Tribunal: TJDFT
Processo: 0711724-17.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0711724-17.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCELO ARAUJO MENESES AGRAVADO: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela parte Ré, MARCELO ARAUJO MENESES, contra a parte Autora, PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ante a decisão proferida pelo Juízo da 25a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento n. 0709814-49.2025.8.07.0001, que deferiu liminar para “determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da citação e intimação, independentemente da juntada do mandado aos autos. O débito existente servirá de caução no valor equivalente a 3 (três) aluguéis mensais” (ID 70213872, pág. 33 O Agravante, nas suas razões, em suma, alega que (i) sua inadimplência não decorre de má-fé ou desídia, mas sim de crise financeira que comprometeu sua capacidade momentânea de pagamento; (ii) não fora prestada caução, nos termos do art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/91 e (iii) a relação locatícia deve ser interpretada à luz do princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, e da função social do contrato, estabelecida no artigo 421 do Código Civil, pois o Agravante demonstra intenção de regularizar sua situação financeira e quitar os débitos de forma parcelada, solucionando a questão de forma menos gravosa. Por fim, requer seja concedido “efeito suspensivo ao presente recurso, nos termos do artigo 1.019, I, do CPC, para sustar os efeitos da decisão interlocutória proferida nos autos do processo, impedindo, assim, a desocupação do imóvel até o julgamento final deste agravo”. Dos requisitos extrínsecos e do cabimento O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo (ID 70213870 e 70213871). DECIDO. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, inc. I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. Na origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento, promovida pelo Agravado, nos termos do artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Em ação de despejo por falta de pagamento, o locador tem direito à liminar de desocupação compulsória quando atendidos os requisitos legais: falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, prestação de caução e contrato desprovido das garantias de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Confira-se: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009) Neste contexto, em que pese o esforço argumentativo do Agravante, entendo que a decisão, a priori, não deverá ser reformada, principalmente porque a própria Agravante reconhece a mora apontada na petição inicial da ação de despejo, ou seja, reconheceu o não pagamento dos aluguéis devidos. No que tange à exigência de caução no valor correspondente a três meses de aluguel, ressalto que não se aplica ao caso em exame o disposto no § 1.o do art. 59 da Lei 8.245/91, uma vez que o montante indicado na petição inicial, a título de aluguéis inadimplidos, é significativamente superior ao valor correspondente a três meses de aluguel do imóvel em questão.. Assim sendo, no caso dos autos, não há que se falar em necessidade de prestação de caução, razão pela qual entendo pela mitigação do que veio a ser estabelecido no art. 59, § 1o da Lei no 8.245/1991. Sobre a mitigação da caução em casos em que o valor da dívida perfaz quantia superior a 3 (três) meses de aluguel do imóvel, é importante destacar o posicionamento deste Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEI No 8.245/91. LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM. REQUISITO. CAUÇÃO EXIGIDA DO LOCADOR. COMPENSAÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O contrato de locação pode ser desfeito em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91). 1.1. Será concedida a liminar de desocupação do imóvel, independentemente de oitiva da parte contrária, nas ações de despejo que tiverem por fundamento (a) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (art. 59, §1o, inciso IX, da Lei de Locações). 2. Para a liminar de desocupação, há a necessidade de depósito de caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel (art. 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991), a qual tem a finalidade de reparar eventuais danos sofridos pelo locatário no caso de improcedência do pedido. 3. Não há obstáculo legal que impeça que o valor da caução seja abatido do montante devido pelo réu em razão do inadimplemento dos aluguéis, o que também atende à finalidade legal de compensar o locatário em caso de eventual improcedência do pedido autoral. 4. A compensação tem a finalidade de não onerar ainda mais o locador, a fim de evitar que tenha que desembolsar valores a fim de cobrar o que lhe é devido, sobretudo quando a dívida é muito superior ao valor da caução. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1943252, 0719019-42.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/11/2024, publicado no DJe: 21/11/2024.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEI No 8.245/91. LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM. REQUISITO. DEPÓSITO DE CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1.O artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91 assegura que o contrato de locação pode ser desfeito em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. 2. O artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei de Locações, dispõe que será concedida a liminar de desocupação do imóvel, independentemente de oitiva da parte contrária, nas ações de despejo que tiverem por fundamento (a) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 3. Conforme artigo 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991, há a necessidade de depósito de caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, para possibilitar o deferimento da liminar de desocupação. 3.1. Tal garantia tem como finalidade garantir a reparação de eventuais danos sofridos pelo locatário no caso de improcedência do pedido. 4. No caso, o montante devido pelo réu em razão do inadimplemento dos aluguéis tem expressão econômica, podendo ser abatido da dívida como forma de compensá-lo em caso de eventual improcedência do pedido autoral, atendendo à finalidade da norma, que é assegurar eventual compensação ao locatário. 4.1 A citada compensação é uma forma de não onerar ainda mais o locador, obrigando-o a desembolsar valores para cobrar o que lhe é devido, em casos em que a dívida do locatário seja superior ao valor da caução. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1754239, 0712539-82.2023.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/09/2023, publicado no DJe: 20/09/2023.) Assim, não antevejo a probabilidade de provimento do recurso. Ante o exposto, não estando presentes os requisitos constantes no parágrafo único do Art. 995 do CPC, INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso. Comunique-se ao Juízo prolator da decisão, na forma do Art. 1.019, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Intime-se a parte Agravada para, querendo, oferecer resposta, na forma do Art. 1.019, inc. II, do CPC. Publique-se e intime-se. Brasília, 27 de março de 2025 17:42:43. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0711724-17.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCELO ARAUJO MENESES AGRAVADO: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela parte Ré, MARCELO ARAUJO MENESES, contra a parte Autora, PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ante a decisão proferida pelo Juízo da 25a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento n. 0709814-49.2025.8.07.0001, que deferiu liminar para “determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da citação e intimação, independentemente da juntada do mandado aos autos. O débito existente servirá de caução no valor equivalente a 3 (três) aluguéis mensais” (ID 70213872, pág. 33 O Agravante, nas suas razões, em suma, alega que (i) sua inadimplência não decorre de má-fé ou desídia, mas sim de crise financeira que comprometeu sua capacidade momentânea de pagamento; (ii) não fora prestada caução, nos termos do art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/91 e (iii) a relação locatícia deve ser interpretada à luz do princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, e da função social do contrato, estabelecida no artigo 421 do Código Civil, pois o Agravante demonstra intenção de regularizar sua situação financeira e quitar os débitos de forma parcelada, solucionando a questão de forma menos gravosa. Por fim, requer seja concedido “efeito suspensivo ao presente recurso, nos termos do artigo 1.019, I, do CPC, para sustar os efeitos da decisão interlocutória proferida nos autos do processo, impedindo, assim, a desocupação do imóvel até o julgamento final deste agravo”. Dos requisitos extrínsecos e do cabimento O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo (ID 70213870 e 70213871). DECIDO. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, inc. I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. Na origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento, promovida pelo Agravado, nos termos do artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Em ação de despejo por falta de pagamento, o locador tem direito à liminar de desocupação compulsória quando atendidos os requisitos legais: falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, prestação de caução e contrato desprovido das garantias de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Confira-se: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009) Neste contexto, em que pese o esforço argumentativo do Agravante, entendo que a decisão, a priori, não deverá ser reformada, principalmente porque a própria Agravante reconhece a mora apontada na petição inicial da ação de despejo, ou seja, reconheceu o não pagamento dos aluguéis devidos. No que tange à exigência de caução no valor correspondente a três meses de aluguel, ressalto que não se aplica ao caso em exame o disposto no § 1.o do art. 59 da Lei 8.245/91, uma vez que o montante indicado na petição inicial, a título de aluguéis inadimplidos, é significativamente superior ao valor correspondente a três meses de aluguel do imóvel em questão.. Assim sendo, no caso dos autos, não há que se falar em necessidade de prestação de caução, razão pela qual entendo pela mitigação do que veio a ser estabelecido no art. 59, § 1o da Lei no 8.245/1991. Sobre a mitigação da caução em casos em que o valor da dívida perfaz quantia superior a 3 (três) meses de aluguel do imóvel, é importante destacar o posicionamento deste Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEI No 8.245/91. LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM. REQUISITO. CAUÇÃO EXIGIDA DO LOCADOR. COMPENSAÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O contrato de locação pode ser desfeito em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91). 1.1. Será concedida a liminar de desocupação do imóvel, independentemente de oitiva da parte contrária, nas ações de despejo que tiverem por fundamento (a) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (art. 59, §1o, inciso IX, da Lei de Locações). 2. Para a liminar de desocupação, há a necessidade de depósito de caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel (art. 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991), a qual tem a finalidade de reparar eventuais danos sofridos pelo locatário no caso de improcedência do pedido. 3. Não há obstáculo legal que impeça que o valor da caução seja abatido do montante devido pelo réu em razão do inadimplemento dos aluguéis, o que também atende à finalidade legal de compensar o locatário em caso de eventual improcedência do pedido autoral. 4. A compensação tem a finalidade de não onerar ainda mais o locador, a fim de evitar que tenha que desembolsar valores a fim de cobrar o que lhe é devido, sobretudo quando a dívida é muito superior ao valor da caução. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1943252, 0719019-42.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/11/2024, publicado no DJe: 21/11/2024.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEI No 8.245/91. LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM. REQUISITO. DEPÓSITO DE CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1.O artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/91 assegura que o contrato de locação pode ser desfeito em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. 2. O artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei de Locações, dispõe que será concedida a liminar de desocupação do imóvel, independentemente de oitiva da parte contrária, nas ações de despejo que tiverem por fundamento (a) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 3. Conforme artigo 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991, há a necessidade de depósito de caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, para possibilitar o deferimento da liminar de desocupação. 3.1. Tal garantia tem como finalidade garantir a reparação de eventuais danos sofridos pelo locatário no caso de improcedência do pedido. 4. No caso, o montante devido pelo réu em razão do inadimplemento dos aluguéis tem expressão econômica, podendo ser abatido da dívida como forma de compensá-lo em caso de eventual improcedência do pedido autoral, atendendo à finalidade da norma, que é assegurar eventual compensação ao locatário. 4.1 A citada compensação é uma forma de não onerar ainda mais o locador, obrigando-o a desembolsar valores para cobrar o que lhe é devido, em casos em que a dívida do locatário seja superior ao valor da caução. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1754239, 0712539-82.2023.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/09/2023, publicado no DJe: 20/09/2023.) Assim, não antevejo a probabilidade de provimento do recurso. Ante o exposto, não estando presentes os requisitos constantes no parágrafo único do Art. 995 do CPC, INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso. Comunique-se ao Juízo prolator da decisão, na forma do Art. 1.019, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Intime-se a parte Agravada para, querendo, oferecer resposta, na forma do Art. 1.019, inc. II, do CPC. Publique-se e intime-se. Brasília, 27 de março de 2025 17:42:43. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador