Tribunal: TJDFT
Processo: 0730290-14.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0730290-14.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: WANDERSON VIEIRA WALDHELM AGRAVADO: GLAUCIA MACEDO FERNANDES WALDHELM D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Wanderson Vieira Waldhelm contra a decisão de indeferimento do pedido de nova avaliação de imóvel nos autos n.o 0702123-81.2021.8.07.0014 (Vara Cível do Guará/DF). A matéria devolvida reside na viabilidade (ou não) de, primariamente, determinar o efeito suspensivo da decisão que teria indeferido o pedido de nova avaliação do imóvel objeto de alienação judicial. Eis o teor da decisão ora revista: Trata-se de procedimento especial de jurisdição voluntária que visa à extinção de condomínio sobre bem imóvel comum das partes, qual seja, a casa no 24 do conjunto H da QE 28, SRIA/Guará/DF, cujo o bem fora avaliado em R$ 670.000,00. Antes da remessa ao leiloeiro, o requerente manifestou interesse em exercer seu direito de preferência, propondo a aquisição direta do imóvel mediante o pagamento de 50% do valor da avaliação homologada, ou seja, R$ 335.000,00. Em decisão proferida (ID 234506047), acolheu o pedido de exercício do direito de preferência formulado pelo requerente e deferiu a adjudicação do imóvel, fixando o valor devido à requerida em R$ 335.000,00, correspondente à sua quota-parte. Retornando aos autos, o requerente postula uma nova avaliação do imóvel. Alega que, após a avaliação indireta judicial, e com o decurso do tempo e as chuvas entre dezembro e janeiro, o imóvel sofreu graves danos estruturais, como infiltração e queda de telhado e gesso, o que justificaria uma nova avaliação para amortização dos valores de conserto. Um laudo técnico particular foi anexado, estimando o valor atual do bem em R$ 530.000,00. Requer-se, ainda, o abatimento de 50% dos custos de manutenção, tributos e serviços essenciais, totalizando R$ 23.847,04, da quota-parte da requerida. Requerida manifestou pela rejeição. É o breve relatório. Decido. A presente fase processual, após a homologação da avaliação judicial e o deferimento da adjudicação do imóvel pelo requerente, impõe a necessidade de preservar a estabilidade das decisões judiciais e a segurança jurídica. O valor do imóvel, de R$ 670.000,00, foi estabelecido por meio de avaliação oficial, ainda que indireta, e homologado por este Juízo. Tanto o requerente quanto a curadoria especial da requerida tiveram a oportunidade de se manifestar sobre o laudo, e ambos não apresentaram impugnação naquele momento, o requerente concordando expressamente e a curadoria indicando a ausência de elementos para contestar. A decisão de ID 234506047 foi taxativa ao reconhecer o direito de preferência do requerente com base no valor já homologado, enfatizando que tal valor representava uma base justa para a transação. O exercício do direito de preferência e o deferimento da adjudicação são atos processuais que consolidam a etapa de determinação do preço do bem indivisível para fins de sua aquisição por um dos condôminos, substituindo, inclusive, a hasta pública. Permitir uma nova avaliação do imóvel neste estágio avançado, e após uma decisão de adjudicação já proferida, equivaleria a retroceder o processo de forma injustificada. As alegadas deteriorações do imóvel, decorrentes de infiltrações e queda de telhado, são fatos supervenientes à avaliação homologada e à decisão de adjudicação. Embora sejam questões que possam, em tese, ter repercussão patrimonial, elas não podem desconstituir o valor do bem já fixado e aceito no curso do processo para fins de adjudicação, especialmente quando a própria parte que agora alega os danos foi beneficiada pelo deferimento da adjudicação com base no valor anterior. O requerente teve a faculdade de solicitar a avaliação com acesso ao interior do imóvel, sendo que este Juízo inclusive autorizou medidas drásticas, como arrombamento e requisição de força policial, caso houvesse resistência ao cumprimento do mandado de avaliação inicial. Não tendo sido feito naquele momento, ou não tendo sido apresentada impugnação substancial à avaliação indireta na ocasião processual adequada, a preclusão impede a rediscussão do valor do bem sob nova ótica. Ademais, o pedido de abatimento de 50% dos custos de manutenção e tributos, embora possa ser objeto de eventual acerto de contas entre as partes, não se confunde com o valor da adjudicação do imóvel. O valor fixado para a adjudicação representa a quota-parte da requerida no bem, conforme avaliação judicial homologada. Despesas com a manutenção do imóvel, embora alegadas como arcadas exclusivamente pelo requerente, são questões que, se devidas, deveriam ser discutidas em via própria ou como parte de liquidação de débitos, não como fator para a reavaliação do bem principal após sua adjudicação. A decisão de adjudicação já fixou o valor da quota-parte da requerida, restando apenas o cumprimento da injunção de depósito. Dessa forma, a solicitação de nova perícia, com o fito de reduzir o valor já homologado e que serviu de base para a decisão de adjudicação, carece de amparo jurídico neste momento processual. O processo não pode ficar sujeito a constantes reavaliações com base em fatos supervenientes que alteram o estado do bem, especialmente após a definição de seu valor para fins de transferência patrimonial. As partes devem se pautar pela boa-fé e pela observância do devido processo legal, que garante momentos oportunos para cada manifestação e produção de prova. Por todos esses fundamentos, indefiro o pedido do requerente para que seja considerada nova avaliação do imóvel ou determinada nova avaliação judicial. Mantenho inalterado o valor de R$ 670.000,00 como base do bem e R$ 335.000,00 como a quota-parte da requerida, conforme decisão de adjudicação já proferida. Concedo ao requerente o prazo de 30 (trinta) dias para o depósito judicial do valor de R$ 335.000,00 (trezentos e trinta e cinco mil reais), conforme já estabelecido. Publique-se. Intimem-se. A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “após a homologação da avaliação e antes do depósito do valor adjudicado, o agravante, ao realizar visita externa ao imóvel, foi informado por vizinhos da existência de graves danos estruturais, notadamente infiltrações severas, comprometimento do telhado e forros, possivelmente decorrentes das chuvas intensas do período”; (b) “apresentou o Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária (ID. 237238637), elaborado após vistoria direta, in loco, realizada em 12.05.2025, no qual foram identificados múltiplos problemas estruturais que degradaram substancialmente o imóvel. O laudo, com extensa documentação fotográfica, estimou o valor do bem em R$ 530.000,00, em razão dos danos constatados”; (c) “a fixação de um valor desatualizado, que desconsidera o estado atual do imóvel, viola frontalmente os princípios da justa indenização, da equidade na partilha patrimonial, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”; (d) “a adjudicação pelo valor anterior implicaria, na prática, em pagamento de quantia superior ao valor real da quota parte da agravada, gerando prejuízo patrimonial direto ao agravante”; (e) “a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça foi indireta, ou seja, sem acesso ao interior do imóvel, limitando-se à observação externa e à estimativa baseada em características genéricas da edificação e do mercado local”; (f) “diante da complexidade e gravidade das deteriorações supervenientes, é inequívoco a necessidade de uma nova avaliação judicial na modalidade direta, com ingresso no imóvel e exame técnico minucioso de suas condições reais, em observância ao princípio da verdade material e da justa fixação do valor patrimonial”. Pede, liminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, a reforma da decisão para que “seja determinada a realização de nova avaliação judicial direta do imóvel, compatível com sua atual condição física, bem como o eventual abatimento proporcional das despesas de manutenção arcadas exclusivamente pelo agravante, viabilizando assim uma adjudicação equânime, conforme o valor de mercado efetivo do bem, nos termos do art. 873, incisos I e II do CPC”. Preparo recursal recolhido. É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017). Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos. A concessão da tutela de urgência, por se tratar de medida excepcional, condiciona-se à demonstração do risco de dano grave (difícil ou impossível reparação) e da demonstração de probabilidade de provimento do recurso (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único). Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito não está satisfatoriamente demonstrada a ponto de autorizar a concessão da medida de urgência. A questão subjacente refere-se à ação de extinção de condomínio ajuizada pelo ora agravante, com vistas à alienação judicial do imóvel situado na QE 28, conjunto H, casa n. 24, SRIA/Guará/DF. Pois bem. Inquestionável que, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil, é admitida nova avaliação quando: “I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. No caso concreto, conforme informações extraídas do processo originário, é de se pontuar que: (a) em 27.9.2023, teria sido realizada, por meio de oficial de justiça, a avaliação indireta do imóvel no valor de R$ 670.000,00 (id 177612074); (b) em 04.12.2023, a parte autora, ora agravante, teria manifestado concordância com a avaliação (id 180462781); (c) em 06.5.2024, o e. Juízo de origem, “à míngua de irresignação da partes”, teria homologado o valor do imóvel (id 195676824); (d) em 07.5.2024, a aparte autora se manifestou no sentido de exigir o seu direito de preferência à aquisição do imóvel, o qual teria sido reiterado em 13.02.2025 (id 195907220 e id 225909451); (e) em 05.5.2025, teria sido acolhido o pedido de exercício do direito de preferência sobre o imóvel e deferida a adjudicação mediante o pagamento do valor correspondente à quota-parte da parte ré, referente à razão de 50% (cinquenta por cento) do valor homologado (id 234506047); (f) em 26.5.2025, a parte autora teria solicitado nova avaliação do imóvel, sob a fundamentação, em suma, de que “o perito oficial não teve acesso ao interior do imóvel”, o que teria sido indeferido pelo e. Juízo de origem, por se tratar de matéria preclusa (id 241219287); (g) contra essa decisão adveio o presente recurso. Nesse quadro, a despeito das argumentações recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para subsidiar, por ora, a alegada probabilidade do direito vindicado, primeiramente porque a matéria a respeito da avaliação do imóvel estaria preclusa, uma vez que o autor teria manifestado concordância com a avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça, ainda que de forma indireta, inclusive teria reiterado o pedido de exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel (objeto da demanda), em 13 de fevereiro de 2025, sem qualquer ressalva a respeito de nova avalição. No ponto, a produção unilateral de laudo particular de avalição com intuito de demonstrar a necessidade de nova avaliação, agora na forma direta, não confere o valor probatório pretendido, pois, conforme bem fundamentado na decisão ora revista, a parte autora “teve a faculdade de solicitar a avaliação com acesso ao interior do imóvel, sendo que este Juízo inclusive autorizou medidas drásticas, como arrombamento e requisição de força policial, caso houvesse resistência ao cumprimento do mandado de avaliação inicial”. Além disso, o laudo apresentado não comprova a ocorrência de erros na avaliação judicial, até porque as eventuais “deteriorações do imóvel” teriam sido posteriores a avaliação judicial que teria sido utilizada com base para a adjudicação do bem. Por isso, a formulação de pedido de nova avaliação, após a determinação de adjudicação do bem e na ausência de impugnação tempestiva da avaliação, configura aparente retrocesso em relação a atos processuais já acobertados pela preclusão. No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável o pretendido efeito suspensivo, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida (insuficiência da alegação de desvalorização do bem em razão da exposição do imóvel ao tempo apresentada após a homologação do valor do imóvel). Nesse sentido, mutatis mutandis, colaciono julgados desta Corte de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À PENHORA. PENHORA SOBRE DIREITOS POSSESSÓRIOS. PENHORA INTEGRAL DO IMÓVEL. PEDIDO DE AVALIAÇÃO. PRECLUSÃO. 1. Cabível a penhora sobre os direitos relativos ao bem imóvel da parte devedora, em razão da ausência de pagamento voluntário da dívida, relacionada a taxas de manutenção de associação de moradores. 2. Diante da ausência de individualização registral, é juridicamente viável e adequada a penhora integral do imóvel, assegurando a efetividade do processo executivo. Não há óbice para que a agravante indique unidades específicas dentro do imóvel, desde que comprovadamente livres e desimpedidos, permitindo que a penhora ocorra de forma singularizada. 3. Em razão da preclusão, não é possível rediscutir matéria relativa à avaliação do imóvel, uma vez que tal questão já foi objeto de análise no momento processual oportuno. 4. Agravo de instrumento não provido. (Acórdão 1982600, 0746795-51.2023.8.07.0000, Relator(a): JANSEN FIALHO DE ALMEIDA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2025, publicado no DJe: 07/04/2025.) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. AVALIAÇÃO. PRECLUSÃO. NOVA AVALIAÇÃO. REQUISITOS DO ART. 873 CPC. AUSENTES. LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. VALIDADE. INTIMAÇÃO DE TERCEIRO. DESNECESSIDADE. 1. Devido à falta de manifestações acerca das decisões no curso de cumprimento de sentença que tratavam da avaliação dos imóveis penhorados, a matéria encontra-se preclusa. Em razão da superação do prazo adequado para a impugnação das decisões interlocutórias, a arguição genérica da falta de precisão técnica na avaliação dos imóveis indica que essa pretensão recursal tem o propósito de fazer o processo retroceder a atos processuais já protegidos pela preclusão. 2. Conforme o art. 873, I a III, do Código de Processo Civil, nova avaliação apenas será admitida se houver indícios de fatos que comprovem: ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, majoração ou diminuição no valor do bem, e se o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. O agravante não junta documentos/laudos que demostrem, por exemplo, o erro da avaliação ou indícios que podem levar a fundada dúvida sobre a avaliação. Por isso, não estão comprovados os requisitos previstos na norma processual para determinar nova avaliação dos bens penhorados. 3. Verifica-se que o edital de leilão judicial cumpre os requisitos do art. 886, I, do CPC com a expressa previsão das metragens dos imóveis hipotecados previstas nas certidões de matrículas. Por isso, não há nulidade no edital publicado. 4. O art. 889, VI, do CPC prevê que serão cientificados da alienação judicial o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada. No caso em análise, não há comprovação do registro do contrato de arrendamento temporário cumulado com compra venda. Consta, ainda, comprovação do distrato desse negócio jurídico por meio de notificação extrajudicial. Por isso, a pretensão de intimação de terceiro feita pelo executado é desnecessária. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1722035, 0704102-52.2023.8.07.0000, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/06/2023, publicado no DJe: 19/07/2023.) (g.n.) Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I). Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao e. Juízo originário, dispensadas as respectivas informações. Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II). Conclusos, após. Brasília/DF, 30 de julho de 2025. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0730290-14.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: WANDERSON VIEIRA WALDHELM AGRAVADO: GLAUCIA MACEDO FERNANDES WALDHELM D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Wanderson Vieira Waldhelm contra a decisão de indeferimento do pedido de nova avaliação de imóvel nos autos n.o 0702123-81.2021.8.07.0014 (Vara Cível do Guará/DF). A matéria devolvida reside na viabilidade (ou não) de, primariamente, determinar o efeito suspensivo da decisão que teria indeferido o pedido de nova avaliação do imóvel objeto de alienação judicial. Eis o teor da decisão ora revista: Trata-se de procedimento especial de jurisdição voluntária que visa à extinção de condomínio sobre bem imóvel comum das partes, qual seja, a casa no 24 do conjunto H da QE 28, SRIA/Guará/DF, cujo o bem fora avaliado em R$ 670.000,00. Antes da remessa ao leiloeiro, o requerente manifestou interesse em exercer seu direito de preferência, propondo a aquisição direta do imóvel mediante o pagamento de 50% do valor da avaliação homologada, ou seja, R$ 335.000,00. Em decisão proferida (ID 234506047), acolheu o pedido de exercício do direito de preferência formulado pelo requerente e deferiu a adjudicação do imóvel, fixando o valor devido à requerida em R$ 335.000,00, correspondente à sua quota-parte. Retornando aos autos, o requerente postula uma nova avaliação do imóvel. Alega que, após a avaliação indireta judicial, e com o decurso do tempo e as chuvas entre dezembro e janeiro, o imóvel sofreu graves danos estruturais, como infiltração e queda de telhado e gesso, o que justificaria uma nova avaliação para amortização dos valores de conserto. Um laudo técnico particular foi anexado, estimando o valor atual do bem em R$ 530.000,00. Requer-se, ainda, o abatimento de 50% dos custos de manutenção, tributos e serviços essenciais, totalizando R$ 23.847,04, da quota-parte da requerida. Requerida manifestou pela rejeição. É o breve relatório. Decido. A presente fase processual, após a homologação da avaliação judicial e o deferimento da adjudicação do imóvel pelo requerente, impõe a necessidade de preservar a estabilidade das decisões judiciais e a segurança jurídica. O valor do imóvel, de R$ 670.000,00, foi estabelecido por meio de avaliação oficial, ainda que indireta, e homologado por este Juízo. Tanto o requerente quanto a curadoria especial da requerida tiveram a oportunidade de se manifestar sobre o laudo, e ambos não apresentaram impugnação naquele momento, o requerente concordando expressamente e a curadoria indicando a ausência de elementos para contestar. A decisão de ID 234506047 foi taxativa ao reconhecer o direito de preferência do requerente com base no valor já homologado, enfatizando que tal valor representava uma base justa para a transação. O exercício do direito de preferência e o deferimento da adjudicação são atos processuais que consolidam a etapa de determinação do preço do bem indivisível para fins de sua aquisição por um dos condôminos, substituindo, inclusive, a hasta pública. Permitir uma nova avaliação do imóvel neste estágio avançado, e após uma decisão de adjudicação já proferida, equivaleria a retroceder o processo de forma injustificada. As alegadas deteriorações do imóvel, decorrentes de infiltrações e queda de telhado, são fatos supervenientes à avaliação homologada e à decisão de adjudicação. Embora sejam questões que possam, em tese, ter repercussão patrimonial, elas não podem desconstituir o valor do bem já fixado e aceito no curso do processo para fins de adjudicação, especialmente quando a própria parte que agora alega os danos foi beneficiada pelo deferimento da adjudicação com base no valor anterior. O requerente teve a faculdade de solicitar a avaliação com acesso ao interior do imóvel, sendo que este Juízo inclusive autorizou medidas drásticas, como arrombamento e requisição de força policial, caso houvesse resistência ao cumprimento do mandado de avaliação inicial. Não tendo sido feito naquele momento, ou não tendo sido apresentada impugnação substancial à avaliação indireta na ocasião processual adequada, a preclusão impede a rediscussão do valor do bem sob nova ótica. Ademais, o pedido de abatimento de 50% dos custos de manutenção e tributos, embora possa ser objeto de eventual acerto de contas entre as partes, não se confunde com o valor da adjudicação do imóvel. O valor fixado para a adjudicação representa a quota-parte da requerida no bem, conforme avaliação judicial homologada. Despesas com a manutenção do imóvel, embora alegadas como arcadas exclusivamente pelo requerente, são questões que, se devidas, deveriam ser discutidas em via própria ou como parte de liquidação de débitos, não como fator para a reavaliação do bem principal após sua adjudicação. A decisão de adjudicação já fixou o valor da quota-parte da requerida, restando apenas o cumprimento da injunção de depósito. Dessa forma, a solicitação de nova perícia, com o fito de reduzir o valor já homologado e que serviu de base para a decisão de adjudicação, carece de amparo jurídico neste momento processual. O processo não pode ficar sujeito a constantes reavaliações com base em fatos supervenientes que alteram o estado do bem, especialmente após a definição de seu valor para fins de transferência patrimonial. As partes devem se pautar pela boa-fé e pela observância do devido processo legal, que garante momentos oportunos para cada manifestação e produção de prova. Por todos esses fundamentos, indefiro o pedido do requerente para que seja considerada nova avaliação do imóvel ou determinada nova avaliação judicial. Mantenho inalterado o valor de R$ 670.000,00 como base do bem e R$ 335.000,00 como a quota-parte da requerida, conforme decisão de adjudicação já proferida. Concedo ao requerente o prazo de 30 (trinta) dias para o depósito judicial do valor de R$ 335.000,00 (trezentos e trinta e cinco mil reais), conforme já estabelecido. Publique-se. Intimem-se. A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “após a homologação da avaliação e antes do depósito do valor adjudicado, o agravante, ao realizar visita externa ao imóvel, foi informado por vizinhos da existência de graves danos estruturais, notadamente infiltrações severas, comprometimento do telhado e forros, possivelmente decorrentes das chuvas intensas do período”; (b) “apresentou o Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária (ID. 237238637), elaborado após vistoria direta, in loco, realizada em 12.05.2025, no qual foram identificados múltiplos problemas estruturais que degradaram substancialmente o imóvel. O laudo, com extensa documentação fotográfica, estimou o valor do bem em R$ 530.000,00, em razão dos danos constatados”; (c) “a fixação de um valor desatualizado, que desconsidera o estado atual do imóvel, viola frontalmente os princípios da justa indenização, da equidade na partilha patrimonial, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”; (d) “a adjudicação pelo valor anterior implicaria, na prática, em pagamento de quantia superior ao valor real da quota parte da agravada, gerando prejuízo patrimonial direto ao agravante”; (e) “a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça foi indireta, ou seja, sem acesso ao interior do imóvel, limitando-se à observação externa e à estimativa baseada em características genéricas da edificação e do mercado local”; (f) “diante da complexidade e gravidade das deteriorações supervenientes, é inequívoco a necessidade de uma nova avaliação judicial na modalidade direta, com ingresso no imóvel e exame técnico minucioso de suas condições reais, em observância ao princípio da verdade material e da justa fixação do valor patrimonial”. Pede, liminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, a reforma da decisão para que “seja determinada a realização de nova avaliação judicial direta do imóvel, compatível com sua atual condição física, bem como o eventual abatimento proporcional das despesas de manutenção arcadas exclusivamente pelo agravante, viabilizando assim uma adjudicação equânime, conforme o valor de mercado efetivo do bem, nos termos do art. 873, incisos I e II do CPC”. Preparo recursal recolhido. É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017). Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos. A concessão da tutela de urgência, por se tratar de medida excepcional, condiciona-se à demonstração do risco de dano grave (difícil ou impossível reparação) e da demonstração de probabilidade de provimento do recurso (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único). Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito não está satisfatoriamente demonstrada a ponto de autorizar a concessão da medida de urgência. A questão subjacente refere-se à ação de extinção de condomínio ajuizada pelo ora agravante, com vistas à alienação judicial do imóvel situado na QE 28, conjunto H, casa n. 24, SRIA/Guará/DF. Pois bem. Inquestionável que, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil, é admitida nova avaliação quando: “I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. No caso concreto, conforme informações extraídas do processo originário, é de se pontuar que: (a) em 27.9.2023, teria sido realizada, por meio de oficial de justiça, a avaliação indireta do imóvel no valor de R$ 670.000,00 (id 177612074); (b) em 04.12.2023, a parte autora, ora agravante, teria manifestado concordância com a avaliação (id 180462781); (c) em 06.5.2024, o e. Juízo de origem, “à míngua de irresignação da partes”, teria homologado o valor do imóvel (id 195676824); (d) em 07.5.2024, a aparte autora se manifestou no sentido de exigir o seu direito de preferência à aquisição do imóvel, o qual teria sido reiterado em 13.02.2025 (id 195907220 e id 225909451); (e) em 05.5.2025, teria sido acolhido o pedido de exercício do direito de preferência sobre o imóvel e deferida a adjudicação mediante o pagamento do valor correspondente à quota-parte da parte ré, referente à razão de 50% (cinquenta por cento) do valor homologado (id 234506047); (f) em 26.5.2025, a parte autora teria solicitado nova avaliação do imóvel, sob a fundamentação, em suma, de que “o perito oficial não teve acesso ao interior do imóvel”, o que teria sido indeferido pelo e. Juízo de origem, por se tratar de matéria preclusa (id 241219287); (g) contra essa decisão adveio o presente recurso. Nesse quadro, a despeito das argumentações recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para subsidiar, por ora, a alegada probabilidade do direito vindicado, primeiramente porque a matéria a respeito da avaliação do imóvel estaria preclusa, uma vez que o autor teria manifestado concordância com a avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça, ainda que de forma indireta, inclusive teria reiterado o pedido de exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel (objeto da demanda), em 13 de fevereiro de 2025, sem qualquer ressalva a respeito de nova avalição. No ponto, a produção unilateral de laudo particular de avalição com intuito de demonstrar a necessidade de nova avaliação, agora na forma direta, não confere o valor probatório pretendido, pois, conforme bem fundamentado na decisão ora revista, a parte autora “teve a faculdade de solicitar a avaliação com acesso ao interior do imóvel, sendo que este Juízo inclusive autorizou medidas drásticas, como arrombamento e requisição de força policial, caso houvesse resistência ao cumprimento do mandado de avaliação inicial”. Além disso, o laudo apresentado não comprova a ocorrência de erros na avaliação judicial, até porque as eventuais “deteriorações do imóvel” teriam sido posteriores a avaliação judicial que teria sido utilizada com base para a adjudicação do bem. Por isso, a formulação de pedido de nova avaliação, após a determinação de adjudicação do bem e na ausência de impugnação tempestiva da avaliação, configura aparente retrocesso em relação a atos processuais já acobertados pela preclusão. No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável o pretendido efeito suspensivo, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida (insuficiência da alegação de desvalorização do bem em razão da exposição do imóvel ao tempo apresentada após a homologação do valor do imóvel). Nesse sentido, mutatis mutandis, colaciono julgados desta Corte de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À PENHORA. PENHORA SOBRE DIREITOS POSSESSÓRIOS. PENHORA INTEGRAL DO IMÓVEL. PEDIDO DE AVALIAÇÃO. PRECLUSÃO. 1. Cabível a penhora sobre os direitos relativos ao bem imóvel da parte devedora, em razão da ausência de pagamento voluntário da dívida, relacionada a taxas de manutenção de associação de moradores. 2. Diante da ausência de individualização registral, é juridicamente viável e adequada a penhora integral do imóvel, assegurando a efetividade do processo executivo. Não há óbice para que a agravante indique unidades específicas dentro do imóvel, desde que comprovadamente livres e desimpedidos, permitindo que a penhora ocorra de forma singularizada. 3. Em razão da preclusão, não é possível rediscutir matéria relativa à avaliação do imóvel, uma vez que tal questão já foi objeto de análise no momento processual oportuno. 4. Agravo de instrumento não provido. (Acórdão 1982600, 0746795-51.2023.8.07.0000, Relator(a): JANSEN FIALHO DE ALMEIDA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2025, publicado no DJe: 07/04/2025.) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. AVALIAÇÃO. PRECLUSÃO. NOVA AVALIAÇÃO. REQUISITOS DO ART. 873 CPC. AUSENTES. LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. VALIDADE. INTIMAÇÃO DE TERCEIRO. DESNECESSIDADE. 1. Devido à falta de manifestações acerca das decisões no curso de cumprimento de sentença que tratavam da avaliação dos imóveis penhorados, a matéria encontra-se preclusa. Em razão da superação do prazo adequado para a impugnação das decisões interlocutórias, a arguição genérica da falta de precisão técnica na avaliação dos imóveis indica que essa pretensão recursal tem o propósito de fazer o processo retroceder a atos processuais já protegidos pela preclusão. 2. Conforme o art. 873, I a III, do Código de Processo Civil, nova avaliação apenas será admitida se houver indícios de fatos que comprovem: ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, majoração ou diminuição no valor do bem, e se o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. O agravante não junta documentos/laudos que demostrem, por exemplo, o erro da avaliação ou indícios que podem levar a fundada dúvida sobre a avaliação. Por isso, não estão comprovados os requisitos previstos na norma processual para determinar nova avaliação dos bens penhorados. 3. Verifica-se que o edital de leilão judicial cumpre os requisitos do art. 886, I, do CPC com a expressa previsão das metragens dos imóveis hipotecados previstas nas certidões de matrículas. Por isso, não há nulidade no edital publicado. 4. O art. 889, VI, do CPC prevê que serão cientificados da alienação judicial o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada. No caso em análise, não há comprovação do registro do contrato de arrendamento temporário cumulado com compra venda. Consta, ainda, comprovação do distrato desse negócio jurídico por meio de notificação extrajudicial. Por isso, a pretensão de intimação de terceiro feita pelo executado é desnecessária. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1722035, 0704102-52.2023.8.07.0000, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/06/2023, publicado no DJe: 19/07/2023.) (g.n.) Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I). Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao e. Juízo originário, dispensadas as respectivas informações. Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II). Conclusos, após. Brasília/DF, 30 de julho de 2025. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator