Tribunal: TJDFT
Processo: 0705865-20.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0705865-20.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: AUGUSTO SALLES, MARIA D ABADIA LOBO SALLES AGRAVADO: BANCO BRADESCO SA DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por AUGUSTO SALLES e MARIA D ABADIA LOBO SALLES, contra decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação anulatória de execução extrajudicial e declaratória de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária de no 0707011-93.2025.8.07.0001, movida em desfavor de BANCO BRADESCO S.A. A decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência concernente à suspensão do leilão previsto para 20/02/2025, sob os seguintes fundamentos (ID 225951545): “Cuida-se de ação anulatória de leilão extrajudicial, cumulada com ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e revisional de contrato, ajuizada por AUGUSTO SALLES e MARIA D'ABADIA LOBO SALLES em face do BANCO BRADESCO S.A. Narram os autores, em síntese, que: i) firmaram com o réu Cédula de Crédito Bancário, dando em garantia o imóvel situado na SQS 305, bloco K, apartamento 504, Asa Sul, Brasília/DF, matrícula n.o 11619, perante o Cartório do 1o Ofício do Registo de Imóveis do Distrito Federal; ii) a ré consolidou a propriedade do bem dado em alienação fiduciária e promoveu a designação de leilão extrajudicial para o dia 20 de fevereiro de 2025, pelo valor de R$ 2.154.098,36 e, em segunda praça, no dia 21 de fevereiro de 2025, pelo valor de R$ 978.600; iii) a publicação do leilão foi realizada sem a sua intimação, situação que deve ter a imediata intervenção do judiciário, pois se trata de ato eivado de nulidade; iv) tomaram conhecimento do leilão por meio de terceiros; v) a Lei 9.514/97 assegura ao devedor o direito de ser notificado antes do leilão para que possa exercer preferência na aquisição do imóvel; vi) o imóvel foi avaliado em R$ 2.154.098,36, enquanto a dívida gira em torno de R$ 336.900,34, a qual foi parcialmente paga com depósitos judiciais em 2019, o que tornaria a execução excessiva e desproporcional, violando o princípio da menor onerosidade ao devedor; vii) o segundo leilão está previsto com um deságio de 55%, reduzindo o preço do imóvel para R$ 978.600, o que caracterizaria preço vil; viii) a consolidação da propriedade em favor do réu ocorreu antes da Lei 13.465/2017, o que permite a purgação da mora e a retomada do contrato de financiamento; e ix) há dúvidas sobre o valor real da dívida, sendo necessária a realização de cálculo contábil judicial para definir o montante correto e a revisão contratual, incluindo a cobrança de encargos. Requereu a concessão da tutela de urgência para que seja determinada a suspensão do leilão porquanto não foram intimados pessoalmente e não puderam exercer o seu direito de preferência. É o relatório. Decido. Conforme o disposto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Em 23 de setembro de 2014, houve a consolidação da propriedade do imóvel supracitado em favor do réu, conforme certidão de matrícula de ID 225652197, sem que tenha havido impugnação. Em 2019, os autores propuseram demanda semelhante a esta (id. 225659116) e evitaram o leilão extrajudicial sob o fundamento de que não foram intimados com antecedência necessária. Mesmo após longos anos em discussão judicial, não houve interesse em solucionar a questão da mora em relação à dívida a qual o imóvel foi dado em garantia. Após o desfecho da ação proposta em 2019, o credor fiduciário adotou novo procedimento de leilão extrajudicial do bem consolidado em sua propriedade. Os autores têm ciência inequívoca do leilão extrajudicial desde 6 de fevereiro de 2025 (ID 225649154). A intimação do terceiro fiduciante poderá ser dirigida ao endereço constante do contrato ou endereço eletrônico, nos termos do art. 22, §2o-A, da Lei n.o 9.514/97. Essa comunicação fica armazenada no cartório extrajudicial e as partes autoras não comprovaram que ela não se efetivou ou que houve qualquer irregularidade na comunicação. Ainda que tenha ocorrido irregularidade, ela foi suprida com o comunicado recebido em 6 de fevereiro de 2025, havendo tempo suficiente para que possam exercer o seu direito de preferência, de forma que não podem ser beneficiados com eventual irregularidade intimatória, tendo em vista que o ato chegou ao seu conhecimento. Os autores alegam que a execução extrajudicial é excessiva e desproporcional, contudo, nem ao menos depositaram o valor que reputam devido para que houvesse a suspensão do leilão. Além disso, o §2o do art. 27 da Lei n.o 9.514/97 dispõe que " No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem." Com efeito, a venda em segundo leilão não se considera vil tão somente pela venda inferior à metade do valor de avaliação. Dessa forma, não reconheço, ao menos neste juízo de cognição sumária, elementos que evidenciem o direito à suspensão do leilão. O art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal, dispõe que o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. Embora para a concessão da gratuidade não se exija o estado de miséria absoluta, é necessária a comprovação da impossibilidade de arcar com as custas e despesas do processo sem prejuízo de seu sustento próprio ou de sua família. A declaração de pobreza, por sua vez, estabelece mera presunção relativa da hipossuficiência, que cede ante outros elementos que sirvam para indicar a capacidade financeira. Assim, para apreciação do pedido de justiça gratuita, as partes requerentes deverão comprovar sua hipossuficiência financeira. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência. Anote-se a prioridade de tramitação 'idoso' em relação aos autores. Intimem-se os autores a apresentarem documentos que comprovem a sua renda média mensal, tais como contracheque, extratos bancários e cópia da última declaração do imposto de renda apresentada à Secretaria da Receita Federal. Prazo: 15 dias, sob pena de indeferimento do benefício.” Em suas razões, os agravantes requerem, em sede de liminar, a reforma da decisão que não concedeu à tutela de urgência, para deferir a suspensão do leilão imediatamente, até o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento, em razão da nulidade absoluta e insanável exaustivamente exposta nas razões de recurso. No mérito, pedem a reforma da decisão agravada e confirmação da tutela de urgência, pois presentes os requisitos do artigo 300 do CPC. Aduzem que ajuizaram a demanda originária pretendendo a anulação de um leilão extrajudicial maculado de inúmeras ilicitudes (o leilão ocorrerá em primeira praça no dia 20/02/2025, a configurar o risco da demora). Apontam que: 1) não foram intimados da hasta pública e o leilão está ocorrendo à completa revelia dos agravantes; 2) não puderam exercer o seu direito de preferência, que deveria ter sido oportunizado anteriormente à publicação do leilão; 3) o leilão é nulo porquanto a sua realização está a ocorrer mediante flagrante preço vil, pois seu valor de avaliação é seis vezes superior a dívida, caracterizando-se totalmente desproporcional e oneroso excessivamente; 4) fazem jus a aplicação do Decreto-Lei n. 70/1966, pois a consolidação da propriedade ocorreu em 2014, ou seja, antes de 11 de julho de 2017, data em que a Lei 9.514/1997 entrou em vigor, conforme se depreende do Registro do Apartamento anexo, razão pela qual é possível a purgação da mora e a retomada do contrato de financiamento; 5) o leilão está eivado de nulidade em razão de gritante execução excessiva, pois o valor executado ultrapassa o montante efetivamente devido pelo devedor, haja vista que trata-se de dívida infinitamente inferior ao valor do bem imóvel (ID 68922860). É o relatório. Decido. O recurso está apto a processamento, porquanto é tempestivo e foi comprovado o recolhimento do preparo (ID 68922861). Ademais, por serem autos digitais, está dispensada a juntada de cópia integral dos autos de origem e de todos os documentos obrigatórios (art. 1.017 do CPC). Conforme dispõe o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC. Na origem, cuida-se de ação anulatória de execução extrajudicial e declaratória de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária, com pedido de tutela de urgência para suspensão do leilão, ajuizada pelos agravantes em face da agravada. Na inicial, os autores narraram, em síntese, que o banco demandado na origem desobedeceu ao rito da Lei n.o 9.514/97, pois deixou de notificá-los acerca do leilão, não oportunizando a purgação da mora e o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel (ID 225646722). Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Referida lei determina que: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. [...] § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). [...] Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-A Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.” - g.n. Em relação ao procedimento a ser seguido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que credor fiduciário deve promover a intimação pessoal dos devedores para purgar a mora (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997). Além disso, em conformidade com o entendimento do STJ, a prévia intimação pessoal do devedor sobre o leilão também é necessária, pois a assinatura do auto de arrematação é o último momento para a purgação da mora, veja-se: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. 1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1718272/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe: 26/10/2018) - g.n. No caso dos autos, é incontroversa a inadimplência dos autores, porque por eles confessada, tendo havido a consolidação da propriedade em favor da instituição agravada em 23 de setembro de 2014 (ID 225652197). Ocorre que pende a discussão acerca da ocorrência ou não de envio de notificação aos devedores acerca das datas dos leilões. Isso porque alegam os agravantes que não foram notificados por nenhum meio, tomando conhecimento da hasta pública por meio de terceiros (contato de escritório de advocacia oferecendo a contratação de serviços jurídicos acerca do leilão), restando prejudicados pela conduta da instituição agravada. Para subsidiar suas alegações, juntaram o documento de ID 68922863, conversa no aplicativo whatsapp através da qual serventuário do 1o Ofício de Registro de Imóvel afirma que não houve comunicação de leilão extrajudicial referente ao imóvel litigioso. Sobre este ponto, registre-se que, tratando-se de prova de fato negativo, não se mostra razoável exigir da parte provas outras de que não foi notificada, por ser excessivamente difícil de ser produzida ou até mesmo impossível. Nessa circunstância, ante o risco de o imóvel ser arrematado em praça pública, comparece prudente a antecipação da tutela recursal a fim de impedir a realização da hasta até que a questão discutida seja dirimida na origem. Dentro desse contexto, em casos similares já se manifestou esta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES. OBRIGATORIEDADE. 1. Nos termos do artigo 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997, há obrigatoriedade de intimação prévia do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais do leilão extrajudicial para alienação do imóvel. 2. A ausência de prova efetiva da intimação dos devedores para ciência das datas, horários e locais designados para a realização do ato torna correta a retirada do imóvel do leilão. 3. Negou-se provimento ao recurso.” (0742470-67.2022.8.07.0000, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 12/04/2023) - g.n. “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI N. 9.514/1997. MÚTUO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos contratos de mútuo imobiliário regidos pela Lei n. 9.514/1997, com pacto adjeto de garantia de alienação fiduciária, quando for vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, admite-se a purgação da mora pelo devedor fiduciante em quinze dias, sob pena de consolidar-se a propriedade em benefício do credor fiduciário. 2. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário enseja a abertura da fase de expropriação do imóvel, mediante a realização de leilão público, a fim de alienar-se o bem. 3. O devedor fiduciante deve ser intimado acerca da realização do primeiro e do segundo leilões extrajudiciais dos bens ofertados em garantia e deverá ocorrer mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. 4. Agravo de instrumento desprovido.” (0702352-49.2022.8.07.0000, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 11/05/2022) - g.n. “[...] 3. Conforme disposto no art. 26 da Lei no 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser intimado para purgar a mora e, se não o fizer, o oficial do Registro de Imóveis competente poderá realizar a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 4. No caso, houve a regular intimação dos agravantes para purga da mora, em atendimento aos requisitos legais, consolidando-se a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário após a inércia do devedor. 5. O art. 27 da Lei n.o 9.514/1997 dispõe que, consolidada a propriedade do credor fiduciário, este promoverá leilão para alienação do imóvel no prazo de trinta dias, contados do registro da consolidação da propriedade em seu nome, devendo as datas, horários e locais dos leilões serem comunicados ao devedor, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. 6. Na hipótese, não se verifica, de plano, a observância das formalidades previstas no § 2o-A do art. 27 da Lei n.o 9.514/97, revelando-se prudente a suspensão dos atos expropriatórios que deixem de observar as referidas exigências, ainda que a consolidação da propriedade em nome do agravado tenha se dado de forma regular. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (0724837-77.2021.8.07.0000, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 16/11/2021) - g.n. Assim, a ausência de dano à instituição agravada, tendo em vista que a antecipação de tutela concedida pode ser revogada ou modificada a qualquer tempo (art. 296 do CPC), possibilitando a reversibilidade da medida e a remarcação de novo leilão, em confronto com o risco iminente por parte dos agravantes e a plausibilidade do pedido, diante dos indícios de ilegalidade no ato, determinam, neste momento processual, a antecipação da tutela pretendida. Ademais, a ausência de prejuízo a eventual terceiro arrematante também resta evidente, considerando que a primeira praça do leilão extrajudicial ocorrerá em 20/02/2025, não havendo nos autos qualquer documento que demonstre a ocorrência de arrematação do bem. Dentro deste particular, DEFIRO o pedido liminar para suspender a realização de hasta pública referente ao imóvel de matrícula no 11619 (Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do DF), até o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento. Comunique-se ao Juízo, sem necessidade de informações. Intime-se a agravada, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se; intimem-se. Brasília - DF, 19 de fevereiro de 2025. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0705865-20.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: AUGUSTO SALLES, MARIA D ABADIA LOBO SALLES AGRAVADO: BANCO BRADESCO SA DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por AUGUSTO SALLES e MARIA D ABADIA LOBO SALLES, contra decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação anulatória de execução extrajudicial e declaratória de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária de no 0707011-93.2025.8.07.0001, movida em desfavor de BANCO BRADESCO S.A. A decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência concernente à suspensão do leilão previsto para 20/02/2025, sob os seguintes fundamentos (ID 225951545): “Cuida-se de ação anulatória de leilão extrajudicial, cumulada com ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e revisional de contrato, ajuizada por AUGUSTO SALLES e MARIA D'ABADIA LOBO SALLES em face do BANCO BRADESCO S.A. Narram os autores, em síntese, que: i) firmaram com o réu Cédula de Crédito Bancário, dando em garantia o imóvel situado na SQS 305, bloco K, apartamento 504, Asa Sul, Brasília/DF, matrícula n.o 11619, perante o Cartório do 1o Ofício do Registo de Imóveis do Distrito Federal; ii) a ré consolidou a propriedade do bem dado em alienação fiduciária e promoveu a designação de leilão extrajudicial para o dia 20 de fevereiro de 2025, pelo valor de R$ 2.154.098,36 e, em segunda praça, no dia 21 de fevereiro de 2025, pelo valor de R$ 978.600; iii) a publicação do leilão foi realizada sem a sua intimação, situação que deve ter a imediata intervenção do judiciário, pois se trata de ato eivado de nulidade; iv) tomaram conhecimento do leilão por meio de terceiros; v) a Lei 9.514/97 assegura ao devedor o direito de ser notificado antes do leilão para que possa exercer preferência na aquisição do imóvel; vi) o imóvel foi avaliado em R$ 2.154.098,36, enquanto a dívida gira em torno de R$ 336.900,34, a qual foi parcialmente paga com depósitos judiciais em 2019, o que tornaria a execução excessiva e desproporcional, violando o princípio da menor onerosidade ao devedor; vii) o segundo leilão está previsto com um deságio de 55%, reduzindo o preço do imóvel para R$ 978.600, o que caracterizaria preço vil; viii) a consolidação da propriedade em favor do réu ocorreu antes da Lei 13.465/2017, o que permite a purgação da mora e a retomada do contrato de financiamento; e ix) há dúvidas sobre o valor real da dívida, sendo necessária a realização de cálculo contábil judicial para definir o montante correto e a revisão contratual, incluindo a cobrança de encargos. Requereu a concessão da tutela de urgência para que seja determinada a suspensão do leilão porquanto não foram intimados pessoalmente e não puderam exercer o seu direito de preferência. É o relatório. Decido. Conforme o disposto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Em 23 de setembro de 2014, houve a consolidação da propriedade do imóvel supracitado em favor do réu, conforme certidão de matrícula de ID 225652197, sem que tenha havido impugnação. Em 2019, os autores propuseram demanda semelhante a esta (id. 225659116) e evitaram o leilão extrajudicial sob o fundamento de que não foram intimados com antecedência necessária. Mesmo após longos anos em discussão judicial, não houve interesse em solucionar a questão da mora em relação à dívida a qual o imóvel foi dado em garantia. Após o desfecho da ação proposta em 2019, o credor fiduciário adotou novo procedimento de leilão extrajudicial do bem consolidado em sua propriedade. Os autores têm ciência inequívoca do leilão extrajudicial desde 6 de fevereiro de 2025 (ID 225649154). A intimação do terceiro fiduciante poderá ser dirigida ao endereço constante do contrato ou endereço eletrônico, nos termos do art. 22, §2o-A, da Lei n.o 9.514/97. Essa comunicação fica armazenada no cartório extrajudicial e as partes autoras não comprovaram que ela não se efetivou ou que houve qualquer irregularidade na comunicação. Ainda que tenha ocorrido irregularidade, ela foi suprida com o comunicado recebido em 6 de fevereiro de 2025, havendo tempo suficiente para que possam exercer o seu direito de preferência, de forma que não podem ser beneficiados com eventual irregularidade intimatória, tendo em vista que o ato chegou ao seu conhecimento. Os autores alegam que a execução extrajudicial é excessiva e desproporcional, contudo, nem ao menos depositaram o valor que reputam devido para que houvesse a suspensão do leilão. Além disso, o §2o do art. 27 da Lei n.o 9.514/97 dispõe que " No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem." Com efeito, a venda em segundo leilão não se considera vil tão somente pela venda inferior à metade do valor de avaliação. Dessa forma, não reconheço, ao menos neste juízo de cognição sumária, elementos que evidenciem o direito à suspensão do leilão. O art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal, dispõe que o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. Embora para a concessão da gratuidade não se exija o estado de miséria absoluta, é necessária a comprovação da impossibilidade de arcar com as custas e despesas do processo sem prejuízo de seu sustento próprio ou de sua família. A declaração de pobreza, por sua vez, estabelece mera presunção relativa da hipossuficiência, que cede ante outros elementos que sirvam para indicar a capacidade financeira. Assim, para apreciação do pedido de justiça gratuita, as partes requerentes deverão comprovar sua hipossuficiência financeira. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência. Anote-se a prioridade de tramitação 'idoso' em relação aos autores. Intimem-se os autores a apresentarem documentos que comprovem a sua renda média mensal, tais como contracheque, extratos bancários e cópia da última declaração do imposto de renda apresentada à Secretaria da Receita Federal. Prazo: 15 dias, sob pena de indeferimento do benefício.” Em suas razões, os agravantes requerem, em sede de liminar, a reforma da decisão que não concedeu à tutela de urgência, para deferir a suspensão do leilão imediatamente, até o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento, em razão da nulidade absoluta e insanável exaustivamente exposta nas razões de recurso. No mérito, pedem a reforma da decisão agravada e confirmação da tutela de urgência, pois presentes os requisitos do artigo 300 do CPC. Aduzem que ajuizaram a demanda originária pretendendo a anulação de um leilão extrajudicial maculado de inúmeras ilicitudes (o leilão ocorrerá em primeira praça no dia 20/02/2025, a configurar o risco da demora). Apontam que: 1) não foram intimados da hasta pública e o leilão está ocorrendo à completa revelia dos agravantes; 2) não puderam exercer o seu direito de preferência, que deveria ter sido oportunizado anteriormente à publicação do leilão; 3) o leilão é nulo porquanto a sua realização está a ocorrer mediante flagrante preço vil, pois seu valor de avaliação é seis vezes superior a dívida, caracterizando-se totalmente desproporcional e oneroso excessivamente; 4) fazem jus a aplicação do Decreto-Lei n. 70/1966, pois a consolidação da propriedade ocorreu em 2014, ou seja, antes de 11 de julho de 2017, data em que a Lei 9.514/1997 entrou em vigor, conforme se depreende do Registro do Apartamento anexo, razão pela qual é possível a purgação da mora e a retomada do contrato de financiamento; 5) o leilão está eivado de nulidade em razão de gritante execução excessiva, pois o valor executado ultrapassa o montante efetivamente devido pelo devedor, haja vista que trata-se de dívida infinitamente inferior ao valor do bem imóvel (ID 68922860). É o relatório. Decido. O recurso está apto a processamento, porquanto é tempestivo e foi comprovado o recolhimento do preparo (ID 68922861). Ademais, por serem autos digitais, está dispensada a juntada de cópia integral dos autos de origem e de todos os documentos obrigatórios (art. 1.017 do CPC). Conforme dispõe o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC. Na origem, cuida-se de ação anulatória de execução extrajudicial e declaratória de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária, com pedido de tutela de urgência para suspensão do leilão, ajuizada pelos agravantes em face da agravada. Na inicial, os autores narraram, em síntese, que o banco demandado na origem desobedeceu ao rito da Lei n.o 9.514/97, pois deixou de notificá-los acerca do leilão, não oportunizando a purgação da mora e o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel (ID 225646722). Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Referida lei determina que: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. [...] § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). [...] Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-A Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.” - g.n. Em relação ao procedimento a ser seguido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que credor fiduciário deve promover a intimação pessoal dos devedores para purgar a mora (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997). Além disso, em conformidade com o entendimento do STJ, a prévia intimação pessoal do devedor sobre o leilão também é necessária, pois a assinatura do auto de arrematação é o último momento para a purgação da mora, veja-se: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. 1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1718272/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe: 26/10/2018) - g.n. No caso dos autos, é incontroversa a inadimplência dos autores, porque por eles confessada, tendo havido a consolidação da propriedade em favor da instituição agravada em 23 de setembro de 2014 (ID 225652197). Ocorre que pende a discussão acerca da ocorrência ou não de envio de notificação aos devedores acerca das datas dos leilões. Isso porque alegam os agravantes que não foram notificados por nenhum meio, tomando conhecimento da hasta pública por meio de terceiros (contato de escritório de advocacia oferecendo a contratação de serviços jurídicos acerca do leilão), restando prejudicados pela conduta da instituição agravada. Para subsidiar suas alegações, juntaram o documento de ID 68922863, conversa no aplicativo whatsapp através da qual serventuário do 1o Ofício de Registro de Imóvel afirma que não houve comunicação de leilão extrajudicial referente ao imóvel litigioso. Sobre este ponto, registre-se que, tratando-se de prova de fato negativo, não se mostra razoável exigir da parte provas outras de que não foi notificada, por ser excessivamente difícil de ser produzida ou até mesmo impossível. Nessa circunstância, ante o risco de o imóvel ser arrematado em praça pública, comparece prudente a antecipação da tutela recursal a fim de impedir a realização da hasta até que a questão discutida seja dirimida na origem. Dentro desse contexto, em casos similares já se manifestou esta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES. OBRIGATORIEDADE. 1. Nos termos do artigo 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/1997, há obrigatoriedade de intimação prévia do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais do leilão extrajudicial para alienação do imóvel. 2. A ausência de prova efetiva da intimação dos devedores para ciência das datas, horários e locais designados para a realização do ato torna correta a retirada do imóvel do leilão. 3. Negou-se provimento ao recurso.” (0742470-67.2022.8.07.0000, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 12/04/2023) - g.n. “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI N. 9.514/1997. MÚTUO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos contratos de mútuo imobiliário regidos pela Lei n. 9.514/1997, com pacto adjeto de garantia de alienação fiduciária, quando for vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, admite-se a purgação da mora pelo devedor fiduciante em quinze dias, sob pena de consolidar-se a propriedade em benefício do credor fiduciário. 2. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário enseja a abertura da fase de expropriação do imóvel, mediante a realização de leilão público, a fim de alienar-se o bem. 3. O devedor fiduciante deve ser intimado acerca da realização do primeiro e do segundo leilões extrajudiciais dos bens ofertados em garantia e deverá ocorrer mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. 4. Agravo de instrumento desprovido.” (0702352-49.2022.8.07.0000, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 11/05/2022) - g.n. “[...] 3. Conforme disposto no art. 26 da Lei no 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser intimado para purgar a mora e, se não o fizer, o oficial do Registro de Imóveis competente poderá realizar a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 4. No caso, houve a regular intimação dos agravantes para purga da mora, em atendimento aos requisitos legais, consolidando-se a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário após a inércia do devedor. 5. O art. 27 da Lei n.o 9.514/1997 dispõe que, consolidada a propriedade do credor fiduciário, este promoverá leilão para alienação do imóvel no prazo de trinta dias, contados do registro da consolidação da propriedade em seu nome, devendo as datas, horários e locais dos leilões serem comunicados ao devedor, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. 6. Na hipótese, não se verifica, de plano, a observância das formalidades previstas no § 2o-A do art. 27 da Lei n.o 9.514/97, revelando-se prudente a suspensão dos atos expropriatórios que deixem de observar as referidas exigências, ainda que a consolidação da propriedade em nome do agravado tenha se dado de forma regular. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (0724837-77.2021.8.07.0000, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 16/11/2021) - g.n. Assim, a ausência de dano à instituição agravada, tendo em vista que a antecipação de tutela concedida pode ser revogada ou modificada a qualquer tempo (art. 296 do CPC), possibilitando a reversibilidade da medida e a remarcação de novo leilão, em confronto com o risco iminente por parte dos agravantes e a plausibilidade do pedido, diante dos indícios de ilegalidade no ato, determinam, neste momento processual, a antecipação da tutela pretendida. Ademais, a ausência de prejuízo a eventual terceiro arrematante também resta evidente, considerando que a primeira praça do leilão extrajudicial ocorrerá em 20/02/2025, não havendo nos autos qualquer documento que demonstre a ocorrência de arrematação do bem. Dentro deste particular, DEFIRO o pedido liminar para suspender a realização de hasta pública referente ao imóvel de matrícula no 11619 (Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do DF), até o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento. Comunique-se ao Juízo, sem necessidade de informações. Intime-se a agravada, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se; intimem-se. Brasília - DF, 19 de fevereiro de 2025. Desembargador JOÃO EGMONT Relator