Tribunal: TJDFT
Processo: 0751383-33.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0751383-33.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL DIAMOND, SIGRID COSTA DE CAMPOS MENEZES AGRAVADO: KEILY LIMA DE ALMEIDA FREITAS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DIAMOND e SIGRID COSTA DE CAMPOS MENEZES, impugnando a decisão proferida no cumprimento de sentença ajuizado contra KEILY LIMA DE ALMEIDA FREITAS, que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos do apartamento no 1101, e respectivas vagas de garagem no 27, 55, 56 e 57, situadas na CNB 09, Lote 04, Taguatinga Norte/DF, matriculados sob o no 213.680, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, bem como o pedido de averbação da penhora no rosto de outro processo. O agravante alega, em síntese, que, nos termos do art. 835, XII, do CPC, é plenamente possível a constrição dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária; Aduz que a emissão de novo ofício à credora fiduciária é medida necessária para que se corrobore a tese de que o crédito advindo das parcelas pagas, aliado ao valor de avaliação do imóvel, não são suficientes para saldar a dívida exequenda e determinar a imediata penhora dos créditos dos ora exequentes advindos do Cumprimento de sentença originário no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007. Acrescenta que, nos termos da Súmula 478 do STJ, a execução de crédito relativo a cotas condominiais tem preferência sobre o hipotecário; que os honorários advocatícios também cobrados no cumprimento de sentença tem natureza alimentar. Pede a antecipação da tutela recursal para determinar a imediata penhora dos créditos dos ora exequentes advindos do Cumprimento de sentença originário no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007, em tramitação perante a 2a Vara Cível de Taguatinga/DF; determinar a expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal, com a determinação de que preste as informações do valor relativo às parcelas já quitadas; assegurar o processamento da penhora dos direitos aquisitivos sobre o apto. 1101 e suas respectivas vagas de garagem, nos ermos requeridos no juízo de primeiro grau e a expressa preferência do crédito condominial e do crédito advindo dos honorários advocatícios oriundo dos presentes autos sobre o crédito fiduciário; Preparo efetivado. DECIDO De acordo com o art. 1.015 do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisão proferida no cumprimento de sentença, o qual, recebido no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). A decisão impugnada tem o seguinte teor: “Trata-se de cumprimento de sentença promovido por Condomínio Residencial Diamond e Sigrid Costa de Campos Menezes em face de Keily Lima de Almeida Freitas, visando à satisfação de crédito referente a cotas condominiais inadimplidas relativas ao apartamento no 1101 e respectivas vagas de garagem no 27, 55, 56 e 57, situadas na CNB 09, Lote 04, Taguatinga Norte/DF, matriculados sob o no 213.680 perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. O exequente requereu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel mencionado, gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, conforme certidão de ônus reais (ID 234452716). A instituição financeira, devidamente oficiada, apresentou resposta, ofício no 73278/2025 (ID 245426364), informando os seguintes dados contratuais: (i) valor da garantia: R$ 566.379,12; (ii) saldo devedor atualizado em 06/08/2025: R$ 372.615,11; (iii) 22 parcelas em atraso, somando R$ 191.503,10; (iv) 180 parcelas remanescentes de um total de 360. O exequente foi intimado e, ao se manifestar, alegou que o ofício da credora fiduciária limitou-se a informar o valor global da dívida, sem discriminar as parcelas quitadas, o que seria indispensável para delimitar o alcance da constrição, uma vez que a penhora recai apenas sobre os direitos aquisitivos da devedora, correspondentes às parcelas já pagas. Requereu, assim, a expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal, para que informe o número e os valores das parcelas quitadas. Defendeu, ainda, que o crédito condominial possui natureza propter rem e preferência legal sobre o crédito fiduciário, com fundamento no art. 1.345 do Código Civil e na Súmula 478 do STJ, de modo que a penhora dos direitos aquisitivos deve ser mantida e processada, com eventual sub-rogação do crédito fiduciário. Sustentou que a alienação judicial do imóvel não prejudicaria o credor fiduciário, que figura apenas como terceiro interessado, sendo a constrição limitada ao valor já pago pela executada. Argumentou, ademais, que os imóveis do Condomínio Diamond possuem elevado valor de mercado, o que reforçaria a utilidade da medida. Por fim, requereu a expedição de ofício à 2a Vara Cível de Taguatinga/DF, para anotação de penhora no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007, em que se discutem créditos condominiais da mesma natureza, invocando os princípios da economia e celeridade processual (ID 252665997). A empresa LLZ Solução Cobrança S.A. requereu seu ingresso no feito, na qualidade de assistente litisconsorcial do exequente Condomínio Residencial Diamond, em razão de ter sido sub-rogada parcialmente nos direitos creditórios relativos às contribuições condominiais das unidades objeto da execução. Alega que celebrou com o condomínio Termo de Sub-Rogação em 04/09/2025, pelo qual passou a deter os direitos e garantias dos créditos vencidos a partir de abril de 2024, nos termos do art. 347, I, do Código Civil. Afirma possuir interesse jurídico direto no deslinde da causa, uma vez que a decisão poderá influenciar sua esfera patrimonial, tendo em vista que adiantou as taxas vencidas e se comprometeu a efetuar o pagamento das vincendas. Fundamenta o pedido nos arts. 119, 121 e 124 do CPC, ressaltando tratar-se de assistência simples com efeitos de litisconsórcio. Ao final, requer o deferimento de seu ingresso no feito. É o relatório. Decido. A constrição pretendida pelo exequente recai sobre direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária em garantia celebrado entre a executada e a Caixa Econômica Federal, instituição que detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral do financiamento. Nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é possível a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de alienação fiduciária, desde que respeitada a posição jurídica do credor fiduciário. A alienação judicial de bem gravado com tal garantia mostra-se inviável quando o crédito fiduciário supera o valor de mercado do imóvel, pois eventual hasta pública não resultaria em proveito econômico ao exequente. Conforme as informações oficiais prestadas pela Caixa (ID 245426365), o saldo devedor é de aproximadamente R$ 372 mil, com expressivo atraso contratual (22 parcelas vencidas). Ainda que o imóvel possua valor de mercado estimado em patamar elevado, é evidente que o crédito fiduciário exaure a quase totalidade do bem, tornando inócua a constrição requerida. Não obstante o caráter propter rem do crédito condominial, reconhecido pelo art. 1.345 do Código Civil, tal natureza não lhe confere, por si só, preferência sobre o crédito garantido por alienação fiduciária. A preferência do crédito condominial, todavia, não alcança o credor fiduciário, cuja propriedade, nos termos do art. 22 da Lei no 9.514/1997, é plena ainda que resolúvel, até a quitação integral da dívida. Durante o período em que subsiste a propriedade fiduciária, o devedor fiduciante é mero possuidor direto do imóvel, com direitos aquisitivos limitados. Assim, as obrigações condominiais por ele contraídas recaem sobre sua esfera patrimonial, mas não atingem o patrimônio do credor fiduciário nem têm preferência sobre o crédito garantido pela alienação fiduciária. Nesse sentido, em caso de alienação dos direitos aquisitivos devem se destinar, inicialmente, ao pagamento do débito fiduciário: (...) Quanto ao pedido de penhora no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007, o exequente não apresentou qualquer documento comprobatório de que a executada figure como credora naquele feito, tampouco demonstrou a viabilidade prática da medida pretendida. A ausência desses elementos inviabiliza a constrição requerida, razão pela qual não há como determinar a anotação de penhora no rosto dos autos indicados. No que toca ao pedido formulado pela empresa LLZ Solução Cobrança S.A., para ingresso no feito na qualidade de assistente litisconsorcial do exequente, ainda que essa figura não exista na fase de cumprimento, as partes devem se manifestar sobre a alegação de sub-rogação parcial e pedido de ingresso como exequente. Diante do exposto, indefiro o pedido de penhora dos direitos aquisitivos. Igualmente, não há necessidade de novas informações sobre o débito. Indefiro o pedido de penhora no rosto de outros autos. INTIMEM-SE o exequente e o executado quanto ao pedido de terceiro para ingresso na posição de exequente. Caso tenha havido sub-rogação, o exequente deverá dizer qual montante lhe cabe e quanto cabe ao terceiro. Após, voltem conclusos para apreciação.” Pois bem. Em cognição sumária, própria do exame de liminar em agravo de instrumento, verifica-se que não se encontram presentes os requisitos que autorizam a tutela de urgência. De início, cumpre consignar que os requisitos estabelecidos pelo art. 300 do CPC são cumulativos, de maneira que devem ser demonstrados simultaneamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, de forma que a ausência de qualquer um deles inviabiliza a concessão da tutela de urgência. Sobre o tema, destaco o seguinte precedente: “AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. REQUISITOS CUMULATIVOS. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO. PEDIDO INDEFERIDO. (...) 2. Nos termos do art. 300 do CPC/15, a concessão de tutela provisória de urgência depende da demonstração da probabilidade do direito, que se traduz no provável êxito do recurso, e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que se traduz na urgência da prestação jurisdicional. 3. A ausência da probabilidade do direito basta para o indeferimento do pedido, sendo, portanto, desnecessário apreciar a questão sob a ótica do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que deve se fazer presente cumulativamente. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no TP n. 4.482/ES, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023.) No caso em apreço, embora em se tratando de bem alienado fiduciariamente seja admissível a penhora dos direitos aquisitivos, não se nota a possibilidade de dano irreparável ou prejuízo ao resultado útil do processo que justifique a adoção das medidas de urgências pleiteadas, antes de minuciosa análise dos fatos da causa pelo colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Comunique-se ao juízo da causa. Intime-se a agravada para apresentar resposta ao recurso. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0751383-33.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL DIAMOND, SIGRID COSTA DE CAMPOS MENEZES AGRAVADO: KEILY LIMA DE ALMEIDA FREITAS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DIAMOND e SIGRID COSTA DE CAMPOS MENEZES, impugnando a decisão proferida no cumprimento de sentença ajuizado contra KEILY LIMA DE ALMEIDA FREITAS, que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos do apartamento no 1101, e respectivas vagas de garagem no 27, 55, 56 e 57, situadas na CNB 09, Lote 04, Taguatinga Norte/DF, matriculados sob o no 213.680, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, bem como o pedido de averbação da penhora no rosto de outro processo. O agravante alega, em síntese, que, nos termos do art. 835, XII, do CPC, é plenamente possível a constrição dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária; Aduz que a emissão de novo ofício à credora fiduciária é medida necessária para que se corrobore a tese de que o crédito advindo das parcelas pagas, aliado ao valor de avaliação do imóvel, não são suficientes para saldar a dívida exequenda e determinar a imediata penhora dos créditos dos ora exequentes advindos do Cumprimento de sentença originário no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007. Acrescenta que, nos termos da Súmula 478 do STJ, a execução de crédito relativo a cotas condominiais tem preferência sobre o hipotecário; que os honorários advocatícios também cobrados no cumprimento de sentença tem natureza alimentar. Pede a antecipação da tutela recursal para determinar a imediata penhora dos créditos dos ora exequentes advindos do Cumprimento de sentença originário no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007, em tramitação perante a 2a Vara Cível de Taguatinga/DF; determinar a expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal, com a determinação de que preste as informações do valor relativo às parcelas já quitadas; assegurar o processamento da penhora dos direitos aquisitivos sobre o apto. 1101 e suas respectivas vagas de garagem, nos ermos requeridos no juízo de primeiro grau e a expressa preferência do crédito condominial e do crédito advindo dos honorários advocatícios oriundo dos presentes autos sobre o crédito fiduciário; Preparo efetivado. DECIDO De acordo com o art. 1.015 do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisão proferida no cumprimento de sentença, o qual, recebido no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). A decisão impugnada tem o seguinte teor: “Trata-se de cumprimento de sentença promovido por Condomínio Residencial Diamond e Sigrid Costa de Campos Menezes em face de Keily Lima de Almeida Freitas, visando à satisfação de crédito referente a cotas condominiais inadimplidas relativas ao apartamento no 1101 e respectivas vagas de garagem no 27, 55, 56 e 57, situadas na CNB 09, Lote 04, Taguatinga Norte/DF, matriculados sob o no 213.680 perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. O exequente requereu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel mencionado, gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, conforme certidão de ônus reais (ID 234452716). A instituição financeira, devidamente oficiada, apresentou resposta, ofício no 73278/2025 (ID 245426364), informando os seguintes dados contratuais: (i) valor da garantia: R$ 566.379,12; (ii) saldo devedor atualizado em 06/08/2025: R$ 372.615,11; (iii) 22 parcelas em atraso, somando R$ 191.503,10; (iv) 180 parcelas remanescentes de um total de 360. O exequente foi intimado e, ao se manifestar, alegou que o ofício da credora fiduciária limitou-se a informar o valor global da dívida, sem discriminar as parcelas quitadas, o que seria indispensável para delimitar o alcance da constrição, uma vez que a penhora recai apenas sobre os direitos aquisitivos da devedora, correspondentes às parcelas já pagas. Requereu, assim, a expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal, para que informe o número e os valores das parcelas quitadas. Defendeu, ainda, que o crédito condominial possui natureza propter rem e preferência legal sobre o crédito fiduciário, com fundamento no art. 1.345 do Código Civil e na Súmula 478 do STJ, de modo que a penhora dos direitos aquisitivos deve ser mantida e processada, com eventual sub-rogação do crédito fiduciário. Sustentou que a alienação judicial do imóvel não prejudicaria o credor fiduciário, que figura apenas como terceiro interessado, sendo a constrição limitada ao valor já pago pela executada. Argumentou, ademais, que os imóveis do Condomínio Diamond possuem elevado valor de mercado, o que reforçaria a utilidade da medida. Por fim, requereu a expedição de ofício à 2a Vara Cível de Taguatinga/DF, para anotação de penhora no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007, em que se discutem créditos condominiais da mesma natureza, invocando os princípios da economia e celeridade processual (ID 252665997). A empresa LLZ Solução Cobrança S.A. requereu seu ingresso no feito, na qualidade de assistente litisconsorcial do exequente Condomínio Residencial Diamond, em razão de ter sido sub-rogada parcialmente nos direitos creditórios relativos às contribuições condominiais das unidades objeto da execução. Alega que celebrou com o condomínio Termo de Sub-Rogação em 04/09/2025, pelo qual passou a deter os direitos e garantias dos créditos vencidos a partir de abril de 2024, nos termos do art. 347, I, do Código Civil. Afirma possuir interesse jurídico direto no deslinde da causa, uma vez que a decisão poderá influenciar sua esfera patrimonial, tendo em vista que adiantou as taxas vencidas e se comprometeu a efetuar o pagamento das vincendas. Fundamenta o pedido nos arts. 119, 121 e 124 do CPC, ressaltando tratar-se de assistência simples com efeitos de litisconsórcio. Ao final, requer o deferimento de seu ingresso no feito. É o relatório. Decido. A constrição pretendida pelo exequente recai sobre direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária em garantia celebrado entre a executada e a Caixa Econômica Federal, instituição que detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral do financiamento. Nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é possível a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de alienação fiduciária, desde que respeitada a posição jurídica do credor fiduciário. A alienação judicial de bem gravado com tal garantia mostra-se inviável quando o crédito fiduciário supera o valor de mercado do imóvel, pois eventual hasta pública não resultaria em proveito econômico ao exequente. Conforme as informações oficiais prestadas pela Caixa (ID 245426365), o saldo devedor é de aproximadamente R$ 372 mil, com expressivo atraso contratual (22 parcelas vencidas). Ainda que o imóvel possua valor de mercado estimado em patamar elevado, é evidente que o crédito fiduciário exaure a quase totalidade do bem, tornando inócua a constrição requerida. Não obstante o caráter propter rem do crédito condominial, reconhecido pelo art. 1.345 do Código Civil, tal natureza não lhe confere, por si só, preferência sobre o crédito garantido por alienação fiduciária. A preferência do crédito condominial, todavia, não alcança o credor fiduciário, cuja propriedade, nos termos do art. 22 da Lei no 9.514/1997, é plena ainda que resolúvel, até a quitação integral da dívida. Durante o período em que subsiste a propriedade fiduciária, o devedor fiduciante é mero possuidor direto do imóvel, com direitos aquisitivos limitados. Assim, as obrigações condominiais por ele contraídas recaem sobre sua esfera patrimonial, mas não atingem o patrimônio do credor fiduciário nem têm preferência sobre o crédito garantido pela alienação fiduciária. Nesse sentido, em caso de alienação dos direitos aquisitivos devem se destinar, inicialmente, ao pagamento do débito fiduciário: (...) Quanto ao pedido de penhora no rosto dos autos do processo no 0716792-34.2019.8.07.0007, o exequente não apresentou qualquer documento comprobatório de que a executada figure como credora naquele feito, tampouco demonstrou a viabilidade prática da medida pretendida. A ausência desses elementos inviabiliza a constrição requerida, razão pela qual não há como determinar a anotação de penhora no rosto dos autos indicados. No que toca ao pedido formulado pela empresa LLZ Solução Cobrança S.A., para ingresso no feito na qualidade de assistente litisconsorcial do exequente, ainda que essa figura não exista na fase de cumprimento, as partes devem se manifestar sobre a alegação de sub-rogação parcial e pedido de ingresso como exequente. Diante do exposto, indefiro o pedido de penhora dos direitos aquisitivos. Igualmente, não há necessidade de novas informações sobre o débito. Indefiro o pedido de penhora no rosto de outros autos. INTIMEM-SE o exequente e o executado quanto ao pedido de terceiro para ingresso na posição de exequente. Caso tenha havido sub-rogação, o exequente deverá dizer qual montante lhe cabe e quanto cabe ao terceiro. Após, voltem conclusos para apreciação.” Pois bem. Em cognição sumária, própria do exame de liminar em agravo de instrumento, verifica-se que não se encontram presentes os requisitos que autorizam a tutela de urgência. De início, cumpre consignar que os requisitos estabelecidos pelo art. 300 do CPC são cumulativos, de maneira que devem ser demonstrados simultaneamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, de forma que a ausência de qualquer um deles inviabiliza a concessão da tutela de urgência. Sobre o tema, destaco o seguinte precedente: “AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. REQUISITOS CUMULATIVOS. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO. PEDIDO INDEFERIDO. (...) 2. Nos termos do art. 300 do CPC/15, a concessão de tutela provisória de urgência depende da demonstração da probabilidade do direito, que se traduz no provável êxito do recurso, e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que se traduz na urgência da prestação jurisdicional. 3. A ausência da probabilidade do direito basta para o indeferimento do pedido, sendo, portanto, desnecessário apreciar a questão sob a ótica do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que deve se fazer presente cumulativamente. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no TP n. 4.482/ES, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023.) No caso em apreço, embora em se tratando de bem alienado fiduciariamente seja admissível a penhora dos direitos aquisitivos, não se nota a possibilidade de dano irreparável ou prejuízo ao resultado útil do processo que justifique a adoção das medidas de urgências pleiteadas, antes de minuciosa análise dos fatos da causa pelo colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Comunique-se ao juízo da causa. Intime-se a agravada para apresentar resposta ao recurso. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator