Tribunal: TJDFT
Processo: 0715152-07.2025.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0715152-07.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCO ANTONIO ELEUTERIO DE BARROS LIMA, SARVIA PASTOR DE BARROS LIMA AGRAVADO: JOAO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO, ANDREA MARIA ELEUTERIO DE BARROS LIMA MARTINS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal interposto por MARCO ANTONIO ELEUTERIO DE BARROS LIMA E SARVIA PASTOR DE BARROS LIMA contra a decisão proferida pelo Juízo da 23a Vara Cível de Brasília nos autos da liquidação de sentença proposta por JOAO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO, ANDREA MARIA ELEUTERIO DE BARROS LIMA MARTINS, decisão nos seguintes termos: “Trata-se de liquidação de sentença proposta por JOAO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO, ANDREA MARIA ELEUTERIO DE BARROS LIMA MARTINS em face de MARCO ANTONIO ELEUTERIO DE BARROS LIMA, SARVIA PASTOR DE BARROS LIMA. Pretende a parte Autora liquidar o valor referente a condenação de danos materiais, no período de 03/05/2015 a 01/03/2017, correspondente ao valor da locação do imóvel SQN 404 BL. L APTo 207. Na decisão de ID 212288804 foi determinada a realização de prova pericial. Laudo pericial no ID 222979062, com esclarecimentos ao ID ID 226683351. Homologação do laudo pericial na decisão ID 228157473. Requerimento de prova testemunhal ao ID 228849424. É o relatório. Decido. Preliminarmente, no caso dos autos, a questão controvertida da liquidação já está suficientemente elucidada pela prova pericial, de modo que tenho como desnecessária a produção de prova oral. Destaco, oportunamente, que na forma do artigo 370 do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, a quem cabe indeferir as inúteis ou meramente protelatórias. A prova testemunhal e depoimento das partes se mostra totalmente protelatória, considerando que não é capaz de elucidas nenhum ponto controvertido da liquidação, nem afastar a conclusão obtida pela prova técnica. Assim, indefiro o pedido formulado ao ID 228849424. Cuida-se de liquidação de julgado que condenou os requeridos ao pagamento de danos materiais, no período de 03/05/2015 a 01/03/2017, correspondente ao valor da locação do imóvel SQN 404 BL. L APTo 207. O expert nomeado pelo Juízo apresentou laudo em ID 211926048. Concluiu-se, então, que o valor total relativo aos aluguéis devido pelos réus em relação ao bem é de R$ 182.037,56, atualizado até 15/01/2025. Diante do exposto, considerando ainda a homologação do laudo pericial (ID 217592553), julgo devido ao liquidante, a título de aluguéis, o valor de R$ 182.037,56 (cento e oitenta e dois mil, trinta e sete reais e cinquenta e seis centavos), atualizado até 15/01/2025. Por ocasião do cumprimento de sentença, deverão ser acrescidos ainda os danos materiais atinentes às taxas condominiais adimplidas pelos requerentes, que não foram objeto da perícia, pois prescindiam de prova técnica. Assim, após o requerimento expresso do credor, converta-se o feito para "CUMPRIMENTO DE SENTENÇA”. No caso, deixo de fixar novos honorários sucumbenciais neste incidente de liquidação, tendo em vista a inexistência de caráter contencioso na presente fase e porque a perícia/liquidação se mostrava imprescindível para o arbitramento do valor devido. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.” – ID 228916511 dos autos n. 0740139-75.2023.8.07.0001; grifos no original. Nas razões recursais, os agravantes suscitam preliminar de nulidade da decisão por cerceamento de defesa: “os Recorrentes não foram apenas privados de seu direito de produzirem provas, mas também da oportunidade de demonstrarem a veracidade de suas alegações, especialmente no que tange às reais condições do imóvel na época em que o ocuparam e às cobranças indevidas ( ) a negativa de produção de provas em audiência impede que os Recorrentes apresentem elementos que poderiam alterar o entendimento do juízo sobre as taxas cobradas e as condições do imóvel durante o período de locação, impactando diretamente a conclusão que se pode alcançar sobre o valor da liquidação” (ID 70925875, p.7). Sustentam que “a douta julgadora de primeira instância não fez qualquer distinção entre as taxas condominiais e as taxas extras, honorários advocatícios e multa não contemplados pelo título executivo, sendo certo que, ao não fazer distinção entre as taxas condominiais e as taxas adicionais não determinadas judicialmente, calha esclarecer, a sentença proferida nos autos deixa espaço para que os Agravados as incluam no cálculo do montante final da condenação” (ID 70925875, p.8). Alegam: “No laudo pericial de ID – 222979062, embora o ilustre expert, tenha afirmado que o imóvel periciado passou por importante e recente reforma (pág. 30) e que o estado de conservação assim como o fato do imóvel ter armários completos (estes fruto da reforma) são variáveis que impactam no valor do imóvel e consequentemente no valor locatício, a ínclita magistrada sentenciante simplesmente ignorou tais afirmações, homologando uma perícia que teve por base um imóvel completamente reformado, portanto, muito diferente das condições em que o imóvel apresentava quando ocupado pelos Agravantes. Nessa esteira, calha frisar que os documentos acostados sob os IDs – 207284073 e 207282973, ambos não impugnados, revelam de forma cristalina o precário estado do imóvel quando ocupado pelos Agravantes, fatos também completamente ignorados pelo juízo de piso. Por sua vez, os documentos de IDs 207284080 e 207286509, revelaram que, atualmente, depois de completamente reformado, o imóvel se encontra alugado por R$ 3.000,00 (três mil reais), não sendo crível que no período entre 03/05/2015 A 02/05/2016 e 03/05/2016 A 02/05/2017,portanto, há quase 10 anos, o valor do aluguel do imóvel fosse, respectivamente, de R$ 2.132,98 e R$ 2.288,52. Assim, Excelências o laudo pericial homologado diz respeito a valores locatícios do imóvel como se ele estivesse completamente reformado na época em que foi ocupado pelos Agravantes, sendo que restou sobejamente demonstrado que as condições do imóvel eram muito diferentes das atuais, fatos completamente ignorados pela decisão vergastada.” (ID 70925875, pp.10/11). Afirmam que “após a reforma da decisão ora combatida, a parte Agravada deve arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais, já que buscou liquidar valores não contemplados pelo título judicial, ensejando a devida resistência originando um litígio adicional que demandou a atuação efetiva do advogado da parte contrária” (ID 70925875, p.11). Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, aduzem que “a manutenção da decisão ora vergastada, causará aos agravantes danos irreversíveis, pois a persistir a decisão, ora objurgada, será deflagrado procedimento de cumprimento de sentença em face dos Agravantes que, por sua vez serão expropriados do seu pequeno patrimônio em virtude da decisão equivocada proferida nos autos” (ID 70925875, p.6). Por fim, requerem: “Os benefícios da assistência judiciária gratuita; O conhecimento do presente recurso, por estarem presentes os respectivos requisitos de admissibilidade; A concessão de liminar, pelo Eminente Relator, para atribuir efeito ativo ao presente Recurso, suspendendo-se a decisão combatida até o julgamento do mérito recursal; A intimação dos Agravados para apresentarem contraminuta ao presente Recurso; O provimento do presente recurso, anulando-se a Decisão agravada, por cerceamento de defesa, determinando a realização de audiência de instrução e julgamento oportunizando aos Agravantes a produção de provas em audiência, bem como a apreciação das provas carreadas aos autos pelos Agravantes. Caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências, requerem a reforma da decisão recorrida, com a consequente redução do valor atribuído aos aluguéis, levando-se em consideração o estado do imóvel quando ocupado pelos Agravados e a reforma pela qual o mesmo passou, alterando seu valor locatício. Requerem ainda a correta delimitação do valor liquidado, excluindo-se as taxas-extra, honorários advocatícios e multas. Finalmente requerem o arbitramento de honorários sucumbenciais em razão do caráter litigioso da presente demanda.” (ID 70925875, p.p.12/13). Sem preparo, dada a concessão da gratuidade de justiça na origem (ID 212288804 na origem). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida na fase de liquidação de sentença). Traço retrospectiva do feito na origem para melhor compreensão. Trata-se, na origem, de liquidação de sentença proposta por JOÃO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO E ANDREA MARIA ELEUTÉRIO DE BARROS LIMA MARTINS contra MARCO ANTÔNIO ELEUTÉRIO DE BARROS LIMA E SÁRVIA PASTOR DE BARROS LIMA, objetivando a liquidação do valor a ser pago por danos materiais fixado em sentença (ID 173259949 – origem). Pela decisão de ID 212288804, determinada a realização de perícia: “( ) Quanto ao valor devido e sobretudo quanto ao valor do aluguel, entendo que somente uma perícia técnica poderá apontar o valor devido, inclusive porque o réu impugnou os cálculos apresentados pelo autor. A perícia, conforme já definido pelo STJ no Tema Repetitivo no 871, deverá ser custeada pelas requeridas: “Na fase autônoma de liquidação de sentença (por arbitramento ou por artigos), incumbe ao devedor a antecipação dos honorários periciais”. Para apurar o valor da indenização, determino a realização de perícia. Nomeio como perito do Juízo o Sr. MIGUEL ROBERTO DA SILVA, CPF: 634.754.567-53, advogado, corretor e perito avaliador de imóveis, OAB-DF 25.551, CRECI-DF 10.983, E-mail: miguel@mrsilva-avaliacoes.com.br, Fones: (61) 99815-5893 e (61) 3967-3010. Intimo as partes para indicarem quesitos e, se quiserem, assistentes técnicos, no prazo comum de 15 (quinze) dias. No mesmo prazo, poderão arguir impedimento ou suspeição do perito. Apresentados os quesitos, intime-se o perito (por telefone e/ou e-mail) para apresentar proposta de honorários e atender ao § 2o do art. 465 do CPC, no prazo de 5 dias. Alerte-se o profissional que, considerando a gratuidade de justiça deferida aos réus, a perícia será custeada pelo TJDFT, nos termos do art. 95, §3o, II, do CPC e da Portaria Conjunta 116/2024, deste TJDFT, a qual estabelece o valor de R$ 734,66 para laudo sobre avaliação de imóvel urbano, valor que poderá ser elevado pelo magistrado, de acordo com a complexidade da matéria, o grau de zelo e de especialização da profissional, o lugar e o tempo exigidos para a prestação do serviço e as peculiaridades regionais, respeitado o valor máximo de R$ 1.994,06. Os honorários serão pagos após a entrega do laudo, mediante determinação do Presidente do Tribunal, após requisição expedida por este Juízo, observadas, rigorosamente, a ordem cronológica de apresentação das requisições e a efetivação das deduções das cotas previdenciárias e fiscais. Fica a requerente ciente de que, se for a sucumbente no processo, deverá arcar com o pagamento integral dos honorários periciais arbitrados, realizando o reembolso do valor adiantado pelo TJDFT, por meio de GRU, conforme estabelece o art. 4, § 2o, da Portaria supracitada. Sobrevindo a proposta, venham os autos conclusos para definição dos honorários periciais. Após o aceite do encargo e a fixação dos honorários, intime-se o perito para realizar a perícia, assegurando-se aos assistentes técnicos a participação, nos termos do art. 466, § 2o, do CPC. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para entrega do laudo pericial, a contar da intimação para início dos trabalhos. Vindo o laudo, independentemente de nova conclusão, deverão as partes sobre ele se manifestar no prazo comum de 15 (quinze) dias. Após, venham os autos conclusos. Intimem-se. Cumpra-se.” (ID 212288804 – origem) Ambas as partes apresentaram quesitos (IDs 214941344 e 215004204 – origem). Dentre os quesitos apresentados pelos requeridos, ora agravantes, tem-se as seguintes perguntas: “6. Qual seria o atual valor locatício do imóvel nas condições demonstradas nas fotografias de ID- 207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073? 7. Qual era o valor locatício do imóvel periciado entre 03/05/2015 a 01/03/2017? 8. Qual seria o valor locatício do imóvel no período entre 03/05/2015 a 01/03/2017 nas condições demonstradas pelos documentos de ID207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073?” (ID 215004204 – origem) Pelo laudo pericial elaborado em 18/01/2025 pelo perito avaliador imobiliário e corretor de imóveis Anderson Araújo de Miranda, CRECI-DF 19.800 e CNAI 35679, foram respondidos os quesitos de ambas as partes e fixado o valor atual do aluguel em R$4.000,00 e os valores de R$2.132,98 para o período de 2015 a 2016, e R$2.204,16 para o período de 2016 a 2017, totalizando R$182.037,56, atualizado até 15/01/2025 (ID 222979062 – origem). Isto o que respondido pelo perito quanto aos quesitos dos requeridos/agravantes: “11.3. QUESITOS DA PARTE REQUERIDA (ID. 215004204) ( ) 6. Qual seria o atual valor locatício do imóvel nas condições demonstradas nas fotografias de ID- 207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073? R.: Conforme já mencionado, não é possível determinar com precisão o valor locatício do imóvel exclusivamente com base nas fotografias e na declaração mencionadas (IDs 207282973 e 207284073), pelas seguintes razões técnicas e metodológicas: 1. Ausência de comprovação de identidade do imóvel nas fotografias: As imagens apresentadas nas referidas IDs não possuem elementos verificáveis que comprovem, de forma inequívoca, que pertencem ao imóvel objeto da presente avaliação. Para que tal análise fosse possível, seria necessário que as fotografias contivessem evidências claras e identificáveis, como características exclusivas do imóvel que pudessem ser relacionadas diretamente à documentação oficial ou a elementos observados in loco. 2. Limitações da declaração: A declaração descrita em ID-207284073 carece de fundamentação técnica ou de assinatura por profissional habilitado que pudesse atestar, com responsabilidade técnica, o estado real do imóvel no período mencionado. Sem tal comprovação, não é possível aceitar a descrição como elemento suficiente para embasar qualquer análise técnica ou determinar valores de mercado. 3. Critério fundamental para avaliação: De acordo com as normas técnicas de avaliação, como a NBR 14.653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), a determinação de valores de mercado deve ser baseada em condições verificadas in loco no momento da vistoria técnica. Avaliações retroativas ou baseadas em fotografias sem comprovação de autenticidade e identificação do imóvel não atendem aos critérios exigidos para fundamentação técnica e precisão, conforme os princípios de análise de bens. 4. Possibilidade de avaliação retroativa: A única forma tecnicamente viável de se mensurar valores locatícios em períodos passados seria por meio de um novo laudo técnico elaborado por profissional habilitado, utilizando metodologias reconhecidas e ajustando os valores por índices oficiais, como o INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção), para refletir as condições de mercado e do imóvel na data pretendida. Contudo, mesmo nesse caso, seria necessário verificar in loco o estado atual do imóvel para validar quaisquer inferências. 5. Conclusão técnica: Sem provas reais, verificáveis e tecnicamente sustentadas que demonstrem a condição do imóvel no período mencionado, não é possível emitir qualquer análise sobre o valor locatício baseado exclusivamente nos documentos e fotografias apresentados. A avaliação do imóvel deve ser conduzida de acordo com os critérios técnicos vigentes, com base em dados coletados diretamente ou por meio de documentos devidamente comprovados. 7. Qual era o valor locatício do imóvel periciado entre 03/05/2015 a 01/03/2017? R.: Com base na análise técnica realizada no presente laudo e utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com aplicação do modelo de regressão linear, foram apurados os seguintes valores médios mensais de locação para o imóvel no período solicitado: • R$ 2.132,98, para o ano de 2015 a 2016. • R$ 2.204,16, para o ano de 2016 a 2017. Esses valores refletem a realidade do mercado à época, considerando a amostragem de imóveis comparáveis na Asa Norte, com características intrínsecas e extrínsecas similares, ajustados conforme os critérios da NBR 14.653-2. O valor atualizado ao final do período em referência, considerando as alterações econômicas, foi determinado como segue: • Valor Original (sem atualização): R$ 48.175,82. • Valor Atualizado pelo IPCA (até 01/03/2017): R$ 71.121,48. • Valor Atualizado pelo IPCA, com Juros Compostos (até 15/01/2025): R$ 182.037,56. ( )” (ID 222979062, p.p.97-99 – origem) Os requeridos/agravantes alegaram que “o laudo pericial apresentado não esclareceu o ponto central do presente feito, qual seja: O valor real dos aluguéis no período de 03/05/2015 a 01/03/2017, antes do imóvel passar por ampla reforma” e solicitaram esclarecimentos adicionais (ID 226317529 – origem). O perito apresentou esclarecimentos: “A parte REQUERIDA, ao apresentar este pedido de esclarecimento, busca obter mais detalhes sobre pontos que já foram abordados de forma ostensiva no laudo pericial, com ênfase na análise do estado do imóvel no período solicitado. No entanto, a realização desse tipo de análise retrospectiva, com a precisão desejada, torna-se inviável para uma circunstância especifica, a do estado de conservação na época do período solicitado, diante da ausência de documentos comprobatórios adequados, que deveriam ter sido providenciados por pelo menos uma das partes à época da locação. Para que a avaliação pudesse ser realizada com base no estado de conservação do imóvel antes da reforma, seria indispensável a apresentação de registros técnicos válidos e auditáveis, capazes de atestar de forma INEQUÍVOCA as condições da unidade naquele período. Diante da INEXISTÊNCIA desses elementos, o trabalho pericial foi conduzido com base nos DADOS CONCRETOS disponíveis, ou seja, o estado atual do imóvel, seguindo rigorosamente os critérios estabelecidos pela NBR 14.653, garantindo assim a aplicação de uma metodologia tecnicamente válida e alinhada às boas práticas da avaliação imobiliária. Vale ressaltar que a prática do exercício da profissão de corretores de imóveis e, em especial, daqueles que administram carteiras de locação, é de praxe e de conhecimento destes profissionais, que todo contrato de locação deve ser acompanhado de um termo de vistoria de entrega do imóvel, o qual documenta o estado em que a unidade foi entregue, como também recebida, até porque, ambas as partes conferem e assinam tal termo. Essa precaução tem como finalidade que uma das partes não venha alegar possíveis prejuízos, e evitar litígios como o presente, assegurando a ambas as partes, registros objetivos sobre a real condição do imóvel. Ocorre que, nenhuma das partes se atentou a este cuidado essencial, deixando de apresentar um termo de vistoria devidamente assinado e acompanhado dos registros fotográficos comprobatórios. Dessa omissão decorre a impossibilidade de qualquer análise comparativa técnica e auditável do estado do imóvel no período solicitado. Sem esses documentos fundamentais, qualquer tentativa de reconstrução da condição do imóvel à época torna-se inviável do ponto de vista técnico, pois avaliações imobiliárias devem ser fundamentadas em dados verificáveis e não em SUPOSIÇÕES ou TESTEMUNHOS LEIGOS. Esse tipo de erro normalmente não ocorre quando há a intermediação de um corretor de imóveis ou perito avaliador imobiliário capacitado, seja por desconhecimento da importância dessa formalidade, ou mesmo pelo intuito de evitar os custos da administração deste profissional para buscar economia ou a integralidade no recebimento do aluguel estabelecido. A meu ver, uma economia desnecessária, considerando os inúmeros benefícios que a administração de um profissional qualificado proporciona, garantindo segurança e respaldo técnico para ambas as partes. O resultado, como se vê, é a ocorrência de um litígio que poderia ter sido evitado caso as devidas precauções tivessem sido tomadas no momento oportuno. Assim, cumpre esclarecer que, para que a análise pretendida pela parte REQUERIDA fosse possível, era indispensável que as partes tivessem se munido de documentos que atestassem as condições do imóvel no período em questão, de modo que, na ausência desses elementos, foi realizado o melhor trabalho possível com base nos recursos e dados existentes, atendendo plenamente às exigências técnicas e normativas da avaliação imobiliária e sua respectiva norma técnica. ( ) 2. As reformas detectadas por este perito guardam relação com as áreas demonstradas nas fotografias de ID- 207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073? Não há como afirmar, de forma técnica e inequívoca, que a reforma identificada na vistoria do imóvel, corresponde ao mesmo imóvel como demonstrado nos documentos ID-207282973 e ID-207284073, uma vez que tais registros não possuem elementos de validação que permitam auditar a veracidade da informação. Dessa forma, não se pode assumir que as imagens e a declaração apresentadas retratam com precisão as condições anteriores do imóvel, tampouco se pode compará-las diretamente com o estado atual para inferir o impacto no valor locatício. A declaração apresentada pela parte interessada, embora proveniente de um vizinho que afirma ter conhecimento sobre o histórico do imóvel, não se trata de um parecer técnico emitido por profissional habilitado e, portanto, não pode ser considerada como prova pericial capaz de atestar a real condição do imóvel no período solicitado. Além disso, não há qualquer comprovação objetiva de que as imagens anexadas (ID 207282973) correspondem efetivamente ao imóvel avaliado, tampouco há registros técnicos de vistoria de locação que pudessem validar as alegações de estado de conservação da unidade naquele período. No mercado imobiliário, é prática comum que locadores e locatários realizem termos de vistoria de locação com catálogo de imagens para documentar o estado do imóvel no momento da entrega e devolução da unidade. No entanto, nenhuma das partes tomou essa iniciativa, tornando impossível qualquer afirmação categórica sobre as condições anteriores do imóvel sem um levantamento técnico realizado in loco na época específica. Conforme estabelece a NBR 14.653, avaliações imobiliárias devem ser baseadas em elementos concretos e verificáveis, sendo que qualquer estimativa sobre o estado de um imóvel em períodos passados exige um laudo técnico devidamente elaborado e assinado por profissional qualificado. No presente caso, não há elementos técnicos que possibilitem aferir a condição exata do imóvel antes da reforma, e qualquer inferência nesse sentido se configura como MERA SUPOSIÇÃO sem respaldo pericial. Dessa forma, a declaração apresentada possui caráter meramente testemunhal e não substitui a necessidade de comprovação técnica para fundamentar qualquer alegação acerca do estado do imóvel e seu impacto no valor locatício à época questionada. No entanto, assim como ocorre com a declaração do vizinho anexada aos autos, as imagens apresentadas sob ID 207282973 não possuem comprovação técnica e auditável que vincule seu conteúdo ao imóvel objeto da avaliação pericial. As referidas imagens não contêm elementos que permitam a identificação inequívoca do imóvel, não possuem certificação temporal e não apresentam metadados que garantam sua origem e autenticidade. Além disso, a baixa qualidade e a ausência de documentos técnicos que as corroborem inviabilizam sua utilização como prova válida para contestar o valor locatício avaliado. Importante destacar que fotografias sem identificação exata, sem um termo de vistoria assinado pelas partes e sem registro técnico documental não podem ser consideradas para fins de reavaliação do imóvel no período indicado (03/05/2015 a 01/03/2017). Dessa forma, conclui-se que a simples anexação de fotografias ou declarações sem validação técnica não pode substituir um levantamento in loco realizado por um profissional qualificado e, portanto, não pode ser utilizada para questionar a avaliação pericial que se fundamentou em metodologia reconhecida, conforme estabelece a NBR 14.653.” (ID 226683351 – origem). O laudo pericial foi homologado pela decisão de ID 228157473: “( ) Em que pese a insurgência das partes, verifico que o perito realizou o estudo técnico com base na documentação carreada aos autos, a qual foi objeto de análise pormenorizada, obtendo resultado satisfatório, materializado no laudo pericial juntado no ID 222979062. No mais, verifico que os questionamentos formulados/reiterados pelo autor e réu não são capazes de infirmar as conclusões do expert. É imperioso destacar que a existência de discordância entre as partes quanto às questões centrais para a resolução da lide, em especial o valor do aluguel do imóvel, impõe que seja privilegiado o laudo elaborado por perito judicial, visto que se trata de manifestação de profissional especializado, qualificado e imparcial, sem o qual o deslinde do feito seria dificultado ou até mesmo impossibilitado, por se tratar de questão eminentemente técnica. Ademais, verifica-se que o laudo pericial apresentado preencheu os requisitos contidos no art. 473 do Código de Processo Civil. Assim, HOMOLOGO o laudo pericial e reputo concluída a prova técnica. A decisão de ID 212288804previu que os honorários periciais, de responsabilidade da parte ré, seriam custeados pelo TJDFT, nos termos e limites estabelecidos no art. 95, §3o, II, do CPC e da Portaria Conjunta 101, de 10 de novembro de 2016, deste TJDFT. Diante da conclusão da perícia e do fornecimento dos dados bancários ao ID 222971295, determino que seja iniciado o processo (SEI) para pagamento pelo TJDFT do valor dos honorários periciais, conforme decisão ID 212288804, nos termos Portaria Conjunta no 53/2011. Após, venham os autos para sentença, observando-se a ordem cronológica.” (ID 228157473 – origem) As partes não interpuseram recurso contra referida decisão. Os requeridos pediram produção de prova testemunhal (ID 228849424 – origem). Sobreveio a decisão agravada, pela qual i) indeferida a produção de prova testemunhal, ii) fixado como valor devido R$ R$ 182.037,56 atualizado até 15/01/2025 conforme laudo pericial homologado, iii) não fixados honorários sucumbenciais da fase de liquidação de sentença e iv) determinado que deve ser acrescido no cumprimento de sentença o valor das taxas condominiais (ID 228916511 – origem). Os requeridos/agravantes se insurgem e alegam, em síntese, i) cerceamento de defesa em razão da não produção de prova testemunhal, ii) não serem devidas taxas extras, multa e honorários advocatícios, iii) incorreção do valor do aluguel e iv) necessidade de fixação de honorários sucumbenciais (ID 70925875). Do conhecimento parcial do recurso Como se viu, o laudo pericial já foi homologado pela decisão de ID 228157473 na origem, contra a qual as partes não interpuseram recurso cabível. Assim, preclusão consumada nos exatos termos do art. 507 do CPC/2015: “é vedado à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas, a cujo respeito operou-se a preclusão”. Ressalte-se que o fato de o valor do laudo pericial homologado ter sido apreciado novamente pela decisão agravada não tem o condão de renovar a discussão em relação à decisão em relação à qual os agravantes não se insurgiram em tempo e modo. Assim, não conheço do tópico referente à alegação de incorreção do valor dos alugueis, porque precluso. Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço parcialmente do presente recurso (somente quanto aos tópicos referentes a cerceamento de defesa, cobrança de taxas extras, honorários e multa e fixação de honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença). Preliminar de nulidade da decisão por cerceamento de defesa Insubsistente a alegada nulidade da decisão agravada por cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal. Não configura cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os elementos constantes dos autos para formar sua convicção, especialmente a prova pericial produzida, dispensada a produção de prova testemunhal. Por fim, nenhuma evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Definição sobre correção das conclusões adotadas encerra discussão atinente ao próprio mérito do recurso. Ante o exposto, rejeito a preliminar de nulidade da decisão por cerceamento de defesa. Do pedido de efeito suspensivo O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo. Conforme relatado, os agravantes alegam, em síntese, não ser devido o pagamento de “taxas extras, honorários e multa – verbas não contempladas no título executivo”, bem como deverem ser fixados honorários sucumbenciais da fase de liquidação de sentença (ID 70925875). Isto o que definido no dispositivo da sentença executada: “38. Ante o exposto, resolvo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: a) determinar a imissão na posse do imóvel descrito como apartamento 207, do Bloco L, da SQN 404, Brasília - DF em favor do primeiro e da quinta requerente, ficando desde já autorizado o uso de força policial, em caso de resistência dos ora requeridos; b) condenar os requeridos solidariamente ao pagamento de danos materiais ao primeiro e à quinta requerente, no período de 03/05/2015 até 01/03/2017, correspondente ao valor da locação de imóvel similar, de mesmo tamanho ou o mais aproximado possível, situado na mesma região, se possível, no mesmo empreendimento, ao ocupado pelos requeridos, sendo que o valor de tal aluguel deverá ser estimado em sede de liquidação de sentença, tendo em vista o valor praticado no referido período, sendo que o montante apurado deverá ser corrigido até a data do efetivo ressarcimento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a.m. (ao mês) a contar da citação. 39. Em razão da sucumbência recíproca. Divido a carga financeira do processo na proporção de 1/3 (um terço) para os requerentes e 2/3 (dois terços) para os requeridos. Em relação às custas e aos honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação (item “b”), com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC. 40. Suspendo a exigibilidade das rubricas de sucumbência em relação à segunda requerida, pois foi beneficiada com a gratuidade de Justiça (art. 98, § 3o, do CPC). 41. Defiro o desentranhamento de documentos, independente de traslado, porém mediante recibo. 42. Após o trânsito em julgado, providenciem-se as baixas de estilo e arquivem-se. 43. Advirto que eventual cumprimento forçado da sentença deverá ocorrer por meio eletrônico (PJE), nos termos do art. 1o, da Portaria Conjunta n. 85 – TJDFT. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se.” (ID 173259965 – origem) Este o dispositivo do acórdão pelo qual reformada parcialmente a sentença: “Ante o exposto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO da parte autora para condenar os requeridos solidariamente a ressarcirem os autores do valor pago a título de taxa condominial, durante o período em que ocuparam o imóvel, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS REQUERIDOS. Mantenho a condenação das custas e dos honorários nos termos fixados na sentença. Fixo os honorários advocatícios recursais em 2,5% (dois e meio por cento) do valor atualizado da causa em favor da parte autora, nos termos estabelecidos no §11 do art. 85 do Código de Processo Civil.” (ID 173259963 – origem) O agravo em recurso especial foi conhecido para não conhecer do recurso especial, e os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de SÁRVIA PASTOR foram majorados em 5%, limitados a 20% (ID 173259960 – origem). Certificado o trânsito em julgado em 18/10/2019 (ID 173259956 – origem). Pela decisão agravada, determinado que, na fase de cumprimento de sentença, “deverão ser acrescidos ainda os danos materiais atinentes às taxas condominiais adimplidas pelos requerentes, que não foram objeto da perícia, pois prescindiam de prova técnica.” (ID 228916511 – origem). Assim, em que pese a alegação dos agravantes de que as taxas extras são “verbas não contempladas no título executivo”, é certo que o acórdão exequendo expressamente condenou “os requeridos solidariamente a ressarcirem os autores do valor pago a título de taxa condominial, durante o período em que ocuparam o imóvel” (ID 173259963 – origem). Dos honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais, a decisão agravada deixou “de fixar novos honorários sucumbenciais neste incidente de liquidação, tendo em vista a inexistência de caráter contencioso na presente fase e porque a perícia/liquidação se mostrava imprescindível para o arbitramento do valor devido” (ID 228916511 – origem). Fase de liquidação de sentença tem por finalidade apurar o quantum devido ao credor, não havendo, diversamente da fase de cumprimento de sentença (art. 523 do CPC), previsão de fixação de honorários de sucumbência no procedimento adotado. No sentido, o art. 85, caput e §1o do CPC: “Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor: §1o São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.” Mitigando a regra, o Superior Tribunal de Justiça admite a fixação de honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença desde que se configure litigiosidade entre as partes suficiente a prolongar a atuação contenciosa dos patronos das partes: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL (...) LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. EXCEPCIONAL. NÍTIDO CUNHO LITIGIOSO. HIPOTESE NÃO VERIFICADA. PRECEDENTES. 1. (...) 2. Na hipótese, verifica-se que o entendimento adotado pelo acórdão recorrido se encontra de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que define que a fixação de honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença não é a regra, mas sim uma exceção, a ser verificada quando, nessa fase, estiver configurada uma litigiosidade entre as partes capaz de prolongar a atuação contenciosa dos patronos das partes. Precedentes: AgInt nos EDcl no AREsp 1.420.633/GO, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12/02/2021; AgInt no AREsp 1.575.882/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira Turma, DJe 27/04/2020; AgInt no AREsp 1419045/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira Turma, DJe 12/09/2019. 3. Agravo interno não provido.” (STJ, AgInt no REsp 1919550/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 14/10/2021) – grifei. Na hipótese, os atos processuais praticados não extrapolaram os previstos em procedimento de liquidação de sentença, sendo certo ainda que, apesar da impugnação dos executados/agravantes e da nomeação de perito, trata-se de mero desempenho habitual do contraditório como condição inerente ao regular exercício do direito de defesa. Assim, não há que se falar em litigiosidade apta a respaldar fixação de honorários sucumbenciais. Assim é que indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões. Brasília, 24 de abril de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0715152-07.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCO ANTONIO ELEUTERIO DE BARROS LIMA, SARVIA PASTOR DE BARROS LIMA AGRAVADO: JOAO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO, ANDREA MARIA ELEUTERIO DE BARROS LIMA MARTINS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal interposto por MARCO ANTONIO ELEUTERIO DE BARROS LIMA E SARVIA PASTOR DE BARROS LIMA contra a decisão proferida pelo Juízo da 23a Vara Cível de Brasília nos autos da liquidação de sentença proposta por JOAO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO, ANDREA MARIA ELEUTERIO DE BARROS LIMA MARTINS, decisão nos seguintes termos: “Trata-se de liquidação de sentença proposta por JOAO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO, ANDREA MARIA ELEUTERIO DE BARROS LIMA MARTINS em face de MARCO ANTONIO ELEUTERIO DE BARROS LIMA, SARVIA PASTOR DE BARROS LIMA. Pretende a parte Autora liquidar o valor referente a condenação de danos materiais, no período de 03/05/2015 a 01/03/2017, correspondente ao valor da locação do imóvel SQN 404 BL. L APTo 207. Na decisão de ID 212288804 foi determinada a realização de prova pericial. Laudo pericial no ID 222979062, com esclarecimentos ao ID ID 226683351. Homologação do laudo pericial na decisão ID 228157473. Requerimento de prova testemunhal ao ID 228849424. É o relatório. Decido. Preliminarmente, no caso dos autos, a questão controvertida da liquidação já está suficientemente elucidada pela prova pericial, de modo que tenho como desnecessária a produção de prova oral. Destaco, oportunamente, que na forma do artigo 370 do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, a quem cabe indeferir as inúteis ou meramente protelatórias. A prova testemunhal e depoimento das partes se mostra totalmente protelatória, considerando que não é capaz de elucidas nenhum ponto controvertido da liquidação, nem afastar a conclusão obtida pela prova técnica. Assim, indefiro o pedido formulado ao ID 228849424. Cuida-se de liquidação de julgado que condenou os requeridos ao pagamento de danos materiais, no período de 03/05/2015 a 01/03/2017, correspondente ao valor da locação do imóvel SQN 404 BL. L APTo 207. O expert nomeado pelo Juízo apresentou laudo em ID 211926048. Concluiu-se, então, que o valor total relativo aos aluguéis devido pelos réus em relação ao bem é de R$ 182.037,56, atualizado até 15/01/2025. Diante do exposto, considerando ainda a homologação do laudo pericial (ID 217592553), julgo devido ao liquidante, a título de aluguéis, o valor de R$ 182.037,56 (cento e oitenta e dois mil, trinta e sete reais e cinquenta e seis centavos), atualizado até 15/01/2025. Por ocasião do cumprimento de sentença, deverão ser acrescidos ainda os danos materiais atinentes às taxas condominiais adimplidas pelos requerentes, que não foram objeto da perícia, pois prescindiam de prova técnica. Assim, após o requerimento expresso do credor, converta-se o feito para "CUMPRIMENTO DE SENTENÇA”. No caso, deixo de fixar novos honorários sucumbenciais neste incidente de liquidação, tendo em vista a inexistência de caráter contencioso na presente fase e porque a perícia/liquidação se mostrava imprescindível para o arbitramento do valor devido. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.” – ID 228916511 dos autos n. 0740139-75.2023.8.07.0001; grifos no original. Nas razões recursais, os agravantes suscitam preliminar de nulidade da decisão por cerceamento de defesa: “os Recorrentes não foram apenas privados de seu direito de produzirem provas, mas também da oportunidade de demonstrarem a veracidade de suas alegações, especialmente no que tange às reais condições do imóvel na época em que o ocuparam e às cobranças indevidas ( ) a negativa de produção de provas em audiência impede que os Recorrentes apresentem elementos que poderiam alterar o entendimento do juízo sobre as taxas cobradas e as condições do imóvel durante o período de locação, impactando diretamente a conclusão que se pode alcançar sobre o valor da liquidação” (ID 70925875, p.7). Sustentam que “a douta julgadora de primeira instância não fez qualquer distinção entre as taxas condominiais e as taxas extras, honorários advocatícios e multa não contemplados pelo título executivo, sendo certo que, ao não fazer distinção entre as taxas condominiais e as taxas adicionais não determinadas judicialmente, calha esclarecer, a sentença proferida nos autos deixa espaço para que os Agravados as incluam no cálculo do montante final da condenação” (ID 70925875, p.8). Alegam: “No laudo pericial de ID – 222979062, embora o ilustre expert, tenha afirmado que o imóvel periciado passou por importante e recente reforma (pág. 30) e que o estado de conservação assim como o fato do imóvel ter armários completos (estes fruto da reforma) são variáveis que impactam no valor do imóvel e consequentemente no valor locatício, a ínclita magistrada sentenciante simplesmente ignorou tais afirmações, homologando uma perícia que teve por base um imóvel completamente reformado, portanto, muito diferente das condições em que o imóvel apresentava quando ocupado pelos Agravantes. Nessa esteira, calha frisar que os documentos acostados sob os IDs – 207284073 e 207282973, ambos não impugnados, revelam de forma cristalina o precário estado do imóvel quando ocupado pelos Agravantes, fatos também completamente ignorados pelo juízo de piso. Por sua vez, os documentos de IDs 207284080 e 207286509, revelaram que, atualmente, depois de completamente reformado, o imóvel se encontra alugado por R$ 3.000,00 (três mil reais), não sendo crível que no período entre 03/05/2015 A 02/05/2016 e 03/05/2016 A 02/05/2017,portanto, há quase 10 anos, o valor do aluguel do imóvel fosse, respectivamente, de R$ 2.132,98 e R$ 2.288,52. Assim, Excelências o laudo pericial homologado diz respeito a valores locatícios do imóvel como se ele estivesse completamente reformado na época em que foi ocupado pelos Agravantes, sendo que restou sobejamente demonstrado que as condições do imóvel eram muito diferentes das atuais, fatos completamente ignorados pela decisão vergastada.” (ID 70925875, pp.10/11). Afirmam que “após a reforma da decisão ora combatida, a parte Agravada deve arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais, já que buscou liquidar valores não contemplados pelo título judicial, ensejando a devida resistência originando um litígio adicional que demandou a atuação efetiva do advogado da parte contrária” (ID 70925875, p.11). Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, aduzem que “a manutenção da decisão ora vergastada, causará aos agravantes danos irreversíveis, pois a persistir a decisão, ora objurgada, será deflagrado procedimento de cumprimento de sentença em face dos Agravantes que, por sua vez serão expropriados do seu pequeno patrimônio em virtude da decisão equivocada proferida nos autos” (ID 70925875, p.6). Por fim, requerem: “Os benefícios da assistência judiciária gratuita; O conhecimento do presente recurso, por estarem presentes os respectivos requisitos de admissibilidade; A concessão de liminar, pelo Eminente Relator, para atribuir efeito ativo ao presente Recurso, suspendendo-se a decisão combatida até o julgamento do mérito recursal; A intimação dos Agravados para apresentarem contraminuta ao presente Recurso; O provimento do presente recurso, anulando-se a Decisão agravada, por cerceamento de defesa, determinando a realização de audiência de instrução e julgamento oportunizando aos Agravantes a produção de provas em audiência, bem como a apreciação das provas carreadas aos autos pelos Agravantes. Caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências, requerem a reforma da decisão recorrida, com a consequente redução do valor atribuído aos aluguéis, levando-se em consideração o estado do imóvel quando ocupado pelos Agravados e a reforma pela qual o mesmo passou, alterando seu valor locatício. Requerem ainda a correta delimitação do valor liquidado, excluindo-se as taxas-extra, honorários advocatícios e multas. Finalmente requerem o arbitramento de honorários sucumbenciais em razão do caráter litigioso da presente demanda.” (ID 70925875, p.p.12/13). Sem preparo, dada a concessão da gratuidade de justiça na origem (ID 212288804 na origem). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida na fase de liquidação de sentença). Traço retrospectiva do feito na origem para melhor compreensão. Trata-se, na origem, de liquidação de sentença proposta por JOÃO ALMEIDA DE BARROS LIMA FILHO E ANDREA MARIA ELEUTÉRIO DE BARROS LIMA MARTINS contra MARCO ANTÔNIO ELEUTÉRIO DE BARROS LIMA E SÁRVIA PASTOR DE BARROS LIMA, objetivando a liquidação do valor a ser pago por danos materiais fixado em sentença (ID 173259949 – origem). Pela decisão de ID 212288804, determinada a realização de perícia: “( ) Quanto ao valor devido e sobretudo quanto ao valor do aluguel, entendo que somente uma perícia técnica poderá apontar o valor devido, inclusive porque o réu impugnou os cálculos apresentados pelo autor. A perícia, conforme já definido pelo STJ no Tema Repetitivo no 871, deverá ser custeada pelas requeridas: “Na fase autônoma de liquidação de sentença (por arbitramento ou por artigos), incumbe ao devedor a antecipação dos honorários periciais”. Para apurar o valor da indenização, determino a realização de perícia. Nomeio como perito do Juízo o Sr. MIGUEL ROBERTO DA SILVA, CPF: 634.754.567-53, advogado, corretor e perito avaliador de imóveis, OAB-DF 25.551, CRECI-DF 10.983, E-mail: miguel@mrsilva-avaliacoes.com.br, Fones: (61) 99815-5893 e (61) 3967-3010. Intimo as partes para indicarem quesitos e, se quiserem, assistentes técnicos, no prazo comum de 15 (quinze) dias. No mesmo prazo, poderão arguir impedimento ou suspeição do perito. Apresentados os quesitos, intime-se o perito (por telefone e/ou e-mail) para apresentar proposta de honorários e atender ao § 2o do art. 465 do CPC, no prazo de 5 dias. Alerte-se o profissional que, considerando a gratuidade de justiça deferida aos réus, a perícia será custeada pelo TJDFT, nos termos do art. 95, §3o, II, do CPC e da Portaria Conjunta 116/2024, deste TJDFT, a qual estabelece o valor de R$ 734,66 para laudo sobre avaliação de imóvel urbano, valor que poderá ser elevado pelo magistrado, de acordo com a complexidade da matéria, o grau de zelo e de especialização da profissional, o lugar e o tempo exigidos para a prestação do serviço e as peculiaridades regionais, respeitado o valor máximo de R$ 1.994,06. Os honorários serão pagos após a entrega do laudo, mediante determinação do Presidente do Tribunal, após requisição expedida por este Juízo, observadas, rigorosamente, a ordem cronológica de apresentação das requisições e a efetivação das deduções das cotas previdenciárias e fiscais. Fica a requerente ciente de que, se for a sucumbente no processo, deverá arcar com o pagamento integral dos honorários periciais arbitrados, realizando o reembolso do valor adiantado pelo TJDFT, por meio de GRU, conforme estabelece o art. 4, § 2o, da Portaria supracitada. Sobrevindo a proposta, venham os autos conclusos para definição dos honorários periciais. Após o aceite do encargo e a fixação dos honorários, intime-se o perito para realizar a perícia, assegurando-se aos assistentes técnicos a participação, nos termos do art. 466, § 2o, do CPC. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para entrega do laudo pericial, a contar da intimação para início dos trabalhos. Vindo o laudo, independentemente de nova conclusão, deverão as partes sobre ele se manifestar no prazo comum de 15 (quinze) dias. Após, venham os autos conclusos. Intimem-se. Cumpra-se.” (ID 212288804 – origem) Ambas as partes apresentaram quesitos (IDs 214941344 e 215004204 – origem). Dentre os quesitos apresentados pelos requeridos, ora agravantes, tem-se as seguintes perguntas: “6. Qual seria o atual valor locatício do imóvel nas condições demonstradas nas fotografias de ID- 207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073? 7. Qual era o valor locatício do imóvel periciado entre 03/05/2015 a 01/03/2017? 8. Qual seria o valor locatício do imóvel no período entre 03/05/2015 a 01/03/2017 nas condições demonstradas pelos documentos de ID207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073?” (ID 215004204 – origem) Pelo laudo pericial elaborado em 18/01/2025 pelo perito avaliador imobiliário e corretor de imóveis Anderson Araújo de Miranda, CRECI-DF 19.800 e CNAI 35679, foram respondidos os quesitos de ambas as partes e fixado o valor atual do aluguel em R$4.000,00 e os valores de R$2.132,98 para o período de 2015 a 2016, e R$2.204,16 para o período de 2016 a 2017, totalizando R$182.037,56, atualizado até 15/01/2025 (ID 222979062 – origem). Isto o que respondido pelo perito quanto aos quesitos dos requeridos/agravantes: “11.3. QUESITOS DA PARTE REQUERIDA (ID. 215004204) ( ) 6. Qual seria o atual valor locatício do imóvel nas condições demonstradas nas fotografias de ID- 207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073? R.: Conforme já mencionado, não é possível determinar com precisão o valor locatício do imóvel exclusivamente com base nas fotografias e na declaração mencionadas (IDs 207282973 e 207284073), pelas seguintes razões técnicas e metodológicas: 1. Ausência de comprovação de identidade do imóvel nas fotografias: As imagens apresentadas nas referidas IDs não possuem elementos verificáveis que comprovem, de forma inequívoca, que pertencem ao imóvel objeto da presente avaliação. Para que tal análise fosse possível, seria necessário que as fotografias contivessem evidências claras e identificáveis, como características exclusivas do imóvel que pudessem ser relacionadas diretamente à documentação oficial ou a elementos observados in loco. 2. Limitações da declaração: A declaração descrita em ID-207284073 carece de fundamentação técnica ou de assinatura por profissional habilitado que pudesse atestar, com responsabilidade técnica, o estado real do imóvel no período mencionado. Sem tal comprovação, não é possível aceitar a descrição como elemento suficiente para embasar qualquer análise técnica ou determinar valores de mercado. 3. Critério fundamental para avaliação: De acordo com as normas técnicas de avaliação, como a NBR 14.653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), a determinação de valores de mercado deve ser baseada em condições verificadas in loco no momento da vistoria técnica. Avaliações retroativas ou baseadas em fotografias sem comprovação de autenticidade e identificação do imóvel não atendem aos critérios exigidos para fundamentação técnica e precisão, conforme os princípios de análise de bens. 4. Possibilidade de avaliação retroativa: A única forma tecnicamente viável de se mensurar valores locatícios em períodos passados seria por meio de um novo laudo técnico elaborado por profissional habilitado, utilizando metodologias reconhecidas e ajustando os valores por índices oficiais, como o INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção), para refletir as condições de mercado e do imóvel na data pretendida. Contudo, mesmo nesse caso, seria necessário verificar in loco o estado atual do imóvel para validar quaisquer inferências. 5. Conclusão técnica: Sem provas reais, verificáveis e tecnicamente sustentadas que demonstrem a condição do imóvel no período mencionado, não é possível emitir qualquer análise sobre o valor locatício baseado exclusivamente nos documentos e fotografias apresentados. A avaliação do imóvel deve ser conduzida de acordo com os critérios técnicos vigentes, com base em dados coletados diretamente ou por meio de documentos devidamente comprovados. 7. Qual era o valor locatício do imóvel periciado entre 03/05/2015 a 01/03/2017? R.: Com base na análise técnica realizada no presente laudo e utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com aplicação do modelo de regressão linear, foram apurados os seguintes valores médios mensais de locação para o imóvel no período solicitado: • R$ 2.132,98, para o ano de 2015 a 2016. • R$ 2.204,16, para o ano de 2016 a 2017. Esses valores refletem a realidade do mercado à época, considerando a amostragem de imóveis comparáveis na Asa Norte, com características intrínsecas e extrínsecas similares, ajustados conforme os critérios da NBR 14.653-2. O valor atualizado ao final do período em referência, considerando as alterações econômicas, foi determinado como segue: • Valor Original (sem atualização): R$ 48.175,82. • Valor Atualizado pelo IPCA (até 01/03/2017): R$ 71.121,48. • Valor Atualizado pelo IPCA, com Juros Compostos (até 15/01/2025): R$ 182.037,56. ( )” (ID 222979062, p.p.97-99 – origem) Os requeridos/agravantes alegaram que “o laudo pericial apresentado não esclareceu o ponto central do presente feito, qual seja: O valor real dos aluguéis no período de 03/05/2015 a 01/03/2017, antes do imóvel passar por ampla reforma” e solicitaram esclarecimentos adicionais (ID 226317529 – origem). O perito apresentou esclarecimentos: “A parte REQUERIDA, ao apresentar este pedido de esclarecimento, busca obter mais detalhes sobre pontos que já foram abordados de forma ostensiva no laudo pericial, com ênfase na análise do estado do imóvel no período solicitado. No entanto, a realização desse tipo de análise retrospectiva, com a precisão desejada, torna-se inviável para uma circunstância especifica, a do estado de conservação na época do período solicitado, diante da ausência de documentos comprobatórios adequados, que deveriam ter sido providenciados por pelo menos uma das partes à época da locação. Para que a avaliação pudesse ser realizada com base no estado de conservação do imóvel antes da reforma, seria indispensável a apresentação de registros técnicos válidos e auditáveis, capazes de atestar de forma INEQUÍVOCA as condições da unidade naquele período. Diante da INEXISTÊNCIA desses elementos, o trabalho pericial foi conduzido com base nos DADOS CONCRETOS disponíveis, ou seja, o estado atual do imóvel, seguindo rigorosamente os critérios estabelecidos pela NBR 14.653, garantindo assim a aplicação de uma metodologia tecnicamente válida e alinhada às boas práticas da avaliação imobiliária. Vale ressaltar que a prática do exercício da profissão de corretores de imóveis e, em especial, daqueles que administram carteiras de locação, é de praxe e de conhecimento destes profissionais, que todo contrato de locação deve ser acompanhado de um termo de vistoria de entrega do imóvel, o qual documenta o estado em que a unidade foi entregue, como também recebida, até porque, ambas as partes conferem e assinam tal termo. Essa precaução tem como finalidade que uma das partes não venha alegar possíveis prejuízos, e evitar litígios como o presente, assegurando a ambas as partes, registros objetivos sobre a real condição do imóvel. Ocorre que, nenhuma das partes se atentou a este cuidado essencial, deixando de apresentar um termo de vistoria devidamente assinado e acompanhado dos registros fotográficos comprobatórios. Dessa omissão decorre a impossibilidade de qualquer análise comparativa técnica e auditável do estado do imóvel no período solicitado. Sem esses documentos fundamentais, qualquer tentativa de reconstrução da condição do imóvel à época torna-se inviável do ponto de vista técnico, pois avaliações imobiliárias devem ser fundamentadas em dados verificáveis e não em SUPOSIÇÕES ou TESTEMUNHOS LEIGOS. Esse tipo de erro normalmente não ocorre quando há a intermediação de um corretor de imóveis ou perito avaliador imobiliário capacitado, seja por desconhecimento da importância dessa formalidade, ou mesmo pelo intuito de evitar os custos da administração deste profissional para buscar economia ou a integralidade no recebimento do aluguel estabelecido. A meu ver, uma economia desnecessária, considerando os inúmeros benefícios que a administração de um profissional qualificado proporciona, garantindo segurança e respaldo técnico para ambas as partes. O resultado, como se vê, é a ocorrência de um litígio que poderia ter sido evitado caso as devidas precauções tivessem sido tomadas no momento oportuno. Assim, cumpre esclarecer que, para que a análise pretendida pela parte REQUERIDA fosse possível, era indispensável que as partes tivessem se munido de documentos que atestassem as condições do imóvel no período em questão, de modo que, na ausência desses elementos, foi realizado o melhor trabalho possível com base nos recursos e dados existentes, atendendo plenamente às exigências técnicas e normativas da avaliação imobiliária e sua respectiva norma técnica. ( ) 2. As reformas detectadas por este perito guardam relação com as áreas demonstradas nas fotografias de ID- 207282973 e descritas na declaração de ID - 207284073? Não há como afirmar, de forma técnica e inequívoca, que a reforma identificada na vistoria do imóvel, corresponde ao mesmo imóvel como demonstrado nos documentos ID-207282973 e ID-207284073, uma vez que tais registros não possuem elementos de validação que permitam auditar a veracidade da informação. Dessa forma, não se pode assumir que as imagens e a declaração apresentadas retratam com precisão as condições anteriores do imóvel, tampouco se pode compará-las diretamente com o estado atual para inferir o impacto no valor locatício. A declaração apresentada pela parte interessada, embora proveniente de um vizinho que afirma ter conhecimento sobre o histórico do imóvel, não se trata de um parecer técnico emitido por profissional habilitado e, portanto, não pode ser considerada como prova pericial capaz de atestar a real condição do imóvel no período solicitado. Além disso, não há qualquer comprovação objetiva de que as imagens anexadas (ID 207282973) correspondem efetivamente ao imóvel avaliado, tampouco há registros técnicos de vistoria de locação que pudessem validar as alegações de estado de conservação da unidade naquele período. No mercado imobiliário, é prática comum que locadores e locatários realizem termos de vistoria de locação com catálogo de imagens para documentar o estado do imóvel no momento da entrega e devolução da unidade. No entanto, nenhuma das partes tomou essa iniciativa, tornando impossível qualquer afirmação categórica sobre as condições anteriores do imóvel sem um levantamento técnico realizado in loco na época específica. Conforme estabelece a NBR 14.653, avaliações imobiliárias devem ser baseadas em elementos concretos e verificáveis, sendo que qualquer estimativa sobre o estado de um imóvel em períodos passados exige um laudo técnico devidamente elaborado e assinado por profissional qualificado. No presente caso, não há elementos técnicos que possibilitem aferir a condição exata do imóvel antes da reforma, e qualquer inferência nesse sentido se configura como MERA SUPOSIÇÃO sem respaldo pericial. Dessa forma, a declaração apresentada possui caráter meramente testemunhal e não substitui a necessidade de comprovação técnica para fundamentar qualquer alegação acerca do estado do imóvel e seu impacto no valor locatício à época questionada. No entanto, assim como ocorre com a declaração do vizinho anexada aos autos, as imagens apresentadas sob ID 207282973 não possuem comprovação técnica e auditável que vincule seu conteúdo ao imóvel objeto da avaliação pericial. As referidas imagens não contêm elementos que permitam a identificação inequívoca do imóvel, não possuem certificação temporal e não apresentam metadados que garantam sua origem e autenticidade. Além disso, a baixa qualidade e a ausência de documentos técnicos que as corroborem inviabilizam sua utilização como prova válida para contestar o valor locatício avaliado. Importante destacar que fotografias sem identificação exata, sem um termo de vistoria assinado pelas partes e sem registro técnico documental não podem ser consideradas para fins de reavaliação do imóvel no período indicado (03/05/2015 a 01/03/2017). Dessa forma, conclui-se que a simples anexação de fotografias ou declarações sem validação técnica não pode substituir um levantamento in loco realizado por um profissional qualificado e, portanto, não pode ser utilizada para questionar a avaliação pericial que se fundamentou em metodologia reconhecida, conforme estabelece a NBR 14.653.” (ID 226683351 – origem). O laudo pericial foi homologado pela decisão de ID 228157473: “( ) Em que pese a insurgência das partes, verifico que o perito realizou o estudo técnico com base na documentação carreada aos autos, a qual foi objeto de análise pormenorizada, obtendo resultado satisfatório, materializado no laudo pericial juntado no ID 222979062. No mais, verifico que os questionamentos formulados/reiterados pelo autor e réu não são capazes de infirmar as conclusões do expert. É imperioso destacar que a existência de discordância entre as partes quanto às questões centrais para a resolução da lide, em especial o valor do aluguel do imóvel, impõe que seja privilegiado o laudo elaborado por perito judicial, visto que se trata de manifestação de profissional especializado, qualificado e imparcial, sem o qual o deslinde do feito seria dificultado ou até mesmo impossibilitado, por se tratar de questão eminentemente técnica. Ademais, verifica-se que o laudo pericial apresentado preencheu os requisitos contidos no art. 473 do Código de Processo Civil. Assim, HOMOLOGO o laudo pericial e reputo concluída a prova técnica. A decisão de ID 212288804previu que os honorários periciais, de responsabilidade da parte ré, seriam custeados pelo TJDFT, nos termos e limites estabelecidos no art. 95, §3o, II, do CPC e da Portaria Conjunta 101, de 10 de novembro de 2016, deste TJDFT. Diante da conclusão da perícia e do fornecimento dos dados bancários ao ID 222971295, determino que seja iniciado o processo (SEI) para pagamento pelo TJDFT do valor dos honorários periciais, conforme decisão ID 212288804, nos termos Portaria Conjunta no 53/2011. Após, venham os autos para sentença, observando-se a ordem cronológica.” (ID 228157473 – origem) As partes não interpuseram recurso contra referida decisão. Os requeridos pediram produção de prova testemunhal (ID 228849424 – origem). Sobreveio a decisão agravada, pela qual i) indeferida a produção de prova testemunhal, ii) fixado como valor devido R$ R$ 182.037,56 atualizado até 15/01/2025 conforme laudo pericial homologado, iii) não fixados honorários sucumbenciais da fase de liquidação de sentença e iv) determinado que deve ser acrescido no cumprimento de sentença o valor das taxas condominiais (ID 228916511 – origem). Os requeridos/agravantes se insurgem e alegam, em síntese, i) cerceamento de defesa em razão da não produção de prova testemunhal, ii) não serem devidas taxas extras, multa e honorários advocatícios, iii) incorreção do valor do aluguel e iv) necessidade de fixação de honorários sucumbenciais (ID 70925875). Do conhecimento parcial do recurso Como se viu, o laudo pericial já foi homologado pela decisão de ID 228157473 na origem, contra a qual as partes não interpuseram recurso cabível. Assim, preclusão consumada nos exatos termos do art. 507 do CPC/2015: “é vedado à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas, a cujo respeito operou-se a preclusão”. Ressalte-se que o fato de o valor do laudo pericial homologado ter sido apreciado novamente pela decisão agravada não tem o condão de renovar a discussão em relação à decisão em relação à qual os agravantes não se insurgiram em tempo e modo. Assim, não conheço do tópico referente à alegação de incorreção do valor dos alugueis, porque precluso. Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço parcialmente do presente recurso (somente quanto aos tópicos referentes a cerceamento de defesa, cobrança de taxas extras, honorários e multa e fixação de honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença). Preliminar de nulidade da decisão por cerceamento de defesa Insubsistente a alegada nulidade da decisão agravada por cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal. Não configura cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os elementos constantes dos autos para formar sua convicção, especialmente a prova pericial produzida, dispensada a produção de prova testemunhal. Por fim, nenhuma evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Definição sobre correção das conclusões adotadas encerra discussão atinente ao próprio mérito do recurso. Ante o exposto, rejeito a preliminar de nulidade da decisão por cerceamento de defesa. Do pedido de efeito suspensivo O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo. Conforme relatado, os agravantes alegam, em síntese, não ser devido o pagamento de “taxas extras, honorários e multa – verbas não contempladas no título executivo”, bem como deverem ser fixados honorários sucumbenciais da fase de liquidação de sentença (ID 70925875). Isto o que definido no dispositivo da sentença executada: “38. Ante o exposto, resolvo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: a) determinar a imissão na posse do imóvel descrito como apartamento 207, do Bloco L, da SQN 404, Brasília - DF em favor do primeiro e da quinta requerente, ficando desde já autorizado o uso de força policial, em caso de resistência dos ora requeridos; b) condenar os requeridos solidariamente ao pagamento de danos materiais ao primeiro e à quinta requerente, no período de 03/05/2015 até 01/03/2017, correspondente ao valor da locação de imóvel similar, de mesmo tamanho ou o mais aproximado possível, situado na mesma região, se possível, no mesmo empreendimento, ao ocupado pelos requeridos, sendo que o valor de tal aluguel deverá ser estimado em sede de liquidação de sentença, tendo em vista o valor praticado no referido período, sendo que o montante apurado deverá ser corrigido até a data do efetivo ressarcimento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a.m. (ao mês) a contar da citação. 39. Em razão da sucumbência recíproca. Divido a carga financeira do processo na proporção de 1/3 (um terço) para os requerentes e 2/3 (dois terços) para os requeridos. Em relação às custas e aos honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação (item “b”), com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC. 40. Suspendo a exigibilidade das rubricas de sucumbência em relação à segunda requerida, pois foi beneficiada com a gratuidade de Justiça (art. 98, § 3o, do CPC). 41. Defiro o desentranhamento de documentos, independente de traslado, porém mediante recibo. 42. Após o trânsito em julgado, providenciem-se as baixas de estilo e arquivem-se. 43. Advirto que eventual cumprimento forçado da sentença deverá ocorrer por meio eletrônico (PJE), nos termos do art. 1o, da Portaria Conjunta n. 85 – TJDFT. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se.” (ID 173259965 – origem) Este o dispositivo do acórdão pelo qual reformada parcialmente a sentença: “Ante o exposto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO da parte autora para condenar os requeridos solidariamente a ressarcirem os autores do valor pago a título de taxa condominial, durante o período em que ocuparam o imóvel, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS REQUERIDOS. Mantenho a condenação das custas e dos honorários nos termos fixados na sentença. Fixo os honorários advocatícios recursais em 2,5% (dois e meio por cento) do valor atualizado da causa em favor da parte autora, nos termos estabelecidos no §11 do art. 85 do Código de Processo Civil.” (ID 173259963 – origem) O agravo em recurso especial foi conhecido para não conhecer do recurso especial, e os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de SÁRVIA PASTOR foram majorados em 5%, limitados a 20% (ID 173259960 – origem). Certificado o trânsito em julgado em 18/10/2019 (ID 173259956 – origem). Pela decisão agravada, determinado que, na fase de cumprimento de sentença, “deverão ser acrescidos ainda os danos materiais atinentes às taxas condominiais adimplidas pelos requerentes, que não foram objeto da perícia, pois prescindiam de prova técnica.” (ID 228916511 – origem). Assim, em que pese a alegação dos agravantes de que as taxas extras são “verbas não contempladas no título executivo”, é certo que o acórdão exequendo expressamente condenou “os requeridos solidariamente a ressarcirem os autores do valor pago a título de taxa condominial, durante o período em que ocuparam o imóvel” (ID 173259963 – origem). Dos honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais, a decisão agravada deixou “de fixar novos honorários sucumbenciais neste incidente de liquidação, tendo em vista a inexistência de caráter contencioso na presente fase e porque a perícia/liquidação se mostrava imprescindível para o arbitramento do valor devido” (ID 228916511 – origem). Fase de liquidação de sentença tem por finalidade apurar o quantum devido ao credor, não havendo, diversamente da fase de cumprimento de sentença (art. 523 do CPC), previsão de fixação de honorários de sucumbência no procedimento adotado. No sentido, o art. 85, caput e §1o do CPC: “Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor: §1o São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.” Mitigando a regra, o Superior Tribunal de Justiça admite a fixação de honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença desde que se configure litigiosidade entre as partes suficiente a prolongar a atuação contenciosa dos patronos das partes: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL (...) LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. EXCEPCIONAL. NÍTIDO CUNHO LITIGIOSO. HIPOTESE NÃO VERIFICADA. PRECEDENTES. 1. (...) 2. Na hipótese, verifica-se que o entendimento adotado pelo acórdão recorrido se encontra de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que define que a fixação de honorários sucumbenciais na fase de liquidação de sentença não é a regra, mas sim uma exceção, a ser verificada quando, nessa fase, estiver configurada uma litigiosidade entre as partes capaz de prolongar a atuação contenciosa dos patronos das partes. Precedentes: AgInt nos EDcl no AREsp 1.420.633/GO, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12/02/2021; AgInt no AREsp 1.575.882/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira Turma, DJe 27/04/2020; AgInt no AREsp 1419045/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira Turma, DJe 12/09/2019. 3. Agravo interno não provido.” (STJ, AgInt no REsp 1919550/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 14/10/2021) – grifei. Na hipótese, os atos processuais praticados não extrapolaram os previstos em procedimento de liquidação de sentença, sendo certo ainda que, apesar da impugnação dos executados/agravantes e da nomeação de perito, trata-se de mero desempenho habitual do contraditório como condição inerente ao regular exercício do direito de defesa. Assim, não há que se falar em litigiosidade apta a respaldar fixação de honorários sucumbenciais. Assim é que indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões. Brasília, 24 de abril de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora