Tribunal: TJDFT
Processo: 0747181-13.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABINETE DO DES. CARLOS PIRES SOARES NETO ÓRGÃO : 1a Turma Cível PROCESSO No : 0747181-13.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL : AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SWISS PARK BRASILIA INCORPORADORA LTDA. AGRAVADO: FABIANA GOMES DA SILVA RELATOR : DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES NETO ======================= DECISÃO ======================= Trata-se de agravo de instrumento com pedido de tutela antecipada, interposto por SWISS PARK BRASÍLIA INCORPORADORA LTDA. contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível do Gama que, nos autos da ação de conhecimento no 0747181-13.2025.8.07.0000 promovida em desfavor da FABIANA GOMES DA SILVA CNP CONSÓRCIO S/A ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, deferiu o pedido de urgência. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 252384953 dos autos originários), in verbis: No caso, considerando que a apuração do débito contratual dar-se-á com a realização da prova pericial determinada por este Juízo no ID 230175095, vislumbro a presença dos requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, mormente considerando o teor documento anexado no ID 251650318. Nesse passo, defiro o pedido de urgência, determinando que a empresa ré se abstenha de realizar o leilão extrajudicial do imóvel "Lote no 10, Quadra no 55, do loteamento Parque do Distrito, em Cidade Ocidental/GO", registrado sob a matrícula no 12.338 do CRI. Pena de multa. Intime-se com urgência. Nas razões recursais (ID 77775506), a agravante alega que a r. decisão agravada deve ser reformada por ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC, destacando que a agravada firmou Escritura Pública de Venda e Compra com Alienação Fiduciária e Emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), devidamente registrada, com cláusulas claras quanto à forma de pagamento, correção monetária pelo IGPM/FGV e juros mensais de 0,95%. Argumenta que a inadimplência da agravada é incontroversa, com parcelas em aberto desde setembro de 2024, conforme extrato de pagamento acostado aos autos. Defende que a suspensão do leilão extrajudicial, prevista na Lei no 9.514/97, configura reconhecimento antecipado dos pedidos autorais, além de gerar insegurança jurídica e prejuízo à agravante, que estaria impedida de exercer seu direito de propriedade. Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, até o julgamento final do recurso. No mérito, pede o provimento do agravo, com a reforma integral da decisão agravada. O preparo foi devidamente comprovado (ID 77880097). É o relatório. Decido A concessão tanto de antecipação da tutela recursal quanto de efeito suspensivo aoagravodeinstrumento previsto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil – CPC1 condiciona-se à presença concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano grave, de difícil/impossível reparação ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 e art. 995, parágrafo único, ambos do CPC2). Assim, a ausência de um desses pressupostos inviabiliza o deferimento do pedido, ressaltando ser indispensável a demonstração do periculum in mora como pressuposto à atribuição do efeito suspensivo, ativo ou liminar recursal, ao agravo de instrumento. Pois bem. No presente caso, pretende a agravante a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja obstada qualquer tentativa de venda do imóvel por meio dos leilões realizados. Alega a agravante que a r. decisão agravada deve ser reformada por ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC. Argumenta que a inadimplência da agravada é incontroversa, com parcelas em aberto desde setembro de 2024, conforme extrato de pagamento acostado aos autos. Em juízo de cognição sumária, em pese a relevância nos argumentos deduzidos pela agravante, não vislumbro a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, em especial a verossimilhança do direito. No caso, a parte agravada apresentou documentos que indicam controvérsia quanto à legalidade da cobrança das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, especialmente no que tange à aplicação da Tabela Price com capitalização mensal de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, o que, em tese, pode configurar prática abusiva. Sobre a matéria, a jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça tem reconhecido a possibilidade de revisão judicial de contratos com cláusulas que impliquem capitalização indevida de juros, especialmente quando não há clareza na pactuação ou quando a parte contratante não integra o SFN: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO. MATÉRIA DE FATO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CASSADA. 1. "Capitalização de juros", também chamada de "anatocismo", incidência de "juros sobre juros" ou de "juros compostos" ocorre quando novos juros são calculados sobre os próprios juros devidos. Como regra, a capitalização de juros foi vedada pelo Decreto 22.626/33 (art. 4°). No entanto, destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, além de ser permitida a capitalização anual (art. 591 do Código Civil). 2. É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/2000, reeditada como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada (Súmula 539 do STJ), sendo que a previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada (Súmula 541 do STJ). Também por expressa previsão legal, atualmente é permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH (art. 15-A da Lei 4.380/1964). 3. Para contratos realizados por entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, embora seja possível a capitalização de juros (art. 5°, III da Lei 9.514/1997), às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, por expressa vedação legal, não se aplicam as disposições da Lei 4.380/1964 e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação (art. 39, I da Lei 9.514/1997). Desse modo, salvo previsão em legislação especial, a capitalização mensal de juros continua vedada, como regra, às demais pessoas físicas e jurídicas não integrantes do SFI e SFH. 4. Alienação fiduciária é negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Embora prevista na Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 22, § 1° da Lei 9.514/1997). Por isso que autorizada a sua utilização nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral (art. 5°, § 2° da Lei 9.514/1997), que, em tese, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI, o que, todavia, não inclui a permissibilidade para capitalização de juros com periodicidade mensal (art. 39, I da Lei 9.514/1997), mas somente anual (art. 5°, III da Lei 9.514/1997 c/c art. 591 do Código Civil), desde que expressamente convencionada. 5. Do que consta dos autos, a construtora apelada não é instituição integrante do Sistema Financeiro Nacional (SFN), do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Pelo mero teor do contrato, não é possível identificar a estipulação de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal, de sorte a evidenciar capitalização mensal. Além disso, consoante reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a utilização da "tabela price" para o cálculo das prestações do financiamento não é ilegal nem enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros, sendo necessária dilação probatória para a verificação da efetiva existência de capitalização de juros decorrente da sua utilização. Não se pode, abstratamente, afirmar a legalidade ou ilegalidade da utilização da "tabela price" sem antes verificar adequadamente, no caso em análise, a efetiva ocorrência ou não de juros capitalizados, o que, na hipótese, carece de demonstração, tratando-se de matéria de fato, e não de direito. Necessária maior dilação, mediante realização de prova pericial, com o objetivo de identificar não somente a existência de capitalização de juros, como também eventual periodicidade. 6. Recurso conhecido e provido. Preliminar de nulidade acolhida. Sentença cassada". (Acórdão 1764091, 07002024020238070007, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no DJE: 9/10/2023.) "APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. MANUTENÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. SÚMULA 539 DO STJ. INAPLICABILIDADE. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. PROVA PERICIAL. NECESSIDADE. ERROR IN PROCEDENDO. SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. 1. Nos termos do artigo 100 do CPC/15, a parte contrária pode impugnar a gratuidade de justiça deferida no processo. Se a impugnação não for instruída com prova inequívoca de que a parte beneficiada tem condições de arcar com as despesas processuais, a manutenção da benesse se impõe. 2. Como cediço, a Lei de Usura (Decreto no 22.626/33) não se aplica às instituições financeiras, aplicando-se o disposto na Súmula 596 do STF. 3. No mesmo sentido, o c. Superior Tribunal de Justiça também prevê que "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada." - Súmula 539 - STJ. 4. Diante desse cenário, e a teor das conclusões exaradas no julgamento dos REsp no 1.061.530/RS e REsp no 973.827/RS, este eg. Tribunal firmou o entendimento no sentido da legalidade da incidência da capitalização mensal de juros e, quando não comprovada abusividade, deve ser mantida a utilização da Tabela Price de amortização. 5. Todavia, o caso em apreço comporta a peculiaridade de o financiamento da Autora haver sido entabulado com entidade que não integra o Sistema Financeiro Nacional, o que torna inaplicável o teor das súmulas e dos precedentes supramencionados, haja vista a notória incidência das teses às instituições financeiras. 6. O c. STJ, ao julgar o AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, concluiu que "A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1o, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano." - AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022. 7. Esta eg. Turma partilha do mesmo entendimento: "3. A Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça é inaplicável nas hipóteses em que o contrato de financiamento foi realizado diretamente com a construtora ou a incorporadora, pois não integram o Sistema Financeiro Nacional. Portanto, a Sentença deve ser cassada para regular processamento do feito na origem." (Acórdão 1608854, 07038055820228070007, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2022, publicado no DJE: 2/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 8. O imóvel foi financiado diretamente com a incorporadora do empreendimento imobiliário, não integrante do Sistema Financeiro Nacional, sendo inaplicável a ela as normas que regem a capitalização de juros das instituições financeiras Além desse aspecto, não houve a produção de prova pericial para averiguar a abusividade ou não dos encargos cobrados da Autora, razão pela qual se impõe a cassação da r. sentença e o consequente retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento da demanda. 9. Apelação conhecida e provida. Sentença cassada". (Acórdão 1699510, 07047167020228070007, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 9/5/2023, publicado no DJE: 19/5/2023). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.905.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023). Além disso, a decisão agravada apenas suspendeu o leilão extrajudicial até que se conclua a perícia contábil determinada pelo juízo de origem, o que se mostra medida prudente diante da alegação de quitação e da existência de saldo credor em favor da agravada. Nesse sentido, mostra-se evidente o periculum in mora da autora, ora agravada, uma vez que evidenciada a iminência possibilidade de perda do imóvel por meio de leilão, o que poderia causar dano irreparável, caso se confirme a ilegalidade das cobranças. A agravante, por sua vez, não trouxe elementos suficientes para infirmar a verossimilhança das alegações da agravada, limitando-se a afirmar a validade da escritura pública e a regularidade do procedimento de execução da alienação fiduciária, sem enfrentar diretamente os fundamentos da decisão agravada. Assim, diante da presença dos requisitos legais e da razoabilidade da medida deferida, não há motivo para reforma da decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta, no prazo legal (art. 1019, inc. II, do CPC). Publique-se. Brasília/DF, 3 de novembro de 2025. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABINETE DO DES. CARLOS PIRES SOARES NETO ÓRGÃO : 1a Turma Cível PROCESSO No : 0747181-13.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL : AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SWISS PARK BRASILIA INCORPORADORA LTDA. AGRAVADO: FABIANA GOMES DA SILVA RELATOR : DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES NETO ======================= DECISÃO ======================= Trata-se de agravo de instrumento com pedido de tutela antecipada, interposto por SWISS PARK BRASÍLIA INCORPORADORA LTDA. contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível do Gama que, nos autos da ação de conhecimento no 0747181-13.2025.8.07.0000 promovida em desfavor da FABIANA GOMES DA SILVA CNP CONSÓRCIO S/A ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, deferiu o pedido de urgência. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 252384953 dos autos originários), in verbis: No caso, considerando que a apuração do débito contratual dar-se-á com a realização da prova pericial determinada por este Juízo no ID 230175095, vislumbro a presença dos requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, mormente considerando o teor documento anexado no ID 251650318. Nesse passo, defiro o pedido de urgência, determinando que a empresa ré se abstenha de realizar o leilão extrajudicial do imóvel "Lote no 10, Quadra no 55, do loteamento Parque do Distrito, em Cidade Ocidental/GO", registrado sob a matrícula no 12.338 do CRI. Pena de multa. Intime-se com urgência. Nas razões recursais (ID 77775506), a agravante alega que a r. decisão agravada deve ser reformada por ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC, destacando que a agravada firmou Escritura Pública de Venda e Compra com Alienação Fiduciária e Emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), devidamente registrada, com cláusulas claras quanto à forma de pagamento, correção monetária pelo IGPM/FGV e juros mensais de 0,95%. Argumenta que a inadimplência da agravada é incontroversa, com parcelas em aberto desde setembro de 2024, conforme extrato de pagamento acostado aos autos. Defende que a suspensão do leilão extrajudicial, prevista na Lei no 9.514/97, configura reconhecimento antecipado dos pedidos autorais, além de gerar insegurança jurídica e prejuízo à agravante, que estaria impedida de exercer seu direito de propriedade. Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, até o julgamento final do recurso. No mérito, pede o provimento do agravo, com a reforma integral da decisão agravada. O preparo foi devidamente comprovado (ID 77880097). É o relatório. Decido A concessão tanto de antecipação da tutela recursal quanto de efeito suspensivo aoagravodeinstrumento previsto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil – CPC1 condiciona-se à presença concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano grave, de difícil/impossível reparação ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 e art. 995, parágrafo único, ambos do CPC2). Assim, a ausência de um desses pressupostos inviabiliza o deferimento do pedido, ressaltando ser indispensável a demonstração do periculum in mora como pressuposto à atribuição do efeito suspensivo, ativo ou liminar recursal, ao agravo de instrumento. Pois bem. No presente caso, pretende a agravante a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja obstada qualquer tentativa de venda do imóvel por meio dos leilões realizados. Alega a agravante que a r. decisão agravada deve ser reformada por ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC. Argumenta que a inadimplência da agravada é incontroversa, com parcelas em aberto desde setembro de 2024, conforme extrato de pagamento acostado aos autos. Em juízo de cognição sumária, em pese a relevância nos argumentos deduzidos pela agravante, não vislumbro a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, em especial a verossimilhança do direito. No caso, a parte agravada apresentou documentos que indicam controvérsia quanto à legalidade da cobrança das parcelas do contrato de financiamento imobiliário, especialmente no que tange à aplicação da Tabela Price com capitalização mensal de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, o que, em tese, pode configurar prática abusiva. Sobre a matéria, a jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça tem reconhecido a possibilidade de revisão judicial de contratos com cláusulas que impliquem capitalização indevida de juros, especialmente quando não há clareza na pactuação ou quando a parte contratante não integra o SFN: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO. MATÉRIA DE FATO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CASSADA. 1. "Capitalização de juros", também chamada de "anatocismo", incidência de "juros sobre juros" ou de "juros compostos" ocorre quando novos juros são calculados sobre os próprios juros devidos. Como regra, a capitalização de juros foi vedada pelo Decreto 22.626/33 (art. 4°). No entanto, destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, além de ser permitida a capitalização anual (art. 591 do Código Civil). 2. É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/2000, reeditada como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada (Súmula 539 do STJ), sendo que a previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada (Súmula 541 do STJ). Também por expressa previsão legal, atualmente é permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH (art. 15-A da Lei 4.380/1964). 3. Para contratos realizados por entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, embora seja possível a capitalização de juros (art. 5°, III da Lei 9.514/1997), às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, por expressa vedação legal, não se aplicam as disposições da Lei 4.380/1964 e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação (art. 39, I da Lei 9.514/1997). Desse modo, salvo previsão em legislação especial, a capitalização mensal de juros continua vedada, como regra, às demais pessoas físicas e jurídicas não integrantes do SFI e SFH. 4. Alienação fiduciária é negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Embora prevista na Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 22, § 1° da Lei 9.514/1997). Por isso que autorizada a sua utilização nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral (art. 5°, § 2° da Lei 9.514/1997), que, em tese, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI, o que, todavia, não inclui a permissibilidade para capitalização de juros com periodicidade mensal (art. 39, I da Lei 9.514/1997), mas somente anual (art. 5°, III da Lei 9.514/1997 c/c art. 591 do Código Civil), desde que expressamente convencionada. 5. Do que consta dos autos, a construtora apelada não é instituição integrante do Sistema Financeiro Nacional (SFN), do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Pelo mero teor do contrato, não é possível identificar a estipulação de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal, de sorte a evidenciar capitalização mensal. Além disso, consoante reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a utilização da "tabela price" para o cálculo das prestações do financiamento não é ilegal nem enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros, sendo necessária dilação probatória para a verificação da efetiva existência de capitalização de juros decorrente da sua utilização. Não se pode, abstratamente, afirmar a legalidade ou ilegalidade da utilização da "tabela price" sem antes verificar adequadamente, no caso em análise, a efetiva ocorrência ou não de juros capitalizados, o que, na hipótese, carece de demonstração, tratando-se de matéria de fato, e não de direito. Necessária maior dilação, mediante realização de prova pericial, com o objetivo de identificar não somente a existência de capitalização de juros, como também eventual periodicidade. 6. Recurso conhecido e provido. Preliminar de nulidade acolhida. Sentença cassada". (Acórdão 1764091, 07002024020238070007, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no DJE: 9/10/2023.) "APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. MANUTENÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. SÚMULA 539 DO STJ. INAPLICABILIDADE. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. PROVA PERICIAL. NECESSIDADE. ERROR IN PROCEDENDO. SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA. 1. Nos termos do artigo 100 do CPC/15, a parte contrária pode impugnar a gratuidade de justiça deferida no processo. Se a impugnação não for instruída com prova inequívoca de que a parte beneficiada tem condições de arcar com as despesas processuais, a manutenção da benesse se impõe. 2. Como cediço, a Lei de Usura (Decreto no 22.626/33) não se aplica às instituições financeiras, aplicando-se o disposto na Súmula 596 do STF. 3. No mesmo sentido, o c. Superior Tribunal de Justiça também prevê que "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP 1.963-17/00, reeditada como MP 2.170-36/01), desde que expressamente pactuada." - Súmula 539 - STJ. 4. Diante desse cenário, e a teor das conclusões exaradas no julgamento dos REsp no 1.061.530/RS e REsp no 973.827/RS, este eg. Tribunal firmou o entendimento no sentido da legalidade da incidência da capitalização mensal de juros e, quando não comprovada abusividade, deve ser mantida a utilização da Tabela Price de amortização. 5. Todavia, o caso em apreço comporta a peculiaridade de o financiamento da Autora haver sido entabulado com entidade que não integra o Sistema Financeiro Nacional, o que torna inaplicável o teor das súmulas e dos precedentes supramencionados, haja vista a notória incidência das teses às instituições financeiras. 6. O c. STJ, ao julgar o AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, concluiu que "A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1o, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano." - AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022. 7. Esta eg. Turma partilha do mesmo entendimento: "3. A Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça é inaplicável nas hipóteses em que o contrato de financiamento foi realizado diretamente com a construtora ou a incorporadora, pois não integram o Sistema Financeiro Nacional. Portanto, a Sentença deve ser cassada para regular processamento do feito na origem." (Acórdão 1608854, 07038055820228070007, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2022, publicado no DJE: 2/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 8. O imóvel foi financiado diretamente com a incorporadora do empreendimento imobiliário, não integrante do Sistema Financeiro Nacional, sendo inaplicável a ela as normas que regem a capitalização de juros das instituições financeiras Além desse aspecto, não houve a produção de prova pericial para averiguar a abusividade ou não dos encargos cobrados da Autora, razão pela qual se impõe a cassação da r. sentença e o consequente retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento da demanda. 9. Apelação conhecida e provida. Sentença cassada". (Acórdão 1699510, 07047167020228070007, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 9/5/2023, publicado no DJE: 19/5/2023). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.905.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023). Além disso, a decisão agravada apenas suspendeu o leilão extrajudicial até que se conclua a perícia contábil determinada pelo juízo de origem, o que se mostra medida prudente diante da alegação de quitação e da existência de saldo credor em favor da agravada. Nesse sentido, mostra-se evidente o periculum in mora da autora, ora agravada, uma vez que evidenciada a iminência possibilidade de perda do imóvel por meio de leilão, o que poderia causar dano irreparável, caso se confirme a ilegalidade das cobranças. A agravante, por sua vez, não trouxe elementos suficientes para infirmar a verossimilhança das alegações da agravada, limitando-se a afirmar a validade da escritura pública e a regularidade do procedimento de execução da alienação fiduciária, sem enfrentar diretamente os fundamentos da decisão agravada. Assim, diante da presença dos requisitos legais e da razoabilidade da medida deferida, não há motivo para reforma da decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta, no prazo legal (art. 1019, inc. II, do CPC). Publique-se. Brasília/DF, 3 de novembro de 2025. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator