Tribunal: TJDFT
Processo: 0729985-30.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0729985-30.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELLYSIUM ASSETS LTDA, RINAVE - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: M-8 BRASIL GESTAO E INCORPORACOES LTDA, HELVIO MONTEIRO GUIMARAES, FRANCISCO COELHO DE CARVALHO FILHO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ELLYSIUM ASSETS LTDA e RINAVE – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada em face de M-8 BRASIL GESTÃO E INCORPORAÇÕES LTDA, FRANCISCO COELHO DE CARVALHO FILHO e HÉLVIO MONTEIRO GUIMARÃES: “Cuida-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda proposta por Ellysium Assets LTDA e Rinave – Empreendimentos e Participações LTDA em desfavor de M-8 Brasil Gestão Incorporações LTDA, Hélvio Monteiro Guimarães e Francisco Coelho de Carvalho Filho. Alegam as autoras, para tanto, que adquiriram o imóvel rural designado por Fazenda Brejo ou Torto no Distrito Federal, matrícula 14.848, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 1o/3/2023, ID 242224461, e que, ao solicitarem o registro do ato na respectiva matrícula, foram surpreendidas com a existência de registro anterior de compra e venda em nome da empresa M-8 Brasil Gestão Incorporações LTDA. Esclarecem que, com a finalidade de obterem informações acerca da situação, tomaram conhecimento da existência do processo 0736175-40.2024.8.07.0001, em trâmite neste juízo. Pedem, em sede de tutela de urgência, a indisponibilidade do bem, bem como o bloqueio da matrícula 14.848 e a averbação da existência da presente lide. No mérito, pedem a nulidade do instrumento público de compra e venda firmando entre Hélvio Monteiro Guimarães e M-8 Brasil Gestão Incorporações LTDA e, em consequência, o cancelamento do registro na matrícula do imóvel. É o relatório. Decido. Pela análise do processo 0736175-40.2024.8.07.0001, verifica-se que, antes de declinar da competência, o juízo da 22a Vara de Cível de Brasília proferiu decisão em que determinou a imediata indisponibilidade do imóvel de matrícula 14.848, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, ID 209289030 daqueles autos. A medida, inclusive, já foi efetivada, razão pela qual o novo pedido formulado nestes autos fica prejudicado. Com relação ao pedido de bloqueio da matrícula, o imóvel já se encontra resguardado por força da indisponibilidade anteriormente decretada, o que preserva os interesses das partes até ulterior deliberação judicial. A averbação da presente lide, se o caso, cabe ao próprio interessado fazê-lo. Constata-se, ainda, que tramita na 4a Turma Cível do e. TJDFT agravo de instrumento interposto nos autos do processo 0722026-08.2025.8.07.0000, vinculado ao processo originário 0736175-40.2024.8.07.0001, cujo resultado poderá influenciar diretamente os desdobramentos da presente controvérsia, uma vez que existe a possibilidade de ser declarada a incompetência deste juízo para apreciação da matéria. Ressalte-se, por fim, que embora a questão de natureza registral – como o pedido de nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada com base em mandato revogado – possa, em tese, ser apreciada neste juízo, eventuais efeitos materiais decorrentes da nulidade da escritura impugnada, especialmente no que se refere à desconstituição da cadeia dominial e ao eventual cancelamento de registros decorrentes da nulidade dos negócios jurídicos firmados, deverão ser analisados e decididos oportunamente pelo juízo vara cível competente, considerando que foge à competência da vara de registros públicos. Posto isso, INDEFIRO os pedidos de tutela de urgência e, considerando que a apreciação do mérito depende do julgamento do agravo de instrumento no processo 0722026-08.2025.8.07.0000, em trâmite na 4a Turma Cível do TJDFT, DETERMINO a suspensão do presente feito, nos termos do artigo 313, inciso V, alínea a, do CPC.” As Agravantes sustentam (i) que buscam “anular escritura pública de compra e venda do imóvel localizado na denominado Fazenda Brejo ou Torto, matrícula 14.848, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal”; (ii) que “adquiriram o referido imóvel em 01/03/2023, através de contrato de compra e venda com o proprietário, Sr. Francisco Coelho de Carvalho, ora terceiro Agravado”; (iii) que “no momento do registro do negócio jurídico, junto ao 2o Ofício de Registro do Distrito Federal, foram surpreendidos com a alteração do registro para terceiro alheio à negociação”; (iv) que na matrícula do imóvel “consta que em 13/02/2023 o bem havia sido transferido para a empresa M-8 BRASIL GESTÃO E INCORPORAÇÕES LTDA, ora primeira Agravada”; (v) que “a referida transferência do imóvel ocorrera eivada de vícios, mediante procuração natimorta, incapaz de produzir os efeitos jurídicos pretendidos na negociação de compra e venda”; (vi) que o imóvel “foi adquirido pelo Sr. Francisco Coelho de Carvalho em 20/05/1997, conforme depreende-se da certidão acostada aos autos, no R. 4/14848”; (vii) que “o Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, outorgou poderes ao Sr. Sinval Alves Mata Júnior, corretor de imóveis, momento em que fora realizada a negociação de compra e venda do referido imóvel, alienado para a empresa TEKA- TECELAGEM KUEHNRICH S.A.”; (viii) que, “com a alienação do imóvel, a procuração outorgada para o corretor de imóveis, Sr. Sinval Alves Mata Júnior, perdeu sua eficácia, haja vista a transferência da propriedade do imóvel, formalizada por escritura pública, consoante o registro acima colacionado”; (ix) que em “04/02/1998 ocorreu a rescisão da compra do imóvel, o qual voltou à propriedade do Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, fato corroborado em 2021, através da sentença proferida nos autos do processo no 0710896-57.2021.8.07.0001”; (x) que “em 31/01/2000, o corretor de imóveis, Sr. Sinval Alves Mata Júnior, sem consentimento do proprietário do referido imóvel, Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, realizou o substabelecimento, já natimorto, de poderes da procuração anteriormente outorgada, ao Sr. Abram Nelson Pencak”; (xi) que “Abram Nelson Pencak, por sua vez, realizou novo substabelecimento de poderes sobre o referido imóvel, ao Sr. Hélvio Monteiro Guimarães, segundo Agravado”; (xii) que “os substabelecimentos em questão, oriundos da procuração outorgada ao Sr. Sinval Alves Mata Júnior, em ocasião da venda do imóvel à empresa TEKA- TECELAGEM KUEHNRICH S.A, em 1997, não poderiam produzir efeitos, haja vista que a referida procuração teve sua eficácia extinta em 1997, e o imóvel ainda constava em nome da empresa TEKA- TECELAGEM KUEHNRICH S.A.”; (xiii) que “o Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, ao tomar conhecimento dos substabelecimentos não autorizados, em 02/02/2023 procedeu com a REVOGAÇÃO da procuração outorgado ao Sr. Sinval Alves Mata Júnior, e também dos substabelecimentos ilegais”; (xiv) que, “mesmo que ausente os pressupostos de legitimidade e legalidade, o substabelecimento da procuração, que perdera a eficácia ainda em 1997, fora utilizado para alienação do imóvel à empresa M-8 Brasil Gestão e Incorporações Ltda, em 13/02/2023”; (xv) que “descobriu-se a existência de uma Ação Judicial autuada sob o no 0736175-40.2024.8.07.0001 e que tramita na Vara de Registros Público da Circunscrição Judiciária de Brasília/DF”, na qual “TODOS OS ORA AGRAVADOS LITIGAM ACERCA DO BEM IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE LIDE, fato que demonstra que estes detêm ciência da existência de Escritura Pública de Transferência do bem imóvel, objeto da presente demanda, para os Agravantes, eis que pessoalmente firmada pelo Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado”; e (xvi) que a “indisponibilidade decretada em outros autos, por si só, apenas congela a situação jurídica do imóvel, impedindo novas alienações, entretanto, não impede novos registros na matrícula do imóvel, como alterações de propriedade ou averbação de ônus” . Requerem a antecipação da tutela recursal para determinar o bloqueio da matrícula 14.848, registrada no 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Preparo recolhido (IDs 74344089 e 74344090). É o relatório. Decido. A concessão de tutela provisória de urgência antes da citação, por diferir o contraditório, tem caráter excepcional e por isso só deve ser admitida em circunstâncias excepcionais. Consoante adverte Araken de Assis: “Duas situações autorizam o juiz à concessão de liminar sem a audiência do réu (inaudita altera parte): (a) sempre que o réu, tomando prévio conhecimento da medida, encontre-se em posição que lhe permita frustrar a medida de urgência; (b) sempre que a urgência em impedir a lesão revele-se incompatível com o tempo necessário à integração do réu à relação processual. (Processo Civil Brasileiro, Vol. II, Tomo II, 2a ed., RT, 2015, p. 429)” Antes da citação o deferimento da tutela provisória de urgência reclama o que a doutrina denomina “urgência agônica”, ou seja, situação de risco que não comporta sequer a angularização da relação processual. Nas palavras de Marcus Vinicius Rios Gonçalves: “Quando se tratar de tutela de urgência, o deferimento da liminar, de plano, sem a ouvida do réu, deve ficar restrito às hipóteses em que se possa constatar, sem dificuldades, a verossimilhança do alegado e a extrema urgência, quando ou não haja tempo hábil para ouvir o réu, ou disso possa resultar perigo para a eficácia da medida. (Direito Processual Civil Esquematizado, 10a ed., Saraiva, p. 398)” Situação com esse nível de premência não é vislumbrada no caso sub judice, tendo em vista que não há nenhum indicativo de que a citação dos Agravados possa comprometer a eficácia da tutela jurisdicional pleiteada, máxime ante o fato de que foi averbada no registro imobiliário a indisponibilidade do imóvel. Ressalve-se que as Agravantes podem providenciar o registro da demanda na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/1973. Não há, então, pelo menos nesta quadra processual, periculum in mora hábil a justificar a antecipação da tutela recursal. Isto posto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem, dispensadas informações. Intimem-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 15 de agosto de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0729985-30.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELLYSIUM ASSETS LTDA, RINAVE - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: M-8 BRASIL GESTAO E INCORPORACOES LTDA, HELVIO MONTEIRO GUIMARAES, FRANCISCO COELHO DE CARVALHO FILHO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ELLYSIUM ASSETS LTDA e RINAVE – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada em face de M-8 BRASIL GESTÃO E INCORPORAÇÕES LTDA, FRANCISCO COELHO DE CARVALHO FILHO e HÉLVIO MONTEIRO GUIMARÃES: “Cuida-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda proposta por Ellysium Assets LTDA e Rinave – Empreendimentos e Participações LTDA em desfavor de M-8 Brasil Gestão Incorporações LTDA, Hélvio Monteiro Guimarães e Francisco Coelho de Carvalho Filho. Alegam as autoras, para tanto, que adquiriram o imóvel rural designado por Fazenda Brejo ou Torto no Distrito Federal, matrícula 14.848, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 1o/3/2023, ID 242224461, e que, ao solicitarem o registro do ato na respectiva matrícula, foram surpreendidas com a existência de registro anterior de compra e venda em nome da empresa M-8 Brasil Gestão Incorporações LTDA. Esclarecem que, com a finalidade de obterem informações acerca da situação, tomaram conhecimento da existência do processo 0736175-40.2024.8.07.0001, em trâmite neste juízo. Pedem, em sede de tutela de urgência, a indisponibilidade do bem, bem como o bloqueio da matrícula 14.848 e a averbação da existência da presente lide. No mérito, pedem a nulidade do instrumento público de compra e venda firmando entre Hélvio Monteiro Guimarães e M-8 Brasil Gestão Incorporações LTDA e, em consequência, o cancelamento do registro na matrícula do imóvel. É o relatório. Decido. Pela análise do processo 0736175-40.2024.8.07.0001, verifica-se que, antes de declinar da competência, o juízo da 22a Vara de Cível de Brasília proferiu decisão em que determinou a imediata indisponibilidade do imóvel de matrícula 14.848, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, ID 209289030 daqueles autos. A medida, inclusive, já foi efetivada, razão pela qual o novo pedido formulado nestes autos fica prejudicado. Com relação ao pedido de bloqueio da matrícula, o imóvel já se encontra resguardado por força da indisponibilidade anteriormente decretada, o que preserva os interesses das partes até ulterior deliberação judicial. A averbação da presente lide, se o caso, cabe ao próprio interessado fazê-lo. Constata-se, ainda, que tramita na 4a Turma Cível do e. TJDFT agravo de instrumento interposto nos autos do processo 0722026-08.2025.8.07.0000, vinculado ao processo originário 0736175-40.2024.8.07.0001, cujo resultado poderá influenciar diretamente os desdobramentos da presente controvérsia, uma vez que existe a possibilidade de ser declarada a incompetência deste juízo para apreciação da matéria. Ressalte-se, por fim, que embora a questão de natureza registral – como o pedido de nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada com base em mandato revogado – possa, em tese, ser apreciada neste juízo, eventuais efeitos materiais decorrentes da nulidade da escritura impugnada, especialmente no que se refere à desconstituição da cadeia dominial e ao eventual cancelamento de registros decorrentes da nulidade dos negócios jurídicos firmados, deverão ser analisados e decididos oportunamente pelo juízo vara cível competente, considerando que foge à competência da vara de registros públicos. Posto isso, INDEFIRO os pedidos de tutela de urgência e, considerando que a apreciação do mérito depende do julgamento do agravo de instrumento no processo 0722026-08.2025.8.07.0000, em trâmite na 4a Turma Cível do TJDFT, DETERMINO a suspensão do presente feito, nos termos do artigo 313, inciso V, alínea a, do CPC.” As Agravantes sustentam (i) que buscam “anular escritura pública de compra e venda do imóvel localizado na denominado Fazenda Brejo ou Torto, matrícula 14.848, do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal”; (ii) que “adquiriram o referido imóvel em 01/03/2023, através de contrato de compra e venda com o proprietário, Sr. Francisco Coelho de Carvalho, ora terceiro Agravado”; (iii) que “no momento do registro do negócio jurídico, junto ao 2o Ofício de Registro do Distrito Federal, foram surpreendidos com a alteração do registro para terceiro alheio à negociação”; (iv) que na matrícula do imóvel “consta que em 13/02/2023 o bem havia sido transferido para a empresa M-8 BRASIL GESTÃO E INCORPORAÇÕES LTDA, ora primeira Agravada”; (v) que “a referida transferência do imóvel ocorrera eivada de vícios, mediante procuração natimorta, incapaz de produzir os efeitos jurídicos pretendidos na negociação de compra e venda”; (vi) que o imóvel “foi adquirido pelo Sr. Francisco Coelho de Carvalho em 20/05/1997, conforme depreende-se da certidão acostada aos autos, no R. 4/14848”; (vii) que “o Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, outorgou poderes ao Sr. Sinval Alves Mata Júnior, corretor de imóveis, momento em que fora realizada a negociação de compra e venda do referido imóvel, alienado para a empresa TEKA- TECELAGEM KUEHNRICH S.A.”; (viii) que, “com a alienação do imóvel, a procuração outorgada para o corretor de imóveis, Sr. Sinval Alves Mata Júnior, perdeu sua eficácia, haja vista a transferência da propriedade do imóvel, formalizada por escritura pública, consoante o registro acima colacionado”; (ix) que em “04/02/1998 ocorreu a rescisão da compra do imóvel, o qual voltou à propriedade do Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, fato corroborado em 2021, através da sentença proferida nos autos do processo no 0710896-57.2021.8.07.0001”; (x) que “em 31/01/2000, o corretor de imóveis, Sr. Sinval Alves Mata Júnior, sem consentimento do proprietário do referido imóvel, Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, realizou o substabelecimento, já natimorto, de poderes da procuração anteriormente outorgada, ao Sr. Abram Nelson Pencak”; (xi) que “Abram Nelson Pencak, por sua vez, realizou novo substabelecimento de poderes sobre o referido imóvel, ao Sr. Hélvio Monteiro Guimarães, segundo Agravado”; (xii) que “os substabelecimentos em questão, oriundos da procuração outorgada ao Sr. Sinval Alves Mata Júnior, em ocasião da venda do imóvel à empresa TEKA- TECELAGEM KUEHNRICH S.A, em 1997, não poderiam produzir efeitos, haja vista que a referida procuração teve sua eficácia extinta em 1997, e o imóvel ainda constava em nome da empresa TEKA- TECELAGEM KUEHNRICH S.A.”; (xiii) que “o Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado, ao tomar conhecimento dos substabelecimentos não autorizados, em 02/02/2023 procedeu com a REVOGAÇÃO da procuração outorgado ao Sr. Sinval Alves Mata Júnior, e também dos substabelecimentos ilegais”; (xiv) que, “mesmo que ausente os pressupostos de legitimidade e legalidade, o substabelecimento da procuração, que perdera a eficácia ainda em 1997, fora utilizado para alienação do imóvel à empresa M-8 Brasil Gestão e Incorporações Ltda, em 13/02/2023”; (xv) que “descobriu-se a existência de uma Ação Judicial autuada sob o no 0736175-40.2024.8.07.0001 e que tramita na Vara de Registros Público da Circunscrição Judiciária de Brasília/DF”, na qual “TODOS OS ORA AGRAVADOS LITIGAM ACERCA DO BEM IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE LIDE, fato que demonstra que estes detêm ciência da existência de Escritura Pública de Transferência do bem imóvel, objeto da presente demanda, para os Agravantes, eis que pessoalmente firmada pelo Sr. Francisco Coelho de Carvalho, terceiro Agravado”; e (xvi) que a “indisponibilidade decretada em outros autos, por si só, apenas congela a situação jurídica do imóvel, impedindo novas alienações, entretanto, não impede novos registros na matrícula do imóvel, como alterações de propriedade ou averbação de ônus” . Requerem a antecipação da tutela recursal para determinar o bloqueio da matrícula 14.848, registrada no 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Preparo recolhido (IDs 74344089 e 74344090). É o relatório. Decido. A concessão de tutela provisória de urgência antes da citação, por diferir o contraditório, tem caráter excepcional e por isso só deve ser admitida em circunstâncias excepcionais. Consoante adverte Araken de Assis: “Duas situações autorizam o juiz à concessão de liminar sem a audiência do réu (inaudita altera parte): (a) sempre que o réu, tomando prévio conhecimento da medida, encontre-se em posição que lhe permita frustrar a medida de urgência; (b) sempre que a urgência em impedir a lesão revele-se incompatível com o tempo necessário à integração do réu à relação processual. (Processo Civil Brasileiro, Vol. II, Tomo II, 2a ed., RT, 2015, p. 429)” Antes da citação o deferimento da tutela provisória de urgência reclama o que a doutrina denomina “urgência agônica”, ou seja, situação de risco que não comporta sequer a angularização da relação processual. Nas palavras de Marcus Vinicius Rios Gonçalves: “Quando se tratar de tutela de urgência, o deferimento da liminar, de plano, sem a ouvida do réu, deve ficar restrito às hipóteses em que se possa constatar, sem dificuldades, a verossimilhança do alegado e a extrema urgência, quando ou não haja tempo hábil para ouvir o réu, ou disso possa resultar perigo para a eficácia da medida. (Direito Processual Civil Esquematizado, 10a ed., Saraiva, p. 398)” Situação com esse nível de premência não é vislumbrada no caso sub judice, tendo em vista que não há nenhum indicativo de que a citação dos Agravados possa comprometer a eficácia da tutela jurisdicional pleiteada, máxime ante o fato de que foi averbada no registro imobiliário a indisponibilidade do imóvel. Ressalve-se que as Agravantes podem providenciar o registro da demanda na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/1973. Não há, então, pelo menos nesta quadra processual, periculum in mora hábil a justificar a antecipação da tutela recursal. Isto posto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem, dispensadas informações. Intimem-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 15 de agosto de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator