Tribunal: TJDFT
Processo: 0708109-09.2018.8.07.0018
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0708109-09.2018.8.07.0018 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP, DISTRITO FEDERAL, AALOCOMICLAS-ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE LOTES DAS QUADRAS 04 A 11 DO CONDOMINIO MINI-CHACARAS DO LAGO SUL, CONDOMINIO MINI CHACARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11, RENAN VARGAS DE ARAUJO, GUSTAVO CHIOVATTO NAJJAR, GABRIELLY GUILHERME CUQUEJO, MARCIA DE ANDRADE MOREIRA, CLAUDIA ALVES DE SOUZA, GEISA TEIXEIRA SANTOS, JOSE COSTA LEITE, VALDIR SOUTO DE ARAUJO, TASSIANA FERREIRA DANTAS DE OLIVEIRA, FLAVIA PINTO DA CUNHA, JOSE CARLOS PLA PUJADES DE AVILA, SONIA HELENA BEZERRA DE ASSIS REPUBLICANO, AMIR AHMED ALI DAHAS, CARLOS CESAR LANGAMER, LUIS ROBSON ALMEIDA PESSOA, NOEMI NUNES DE CERQUEIRA, MANOEL DE BRITO, BRUNO FRACALOSSI PAES, HELENO MENEZES DOS SANTOS, TANIA MARIA ROSA, CARLA FROTA CORDEIRO, GLAUCO DE ANDRADE ANTUNES, JOE DA CRUZ BARBOSA, ANDRE LUIZ MOREIRA PERSEGONA, MICHELE CASALINO, FABIO HENRIQUE BINICHESKI, ROMULO MARTINS TEOBALDO, SAULO AUGUSTO FIGUEIREDO DE OLIVEIRA NOGUEIRA, JULIO CESAR CAMPANI, BRUNO NERY BORGES, JAILTON BARROS LANDIM, THERESA CRISTINA ANDRE LINS, GILMAR GRUDKA, EDUARDO COUTINHO LINS, FERNANDA MARIA FERREIRA DA SILVA BAQUERO, GIANE GOMES DO NASCIMENTO, FRANCISCA FERNANDA MOURA DE CASTRO APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITORIOS, AGENCIA DE FISCALIZACAO DO DISTRITO FEDERAL - AGEFIS, BRUNA NEIVA TORRES, MARIA VANDERLITA SANTOS NEIVA, VITOR SANTOS DE ALBUQUERQUE, ITAMAR CHAVES CARDOSO FILHO, JULIO CESAR RODRIGUES ALVES COSTA, ELIANE DE FATIMA CASTRO RODRIGUES, JOAO MARCOS DE ALMEIDA, DOMINGOS TAMER PEREIRA NEIVA, JONAS RODRIGUES DE SOUZA, HELIOMAR ALENCAR DE OLIVEIRA, JOAO BATISTA SANTOS DAMAS, RICARDO AUAD LIMA, FERNANDO ANDRADE KERN, DIVINO LUCIO DA SILVA, SEBASTIAO DE MENDONCA SILVA, GIZELLE PEREIRA NUNES, SUEID FERNANDES MACEDO, ACAUAN MORAIS DALOIA, SEBASTIAO BARROS DA COSTA, ADILSON VASCONCELOS DA SILVA, FRANCIS VILACA SANTOS, JOSE CABRAL DE ARAUJO NETO, JOSIAS DE AZEVEDO DANTAS, ALISSON MINDURI CAPUZZO, PRICILLA PARREIRA DE REZENDE, DANIELA DA SILVA PONTUAL MACHADO, JOAO BATISTA NETO, FRANCISCO MATTOS SILVA, CLARA PEDROSO MAFFIA, ANDRE LIRA VIEIRA, ANDRE LUIZ DE OLIVEIRA SANTOS, GILBERTO DE ALMEIDA NETO, PRISCILLA PIRES QUEIROZ, LUCIANA VIEIRA TAVERNARD DE OLIVEIRA, FABIOLA SANTANA PINHEIRO TORMIM, LEONARDO RODRIGUEZ ALVES MOREIRA, CIBELE MARIA PINTO PEREIRA MENEZES DE OLIVEIRA, DENISE VASCONCELOS DA SILVA, EVALDO FERREIRA VALADARES, FELIPE NEPOMUCENO MAGALHAES POLI, FLAVIA PINTO DA CUNHA, JOSE CARLOS PLA PUJADES DE AVILA, RAQUEL GOMES DE LIMA, DANIELLE MARIA PANTOJA CASEMIRO, MARCO ANTONIO CARUS PEREIRA, FATIMA GOMES DE MORAES D E C I S Ã O Trata-se de PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO deduzido pelo CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11. O Apelante afirma (i) que, “desde a decisão proferida, situação esta que tem comprometido a estrutura das edificações e do próprio condomínio, tornando o ambiente insalubre e de risco aos moradores”; (ii) que objetiva “a compatibilização do processo com o regime jurídico da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURBE), previsto na Lei Federal no 13.465/2017 e na legislação distrital correlata (LC/DF no 986/2021, Lei/DF no 1.040/2024, Lei/DF no 45.781/2024 e Decreto/DF no 46.741/2025), a fim de resguardar o mínimo existencial urbano e evitar dano coletivo enquanto perdurar a lide”; (iii) que “é um núcleo urbano consolidado, com cerca de 3.000 moradores, incluindo crianças e idosos, e edificações com mais de duas décadas de existência”; (iv) que “as obrigações de não fazer impostas pela sentença em questão comprometem diretamente o processo de regularização, pois impedem manutenções básicas em redes de água, esgoto e drenagem, além de pequenas correções estruturais necessárias à segurança e à salubridade do local, conforme será demonstrado, que após a decisão, fatos novos tem deixado o condomínio insalubre e sem o mínimo existencial”; (v) que “Essa restrição cria risco concreto de calamidades, como contaminação, desabastecimento e erosões, e viola direitos fundamentais, entre eles a dignidade da pessoa humana, a saúde e a moradia”; (vi) que “A vedação, como redigida, alcança atos de gestão interna indispensáveis ao processo de regularização (convocações assembleares, notificações técnicas, editais informativos, retificações cadastrais e instrumentos preparatórios de REURBE perante cartório e SEDUH)”; (vii) que “Tais atos, à luz da Lei no 13.465/2017, não se confundem com comercialização de novos lotes; são procedimentos acessórios de regularização e deverpoder da coletividade para convergir ao status jurídico adequado que, por advento da própria regularização, poderá sofrer alteração na situação jurídica dos bens”; (viii) que “cada condômino possui inscrição individual de IPTU junto à SEFAZ/DF, o que revela o reconhecimento, pelo próprio fisco distrital da titularidade e responsabilidade tributária autônoma sobre cada fração ideal, tornando imprescindível a manutenção atualizada dos cadastros internos para fins de regularização”; (ix) que “a decisão liminar é de 2015 e ao longo dos anos ocorreram fatos jurídicos relevantes (falecimentos, divórcios, transferências, decisões judiciais, nulidades de negócios e leilões de unidades em execuções condominiais) que igualmente impõem a necessidade de alterações cadastrais”; (x) que há “o risco concreto de perpetuar uma situação de insegurança jurídica e de paralisia administrativa: se a regularização não avançar sob a égide do atual debate do PDOT, a legislação distrital impõe que a matéria só poderá ser rediscutida na próxima revisão decenal do plano, ou seja, apenas daqui a dez anos”; (xi) que “O texto da sentença impede ações de contenção de risco (desassoreamento pontual, recomposição de taludes e drenagem superficial) para evitar ravinamentos e carreamento de sedimentos a corpos hídricos”; (xii) que “a falta dessas medidas podem agravar erosões e enxurradas, com dano ambiental maior, em violação aos princípios da prevenção, da proporcionalidade e ao dever estatal de tutela do meio ambiente urbano”; (xiii) que “A proibição total de manutenções nas redes de água e esgoto contraria os objetivos da REURB-E e o princípio do mínimo existencial sanitário, pois o acesso à água potável e ao esgotamento é um direito fundamental ligado à saúde pública”; (xiv) que “A continuidade desses serviços depende de reparos regulares, como manutenção de bombas, válvulas e substituição de trechos deteriorados”; (xv) que “impedir obras de eletricidade e iluminação pública afronta a finalidade da regularização e aumenta os riscos de acidentes, como choques e incêndios, que poderiam ser evitados por meio de inspeções e intervenções preventivas controladas”; (xvi) que “a solução mais equilibrada é permitir manutenções corretivas e preventivas nas redes já existentes, sem ampliação de malha, sob acompanhamento técnico e institucional”; (xvii) que “As conversas extraídas do aplicativo WhatsApp no grupo de moradores do condomínio evidenciam reiteradas reclamações quanto à falta de abastecimento de água e ao estado precário da caixa d’água do edifício, a qual apresenta sinais visíveis de corrosão e ferrugem”; (xviii) que “As moradias, muitas com problemas estruturais (fundações, cobertura, instalações internas), requerem obras de conservação para assegurar estabilidade e estanqueidade”; (xix) que “é essencial diferenciar: (a) ampliações/novas edificações (permanece a vedação) e (b) obras de conservação e segurança que devem ser permitidas sob controle, sobretudo para evitar sinistros e danos à saúde”; (xx) que “obras conservativas (sem acréscimo de área) não configuram avanço da irregularidade; constituem medidas de tutela da vida e do patrimônio mínimo, compatíveis com o processamento da REURBE e com a função social da propriedade”; e (xxi) que “a legislação distrital (Lei/DF no 45.781/2024; LC/DF no 986/2021; Decreto/DF no 46.741/2025) permite intervenções conservativas que reduzam risco (p. ex., drenagem pontual, muros de arrimo de contenção estritamente necessários, recomposição de bocas de lobo), desde que não ampliem a ocupação nem signifique adiantamento da urbanização”. Requer a reconsideração da decisão para: “a) autorizar, exclusivamente: (i) comunicações internas e externas vinculadas à REURBE (assembleias, publicações, chamamentos técnicos, atendimento a exigências de órgãos públicos); (ii) atos registrais e contratuais preparatórios exigidos pelo procedimento de regularização; (iii) renovações/retificações indispensáveis à continuidade de serviços essenciais; (iv) atualizações e retificações cadastrais de condôminos e ocupantes, inclusive para fins de gestão e cobrança condominial; b) permitir, exclusivamente: (i) PRADs e medidas antierosivas aprovadas pelo IBRAM; (ii) limpeza e manejo preventivo contra incêndios (retirada de material combustível e exóticas invasoras), conforme plano; (iii) drenagem mínima e estabilização de taludes para proteção de habitações e da infraestrutura existente, vedada a ampliação do perímetro; c) autorizar manutenções corretivas e preventivas em redes já existentes, sem expansão de capacidade ou de malha, condicionadas a: (i) anuência técnica e acompanhamento dos órgãos competentes; e, (ii) plano de manutenção emergencial com cronograma e boletins de inspeção. Quanto a eletricidade e iluminação, autorizar substituições necessárias à segurança, vedada a implantação de novos ramais de expansão; d) para autorizar, exclusivamente: (i) reparos estruturais e de cobertura sem acréscimo de área; (ii) adequações de segurança e acessibilidade; (iii) correções de instalações prediais para prevenir choques/curtos/incêndios; (iv) tratamentos de umidade e contenção de infiltrações com risco sanitário. Exigir ART/RRT, vistoria fotográfica prévia/posterior e comunicação aos órgãos; e) para autorizar, exclusivamente, obras conservativas indispensáveis à segurança, salubridade e proteção ambiental, com controle documental (projetos, memoriais e ART/RRT) e fiscalização programada (relatórios trimestrais ao Juízo), vedadas implantações novas que signifiquem expansão ou reforço antecipado de urbanização. f) determinar a expedição de ofícios ao Juízo de origem e aos órgãos competentes (SEDUH, IBRAM, CAESB, NOVACAP e, quando necessário, ADASA, para ciência e acompanhamento técnico das intervenções autorizadas, com protocolo de fiscalização a ser apresentado (checklist, cronograma e boletins de inspeção).” O Apelante JOSÉ COSTA LEITE opôs os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO de ID 77026275 em face da mesma decisão alegando omissão quanto ao seu pedido de concessão da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. A presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência financeira do Apelante JOSÉ COSTA LEITE é corroborada pelos documentos que demonstram a percepção de proventos líquidos de pouco mais que R$ 1.200,00 e movimentação financeira compatível (p. 1/33 ID 75903952), contexto dentro do qual se conclui pelo direito à gratuidade de justiça. Não há nenhuma evidência de que as proibições contidas no item a.1 do dispositivo da sentença impedem a instauração ou continuidade de eventual procedimento de regularização fundiária. Cabe aos Apelantes demonstrar a solicitação ou determinação da Administração Pública que não pode ser atendida devido à obrigação de não fazer de que se cuida, a fim de que seja submetida ao contraditório. A proibição à realização de obras imposta nos itens a.1 a a.5 do dispositivo da sentença em princípio não alcança aquelas necessárias à preservação das edificações e da habitabilidade do “condomínio” até o julgamento da apelação. No entanto, para que seja possível o controle da realização de obras dessa natureza, de modo a resguardar a autoridade da sentença recorrida, é indispensável que sejam discriminadas tecnicamente, submetidas previamente aos órgãos de fiscalização – quando exigido pela legislação vigente – e expostas ao contraditório. ISTO POSTO: I - Defiro a gratuidade de justiça ao Apelante JOSÉ COSTA LEITE. II - Indefiro, com ressalva, o pedido de reconsideração deduzido pelo CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11. III - Concedo aos Apelantes GABRIELLY GUILHERME CUQUEJO, VALDIR SOUTO DE ARAUJO e GIANE GOMES DO NASCIMENTO o prazo de 5 (cinco) dias para o recolhimento do preparo na forma do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, sob pena de deserção, porquanto deixaram de fazê-lo no ato de interposição do recurso (ID 75903856). IV - Concedo aos Apelantes TANIA MARIA ROSA, CLAUDIA ALVES DE SOUZA e MANOEL DE BRITO o prazo de 5 (cinco) dias para o recolhimento do preparo na forma do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, sob pena de deserção, porquanto deixaram de fazê-lo no ato de interposição do recurso (ID 75903899). V - Intime-se a Apelante MÁRCIA DE ANDRADE MOREIRA para regularizar sua representação processual no prazo de 10 (dez) dias, dada a ausência da sua assinatura na procuração. VI - Intime-se a Apelante CARLA FROTA CORDEIRO para que, no prazo de 10 (dez) dias, regularize sua representação processual (ausência de procuração ao advogado que subscreveu o recurso - ID 75903935) e comprove o preenchimento dos pressupostos para a concessão da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 99, § 2o, do Código de Processo Civil. Publique-se. Brasília/DF, 30 de outubro de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0708109-09.2018.8.07.0018 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP, DISTRITO FEDERAL, AALOCOMICLAS-ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES DE LOTES DAS QUADRAS 04 A 11 DO CONDOMINIO MINI-CHACARAS DO LAGO SUL, CONDOMINIO MINI CHACARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11, RENAN VARGAS DE ARAUJO, GUSTAVO CHIOVATTO NAJJAR, GABRIELLY GUILHERME CUQUEJO, MARCIA DE ANDRADE MOREIRA, CLAUDIA ALVES DE SOUZA, GEISA TEIXEIRA SANTOS, JOSE COSTA LEITE, VALDIR SOUTO DE ARAUJO, TASSIANA FERREIRA DANTAS DE OLIVEIRA, FLAVIA PINTO DA CUNHA, JOSE CARLOS PLA PUJADES DE AVILA, SONIA HELENA BEZERRA DE ASSIS REPUBLICANO, AMIR AHMED ALI DAHAS, CARLOS CESAR LANGAMER, LUIS ROBSON ALMEIDA PESSOA, NOEMI NUNES DE CERQUEIRA, MANOEL DE BRITO, BRUNO FRACALOSSI PAES, HELENO MENEZES DOS SANTOS, TANIA MARIA ROSA, CARLA FROTA CORDEIRO, GLAUCO DE ANDRADE ANTUNES, JOE DA CRUZ BARBOSA, ANDRE LUIZ MOREIRA PERSEGONA, MICHELE CASALINO, FABIO HENRIQUE BINICHESKI, ROMULO MARTINS TEOBALDO, SAULO AUGUSTO FIGUEIREDO DE OLIVEIRA NOGUEIRA, JULIO CESAR CAMPANI, BRUNO NERY BORGES, JAILTON BARROS LANDIM, THERESA CRISTINA ANDRE LINS, GILMAR GRUDKA, EDUARDO COUTINHO LINS, FERNANDA MARIA FERREIRA DA SILVA BAQUERO, GIANE GOMES DO NASCIMENTO, FRANCISCA FERNANDA MOURA DE CASTRO APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITORIOS, AGENCIA DE FISCALIZACAO DO DISTRITO FEDERAL - AGEFIS, BRUNA NEIVA TORRES, MARIA VANDERLITA SANTOS NEIVA, VITOR SANTOS DE ALBUQUERQUE, ITAMAR CHAVES CARDOSO FILHO, JULIO CESAR RODRIGUES ALVES COSTA, ELIANE DE FATIMA CASTRO RODRIGUES, JOAO MARCOS DE ALMEIDA, DOMINGOS TAMER PEREIRA NEIVA, JONAS RODRIGUES DE SOUZA, HELIOMAR ALENCAR DE OLIVEIRA, JOAO BATISTA SANTOS DAMAS, RICARDO AUAD LIMA, FERNANDO ANDRADE KERN, DIVINO LUCIO DA SILVA, SEBASTIAO DE MENDONCA SILVA, GIZELLE PEREIRA NUNES, SUEID FERNANDES MACEDO, ACAUAN MORAIS DALOIA, SEBASTIAO BARROS DA COSTA, ADILSON VASCONCELOS DA SILVA, FRANCIS VILACA SANTOS, JOSE CABRAL DE ARAUJO NETO, JOSIAS DE AZEVEDO DANTAS, ALISSON MINDURI CAPUZZO, PRICILLA PARREIRA DE REZENDE, DANIELA DA SILVA PONTUAL MACHADO, JOAO BATISTA NETO, FRANCISCO MATTOS SILVA, CLARA PEDROSO MAFFIA, ANDRE LIRA VIEIRA, ANDRE LUIZ DE OLIVEIRA SANTOS, GILBERTO DE ALMEIDA NETO, PRISCILLA PIRES QUEIROZ, LUCIANA VIEIRA TAVERNARD DE OLIVEIRA, FABIOLA SANTANA PINHEIRO TORMIM, LEONARDO RODRIGUEZ ALVES MOREIRA, CIBELE MARIA PINTO PEREIRA MENEZES DE OLIVEIRA, DENISE VASCONCELOS DA SILVA, EVALDO FERREIRA VALADARES, FELIPE NEPOMUCENO MAGALHAES POLI, FLAVIA PINTO DA CUNHA, JOSE CARLOS PLA PUJADES DE AVILA, RAQUEL GOMES DE LIMA, DANIELLE MARIA PANTOJA CASEMIRO, MARCO ANTONIO CARUS PEREIRA, FATIMA GOMES DE MORAES D E C I S Ã O Trata-se de PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO deduzido pelo CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11. O Apelante afirma (i) que, “desde a decisão proferida, situação esta que tem comprometido a estrutura das edificações e do próprio condomínio, tornando o ambiente insalubre e de risco aos moradores”; (ii) que objetiva “a compatibilização do processo com o regime jurídico da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURBE), previsto na Lei Federal no 13.465/2017 e na legislação distrital correlata (LC/DF no 986/2021, Lei/DF no 1.040/2024, Lei/DF no 45.781/2024 e Decreto/DF no 46.741/2025), a fim de resguardar o mínimo existencial urbano e evitar dano coletivo enquanto perdurar a lide”; (iii) que “é um núcleo urbano consolidado, com cerca de 3.000 moradores, incluindo crianças e idosos, e edificações com mais de duas décadas de existência”; (iv) que “as obrigações de não fazer impostas pela sentença em questão comprometem diretamente o processo de regularização, pois impedem manutenções básicas em redes de água, esgoto e drenagem, além de pequenas correções estruturais necessárias à segurança e à salubridade do local, conforme será demonstrado, que após a decisão, fatos novos tem deixado o condomínio insalubre e sem o mínimo existencial”; (v) que “Essa restrição cria risco concreto de calamidades, como contaminação, desabastecimento e erosões, e viola direitos fundamentais, entre eles a dignidade da pessoa humana, a saúde e a moradia”; (vi) que “A vedação, como redigida, alcança atos de gestão interna indispensáveis ao processo de regularização (convocações assembleares, notificações técnicas, editais informativos, retificações cadastrais e instrumentos preparatórios de REURBE perante cartório e SEDUH)”; (vii) que “Tais atos, à luz da Lei no 13.465/2017, não se confundem com comercialização de novos lotes; são procedimentos acessórios de regularização e deverpoder da coletividade para convergir ao status jurídico adequado que, por advento da própria regularização, poderá sofrer alteração na situação jurídica dos bens”; (viii) que “cada condômino possui inscrição individual de IPTU junto à SEFAZ/DF, o que revela o reconhecimento, pelo próprio fisco distrital da titularidade e responsabilidade tributária autônoma sobre cada fração ideal, tornando imprescindível a manutenção atualizada dos cadastros internos para fins de regularização”; (ix) que “a decisão liminar é de 2015 e ao longo dos anos ocorreram fatos jurídicos relevantes (falecimentos, divórcios, transferências, decisões judiciais, nulidades de negócios e leilões de unidades em execuções condominiais) que igualmente impõem a necessidade de alterações cadastrais”; (x) que há “o risco concreto de perpetuar uma situação de insegurança jurídica e de paralisia administrativa: se a regularização não avançar sob a égide do atual debate do PDOT, a legislação distrital impõe que a matéria só poderá ser rediscutida na próxima revisão decenal do plano, ou seja, apenas daqui a dez anos”; (xi) que “O texto da sentença impede ações de contenção de risco (desassoreamento pontual, recomposição de taludes e drenagem superficial) para evitar ravinamentos e carreamento de sedimentos a corpos hídricos”; (xii) que “a falta dessas medidas podem agravar erosões e enxurradas, com dano ambiental maior, em violação aos princípios da prevenção, da proporcionalidade e ao dever estatal de tutela do meio ambiente urbano”; (xiii) que “A proibição total de manutenções nas redes de água e esgoto contraria os objetivos da REURB-E e o princípio do mínimo existencial sanitário, pois o acesso à água potável e ao esgotamento é um direito fundamental ligado à saúde pública”; (xiv) que “A continuidade desses serviços depende de reparos regulares, como manutenção de bombas, válvulas e substituição de trechos deteriorados”; (xv) que “impedir obras de eletricidade e iluminação pública afronta a finalidade da regularização e aumenta os riscos de acidentes, como choques e incêndios, que poderiam ser evitados por meio de inspeções e intervenções preventivas controladas”; (xvi) que “a solução mais equilibrada é permitir manutenções corretivas e preventivas nas redes já existentes, sem ampliação de malha, sob acompanhamento técnico e institucional”; (xvii) que “As conversas extraídas do aplicativo WhatsApp no grupo de moradores do condomínio evidenciam reiteradas reclamações quanto à falta de abastecimento de água e ao estado precário da caixa d’água do edifício, a qual apresenta sinais visíveis de corrosão e ferrugem”; (xviii) que “As moradias, muitas com problemas estruturais (fundações, cobertura, instalações internas), requerem obras de conservação para assegurar estabilidade e estanqueidade”; (xix) que “é essencial diferenciar: (a) ampliações/novas edificações (permanece a vedação) e (b) obras de conservação e segurança que devem ser permitidas sob controle, sobretudo para evitar sinistros e danos à saúde”; (xx) que “obras conservativas (sem acréscimo de área) não configuram avanço da irregularidade; constituem medidas de tutela da vida e do patrimônio mínimo, compatíveis com o processamento da REURBE e com a função social da propriedade”; e (xxi) que “a legislação distrital (Lei/DF no 45.781/2024; LC/DF no 986/2021; Decreto/DF no 46.741/2025) permite intervenções conservativas que reduzam risco (p. ex., drenagem pontual, muros de arrimo de contenção estritamente necessários, recomposição de bocas de lobo), desde que não ampliem a ocupação nem signifique adiantamento da urbanização”. Requer a reconsideração da decisão para: “a) autorizar, exclusivamente: (i) comunicações internas e externas vinculadas à REURBE (assembleias, publicações, chamamentos técnicos, atendimento a exigências de órgãos públicos); (ii) atos registrais e contratuais preparatórios exigidos pelo procedimento de regularização; (iii) renovações/retificações indispensáveis à continuidade de serviços essenciais; (iv) atualizações e retificações cadastrais de condôminos e ocupantes, inclusive para fins de gestão e cobrança condominial; b) permitir, exclusivamente: (i) PRADs e medidas antierosivas aprovadas pelo IBRAM; (ii) limpeza e manejo preventivo contra incêndios (retirada de material combustível e exóticas invasoras), conforme plano; (iii) drenagem mínima e estabilização de taludes para proteção de habitações e da infraestrutura existente, vedada a ampliação do perímetro; c) autorizar manutenções corretivas e preventivas em redes já existentes, sem expansão de capacidade ou de malha, condicionadas a: (i) anuência técnica e acompanhamento dos órgãos competentes; e, (ii) plano de manutenção emergencial com cronograma e boletins de inspeção. Quanto a eletricidade e iluminação, autorizar substituições necessárias à segurança, vedada a implantação de novos ramais de expansão; d) para autorizar, exclusivamente: (i) reparos estruturais e de cobertura sem acréscimo de área; (ii) adequações de segurança e acessibilidade; (iii) correções de instalações prediais para prevenir choques/curtos/incêndios; (iv) tratamentos de umidade e contenção de infiltrações com risco sanitário. Exigir ART/RRT, vistoria fotográfica prévia/posterior e comunicação aos órgãos; e) para autorizar, exclusivamente, obras conservativas indispensáveis à segurança, salubridade e proteção ambiental, com controle documental (projetos, memoriais e ART/RRT) e fiscalização programada (relatórios trimestrais ao Juízo), vedadas implantações novas que signifiquem expansão ou reforço antecipado de urbanização. f) determinar a expedição de ofícios ao Juízo de origem e aos órgãos competentes (SEDUH, IBRAM, CAESB, NOVACAP e, quando necessário, ADASA, para ciência e acompanhamento técnico das intervenções autorizadas, com protocolo de fiscalização a ser apresentado (checklist, cronograma e boletins de inspeção).” O Apelante JOSÉ COSTA LEITE opôs os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO de ID 77026275 em face da mesma decisão alegando omissão quanto ao seu pedido de concessão da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. A presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência financeira do Apelante JOSÉ COSTA LEITE é corroborada pelos documentos que demonstram a percepção de proventos líquidos de pouco mais que R$ 1.200,00 e movimentação financeira compatível (p. 1/33 ID 75903952), contexto dentro do qual se conclui pelo direito à gratuidade de justiça. Não há nenhuma evidência de que as proibições contidas no item a.1 do dispositivo da sentença impedem a instauração ou continuidade de eventual procedimento de regularização fundiária. Cabe aos Apelantes demonstrar a solicitação ou determinação da Administração Pública que não pode ser atendida devido à obrigação de não fazer de que se cuida, a fim de que seja submetida ao contraditório. A proibição à realização de obras imposta nos itens a.1 a a.5 do dispositivo da sentença em princípio não alcança aquelas necessárias à preservação das edificações e da habitabilidade do “condomínio” até o julgamento da apelação. No entanto, para que seja possível o controle da realização de obras dessa natureza, de modo a resguardar a autoridade da sentença recorrida, é indispensável que sejam discriminadas tecnicamente, submetidas previamente aos órgãos de fiscalização – quando exigido pela legislação vigente – e expostas ao contraditório. ISTO POSTO: I - Defiro a gratuidade de justiça ao Apelante JOSÉ COSTA LEITE. II - Indefiro, com ressalva, o pedido de reconsideração deduzido pelo CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11. III - Concedo aos Apelantes GABRIELLY GUILHERME CUQUEJO, VALDIR SOUTO DE ARAUJO e GIANE GOMES DO NASCIMENTO o prazo de 5 (cinco) dias para o recolhimento do preparo na forma do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, sob pena de deserção, porquanto deixaram de fazê-lo no ato de interposição do recurso (ID 75903856). IV - Concedo aos Apelantes TANIA MARIA ROSA, CLAUDIA ALVES DE SOUZA e MANOEL DE BRITO o prazo de 5 (cinco) dias para o recolhimento do preparo na forma do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, sob pena de deserção, porquanto deixaram de fazê-lo no ato de interposição do recurso (ID 75903899). V - Intime-se a Apelante MÁRCIA DE ANDRADE MOREIRA para regularizar sua representação processual no prazo de 10 (dez) dias, dada a ausência da sua assinatura na procuração. VI - Intime-se a Apelante CARLA FROTA CORDEIRO para que, no prazo de 10 (dez) dias, regularize sua representação processual (ausência de procuração ao advogado que subscreveu o recurso - ID 75903935) e comprove o preenchimento dos pressupostos para a concessão da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 99, § 2o, do Código de Processo Civil. Publique-se. Brasília/DF, 30 de outubro de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator