Tribunal: TJDFT
Processo: 0748003-02.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0748003-02.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUCAS BORGES AGRAVADO: RADIAL ADMINISTRADORA PATRIMONIAL LTDA - ME, CONDOMINIO DO EDIFICIO BRASILIA RADIO CENTER, MOACIRA TEGONI GOEDERT, MATEUS LACERDA MODESTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto pelo arrematante, LUCAS BORGES, contra decisão que o condenou ao pagamento da comissão do leiloeiro, no valor de R$ 16.450,00, em cumprimento de sentença. O recorrente insurge-se contra a seguinte decisão: “Relatório parcial na decisão ID 242683264, oportunidade em que reconhecida a estrita observância das formalidades legais na consecução do leilão judicial ocorrido, rejeitadas as alegações de nulidade das arrematações ocorridas. O arrematante Lucas formulou, no ID 245844046, pedido de desistência da arrematação, com devolução imediata dos depósitos judiciais, ao argumento de que as incertezas decorrentes do pedido de anulação da hasta, em aparente conluio entre as partes, prejudicam o arrematante em sua condição de investidor. Nesta mesma ocasião, formula pedido de aplicação de multa indenizatória prevista no art. 903, §6o do CPC, responsabilizando os suscitantes de vício infundado e ato atentatório à dignidade da justiça. Manifestação do executado no ID 246773604, não se opondo ao pedido. A parte exequente, no ID 246896218, informa anuência ao pedido de desistência da arrematação e ao pedido de liberação dos valores, ao passo que requer a adjudicação dos bens. Ainda, impugna a narrativa de conluio trazida pelo arrematante Lucas. Manifestação da leiloeira no ID 247012339, ocasião em que defende não haver hipótese legal que autorize o pedido de retratação da arrematação. Petição do arrematante Mateus no ID 247145703, anuindo o pedido de desistência e refutando as demais alegações. É o que basta relatar. DECIDO. O artigo 903, caput, do Código de Processo Civil dispõe que qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos. Tem-se, deste dispositivo, que a arrematação apenas se torna irrevogável e irretratável e, portanto, plenamente exigível o seu cumprimento, após a assinatura do auto pelo magistrado. Não é este o caso dos autos, em que o pretenso arrematante desistiu de prosseguir com a aquisição da propriedade antes de perfectibilizado o ato. Desta forma, é sim possível acolher o pedido de desistência expressa formulado, sendo irrelevante as alegações feitas pelo leiloeiro e pelo exequente a este respeito. Em que pese ser ainda possível obstar a perfectibilização da arrematação, tem-se que o leiloeiro cumpriu sua função, exercendo um labor, e por este labor deve ser remunerado. Neste sentido, preconiza o art. 903 do Código de Processo Civil e o artigo 39 Decreto n. 21.981/1932 que o leiloeiro possui o direito ao recebimento da comissão em caso de retratação superveniente, sem que a arrematação esteja concluída com a assinatura do auto e o pagamento do preço pelo arrematante. No mesmo sentido é o disposto no art. 23, §1o do Provimento n. 51/2020. O labor do leiloeiro deve ser remunerado na medida em que houve empenho e esforço para a consecução da venda judicial do bem. Este é o entendimento vigente neste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, in verbis: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LEILÃO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DESISTÊNCIA DA COMPRA. COMISSÃO DO LEILOEIRO. DECRETO No 21.981/1932. NORMA ESPECIAL E COGENTE. INAPLICÁVEL A LEI No 4.591/64 AO CASO. INDISPONIBILIDADE DO SISTEMA AFASTADA. HISTÓRICO DE LANCES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação de cobrança da comissão devida ao leiloeiro pelo leilão de imóveis alienados fiduciariamente em garantia. 2. Incide na espécie a regulação da profissão de leiloeiro pelo Decreto no 21.981/1932, que prevê o pagamento da comissão mesmo em caso de desistência da compra ou de não pagamento do lanço no prazo previsto. 3. Inaplicável a Lei no 4.591/64 ao caso concreto, por se tratar de norma especial referente ao desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com incorporador imobiliário. 4. No caso concreto há registro de ao menos quatro lances da ré no lote questionado, não sendo plausível a alegação de impossibilidade de acesso ao sistema ou de desconhecimento da arrematação. 5. Apelação conhecida e não provida. Unânime. (Acórdão 1759457, 0729016-17.2022.8.07.0001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/09/2023, publicado no DJe: 02/10/2023.) Deverá, pois, o pretenso arrematante ser condenado ao pagamento da comissão do leiloeiro, já depositada nos autos, ID 238929116, no valor de R$ 16.450,00 (dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais). O valor depositado no ID 238929362 a título de entrada para arrematação das unidades SS 40 (matrícula 11483), SS 41 (matrícula 11484), SS 42 (matrícula 11485), SS 43 (matrícula 11487) e SS 44 (matrícula 11487), quantia de R$ 82.250,00 (oitenta e dois mil duzentos e cinquenta reais), deverá ser devolvida para o pretenso arrematante, Lucas Borges, CPF: 049.123.931-93, Banco Nubank (260): Agência 0001, Conta Corrente 694814-0. Preclusa a oportunidade recursal, retornem os autos conclusos para prosseguimento da arrematação das unidades SS 29 (matrícula 39743) e SS 44 (matrícula 11487), pelo arrematante Mateus, bem como para deliberação a respeito do pedido de adjudicação formulado pelo credor no ID 246896218. Intimem-se. Cumpra-se.” Em suas razões (ID 77963421), o agravante alega que se sagrou arrematante de unidades imobiliárias em leilão judicial, cumprindo pontualmente todas as suas obrigações. Afirma que realizou o pagamento da entrada de R$ 82.250,00 e da comissão da leiloeira no valor de R$ 16.450,00. Sustenta que, após a arrematação e antes da assinatura dos autos de arrematação pelo Juízo, o processo foi objeto de sucessivas impugnações pelas partes originárias e terceiro interessado, alegando vício na arrematação pela ausência de publicação da proposta parcelada vencedora. Argumenta que essa litigiosidade criou cenário de insegurança jurídica, protelando por meses a perfectibilização do ato. Aduz que diante da incerteza e demora, exerceu o direito potestativo de desistir da arrematação, condicionando seu pedido à devolução integral dos valores depositados, com fundamento no art. 903, §5o, II, do CPC. Ressalta que o próprio exequente anuiu com a desistência e requereu a adjudicação dos bens, configurando desistência da medida executiva do leilão. Alega que o auto de arrematação jamais foi assinado pelo Juízo, não havendo aperfeiçoamento da arrematação nos termos do art. 903, caput, do CPC. Sustenta que há vício insanável consistente na ausência de intimação de credor com penhora anteriormente averbada, em violação ao art. 889, V, do CPC. Afirma que o art. 903, §5o, do CPC garante ao arrematante o direito à devolução integral dos valores depositados nas hipóteses de vício no leilão ou impugnação por terceiros. Argumenta que o §4o do art. 23 do Provimento no 51/2020 do TJDFT estabelece que, em caso de desistência prevista no art. 775 do CPC, o leiloeiro devolverá ao arrematante eventual valor recebido a título de comissão. Sustenta que a decisão aplicou equivocadamente o §1o do art. 23 do mesmo Provimento, que trata de hipótese diversa. Alega que a atividade de leiloeiro pressupõe risco do negócio e que a comissão é despesa processual que deve ser suportada por quem deu causa à frustração do leilão. Argumenta que o precedente invocado pelo Juízo a quo não se aplica ao caso, pois tratava de arrematante inadimplente em leilão extrajudicial, enquanto o agravante é adimplente em leilão judicial. Sustenta que a aplicação do art. 39 do Decreto no 21.981/1932 é imprópria, pois se destina a punir arrematante inadimplente. Aduz que há contradição na decisão ao afirmar que não há debate suficiente para considerar as impugnações infundadas, quando as mesmas foram rejeitadas em primeira e segunda instâncias. Pugna pela antecipação dos efeitos da tutela para obstar a liberação do valor da comissão e, ao final, pela reforma da decisão com determinação de restituição integral dos valores depositados, devidamente corrigidos. Preparo comprovado (ID 77963803). É o breve relatório. DECIDO. Inicialmente, analisa-se a admissibilidade do recurso. O recurso é tempestivo e regular. Na forma do art. 1.015, parágrafo único, do CPC, o ato impugnado é recorrível por tratar de decisão interlocutória no processo de execução. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Na forma do art. 1019, inc. I, c/c o art. 995, parágrafo único, do CPC, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Examino a probabilidade de provimento do recurso. Discute-se a responsabilidade pelo pagamento da comissão do leiloeiro quando o arrematante desiste da arrematação antes de seu aperfeiçoamento, tendo o Juízo de origem reconhecido a observância das formalidades legais e rejeitado as alegações de nulidade do procedimento. A questão central do presente recurso envolve a interpretação do art. 903 do CPC e do art. 39 do Decreto no 21.981/1932, no que tange ao direito do leiloeiro ao recebimento de sua comissão quando há desistência do arrematante antes da perfectibilização da arrematação. "Art. 903, do CPC. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos." "Art. 39, Decreto no 21.981/1932. Aceitos os lanços sem condições nem reservas, os arrematantes ficam obrigados a entrar com um sinal ou caução que o leiloeiro tem o direito de exigir no ato da compra, a pagar os preços e a receber a coisa vendida. Se não se realizar o pagamento no prazo marcado, o leiloeiro ou o proprietário da coisa vendida terá a opção para rescindir a venda, perdendo neste caso o arrematante o sinal dado, do qual serão descontadas pelo leiloeiro a sua comissão e as despesas que houver feito, entregando a saldo a seu dono, dentro de 10 dias, – ou para demandar o arrematante pelo preço com os juros de mora, por ação executiva, instruida com certidão do leiloeiro em que se declare não ter sido completado o preço da arrematação no prazo marcado no ato do leilão." O art. 903, caput, do Código de Processo Civil estabelece que a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável quando for assinada pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. No caso dos autos, é incontroverso que o auto de arrematação não foi assinado pelo Juízo, circunstância que, de fato, impede o aperfeiçoamento definitivo do ato. Contudo, a possibilidade de retratação antes da perfectibilização da arrematação não exime o arrematante das consequências de sua desistência, especialmente no que se refere à remuneração do leiloeiro pelo trabalho efetivamente realizado. É necessário analisar cuidadosamente os fatos que levaram à desistência do agravante. Conforme consta da decisão de ID 242683264, originário, proferida pelo Juízo de origem, houve reconhecimento expresso da "estrita observância das formalidades legais na consecução do leilão judicial ocorrido", tendo sido rejeitadas as alegações de nulidade das arrematações. “(...) Vê-se, portanto, que a leiloeira demonstrou estrita observância aos termos do edital de ID 236590372, não havendo qualquer irregularidade nos atos praticados. Note-se que a perfectibilização do leilão ocorre com a aceitação da proposta pelo leiloeiro e lavratura do auto de arrematação, nos termos do art. 903, § 1o do CPC, sendo irrelevante, para esse fim, o fato de a proposta de compra ter sido formulada de forma parcelada, pois tal não compromete o aperfeiçoamento nem a validade do ato de alienação. De mais a mais, encerrado o momento do leilão, não cabe à parte proponente reformular sua proposta, por não ter sido a vencedora. Tem-se, pois, por cumpridas as formalidades legais, motivo pelo qual REJEITO as alegações de nulidade das arrematações ocorridas. Preclusa a oportunidade recursal, retornem os autos conclusos para assinatura dos autos de arrematação.” Ou seja, o próprio Juízo condutor do procedimento, após análise detida das impugnações apresentadas, concluiu pela regularidade do leilão e pela inexistência de vícios que pudessem macular o ato. As impugnações foram consideradas improcedentes. Nesse contexto, a desistência do agravante não se fundamentou em vício real do procedimento, mas em uma opção pessoal motivada por alegadas "incertezas" e "insegurança jurídica" decorrentes das impugnações que, repita-se, já haviam sido afastadas pelo Juízo. Trata-se, portanto, de desistência imotivada ou motivada por conveniência pessoal do arrematante, e não de desistência legitimada por vício efetivo do procedimento. O §5o do art. 903 do CPC prevê as hipóteses em que o arrematante poderá desistir da arrematação com devolução integral dos valores. “Art. 903. (...) § 5o O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1o ; III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.” O inciso II do referido parágrafo estabelece que tal direito surge "se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1o". Ocorre que a mera alegação de vício por parte do executado ou de terceiros não é suficiente para caracterizar o direito à desistência com devolução integral. É necessário que tais alegações sejam procedentes ou, ao menos, que haja fundada dúvida quanto à regularidade do procedimento. Caso contrário, qualquer arrematante poderia se valer de impugnações temerárias de terceiros como pretexto para desfazer o negócio sem qualquer ônus. No caso concreto, as alegações de vício foram expressamente rejeitadas pelo Juízo a quo no ID 242683264, que reconheceu a regularidade do procedimento. Portanto, não se configura a hipótese do art. 903, §5o, II, do CPC, pois as "situações previstas no § 1o" não se verificaram. Quanto à alegada ausência de intimação do credor com penhora anteriormente averbada (VIBRA ENERGIA S.A.), tal questão, se existente, não foi objeto de deliberação específica pelo Juízo de origem e não foi apontada como fundamento para a rejeição das impugnações. Ademais, o agravante não demonstra ter suscitado tal vício tempestivamente perante o Juízo a quo, nem comprova que tal irregularidade, se existente, tenha efetivamente prejudicado a regularidade do leilão ou causado prejuízo concreto. No que tange à remuneração do leiloeiro, o art. 39 do Decreto no 21.981/1932 estabelece que, aceitos os lanços, os arrematantes ficam obrigados a pagar os preços e a receber a coisa vendida. Dispõe ainda que, se não se realizar o pagamento no prazo marcado, o leiloeiro ou o proprietário terá a opção de rescindir a venda, perdendo o arrematante o sinal dado, "do qual serão descontadas pelo leiloeiro a sua comissão e as despesas que houver feito". Embora o referido dispositivo mencione especificamente a hipótese de inadimplemento, o princípio que o norteia é o da proteção ao trabalho do leiloeiro, profissional que atua como auxiliar da justiça e cuja remuneração decorre do labor efetivamente desenvolvido na organização e condução do leilão. No caso dos autos, não houve resultado negativo do leilão, pois houve arrematação com lanço vencedor. Tampouco houve anulação ou ineficácia da arrematação, pois o Juízo de origem reconheceu expressamente a regularidade do procedimento. O que houve foi desistência unilateral do arrematante por motivos pessoais, após a rejeição das impugnações. A interpretação sistemática dos dispositivos aplicáveis conduz à conclusão de que o leiloeiro tem direito à sua comissão quando já realizou todo o trabalho necessário à consecução do leilão, ainda que o arrematante venha a desistir antes da perfectibilização definitiva do ato, desde que tal desistência não decorra de vício real e reconhecido do procedimento. Esta Egrégia Corte já se manifestou sobre o tema, reconhecendo o direito do leiloeiro à comissão em caso de desistência do arrematante: "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LEILÃO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DESISTÊNCIA DA COMPRA. COMISSÃO DO LEILOEIRO. DECRETO No 21.981/1932. NORMA ESPECIAL E COGENTE. INAPLICÁVEL A LEI No 4.591/64 AO CASO. INDISPONIBILIDADE DO SISTEMA AFASTADA. HISTÓRICO DE LANCES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação de cobrança da comissão devida ao leiloeiro pelo leilão de imóveis alienados fiduciariamente em garantia. 2. Incide na espécie a regulação da profissão de leiloeiro pelo Decreto no 21.981/1932, que prevê o pagamento da comissão mesmo em caso de desistência da compra ou de não pagamento do lanço no prazo previsto. 3. Inaplicável a Lei no 4.591/64 ao caso concreto, por se tratar de norma especial referente ao desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com incorporador imobiliário. 4. No caso concreto há registro de ao menos quatro lances da ré no lote questionado, não sendo plausível a alegação de impossibilidade de acesso ao sistema ou de desconhecimento da arrematação. 5. Apelação conhecida e não provida. Unânime. (Acórdão 1759457, 0729016-17.2022.8.07.0001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/09/2023, publicado no DJe: 02/10/2023.) O agravante argumenta que tal precedente não se aplica ao caso por tratar de leilão extrajudicial e arrematante inadimplente. Contudo, o fundamento do precedente transcende as especificidades do caso concreto, assentando o princípio de que o leiloeiro tem direito à remuneração pelo trabalho efetivamente realizado, mesmo diante da desistência do arrematante. No caso dos autos, o leiloeiro cumpriu integralmente suas obrigações: organizou o leilão, realizou a publicidade necessária, conduziu o procedimento de recebimento de lances e propostas, proclamou o vencedor. Todo esse trabalho foi efetivamente executado. A desistência do arrematante, motivada por razões pessoais e não por vício do procedimento, não pode acarretar prejuízo ao profissional que cumpriu suas obrigações. O princípio da causalidade, invocado pelo agravante, na verdade milita a seu desfavor. Quem deu causa à frustração definitiva da arrematação foi o próprio agravante, ao desistir do negócio após o Juízo ter reconhecido a regularidade do procedimento e rejeitado as impugnações. As impugnações apresentadas pelas partes e terceiros, por si só, não causaram a frustração do leilão, pois foram afastadas pelo Juízo. O que causou a frustração foi a opção pessoal do agravante de não prosseguir com a aquisição. A decisão recorrida está fundamentada em sólida jurisprudência desta Corte e em correta interpretação dos dispositivos legais aplicáveis. O Juízo de origem agiu com acerto ao determinar a retenção da comissão do leiloeiro e a devolução apenas do valor da entrada ao arrematante. A uma análise perfunctória, não se vislumbra probabilidade de provimento do recurso, pois a desistência do agravante decorreu de opção pessoal após o reconhecimento judicial da regularidade do procedimento, não se enquadrando nas hipóteses legais de exoneração do pagamento da comissão do leiloeiro. Ausentes, portanto, a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, a medida postulada deve ser indeferida. ANTE O EXPOSTO, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Oficie-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal, caso queira. Após, retornem os autos conclusos para julgamento do recurso. Brasília/DF, 5 de novembro de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator j

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0748003-02.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUCAS BORGES AGRAVADO: RADIAL ADMINISTRADORA PATRIMONIAL LTDA - ME, CONDOMINIO DO EDIFICIO BRASILIA RADIO CENTER, MOACIRA TEGONI GOEDERT, MATEUS LACERDA MODESTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto pelo arrematante, LUCAS BORGES, contra decisão que o condenou ao pagamento da comissão do leiloeiro, no valor de R$ 16.450,00, em cumprimento de sentença. O recorrente insurge-se contra a seguinte decisão: “Relatório parcial na decisão ID 242683264, oportunidade em que reconhecida a estrita observância das formalidades legais na consecução do leilão judicial ocorrido, rejeitadas as alegações de nulidade das arrematações ocorridas. O arrematante Lucas formulou, no ID 245844046, pedido de desistência da arrematação, com devolução imediata dos depósitos judiciais, ao argumento de que as incertezas decorrentes do pedido de anulação da hasta, em aparente conluio entre as partes, prejudicam o arrematante em sua condição de investidor. Nesta mesma ocasião, formula pedido de aplicação de multa indenizatória prevista no art. 903, §6o do CPC, responsabilizando os suscitantes de vício infundado e ato atentatório à dignidade da justiça. Manifestação do executado no ID 246773604, não se opondo ao pedido. A parte exequente, no ID 246896218, informa anuência ao pedido de desistência da arrematação e ao pedido de liberação dos valores, ao passo que requer a adjudicação dos bens. Ainda, impugna a narrativa de conluio trazida pelo arrematante Lucas. Manifestação da leiloeira no ID 247012339, ocasião em que defende não haver hipótese legal que autorize o pedido de retratação da arrematação. Petição do arrematante Mateus no ID 247145703, anuindo o pedido de desistência e refutando as demais alegações. É o que basta relatar. DECIDO. O artigo 903, caput, do Código de Processo Civil dispõe que qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos. Tem-se, deste dispositivo, que a arrematação apenas se torna irrevogável e irretratável e, portanto, plenamente exigível o seu cumprimento, após a assinatura do auto pelo magistrado. Não é este o caso dos autos, em que o pretenso arrematante desistiu de prosseguir com a aquisição da propriedade antes de perfectibilizado o ato. Desta forma, é sim possível acolher o pedido de desistência expressa formulado, sendo irrelevante as alegações feitas pelo leiloeiro e pelo exequente a este respeito. Em que pese ser ainda possível obstar a perfectibilização da arrematação, tem-se que o leiloeiro cumpriu sua função, exercendo um labor, e por este labor deve ser remunerado. Neste sentido, preconiza o art. 903 do Código de Processo Civil e o artigo 39 Decreto n. 21.981/1932 que o leiloeiro possui o direito ao recebimento da comissão em caso de retratação superveniente, sem que a arrematação esteja concluída com a assinatura do auto e o pagamento do preço pelo arrematante. No mesmo sentido é o disposto no art. 23, §1o do Provimento n. 51/2020. O labor do leiloeiro deve ser remunerado na medida em que houve empenho e esforço para a consecução da venda judicial do bem. Este é o entendimento vigente neste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, in verbis: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LEILÃO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DESISTÊNCIA DA COMPRA. COMISSÃO DO LEILOEIRO. DECRETO No 21.981/1932. NORMA ESPECIAL E COGENTE. INAPLICÁVEL A LEI No 4.591/64 AO CASO. INDISPONIBILIDADE DO SISTEMA AFASTADA. HISTÓRICO DE LANCES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação de cobrança da comissão devida ao leiloeiro pelo leilão de imóveis alienados fiduciariamente em garantia. 2. Incide na espécie a regulação da profissão de leiloeiro pelo Decreto no 21.981/1932, que prevê o pagamento da comissão mesmo em caso de desistência da compra ou de não pagamento do lanço no prazo previsto. 3. Inaplicável a Lei no 4.591/64 ao caso concreto, por se tratar de norma especial referente ao desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com incorporador imobiliário. 4. No caso concreto há registro de ao menos quatro lances da ré no lote questionado, não sendo plausível a alegação de impossibilidade de acesso ao sistema ou de desconhecimento da arrematação. 5. Apelação conhecida e não provida. Unânime. (Acórdão 1759457, 0729016-17.2022.8.07.0001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/09/2023, publicado no DJe: 02/10/2023.) Deverá, pois, o pretenso arrematante ser condenado ao pagamento da comissão do leiloeiro, já depositada nos autos, ID 238929116, no valor de R$ 16.450,00 (dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais). O valor depositado no ID 238929362 a título de entrada para arrematação das unidades SS 40 (matrícula 11483), SS 41 (matrícula 11484), SS 42 (matrícula 11485), SS 43 (matrícula 11487) e SS 44 (matrícula 11487), quantia de R$ 82.250,00 (oitenta e dois mil duzentos e cinquenta reais), deverá ser devolvida para o pretenso arrematante, Lucas Borges, CPF: 049.123.931-93, Banco Nubank (260): Agência 0001, Conta Corrente 694814-0. Preclusa a oportunidade recursal, retornem os autos conclusos para prosseguimento da arrematação das unidades SS 29 (matrícula 39743) e SS 44 (matrícula 11487), pelo arrematante Mateus, bem como para deliberação a respeito do pedido de adjudicação formulado pelo credor no ID 246896218. Intimem-se. Cumpra-se.” Em suas razões (ID 77963421), o agravante alega que se sagrou arrematante de unidades imobiliárias em leilão judicial, cumprindo pontualmente todas as suas obrigações. Afirma que realizou o pagamento da entrada de R$ 82.250,00 e da comissão da leiloeira no valor de R$ 16.450,00. Sustenta que, após a arrematação e antes da assinatura dos autos de arrematação pelo Juízo, o processo foi objeto de sucessivas impugnações pelas partes originárias e terceiro interessado, alegando vício na arrematação pela ausência de publicação da proposta parcelada vencedora. Argumenta que essa litigiosidade criou cenário de insegurança jurídica, protelando por meses a perfectibilização do ato. Aduz que diante da incerteza e demora, exerceu o direito potestativo de desistir da arrematação, condicionando seu pedido à devolução integral dos valores depositados, com fundamento no art. 903, §5o, II, do CPC. Ressalta que o próprio exequente anuiu com a desistência e requereu a adjudicação dos bens, configurando desistência da medida executiva do leilão. Alega que o auto de arrematação jamais foi assinado pelo Juízo, não havendo aperfeiçoamento da arrematação nos termos do art. 903, caput, do CPC. Sustenta que há vício insanável consistente na ausência de intimação de credor com penhora anteriormente averbada, em violação ao art. 889, V, do CPC. Afirma que o art. 903, §5o, do CPC garante ao arrematante o direito à devolução integral dos valores depositados nas hipóteses de vício no leilão ou impugnação por terceiros. Argumenta que o §4o do art. 23 do Provimento no 51/2020 do TJDFT estabelece que, em caso de desistência prevista no art. 775 do CPC, o leiloeiro devolverá ao arrematante eventual valor recebido a título de comissão. Sustenta que a decisão aplicou equivocadamente o §1o do art. 23 do mesmo Provimento, que trata de hipótese diversa. Alega que a atividade de leiloeiro pressupõe risco do negócio e que a comissão é despesa processual que deve ser suportada por quem deu causa à frustração do leilão. Argumenta que o precedente invocado pelo Juízo a quo não se aplica ao caso, pois tratava de arrematante inadimplente em leilão extrajudicial, enquanto o agravante é adimplente em leilão judicial. Sustenta que a aplicação do art. 39 do Decreto no 21.981/1932 é imprópria, pois se destina a punir arrematante inadimplente. Aduz que há contradição na decisão ao afirmar que não há debate suficiente para considerar as impugnações infundadas, quando as mesmas foram rejeitadas em primeira e segunda instâncias. Pugna pela antecipação dos efeitos da tutela para obstar a liberação do valor da comissão e, ao final, pela reforma da decisão com determinação de restituição integral dos valores depositados, devidamente corrigidos. Preparo comprovado (ID 77963803). É o breve relatório. DECIDO. Inicialmente, analisa-se a admissibilidade do recurso. O recurso é tempestivo e regular. Na forma do art. 1.015, parágrafo único, do CPC, o ato impugnado é recorrível por tratar de decisão interlocutória no processo de execução. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Na forma do art. 1019, inc. I, c/c o art. 995, parágrafo único, do CPC, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Examino a probabilidade de provimento do recurso. Discute-se a responsabilidade pelo pagamento da comissão do leiloeiro quando o arrematante desiste da arrematação antes de seu aperfeiçoamento, tendo o Juízo de origem reconhecido a observância das formalidades legais e rejeitado as alegações de nulidade do procedimento. A questão central do presente recurso envolve a interpretação do art. 903 do CPC e do art. 39 do Decreto no 21.981/1932, no que tange ao direito do leiloeiro ao recebimento de sua comissão quando há desistência do arrematante antes da perfectibilização da arrematação. "Art. 903, do CPC. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos." "Art. 39, Decreto no 21.981/1932. Aceitos os lanços sem condições nem reservas, os arrematantes ficam obrigados a entrar com um sinal ou caução que o leiloeiro tem o direito de exigir no ato da compra, a pagar os preços e a receber a coisa vendida. Se não se realizar o pagamento no prazo marcado, o leiloeiro ou o proprietário da coisa vendida terá a opção para rescindir a venda, perdendo neste caso o arrematante o sinal dado, do qual serão descontadas pelo leiloeiro a sua comissão e as despesas que houver feito, entregando a saldo a seu dono, dentro de 10 dias, – ou para demandar o arrematante pelo preço com os juros de mora, por ação executiva, instruida com certidão do leiloeiro em que se declare não ter sido completado o preço da arrematação no prazo marcado no ato do leilão." O art. 903, caput, do Código de Processo Civil estabelece que a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável quando for assinada pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. No caso dos autos, é incontroverso que o auto de arrematação não foi assinado pelo Juízo, circunstância que, de fato, impede o aperfeiçoamento definitivo do ato. Contudo, a possibilidade de retratação antes da perfectibilização da arrematação não exime o arrematante das consequências de sua desistência, especialmente no que se refere à remuneração do leiloeiro pelo trabalho efetivamente realizado. É necessário analisar cuidadosamente os fatos que levaram à desistência do agravante. Conforme consta da decisão de ID 242683264, originário, proferida pelo Juízo de origem, houve reconhecimento expresso da "estrita observância das formalidades legais na consecução do leilão judicial ocorrido", tendo sido rejeitadas as alegações de nulidade das arrematações. “(...) Vê-se, portanto, que a leiloeira demonstrou estrita observância aos termos do edital de ID 236590372, não havendo qualquer irregularidade nos atos praticados. Note-se que a perfectibilização do leilão ocorre com a aceitação da proposta pelo leiloeiro e lavratura do auto de arrematação, nos termos do art. 903, § 1o do CPC, sendo irrelevante, para esse fim, o fato de a proposta de compra ter sido formulada de forma parcelada, pois tal não compromete o aperfeiçoamento nem a validade do ato de alienação. De mais a mais, encerrado o momento do leilão, não cabe à parte proponente reformular sua proposta, por não ter sido a vencedora. Tem-se, pois, por cumpridas as formalidades legais, motivo pelo qual REJEITO as alegações de nulidade das arrematações ocorridas. Preclusa a oportunidade recursal, retornem os autos conclusos para assinatura dos autos de arrematação.” Ou seja, o próprio Juízo condutor do procedimento, após análise detida das impugnações apresentadas, concluiu pela regularidade do leilão e pela inexistência de vícios que pudessem macular o ato. As impugnações foram consideradas improcedentes. Nesse contexto, a desistência do agravante não se fundamentou em vício real do procedimento, mas em uma opção pessoal motivada por alegadas "incertezas" e "insegurança jurídica" decorrentes das impugnações que, repita-se, já haviam sido afastadas pelo Juízo. Trata-se, portanto, de desistência imotivada ou motivada por conveniência pessoal do arrematante, e não de desistência legitimada por vício efetivo do procedimento. O §5o do art. 903 do CPC prevê as hipóteses em que o arrematante poderá desistir da arrematação com devolução integral dos valores. “Art. 903. (...) § 5o O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1o ; III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.” O inciso II do referido parágrafo estabelece que tal direito surge "se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1o". Ocorre que a mera alegação de vício por parte do executado ou de terceiros não é suficiente para caracterizar o direito à desistência com devolução integral. É necessário que tais alegações sejam procedentes ou, ao menos, que haja fundada dúvida quanto à regularidade do procedimento. Caso contrário, qualquer arrematante poderia se valer de impugnações temerárias de terceiros como pretexto para desfazer o negócio sem qualquer ônus. No caso concreto, as alegações de vício foram expressamente rejeitadas pelo Juízo a quo no ID 242683264, que reconheceu a regularidade do procedimento. Portanto, não se configura a hipótese do art. 903, §5o, II, do CPC, pois as "situações previstas no § 1o" não se verificaram. Quanto à alegada ausência de intimação do credor com penhora anteriormente averbada (VIBRA ENERGIA S.A.), tal questão, se existente, não foi objeto de deliberação específica pelo Juízo de origem e não foi apontada como fundamento para a rejeição das impugnações. Ademais, o agravante não demonstra ter suscitado tal vício tempestivamente perante o Juízo a quo, nem comprova que tal irregularidade, se existente, tenha efetivamente prejudicado a regularidade do leilão ou causado prejuízo concreto. No que tange à remuneração do leiloeiro, o art. 39 do Decreto no 21.981/1932 estabelece que, aceitos os lanços, os arrematantes ficam obrigados a pagar os preços e a receber a coisa vendida. Dispõe ainda que, se não se realizar o pagamento no prazo marcado, o leiloeiro ou o proprietário terá a opção de rescindir a venda, perdendo o arrematante o sinal dado, "do qual serão descontadas pelo leiloeiro a sua comissão e as despesas que houver feito". Embora o referido dispositivo mencione especificamente a hipótese de inadimplemento, o princípio que o norteia é o da proteção ao trabalho do leiloeiro, profissional que atua como auxiliar da justiça e cuja remuneração decorre do labor efetivamente desenvolvido na organização e condução do leilão. No caso dos autos, não houve resultado negativo do leilão, pois houve arrematação com lanço vencedor. Tampouco houve anulação ou ineficácia da arrematação, pois o Juízo de origem reconheceu expressamente a regularidade do procedimento. O que houve foi desistência unilateral do arrematante por motivos pessoais, após a rejeição das impugnações. A interpretação sistemática dos dispositivos aplicáveis conduz à conclusão de que o leiloeiro tem direito à sua comissão quando já realizou todo o trabalho necessário à consecução do leilão, ainda que o arrematante venha a desistir antes da perfectibilização definitiva do ato, desde que tal desistência não decorra de vício real e reconhecido do procedimento. Esta Egrégia Corte já se manifestou sobre o tema, reconhecendo o direito do leiloeiro à comissão em caso de desistência do arrematante: "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LEILÃO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DESISTÊNCIA DA COMPRA. COMISSÃO DO LEILOEIRO. DECRETO No 21.981/1932. NORMA ESPECIAL E COGENTE. INAPLICÁVEL A LEI No 4.591/64 AO CASO. INDISPONIBILIDADE DO SISTEMA AFASTADA. HISTÓRICO DE LANCES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação de cobrança da comissão devida ao leiloeiro pelo leilão de imóveis alienados fiduciariamente em garantia. 2. Incide na espécie a regulação da profissão de leiloeiro pelo Decreto no 21.981/1932, que prevê o pagamento da comissão mesmo em caso de desistência da compra ou de não pagamento do lanço no prazo previsto. 3. Inaplicável a Lei no 4.591/64 ao caso concreto, por se tratar de norma especial referente ao desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com incorporador imobiliário. 4. No caso concreto há registro de ao menos quatro lances da ré no lote questionado, não sendo plausível a alegação de impossibilidade de acesso ao sistema ou de desconhecimento da arrematação. 5. Apelação conhecida e não provida. Unânime. (Acórdão 1759457, 0729016-17.2022.8.07.0001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/09/2023, publicado no DJe: 02/10/2023.) O agravante argumenta que tal precedente não se aplica ao caso por tratar de leilão extrajudicial e arrematante inadimplente. Contudo, o fundamento do precedente transcende as especificidades do caso concreto, assentando o princípio de que o leiloeiro tem direito à remuneração pelo trabalho efetivamente realizado, mesmo diante da desistência do arrematante. No caso dos autos, o leiloeiro cumpriu integralmente suas obrigações: organizou o leilão, realizou a publicidade necessária, conduziu o procedimento de recebimento de lances e propostas, proclamou o vencedor. Todo esse trabalho foi efetivamente executado. A desistência do arrematante, motivada por razões pessoais e não por vício do procedimento, não pode acarretar prejuízo ao profissional que cumpriu suas obrigações. O princípio da causalidade, invocado pelo agravante, na verdade milita a seu desfavor. Quem deu causa à frustração definitiva da arrematação foi o próprio agravante, ao desistir do negócio após o Juízo ter reconhecido a regularidade do procedimento e rejeitado as impugnações. As impugnações apresentadas pelas partes e terceiros, por si só, não causaram a frustração do leilão, pois foram afastadas pelo Juízo. O que causou a frustração foi a opção pessoal do agravante de não prosseguir com a aquisição. A decisão recorrida está fundamentada em sólida jurisprudência desta Corte e em correta interpretação dos dispositivos legais aplicáveis. O Juízo de origem agiu com acerto ao determinar a retenção da comissão do leiloeiro e a devolução apenas do valor da entrada ao arrematante. A uma análise perfunctória, não se vislumbra probabilidade de provimento do recurso, pois a desistência do agravante decorreu de opção pessoal após o reconhecimento judicial da regularidade do procedimento, não se enquadrando nas hipóteses legais de exoneração do pagamento da comissão do leiloeiro. Ausentes, portanto, a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, a medida postulada deve ser indeferida. ANTE O EXPOSTO, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Oficie-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal, caso queira. Após, retornem os autos conclusos para julgamento do recurso. Brasília/DF, 5 de novembro de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator j