeito suspensivo não implica prejuízo irreversível à agravada ou à credora fiduciária. Suspender, por ora, a eficácia da decisão que impôs a inclusão imediata da CEF apenas preserva o status quo da execução, permitindo que prossiga, em princípio, apenas em face da devedora fiduciante, sem impedir que, em momento oportuno e à luz do que vier a ser decidido pelo colegiado (e pelo próprio STJ no Tema 1266), seja determinada a formação do litisconsórcio passivo, se reputado indispensável. A medida é, portanto, reversível e proporcional, pois não impede a futura aplicação integral do entendimento que venha a ser fixado pela jurisprudência superior, limitando-se a evitar movimentações processuais potencialmente inúteis antes do julgamento colegiado do presente agravo. Presentes, assim, a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, mostra-se cabível a concessão da tutela recursal postulada. Ante o exposto, com fundamento no art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, DEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para suspender a eficácia da decisão agravada no ponto em que determinou, de ofício, a inclusão da Caixa Econômica Federal – CEF no polo passivo da execução, sob pena de extinção do feito, devendo o processo executivo, por ora, prosseguir apenas em face da devedora fiduciante até ulterior deliberação deste Tribunal. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Comunique-se, com urgência, ao juízo de origem o teor desta decisão. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 24 de novembro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0751733-21.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: ANGELA MARIA DA SILVA DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE 451 contra decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Cível do Paranoá, nos autos da execução de título extrajudicial 0701156-15.2025.8.07.0008 ajuizada em face de ÂNGELA MARIA DA SILVA, visando à cobrança de cotas condominiais referentes a unidade localizada no empreendimento Paranoá Parque (ID 254643519). Consta dos autos que o d. Juízo de origem, ao analisar certidão de ônus reais acostada à execução, verificou que a propriedade resolúvel do imóvel objeto do débito condominial foi transferida à Caixa Econômica Federal – CEF, na qualidade de credora fiduciária. Com base no recente julgamento do REsp 2.100.103/PR, da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, entendeu que a dívida condominial, por sua natureza propter rem, vincula-se ao titular do direito real, inclusive ao credor fiduciário, razão pela qual reconheceu a existência de litisconsórcio passivo necessário entre o devedor fiduciante e a credora fiduciária nas execuções de cotas condominiais de imóveis alienados fiduciariamente. Nessas premissas, determinou, com fundamento no parágrafo único do art. 115 do CPC, que o condomínio exequente promovesse, no prazo de 15 dias, a inclusão da CEF no polo passivo e a respectiva citação, sob pena de extinção do feito, reputando desnecessária a intimação prévia da credora fiduciária ou a colheita de informações junto à instituição financeira, por entender que a manutenção da anotação de alienação fiduciária na matrícula evidencia a ausência de quitação do financiamento. Inconformado, o agravante sustenta (ID 78718223), em síntese, que o juízo singular teria aplicado de forma ampliativa e prematura o precedente do STJ, pois o litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário somente se imporia quando a execução se voltar concretamente contra o imóvel, com pedido ou determinação de penhora, hipótese que não se verifica no caso, em que a execução está em fase inicial e sequer há requerimento de constrição sobre o bem. Alega, ainda, que a inclusão da CEF foi determinada de ofício, sem requerimento das partes e sem que a questão tenha sido objeto da impugnação apresentada, o que configuraria decisão extra petita e violação aos princípios da congruência, da não surpresa, da economia processual e da razoável duração do processo. Argumenta que a medida imposta tende a atrair a competência da Justiça Federal, com inevitável remessa dos autos e paralisação indevida da marcha da execução, em prejuízo da efetividade da cobrança condominial. Requer, em sede de tutela recursal, a concessão de efeito suspensivo ao agravo para obstar os efeitos da decisão agravada, afastando, por ora, a obrigatoriedade de inclusão da CEF no polo passivo, bem como, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão interlocutória, reconhecendo-se que a presença do credor fiduciário somente se torna imprescindível caso venha a ser pleiteada a penhora do imóvel. É a síntese do necessário. Decido. A atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento está disciplinada, em termos gerais, pelo art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo o qual o relator poderá suspender a eficácia da decisão recorrida quando houver demonstração concomitante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Especificamente quanto ao agravo de instrumento, o art. 1.019, inciso I, do CPC confere ao relator a faculdade de atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando o teor da decisão ao juízo de origem. Esses comandos dialogam com a disciplina geral das tutelas de urgência, delineada no art. 300 do CPC, que exige a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da análise de proporcionalidade e reversibilidade da medida. Assim, a concessão da tutela recursal constitui exceção à regra da plena eficácia das decisões de primeiro grau e do contraditório prévio, impondo-se exame rigoroso dos requisitos legais. No caso concreto, a questão controvertida diz respeito à necessidade de inclusão imediata do credor fiduciário no polo passivo da execução de cotas condominiais em razão da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, à luz de precedente recente do STJ. É incontroverso que a Segunda Seção daquela Corte, em julgamento que envolveu o REsp 2.100.103/PR, reconheceu a possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, afirmando que o credor fiduciário, titular de propriedade resolúvel, também está sujeito às obrigações inerentes ao condomínio e não pode ser colocado em vantagem em relação aos demais condôminos. Nessa mesma linha, assentou-se que o condomínio exequente deve viabilizar a participação do credor fiduciário na execução, de modo a permitir que este, se assim entender conveniente, quite o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e, a partir daí, possa se acertar diretamente com o devedor fiduciante. Todavia, a interpretação do alcance desse precedente não se apresenta pacífica nem internamente uniforme no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça. Isso porque a matéria foi submetida ao rito dos recursos repetitivos e cadastrada como Tema 1266, ainda pendente de julgamento definitivo, o que evidencia a existência de divergência interpretativa entre órgãos fracionários e a necessidade de consolidação futura da tese. Em cenário como esse, em que a orientação ainda não adquiriu caráter vinculante, não se pode exigir dos juízos de primeiro grau observância automática e incondicionada de um único precedente, sem considerar que a própria Corte Superior ainda discute a extensão da obrigação de incluir o credor fiduciário em toda e qualquer execução condominial envolvendo imóvel alienado fiduciariamente. Sob esse prisma, mostra-se juridicamente plausível a tese do agravante no sentido de que a presença do credor fiduciário, como litisconsorte necessário, deve ser exigida, sobretudo, no momento em que a execução ameaça recair concretamente sobre o imóvel – isto é, quando houver pedido de penhora ou determinação de constrição sobre o bem –, justamente para assegurar ao titular do direito real a chance de satisfazer o débito antes da alienação judicial, preservando o equilíbrio entre os contratantes do pacto fiduciário e a coletividade condominial. Impor a inclusão da CEF desde a fase embrionária da execução, sem qualquer movimento em direção à penhora do bem, significa alargar, de forma antecipada, o polo passivo, com repercussões diretas sobre a competência jurisdicional, sem que haja demonstração de que essa providência seja indispensável para a validade do processo naquele estágio. Além disso, ainda que o litisconsórcio necessário decorra de questão de ordem pública ligada à regularidade da relação processual, o exercício desse poder pelo juiz deve ser compatível com o princípio da não surpresa, que exige a prévia oitiva das partes antes da adoção de medidas capazes de alterar significativamente a estrutura da demanda. No caso, a inclusão da CEF foi determinada de ofício, com ameaça de extinção do feito, sem que o condomínio pudesse previamente se manifestar sobre a necessidade, a oportunidade e as consequências dessa providência, notadamente o possível deslocamento de competência para a Justiça Federal. Esse modo de atuação, em juízo de cognição sumária, tensiona os princípios da congruência, da economia processual e da razoável duração do processo, pois desloca o debate para outro ramo da Justiça e pode resultar em paralisação da execução, quando ainda há controvérsia jurídica relevante sobre o alcance do precedente do STJ. Nesse contexto, reputo presente a probabilidade do direito alegado pelo agravante. De um lado, porque há razoável dúvida hermenêutica quanto ao momento em que se torna imprescindível a presença do credor fiduciário na execução condominial; de outro, porque a imposição da inclusão imediata da CEF, com cominação de extinção, sem contraditório prévio, mostra-se medida potencialmente excessiva e desproporcional, à luz do atual estado da jurisprudência e das normas processuais que regem a formação do litisconsórcio necessário. O requisito do perigo de dano grave ou de difícil reparação também se encontra evidenciado. Observo que a manutenção da decisão agravada, tal como proferida, pode ocasionar prejuízos significativos ao agravante, não apenas pela ameaça de extinção do processo caso não seja cumprida a ordem de inclusão da CEF, mas, sobretudo, pela possibilidade concreta de deslocamento da competência para a Justiça Federal, em razão da presença de empresa pública federal no polo passivo, com remessa dos autos, redistribuição e, muito provavelmente, interrupção da marcha processual por tempo indeterminado. Em se tratando de execução de cotas condominiais, cuja satisfação rápida é essencial para a própria manutenção das despesas comuns do edifício, a postergação indevida da solução da controvérsia impacta diretamente a saúde financeira do condomínio e os demais condôminos adimplentes, caracterizando dano de difícil reparação. Por outro lado, a concessão do efeito suspensivo não implica prejuízo irreversível à agravada ou à credora fiduciária. Suspender, por ora, a eficácia da decisão que impôs a inclusão imediata da CEF apenas preserva o status quo da execução, permitindo que prossiga, em princípio, apenas em face da devedora fiduciante, sem impedir que, em momento oportuno e à luz do que vier a ser decidido pelo colegiado (e pelo próprio STJ no Tema 1266), seja determinada a formação do litisconsórcio passivo, se reputado indispensável. A medida é, portanto, reversível e proporcional, pois não impede a futura aplicação integral do entendimento que venha a ser fixado pela jurisprudência superior, limitando-se a evitar movimentações processuais potencialmente inúteis antes do julgamento colegiado do presente agravo. Presentes, assim, a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, mostra-se cabível a concessão da tutela recursal postulada. Ante o exposto, com fundamento no art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, DEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para suspender a eficácia da decisão agravada no ponto em que determinou, de ofício, a inclusão da Caixa Econômica Federal – CEF no polo passivo da execução, sob pena de extinção do feito, devendo o processo executivo, por ora, prosseguir apenas em face da devedora fiduciante até ulterior deliberação deste Tribunal. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Comunique-se, com urgência, ao juízo de origem o teor desta decisão. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 24 de novembro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator