Tribunal: TJDFT
Processo: 0716994-22.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0716994-22.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOLIANE GUIMARAES ZANON KONTOYANIS AGRAVADO: MAGALI DOS SANTOS ROCHA DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LOLIANE GUIMARÃES ZANON KONTOYANIS contra decisão exarada pelo MM. Juiz de Direito da 24a Vara Cível de Brasília nos autos da Ação de Despejo n. 0719624-48.2025.8.07.0001, proposta por MAGALI DOS SANTOS ROCHA em desfavor da agravante. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 233637715), o d. Magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, determinando o despejo da agravada, com fundamento no artigo 59, § 1o, VIII da Lei n.o 8.245/1991, por denúncia vazia. No agravo de instrumento interposto, a agravante suscita preliminar de nulidade processual por má-fé e uso abusivo do processo, ao argumento de que o patrono da agravada alega - em outro processo, que tramita em outro juízo -, que o imóvel está vinculado a contrato de garantia e deve ser penhorado para adimplir dívida com terceiros e simultaneamente – em terceiro cenário processual, que corre em terceiro juízo -, apresenta o mesmo imóvel como já alienado a terceiros, omitindo a existência da garantia anterior. Afirma que o patrono atua em conflito de interesses, com indício de simulação processual e uso abusivo do processo, fato que justificaria a cassação da decisão liminar, pois esta teria sido proferida com base em documentos contraditórios e omissos, desconsiderando atos praticados com má-fé processual. Aponta que, na origem, a ação de despejo foi inicialmente proposta pela proprietária do imóvel, a empresa X2 Imóveis e Empreendimentos Imobiliários Ltda., de que são sócios a agravada e seu cônjuge, Carlos Wellington Cesar de Oliveira, mas que, atendendo determinação do Juízo de origem, foi feita a retificação do polo ativo, passando o processo a ser promovido unicamente pela agravada, Magali dos Santos Rocha, que figura no contrato de locação com a agravante. Afirma que se trata de tentativa de confundir a pessoa da sócia com a sociedade empresária. Sustenta que os elementos constantes dos autos evidenciam que a ação de despejo fora fundada em negócio jurídico simulado, elaborado com o único propósito de justificar a desocupação do imóvel, pois a promessa de compra e venda (ID 232967196 na origem) conteria cláusula atípica, consistente em determinar o pagamento do valor do imóvel a terceiro, não proprietário do bem. Ainda, indica que a agravada faz crer que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado em 24/03/2025, após a ciência da locatária acerca da proposta de alienação, mas que, de fato, o referido contrato teria sido firmado em 17/01/2025, conforme reconhecido pelo próprio patrono da ação de despejo, em manifestação acostada aos autos do processo no 0704414-54.2025.8.07.0001. Aduz a nulidade da notificação de despejo, por comportamento contraditório, consistente em notificar a agravante da intenção de venda do imóvel, lhe conferindo o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência, e, antes de findo o prazo para exercício deste direito, celebrar contrato de promessa de compra e venda com terceiros, com a primeira parcela paga mesmo antes da notificação. Assevera que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 24/03/2025, antes mesmo da ciência da agravante sobre a existência de qualquer proposta, o que tornaria ineficiente, e fraudulenta, a notificação para exercício do direito de preferência. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel teria sido firmado em 17/01/2025, conforme afirmação do patrono da agravada, nos autos do processo n. 0704414-54.2025.8.07.0001 (ID 224081921). Aponta que a notificação para desocupar o imóvel teria sido enviada antes de cumprido o prazo legal para exercício do direito de preferência, a indicar a intenção da agravada de desconsiderar o direito da locatária. Conclui que a liminar para desocupação do imóvel fora concedida com base em narrativa falsa, de modo que deve ter sua eficácia suspensa, sob pena de trazer prejuízo de difícil reparação à agravante, que exerce a profissão no imóvel. Ao final, a agravante postula a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pleiteia revogação da liminar de despejo, bem como o reconhecimento da ineficácia da notificação para desocupação do imóvel e da litigância de má-fé, além da eventual intimação do Ministério Público, para o fim de verificar as alegações de simulação processual. Comprovante de pagamento do preparo acostado sob o ID 65395800. Esta Relatoria deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, nos termos da decisão de ID 63868984, por considerar que a locação ainda está vigente, por força de prorrogação automática, prevista no §1o, da Cláusula Segunda do contrato locatício. A parte agravada protocolou petitório no ID 71437401, pleiteando a reconsideração da decisão. Na oportunidade, teceu arrazoado narrando que o imóvel fora dado em garantia a terceiros, que seriam os novos proprietários do imóvel e que teriam o interesse na alienação do bem. Afirmou que a agravante vem usando de artifícios e criando empecilhos para a conclusão do negócio. Por seu turno, a agravante apresenta manifestação em ID 71470380, pleiteando o indeferimento do pedido de reconsideração. Consoante decisão de ID 71519505, esta Relatoria indeferiu o pedido de reconsideração formulado pela agravada. Em contrarrazões apresentadas em ID 72232664, a agravada informa que o imóvel sob litígio fora dado em garantia de dívida em contrato de compra e venda de quotas sociais. Afirma que o procurador, com poderes especiais para alienar o imóvel, contactou a agravante, deixando-a ciente da intenção de alienar o bem, para quitação da dívida. Aduz que a locação fora firmada por contrato com prazo determinado, que deveria cessar, de pleno direito, em 20 de janeiro de 2025, independentemente de notificação ou aviso, conforme prescrito na Lei do Inquilinato (Art. 56 da Lei 8.245/91), mas que a agravante se recusa a desocupar o imóvel. Por tais razões, pugna pelo desprovimento do recurso. Determinada a inclusão do processo em pauta de julgamento (ID 73518484), sobreveio informação da agravada, no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação fora alienado, acarretando a perda superveniente do objeto da ação e do interesse processual (ID 73522017). Intimada a se manifestar a respeito (ID 73528659), a agravante afirma que a controvérsia recursal não tem relação com a titularidade do bem, haja vista que se refere à validade e eficácia do contrato de locação, de modo que a alienação do imóvel não interfere na relação contratual mantida entre as partes. Aduz a necessidade de confirmação da decisão que determinou a suspensão da liminar de despejo proferida em seu desfavor. Por tais razões, reitera a existência de interesse processual e ratifica o pleito de provimento do recurso (ID 73885529). É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 8o da Lei n. 8.245/1.991, a alienação do imóvel durante a relação locatícia, por si só, não rompe a locação, que continua tendo existência e validade, podendo o adquirente que assume a posição do antigo proprietário denunciar o contrato, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. É possível, ainda, que o comprador opte por sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando seguimento à relação locatícia. Nesse sentido, é o entendimento deste Tribunal de Justiça, consoante se divisa dos seguintes precedentes: Acórdão 1932841, 0733624-90.2024.8.07.0000, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/10/2024, publicado no DJe: 22/10/2024; Acórdão 1766029, 0705203-62.2021.8.07.0011, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/09/2023, publicado no DJe: 19/10/2023; Acórdão 1715848, 0722595-11.2022.8.07.0001, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/06/2023, publicado no DJe: 12/07/2023. Ademais, nos termos do artigo 109 do Código de Processo Civil, (a) alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. No caso em exame, as partes controvertem acerca da relação locatícia existente. A alienação do imóvel objeto da locação não encerra, de modo automático, o contrato pactuado entre as partes, sobretudo porque, de acordo com o documento de ID 71439820, os adquirentes do imóvel (Estevam de Freitas e Gabriel Jorge Pradera) tinham plena ciência da locação quando da aquisição do bem. Desse modo, não se vislumbra a perda do interesse recursal, permanecendo o interesse da agravante em ver sustados os efeitos da decisão que determinou o seu despejo liminar, ante a continuidade, em princípio, da relação locatícia. Portanto, INDEFIRO o pedido formulado pela agravada no ID 73522017. Aguarde-se o julgamento do recurso na 23a Sessão Ordinária Virtual - 8TCV (período de 22/7 a 29/7). Publique-se. Intime-se. Brasília/DF, 16 de julho de 2025 às 14:55:39. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0716994-22.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOLIANE GUIMARAES ZANON KONTOYANIS AGRAVADO: MAGALI DOS SANTOS ROCHA DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LOLIANE GUIMARÃES ZANON KONTOYANIS contra decisão exarada pelo MM. Juiz de Direito da 24a Vara Cível de Brasília nos autos da Ação de Despejo n. 0719624-48.2025.8.07.0001, proposta por MAGALI DOS SANTOS ROCHA em desfavor da agravante. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 233637715), o d. Magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, determinando o despejo da agravada, com fundamento no artigo 59, § 1o, VIII da Lei n.o 8.245/1991, por denúncia vazia. No agravo de instrumento interposto, a agravante suscita preliminar de nulidade processual por má-fé e uso abusivo do processo, ao argumento de que o patrono da agravada alega - em outro processo, que tramita em outro juízo -, que o imóvel está vinculado a contrato de garantia e deve ser penhorado para adimplir dívida com terceiros e simultaneamente – em terceiro cenário processual, que corre em terceiro juízo -, apresenta o mesmo imóvel como já alienado a terceiros, omitindo a existência da garantia anterior. Afirma que o patrono atua em conflito de interesses, com indício de simulação processual e uso abusivo do processo, fato que justificaria a cassação da decisão liminar, pois esta teria sido proferida com base em documentos contraditórios e omissos, desconsiderando atos praticados com má-fé processual. Aponta que, na origem, a ação de despejo foi inicialmente proposta pela proprietária do imóvel, a empresa X2 Imóveis e Empreendimentos Imobiliários Ltda., de que são sócios a agravada e seu cônjuge, Carlos Wellington Cesar de Oliveira, mas que, atendendo determinação do Juízo de origem, foi feita a retificação do polo ativo, passando o processo a ser promovido unicamente pela agravada, Magali dos Santos Rocha, que figura no contrato de locação com a agravante. Afirma que se trata de tentativa de confundir a pessoa da sócia com a sociedade empresária. Sustenta que os elementos constantes dos autos evidenciam que a ação de despejo fora fundada em negócio jurídico simulado, elaborado com o único propósito de justificar a desocupação do imóvel, pois a promessa de compra e venda (ID 232967196 na origem) conteria cláusula atípica, consistente em determinar o pagamento do valor do imóvel a terceiro, não proprietário do bem. Ainda, indica que a agravada faz crer que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado em 24/03/2025, após a ciência da locatária acerca da proposta de alienação, mas que, de fato, o referido contrato teria sido firmado em 17/01/2025, conforme reconhecido pelo próprio patrono da ação de despejo, em manifestação acostada aos autos do processo no 0704414-54.2025.8.07.0001. Aduz a nulidade da notificação de despejo, por comportamento contraditório, consistente em notificar a agravante da intenção de venda do imóvel, lhe conferindo o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência, e, antes de findo o prazo para exercício deste direito, celebrar contrato de promessa de compra e venda com terceiros, com a primeira parcela paga mesmo antes da notificação. Assevera que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 24/03/2025, antes mesmo da ciência da agravante sobre a existência de qualquer proposta, o que tornaria ineficiente, e fraudulenta, a notificação para exercício do direito de preferência. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel teria sido firmado em 17/01/2025, conforme afirmação do patrono da agravada, nos autos do processo n. 0704414-54.2025.8.07.0001 (ID 224081921). Aponta que a notificação para desocupar o imóvel teria sido enviada antes de cumprido o prazo legal para exercício do direito de preferência, a indicar a intenção da agravada de desconsiderar o direito da locatária. Conclui que a liminar para desocupação do imóvel fora concedida com base em narrativa falsa, de modo que deve ter sua eficácia suspensa, sob pena de trazer prejuízo de difícil reparação à agravante, que exerce a profissão no imóvel. Ao final, a agravante postula a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pleiteia revogação da liminar de despejo, bem como o reconhecimento da ineficácia da notificação para desocupação do imóvel e da litigância de má-fé, além da eventual intimação do Ministério Público, para o fim de verificar as alegações de simulação processual. Comprovante de pagamento do preparo acostado sob o ID 65395800. Esta Relatoria deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, nos termos da decisão de ID 63868984, por considerar que a locação ainda está vigente, por força de prorrogação automática, prevista no §1o, da Cláusula Segunda do contrato locatício. A parte agravada protocolou petitório no ID 71437401, pleiteando a reconsideração da decisão. Na oportunidade, teceu arrazoado narrando que o imóvel fora dado em garantia a terceiros, que seriam os novos proprietários do imóvel e que teriam o interesse na alienação do bem. Afirmou que a agravante vem usando de artifícios e criando empecilhos para a conclusão do negócio. Por seu turno, a agravante apresenta manifestação em ID 71470380, pleiteando o indeferimento do pedido de reconsideração. Consoante decisão de ID 71519505, esta Relatoria indeferiu o pedido de reconsideração formulado pela agravada. Em contrarrazões apresentadas em ID 72232664, a agravada informa que o imóvel sob litígio fora dado em garantia de dívida em contrato de compra e venda de quotas sociais. Afirma que o procurador, com poderes especiais para alienar o imóvel, contactou a agravante, deixando-a ciente da intenção de alienar o bem, para quitação da dívida. Aduz que a locação fora firmada por contrato com prazo determinado, que deveria cessar, de pleno direito, em 20 de janeiro de 2025, independentemente de notificação ou aviso, conforme prescrito na Lei do Inquilinato (Art. 56 da Lei 8.245/91), mas que a agravante se recusa a desocupar o imóvel. Por tais razões, pugna pelo desprovimento do recurso. Determinada a inclusão do processo em pauta de julgamento (ID 73518484), sobreveio informação da agravada, no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação fora alienado, acarretando a perda superveniente do objeto da ação e do interesse processual (ID 73522017). Intimada a se manifestar a respeito (ID 73528659), a agravante afirma que a controvérsia recursal não tem relação com a titularidade do bem, haja vista que se refere à validade e eficácia do contrato de locação, de modo que a alienação do imóvel não interfere na relação contratual mantida entre as partes. Aduz a necessidade de confirmação da decisão que determinou a suspensão da liminar de despejo proferida em seu desfavor. Por tais razões, reitera a existência de interesse processual e ratifica o pleito de provimento do recurso (ID 73885529). É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 8o da Lei n. 8.245/1.991, a alienação do imóvel durante a relação locatícia, por si só, não rompe a locação, que continua tendo existência e validade, podendo o adquirente que assume a posição do antigo proprietário denunciar o contrato, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. É possível, ainda, que o comprador opte por sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando seguimento à relação locatícia. Nesse sentido, é o entendimento deste Tribunal de Justiça, consoante se divisa dos seguintes precedentes: Acórdão 1932841, 0733624-90.2024.8.07.0000, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/10/2024, publicado no DJe: 22/10/2024; Acórdão 1766029, 0705203-62.2021.8.07.0011, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/09/2023, publicado no DJe: 19/10/2023; Acórdão 1715848, 0722595-11.2022.8.07.0001, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/06/2023, publicado no DJe: 12/07/2023. Ademais, nos termos do artigo 109 do Código de Processo Civil, (a) alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. No caso em exame, as partes controvertem acerca da relação locatícia existente. A alienação do imóvel objeto da locação não encerra, de modo automático, o contrato pactuado entre as partes, sobretudo porque, de acordo com o documento de ID 71439820, os adquirentes do imóvel (Estevam de Freitas e Gabriel Jorge Pradera) tinham plena ciência da locação quando da aquisição do bem. Desse modo, não se vislumbra a perda do interesse recursal, permanecendo o interesse da agravante em ver sustados os efeitos da decisão que determinou o seu despejo liminar, ante a continuidade, em princípio, da relação locatícia. Portanto, INDEFIRO o pedido formulado pela agravada no ID 73522017. Aguarde-se o julgamento do recurso na 23a Sessão Ordinária Virtual - 8TCV (período de 22/7 a 29/7). Publique-se. Intime-se. Brasília/DF, 16 de julho de 2025 às 14:55:39. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora