Tribunal: TJDFT
Processo: 0740853-67.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0740853-67.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DERIC KAUAN FERREIRA NUNES, FERNANDO MONTEIRO DONATO, IVAN DE MOURA BORGES, JOAS VIEIRA DA SILVA, LAIS CRISTINA CORREA NUNES, LUCIANO JUNIO DA COSTA FONSECA, MARIA DE FATIMA COSTA, MARINEIS DEVESA DE FRANCA, SIMONE VIANA DE CARVALHO ROCHA, VILMONDES PEREIRA GOMES, TEREZINHA DE MELOS SOUSA, WESLLEY ALVES PEREIRA, WIDINEY SOARES DOS SANTOS, MARIA MERCEDES SOUSA GOMES AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por DERIC KAUAN FERREIRA NUNES e OUTROS contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 3a Vara da Fazenda Pública do DF que, nos Embargos de Terceiro n. 0708471-64.2025.8.07.0018 - opostos pelos agravantes em desfavor da TERRACAP, por força da constrição imobiliária originada no Cumprimento de Sentença n.0704327-28.2017.8.07.0018 -, indeferira a tutela de urgência pleiteada, que pretendia a suspensão dos atos expropriatórios. A r. decisão agravada (ID. 247719523) fundamentou que os embargantes não lograram êxito em demonstrar a boa-fé na aquisição do imóvel litigioso, notadamente porque sequer houve registro da transação imobiliária, consubstanciada na compra e venda do bem, além de inexistir a demonstração em favor dos embargantes, acerca de outros elementos de ordem administrativa-cível, tais como alvará de construção, habite-se e projeto aprovado. O pedido fora indeferido após a manifestação preventiva da TERRACAP, consoante ID. 247638843 (origem). O referido cumprimento de sentença decorre de ação de cobrança, ajuizada em 2010, pela TERRACAP, em desfavor de FERNANDO DE SOUZA PIMENTA que, em 2/7/2015, julgou procedentes os pedidos para condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 26.058,16 (vinte e seis mil, cinquenta e oito reais e dezesseis centavos), somadas às parcelas vencidas no curso da ação judicial. O cumprimento de sentença teve início em 9/5/2017, e indicou como valor atualizado a quantia de R$ 542.666,35 (quinhentos e quarenta e dois mil, seiscentos e sessenta e seis reais e trinta e cinco centavos). No momento, em resposta à petição daqueles autos de ID. 249722210, em que a TERRACAP apontou valor atualizado e solicitou a avaliação do imóvel penhorado - do LOTE No 10, CONJUNTO 1, QUADRA QI 616, SAMAMBAIA, matrícula no 379787 -, o Juízo originário determinou a expedição de mandado de avaliação por oficial de justiça, e consignou, conjuntamente, que se o devedor for lá localizado, deverá ser citado, eis que, até o momento, a sua defesa vem sendo oferecida pela curadoria de ausentes. Em suas razões recursais (ID. 76544824), os agravantes/embargantes alegam, em breve síntese, que a posse é exercida de boa-fé, que os apartamentos são todos ocupados em caráter de bens de família, e que a função social será assegurada pela permanência deles no prédio. Argumentam que, embora a cadeia dominial não esteja integralmente formalizada perante o registro de imóveis, a posse exercida pelos agravantes decorre de negócios jurídicos legítimos, respaldados por práticas negociais lícitas, de ocupação pública e diante de uma realidade social consolidada. Nesse sentido, concluem que a ausência de registro imobiliário da cessão de direitos, portanto, não desqualifica a posse mansa, pacífica e duradoura exercida pelos agravantes, ao passo que o ordenamento jurídico reconhece a posse como direito autônomo, passível de proteção contra qualquer ameaça ou turbação. Reiteram não se tratar de ocupação clandestina, ou de esbulho possessório, mas de cadeia negocial autêntica, reconhecida socialmente e lastreada em negócios jurídicos de boa-fé. Com esses argumentos requerem a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de conceder a tutela de urgência postulada nos Embargos de Terceiros, e determinar a imediata suspensão da penhora de atos expropriatórios derivados do cumprimento de sentença e que, no mérito, seja dado provimento ao recurso, a fim de, confirmando a antecipação da tutela recursal ora pleiteada, seja reformada a r. decisão agravada, e determinada a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento dos Embargos de Terceiros em sede de cognição exauriente. Preparo devidamente recolhido (ID. 77072895). É o relatório. Decido. De acordo com o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento“atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. A antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional em casos em que a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Contenta-se a lei processual, para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, com a probabilidade do direito e do provimento do recurso, e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do art. 300, caput, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. DA PROBABILIDADE DO PROVIMENTO DO RECURSO A análise da tutela recursal, no presente contexto, exige examinar o paradoxo existente entre a ação de cobrança ajuizada em 2010, a escritura pública de compra e venda datada de 2009 – lavrada sem qualquer garantia -, o início do cumprimento de sentença apenas em 2017, e a posterior correção da matrícula imobiliária em junho de 2024 (ID de origem no 198857826). Essa cronologia, conforme se demonstrará, revelará inconsistência entre o título executivo que lastreia a cobrança, o valor perseguido e o bem constrito para garantir a satisfação do crédito. A controvérsia, nesse momento, em cognição sumária de agravo de instrumento, restringe-se à análise da presença da probabilidade do provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, necessários para deferir a antecipação da tutela recursal nos embargos de terceiros, e viabilizar a suspensão dos atos expropriatórios do cumprimento de sentença, até o julgamento definitivo da ação originária, em cognição exauriente. Ao menos em cognição sumária, verifico que razão assiste aos agravantes. Verifico que a probabilidade do direito decorre da vasta documentação apresentada, coligida junto à petição dos Embargos de Terceiros, que indica sequências negociais anteriores à própria atualização da matrícula, revelando exercício de posse mansa e pacífica, amparada por negócios jurídicos socialmente reconhecidos. Nesta toada, o próprio histórico do processo é suficiente para comprovar que, por anos, existiram inúmeras inconsistências de ordem processual, completamente atípicas em relação aos parâmetros processuais atualmente utilizados para a as situações em que, atualmente, a TERRACAP busca reaver imóvel objeto de financiamento. A título de elucidação, menciono que o dispositivo que transitou em julgado, relativo à Ação de Cobrança, fixara o valor não sobre o pedido formulado em cumulação simples na ação de cobrança - parcelas vencidas e vincendas -, mas tão somente sobre a quantia fixa que fora apontada na petição inicial, decorrente das parcelas vencidas quando do ajuizamento da ação. Embora houvesse pedido em cumulação simples, e a TERRACAP pudesse ter questionado que a sentença fora citra petita, ou no mínimo omissa, o cumprimento de sentença iniciou-se sem o enfrentamento deste mencionando vício. Destaque-se, inclusive, que não se analisara a possibilidade de sua convalidação. A escritura de compra e venda é anterior ao ano de 2010, e em seus termos, a TERRACAP elaborou documento no qual a venda era realizada sem garantia alguma. Isso não impediu que, durante o cumprimento de sentença, e ao arrepio de no mínimo verificar a regularidade da matrícula imobiliária em 2017, postulasse a penhora do imóvel, que recaiu sobre o seu próprio patrimônio acidentalmente, desafiando o Juízo de origem a tornar sem efeito inúmeros atos judiciais. A matrícula imobiliária manteve-se desatualizada até o ano de 2024, sendo inequívoco, contudo, que há um edifício construído na área financiada, e que ela não se trata de invasão, detenção, ou outra forma de posse precária. A TERRACAP, embora pudesse ter perseguido caminhos extrajudiciais para tornar sem efeito a escritura de compra e venda, optou, dentro de sua estratégia processual, por indicá-la como válida, aguardar sua atualização na matrícula do imóvel, e, em 2024, notificara o juízo de origem de que, uma vez regularizada a matrícula - mesmo tratando-se de escritura na qual não se pagou nenhuma parcela -, se tratava de patrimônio do devedor livre e desimpedido para sofrer constrição. Perceba-se que a conduta da TERRACAP convalida o reconhecimento do ingresso do patrimônio contido na escritura, aos bens do devedor, como imóvel livre e desimpedido, ao invés de, por vícios ou inadimplência, discutir-se o retorno ao status quo ante. A inequívoca inadimplência também não é discutida. A conduta, quando considerada em paralelo em relação aos moradores do edifício, e autores dos Embargos de Terceiros, suscita evidente surpresa, de ordem processual, uma vez que, a TERRACAP reconhecera, no ano de 2024, que a propriedade deveria de fato estar em nome do devedor, apesar do inadimplemento integral da escritura de compra e venda. Assim, também poderiam ter sido induzidos em erro os adquirentes das unidades de apartamentos, cujas cessões datam da última década, e podem estar de boa-fé. Essas razões, por si só, mostram que a questão deverá ser apurada em cognição exauriente de embargos de terceiros, sendo inadequado indeferimento liminar, e refutamento de qualquer direito dos agravantes nos termos da decisão agravada, de forma universal, que embora tenha considerado as irregularidades de ordem registral e cível – ausência de individualização da matrícula e não demonstração de eventual projeto aprovado -, o fez à margem dos direitos constitucionais envolvidos. O risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, também é evidente, pois a manutenção dos atos expropriatórios ameaça desalojar famílias que residem no local há anos, em evidente risco de perecimento do direito à moradia, e sem enfrentar a situação fática ínsita a cada uma das situações no particular. A irreversibilidade da perda da posse impõe urgência na suspensão dos atos expropriatórios, até que o mérito dos embargos de terceiro seja examinado em cognição exauriente. A boa-fé dos agravantes deve ser apurada adequadamente, a partir do disposto no art. 1.201 do Código Civil, pois é importante discernir se ignoravam qualquer vício impeditivo e celebraram cessões de direitos em momento em que a matrícula sequer refletia qualquer restrição da propriedade em nome do devedor executado. Aliás, o contexto “documentação” sugere haver notícia da circulação da escritura de compra e venda, durante as negociações com os atuais moradores. E relembre-se: Apesar de integralmente inadimplida, a TERRACAP reconhecera a validade da escritura de compra e venda não paga, em 2024, para anuir com a atualização da matrícula imobiliária. Dessa forma, se houve concordância da credora em 2024 sobre a validade do negócio jurídico, não é possível concluir que todas as pessoas envolvidas com as compras das cessões de direito pactuadas até esta data, notadamente antes da anotação de restrição, estavam presumidamente de má-fé. A análise dos documentos contidos nos Embargos de Terceiros originários remonta a períodos anteriores (240814714 e 240814715, origem) desafiando, no mínimo, a necessidade de apuração quanto à existência de boa-fé destes casos. Sem óbice de que algumas das cessões, por serem posteriores à anotação da penhora, possam, em cognição exauriente, ser qualificadas como hipótese de tentativa de evadir-se do cumprimento de sentença. DA INEXISTÊNCIA DE URGÊNCIA PARA A TERRACAP A proteção da moradia encontra guarida no art. 6o da Constituição Federal e no princípio da função social da propriedade. Em situações de hipótese de consolidação fática da posse por famílias, sobretudo em contexto de possível existência de boa-fé, é prematura a resolução dos embargos de terceiro de forma sumária. Observe-se que a atuação da TERRACAP, por sua vez, foi marcada por contradições, já que poderia ter buscado a resolução do contrato e solicitado a reintegração extrajudicial do bem, mas preferiu manter o imóvel registrado em nome do devedor para, só tardiamente, promover a penhora, cerca de 15 (quinze) anos após o inadimplemento. Essa conduta não pode desconsiderar a proteção mínima de terceiros que adquiriram cessões de direitos durante esse interregno, sobretudo considerada a conduta já delineada da credora, agravada, pautada por incoerências de natureza processual. A proporcionalidade e a razoabilidade também apontam no sentido de que não se justifica, após 16 (dezesseis) anos de tramitação, sacrificar, de modo imediato, e irreversível, o direito de moradia de múltiplas famílias, quando a discussão sobre a titularidade dominial ainda está em aberto, e deve ser apurada nos embargos de terceiro. A antecipação da tutela recursal, portanto, é medida necessária para suspender a penhora e todos os atos expropriatórios relativos ao imóvel de matrícula no 379787 do 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF, até que se julguem os embargos de terceiro originários em cognição exauriente. Por fim, registre-se que esta Relatoria, no mais absoluto compromisso com a regularidade fundiária que é objetivo buscado pelo Distrito Federal desde sua consolidação, já se posicionou, em recursos recentes, pela presunção de inexistência de boa-fé em casos muito semelhantes. Contudo, como já elucidado acima, a questão contida neste caso envolve escritura anterior a 2009 – ou seja, sem cláusula resolutiva de garantia fiduciária em favor da TERRACAP -, a área não é pública, nem recebera qualificação jurídica precária de outra natureza, e, embora por comportamento contraditório do credor, a propriedade fora reconhecida como legítima ao devedor principal (cedente originário aos embargantes/agravantes), de forma que o fato de a escritura pública de compra e venda – que existe desde 2009 -, ter sido reconhecida como idônea pelo credor, para alterar e atualizar a matrícula do imóvel em 2024, e apenas então, viabilizar a anotação de penhora, constituiu arcabouço de acontecimentos suficientes para que, em meio a tudo, a apuração quanto à existência de boa-fé deva ocorrer mediante cognição exauriente de embargos de terceiros. Pelas razões expostas, DEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL, para determinar a suspensão da penhora em curso, decorrente do Cumprimento de Sentença n. 0704327-28.2017.8.07.0018, sobre o imóvel objeto da matrícula n. 379787, livro 2, registrado perante o 3o Ofício e Registro de Imóveis do Distrito Federal. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, encaminhe-se à d. Procuradoria de Justiça para que indique se tem interesse em atuar neste recurso. Comunique-se ao Juízo de origem, com urgência, com ofícios para juntada de cópia desta decisão nos autos do cumprimento de sentença n. 0704327-28.2017.8.07.0018 e na ação originária de n. 0708471-64.2025.8.07.0018. Dispensadas as informações, porquanto a consulta ao processo de origem se mostra suficiente para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 7 de outubro de 2025 às 11:52:05. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0740853-67.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DERIC KAUAN FERREIRA NUNES, FERNANDO MONTEIRO DONATO, IVAN DE MOURA BORGES, JOAS VIEIRA DA SILVA, LAIS CRISTINA CORREA NUNES, LUCIANO JUNIO DA COSTA FONSECA, MARIA DE FATIMA COSTA, MARINEIS DEVESA DE FRANCA, SIMONE VIANA DE CARVALHO ROCHA, VILMONDES PEREIRA GOMES, TEREZINHA DE MELOS SOUSA, WESLLEY ALVES PEREIRA, WIDINEY SOARES DOS SANTOS, MARIA MERCEDES SOUSA GOMES AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por DERIC KAUAN FERREIRA NUNES e OUTROS contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 3a Vara da Fazenda Pública do DF que, nos Embargos de Terceiro n. 0708471-64.2025.8.07.0018 - opostos pelos agravantes em desfavor da TERRACAP, por força da constrição imobiliária originada no Cumprimento de Sentença n.0704327-28.2017.8.07.0018 -, indeferira a tutela de urgência pleiteada, que pretendia a suspensão dos atos expropriatórios. A r. decisão agravada (ID. 247719523) fundamentou que os embargantes não lograram êxito em demonstrar a boa-fé na aquisição do imóvel litigioso, notadamente porque sequer houve registro da transação imobiliária, consubstanciada na compra e venda do bem, além de inexistir a demonstração em favor dos embargantes, acerca de outros elementos de ordem administrativa-cível, tais como alvará de construção, habite-se e projeto aprovado. O pedido fora indeferido após a manifestação preventiva da TERRACAP, consoante ID. 247638843 (origem). O referido cumprimento de sentença decorre de ação de cobrança, ajuizada em 2010, pela TERRACAP, em desfavor de FERNANDO DE SOUZA PIMENTA que, em 2/7/2015, julgou procedentes os pedidos para condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 26.058,16 (vinte e seis mil, cinquenta e oito reais e dezesseis centavos), somadas às parcelas vencidas no curso da ação judicial. O cumprimento de sentença teve início em 9/5/2017, e indicou como valor atualizado a quantia de R$ 542.666,35 (quinhentos e quarenta e dois mil, seiscentos e sessenta e seis reais e trinta e cinco centavos). No momento, em resposta à petição daqueles autos de ID. 249722210, em que a TERRACAP apontou valor atualizado e solicitou a avaliação do imóvel penhorado - do LOTE No 10, CONJUNTO 1, QUADRA QI 616, SAMAMBAIA, matrícula no 379787 -, o Juízo originário determinou a expedição de mandado de avaliação por oficial de justiça, e consignou, conjuntamente, que se o devedor for lá localizado, deverá ser citado, eis que, até o momento, a sua defesa vem sendo oferecida pela curadoria de ausentes. Em suas razões recursais (ID. 76544824), os agravantes/embargantes alegam, em breve síntese, que a posse é exercida de boa-fé, que os apartamentos são todos ocupados em caráter de bens de família, e que a função social será assegurada pela permanência deles no prédio. Argumentam que, embora a cadeia dominial não esteja integralmente formalizada perante o registro de imóveis, a posse exercida pelos agravantes decorre de negócios jurídicos legítimos, respaldados por práticas negociais lícitas, de ocupação pública e diante de uma realidade social consolidada. Nesse sentido, concluem que a ausência de registro imobiliário da cessão de direitos, portanto, não desqualifica a posse mansa, pacífica e duradoura exercida pelos agravantes, ao passo que o ordenamento jurídico reconhece a posse como direito autônomo, passível de proteção contra qualquer ameaça ou turbação. Reiteram não se tratar de ocupação clandestina, ou de esbulho possessório, mas de cadeia negocial autêntica, reconhecida socialmente e lastreada em negócios jurídicos de boa-fé. Com esses argumentos requerem a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de conceder a tutela de urgência postulada nos Embargos de Terceiros, e determinar a imediata suspensão da penhora de atos expropriatórios derivados do cumprimento de sentença e que, no mérito, seja dado provimento ao recurso, a fim de, confirmando a antecipação da tutela recursal ora pleiteada, seja reformada a r. decisão agravada, e determinada a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento dos Embargos de Terceiros em sede de cognição exauriente. Preparo devidamente recolhido (ID. 77072895). É o relatório. Decido. De acordo com o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento“atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. A antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional em casos em que a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Contenta-se a lei processual, para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, com a probabilidade do direito e do provimento do recurso, e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do art. 300, caput, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. DA PROBABILIDADE DO PROVIMENTO DO RECURSO A análise da tutela recursal, no presente contexto, exige examinar o paradoxo existente entre a ação de cobrança ajuizada em 2010, a escritura pública de compra e venda datada de 2009 – lavrada sem qualquer garantia -, o início do cumprimento de sentença apenas em 2017, e a posterior correção da matrícula imobiliária em junho de 2024 (ID de origem no 198857826). Essa cronologia, conforme se demonstrará, revelará inconsistência entre o título executivo que lastreia a cobrança, o valor perseguido e o bem constrito para garantir a satisfação do crédito. A controvérsia, nesse momento, em cognição sumária de agravo de instrumento, restringe-se à análise da presença da probabilidade do provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, necessários para deferir a antecipação da tutela recursal nos embargos de terceiros, e viabilizar a suspensão dos atos expropriatórios do cumprimento de sentença, até o julgamento definitivo da ação originária, em cognição exauriente. Ao menos em cognição sumária, verifico que razão assiste aos agravantes. Verifico que a probabilidade do direito decorre da vasta documentação apresentada, coligida junto à petição dos Embargos de Terceiros, que indica sequências negociais anteriores à própria atualização da matrícula, revelando exercício de posse mansa e pacífica, amparada por negócios jurídicos socialmente reconhecidos. Nesta toada, o próprio histórico do processo é suficiente para comprovar que, por anos, existiram inúmeras inconsistências de ordem processual, completamente atípicas em relação aos parâmetros processuais atualmente utilizados para a as situações em que, atualmente, a TERRACAP busca reaver imóvel objeto de financiamento. A título de elucidação, menciono que o dispositivo que transitou em julgado, relativo à Ação de Cobrança, fixara o valor não sobre o pedido formulado em cumulação simples na ação de cobrança - parcelas vencidas e vincendas -, mas tão somente sobre a quantia fixa que fora apontada na petição inicial, decorrente das parcelas vencidas quando do ajuizamento da ação. Embora houvesse pedido em cumulação simples, e a TERRACAP pudesse ter questionado que a sentença fora citra petita, ou no mínimo omissa, o cumprimento de sentença iniciou-se sem o enfrentamento deste mencionando vício. Destaque-se, inclusive, que não se analisara a possibilidade de sua convalidação. A escritura de compra e venda é anterior ao ano de 2010, e em seus termos, a TERRACAP elaborou documento no qual a venda era realizada sem garantia alguma. Isso não impediu que, durante o cumprimento de sentença, e ao arrepio de no mínimo verificar a regularidade da matrícula imobiliária em 2017, postulasse a penhora do imóvel, que recaiu sobre o seu próprio patrimônio acidentalmente, desafiando o Juízo de origem a tornar sem efeito inúmeros atos judiciais. A matrícula imobiliária manteve-se desatualizada até o ano de 2024, sendo inequívoco, contudo, que há um edifício construído na área financiada, e que ela não se trata de invasão, detenção, ou outra forma de posse precária. A TERRACAP, embora pudesse ter perseguido caminhos extrajudiciais para tornar sem efeito a escritura de compra e venda, optou, dentro de sua estratégia processual, por indicá-la como válida, aguardar sua atualização na matrícula do imóvel, e, em 2024, notificara o juízo de origem de que, uma vez regularizada a matrícula - mesmo tratando-se de escritura na qual não se pagou nenhuma parcela -, se tratava de patrimônio do devedor livre e desimpedido para sofrer constrição. Perceba-se que a conduta da TERRACAP convalida o reconhecimento do ingresso do patrimônio contido na escritura, aos bens do devedor, como imóvel livre e desimpedido, ao invés de, por vícios ou inadimplência, discutir-se o retorno ao status quo ante. A inequívoca inadimplência também não é discutida. A conduta, quando considerada em paralelo em relação aos moradores do edifício, e autores dos Embargos de Terceiros, suscita evidente surpresa, de ordem processual, uma vez que, a TERRACAP reconhecera, no ano de 2024, que a propriedade deveria de fato estar em nome do devedor, apesar do inadimplemento integral da escritura de compra e venda. Assim, também poderiam ter sido induzidos em erro os adquirentes das unidades de apartamentos, cujas cessões datam da última década, e podem estar de boa-fé. Essas razões, por si só, mostram que a questão deverá ser apurada em cognição exauriente de embargos de terceiros, sendo inadequado indeferimento liminar, e refutamento de qualquer direito dos agravantes nos termos da decisão agravada, de forma universal, que embora tenha considerado as irregularidades de ordem registral e cível – ausência de individualização da matrícula e não demonstração de eventual projeto aprovado -, o fez à margem dos direitos constitucionais envolvidos. O risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, também é evidente, pois a manutenção dos atos expropriatórios ameaça desalojar famílias que residem no local há anos, em evidente risco de perecimento do direito à moradia, e sem enfrentar a situação fática ínsita a cada uma das situações no particular. A irreversibilidade da perda da posse impõe urgência na suspensão dos atos expropriatórios, até que o mérito dos embargos de terceiro seja examinado em cognição exauriente. A boa-fé dos agravantes deve ser apurada adequadamente, a partir do disposto no art. 1.201 do Código Civil, pois é importante discernir se ignoravam qualquer vício impeditivo e celebraram cessões de direitos em momento em que a matrícula sequer refletia qualquer restrição da propriedade em nome do devedor executado. Aliás, o contexto “documentação” sugere haver notícia da circulação da escritura de compra e venda, durante as negociações com os atuais moradores. E relembre-se: Apesar de integralmente inadimplida, a TERRACAP reconhecera a validade da escritura de compra e venda não paga, em 2024, para anuir com a atualização da matrícula imobiliária. Dessa forma, se houve concordância da credora em 2024 sobre a validade do negócio jurídico, não é possível concluir que todas as pessoas envolvidas com as compras das cessões de direito pactuadas até esta data, notadamente antes da anotação de restrição, estavam presumidamente de má-fé. A análise dos documentos contidos nos Embargos de Terceiros originários remonta a períodos anteriores (240814714 e 240814715, origem) desafiando, no mínimo, a necessidade de apuração quanto à existência de boa-fé destes casos. Sem óbice de que algumas das cessões, por serem posteriores à anotação da penhora, possam, em cognição exauriente, ser qualificadas como hipótese de tentativa de evadir-se do cumprimento de sentença. DA INEXISTÊNCIA DE URGÊNCIA PARA A TERRACAP A proteção da moradia encontra guarida no art. 6o da Constituição Federal e no princípio da função social da propriedade. Em situações de hipótese de consolidação fática da posse por famílias, sobretudo em contexto de possível existência de boa-fé, é prematura a resolução dos embargos de terceiro de forma sumária. Observe-se que a atuação da TERRACAP, por sua vez, foi marcada por contradições, já que poderia ter buscado a resolução do contrato e solicitado a reintegração extrajudicial do bem, mas preferiu manter o imóvel registrado em nome do devedor para, só tardiamente, promover a penhora, cerca de 15 (quinze) anos após o inadimplemento. Essa conduta não pode desconsiderar a proteção mínima de terceiros que adquiriram cessões de direitos durante esse interregno, sobretudo considerada a conduta já delineada da credora, agravada, pautada por incoerências de natureza processual. A proporcionalidade e a razoabilidade também apontam no sentido de que não se justifica, após 16 (dezesseis) anos de tramitação, sacrificar, de modo imediato, e irreversível, o direito de moradia de múltiplas famílias, quando a discussão sobre a titularidade dominial ainda está em aberto, e deve ser apurada nos embargos de terceiro. A antecipação da tutela recursal, portanto, é medida necessária para suspender a penhora e todos os atos expropriatórios relativos ao imóvel de matrícula no 379787 do 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF, até que se julguem os embargos de terceiro originários em cognição exauriente. Por fim, registre-se que esta Relatoria, no mais absoluto compromisso com a regularidade fundiária que é objetivo buscado pelo Distrito Federal desde sua consolidação, já se posicionou, em recursos recentes, pela presunção de inexistência de boa-fé em casos muito semelhantes. Contudo, como já elucidado acima, a questão contida neste caso envolve escritura anterior a 2009 – ou seja, sem cláusula resolutiva de garantia fiduciária em favor da TERRACAP -, a área não é pública, nem recebera qualificação jurídica precária de outra natureza, e, embora por comportamento contraditório do credor, a propriedade fora reconhecida como legítima ao devedor principal (cedente originário aos embargantes/agravantes), de forma que o fato de a escritura pública de compra e venda – que existe desde 2009 -, ter sido reconhecida como idônea pelo credor, para alterar e atualizar a matrícula do imóvel em 2024, e apenas então, viabilizar a anotação de penhora, constituiu arcabouço de acontecimentos suficientes para que, em meio a tudo, a apuração quanto à existência de boa-fé deva ocorrer mediante cognição exauriente de embargos de terceiros. Pelas razões expostas, DEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL, para determinar a suspensão da penhora em curso, decorrente do Cumprimento de Sentença n. 0704327-28.2017.8.07.0018, sobre o imóvel objeto da matrícula n. 379787, livro 2, registrado perante o 3o Ofício e Registro de Imóveis do Distrito Federal. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, encaminhe-se à d. Procuradoria de Justiça para que indique se tem interesse em atuar neste recurso. Comunique-se ao Juízo de origem, com urgência, com ofícios para juntada de cópia desta decisão nos autos do cumprimento de sentença n. 0704327-28.2017.8.07.0018 e na ação originária de n. 0708471-64.2025.8.07.0018. Dispensadas as informações, porquanto a consulta ao processo de origem se mostra suficiente para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 7 de outubro de 2025 às 11:52:05. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora