Tribunal: TJDFT
Processo: 0751729-81.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0751729-81.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Paranoá Parque Agravada: Tatiane do Carmo Dias Oliveira D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Paranoá Parque contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Paranoá, nos autos do processo de execução no 0706745-56.2023.8.07.0008, assim redigida: “A despeito de terem sido opostos embargos de declaração, é cediço que estes não se prestam, em regra, à alteração da decisão, pois têm a finalidade precípua de integração do julgado eivado de omissão, contradição, obscuridade ou correção de erro material. Na hipótese dos autos, porém, não há nenhum desses vícios, porquanto o ato hostilizado foi fundamentado de forma clara, não contendo, pois, as hipóteses do artigo 1022, do CPC. Ante o exposto, rejeito liminarmente os embargos de declaração e mantenho o decisum embargado. Quanto ao mais, ressalto que em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, o que, inclusive, está sendo postulado pela parte exequente (ID 253415605), tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. No ponto, destaco que no recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Assim, especialmente diante do pedido de penhora do imóvel, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel penhorado foi transferida à credora fiduciária (CEF). Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Intimem-se.” O agravante afirma em suas razões recursais (Id. 78717900), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao determinar, de ofício, a inclusão da empresa pública Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução. Argumenta que a decisão agravada aplicou de modo amplo e prematuro o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp. no 2.100.103-PR, tendo ignorado que o litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário somente se impõe quando há requerimento de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o que não é o caso dos autos. Aduz, ainda, que o Juízo singular, por meio da decisão ora impugnada, incorreu em julgamento extra petita, pois a inclusão da CEF não foi requerida por nenhuma das partes, situação que configura extrapolação dos limites da impugnação oferecida pela devedora no processo de execução, que se restringiu à alegação de nulidade da citação por edital. Conclui que a determinação promanada do Juízo singular viola os princípios da congruência, da não surpresa, da economia processual e da razoável duração do processo, além de atrair indevidamente a competência da Justiça Federal, com prejuízo ao prosseguimento regular da execução. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para sobrestar os efeitos produzidos pelo ato decisório agravado, bem como o subsequente provimento do agravo, para que a decisão interlocutória impugnada seja reformada, com o afastamento da determinação de inclusão da CEF no polo passivo da execução. O valor referente ao preparo recursal foi recolhido (Id. 78717950). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, diante da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da cobrança de encargos condominiais. Verifica-se, inicialmente, que a controvérsia jurídica a respeito da possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia ainda não está pacificada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça. A despeito de ter a 2a Seção decidido, em março do corrente ano, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais no 1.929.926-SP, no 2.082.647-SP e no 2.100.103-PR, no sentido da necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos de condomínio, ao fundamento de que, em uma análise ampla, o credor fiduciário também ostenta a condição de condômino e não pode ser privilegiado em detrimento dos demais, o aludido entendimento não é uniforme entre os órgãos fracionários que integram a Colenda Corte Superior. É importante destacar que a divergência jurisprudencial culminou na afetação da questão ao rito dos recursos repetitivos, tendo sido classificada como Tema no 1266, ainda pendente de julgamento. Assim, não há obrigatoriedade de observância dos precedentes mencionados, pois não têm caráter vinculativo. Além disso não foi determinada a suspensão nacional do curso dos processos que tratam da mesma questão jurídica. Além disso é preciso destacar que nos autos do processo executivo de origem o condomínio credor não formulou requerimento de penhora do próprio imóvel que gerou a dívida, objeto de alienação fiduciária em favor da empresa pública Caixa Econômica Federal, mas, singelamente, dos “direitos aquisitivos” constituídos em favor da devedora fiduciante (Id. 253415605), medida constritiva que, a propósito, encontra respaldo na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça. Com efeito, a devedora responde, para a satisfação do crédito, com todos os bens que integram sua esfera patrimonial, sendo reputada ao credor a atribuição de indicação daqueles passíveis de penhora, de acordo com as regras previstas nos artigos 789 e 798, inc. II, alínea “c”, ambos do CPC. Após ver frustradas as tentativas anteriores, o condomínio recorrente indicou como bem para a satisfação do pagamento em questão a expressão econômica que decorre de sua posse, ou seja, os “direitos aquisitivos” respectivos. Com efeito os eventuais “direitos aquisitivos” atribuídos ao devedor podem ser objeto de penhora, nos moldes da regra estabelecida no art. 835, inc. XII, do CPC. A propósito, examinem-se as seguintes ementas da lavra deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. ENCARGOS DE CONDOMÍNIO. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. A presente hipótese consiste em examinar a possibilidade de imposição da medida constritiva de penhora sobre “direitos aquisitivos” relacionados a determinado bem imóvel 2. Os devedores respondem, para a satisfação do crédito aludido, com todos os bens que integram sua esfera patrimonial, sendo reputada ao credor a atribuição de indicação daqueles passíveis de penhora, de acordo com as regras previstas nos artigos 789 e 798, inc. II, alínea “c”, ambos do CPC. 2.1. Os eventuais “direitos aquisitivos” atribuídos ao devedor podem ser objeto de penhora, nos moldes da regra estabelecida no art. 835, inc. XII, do CPC. 3. A obrigação decorrente das relações do condômino com o condomínio é classificada como propter rem. 3.1. Por essa razão, o próprio bem garante sua satisfação. 3.2. Diante da impossibilidade da penhora do próprio bem, pois não é de propriedade dos devedores, admite-se a penhora dos “direitos aquisitivos” decorrentes, como já aludido, razão pela qual o argumento a respeito da desproporção entre o montante de avaliação do imóvel e o da dívida também não deve ser considerado óbice ao deferimento da medida constritiva judicial. 4. Ademais, o mesmo bem, seja móvel ou imóvel, pode, de fato, ser objeto de mais de uma penhora, nos moldes das regras previstas nos artigos 797, parágrafo único, e 839, parágrafo único, ambos do CPC, sendo vedada apenas a efetivação de mais de um leilão, à vista da existência de penhora precedente determinada nos autos de processo diverso. 4.1. Conclui-se, assim, que a imposição da penhora em exame não encontra óbice legal ou jurídico, tratando-se de medida correta e regularmente justificada. 5. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 2028127, 0722063-35.2025.8.07.0000, Relator: ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. LEILÃO CONDICIONADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO. INTIMAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, com ressalva de que o leilão somente pode ocorrer caso haja quitação do contrato de alienação fiduciária. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 2.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997. 3. Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. 4. Não é necessária, para realização do leilão, a quitação do imóvel como determinado pelo juízo de origem, e a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário. 4.1. Uma vez efetivado o leilão para que o adquirente exerça direito sobre imóvel, é necessária a quitação residual do contrato junto ao agente financiador; eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 2019460, 0706151-95.2025.8.07.0000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia. 2. Inviável, no entanto, a penhora do próprio imóvel haja vista que o bem não integra a esfera patrimonial do devedor. 2.1. A constrição judicial pode incidir somente quanto às parcelas adimplidas pelo devedor fiduciário, equivalente ao ágio. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2014046, 0712974-85.2025.8.07.0000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/6/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS INERENTES A BEM IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC/2015. DECISÃO REFORMADA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão no 1073096, 0714676-47.2017.8.07.0000, Relator: SIMONE LUCINDO 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 7/2/2018) (Ressalvam-se os grifos) Diante desse contexto está constatada a verossimilhança dos fatos articulados pelo recorrente em suas razões recursais. O requisito concernente ao risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação também está preenchido na situação concreta, pois a manutenção da determinação judicial constante na decisão agravada poderá acarretar prejuízos relevantes ao credor, inclusive com deslocamento da competência para a Justiça Federal e paralisação indevida da marcha processual. Feitas essas considerações, defiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo para obstar a produção de efeitos pela decisão interlocutória impugnada, deixando para que a Egrégia 2a Turma Cível delibere em definitivo a respeito do tema. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins da norma estabelecida no art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 24 de novembro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0751729-81.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Paranoá Parque Agravada: Tatiane do Carmo Dias Oliveira D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Paranoá Parque contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Paranoá, nos autos do processo de execução no 0706745-56.2023.8.07.0008, assim redigida: “A despeito de terem sido opostos embargos de declaração, é cediço que estes não se prestam, em regra, à alteração da decisão, pois têm a finalidade precípua de integração do julgado eivado de omissão, contradição, obscuridade ou correção de erro material. Na hipótese dos autos, porém, não há nenhum desses vícios, porquanto o ato hostilizado foi fundamentado de forma clara, não contendo, pois, as hipóteses do artigo 1022, do CPC. Ante o exposto, rejeito liminarmente os embargos de declaração e mantenho o decisum embargado. Quanto ao mais, ressalto que em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, o que, inclusive, está sendo postulado pela parte exequente (ID 253415605), tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. No ponto, destaco que no recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). Assim, especialmente diante do pedido de penhora do imóvel, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir integrar a execução para que se possa encontrar adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra do condômino executado, o devedor fiduciante (STJ, Resp 2.237.090/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, J. 3.11.2025, p. 6.11.2025. No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel penhorado foi transferida à credora fiduciária (CEF). Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Intimem-se.” O agravante afirma em suas razões recursais (Id. 78717900), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao determinar, de ofício, a inclusão da empresa pública Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução. Argumenta que a decisão agravada aplicou de modo amplo e prematuro o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp. no 2.100.103-PR, tendo ignorado que o litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário somente se impõe quando há requerimento de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o que não é o caso dos autos. Aduz, ainda, que o Juízo singular, por meio da decisão ora impugnada, incorreu em julgamento extra petita, pois a inclusão da CEF não foi requerida por nenhuma das partes, situação que configura extrapolação dos limites da impugnação oferecida pela devedora no processo de execução, que se restringiu à alegação de nulidade da citação por edital. Conclui que a determinação promanada do Juízo singular viola os princípios da congruência, da não surpresa, da economia processual e da razoável duração do processo, além de atrair indevidamente a competência da Justiça Federal, com prejuízo ao prosseguimento regular da execução. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para sobrestar os efeitos produzidos pelo ato decisório agravado, bem como o subsequente provimento do agravo, para que a decisão interlocutória impugnada seja reformada, com o afastamento da determinação de inclusão da CEF no polo passivo da execução. O valor referente ao preparo recursal foi recolhido (Id. 78717950). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, diante da existência de alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da cobrança de encargos condominiais. Verifica-se, inicialmente, que a controvérsia jurídica a respeito da possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia ainda não está pacificada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça. A despeito de ter a 2a Seção decidido, em março do corrente ano, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais no 1.929.926-SP, no 2.082.647-SP e no 2.100.103-PR, no sentido da necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de débitos de condomínio, ao fundamento de que, em uma análise ampla, o credor fiduciário também ostenta a condição de condômino e não pode ser privilegiado em detrimento dos demais, o aludido entendimento não é uniforme entre os órgãos fracionários que integram a Colenda Corte Superior. É importante destacar que a divergência jurisprudencial culminou na afetação da questão ao rito dos recursos repetitivos, tendo sido classificada como Tema no 1266, ainda pendente de julgamento. Assim, não há obrigatoriedade de observância dos precedentes mencionados, pois não têm caráter vinculativo. Além disso não foi determinada a suspensão nacional do curso dos processos que tratam da mesma questão jurídica. Além disso é preciso destacar que nos autos do processo executivo de origem o condomínio credor não formulou requerimento de penhora do próprio imóvel que gerou a dívida, objeto de alienação fiduciária em favor da empresa pública Caixa Econômica Federal, mas, singelamente, dos “direitos aquisitivos” constituídos em favor da devedora fiduciante (Id. 253415605), medida constritiva que, a propósito, encontra respaldo na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça. Com efeito, a devedora responde, para a satisfação do crédito, com todos os bens que integram sua esfera patrimonial, sendo reputada ao credor a atribuição de indicação daqueles passíveis de penhora, de acordo com as regras previstas nos artigos 789 e 798, inc. II, alínea “c”, ambos do CPC. Após ver frustradas as tentativas anteriores, o condomínio recorrente indicou como bem para a satisfação do pagamento em questão a expressão econômica que decorre de sua posse, ou seja, os “direitos aquisitivos” respectivos. Com efeito os eventuais “direitos aquisitivos” atribuídos ao devedor podem ser objeto de penhora, nos moldes da regra estabelecida no art. 835, inc. XII, do CPC. A propósito, examinem-se as seguintes ementas da lavra deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. ENCARGOS DE CONDOMÍNIO. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. A presente hipótese consiste em examinar a possibilidade de imposição da medida constritiva de penhora sobre “direitos aquisitivos” relacionados a determinado bem imóvel 2. Os devedores respondem, para a satisfação do crédito aludido, com todos os bens que integram sua esfera patrimonial, sendo reputada ao credor a atribuição de indicação daqueles passíveis de penhora, de acordo com as regras previstas nos artigos 789 e 798, inc. II, alínea “c”, ambos do CPC. 2.1. Os eventuais “direitos aquisitivos” atribuídos ao devedor podem ser objeto de penhora, nos moldes da regra estabelecida no art. 835, inc. XII, do CPC. 3. A obrigação decorrente das relações do condômino com o condomínio é classificada como propter rem. 3.1. Por essa razão, o próprio bem garante sua satisfação. 3.2. Diante da impossibilidade da penhora do próprio bem, pois não é de propriedade dos devedores, admite-se a penhora dos “direitos aquisitivos” decorrentes, como já aludido, razão pela qual o argumento a respeito da desproporção entre o montante de avaliação do imóvel e o da dívida também não deve ser considerado óbice ao deferimento da medida constritiva judicial. 4. Ademais, o mesmo bem, seja móvel ou imóvel, pode, de fato, ser objeto de mais de uma penhora, nos moldes das regras previstas nos artigos 797, parágrafo único, e 839, parágrafo único, ambos do CPC, sendo vedada apenas a efetivação de mais de um leilão, à vista da existência de penhora precedente determinada nos autos de processo diverso. 4.1. Conclui-se, assim, que a imposição da penhora em exame não encontra óbice legal ou jurídico, tratando-se de medida correta e regularmente justificada. 5. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 2028127, 0722063-35.2025.8.07.0000, Relator: ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. LEILÃO CONDICIONADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO. INTIMAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, com ressalva de que o leilão somente pode ocorrer caso haja quitação do contrato de alienação fiduciária. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 2.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997. 3. Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. 4. Não é necessária, para realização do leilão, a quitação do imóvel como determinado pelo juízo de origem, e a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário. 4.1. Uma vez efetivado o leilão para que o adquirente exerça direito sobre imóvel, é necessária a quitação residual do contrato junto ao agente financiador; eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 2019460, 0706151-95.2025.8.07.0000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia. 2. Inviável, no entanto, a penhora do próprio imóvel haja vista que o bem não integra a esfera patrimonial do devedor. 2.1. A constrição judicial pode incidir somente quanto às parcelas adimplidas pelo devedor fiduciário, equivalente ao ágio. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2014046, 0712974-85.2025.8.07.0000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/6/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS INERENTES A BEM IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC/2015. DECISÃO REFORMADA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão no 1073096, 0714676-47.2017.8.07.0000, Relator: SIMONE LUCINDO 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 7/2/2018) (Ressalvam-se os grifos) Diante desse contexto está constatada a verossimilhança dos fatos articulados pelo recorrente em suas razões recursais. O requisito concernente ao risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação também está preenchido na situação concreta, pois a manutenção da determinação judicial constante na decisão agravada poderá acarretar prejuízos relevantes ao credor, inclusive com deslocamento da competência para a Justiça Federal e paralisação indevida da marcha processual. Feitas essas considerações, defiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo para obstar a produção de efeitos pela decisão interlocutória impugnada, deixando para que a Egrégia 2a Turma Cível delibere em definitivo a respeito do tema. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins da norma estabelecida no art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 24 de novembro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator