Tribunal: TJDFT
Processo: 0740477-81.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0740477-81.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE AGRAVADO: DOUGLAS NOLETO BARROS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo exequente contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença (processo no 0708163-91.2021.8.07.0010), ajuizado perante a 1a Vara Cível de Santa Maria/DF, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel objeto da cobrança condominial, tendo em vista a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, nos seguintes termos: “O exequente pleiteia a penhora do imóvel objeto deste litígio e que gerou os encargos condominiais (ID 236439982) Pois bem. Consta da matrícula no 47.631, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, referente ao APARTAMENTO 202, BLOCO 06, do empreendimento denominado SETOR TOTAL VILLE – CONDOMÍNIO 13, os seguintes ônus: Av. R.7-47.631 – alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no valor de R$ 115.200,00; Av. 11-47.631 – consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária, CAIXA. O valor da causa é de R$ 15.365,11 (quinze mil, trezentos e sessenta e cinco reais e onze centavos). Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é admissível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária. Contudo, uma vez consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, tais direitos deixam de existir, inviabilizando a constrição nessa modalidade. Sem prejuízo, no tocante à responsabilidade pelas taxas condominiais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a natureza propter rem da obrigação não autoriza a responsabilização automática do credor fiduciário por débitos vencidos antes da sua imissão na posse. Até este momento, a responsabilidade permanece integralmente com o devedor fiduciante (Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o e Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único). Confiro a jurisprudência do TJDFT: “DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido de penhora de bem imóvel cuja propriedade foi consolidada pela Caixa Econômica Federal, credora fiduciária. O agravante pretendia redirecionar a execução à instituição financeira e declinar a competência para a Justiça Federal, sob o argumento de que a dívida condominial tem natureza propter rem. A decisão agravada afirmou que a responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade e à imissão na posse recai exclusivamente sobre o devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, deve responder pelos débitos condominiais vencidos anteriormente à consolidação da propriedade e à imissão na posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade pelos encargos condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente permanece com o devedor fiduciante até que ocorra a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a imissão deste na posse direta do bem, conforme dispõe o art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao afirmar que a natureza propter rem das dívidas condominiais não autoriza a responsabilização automática do credor fiduciário por débitos vencidos antes da sua imissão na posse do imóvel. 5. A imissão na posse marca o início da relação jurídica entre o credor fiduciário e o condomínio, a partir da qual passam a incidir as obrigações relacionadas ao bem, inclusive as de natureza condominial. 6. A mera consolidação da propriedade, sem a correspondente imissão na posse, não transfere ao credor fiduciário a responsabilidade pelos débitos anteriores, mantendo-se o fiduciante como responsável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor. 2. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.140.671, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 05.09.2024; STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.04.2023; TJDFT, Acórdão n. 1828769, 0746922-86.2023.8.07.0000, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, j. 06.03.2024.” (Acórdão 2002570, 0700234-61.2025.8.07.9000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 06/06/2025.) Assim, indefiro a penhora dos direitos aquisitivos em razão da consolidação da propriedade fiduciária. Não obstante, para verificar eventual responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto às cotas condominiais vencidas após a imissão na posse, determino a intimação da instituição financeira, a fim de esclarecer a situação atual do imóvel. Ante o exposto: 1. Indefiro a penhora dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel descrito. 2. Mantenho a execução contra o devedor fiduciante (Douglas Noleto Barros), responsável pelas taxas condominiais até a eventual imissão da Caixa Econômica Federal na posse. 3. Determino a intimação da Caixa Econômica Federal, terceira interessada, para que, no prazo de 10 (dez) dias: a) informe se houve imissão na posse do imóvel; b) apresente, se for o caso, a data da imissão e eventual termo ou auto judicial/extrajudicial que a comprove; c) esclareça a atual situação do contrato fiduciário, com indicação de parcelas pagas, saldo devedor e eventuais medidas de retomada. Comprovada a imissão na posse, será apreciada a possibilidade de substituição processual do polo passivo, com a inclusão da Caixa Econômica Federal como corresponsável pelos débitos condominiais posteriores. Intime-se o executado originário da presente decisão. Após as diligências, voltem conclusos para deliberações.” Em suas razões, o agravante sustenta que, em virtude da recente orientação do Superior Tribunal de Justiça, é plenamente possível a penhora do próprio imóvel dado em alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem do débito condominial. Aduz que a manutenção da decisão agravada inviabiliza a satisfação do crédito, onerando injustamente os condôminos adimplentes. Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo para determinar a imediata penhora do imóvel, com intimação da Caixa Econômica Federal. Requer a concessão da tutela recursal para suspender os efeitos da decisão agravada e determinar a imediata penhora do imóvel descrito na matrícula no 47.631 do 5o Ofício de Registro de Imóveis do DF, com expedição de termo para averbação e intimação do credor fiduciário. Preparo recolhido. É o relatório do necessário. Decido. O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão proferida em sede de cumprimento de sentença. Na forma do art. 1.019, inciso I, c/c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. A controvérsia recursal restringe-se à possibilidade de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária para satisfação de débitos condominiais. Consoante exposto na decisão agravada, o exequente requereu a penhora do imóvel que deu origem às despesas condominiais no valor de R$ 15.365,11. Consta da matrícula no 47.631 que o bem está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, tendo havido a consolidação da propriedade em favor da credora. Quanto à probabilidade de provimento do recurso, em recente julgamento pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.929.926/SP), firmou-se o entendimento pela possibilidade da penhora do próprio imóvel dado em alienação fiduciária para a satisfação de débitos condominiais, diante da natureza propter rem da obrigação (art. 1.345 do CC). Nesse sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)” Embora o entendimento adotado tenha sido pela possibilidade de se penhorar o imóvel em razão de débitos condominiais, ficou ressalvada a necessidade de prévia citação do credor fiduciário, a fim de integrar a execução e exercer a faculdade de quitar o débito, com direito de regresso contra o devedor fiduciante. A necessidade de citação do credor fiduciário constou expressamente da ementa do julgado e foi objeto de destaque no voto vencedor do Exmo. Sr. Ministro Raul Araújo, nos seguintes termos: “Por sua vez, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor.” No caso concreto, entretanto, não houve a citação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, para integrar a execução, circunstância que inviabiliza, por ora, a constrição pretendida. Assim, não se vislumbro probabilidade de provimento do recurso, razão pela qual deve ser indeferido o efeito suspensivo postulado. Isso posto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Oficie-se ao Juízo de origem. Manifeste-se a parte contrária no prazo legal. Após, retornem os autos conclusos para julgamento do recurso. Brasília/DF, 23 de setembro de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator w

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0740477-81.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE AGRAVADO: DOUGLAS NOLETO BARROS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo exequente contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença (processo no 0708163-91.2021.8.07.0010), ajuizado perante a 1a Vara Cível de Santa Maria/DF, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel objeto da cobrança condominial, tendo em vista a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, nos seguintes termos: “O exequente pleiteia a penhora do imóvel objeto deste litígio e que gerou os encargos condominiais (ID 236439982) Pois bem. Consta da matrícula no 47.631, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, referente ao APARTAMENTO 202, BLOCO 06, do empreendimento denominado SETOR TOTAL VILLE – CONDOMÍNIO 13, os seguintes ônus: Av. R.7-47.631 – alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no valor de R$ 115.200,00; Av. 11-47.631 – consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária, CAIXA. O valor da causa é de R$ 15.365,11 (quinze mil, trezentos e sessenta e cinco reais e onze centavos). Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é admissível a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária. Contudo, uma vez consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, tais direitos deixam de existir, inviabilizando a constrição nessa modalidade. Sem prejuízo, no tocante à responsabilidade pelas taxas condominiais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a natureza propter rem da obrigação não autoriza a responsabilização automática do credor fiduciário por débitos vencidos antes da sua imissão na posse. Até este momento, a responsabilidade permanece integralmente com o devedor fiduciante (Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o e Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único). Confiro a jurisprudência do TJDFT: “DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido de penhora de bem imóvel cuja propriedade foi consolidada pela Caixa Econômica Federal, credora fiduciária. O agravante pretendia redirecionar a execução à instituição financeira e declinar a competência para a Justiça Federal, sob o argumento de que a dívida condominial tem natureza propter rem. A decisão agravada afirmou que a responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade e à imissão na posse recai exclusivamente sobre o devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, deve responder pelos débitos condominiais vencidos anteriormente à consolidação da propriedade e à imissão na posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade pelos encargos condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente permanece com o devedor fiduciante até que ocorra a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a imissão deste na posse direta do bem, conforme dispõe o art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao afirmar que a natureza propter rem das dívidas condominiais não autoriza a responsabilização automática do credor fiduciário por débitos vencidos antes da sua imissão na posse do imóvel. 5. A imissão na posse marca o início da relação jurídica entre o credor fiduciário e o condomínio, a partir da qual passam a incidir as obrigações relacionadas ao bem, inclusive as de natureza condominial. 6. A mera consolidação da propriedade, sem a correspondente imissão na posse, não transfere ao credor fiduciário a responsabilidade pelos débitos anteriores, mantendo-se o fiduciante como responsável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor. 2. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do devedor fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.140.671, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 05.09.2024; STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.04.2023; TJDFT, Acórdão n. 1828769, 0746922-86.2023.8.07.0000, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, j. 06.03.2024.” (Acórdão 2002570, 0700234-61.2025.8.07.9000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 06/06/2025.) Assim, indefiro a penhora dos direitos aquisitivos em razão da consolidação da propriedade fiduciária. Não obstante, para verificar eventual responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto às cotas condominiais vencidas após a imissão na posse, determino a intimação da instituição financeira, a fim de esclarecer a situação atual do imóvel. Ante o exposto: 1. Indefiro a penhora dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel descrito. 2. Mantenho a execução contra o devedor fiduciante (Douglas Noleto Barros), responsável pelas taxas condominiais até a eventual imissão da Caixa Econômica Federal na posse. 3. Determino a intimação da Caixa Econômica Federal, terceira interessada, para que, no prazo de 10 (dez) dias: a) informe se houve imissão na posse do imóvel; b) apresente, se for o caso, a data da imissão e eventual termo ou auto judicial/extrajudicial que a comprove; c) esclareça a atual situação do contrato fiduciário, com indicação de parcelas pagas, saldo devedor e eventuais medidas de retomada. Comprovada a imissão na posse, será apreciada a possibilidade de substituição processual do polo passivo, com a inclusão da Caixa Econômica Federal como corresponsável pelos débitos condominiais posteriores. Intime-se o executado originário da presente decisão. Após as diligências, voltem conclusos para deliberações.” Em suas razões, o agravante sustenta que, em virtude da recente orientação do Superior Tribunal de Justiça, é plenamente possível a penhora do próprio imóvel dado em alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem do débito condominial. Aduz que a manutenção da decisão agravada inviabiliza a satisfação do crédito, onerando injustamente os condôminos adimplentes. Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo para determinar a imediata penhora do imóvel, com intimação da Caixa Econômica Federal. Requer a concessão da tutela recursal para suspender os efeitos da decisão agravada e determinar a imediata penhora do imóvel descrito na matrícula no 47.631 do 5o Ofício de Registro de Imóveis do DF, com expedição de termo para averbação e intimação do credor fiduciário. Preparo recolhido. É o relatório do necessário. Decido. O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão proferida em sede de cumprimento de sentença. Na forma do art. 1.019, inciso I, c/c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. A controvérsia recursal restringe-se à possibilidade de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária para satisfação de débitos condominiais. Consoante exposto na decisão agravada, o exequente requereu a penhora do imóvel que deu origem às despesas condominiais no valor de R$ 15.365,11. Consta da matrícula no 47.631 que o bem está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, tendo havido a consolidação da propriedade em favor da credora. Quanto à probabilidade de provimento do recurso, em recente julgamento pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.929.926/SP), firmou-se o entendimento pela possibilidade da penhora do próprio imóvel dado em alienação fiduciária para a satisfação de débitos condominiais, diante da natureza propter rem da obrigação (art. 1.345 do CC). Nesse sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)” Embora o entendimento adotado tenha sido pela possibilidade de se penhorar o imóvel em razão de débitos condominiais, ficou ressalvada a necessidade de prévia citação do credor fiduciário, a fim de integrar a execução e exercer a faculdade de quitar o débito, com direito de regresso contra o devedor fiduciante. A necessidade de citação do credor fiduciário constou expressamente da ementa do julgado e foi objeto de destaque no voto vencedor do Exmo. Sr. Ministro Raul Araújo, nos seguintes termos: “Por sua vez, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor.” No caso concreto, entretanto, não houve a citação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, para integrar a execução, circunstância que inviabiliza, por ora, a constrição pretendida. Assim, não se vislumbro probabilidade de provimento do recurso, razão pela qual deve ser indeferido o efeito suspensivo postulado. Isso posto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Oficie-se ao Juízo de origem. Manifeste-se a parte contrária no prazo legal. Após, retornem os autos conclusos para julgamento do recurso. Brasília/DF, 23 de setembro de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator w