Tribunal: TJDFT
Processo: 0732197-24.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0732197-24.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR AGRAVADO: PAULO JOAQUIM DE ARAUJO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR contra decisão, proferida em cumprimento de sentença (0004221-18.2004.8.07.0001), proposto por PAULO JOAQUIM DE ARAUJO. Por meio da decisão agravada, a impugnação do agravante foi indeferida e o laudo oficial de avaliação do imóvel penhorado foi homologado, nos seguintes termos (ID 242369194): “Trata-se de nova impugnação à avaliação do imóvel penhorado. A parte requerida apresentou impugnação referente ao valor da avaliação das salas 320 e 322, conforme id 240750840. Analisando os autos, verifico que a referida impugnação é muito semelhante as impugnações anexadas aos ids 82539291 e 174582007, que já foram indeferidas no processo. Verifico, que a parte requerida mantém o discurso, informando que o valor é bastante inferior a realidade no mercado e trazendo as mesmas informações anteriores. Dessa forma, rejeito a referida impugnação, pois verifico que a avaliação do oficial de justiça está compatível com o valor de mercado e por isso deve ser mantida. Indefiro o pedido de nova avaliação. Conforme avaliação do oficial justiça, cada sala está avaliada em 146.303,00 (cento e quarenta e seis mil reais trezentos e três reais). Sendo que o total da avaliação ficou em R$ 292.606,00 (duzentos e noventa e dois reais seiscentos e seis reais). Fica a parte autora intimada a informar sobre o interesse de marcar nova data para leilão, ou requerer o que de direito.” Em seu agravo de instrumento, o agravante pede, liminarmente, pela concessão de efeito suspensivo ativo para suspender de imediato os efeitos da decisão agravada, a qual manteve a avaliação judicial impugnada. Subsidiariamente, pede a suspensão de qualquer medida expropriatória (leilão, adjudicação ou alienação judicial) sobre os imóveis de matrícula no 30.807 e no 30.630 (Salas 322 e 320), até o julgamento final deste recurso. No mérito, pede seja declarada a nulidade ou ineficácia da avaliação judicial realizada e seja determinada a realização de nova avaliação por perito nomeado pelo Juízo, observando-se critérios técnicos atualizados e imparciais. Narra tratar-se de execução, na qual houve a penhora de imóvel de matrícula no 30.807, correspondente à sala comercial localizada no SIA Trecho 03, Lote 625 a 695, salas 320 e 322, Brasília/DF. Argumenta não refletir a realidade do mercado local a avaliação do imóvel em R$ 146.303,00 (cento e quarenta e seis mil e trezentos e três reais), conforme laudo pericial de ID 238531291. O agravante relata ter apresentado impugnação, fundamentada em laudos e pesquisas de mercado atualizadas, demonstrando ser o valor real do imóvel em torno de R$ 400.000,00 pelo conjunto das duas salas. Alega desconsideração de parâmetros mínimos de mercado pela avaliação judicial, ao adotar metodologia imprecisa e referencial incompatível com a realidade imobiliária do SIA/DF, resultando em valor inferior ao praticado. Assevera não condizer com o valor de mercado da região, o valor atribuído pelo laudo de avaliação em R$ 146.303,00 (cento e quarenta e seis mil reais trezentos e três reais). Argumenta ter demonstrado a discrepância entre o valor estimado pelo oficial de justiça e o valor real de mercado, por ampla pesquisa de mercado e laudos particulares. Assevera evidenciar a fragilidade da avaliação mantida e a insegurança quanto à justa fixação do valor dos bens penhorados. Afirma ser inadmissível a manutenção da avaliação judicial sem a devida revisão técnica, em flagrante ofensa aos princípios da legalidade, da efetividade e da menor onerosidade ao devedor. Aduz tratar-se de evidente situação de risco concreto, justificando a concessão de efeito suspensivo. É o relatório. O recurso está apto a ser admitido. Além de tempestivo, o agravo está acompanhado do comprovante de preparo (ID 74780966). Ademais, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Esta não é a hipótese dos autos. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença, movido pelo agravado em desfavor do agravante. Conforme consta dos autos, a decisão de ID 175794394 deferiu a alienação em leilão judicial dos bens imóveis de matrículas no 30.807 e 30.630, penhorados aos IDs 39741507 e 121235226. Extrai-se ter o agravante, anteriormente, indicado o mesmo valor na impugnação de ID 174582007, no qual requereu “seja desconsiderado o Laudo de Avaliação impugnado nesta feita, devendo ser refeito, de acordo com padrões razoáveis de avaliação do bem em mercado, sob pena de prejuízos irreversíveis ao Executado. Caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, que homologue o valor do imóvel no importe de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), conforme laudo anexo a este petitório.” A decisão de ID 175794394 argumentou e indeferiu a impugnação, nos seguintes termos: “Ademais, recente tentativa de hasta pública nos autos não obteve êxito, o que corrobora o fato de que o valor de R$ 143.000,00 não caracteriza preço vil. Também o laudo juntado pela parte executada (ID 174582008) não é apto a justificar a majoração para R$ 200.000,00, porquanto data de 13/02/2019. (...) Ante o exposto, considerando o laudo apresentado pela parte exequente (ID 172805920) e a anterior avaliação efetivada nos autos (ID 81263778), atribuo o valor de R$ 140.000,00 aos imóveis penhorados nos autos (matrículas 30.630 e 30.807).” Após oposição de embargos pelo executado, ora agravante, a decisão de ID 229330178 determinou “nova avaliação dos imóveis, a ser realizada por Oficial de Justiça Avaliador, a fim de verificar suas adequações ao valor atual de mercado, devendo o devedor viabilizar o cumprimento da diligência.” O novo laudo de avaliação dos imóveis foi apresentado ao ID 238531290, em 29/05/2025, da seguinte forma: “SALA COMERCIAL LOCALIZADA NO SIA TRECHO 03, LOTE 625 A 695, SALA 320 e 322, BRASILIA/DF. Pelo que se depreende da matrícula, o imóvel possui área privativa de 32,45 metros quadrados. Não foi possível entrar no imóvel, pois o mesmo se encontra fechado e desocupado. Que avalio em R$ 146.303,00(cento e quarenta e seis mil reais trezentos e três reais) cada um dos imóveis. Total da avaliação: 292.606,00 (duzentos e noventa e dois reais seiscentos e seis reais)”. No laudo foi indicado a “Metodologia empregada: Utilização de preços encontrados em sites de compra e venda de imóveis na internet, como wfimoveis, levando como base dois anúncios que foram anexados a certidão( que possuem benfeitorias). Tendo em vista que não consegui entrar no imóvel avaliado, estou considerando somente a metragem do mesmo." No caso em questão, a magistrada rejeitou a impugnação apresentada pelo agravante e homologou os laudos de avaliação, “Verifico, que a parte requerida mantém o discurso, informando que o valor é bastante inferior a realidade no mercado e trazendo as mesmas informações anteriores. Dessa forma, rejeito a referida impugnação, pois verifico que a avaliação do oficial de justiça está compatível com o valor de mercado e por isso deve ser mantida. Indefiro o pedido de nova avaliação.”. Com efeito, o laudo de vistoria e avaliação elaborado por oficial de justiça avaliador é documento público dotado de presunção juris tantum de veracidade, “que tem, como um de seus efeitos, a prevalência sobre outros elementos que, juntados pelas partes ao processo, não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial” (Acórdão 1228873, 07220626020198070000, Relator: Sandra Reves, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). Importante frisar, que o parecer técnico de avaliação apresentado pelo agravante/executado foi desenvolvido em visita ao imóvel na data de 13.02.2019 (ID 240750841). Ademais, conforme diligência de ID 238531291, a Oficiala de Justiça informa estar o imóvel fechado e desocupado, com placa da imobiliária responsável pelo mesmo para ser alugado na porta do imóvel, e por esta razão a avaliação foi realizada com base somente na metragem da área privativa. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar padecer de vício o documento, por meio de elementos de prova (erro na avaliação ou dolo do avaliador). Não se pode desconstituir o laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça, sem a presença de elementos probantes hábeis a demonstrar apresentar o referido laudo apresenta preço abaixo daquele praticado no mercado imobiliário. No caso, a metragem, a localização do imóvel são critérios os quais foram levados em conta para a indicação do valor de mercado, não sendo capaz de invalidar o laudo o fato de a Oficiala de Justiça não ser profissional matriculada no CRECI/DF. Considerando a realização de avaliação a partir de critérios objetivos, esclarecendo a expert o parâmetro utilizado para apuração do valor do bem, não há razões para realização de nova avaliação. Nesse sentido, segue a jurisprudência desta Corte de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL LAVRADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE E LEGITIMIDADE. ANÚNCIOS DE IMÓVEIS SEMELHANTES. INSUFICIENTES PARA AFASTAR A PRESUNÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que os laudos de avaliação produzidos por Oficial de Justiça, na forma do art. 154, inc. V, do CPC, gozam de presunção de veracidade e legitimidade. 2. Os anúncios de imóveis nas proximidades do bem avaliado, por si só, não se afiguram aptos a afastar a presunção inerente ao laudo de avaliação que lastreou a r. decisão atacada. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (07077958320198070000, Relator: Fábio Eduardo Marques, 7a Turma Cível, DJE: 25/9/2019) Por fim, consigne-se ser a avaliação de bens incumbência do oficial de justiça, não do magistrado, na forma do art. 870 do CPC. Por estas razões, o pedido deduzido não merece ser acolhido. Dessa forma, a elaboração dos laudos pela Oficiala de Justiça demonstrou, de forma técnica, a metodologia adotada para que se chegasse ao valor apontado, se mostrando plausível ter ela efetuado avaliação técnica, justa e baseada em valores do mercado atual. Assim, não há elementos para modificar a decisão agravada. Forte nesses fundamentos, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 6 de agosto de 2025 17:44:18. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0732197-24.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR AGRAVADO: PAULO JOAQUIM DE ARAUJO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR contra decisão, proferida em cumprimento de sentença (0004221-18.2004.8.07.0001), proposto por PAULO JOAQUIM DE ARAUJO. Por meio da decisão agravada, a impugnação do agravante foi indeferida e o laudo oficial de avaliação do imóvel penhorado foi homologado, nos seguintes termos (ID 242369194): “Trata-se de nova impugnação à avaliação do imóvel penhorado. A parte requerida apresentou impugnação referente ao valor da avaliação das salas 320 e 322, conforme id 240750840. Analisando os autos, verifico que a referida impugnação é muito semelhante as impugnações anexadas aos ids 82539291 e 174582007, que já foram indeferidas no processo. Verifico, que a parte requerida mantém o discurso, informando que o valor é bastante inferior a realidade no mercado e trazendo as mesmas informações anteriores. Dessa forma, rejeito a referida impugnação, pois verifico que a avaliação do oficial de justiça está compatível com o valor de mercado e por isso deve ser mantida. Indefiro o pedido de nova avaliação. Conforme avaliação do oficial justiça, cada sala está avaliada em 146.303,00 (cento e quarenta e seis mil reais trezentos e três reais). Sendo que o total da avaliação ficou em R$ 292.606,00 (duzentos e noventa e dois reais seiscentos e seis reais). Fica a parte autora intimada a informar sobre o interesse de marcar nova data para leilão, ou requerer o que de direito.” Em seu agravo de instrumento, o agravante pede, liminarmente, pela concessão de efeito suspensivo ativo para suspender de imediato os efeitos da decisão agravada, a qual manteve a avaliação judicial impugnada. Subsidiariamente, pede a suspensão de qualquer medida expropriatória (leilão, adjudicação ou alienação judicial) sobre os imóveis de matrícula no 30.807 e no 30.630 (Salas 322 e 320), até o julgamento final deste recurso. No mérito, pede seja declarada a nulidade ou ineficácia da avaliação judicial realizada e seja determinada a realização de nova avaliação por perito nomeado pelo Juízo, observando-se critérios técnicos atualizados e imparciais. Narra tratar-se de execução, na qual houve a penhora de imóvel de matrícula no 30.807, correspondente à sala comercial localizada no SIA Trecho 03, Lote 625 a 695, salas 320 e 322, Brasília/DF. Argumenta não refletir a realidade do mercado local a avaliação do imóvel em R$ 146.303,00 (cento e quarenta e seis mil e trezentos e três reais), conforme laudo pericial de ID 238531291. O agravante relata ter apresentado impugnação, fundamentada em laudos e pesquisas de mercado atualizadas, demonstrando ser o valor real do imóvel em torno de R$ 400.000,00 pelo conjunto das duas salas. Alega desconsideração de parâmetros mínimos de mercado pela avaliação judicial, ao adotar metodologia imprecisa e referencial incompatível com a realidade imobiliária do SIA/DF, resultando em valor inferior ao praticado. Assevera não condizer com o valor de mercado da região, o valor atribuído pelo laudo de avaliação em R$ 146.303,00 (cento e quarenta e seis mil reais trezentos e três reais). Argumenta ter demonstrado a discrepância entre o valor estimado pelo oficial de justiça e o valor real de mercado, por ampla pesquisa de mercado e laudos particulares. Assevera evidenciar a fragilidade da avaliação mantida e a insegurança quanto à justa fixação do valor dos bens penhorados. Afirma ser inadmissível a manutenção da avaliação judicial sem a devida revisão técnica, em flagrante ofensa aos princípios da legalidade, da efetividade e da menor onerosidade ao devedor. Aduz tratar-se de evidente situação de risco concreto, justificando a concessão de efeito suspensivo. É o relatório. O recurso está apto a ser admitido. Além de tempestivo, o agravo está acompanhado do comprovante de preparo (ID 74780966). Ademais, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Esta não é a hipótese dos autos. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença, movido pelo agravado em desfavor do agravante. Conforme consta dos autos, a decisão de ID 175794394 deferiu a alienação em leilão judicial dos bens imóveis de matrículas no 30.807 e 30.630, penhorados aos IDs 39741507 e 121235226. Extrai-se ter o agravante, anteriormente, indicado o mesmo valor na impugnação de ID 174582007, no qual requereu “seja desconsiderado o Laudo de Avaliação impugnado nesta feita, devendo ser refeito, de acordo com padrões razoáveis de avaliação do bem em mercado, sob pena de prejuízos irreversíveis ao Executado. Caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, que homologue o valor do imóvel no importe de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), conforme laudo anexo a este petitório.” A decisão de ID 175794394 argumentou e indeferiu a impugnação, nos seguintes termos: “Ademais, recente tentativa de hasta pública nos autos não obteve êxito, o que corrobora o fato de que o valor de R$ 143.000,00 não caracteriza preço vil. Também o laudo juntado pela parte executada (ID 174582008) não é apto a justificar a majoração para R$ 200.000,00, porquanto data de 13/02/2019. (...) Ante o exposto, considerando o laudo apresentado pela parte exequente (ID 172805920) e a anterior avaliação efetivada nos autos (ID 81263778), atribuo o valor de R$ 140.000,00 aos imóveis penhorados nos autos (matrículas 30.630 e 30.807).” Após oposição de embargos pelo executado, ora agravante, a decisão de ID 229330178 determinou “nova avaliação dos imóveis, a ser realizada por Oficial de Justiça Avaliador, a fim de verificar suas adequações ao valor atual de mercado, devendo o devedor viabilizar o cumprimento da diligência.” O novo laudo de avaliação dos imóveis foi apresentado ao ID 238531290, em 29/05/2025, da seguinte forma: “SALA COMERCIAL LOCALIZADA NO SIA TRECHO 03, LOTE 625 A 695, SALA 320 e 322, BRASILIA/DF. Pelo que se depreende da matrícula, o imóvel possui área privativa de 32,45 metros quadrados. Não foi possível entrar no imóvel, pois o mesmo se encontra fechado e desocupado. Que avalio em R$ 146.303,00(cento e quarenta e seis mil reais trezentos e três reais) cada um dos imóveis. Total da avaliação: 292.606,00 (duzentos e noventa e dois reais seiscentos e seis reais)”. No laudo foi indicado a “Metodologia empregada: Utilização de preços encontrados em sites de compra e venda de imóveis na internet, como wfimoveis, levando como base dois anúncios que foram anexados a certidão( que possuem benfeitorias). Tendo em vista que não consegui entrar no imóvel avaliado, estou considerando somente a metragem do mesmo." No caso em questão, a magistrada rejeitou a impugnação apresentada pelo agravante e homologou os laudos de avaliação, “Verifico, que a parte requerida mantém o discurso, informando que o valor é bastante inferior a realidade no mercado e trazendo as mesmas informações anteriores. Dessa forma, rejeito a referida impugnação, pois verifico que a avaliação do oficial de justiça está compatível com o valor de mercado e por isso deve ser mantida. Indefiro o pedido de nova avaliação.”. Com efeito, o laudo de vistoria e avaliação elaborado por oficial de justiça avaliador é documento público dotado de presunção juris tantum de veracidade, “que tem, como um de seus efeitos, a prevalência sobre outros elementos que, juntados pelas partes ao processo, não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial” (Acórdão 1228873, 07220626020198070000, Relator: Sandra Reves, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). Importante frisar, que o parecer técnico de avaliação apresentado pelo agravante/executado foi desenvolvido em visita ao imóvel na data de 13.02.2019 (ID 240750841). Ademais, conforme diligência de ID 238531291, a Oficiala de Justiça informa estar o imóvel fechado e desocupado, com placa da imobiliária responsável pelo mesmo para ser alugado na porta do imóvel, e por esta razão a avaliação foi realizada com base somente na metragem da área privativa. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar padecer de vício o documento, por meio de elementos de prova (erro na avaliação ou dolo do avaliador). Não se pode desconstituir o laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça, sem a presença de elementos probantes hábeis a demonstrar apresentar o referido laudo apresenta preço abaixo daquele praticado no mercado imobiliário. No caso, a metragem, a localização do imóvel são critérios os quais foram levados em conta para a indicação do valor de mercado, não sendo capaz de invalidar o laudo o fato de a Oficiala de Justiça não ser profissional matriculada no CRECI/DF. Considerando a realização de avaliação a partir de critérios objetivos, esclarecendo a expert o parâmetro utilizado para apuração do valor do bem, não há razões para realização de nova avaliação. Nesse sentido, segue a jurisprudência desta Corte de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL LAVRADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE E LEGITIMIDADE. ANÚNCIOS DE IMÓVEIS SEMELHANTES. INSUFICIENTES PARA AFASTAR A PRESUNÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que os laudos de avaliação produzidos por Oficial de Justiça, na forma do art. 154, inc. V, do CPC, gozam de presunção de veracidade e legitimidade. 2. Os anúncios de imóveis nas proximidades do bem avaliado, por si só, não se afiguram aptos a afastar a presunção inerente ao laudo de avaliação que lastreou a r. decisão atacada. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (07077958320198070000, Relator: Fábio Eduardo Marques, 7a Turma Cível, DJE: 25/9/2019) Por fim, consigne-se ser a avaliação de bens incumbência do oficial de justiça, não do magistrado, na forma do art. 870 do CPC. Por estas razões, o pedido deduzido não merece ser acolhido. Dessa forma, a elaboração dos laudos pela Oficiala de Justiça demonstrou, de forma técnica, a metodologia adotada para que se chegasse ao valor apontado, se mostrando plausível ter ela efetuado avaliação técnica, justa e baseada em valores do mercado atual. Assim, não há elementos para modificar a decisão agravada. Forte nesses fundamentos, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 6 de agosto de 2025 17:44:18. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador