Tribunal: TJDFT
Processo: 0736978-89.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-04

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0736978-89.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Residencial Ventura Agravado: Diego Fernandes de Almeida Costa D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Ventura contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Samambaia, na fase de cumprimento de sentença inaugurada nos autos no 0703941-49.2022.8.07.0009, assim redigida: “Tendo em vista que o réu não regularizou sua representação, aplicou-se o art. 274, parágrafo único do CPC, de modo que os prazos contra a parte correrão a partir da publicação de cada ato decisório (art. 346, CPC). Por outro lado, observo que o imóvel cuja penhora se requer está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (ID n. 215775757). Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a instituição financeira e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. Feitas tais considerações, DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel localizado na Quadra 102, Conjunto 02, Lotes 01 a 03, Bloco A, Apt. 1403, Samambaia/DF, matrícula n. 261470, caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Intime-se a parte executada da penhora realizada e da sua constituição em fiel depositária do bem, via sistema PJe. Prazo de 15 dias para impugnação. Cadastre-se a CEF (credora fiduciária) como terceira interessada e intime-se, informando-a de que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, deverá depositar tal valor neste Juízo. CONFIRO À PRESENTE DECISÃO FORÇA DE TERMO DE PENHORA E DE OFÍCIO, devendo a parte autora promover a averbação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Deverá o exequente, caso não seja beneficiário da gratuidade de justiça, recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, devendo comprovar o pagamento nos autos. Sem prejuízo, deverá o credor indicar outros bens passíveis de penhora, no mesmo prazo, sob pena de suspensão.” O agravante alega em suas razões recursais (Id. 75754241), em síntese, que o imóvel objeto de alienação fiduciária pode ser penhorado para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais referentes ao mesmo imóvel, notadamente por não haver, habitualmente, interessados em hasta pública na compra dos “direitos aquisitivos” correspondentes. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão interlocutória impugnada seja reformada, com a determinação da penhora do imóvel cuja posse é exercida pelo devedor. O valor referente ao preparo recursal foi recolhido (Id. 75762848). É a breve exposição. Decido. O recurso é tempestivo, sendo aplicável ao presente caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma estabelecida no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). O condomínio credor pretende obter a constrição de imóvel que é objeto de alienação fiduciária, cujo domínio resolúvel e a posse são exercidos pelo devedor, ora recorrido. Assim, a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais. Observe-se que o imóvel em questão, em relação ao qual é exigida obrigação decorrente do inadimplemento de encargos condominiais, é objeto de alienação fiduciária em favor da empresa pública Caixa Econômica Federal, como pode ser verificado pelo teor da matrícula referida no Id. 215775757 dos autos do processo de origem. Nesse contexto, nos termos da regra prevista no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, os encargos condominiais somente serão de responsabilidade do credor fiduciário após a sua imissão na posse do imóvel, que ocorre apenas nas hipóteses em que a propriedade se consolida em seu nome em decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante. Assim, no caso em exame, como não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conclui-se que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deve recair apenas sobre a esfera jurídica do agravado. Ressalte-se, aliás, que a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que nessas situações o requerimento de penhora efetuado pelo credor poderá alcançar, singelamente, os “direitos aquisitivos” constituídos em favor do devedor fiduciante. A propósito, atente-se ao teor das seguintes ementas promanadas deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. PENHORA. BEM IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A presente hipótese consiste em examinar a possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais. 2. Nos termos da regra prevista no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, os encargos condominiais somente serão atribuídos ao credor fiduciário após a sua imissão na posse do imóvel, o que ocorre apenas nas hipóteses em que a propriedade fica consolidada em seu nome em decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante. 3. No caso dos autos, por ter sido o bem objeto de garantia real, sem que tenha havido a devida deliberação a respeito do pagamento da dívida respectiva, não se afigura admissível o deferimento da penhora pleiteada pelo condomínio, ora agravante, ao menos no presente momento. 4. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1990785, 0749622-98.2024.8.07.0000, Relator: ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/4/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. LEILÃO CONDICIONADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO. INTIMAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, com ressalva de que o leilão somente pode ocorrer caso haja quitação do contrato de alienação fiduciária. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 2.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997. 3. Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. 4. Não é necessária, para realização do leilão, a quitação do imóvel como determinado pelo juízo de origem, e a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário. 4.1. Uma vez efetivado o leilão para que o adquirente exerça direito sobre imóvel, é necessária a quitação residual do contrato junto ao agente financiador; eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 2019460, 0706151-95.2025.8.07.0000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Dívida condominial. Imóvel. Alienação fiduciária. Penhora. Inviabilidade. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel por dívidas condominiais. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal consiste em analisar: (i) se, neste caso, o imóvel está protegido pelas regras aplicáveis ao bem de família; (ii) a possibilidade de penhora por dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente. III. Razões de decidir 3. “É possível a penhora do imóvel - ainda que caracterizado como bem de família - quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais”. Precedentes do STJ. 4. Ainda que se trate de dívida de natureza propter rem, não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais até o credor fiduciário ser imitido na posse do bem. IV. Tese e dispositivo 5. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2016927, 0732282-44.2024.8.07.0000, Relatora: LEONOR AGUENA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia. 2. Inviável, no entanto, a penhora do próprio imóvel haja vista que o bem não integra a esfera patrimonial do devedor. 2.1. A constrição judicial pode incidir somente quanto às parcelas adimplidas pelo devedor fiduciário, equivalente ao ágio. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2014046, 0712974-85.2025.8.07.0000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/6/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A impossibilidade de penhora de bem imóvel fiduciariamente alienado, em ação de execução ajuizada contra o devedor fiduciante, decorre da própria dinâmica do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel. Consoante o disposto no parágrafo único do art. 23 da Lei no 9.514/1997, "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel". Por conseguinte, até o pagamento da dívida e de seus encargos o fiduciante é apenas possuidor direto do imóvel, permanecendo o credor fiduciário como proprietário e possuidor indireto. 2. A legalidade da constrição de bens do credor fiduciário pressupõe sua inclusão na relação processual executória, com a devida citação para pagamento da dívida ou apresentação de embargos à execução, nos termos do artigo 917, oportunidade na qual poderá discutir inclusive sua legitimidade para responder pelo débito condominial. 3. Se a pretensão é única e exclusivamente a constrição da própria coisa e não os direitos ou crédito que o devedor possuiria sobre ela, é forçoso rechaçar o pedido formulado pelo credor. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (Acórdão 1090259, 0715767-75.2017.8.07.0000, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4a Turma Cível, data de julgamento: 18/4/2018) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS INERENTES A BEM IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC/2015. DECISÃO REFORMADA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão no 1073096, 0714676-47.2017.8.07.0000, Relator: SIMONE LUCINDO 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 7/2/2018) (Ressalvam-se os grifos) Conclui-se que a imposição da penhora sobre o bem imóvel em exame não é possível, ao menos no presente momento. Diante desse contexto não pode ser constatada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave ou de difícil reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil. Ao agravado para os fins da norma estabelecida no art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 2 de setembro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0736978-89.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Residencial Ventura Agravado: Diego Fernandes de Almeida Costa D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Ventura contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Samambaia, na fase de cumprimento de sentença inaugurada nos autos no 0703941-49.2022.8.07.0009, assim redigida: “Tendo em vista que o réu não regularizou sua representação, aplicou-se o art. 274, parágrafo único do CPC, de modo que os prazos contra a parte correrão a partir da publicação de cada ato decisório (art. 346, CPC). Por outro lado, observo que o imóvel cuja penhora se requer está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (ID n. 215775757). Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a instituição financeira e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. Feitas tais considerações, DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel localizado na Quadra 102, Conjunto 02, Lotes 01 a 03, Bloco A, Apt. 1403, Samambaia/DF, matrícula n. 261470, caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Intime-se a parte executada da penhora realizada e da sua constituição em fiel depositária do bem, via sistema PJe. Prazo de 15 dias para impugnação. Cadastre-se a CEF (credora fiduciária) como terceira interessada e intime-se, informando-a de que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, deverá depositar tal valor neste Juízo. CONFIRO À PRESENTE DECISÃO FORÇA DE TERMO DE PENHORA E DE OFÍCIO, devendo a parte autora promover a averbação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Deverá o exequente, caso não seja beneficiário da gratuidade de justiça, recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, devendo comprovar o pagamento nos autos. Sem prejuízo, deverá o credor indicar outros bens passíveis de penhora, no mesmo prazo, sob pena de suspensão.” O agravante alega em suas razões recursais (Id. 75754241), em síntese, que o imóvel objeto de alienação fiduciária pode ser penhorado para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais referentes ao mesmo imóvel, notadamente por não haver, habitualmente, interessados em hasta pública na compra dos “direitos aquisitivos” correspondentes. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão interlocutória impugnada seja reformada, com a determinação da penhora do imóvel cuja posse é exercida pelo devedor. O valor referente ao preparo recursal foi recolhido (Id. 75762848). É a breve exposição. Decido. O recurso é tempestivo, sendo aplicável ao presente caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma estabelecida no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). O condomínio credor pretende obter a constrição de imóvel que é objeto de alienação fiduciária, cujo domínio resolúvel e a posse são exercidos pelo devedor, ora recorrido. Assim, a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais. Observe-se que o imóvel em questão, em relação ao qual é exigida obrigação decorrente do inadimplemento de encargos condominiais, é objeto de alienação fiduciária em favor da empresa pública Caixa Econômica Federal, como pode ser verificado pelo teor da matrícula referida no Id. 215775757 dos autos do processo de origem. Nesse contexto, nos termos da regra prevista no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, os encargos condominiais somente serão de responsabilidade do credor fiduciário após a sua imissão na posse do imóvel, que ocorre apenas nas hipóteses em que a propriedade se consolida em seu nome em decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante. Assim, no caso em exame, como não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conclui-se que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deve recair apenas sobre a esfera jurídica do agravado. Ressalte-se, aliás, que a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que nessas situações o requerimento de penhora efetuado pelo credor poderá alcançar, singelamente, os “direitos aquisitivos” constituídos em favor do devedor fiduciante. A propósito, atente-se ao teor das seguintes ementas promanadas deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. PENHORA. BEM IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A presente hipótese consiste em examinar a possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais. 2. Nos termos da regra prevista no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, os encargos condominiais somente serão atribuídos ao credor fiduciário após a sua imissão na posse do imóvel, o que ocorre apenas nas hipóteses em que a propriedade fica consolidada em seu nome em decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante. 3. No caso dos autos, por ter sido o bem objeto de garantia real, sem que tenha havido a devida deliberação a respeito do pagamento da dívida respectiva, não se afigura admissível o deferimento da penhora pleiteada pelo condomínio, ora agravante, ao menos no presente momento. 4. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1990785, 0749622-98.2024.8.07.0000, Relator: ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/4/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. LEILÃO CONDICIONADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO. INTIMAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, com ressalva de que o leilão somente pode ocorrer caso haja quitação do contrato de alienação fiduciária. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 2.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997. 3. Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. 4. Não é necessária, para realização do leilão, a quitação do imóvel como determinado pelo juízo de origem, e a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário. 4.1. Uma vez efetivado o leilão para que o adquirente exerça direito sobre imóvel, é necessária a quitação residual do contrato junto ao agente financiador; eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 2019460, 0706151-95.2025.8.07.0000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Dívida condominial. Imóvel. Alienação fiduciária. Penhora. Inviabilidade. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel por dívidas condominiais. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal consiste em analisar: (i) se, neste caso, o imóvel está protegido pelas regras aplicáveis ao bem de família; (ii) a possibilidade de penhora por dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente. III. Razões de decidir 3. “É possível a penhora do imóvel - ainda que caracterizado como bem de família - quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais”. Precedentes do STJ. 4. Ainda que se trate de dívida de natureza propter rem, não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais até o credor fiduciário ser imitido na posse do bem. IV. Tese e dispositivo 5. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2016927, 0732282-44.2024.8.07.0000, Relatora: LEONOR AGUENA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia. 2. Inviável, no entanto, a penhora do próprio imóvel haja vista que o bem não integra a esfera patrimonial do devedor. 2.1. A constrição judicial pode incidir somente quanto às parcelas adimplidas pelo devedor fiduciário, equivalente ao ágio. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2014046, 0712974-85.2025.8.07.0000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/6/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A impossibilidade de penhora de bem imóvel fiduciariamente alienado, em ação de execução ajuizada contra o devedor fiduciante, decorre da própria dinâmica do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel. Consoante o disposto no parágrafo único do art. 23 da Lei no 9.514/1997, "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel". Por conseguinte, até o pagamento da dívida e de seus encargos o fiduciante é apenas possuidor direto do imóvel, permanecendo o credor fiduciário como proprietário e possuidor indireto. 2. A legalidade da constrição de bens do credor fiduciário pressupõe sua inclusão na relação processual executória, com a devida citação para pagamento da dívida ou apresentação de embargos à execução, nos termos do artigo 917, oportunidade na qual poderá discutir inclusive sua legitimidade para responder pelo débito condominial. 3. Se a pretensão é única e exclusivamente a constrição da própria coisa e não os direitos ou crédito que o devedor possuiria sobre ela, é forçoso rechaçar o pedido formulado pelo credor. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (Acórdão 1090259, 0715767-75.2017.8.07.0000, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4a Turma Cível, data de julgamento: 18/4/2018) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS INERENTES A BEM IMÓVEL DADO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC/2015. DECISÃO REFORMADA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão no 1073096, 0714676-47.2017.8.07.0000, Relator: SIMONE LUCINDO 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 7/2/2018) (Ressalvam-se os grifos) Conclui-se que a imposição da penhora sobre o bem imóvel em exame não é possível, ao menos no presente momento. Diante desse contexto não pode ser constatada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave ou de difícil reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil. Ao agravado para os fins da norma estabelecida no art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 2 de setembro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator