Tribunal: TJDFT
Processo: 0729709-96.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0729709-96.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS AUGUSTO NEPOMUCENO DA SILVA, JOYCE PARREIRA DUTRA AGRAVADO: FGR CONSTRUTORA JARDINS GENEBRA S/A D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão proferida pelo Juízo da 15a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de rescisão de contrato com cláusula de alienação fiduciária cumulado com pedido de devolução de valores pagos, no 0736012-26.2025.8.07.0001 (Id 242677609 dos autos de origem), ajuizada por CARLOS AUGUSTO NEPOMUCENO DA SILVA, JOYCE PARREIRA DUTRA em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por CARLOS AUGUSTO NEPOMUCENO DA SILVA e JOYCE PARREIRA DUTRA em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, partes qualificadas nos autos, na qual se pretende a concessão de tutela de urgência. Aduz a inicial, em síntese, que as partes celebraram instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, em 14/08/2023, tendo por objeto a unidade no 17, do empreendimento Condomínio Residencial Jardins Genebra, pelo valor de R$855.720,67. Acrescenta já ter sido adimplido o montante de R$121.381,04, tendo os autores manifestado o desinteresse no prosseguimento da relação contratual por razões pessoais e financeiras, ocasião em que lhes foram oferecidas duas opções de resolução do contrato, qual seja, a venda do ágio do imóvel para terceiro interessado e a dação do bem em pagamento, com a entrega voluntária do imóvel, sem o recebimento de qualquer devolução dos valores pagos. Assim, diante da ilegítima recusa da parte requerida em formalizar a rescisão contratual pretendida, com a restituição dos valores devidos, requer a concessão de tutela de urgência para que seja determinada, de imediato, "a suspensão dos efeitos do contrato celebrado entre as unidade imobiliária objeto da presente demanda e, ainda, que seja vedado à RÉ a realização de qualquer cobrança judicial ou extrajudicial, bem como a inscrição dos nomes dos AUTORES em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), em caso de descumprimento da ordem judicial". É o relatório. Fundamento e decido. De início, recebo a inicial de ID 242296314. A concessão da tutela de urgência pressupõe o preenchimento dos requisitos legais. Assim, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, devem estar presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Além disso, não deve haver perigo de irreversibilidade da medida a ser antecipada (art. 300, §1o, do CPC). No caso em apreço, contudo, entendo não estar demonstrada, de plano, a verossimilhança das alegações, uma vez que a análise da existência de ilegalidades ou vícios no contrato celebrado entre as partes demanda instrução probatória mínima e exame aprofundado das cláusulas contratuais envolvidas, o que afasta o requisito da probabilidade do direito neste momento inicial. Além disso, os argumentos e documentação apresentada nos autos revela a existência de controvérsia sobre as obrigações assumidas pelas partes e eventuais inadimplementos, o que impede o deferimento da medida de forma sumária, sem a oitiva da parte contrária. Também não pode ser afastado o fato de se tratar de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/97, com regras próprias para o desfazimento da avença, cuja resolução não pode se dar sem se oportunizar a prévia oitiva da parte contrária. Ausente, pois, os pressupostos da probabilidade do direito da parte autora, o que impõe, por ora, o indeferimento da tutela provisória de urgência. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.” Os agravantes, em suas razões recursais, alegam que: (i) o gravame de alienação fiduciária não foi registrado na matrícula, razão pela qual é possível a rescisão do contrato sem a aplicação da Lei n. 9.514/1997; (ii) o entendimento coaduna com a tese firmada no Tema Repetitivo 1095 do STJ e de outros precedentes que afastam o regime especial e aplicam o CDC para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel quando não há mora nem registro do gravame; (iii) informam que só deixaram de pagar as parcelas após terem requerido a resilição unilateral do contrato extrajudicialmente o que levou à inscrição dos seus nomes no cadastro de inadimplentes. Requerem a tutela provisória e definitiva para a exclusão do nome do cadastro de inadimplente e a suspensão dos efeitos do contrato e respectivos dos pagamentos das parcelas. Preparo recursal (Id 74237431). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. É incontroverso que a relação jurídica entre as partes é regida pela norma consumerista, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC. Por outro lado, o contrato prevê cláusula de alienação fiduciária disposta na Lei n. 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e da garantia real sobre coisa imóvel, devendo observar as regras específicas. Em relação ao consumidor inadimplente, deve ser observada a tese firmada no Tema Repetitivo 1095 do STJ: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Quanto ao consumidor adimplente, que pretenda a rescisão do contrato, foi afetado o Tema Repetitivo 1348 do STJ, que está pendente de julgamento, com a seguinte controvérsia: “Definir a legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora” (ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 13/5/2025, DJEN de 20/5/2025.). No caso, os agravantes afirmam que deixaram de pagar a parcela após a comunicação do agravado sobre a intenção de rescindir o contrato que foi negado em razão da cláusula de alienação fiduciária e que ensejou a negativação do nome no cadastro de inadimplentes. Contudo, da análise perfunctória dos documentos acostados, especialmente o documento de Id 242296319, apenas se refere a uma conversa por aplicativo com questionamentos sobre a possibilidade de rescisão, de modo que não vislumbro corresponder à comunicação formal da empresa sobre a intenção definitiva de resilição. Ademais, do mesmo documento não consta a data em que houve a conversa, não sendo possível concluir se os agravantes já estavam inadimplentes ou se ainda estava adimplentes na época. Dito isso, não se vislumbra, nesse momento, se a situação fática dos agravantes se refere a consumidor inadimplente ou adimplente, tampouco se houve a prévia constituição em mora pelo agravado. Destaque-se que a outra tese recursal é de o contrato não registrado na matrícula torna a cláusula de alienação fiduciária inválida e permite a rescisão pelo CDC. De fato, o art. 23 da Lei 9.514/1997, prevê que “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. Entretanto, não há previsão legal de prazo limite para o registro sob pena de invalidade do contrato, de modo que presentes os requisitos de validade do negócio jurídico (art. 104 do CC), a eficácia da cláusula do gravame fica condicionada ao registro na matrícula. Nesse passo, adoto o entendimento do c. STJ no sentido de que a falta de registro na matrícula não afeta a validade do negócio jurídico firmado entre as partes, mas apenas posterga a sua eficácia, de modo que o início do procedimento executivo de consolidação da propriedade e leilão deve ser precedido do registro. Na esteira desse entendimento, confiram-se os precedentes do c. STJ: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1o, DA LEI No 9.514/1997 E 51 DA LEI No 10.931/2004. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997. 3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 4. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1o, da Lei no 9.514/1997 e 51 da Lei no 10.931/2004. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.180.761/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025. – g.n.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO. IRRELEVÂNCIA PARA APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Bruno Lourenço de Lima contra decisão que deu provimento ao recurso especial de Skaf Urbanização e Participação Ltda., restabelecendo a sentença de improcedência do pedido do agravante. O agravante sustenta que a demora no registro do contrato de alienação fiduciária configura má-fé da recorrida e requer o afastamento da aplicação do direito à execução extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de registro prévio da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e permite a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por meio diverso daquele previsto contratualmente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não impede o credor fiduciário de promover a execução extrajudicial do bem, tampouco confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o contrato por outro meio (EREsp n. 1.866.844/SP). 4. O registro do contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do contrato entre as partes. 5. O entendimento do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação da Lei n. 9.514/1997 ao prévio registro do pacto fiduciário, diverge da orientação firmada pelo STJ, que reconhece a eficácia do contrato entre as partes independentemente desse registro. 6. A decisão ora agravada foi proferida em observância à jurisprudência desta Corte, razão pela qual deve ser mantida. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 2.169.924/SP, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025. – g. n.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. FUNDAMENTOS RECURSAIS NÃO ATACADOS ESPECIFICAMENTE NO RECURSO ESPECIAL. ÓBICE SUMULAR N. 283/STF. CARÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A carência de ataque a relevantes fundamentos do julgamento da segunda instância atrai a aplicação da Súmula 283/STF. 2. O argumento recursal acerca da essencialidade do bem para a atividade empresarial da insurgente nem sequer foi debatido no julgamento estadual, sendo tese carente de prequestionamento - Súmulas 282 e 356/STF. 3. Conforme a jurisprudência no âmbito desta Corte Superior, "a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1o/7/2024, DJe de 3/7/2024). 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.614.652/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 2/10/2024. – g. n.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024. – g. n.) Diversamente do alegado nas razões recursais, a possibilidade de rescisão do contrato pelo CDC quanto o consumidor está adimplente e não há registro do gravame é questão que não está pacificada no c. STJ. Ao contrário, em razão da divergência, foi afetado o Tema Repetitivo 1348 do STJ acima transcrito. Em suma, em análise perfunctória das teses alegadas não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Sob a ótica da urgência, também não vislumbro estar presente o requisito, na medida em que a negativação do nome fundado em contrato cuja parcela não foi adimplida obstar o acesso a crédito, por si só, não caracteriza risco de dano irreversível que justifique, por si só, o deferimento do efeito suspensivo pretendido. Ante o exposto, ausentes os requisitos legais, INDEFIRO o pedido de concessão de tutela provisória recursal. Comunique-se ao Juízo na origem, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0729709-96.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS AUGUSTO NEPOMUCENO DA SILVA, JOYCE PARREIRA DUTRA AGRAVADO: FGR CONSTRUTORA JARDINS GENEBRA S/A D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão proferida pelo Juízo da 15a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de rescisão de contrato com cláusula de alienação fiduciária cumulado com pedido de devolução de valores pagos, no 0736012-26.2025.8.07.0001 (Id 242677609 dos autos de origem), ajuizada por CARLOS AUGUSTO NEPOMUCENO DA SILVA, JOYCE PARREIRA DUTRA em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por CARLOS AUGUSTO NEPOMUCENO DA SILVA e JOYCE PARREIRA DUTRA em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, partes qualificadas nos autos, na qual se pretende a concessão de tutela de urgência. Aduz a inicial, em síntese, que as partes celebraram instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, em 14/08/2023, tendo por objeto a unidade no 17, do empreendimento Condomínio Residencial Jardins Genebra, pelo valor de R$855.720,67. Acrescenta já ter sido adimplido o montante de R$121.381,04, tendo os autores manifestado o desinteresse no prosseguimento da relação contratual por razões pessoais e financeiras, ocasião em que lhes foram oferecidas duas opções de resolução do contrato, qual seja, a venda do ágio do imóvel para terceiro interessado e a dação do bem em pagamento, com a entrega voluntária do imóvel, sem o recebimento de qualquer devolução dos valores pagos. Assim, diante da ilegítima recusa da parte requerida em formalizar a rescisão contratual pretendida, com a restituição dos valores devidos, requer a concessão de tutela de urgência para que seja determinada, de imediato, "a suspensão dos efeitos do contrato celebrado entre as unidade imobiliária objeto da presente demanda e, ainda, que seja vedado à RÉ a realização de qualquer cobrança judicial ou extrajudicial, bem como a inscrição dos nomes dos AUTORES em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), em caso de descumprimento da ordem judicial". É o relatório. Fundamento e decido. De início, recebo a inicial de ID 242296314. A concessão da tutela de urgência pressupõe o preenchimento dos requisitos legais. Assim, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, devem estar presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Além disso, não deve haver perigo de irreversibilidade da medida a ser antecipada (art. 300, §1o, do CPC). No caso em apreço, contudo, entendo não estar demonstrada, de plano, a verossimilhança das alegações, uma vez que a análise da existência de ilegalidades ou vícios no contrato celebrado entre as partes demanda instrução probatória mínima e exame aprofundado das cláusulas contratuais envolvidas, o que afasta o requisito da probabilidade do direito neste momento inicial. Além disso, os argumentos e documentação apresentada nos autos revela a existência de controvérsia sobre as obrigações assumidas pelas partes e eventuais inadimplementos, o que impede o deferimento da medida de forma sumária, sem a oitiva da parte contrária. Também não pode ser afastado o fato de se tratar de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/97, com regras próprias para o desfazimento da avença, cuja resolução não pode se dar sem se oportunizar a prévia oitiva da parte contrária. Ausente, pois, os pressupostos da probabilidade do direito da parte autora, o que impõe, por ora, o indeferimento da tutela provisória de urgência. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.” Os agravantes, em suas razões recursais, alegam que: (i) o gravame de alienação fiduciária não foi registrado na matrícula, razão pela qual é possível a rescisão do contrato sem a aplicação da Lei n. 9.514/1997; (ii) o entendimento coaduna com a tese firmada no Tema Repetitivo 1095 do STJ e de outros precedentes que afastam o regime especial e aplicam o CDC para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel quando não há mora nem registro do gravame; (iii) informam que só deixaram de pagar as parcelas após terem requerido a resilição unilateral do contrato extrajudicialmente o que levou à inscrição dos seus nomes no cadastro de inadimplentes. Requerem a tutela provisória e definitiva para a exclusão do nome do cadastro de inadimplente e a suspensão dos efeitos do contrato e respectivos dos pagamentos das parcelas. Preparo recursal (Id 74237431). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. É incontroverso que a relação jurídica entre as partes é regida pela norma consumerista, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC. Por outro lado, o contrato prevê cláusula de alienação fiduciária disposta na Lei n. 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e da garantia real sobre coisa imóvel, devendo observar as regras específicas. Em relação ao consumidor inadimplente, deve ser observada a tese firmada no Tema Repetitivo 1095 do STJ: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Quanto ao consumidor adimplente, que pretenda a rescisão do contrato, foi afetado o Tema Repetitivo 1348 do STJ, que está pendente de julgamento, com a seguinte controvérsia: “Definir a legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora” (ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 13/5/2025, DJEN de 20/5/2025.). No caso, os agravantes afirmam que deixaram de pagar a parcela após a comunicação do agravado sobre a intenção de rescindir o contrato que foi negado em razão da cláusula de alienação fiduciária e que ensejou a negativação do nome no cadastro de inadimplentes. Contudo, da análise perfunctória dos documentos acostados, especialmente o documento de Id 242296319, apenas se refere a uma conversa por aplicativo com questionamentos sobre a possibilidade de rescisão, de modo que não vislumbro corresponder à comunicação formal da empresa sobre a intenção definitiva de resilição. Ademais, do mesmo documento não consta a data em que houve a conversa, não sendo possível concluir se os agravantes já estavam inadimplentes ou se ainda estava adimplentes na época. Dito isso, não se vislumbra, nesse momento, se a situação fática dos agravantes se refere a consumidor inadimplente ou adimplente, tampouco se houve a prévia constituição em mora pelo agravado. Destaque-se que a outra tese recursal é de o contrato não registrado na matrícula torna a cláusula de alienação fiduciária inválida e permite a rescisão pelo CDC. De fato, o art. 23 da Lei 9.514/1997, prevê que “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. Entretanto, não há previsão legal de prazo limite para o registro sob pena de invalidade do contrato, de modo que presentes os requisitos de validade do negócio jurídico (art. 104 do CC), a eficácia da cláusula do gravame fica condicionada ao registro na matrícula. Nesse passo, adoto o entendimento do c. STJ no sentido de que a falta de registro na matrícula não afeta a validade do negócio jurídico firmado entre as partes, mas apenas posterga a sua eficácia, de modo que o início do procedimento executivo de consolidação da propriedade e leilão deve ser precedido do registro. Na esteira desse entendimento, confiram-se os precedentes do c. STJ: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1o, DA LEI No 9.514/1997 E 51 DA LEI No 10.931/2004. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997. 3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 4. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1o, da Lei no 9.514/1997 e 51 da Lei no 10.931/2004. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.180.761/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025. – g.n.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO. IRRELEVÂNCIA PARA APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Bruno Lourenço de Lima contra decisão que deu provimento ao recurso especial de Skaf Urbanização e Participação Ltda., restabelecendo a sentença de improcedência do pedido do agravante. O agravante sustenta que a demora no registro do contrato de alienação fiduciária configura má-fé da recorrida e requer o afastamento da aplicação do direito à execução extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de registro prévio da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e permite a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por meio diverso daquele previsto contratualmente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não impede o credor fiduciário de promover a execução extrajudicial do bem, tampouco confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o contrato por outro meio (EREsp n. 1.866.844/SP). 4. O registro do contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do contrato entre as partes. 5. O entendimento do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação da Lei n. 9.514/1997 ao prévio registro do pacto fiduciário, diverge da orientação firmada pelo STJ, que reconhece a eficácia do contrato entre as partes independentemente desse registro. 6. A decisão ora agravada foi proferida em observância à jurisprudência desta Corte, razão pela qual deve ser mantida. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 2.169.924/SP, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025. – g. n.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. FUNDAMENTOS RECURSAIS NÃO ATACADOS ESPECIFICAMENTE NO RECURSO ESPECIAL. ÓBICE SUMULAR N. 283/STF. CARÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A carência de ataque a relevantes fundamentos do julgamento da segunda instância atrai a aplicação da Súmula 283/STF. 2. O argumento recursal acerca da essencialidade do bem para a atividade empresarial da insurgente nem sequer foi debatido no julgamento estadual, sendo tese carente de prequestionamento - Súmulas 282 e 356/STF. 3. Conforme a jurisprudência no âmbito desta Corte Superior, "a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1o/7/2024, DJe de 3/7/2024). 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.614.652/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 2/10/2024. – g. n.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024. – g. n.) Diversamente do alegado nas razões recursais, a possibilidade de rescisão do contrato pelo CDC quanto o consumidor está adimplente e não há registro do gravame é questão que não está pacificada no c. STJ. Ao contrário, em razão da divergência, foi afetado o Tema Repetitivo 1348 do STJ acima transcrito. Em suma, em análise perfunctória das teses alegadas não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Sob a ótica da urgência, também não vislumbro estar presente o requisito, na medida em que a negativação do nome fundado em contrato cuja parcela não foi adimplida obstar o acesso a crédito, por si só, não caracteriza risco de dano irreversível que justifique, por si só, o deferimento do efeito suspensivo pretendido. Ante o exposto, ausentes os requisitos legais, INDEFIRO o pedido de concessão de tutela provisória recursal. Comunique-se ao Juízo na origem, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital