Tribunal: TJDFT
Processo: 0740680-43.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JANSEN FIALHO DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Jansen Fialho Número do processo: 0740680-43.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LEILA MARIA DE CASTRO AGRAVADO: NEWTON RODRIGUES GUIMARAES D E C I S Ã O Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Leila Maria de Castro em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível de Taguatinga, que, em embargos de terceiro, indeferiu a tutela de urgência para suspender de imediato todos os efeitos do leilão/arrematação sobre o imóvel, localizado à QSA 13, Lote 02, Taguatinga Sul/DF, vedando a expedição da carta de arrematação. A agravante alega que firmou com a construtora, em 24/01/22, contrato de promessa de compra e venda da futura unidade 402 do Edifício Pérola, ser construído no Lote de Terreno no 02, QSA 13, em Taguatinga, antes, portanto, da penhora do referido terreno (03/11/23), o que lhe confere direitos aquisitivos sobre a fração ideal do imóvel, não sendo observada a proteção jurídica conferida ao comprador de boa-fé, sustentando que, embora o contrato não tenha sido registrado, o STJ 84, reconhece a possibilidade de embargos de terceiro com base na posse indireta derivada de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro. Afirma que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda embora relevante para a constituição do direito real de aquisição (CCB 1.417), não é um requisito indispensável para a defesa da posse por meio de embargos de terceiro. Acrescenta que o imóvel foi a leilão sem a agravante ter sido citada/notificada para exercer seu direito de preferência e que, ao se desconsiderar a proteção jurídica conferida ao comprador de boa-fé, há afronta ao direito do agravante e compromete a segurança jurídica dos adquirentes de imóveis na planta. Aponta perigo de dano no prosseguimento dos atos de expropriação, culminando na expedição da carta de arrematação, já determinada pelo Juízo, e seu consequente registro na matrícula do imóvel. Requer a tutela de urgência para suspensão de todos os efeitos da arrematação realizada sobre o lote em questão, obstando a expedição da carta de arrematação e/ou seu registro. É o relato do necessário. Seguem os fundamentos da decisão. Nos termos do art. 678, do CPC, a concessão de efeito suspensivo liminar aos embargos de terceiro está condicionada à demonstração de requisitos específicos, cuja finalidade é assegurar a plausibilidade do direito alegado e a prevenção de danos irreparáveis ou de difícil reparação. O dispositivo legal estabelece que: “Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido. Parágrafo único. O juiz poderá condicionar a ordem de manutenção ou de reintegração provisória de posse à prestação de caução pelo requerente, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente”. A interpretação sistemática do referido artigo revela que, para a concessão da tutela provisória de urgência na forma de efeito suspensivo liminar, é imprescindível que o embargante apresente prova idônea e suficiente do domínio ou da posse sobre os bens litigiosos, objeto da constrição judicial que se pretende afastar. Tal exigência decorre da própria natureza dos embargos de terceiro, que visam proteger a posse ou propriedade de quem não integra a relação processual principal, mas que sofre os efeitos da decisão nela proferida. Nesses termos, parece ter agido com acerto o magistrado singular, pois a concessão do efeito suspensivo liminar aos embargos de terceiro exige a conjugação de elementos probatórios robustos quanto à titularidade ou posse do bem. No caso em exame, verifica-se que a penhora impugnada não recaiu sobre a unidade habitacional objeto da promessa de compra e venda firmada entre a autora e a construtora (Unidade 402), tampouco sobre os direitos aquisitivos dela decorrentes, conforme expressamente reconhecido pelo magistrado de origem. A constrição judicial, na verdade, teve por objeto o imóvel onde, supostamente, seria edificado o empreendimento que incluiria a referida unidade prometida à agravante. Constata-se que a autora detém apenas uma promessa de compra e venda, sem que tenha havido o registro do compromisso no cartório de registro de imóveis competente, circunstância que impede a produção de efeitos perante terceiros de boa-fé. A ausência de registro inviabiliza a oponibilidade do negócio jurídico frente a terceiros, especialmente em sede de embargos de terceiro, cuja finalidade é proteger a posse ou propriedade de quem não integra a relação processual principal. Assim, não havendo prova idônea e suficiente da titularidade ou da posse direta sobre o bem objeto da constrição, tampouco registro que assegure publicidade e eficácia erga omnes ao negócio jurídico, não se encontram preenchidos os requisitos legais para a concessão do efeito suspensivo liminar, nos termos do art. 678, do CPC, que autoriza tal medida apenas quando demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave ou de difícil reparação, podendo o juiz exigir caução idônea. Por fim, embora o caput do art. 903, do CPC, disponha que a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, o § 4o do mesmo dispositivo estabelece que a anulação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, após a expedição da carta de arrematação. A conjugação desses dispositivos revela que, embora a arrematação adquira contornos de definitividade com a assinatura do auto, sua estabilidade jurídica somente se consolida com a expedição da carta de arrematação, momento a partir do qual se admite a impugnação por meio de ação autônoma. Entretanto, no caso, ao menos em juízo de cognição sumária, parece assistir razão ao magistrado de origem, pois os presentes embargos de terceiro são anteriores à expedição da carta de arrematação. Compulsando os autos, verifica-se que estes foram opostos em 12/08/2025, enquanto a carta de arrematação somente foi expedida em 05/09/2025, conforme se extrai da decisão de ID no 247061979, constante dos autos no 0716925-71.2022.8.07.0007. Dessa forma, indefiro o efeito suspensivo postulado. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se o agravado para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 02 de outubro de 2025. Desembargador JANSEN FIALHO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Jansen Fialho Número do processo: 0740680-43.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LEILA MARIA DE CASTRO AGRAVADO: NEWTON RODRIGUES GUIMARAES D E C I S Ã O Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Leila Maria de Castro em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível de Taguatinga, que, em embargos de terceiro, indeferiu a tutela de urgência para suspender de imediato todos os efeitos do leilão/arrematação sobre o imóvel, localizado à QSA 13, Lote 02, Taguatinga Sul/DF, vedando a expedição da carta de arrematação. A agravante alega que firmou com a construtora, em 24/01/22, contrato de promessa de compra e venda da futura unidade 402 do Edifício Pérola, ser construído no Lote de Terreno no 02, QSA 13, em Taguatinga, antes, portanto, da penhora do referido terreno (03/11/23), o que lhe confere direitos aquisitivos sobre a fração ideal do imóvel, não sendo observada a proteção jurídica conferida ao comprador de boa-fé, sustentando que, embora o contrato não tenha sido registrado, o STJ 84, reconhece a possibilidade de embargos de terceiro com base na posse indireta derivada de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro. Afirma que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda embora relevante para a constituição do direito real de aquisição (CCB 1.417), não é um requisito indispensável para a defesa da posse por meio de embargos de terceiro. Acrescenta que o imóvel foi a leilão sem a agravante ter sido citada/notificada para exercer seu direito de preferência e que, ao se desconsiderar a proteção jurídica conferida ao comprador de boa-fé, há afronta ao direito do agravante e compromete a segurança jurídica dos adquirentes de imóveis na planta. Aponta perigo de dano no prosseguimento dos atos de expropriação, culminando na expedição da carta de arrematação, já determinada pelo Juízo, e seu consequente registro na matrícula do imóvel. Requer a tutela de urgência para suspensão de todos os efeitos da arrematação realizada sobre o lote em questão, obstando a expedição da carta de arrematação e/ou seu registro. É o relato do necessário. Seguem os fundamentos da decisão. Nos termos do art. 678, do CPC, a concessão de efeito suspensivo liminar aos embargos de terceiro está condicionada à demonstração de requisitos específicos, cuja finalidade é assegurar a plausibilidade do direito alegado e a prevenção de danos irreparáveis ou de difícil reparação. O dispositivo legal estabelece que: “Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido. Parágrafo único. O juiz poderá condicionar a ordem de manutenção ou de reintegração provisória de posse à prestação de caução pelo requerente, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente”. A interpretação sistemática do referido artigo revela que, para a concessão da tutela provisória de urgência na forma de efeito suspensivo liminar, é imprescindível que o embargante apresente prova idônea e suficiente do domínio ou da posse sobre os bens litigiosos, objeto da constrição judicial que se pretende afastar. Tal exigência decorre da própria natureza dos embargos de terceiro, que visam proteger a posse ou propriedade de quem não integra a relação processual principal, mas que sofre os efeitos da decisão nela proferida. Nesses termos, parece ter agido com acerto o magistrado singular, pois a concessão do efeito suspensivo liminar aos embargos de terceiro exige a conjugação de elementos probatórios robustos quanto à titularidade ou posse do bem. No caso em exame, verifica-se que a penhora impugnada não recaiu sobre a unidade habitacional objeto da promessa de compra e venda firmada entre a autora e a construtora (Unidade 402), tampouco sobre os direitos aquisitivos dela decorrentes, conforme expressamente reconhecido pelo magistrado de origem. A constrição judicial, na verdade, teve por objeto o imóvel onde, supostamente, seria edificado o empreendimento que incluiria a referida unidade prometida à agravante. Constata-se que a autora detém apenas uma promessa de compra e venda, sem que tenha havido o registro do compromisso no cartório de registro de imóveis competente, circunstância que impede a produção de efeitos perante terceiros de boa-fé. A ausência de registro inviabiliza a oponibilidade do negócio jurídico frente a terceiros, especialmente em sede de embargos de terceiro, cuja finalidade é proteger a posse ou propriedade de quem não integra a relação processual principal. Assim, não havendo prova idônea e suficiente da titularidade ou da posse direta sobre o bem objeto da constrição, tampouco registro que assegure publicidade e eficácia erga omnes ao negócio jurídico, não se encontram preenchidos os requisitos legais para a concessão do efeito suspensivo liminar, nos termos do art. 678, do CPC, que autoriza tal medida apenas quando demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave ou de difícil reparação, podendo o juiz exigir caução idônea. Por fim, embora o caput do art. 903, do CPC, disponha que a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, o § 4o do mesmo dispositivo estabelece que a anulação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, após a expedição da carta de arrematação. A conjugação desses dispositivos revela que, embora a arrematação adquira contornos de definitividade com a assinatura do auto, sua estabilidade jurídica somente se consolida com a expedição da carta de arrematação, momento a partir do qual se admite a impugnação por meio de ação autônoma. Entretanto, no caso, ao menos em juízo de cognição sumária, parece assistir razão ao magistrado de origem, pois os presentes embargos de terceiro são anteriores à expedição da carta de arrematação. Compulsando os autos, verifica-se que estes foram opostos em 12/08/2025, enquanto a carta de arrematação somente foi expedida em 05/09/2025, conforme se extrai da decisão de ID no 247061979, constante dos autos no 0716925-71.2022.8.07.0007. Dessa forma, indefiro o efeito suspensivo postulado. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se o agravado para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 02 de outubro de 2025. Desembargador JANSEN FIALHO Relator