Tribunal: TJDFT
Processo: 0754374-79.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0754374-79.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CIDADE SERRANA AGRAVADO: FRANCO NERO TAVARES DE MELO D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio do Edifício Cidade Serrana contra decisão (ID de origem 256550266) proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial n. 0710062-34.2024.8.07.0006, ajuizada pelo agravante contra Franco Nero Tavares de Melo, indeferiu o pedido de penhora do imóvel que gerou as taxas condominiais executadas. Em suas razões recursais (ID 79292607), o recorrente narra que ajuizou execução para cobrança de dívida condominial, tendo realizado pesquisas de bens sem sucesso, motivo pelo qual requereu a penhora do imóvel gerador das taxas e a inclusão do credor fiduciário no polo passivo, pedido que foi negado pelo juízo de origem. Alega que a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, e não à pessoa do devedor. Sustenta que o Juízo tratou a penhora como se fosse obrigação pessoal, ignorando que as taxas condominiais decorrem da própria existência do bem. Afirma que a jurisprudência consolidada do c. Superior Tribunal de Justiça reconhece que as despesas condominiais são obrigações reais, permitindo que a execução recaia sobre o imóvel, mesmo quando gravado com alienação fiduciária. Defende que a alienação fiduciária não afasta a responsabilidade do bem pelo débito condominial. Argumenta que a Lei n. 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não pode se sobrepor aos direitos do condomínio, que não integra o contrato fiduciário. Ressalta que o STJ admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente desde que o credor fiduciário seja citado para integrar o polo passivo, providência requerida pelo agravante e indeferida pelo Juízo. Defende que a decisão recorrida viola o princípio da efetividade da execução, pois impede a única medida capaz de satisfazer o crédito, tornando inviável a cobrança de taxas condominiais de imóveis alienados fiduciariamente. Afirma que tal entendimento contraria os arts. 797 e 798 do CPC e compromete a função social da propriedade. Sustenta que a negativa da penhora e a exigência de indicação de outros bens conduzem ao esvaziamento da execução, ameaçando sua suspensão e arquivamento, o que prejudica a coletividade condominial e afronta à Lei n. 4.591/64. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso a fim de suspender a decisão recorrida. No mérito, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para autorizar a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos, bem como determinar a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução. Preparo recolhido (ID 792928020). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC[1] autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC[2] preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Especificamente em relação à concessão de tutela de urgência, o art. 300 do CPC autoriza sua concessão em caso de estarem presentes os pressupostos de probabilidade do direito e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Com base nesses requisitos cumulativos, passa-se a apreciar o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Para melhor exame da controvérsia, confira-se o teor da decisão agravada: A parte credora requer a penhora do imóvel que gerou as taxas condominiais. O pedido não merece acolhimento nos termos apresentados, pois o imóvel é objeto de contrato de alienação fiduciária. Nos termos da Lei no 9.514/1997, o contrato de alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo o devedor apenas como possuidor direto até a quitação integral da dívida. Assim, não é possível a penhora do imóvel, por não integrar o patrimônio do devedor, mas, sim, do credor fiduciário. Esse é o entendimento consolidado na jurisprudência do TJDFT: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA.Nos termos da Lei 9.514/1997, o contrato de alienação fiduciária transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, mantendo o devedor apenas como possuidor direto até a quitação integral do débito, razão pela qual é inviável a penhora do bem.O art. 835, XII, do CPC autoriza a constrição apenas dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato, correspondentes aos direitos patrimoniais do devedor sobre o bem em virtude dos pagamentos já efetuados.(TJDFT, Acórdão 2055637,0711253-98.2025.8.07.0000, Rel. Des. FERNANDO HABIBE, 4a Turma Cível, julgado em 09/10/2025, DJe 28/10/2025.)" No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que somente é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente quando o credor fiduciário integra a execução, conforme o precedente a seguir: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.É inviável a penhora de bem gravado com alienação fiduciária quando o credor fiduciário não integra a execução.Nos termos da orientação firmada pela Segunda Seção do STJ, a penhora de imóvel alienado fiduciariamente só é admitida quando o credor fiduciário for citado para integrar o polo passivo da execução.(REsp no 2.237.090/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 03/11/2025)." Dessa forma, indefiro o pedido de penhora do imóvel objeto de garantia fiduciária. Anoto que já foram realizadas pesquisas de bens em todos os sistemas eletrônicos disponíveis ao Juízo, sem êxito. O exequente deverá indicar outros bens efetivamente passíveis de constrição, sob pena de suspensão e arquivamento provisório, nos termos do art. 921 do CPC. Da análise dos autos, não se revela a existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Conforme se observa dos autos de origem, o feito executivo foi instaurado em 4/7/2025, de modo que não exsurge urgência na medida vindicada, sob o argumento de que a negativa da penhora e a exigência de indicação de outros bens conduzem ao esvaziamento da execução, ameaçando sua suspensão e arquivamento, o que prejudica a coletividade condominial. Isso porque a eventual ausência de bens da parte executada e a suspensão da execução, de acordo com a sistemática do art. 921, III, e §§, do CPC, não colocaria em risco o crédito do exequente, pois é plenamente possível o desarquivamento posterior se, a qualquer tempo, encontrar, por outros meios, bens penhoráveis do executado, consoante prescreve o art. 921, § 3o, do CPC[3]. Como a concessão da tutela de urgência pressupõe a satisfação cumulativa dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, a falta de demonstração de um dos requisitos obsta o acolhimento desse pleito liminar. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado deste e. Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. MATRÍCULA EM INSTITUIÇÃO SUPERIOR. NEGATIVA DESARRAZOADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. 2. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. (...) 4. Agravo de instrumento conhecido e provido.(Acórdão 1310815,07336892720208070000, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 10/12/2020, publicado no PJe: 22/1/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC[4].Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC[5].Após, retornem conclusos. Brasília, 9 de dezembro de 2025. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora [1] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [2] Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. [3] Art. 921. Suspende-se a execução:(...) § 3o Os autos serão desarquivados para prosseguimento da execução se a qualquer tempo forem encontrados bens penhoráveis. [4] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [5]II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso;

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0754374-79.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CIDADE SERRANA AGRAVADO: FRANCO NERO TAVARES DE MELO D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio do Edifício Cidade Serrana contra decisão (ID de origem 256550266) proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial n. 0710062-34.2024.8.07.0006, ajuizada pelo agravante contra Franco Nero Tavares de Melo, indeferiu o pedido de penhora do imóvel que gerou as taxas condominiais executadas. Em suas razões recursais (ID 79292607), o recorrente narra que ajuizou execução para cobrança de dívida condominial, tendo realizado pesquisas de bens sem sucesso, motivo pelo qual requereu a penhora do imóvel gerador das taxas e a inclusão do credor fiduciário no polo passivo, pedido que foi negado pelo juízo de origem. Alega que a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, e não à pessoa do devedor. Sustenta que o Juízo tratou a penhora como se fosse obrigação pessoal, ignorando que as taxas condominiais decorrem da própria existência do bem. Afirma que a jurisprudência consolidada do c. Superior Tribunal de Justiça reconhece que as despesas condominiais são obrigações reais, permitindo que a execução recaia sobre o imóvel, mesmo quando gravado com alienação fiduciária. Defende que a alienação fiduciária não afasta a responsabilidade do bem pelo débito condominial. Argumenta que a Lei n. 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não pode se sobrepor aos direitos do condomínio, que não integra o contrato fiduciário. Ressalta que o STJ admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente desde que o credor fiduciário seja citado para integrar o polo passivo, providência requerida pelo agravante e indeferida pelo Juízo. Defende que a decisão recorrida viola o princípio da efetividade da execução, pois impede a única medida capaz de satisfazer o crédito, tornando inviável a cobrança de taxas condominiais de imóveis alienados fiduciariamente. Afirma que tal entendimento contraria os arts. 797 e 798 do CPC e compromete a função social da propriedade. Sustenta que a negativa da penhora e a exigência de indicação de outros bens conduzem ao esvaziamento da execução, ameaçando sua suspensão e arquivamento, o que prejudica a coletividade condominial e afronta à Lei n. 4.591/64. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso a fim de suspender a decisão recorrida. No mérito, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para autorizar a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos, bem como determinar a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução. Preparo recolhido (ID 792928020). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC[1] autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC[2] preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Especificamente em relação à concessão de tutela de urgência, o art. 300 do CPC autoriza sua concessão em caso de estarem presentes os pressupostos de probabilidade do direito e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Com base nesses requisitos cumulativos, passa-se a apreciar o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Para melhor exame da controvérsia, confira-se o teor da decisão agravada: A parte credora requer a penhora do imóvel que gerou as taxas condominiais. O pedido não merece acolhimento nos termos apresentados, pois o imóvel é objeto de contrato de alienação fiduciária. Nos termos da Lei no 9.514/1997, o contrato de alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo o devedor apenas como possuidor direto até a quitação integral da dívida. Assim, não é possível a penhora do imóvel, por não integrar o patrimônio do devedor, mas, sim, do credor fiduciário. Esse é o entendimento consolidado na jurisprudência do TJDFT: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA.Nos termos da Lei 9.514/1997, o contrato de alienação fiduciária transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, mantendo o devedor apenas como possuidor direto até a quitação integral do débito, razão pela qual é inviável a penhora do bem.O art. 835, XII, do CPC autoriza a constrição apenas dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato, correspondentes aos direitos patrimoniais do devedor sobre o bem em virtude dos pagamentos já efetuados.(TJDFT, Acórdão 2055637,0711253-98.2025.8.07.0000, Rel. Des. FERNANDO HABIBE, 4a Turma Cível, julgado em 09/10/2025, DJe 28/10/2025.)" No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que somente é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente quando o credor fiduciário integra a execução, conforme o precedente a seguir: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.É inviável a penhora de bem gravado com alienação fiduciária quando o credor fiduciário não integra a execução.Nos termos da orientação firmada pela Segunda Seção do STJ, a penhora de imóvel alienado fiduciariamente só é admitida quando o credor fiduciário for citado para integrar o polo passivo da execução.(REsp no 2.237.090/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 03/11/2025)." Dessa forma, indefiro o pedido de penhora do imóvel objeto de garantia fiduciária. Anoto que já foram realizadas pesquisas de bens em todos os sistemas eletrônicos disponíveis ao Juízo, sem êxito. O exequente deverá indicar outros bens efetivamente passíveis de constrição, sob pena de suspensão e arquivamento provisório, nos termos do art. 921 do CPC. Da análise dos autos, não se revela a existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Conforme se observa dos autos de origem, o feito executivo foi instaurado em 4/7/2025, de modo que não exsurge urgência na medida vindicada, sob o argumento de que a negativa da penhora e a exigência de indicação de outros bens conduzem ao esvaziamento da execução, ameaçando sua suspensão e arquivamento, o que prejudica a coletividade condominial. Isso porque a eventual ausência de bens da parte executada e a suspensão da execução, de acordo com a sistemática do art. 921, III, e §§, do CPC, não colocaria em risco o crédito do exequente, pois é plenamente possível o desarquivamento posterior se, a qualquer tempo, encontrar, por outros meios, bens penhoráveis do executado, consoante prescreve o art. 921, § 3o, do CPC[3]. Como a concessão da tutela de urgência pressupõe a satisfação cumulativa dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, a falta de demonstração de um dos requisitos obsta o acolhimento desse pleito liminar. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado deste e. Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. MATRÍCULA EM INSTITUIÇÃO SUPERIOR. NEGATIVA DESARRAZOADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. 2. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. (...) 4. Agravo de instrumento conhecido e provido.(Acórdão 1310815,07336892720208070000, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 10/12/2020, publicado no PJe: 22/1/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC[4].Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC[5].Após, retornem conclusos. Brasília, 9 de dezembro de 2025. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora [1] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [2] Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. [3] Art. 921. Suspende-se a execução:(...) § 3o Os autos serão desarquivados para prosseguimento da execução se a qualquer tempo forem encontrados bens penhoráveis. [4] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [5]II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso;