Tribunal: TJDFT
Processo: 0743206-80.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0743206-80.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOIDE DIAS OLIVEIRA AGRAVADO: S. SALES IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras, nos autos da ação de rescisão de contrato de administração de imóvel cumulada com pedidos de perdas e danos, prestação de contas e obrigação de fazer, no 0720486-59.2025.8.07.0020 (Id 250019691 dos autos de origem), ajuizada por LOIDE DIAS OLIVEIRA em desfavor de S. SALES IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA, nos seguintes termos: “Trata-se de pedido de tutela provisória antecipada de urgência. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência) vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência em caráter antecedente estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Difere da tutela de urgência em caráter incidental apenas pela dispensa concedida à parte autora em apresentar uma petição inicial íntegra, o que não afasta a comprovação dos requisitos já citados. Trata-se de mais uma das inúmeras inovações do CPC que em nada contribui com a celeridade processual, eis passa a admitir uma hipótese de "emenda", com a apresentação de petição inicial incompleta. No que tange aos requisitos, entendo que os fundamentos apresentados pela parte não são relevantes e amparados em prova idônea, afastando a conclusão sobre a alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, visto que se faz necessária a dilação probatória para melhor convencimento acerca do direito pleiteado. Lado outro, também não vejo o provável perigo em face do dano ao possível direito pedido porque é possível se aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela.” A parte agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) a decisão agravada é nula por falta de fundamentação específica para o indeferimento; (ii) a agravada foi contratada para administrar um imóvel de sua propriedade e não passa valores por inadimplência do locatário; (iii) enviou notificação ao locatário para a desocupação do imóvel; (iv) a agravada notificou o locatário para que continuasse o contrato de locação firmado; (v) a tutela provisória é urgente pelo fato de que além de sua pensão, o imóvel sob a administração da ré/agravada é sua segunda fonte de sustento; (vi) a agravada incorreu em diversos ilícitos contratuais e consumeristas e incentivou o inquilino a desconsiderar a notificação enviada pela proprietária do imóvel e a continuar no imóvel mesmo diante da inadimplência. Requer a título de tutela provisória recursal e definitiva que a agravada entregue cópia do contrato de locação e aditivos, declare a autora como legítima locadora desde a data da assinatura do contrato de locação e declarar válida e legítima a notificação extrajudicial enviada diretamente ao locatário. Sem preparo, em razão da gratuidade de justiça deferida no Id 251546378 dos autos de origem (art. 98, § 1o, inc. I, CPC). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. Em análise perfunctória da alegação de nulidade da decisão por falta de fundamentação, observa-se que a decisão é clara ao ressaltar que os argumentos apresentados pela parte não são relevantes nem amparados em prova idônea para caracterizar a probabilidade do direito alegado, o que caracteriza decisão fundamentada. Na origem, trata-se de ação de rescisão de contrato de administração imobiliária, cujos pedidos de tutela provisória e definitiva formulados na petição inicial a seguir transcrevo: “c) A concessão da tutela de urgência, para: • reconhecer, desde logo, a rescisão do contrato de administração imobiliária firmado com a ré; • declarar a autora como titular exclusiva dos direitos de locadora do imóvel descrito na inicial, com poderes para notificar, cobrar, renegociar ou ajuizar medidas contra o inquilino inadimplente, sem a necessidade de intermediação da ré; • determinar à ré a obrigação de fazer, consistente na entrega imediata da íntegra do contrato de locação firmado com o inquilino, bem como quaisquer notificações ou documentos relacionados d) Ao final, a procedência da ação para: • declarar definitivamente a rescisão do contrato de administração imobiliária, por inadimplemento da ré; • afastar qualquer cobrança de multa rescisória pela ré e, ao contrário, condená-la ao pagamento das multas previstas na cláusula décima, em razão de ter dado causa à rescisão;” O negócio jurídico firmado entre as partes (Id 249984582 dos autos de origem) é contrato de natureza complexa por abranger os institutos de mandato, corretagem e prestação de serviço, sem olvidar da aplicação do CDC. No caso, da análise perfunctória dos documentos que acompanham a petição inicial, observa-se que a proprietária notificou a imobiliária sobre a intenção de rescindir o contrato (Id 249984594), cuja insurgência se limitou à inexistência de culpa e incidência da multa por rescisão antecipada (Id 249984593). De fato, em princípio, o negócio jurídico firmado permite a resilição unilateral ou a rescisão por inadimplemento, com base nos arts. 473 e 475 do CC, respectivamente, não havendo obstáculo para o deferimento de tutela provisória para a imediata resolução do contrato, de modo que a proprietária voltará a administrar o imóvel por si ou por terceiros. No ponto, consigno que, em sede de tutela provisória, não cabe a análise sob a ótica da culpa de quem inadimpliu primeiro ou da vontade unilateral, devendo ser objeto de análise percuciente quanto do julgamento de mérito e definição das respectivas consequências. Por outro lado, não se tem conhecimento de eventuais acordos firmados entre a administradora e o locatário, mas é fato que devem ser cumpridos pela proprietária, com o respectivo repasse de valores que não lhe pertençam, como honorários advocatícios e taxa de administração referente ao período em que o contrato estava em plena vigência e na forma pactuada, razão pela qual tais valores devem ser depositados em juízo, com a respectiva prestação de contas. Todas estas matérias, também deverão ser objeto de contraditório e ampla defesa, sendo certo que as partes não são obrigadas a dar continuidade à relação jurídica e se sujeitarão às consequências legais específicas previstas no contrato que serão resolvidas ao final. Como consequência lógica da rescisão imediata do contrato e por força do princípio da transparência que rege a relação de consumo (art. 6o, inc. III, do CDC), impõe-se determinar ao réu que entregue a via original do contrato de locação para a proprietária do imóvel situado na Rua 23 chácara 331 casa 4a – Vila São Jose - Vicente Pires/DF e os demais documentos e informações a ele relacionadas, tais como acordo, notificação, comunicados, indicação do número do processo eventualmente ajuizado, etc., podendo ficar com cópia para controle interno. Em relação à declaração de que é legítima locadora e de que são válidas e legitimas as notificações a terceiro em momento anterior ao ajuizamento da ação, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Isso porque afeta terceiro que não integra a lide e que firmou negócio jurídico com a administradora possuidora de mandato, até então, legitimamente outorgado. Sob a ótica da urgência, não se mostra razoável que o proprietário se veja obrigado a permanecer vinculado a um contrato e sem a administração de seu bem pessoal até o julgamento final do mérito, de modo que a demora caracteriza dano de difícil reparação. Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE o pedido de concessão de tutela provisória recursal para: a) rescindir de imediato o contrato de administração do imóvel situado na Rua 23 chácara 331 casa 4a – Vila São Jose - Vicente Pires/DF, o qual voltará a ser administrado pela proprietária ou por terceiros por ela indicados; b) determinar à autora que promova o depósito de eventuais valores devidos à administradora conforme pactuado, em razão de pagamento de parcela atrasada até o deferimento da presente, com a respectiva prestação de contas; c) determinar ao réu que entregue a via original do contrato de locação e os demais documentos e informações a ele relacionadas, tais como acordo, notificação, comunicados, indicação do número do processo eventualmente ajuizado, etc., podendo ficar com cópia para controle interno. No prazo de 15 dias, a contar da intimação pessoal específica para tal fim, sob pena de multa diária de R$ 200,00 a R$ 10.000,00. Eventual descumprimento da presente ou em caso de outras diligências que se mostrem necessárias para o cumprimento da tutela provisória ora deferida deverão ser requeridas e cumpridas pelo juízo de origem. Comunique-se ao Juízo na origem, para que, com urgência cumpra o acima determinado. Ficam dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0743206-80.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOIDE DIAS OLIVEIRA AGRAVADO: S. SALES IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras, nos autos da ação de rescisão de contrato de administração de imóvel cumulada com pedidos de perdas e danos, prestação de contas e obrigação de fazer, no 0720486-59.2025.8.07.0020 (Id 250019691 dos autos de origem), ajuizada por LOIDE DIAS OLIVEIRA em desfavor de S. SALES IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA, nos seguintes termos: “Trata-se de pedido de tutela provisória antecipada de urgência. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência) vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência em caráter antecedente estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Difere da tutela de urgência em caráter incidental apenas pela dispensa concedida à parte autora em apresentar uma petição inicial íntegra, o que não afasta a comprovação dos requisitos já citados. Trata-se de mais uma das inúmeras inovações do CPC que em nada contribui com a celeridade processual, eis passa a admitir uma hipótese de "emenda", com a apresentação de petição inicial incompleta. No que tange aos requisitos, entendo que os fundamentos apresentados pela parte não são relevantes e amparados em prova idônea, afastando a conclusão sobre a alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, visto que se faz necessária a dilação probatória para melhor convencimento acerca do direito pleiteado. Lado outro, também não vejo o provável perigo em face do dano ao possível direito pedido porque é possível se aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela.” A parte agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) a decisão agravada é nula por falta de fundamentação específica para o indeferimento; (ii) a agravada foi contratada para administrar um imóvel de sua propriedade e não passa valores por inadimplência do locatário; (iii) enviou notificação ao locatário para a desocupação do imóvel; (iv) a agravada notificou o locatário para que continuasse o contrato de locação firmado; (v) a tutela provisória é urgente pelo fato de que além de sua pensão, o imóvel sob a administração da ré/agravada é sua segunda fonte de sustento; (vi) a agravada incorreu em diversos ilícitos contratuais e consumeristas e incentivou o inquilino a desconsiderar a notificação enviada pela proprietária do imóvel e a continuar no imóvel mesmo diante da inadimplência. Requer a título de tutela provisória recursal e definitiva que a agravada entregue cópia do contrato de locação e aditivos, declare a autora como legítima locadora desde a data da assinatura do contrato de locação e declarar válida e legítima a notificação extrajudicial enviada diretamente ao locatário. Sem preparo, em razão da gratuidade de justiça deferida no Id 251546378 dos autos de origem (art. 98, § 1o, inc. I, CPC). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. Em análise perfunctória da alegação de nulidade da decisão por falta de fundamentação, observa-se que a decisão é clara ao ressaltar que os argumentos apresentados pela parte não são relevantes nem amparados em prova idônea para caracterizar a probabilidade do direito alegado, o que caracteriza decisão fundamentada. Na origem, trata-se de ação de rescisão de contrato de administração imobiliária, cujos pedidos de tutela provisória e definitiva formulados na petição inicial a seguir transcrevo: “c) A concessão da tutela de urgência, para: • reconhecer, desde logo, a rescisão do contrato de administração imobiliária firmado com a ré; • declarar a autora como titular exclusiva dos direitos de locadora do imóvel descrito na inicial, com poderes para notificar, cobrar, renegociar ou ajuizar medidas contra o inquilino inadimplente, sem a necessidade de intermediação da ré; • determinar à ré a obrigação de fazer, consistente na entrega imediata da íntegra do contrato de locação firmado com o inquilino, bem como quaisquer notificações ou documentos relacionados d) Ao final, a procedência da ação para: • declarar definitivamente a rescisão do contrato de administração imobiliária, por inadimplemento da ré; • afastar qualquer cobrança de multa rescisória pela ré e, ao contrário, condená-la ao pagamento das multas previstas na cláusula décima, em razão de ter dado causa à rescisão;” O negócio jurídico firmado entre as partes (Id 249984582 dos autos de origem) é contrato de natureza complexa por abranger os institutos de mandato, corretagem e prestação de serviço, sem olvidar da aplicação do CDC. No caso, da análise perfunctória dos documentos que acompanham a petição inicial, observa-se que a proprietária notificou a imobiliária sobre a intenção de rescindir o contrato (Id 249984594), cuja insurgência se limitou à inexistência de culpa e incidência da multa por rescisão antecipada (Id 249984593). De fato, em princípio, o negócio jurídico firmado permite a resilição unilateral ou a rescisão por inadimplemento, com base nos arts. 473 e 475 do CC, respectivamente, não havendo obstáculo para o deferimento de tutela provisória para a imediata resolução do contrato, de modo que a proprietária voltará a administrar o imóvel por si ou por terceiros. No ponto, consigno que, em sede de tutela provisória, não cabe a análise sob a ótica da culpa de quem inadimpliu primeiro ou da vontade unilateral, devendo ser objeto de análise percuciente quanto do julgamento de mérito e definição das respectivas consequências. Por outro lado, não se tem conhecimento de eventuais acordos firmados entre a administradora e o locatário, mas é fato que devem ser cumpridos pela proprietária, com o respectivo repasse de valores que não lhe pertençam, como honorários advocatícios e taxa de administração referente ao período em que o contrato estava em plena vigência e na forma pactuada, razão pela qual tais valores devem ser depositados em juízo, com a respectiva prestação de contas. Todas estas matérias, também deverão ser objeto de contraditório e ampla defesa, sendo certo que as partes não são obrigadas a dar continuidade à relação jurídica e se sujeitarão às consequências legais específicas previstas no contrato que serão resolvidas ao final. Como consequência lógica da rescisão imediata do contrato e por força do princípio da transparência que rege a relação de consumo (art. 6o, inc. III, do CDC), impõe-se determinar ao réu que entregue a via original do contrato de locação para a proprietária do imóvel situado na Rua 23 chácara 331 casa 4a – Vila São Jose - Vicente Pires/DF e os demais documentos e informações a ele relacionadas, tais como acordo, notificação, comunicados, indicação do número do processo eventualmente ajuizado, etc., podendo ficar com cópia para controle interno. Em relação à declaração de que é legítima locadora e de que são válidas e legitimas as notificações a terceiro em momento anterior ao ajuizamento da ação, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Isso porque afeta terceiro que não integra a lide e que firmou negócio jurídico com a administradora possuidora de mandato, até então, legitimamente outorgado. Sob a ótica da urgência, não se mostra razoável que o proprietário se veja obrigado a permanecer vinculado a um contrato e sem a administração de seu bem pessoal até o julgamento final do mérito, de modo que a demora caracteriza dano de difícil reparação. Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE o pedido de concessão de tutela provisória recursal para: a) rescindir de imediato o contrato de administração do imóvel situado na Rua 23 chácara 331 casa 4a – Vila São Jose - Vicente Pires/DF, o qual voltará a ser administrado pela proprietária ou por terceiros por ela indicados; b) determinar à autora que promova o depósito de eventuais valores devidos à administradora conforme pactuado, em razão de pagamento de parcela atrasada até o deferimento da presente, com a respectiva prestação de contas; c) determinar ao réu que entregue a via original do contrato de locação e os demais documentos e informações a ele relacionadas, tais como acordo, notificação, comunicados, indicação do número do processo eventualmente ajuizado, etc., podendo ficar com cópia para controle interno. No prazo de 15 dias, a contar da intimação pessoal específica para tal fim, sob pena de multa diária de R$ 200,00 a R$ 10.000,00. Eventual descumprimento da presente ou em caso de outras diligências que se mostrem necessárias para o cumprimento da tutela provisória ora deferida deverão ser requeridas e cumpridas pelo juízo de origem. Comunique-se ao Juízo na origem, para que, com urgência cumpra o acima determinado. Ficam dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital