Tribunal: TJDFT
Processo: 0753924-39.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0753924-39.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KASLO COMERCIO DE VESTUARIO LTDA AGRAVADO: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL, MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por KASLO COMERCIO DE VESTUARIO LTDA contra decisão da Vara Cível do Guará que, nos autos de cumprimento de sentença requerido por MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPAÇÕES LTDA, MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL, determinou a expedição de mandado para desocupação voluntária de imóvel locado à agravante e concedeu prazo para pagamento do débito. Em suas razões (ID 79208543), sustenta que: 1) a ordem de despejo foi deferida sem que se comprovasse a regular constituição em mora da locatária; 2) a constituição em mora é condição indispensável para o exercício válido da cláusula contratual resolutória; 3) a execução automática da cláusula de despejo, por si só, não supre a exigência legal de cientificação prévia do devedor; 4) o acordo firmado entre as partes, ainda que tenha previsto o despejo em caso de inadimplência, não estabeleceu forma específica de notificação ou termo inequívoco de constituição em mora, o que torna imprescindível a prévia interpelação formal da sociedade; 5) a execução da cláusula contratual sem constituição regular da mora viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos; 6) o cumprimento compulsório e imediato da medida executiva não favorece a exequente, pois o fechamento da loja reduz ou elimina a própria capacidade da Kaslo de adimplir o acordo, o que frustra o fim econômico do contrato; 7) a decisão que determina o despejo compulsório foi proferida sem oportunizar à executada a possibilidade de se manifestar sobre o suposto inadimplemento e sem que houvesse nos autos documentação mínima que o demonstrasse; 8) a decisão agravada aplicou de forma literal a cláusula contratual que previa o “despejo imediato” em caso de inadimplemento, sem realizar a necessária filtragem judicial; 9) a aplicação das penalidades contratuais deve observar a função social do contrato; 10) a execução deve se dar de forma menos gravosa ao executado; 11) a manutenção temporária da atividade da agravante no imóvel não acarreta qualquer risco concreto ou irreversível ao credor; 12) o despejo em cumprimento de sentença exige execução específica, nos termos dos artigos 536 e 537 do Código de Processo Civil – CPC; 13) há desproporcionalidade e abuso no exercício da cláusula de despejo; 14) realizou tentativas de repactuação da dívida, o que revela indícios de boa-fé. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para impedir o despejo. No mérito, a reforma da decisão para conceder prazo razoável para regularização do débito e manutenção de sua atividade comercial. Preparo realizado (ID 79209998). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil - CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único. Em cognição sumária, não está demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, trata-se de cumprimento de sentença decorrente de acordo celebrado entre locatária, fiador e os agravados. Segundo os termos do acordo, os devedores reconheceram a dívida de R$ 898.432,65 e comprometeram-se a pagá-la em 6 parcelas mensais e sucessivas, com início em 20/07/2025 (ID 241724697). Segundo a cláusula 5a, o inadimplemento ou impontualidade no pagamento de uma das parcelas ou de qualquer dos valores decorrentes da locação levaria à imposição da pena de despejo compulsório, independentemente de prazo para desocupação voluntária. O acordo foi homologado judicialmente e transitou em julgado em 05/08/2025. Em razão do inadimplemento da parcela com vencimento em 20/09/2025, as agravadas iniciaram o cumprimento de sentença para cobrança do débito remanescente de R$ 568.563,11 e dos aluguéis não abrangidos pelo acordo e vencidos a partir de outubro de 2025. Na ocasião, requereu o despejo compulsório da agravante. O juízo recebeu o cumprimento, mas concedeu o prazo de 15 dias para desocupação voluntária. Apenas após o decurso desse prazo, ficou deferido o despejo compulsório. Diante desse contexto, neste momento, não verifico razão para reforma da decisão agravada. O acordo extrajudicial homologado pelo juízo constitui título executivo judicial e vincula as partes às condições nele estabelecidas. A agravante fundamenta o pedido de concessão de efeito suspensivo na ausência de constituição da mora. Todavia, cuida-se de obrigação positiva e líquida, com termo certo para pagamento (vencimento de cada parcela). Nessa hipótese, a mora ocorre pelo simples vencimento (mora ex re), nos termos do artigo 397 do Código Civil. Logo, é desnecessária a constituição em mora. Além disso, o juízo agiu com cautela e assegurou minimamente o contraditório à agravante para que ela pudesse afastar a alegação de inadimplemento, pois concedeu prazo para desocupação voluntária antes de determinar o despejo compulsório. Todavia, a recorrente não nega o inadimplemento. Ausente, portanto, a probabilidade de provimento do recurso, o efeito suspensivo deve ser indeferido. INDEFIRO o efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Aos agravados para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 12 de dezembro de 2025. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0753924-39.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KASLO COMERCIO DE VESTUARIO LTDA AGRAVADO: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL, MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por KASLO COMERCIO DE VESTUARIO LTDA contra decisão da Vara Cível do Guará que, nos autos de cumprimento de sentença requerido por MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPAÇÕES LTDA, MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL, determinou a expedição de mandado para desocupação voluntária de imóvel locado à agravante e concedeu prazo para pagamento do débito. Em suas razões (ID 79208543), sustenta que: 1) a ordem de despejo foi deferida sem que se comprovasse a regular constituição em mora da locatária; 2) a constituição em mora é condição indispensável para o exercício válido da cláusula contratual resolutória; 3) a execução automática da cláusula de despejo, por si só, não supre a exigência legal de cientificação prévia do devedor; 4) o acordo firmado entre as partes, ainda que tenha previsto o despejo em caso de inadimplência, não estabeleceu forma específica de notificação ou termo inequívoco de constituição em mora, o que torna imprescindível a prévia interpelação formal da sociedade; 5) a execução da cláusula contratual sem constituição regular da mora viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos; 6) o cumprimento compulsório e imediato da medida executiva não favorece a exequente, pois o fechamento da loja reduz ou elimina a própria capacidade da Kaslo de adimplir o acordo, o que frustra o fim econômico do contrato; 7) a decisão que determina o despejo compulsório foi proferida sem oportunizar à executada a possibilidade de se manifestar sobre o suposto inadimplemento e sem que houvesse nos autos documentação mínima que o demonstrasse; 8) a decisão agravada aplicou de forma literal a cláusula contratual que previa o “despejo imediato” em caso de inadimplemento, sem realizar a necessária filtragem judicial; 9) a aplicação das penalidades contratuais deve observar a função social do contrato; 10) a execução deve se dar de forma menos gravosa ao executado; 11) a manutenção temporária da atividade da agravante no imóvel não acarreta qualquer risco concreto ou irreversível ao credor; 12) o despejo em cumprimento de sentença exige execução específica, nos termos dos artigos 536 e 537 do Código de Processo Civil – CPC; 13) há desproporcionalidade e abuso no exercício da cláusula de despejo; 14) realizou tentativas de repactuação da dívida, o que revela indícios de boa-fé. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para impedir o despejo. No mérito, a reforma da decisão para conceder prazo razoável para regularização do débito e manutenção de sua atividade comercial. Preparo realizado (ID 79209998). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil - CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único. Em cognição sumária, não está demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, trata-se de cumprimento de sentença decorrente de acordo celebrado entre locatária, fiador e os agravados. Segundo os termos do acordo, os devedores reconheceram a dívida de R$ 898.432,65 e comprometeram-se a pagá-la em 6 parcelas mensais e sucessivas, com início em 20/07/2025 (ID 241724697). Segundo a cláusula 5a, o inadimplemento ou impontualidade no pagamento de uma das parcelas ou de qualquer dos valores decorrentes da locação levaria à imposição da pena de despejo compulsório, independentemente de prazo para desocupação voluntária. O acordo foi homologado judicialmente e transitou em julgado em 05/08/2025. Em razão do inadimplemento da parcela com vencimento em 20/09/2025, as agravadas iniciaram o cumprimento de sentença para cobrança do débito remanescente de R$ 568.563,11 e dos aluguéis não abrangidos pelo acordo e vencidos a partir de outubro de 2025. Na ocasião, requereu o despejo compulsório da agravante. O juízo recebeu o cumprimento, mas concedeu o prazo de 15 dias para desocupação voluntária. Apenas após o decurso desse prazo, ficou deferido o despejo compulsório. Diante desse contexto, neste momento, não verifico razão para reforma da decisão agravada. O acordo extrajudicial homologado pelo juízo constitui título executivo judicial e vincula as partes às condições nele estabelecidas. A agravante fundamenta o pedido de concessão de efeito suspensivo na ausência de constituição da mora. Todavia, cuida-se de obrigação positiva e líquida, com termo certo para pagamento (vencimento de cada parcela). Nessa hipótese, a mora ocorre pelo simples vencimento (mora ex re), nos termos do artigo 397 do Código Civil. Logo, é desnecessária a constituição em mora. Além disso, o juízo agiu com cautela e assegurou minimamente o contraditório à agravante para que ela pudesse afastar a alegação de inadimplemento, pois concedeu prazo para desocupação voluntária antes de determinar o despejo compulsório. Todavia, a recorrente não nega o inadimplemento. Ausente, portanto, a probabilidade de provimento do recurso, o efeito suspensivo deve ser indeferido. INDEFIRO o efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Aos agravados para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 12 de dezembro de 2025. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator