Tribunal: TJDFT
Processo: 0719556-12.2023.8.07.0020
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0719556-12.2023.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CIRLENE RODRIGUES PEDREIRA, MAIA E BORBA S/A APELADO: COOP HAB DOS SERVIDORES DA CAMARA DOS DEPUTADOS LTDA, MAIA E BORBA S/A, CIRLENE RODRIGUES PEDREIRA D E C I S Ã O Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença (ID 71296396) proferida pela Juíza de Direito da 3a Vara Cível de Águas Claras nos autos da ação de adjudicação compulsória no 0719556-12.2023.8.07.0020, proposta por CIRLENE RODRIGUES PEREIRA em desfavor de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA e MAIA BORBA S/A, por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, nos termos da seguinte parte dispositiva (ID 71296396 – págs. 9/10): “III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido principal formulado, nos termos do inciso I do art. 485 do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos moldes do § 2o do art. 85 do CPC. Por outro lado, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais formulados por MAIA E BORBA S.A., nos termos do inciso I do art. 485 do CPC, para DECRETAR a rescisão dos contratos celebrados entre as partes (ID. 173859000 – Págs. 1 a 12) e, em consequência, determinar que a reconvinda devolva o imóvel ao reconvinte. A parte autora-reconvinda terá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar voluntariamente o imóvel, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse. Em face da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa, nos moldes do §2o do art. 85 do CPC, na proporção de 30% pela parte reconvinte e 70% pela parte reconvinda. A exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência da parte autora/reconvinda, entretanto, deverá ficar suspensa por força do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedida, ex vi do art. 98, §3o, do CPC. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, ausentes novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo.” Opostos embargos de declaração por MAIA E BORBA S/A (ID 71296398), eles foram rejeitados (ID 71296404). Na apelação cível da autora/reconvinda (ID 71296402), ela reitera, inicialmente, o pedido de concessão da gratuidade de justiça que foi deferido na origem. Em tema de preliminar, suscita a ocorrência de cerceamento de defesa, em função do julgamento antecipado da lide, bem como pontua que, para além dos comprovantes de pagamento acostados ao feito, faz-se necessária a complementação da prova para elucidar a quitação integral do débito. Afirma, quanto ao mérito, que foi comprovada a quitação integral do débito oriundo da aquisição do imóvel objeto de contenda, inclusive em relação ao termo de confissão de dívida, por meio da documentação anexada ao feito. Sustenta que a sentença, ao impor a desocupação do imóvel, fere a razoabilidade e a dignidade da pessoa humana, considerando que a autora é idosa e tem no imóvel a sua única residência por muitos anos. Pontua que, tendo sido ajuizada adjudicação compulsória, não é admitida a inclusão de pedido de despejo em reconvenção, sendo necessária ação própria para tanto. Assim, defende a nulidade da imissão na posse vindicada em reconvenção, porquanto ausente fundamentação na sentença a esse respeito. Postula a concessão de efeito suspensivo à apelação, “a fim de assegurar à apelante o direito de permanecer no imóvel até o trânsito em julgado da decisão, garantindo a preservação de sua posse e evitando prejuízos irreparáveis” (ID 71296402 – pág. 19). Requer, ao final, o conhecimento e o provimento do recurso, nos seguintes termos (ID 71296402 – págs. 19/20): “c) Que seja integralmente reformada a sentença vergastada nos pontos acima mencionados, em observância ao direito e à justiça, reconhecendo-se a procedência integral da ação de adjudicação compulsória, tendo em vista que a apelante quitou integralmente o débito oriundo do imóvel, determinando-se a adjudicação do imóvel descrito nesta apelação em favor de CIRLENE RODRIGUES PEREIRA, com a consequente expedição do competente Mandado de Averbação ao 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, correspondente à área de localização do bem. d) Requer, outrossim, alternativamente, o total provimento do presente apelo, a fim de que a sentença recorrida seja anulada, por expressa violação do art. 489, §1o, inciso IV, do CPC; e) Requer, também, a total improcedência dos pedidos formulados pela apelada Maia e Borba S.A. em sede de reconvenção, em razão dos fundamentos jurídicos expostos ao longo do presente recurso, os quais demonstram a inconsistência das alegações da parte contrária; f) Alternativamente, entendendo de forma diversa quanto aos pagamentos efetuados e ao adimplemento da obrigação, requer-se a realização de perícia contábil a fim de apurar se os valores pagos pela apelante não excedem o montante legalmente devido. g) Subsidiariamente, na hipótese de eventual reconhecimento de inadimplência relativa a alguns períodos, requer-se que seja oportunizada a celebração de acordo para a quitação do valor remanescente, considerando que a apelante, pessoa idosa, já adimpliu a maior parte da obrigação e reside no imóvel há mais de trinta anos”. Sem preparo recursal, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida na origem (ID 71296321). Nas razões recursais da ré/reconvinte MAIA E BORBA S/A (ID 71296406), ela formula, inicialmente, impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora, aduzindo que esta última não comprova a hipossuficiência financeira necessária à concessão da benesse. Sustenta que o inadimplemento contratual perpetrado pela autora causou-lhe prejuízos, uma vez não pago o saldo devedor assumido em termo de confissão de dívida, o que lhe privou da utilizou do bem ao longo de 16 (dezesseis) anos. Nesses termos, propugna a condenação da autora ao pagamento de indenização por lucros cessantes pelo período que ficou privada de dispor do bem até a efetiva imissão na posse, a ser calculado o prejuízo em laudo técnico na fase de liquidação de sentença. Alternativamente, vindica indenização pela fruição da coisa. No que se refere ao valor fixado a título de honorários advocatícios de sucumbência, defende a reconsideração do valor estampado na sentença, para que seja estabelecido apenas em favor da ré/reconvinte, tendo em vista o êxito alcançado com seu pedido reconvencional. Salienta estarem preenchidos os requisitos para a imissão na posse, enquanto credora, razão pela qual propugna sua manutenção. Pleiteia, assim, o conhecimento e o provimento do recurso O preparo recursal foi recolhido (ID 71296407). Foram oferecidas contrarrazões pela ré/reconvinte (ID 71296408) e pela autora/reconvinda (ID 71296464), propugnando-se cada qual o desprovimento do recurso da parte adversa. É a síntese do necessário. Decido. O recurso de apelação cível interposto contra sentença que revoga tutela provisória não é dotado, como regra, de efeito suspensivo (art. 1.012, § 1o, V, do CPC), porém, excepcional e fundamentadamente, o relator poderá suspender a eficácia da sentença se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houve risco de dano grave ou de difícil reparação (art. 1.012, § 3o, I e II, e § 4o, do CPC). A ausência de demonstração de algum desses requisitos conduz à rejeição do pedido liminar. No momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão do efeito suspensivo vindicado, o que se fará à luz dos mencionados requisitos. O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso formulado pela autora apelante deve ser deferido parcialmente. Vê-se que a improcedência dos pedidos formulados na inicial tem como consequência lógica a revogação dos efeitos da tutela provisória concedida ao ID 71296326, motivo pelo qual tem razão de ser o pedido de efeito suspensivo almejado. A autora, em sua apelação, postula a concessão de efeito suspensivo à apelação, “a fim de assegurar à apelante o direito de permanecer no imóvel até o trânsito em julgado da decisão, garantindo a preservação de sua posse e evitando prejuízos irreparáveis” (ID 71296402 – pág. 19). O exame dos atos processuais deste feito recomenda a prudência de se aguardar o deslinde deste recurso de apelação para que, se o caso, surta efeito o provimento jurisdicional concedido na origem. A partir de um juízo de cognição sumária, própria da análise de pedido de efeito suspensivo a recurso, verifica-se que o acervo fático-probatório denota que a relação jurídico-processual das partes reveste-se de intrincada discussão acerca de inadimplemento de parcelas de contrato cujo objeto é imóvel há quase duas décadas em posse da autora apelante. No caso dos autos, o objeto de litígio é o imóvel “Apartamento 302, Lote 8, vaga de garagem no 65”, situado na Rua Ipê Amarelo, em Águas Claras/DF, registrado no Livro 2 – Registro Geral, matrícula no 232.683, no 3o Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal (ID 71296325). Em virtude do referido imóvel, a autora, CIRLENE RODRIGUES PEREIRA, ajuizou ação de adjudicação compulsória em desfavor de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA - COOPERCÂMARA e de MAIA BORBA S/A, em 2/10/2023. Descreveu na inicial que, em 2002, adquiriu junto à cooperativa ré o imóvel objeto de contenda, por meio de termo de compromisso firmado para a construção do “Residencial Ipê Amarelo”, momento em que a autora aderia ao contrato de prestação de serviços realizado entre a cooperativa e a construtora ré MAIA E BORBA LTDA para a construção do empreendimento. Aduziu que não houve a transferência do bem a seu nome pelas rés, o que a impede de promover o devido registro cartorário da titularidade sobre o bem. Postulou, ao final, a adjudicação compulsória do bem em seu nome, com a expedição de mandado de averbação junto ao cartório competente. Com a exordial, foram juntados aos autos o termo de compromisso (ID 71293605 – págs. 1/7), de 20/2/2002, em que firmado ato cooperativo entre a ré COOPERCÂMARA e a autora, para a construção de apartamento no edifício “Residencial Ipê Amarelo”, tratando-se o ato de adesão expressa e individualizada dos cooperados ao contrato de prestação de serviços de empreitada global assinado entre a cooperativa e a ré MAIA E BORBA LTDA – MB ENGENHARIA (cláusula primeira – ID 71293605 – pág. 1). Além disso, a autora também promoveu a juntada do “Instrumento Particular de Confissão de Dívida com Garantia de Fiança” (ID 71293605 – págs. 8/13), de 29/06/2006, no qual figurou a autora como confitente devedora, a cooperativa ré como confitente credora e a construtora ré como cessionária de crédito. Neste último instrumento, a autora confessou a dívida atinente a valores oriundos do termo de compromisso firmado, no valor de R$ 55.750,89, deste valor R$ 54.375,89 relativos ao saldo devedor proveniente da aquisição da unidade residencial e R$ 1.375,00 atinentes à taxa de administração. Foi prevista no contrato a forma de pagamento da dívida confessada (cláusula quarta), da seguinte maneira: “CLÁUSULA QUARTA – DA FORMA DE PAGAMENTO E REAJUSTAMENTO Os CONFITENTES DEVEDORES pagarão a importância de R$ 55.750,89 (cinquenta e cinco mil, setecentos e cinquenta reais e nove centavos), na forma descrita nos parágrafos abaixo. Parágrafo primeiro. R$ 54.375,89 (cinquenta e quatro mil, trezentos e setenta e cinco reais e oitenta e nove centavos), referente ao saldo devedor proveniente da aquisição da unidade residencial serão pagos da seguinte forma: a) R$ 3.082,25, divididos em 5 (cinco) parcelas mensais e sucessivas de R$ 616,45 cada, sendo a primeira com vencimento em 25 de julho de 2006, representadas por notas promissórias; b) 22.377,72, divididos em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.864,81 cada, sendo a primeira com vencimento em 25 de dezembro de 2006, representadas por notas promissórias; c) 1.864,83, parcela única com vencimento em 25 de dezembro de 2007, representada por nota promissória; d) 4.000,00, divididos em 4 (quatro) parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.000 cada, sendo a primeira com vencimento em 25 de janeiro de 2008, representadas por notas promissórias; e) R$ 23.051,80, parcela única com vencimento em 25 de janeiro de 2008, representada por nota promissória. (...) Parágrafo Segundo. R$ 1.375,00 (um mil trezentos e setenta e cinco reais) referente às taxas de administração, serão pagos da seguinte forma: a) 25 (vinte e cinco) parcelas mensais e sucessivas de R$ 55,00 cada, sendo a primeira com vencimento 25 de julho de 2006, representadas por notas promissórias”. Decorreu do instrumento contratual de confissão de dívida a previsão de que a cooperativa cedeu à construtora ré todos os direitos e obrigações relativos ao pacto, com anuência da autora devedora (cláusula décima primeira). Para corroborar seu pedido de adjudicação compulsória, a autora trouxe ao feito a cópia de comprovantes de pagamento (ID 71293606 – págs. 9/33), além de notas promissórias (ID 71293608). Foi deferida tutela provisória vindicada na origem, no sentido de averba, na matrícula do imóvel descrito na inicial, a existência da ação de adjudicação compulsória (ID 71296326). A construtora ré, MAIA E BORBA LTDA (antes MAIA E BORBA S/A ou MB ENGENHARIA), apresentou contestação e reconvenção (ID 71296345), em 13/03/2024. A argumentação formulada pela construtora ré (e reconvinte) foi a de que a autora não comprovou com o pagamento de todas as parcelas e condições ajustadas no termo de confissão de dívida, notadamente as parcelas vencidas em 25/01/2007, 25/02/2007, 25/03/2007, 25/04/2007, 25/05/2007, 25/01/2008 (duas vezes), conforme planilha apresentada (ID 71296345 – pág. 5), perfazendo um total de R$ 33.705,14 sem comprovação de pagamento. Em síntese, argumentou que não foram pagos: “25/01/2007, Parcela 2/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/02/2007, Parcela 3/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/03/2007, Parcela 4/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/04/2007, Parcela 5/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/05/2007, Parcela 6/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/01/2008, quais sejam: Parcela 1/1 de R$ 23.051,09; Parcela 1/4 de R$ 1.000,00 e Taxa Administrativa no valor de R$ 55,00 totalizando a importância de R$ 24.106,09”. Além disso, salientou a construtora ré que a autora omitiu a propositura de demanda judicial anterior (autos no 2008.01.1.090000-9, processados perante a 17a Vara Cível de Brasília), em que objetivava a rescisão do termo de confissão de dívida por vício de vontade, no que não teve êxito em sentença transitada em julgado em 04/11/2016 (ID 71296356 – págs. 36/45; ID 71296358 – pág. 2). Sustentou a inobservância dos requisitos para a adjudicação compulsória, a falta de comprovação do adimplemento da autora, motivo por que postulou a rescisão do contrato, perdas e danos e lucros cessantes, além de sua imissão na posse. Também ofereceu contestação a cooperativa ré (ID 71296361), aduzindo sua ilegitimidade passiva ad causam, bem como, no mérito, a improcedência dos pedidos iniciais. A autora ofereceu réplica à contestação da cooperativa ré (ID 71296370), contestação à reconvenção da construtora ré (ID 71296384). A construtora ré e reconvinte apresentou réplica à contestação da autora (ID 71296389). A Juíza de origem concedeu às partes a oportunidade de especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 71296390), manifestando-se a construtora ré pelo julgamento antecipado do mérito (ID 71296393), não havendo manifestação da autora. Após, foi proferida a sentença ora recorrida (ID 71296396), com os seguintes fundamentos para julgar improcedente a pretensão de adjudicação compulsória e parcialmente procedente a pretensão reconvencional: “II - FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos moldes do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil. Com efeito, “Cabe ao magistrado, como destinatário final da prova, proferir o julgamento antecipado da lide se a matéria de mérito for unicamente de direito ou, se de direito e de fato, os autos já se encontrarem suficientemente instruídos, sem a necessidade de maior dilação probatória” (Acórdão no 1168600, Relator Maria de Lourdes, 3a Turma Cível, DJ 05/05/2019 p. 542/546). Da Ilegitimidade passiva A preliminar de ilegitimidade passiva, arguida pela ré COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA, da forma em que deduzida, se confunde com o mérito e com ele será analisado. Interesse de agir REJEITO a preliminar de ausência de interesse de agir suscitada pela ré COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA, pois a presente ação é útil e necessária à finalidade almejada pela parte autora e não é condição para o exercício da jurisdição a tentativa de solução da controvérsia pela via administrativa. Da impugnação à gratuidade de justiça Em contestação, a ré MAIA E BORBA S.A. impugna a gratuidade de justiça deferida a parte autora. Sem razão. Na hipótese dos autos, o réu não apresentou nenhuma prova que ponha em dúvida a situação de insuficiência de recursos alegada pela autora e comprovada mediante os documentos carreados a inicial. Desse modo, não foram carreadas provas que desconstituam os documentos juntados e meras alegações, sem a respectiva comprovação, não tem o condão de desconstituir as provas apresentadas. Rejeito, portanto, à impugnação à gratuidade de justiça. Da aptidão da reconvenção A reconvenção possui causa de pedir, pedidos determinados e da narração dos fatos decorre lógica conclusão. Dessa forma, não há que se falar em inépcia da reconvenção. A reconvenção é inepta quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, o pedido for juridicamente impossível ou contiver pedidos incompatíveis entre si (§1o do art. 330 do CPC). No caso em tela, a reconvenção não padece de nenhum dos vícios apontados na legislação de regência, motivo pelo qual não merece prosperar a preliminar ventilada. Rejeito, portanto, a preliminar arguida pela reconvinda. Do mérito Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação e ante a ausência de outras questões de cunho preliminar ou prejudiciais pendentes de apreciação, procedo ao exame do mérito da controvérsia proposta. Pleito principal Consoante relatado, a parte autora pretende a condenação das requeridas a lhe outorgar a escritura definitiva do imóvel que adquiriu, sob o argumento de que já houve a quitação dos valores devidos. Os réus, por sua vez, defendem que não há nenhuma omissão, uma vez que a autora não quitou o saldo devedor e, por isso, não faz jus à efetiva escritura definitiva de compra e venda. Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". A adjudicação compulsória é a ação ajuizada pelo promissário comprador em face do promissário vendedor, que não lhe outorgou a escritura pública do imóvel para registro, com o fim de obter uma sentença que permita a transferência compulsória da propriedade do bem. Na hipótese dos autos, restou incontroverso que as partes firmaram um Termo de Compromisso para a construção do apartamento vindicado pela autora, em 2002 (ID. 173859000), bem como um instrumento de confissão de dívida, em 2006 (ID. 177757872), no qual se afere que a autora não estava em dia com o pagamento e a quitação dos valores devidos. Ademais, apesar de a autora defender já ter quitado o preço do imóvel, com todos os valores previstos no instrumento de confissão de dívida, o réu Maia e Borba S.A. apontou que a parte autora não comprovou o pagamento das seguintes parcelas do termo de confissão de dívida: “• 25/01/2007, Parcela 2/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/02/2007, Parcela 3/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81 • 25/03/2007, Parcela 4/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/04/2007, Parcela 5/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81 • 25/05/2007, Parcela 6/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81 • 25/01/2008, quais sejam: Parcela 1/1 de R$ 23.051,09; Parcela 1/4 de R$ 1.000,00 e Taxa Administrativa no valor de R$ 55,00 totalizando a importância de R$ 24.106,09.” Com efeito, ao compulsar detidamente todos os documentos juntados pela parte autora, observo que, de fato, as parcelas indicas pela requerida aparentemente não foram adimplidas, pois a autora não demonstrou o seu pagamento, ônus que lhe incumbia. Outrossim, a prova do pagamento compete ao devedor, pois, além de constituir fato constitutivo do seu direito (art. 373, inciso I, do CPC), é o que dispõe as regras ordinárias do direito das obrigações, segundo o qual cabe ao devedor provar o pagamento (arts. 319 e 320 do Código Civil) Logo, não tendo havido a demonstração da quitação plena dos valores relativos ao imóvel, não há como acolher o pleito autoral. Portanto, a improcedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe. Pleito Reconvencional - MAIA E BORBA S.A. Consoante relatado, pretende a reconvinte a rescisão dos contratos firmados entre as partes, com a consequente imissão na posse, bem como a condenação da reconvinda ao pagamento de aluguéis referentes aos últimos três anos, pela detenção indevida do imóvel. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”. Ademais, o art. 389 do Código Civil, "não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado". Como já verberado, a prova do pagamento compete ao devedor, conforme o que dispõe as regras ordinárias do direito das obrigações, segundo o qual cabe ao devedor provar o pagamento (arts. 319 e 320 do Código Civil). No caso vertente, como já analisado no pleito inicial, a parte autora-reconvinda não demonstrou ter efetuado o pagamento de todos os débitos devidos e, por isso, diante de sua mora, faz jus a parte reconvinte à rescisão do contrato, por culpa da reconvinda. Assim, de maneira resoluta, é devida a rescisão dos contratos firmados entre as partes. Em consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução do imóvel ao reconvinte. Todavia, no que se refere aos lucros cessantes, em forma de aluguel, não é o caso de seu acolhimento. Isso porque, apesar de a autora não estar adimplindo o contrato desde 2008, não houve por parte da reconvinte nenhuma iniciativa para rescindir o contrato ou notificar a autora acerca da rescisão ou devolução do imóvel, de modo que, apesar da inadimplência, estava vigente o contrato celebrado entre as partes, que autorizava a autora a se manter na posse do imóvel Ademais, a presente sentença que irá decretar a rescisão do contrato tem natureza desconstitutiva e, portanto, efeitos ex nunc. Assim, o acolhimento parcial dos pedidos é medida que se impõe. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido principal formulado, nos termos do inciso I do art. 485 do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos moldes do §2o do art. 85 do CPC. Por outro lado, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais formulados por MAIA E BORBA S.A., nos termos do inciso I do art. 485 do CPC, para DECRETAR a rescisão dos contratos celebrados entre as partes (ID. 173859000 – Págs. 1 a 12) e, em consequência, determinar que a reconvinda devolva o imóvel ao reconvinte. A parte autora-reconvinda terá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar voluntariamente o imóvel, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse. Em face da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa, nos moldes do §2o do art. 85 do CPC, na proporção de 30% pela parte reconvinte e 70% pela parte reconvinda. A exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência da parte autora/reconvinda, entretanto, deverá ficar suspensa por força do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedida, ex vi do art. 98, §3o, do CPC. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, ausentes novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo”. Opostos embargos de declaração contra a sentença (ID 71296398), foram eles rejeitados (ID 71296404). Após, sobrevieram as apelações cíveis ora em exame. Nesse descortino, sem embargo das conclusões que possam sobrevir quando do julgamento de mérito do recurso, neste momento processual, estão presentes os requisitos necessários para a concessão parcial do efeito suspensivo pretendido, uma vez que a imissão imediata na posse do imóvel pela ré/reconvinte implicaria risco de difícil reparação para a autora que tem posse sobre o imóvel há quase duas décadas, o que merece ser considerado até mesmo à luz da relevância da fundamentação de suas razões recursais. Além disso, evidenciando-se que a pretensão reconvencional, de rescisão de contrato funda-se em inadimplemento de parcelas inadimplidas de 25/01/2007 a 25/01/2008, é importante perquirir, em observância ao princípio que veda a prolação de decisões surpresa (arts. 7o, 9o e 10, do CPC), a possibilidade de se pronunciar a prescrição da pretensão reconvencional, de ofício, tendo em vista que a rescisão vindicada refere-se ao fato do não pagamento de parcelas líquidas e certas constantes de contrato entabulado entre as partes, o que se relaciona com a própria pretensão de cobrança referente ao pacto. Ante o exposto: a) DEFIRO PARCIALMENTE o efeito suspensivo vindicado pela autora/reconvinda apelante, a fim de conceder o efeito suspensivo ao recurso de apelação por ela interposto, sobrestando-se os efeitos da sentença até o julgamento de mérito da apelação cível pela Quinta Turma Cível ou até que sobrevenha outra determinação desta relatoria ou do Colegiado; e b) determino a intimação das partes a se manifestarem sobre a possibilidade de pronúncia, de ofício, da prescrição da pretensão reconvencional apresentada nestes autos para a rescisão do contrato, em observância ao princípio que veda a prolação de decisões surpresa (arts. 7o, 9o e 10, do CPC). Prazo de 15 (quinze) dias. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos para a apreciação do mérito recursal. Brasília, 26 de maio de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0719556-12.2023.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CIRLENE RODRIGUES PEDREIRA, MAIA E BORBA S/A APELADO: COOP HAB DOS SERVIDORES DA CAMARA DOS DEPUTADOS LTDA, MAIA E BORBA S/A, CIRLENE RODRIGUES PEDREIRA D E C I S Ã O Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença (ID 71296396) proferida pela Juíza de Direito da 3a Vara Cível de Águas Claras nos autos da ação de adjudicação compulsória no 0719556-12.2023.8.07.0020, proposta por CIRLENE RODRIGUES PEREIRA em desfavor de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA e MAIA BORBA S/A, por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, nos termos da seguinte parte dispositiva (ID 71296396 – págs. 9/10): “III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido principal formulado, nos termos do inciso I do art. 485 do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos moldes do § 2o do art. 85 do CPC. Por outro lado, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais formulados por MAIA E BORBA S.A., nos termos do inciso I do art. 485 do CPC, para DECRETAR a rescisão dos contratos celebrados entre as partes (ID. 173859000 – Págs. 1 a 12) e, em consequência, determinar que a reconvinda devolva o imóvel ao reconvinte. A parte autora-reconvinda terá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar voluntariamente o imóvel, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse. Em face da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa, nos moldes do §2o do art. 85 do CPC, na proporção de 30% pela parte reconvinte e 70% pela parte reconvinda. A exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência da parte autora/reconvinda, entretanto, deverá ficar suspensa por força do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedida, ex vi do art. 98, §3o, do CPC. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, ausentes novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo.” Opostos embargos de declaração por MAIA E BORBA S/A (ID 71296398), eles foram rejeitados (ID 71296404). Na apelação cível da autora/reconvinda (ID 71296402), ela reitera, inicialmente, o pedido de concessão da gratuidade de justiça que foi deferido na origem. Em tema de preliminar, suscita a ocorrência de cerceamento de defesa, em função do julgamento antecipado da lide, bem como pontua que, para além dos comprovantes de pagamento acostados ao feito, faz-se necessária a complementação da prova para elucidar a quitação integral do débito. Afirma, quanto ao mérito, que foi comprovada a quitação integral do débito oriundo da aquisição do imóvel objeto de contenda, inclusive em relação ao termo de confissão de dívida, por meio da documentação anexada ao feito. Sustenta que a sentença, ao impor a desocupação do imóvel, fere a razoabilidade e a dignidade da pessoa humana, considerando que a autora é idosa e tem no imóvel a sua única residência por muitos anos. Pontua que, tendo sido ajuizada adjudicação compulsória, não é admitida a inclusão de pedido de despejo em reconvenção, sendo necessária ação própria para tanto. Assim, defende a nulidade da imissão na posse vindicada em reconvenção, porquanto ausente fundamentação na sentença a esse respeito. Postula a concessão de efeito suspensivo à apelação, “a fim de assegurar à apelante o direito de permanecer no imóvel até o trânsito em julgado da decisão, garantindo a preservação de sua posse e evitando prejuízos irreparáveis” (ID 71296402 – pág. 19). Requer, ao final, o conhecimento e o provimento do recurso, nos seguintes termos (ID 71296402 – págs. 19/20): “c) Que seja integralmente reformada a sentença vergastada nos pontos acima mencionados, em observância ao direito e à justiça, reconhecendo-se a procedência integral da ação de adjudicação compulsória, tendo em vista que a apelante quitou integralmente o débito oriundo do imóvel, determinando-se a adjudicação do imóvel descrito nesta apelação em favor de CIRLENE RODRIGUES PEREIRA, com a consequente expedição do competente Mandado de Averbação ao 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, correspondente à área de localização do bem. d) Requer, outrossim, alternativamente, o total provimento do presente apelo, a fim de que a sentença recorrida seja anulada, por expressa violação do art. 489, §1o, inciso IV, do CPC; e) Requer, também, a total improcedência dos pedidos formulados pela apelada Maia e Borba S.A. em sede de reconvenção, em razão dos fundamentos jurídicos expostos ao longo do presente recurso, os quais demonstram a inconsistência das alegações da parte contrária; f) Alternativamente, entendendo de forma diversa quanto aos pagamentos efetuados e ao adimplemento da obrigação, requer-se a realização de perícia contábil a fim de apurar se os valores pagos pela apelante não excedem o montante legalmente devido. g) Subsidiariamente, na hipótese de eventual reconhecimento de inadimplência relativa a alguns períodos, requer-se que seja oportunizada a celebração de acordo para a quitação do valor remanescente, considerando que a apelante, pessoa idosa, já adimpliu a maior parte da obrigação e reside no imóvel há mais de trinta anos”. Sem preparo recursal, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida na origem (ID 71296321). Nas razões recursais da ré/reconvinte MAIA E BORBA S/A (ID 71296406), ela formula, inicialmente, impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora, aduzindo que esta última não comprova a hipossuficiência financeira necessária à concessão da benesse. Sustenta que o inadimplemento contratual perpetrado pela autora causou-lhe prejuízos, uma vez não pago o saldo devedor assumido em termo de confissão de dívida, o que lhe privou da utilizou do bem ao longo de 16 (dezesseis) anos. Nesses termos, propugna a condenação da autora ao pagamento de indenização por lucros cessantes pelo período que ficou privada de dispor do bem até a efetiva imissão na posse, a ser calculado o prejuízo em laudo técnico na fase de liquidação de sentença. Alternativamente, vindica indenização pela fruição da coisa. No que se refere ao valor fixado a título de honorários advocatícios de sucumbência, defende a reconsideração do valor estampado na sentença, para que seja estabelecido apenas em favor da ré/reconvinte, tendo em vista o êxito alcançado com seu pedido reconvencional. Salienta estarem preenchidos os requisitos para a imissão na posse, enquanto credora, razão pela qual propugna sua manutenção. Pleiteia, assim, o conhecimento e o provimento do recurso O preparo recursal foi recolhido (ID 71296407). Foram oferecidas contrarrazões pela ré/reconvinte (ID 71296408) e pela autora/reconvinda (ID 71296464), propugnando-se cada qual o desprovimento do recurso da parte adversa. É a síntese do necessário. Decido. O recurso de apelação cível interposto contra sentença que revoga tutela provisória não é dotado, como regra, de efeito suspensivo (art. 1.012, § 1o, V, do CPC), porém, excepcional e fundamentadamente, o relator poderá suspender a eficácia da sentença se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houve risco de dano grave ou de difícil reparação (art. 1.012, § 3o, I e II, e § 4o, do CPC). A ausência de demonstração de algum desses requisitos conduz à rejeição do pedido liminar. No momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão do efeito suspensivo vindicado, o que se fará à luz dos mencionados requisitos. O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso formulado pela autora apelante deve ser deferido parcialmente. Vê-se que a improcedência dos pedidos formulados na inicial tem como consequência lógica a revogação dos efeitos da tutela provisória concedida ao ID 71296326, motivo pelo qual tem razão de ser o pedido de efeito suspensivo almejado. A autora, em sua apelação, postula a concessão de efeito suspensivo à apelação, “a fim de assegurar à apelante o direito de permanecer no imóvel até o trânsito em julgado da decisão, garantindo a preservação de sua posse e evitando prejuízos irreparáveis” (ID 71296402 – pág. 19). O exame dos atos processuais deste feito recomenda a prudência de se aguardar o deslinde deste recurso de apelação para que, se o caso, surta efeito o provimento jurisdicional concedido na origem. A partir de um juízo de cognição sumária, própria da análise de pedido de efeito suspensivo a recurso, verifica-se que o acervo fático-probatório denota que a relação jurídico-processual das partes reveste-se de intrincada discussão acerca de inadimplemento de parcelas de contrato cujo objeto é imóvel há quase duas décadas em posse da autora apelante. No caso dos autos, o objeto de litígio é o imóvel “Apartamento 302, Lote 8, vaga de garagem no 65”, situado na Rua Ipê Amarelo, em Águas Claras/DF, registrado no Livro 2 – Registro Geral, matrícula no 232.683, no 3o Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal (ID 71296325). Em virtude do referido imóvel, a autora, CIRLENE RODRIGUES PEREIRA, ajuizou ação de adjudicação compulsória em desfavor de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA - COOPERCÂMARA e de MAIA BORBA S/A, em 2/10/2023. Descreveu na inicial que, em 2002, adquiriu junto à cooperativa ré o imóvel objeto de contenda, por meio de termo de compromisso firmado para a construção do “Residencial Ipê Amarelo”, momento em que a autora aderia ao contrato de prestação de serviços realizado entre a cooperativa e a construtora ré MAIA E BORBA LTDA para a construção do empreendimento. Aduziu que não houve a transferência do bem a seu nome pelas rés, o que a impede de promover o devido registro cartorário da titularidade sobre o bem. Postulou, ao final, a adjudicação compulsória do bem em seu nome, com a expedição de mandado de averbação junto ao cartório competente. Com a exordial, foram juntados aos autos o termo de compromisso (ID 71293605 – págs. 1/7), de 20/2/2002, em que firmado ato cooperativo entre a ré COOPERCÂMARA e a autora, para a construção de apartamento no edifício “Residencial Ipê Amarelo”, tratando-se o ato de adesão expressa e individualizada dos cooperados ao contrato de prestação de serviços de empreitada global assinado entre a cooperativa e a ré MAIA E BORBA LTDA – MB ENGENHARIA (cláusula primeira – ID 71293605 – pág. 1). Além disso, a autora também promoveu a juntada do “Instrumento Particular de Confissão de Dívida com Garantia de Fiança” (ID 71293605 – págs. 8/13), de 29/06/2006, no qual figurou a autora como confitente devedora, a cooperativa ré como confitente credora e a construtora ré como cessionária de crédito. Neste último instrumento, a autora confessou a dívida atinente a valores oriundos do termo de compromisso firmado, no valor de R$ 55.750,89, deste valor R$ 54.375,89 relativos ao saldo devedor proveniente da aquisição da unidade residencial e R$ 1.375,00 atinentes à taxa de administração. Foi prevista no contrato a forma de pagamento da dívida confessada (cláusula quarta), da seguinte maneira: “CLÁUSULA QUARTA – DA FORMA DE PAGAMENTO E REAJUSTAMENTO Os CONFITENTES DEVEDORES pagarão a importância de R$ 55.750,89 (cinquenta e cinco mil, setecentos e cinquenta reais e nove centavos), na forma descrita nos parágrafos abaixo. Parágrafo primeiro. R$ 54.375,89 (cinquenta e quatro mil, trezentos e setenta e cinco reais e oitenta e nove centavos), referente ao saldo devedor proveniente da aquisição da unidade residencial serão pagos da seguinte forma: a) R$ 3.082,25, divididos em 5 (cinco) parcelas mensais e sucessivas de R$ 616,45 cada, sendo a primeira com vencimento em 25 de julho de 2006, representadas por notas promissórias; b) 22.377,72, divididos em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.864,81 cada, sendo a primeira com vencimento em 25 de dezembro de 2006, representadas por notas promissórias; c) 1.864,83, parcela única com vencimento em 25 de dezembro de 2007, representada por nota promissória; d) 4.000,00, divididos em 4 (quatro) parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.000 cada, sendo a primeira com vencimento em 25 de janeiro de 2008, representadas por notas promissórias; e) R$ 23.051,80, parcela única com vencimento em 25 de janeiro de 2008, representada por nota promissória. (...) Parágrafo Segundo. R$ 1.375,00 (um mil trezentos e setenta e cinco reais) referente às taxas de administração, serão pagos da seguinte forma: a) 25 (vinte e cinco) parcelas mensais e sucessivas de R$ 55,00 cada, sendo a primeira com vencimento 25 de julho de 2006, representadas por notas promissórias”. Decorreu do instrumento contratual de confissão de dívida a previsão de que a cooperativa cedeu à construtora ré todos os direitos e obrigações relativos ao pacto, com anuência da autora devedora (cláusula décima primeira). Para corroborar seu pedido de adjudicação compulsória, a autora trouxe ao feito a cópia de comprovantes de pagamento (ID 71293606 – págs. 9/33), além de notas promissórias (ID 71293608). Foi deferida tutela provisória vindicada na origem, no sentido de averba, na matrícula do imóvel descrito na inicial, a existência da ação de adjudicação compulsória (ID 71296326). A construtora ré, MAIA E BORBA LTDA (antes MAIA E BORBA S/A ou MB ENGENHARIA), apresentou contestação e reconvenção (ID 71296345), em 13/03/2024. A argumentação formulada pela construtora ré (e reconvinte) foi a de que a autora não comprovou com o pagamento de todas as parcelas e condições ajustadas no termo de confissão de dívida, notadamente as parcelas vencidas em 25/01/2007, 25/02/2007, 25/03/2007, 25/04/2007, 25/05/2007, 25/01/2008 (duas vezes), conforme planilha apresentada (ID 71296345 – pág. 5), perfazendo um total de R$ 33.705,14 sem comprovação de pagamento. Em síntese, argumentou que não foram pagos: “25/01/2007, Parcela 2/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/02/2007, Parcela 3/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/03/2007, Parcela 4/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/04/2007, Parcela 5/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/05/2007, Parcela 6/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/01/2008, quais sejam: Parcela 1/1 de R$ 23.051,09; Parcela 1/4 de R$ 1.000,00 e Taxa Administrativa no valor de R$ 55,00 totalizando a importância de R$ 24.106,09”. Além disso, salientou a construtora ré que a autora omitiu a propositura de demanda judicial anterior (autos no 2008.01.1.090000-9, processados perante a 17a Vara Cível de Brasília), em que objetivava a rescisão do termo de confissão de dívida por vício de vontade, no que não teve êxito em sentença transitada em julgado em 04/11/2016 (ID 71296356 – págs. 36/45; ID 71296358 – pág. 2). Sustentou a inobservância dos requisitos para a adjudicação compulsória, a falta de comprovação do adimplemento da autora, motivo por que postulou a rescisão do contrato, perdas e danos e lucros cessantes, além de sua imissão na posse. Também ofereceu contestação a cooperativa ré (ID 71296361), aduzindo sua ilegitimidade passiva ad causam, bem como, no mérito, a improcedência dos pedidos iniciais. A autora ofereceu réplica à contestação da cooperativa ré (ID 71296370), contestação à reconvenção da construtora ré (ID 71296384). A construtora ré e reconvinte apresentou réplica à contestação da autora (ID 71296389). A Juíza de origem concedeu às partes a oportunidade de especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 71296390), manifestando-se a construtora ré pelo julgamento antecipado do mérito (ID 71296393), não havendo manifestação da autora. Após, foi proferida a sentença ora recorrida (ID 71296396), com os seguintes fundamentos para julgar improcedente a pretensão de adjudicação compulsória e parcialmente procedente a pretensão reconvencional: “II - FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos moldes do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil. Com efeito, “Cabe ao magistrado, como destinatário final da prova, proferir o julgamento antecipado da lide se a matéria de mérito for unicamente de direito ou, se de direito e de fato, os autos já se encontrarem suficientemente instruídos, sem a necessidade de maior dilação probatória” (Acórdão no 1168600, Relator Maria de Lourdes, 3a Turma Cível, DJ 05/05/2019 p. 542/546). Da Ilegitimidade passiva A preliminar de ilegitimidade passiva, arguida pela ré COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA, da forma em que deduzida, se confunde com o mérito e com ele será analisado. Interesse de agir REJEITO a preliminar de ausência de interesse de agir suscitada pela ré COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DA CÂMARA DOS DEPUTADOS LTDA, pois a presente ação é útil e necessária à finalidade almejada pela parte autora e não é condição para o exercício da jurisdição a tentativa de solução da controvérsia pela via administrativa. Da impugnação à gratuidade de justiça Em contestação, a ré MAIA E BORBA S.A. impugna a gratuidade de justiça deferida a parte autora. Sem razão. Na hipótese dos autos, o réu não apresentou nenhuma prova que ponha em dúvida a situação de insuficiência de recursos alegada pela autora e comprovada mediante os documentos carreados a inicial. Desse modo, não foram carreadas provas que desconstituam os documentos juntados e meras alegações, sem a respectiva comprovação, não tem o condão de desconstituir as provas apresentadas. Rejeito, portanto, à impugnação à gratuidade de justiça. Da aptidão da reconvenção A reconvenção possui causa de pedir, pedidos determinados e da narração dos fatos decorre lógica conclusão. Dessa forma, não há que se falar em inépcia da reconvenção. A reconvenção é inepta quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, o pedido for juridicamente impossível ou contiver pedidos incompatíveis entre si (§1o do art. 330 do CPC). No caso em tela, a reconvenção não padece de nenhum dos vícios apontados na legislação de regência, motivo pelo qual não merece prosperar a preliminar ventilada. Rejeito, portanto, a preliminar arguida pela reconvinda. Do mérito Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação e ante a ausência de outras questões de cunho preliminar ou prejudiciais pendentes de apreciação, procedo ao exame do mérito da controvérsia proposta. Pleito principal Consoante relatado, a parte autora pretende a condenação das requeridas a lhe outorgar a escritura definitiva do imóvel que adquiriu, sob o argumento de que já houve a quitação dos valores devidos. Os réus, por sua vez, defendem que não há nenhuma omissão, uma vez que a autora não quitou o saldo devedor e, por isso, não faz jus à efetiva escritura definitiva de compra e venda. Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". A adjudicação compulsória é a ação ajuizada pelo promissário comprador em face do promissário vendedor, que não lhe outorgou a escritura pública do imóvel para registro, com o fim de obter uma sentença que permita a transferência compulsória da propriedade do bem. Na hipótese dos autos, restou incontroverso que as partes firmaram um Termo de Compromisso para a construção do apartamento vindicado pela autora, em 2002 (ID. 173859000), bem como um instrumento de confissão de dívida, em 2006 (ID. 177757872), no qual se afere que a autora não estava em dia com o pagamento e a quitação dos valores devidos. Ademais, apesar de a autora defender já ter quitado o preço do imóvel, com todos os valores previstos no instrumento de confissão de dívida, o réu Maia e Borba S.A. apontou que a parte autora não comprovou o pagamento das seguintes parcelas do termo de confissão de dívida: “• 25/01/2007, Parcela 2/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/02/2007, Parcela 3/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81 • 25/03/2007, Parcela 4/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81; • 25/04/2007, Parcela 5/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81 • 25/05/2007, Parcela 6/12 de R$ 22.377,72, no valor de R$ 1.864,81, mais uma Taxa de Administração no valor de R$ 55,00, totalizando a importância de R$ 1.919,81 • 25/01/2008, quais sejam: Parcela 1/1 de R$ 23.051,09; Parcela 1/4 de R$ 1.000,00 e Taxa Administrativa no valor de R$ 55,00 totalizando a importância de R$ 24.106,09.” Com efeito, ao compulsar detidamente todos os documentos juntados pela parte autora, observo que, de fato, as parcelas indicas pela requerida aparentemente não foram adimplidas, pois a autora não demonstrou o seu pagamento, ônus que lhe incumbia. Outrossim, a prova do pagamento compete ao devedor, pois, além de constituir fato constitutivo do seu direito (art. 373, inciso I, do CPC), é o que dispõe as regras ordinárias do direito das obrigações, segundo o qual cabe ao devedor provar o pagamento (arts. 319 e 320 do Código Civil) Logo, não tendo havido a demonstração da quitação plena dos valores relativos ao imóvel, não há como acolher o pleito autoral. Portanto, a improcedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe. Pleito Reconvencional - MAIA E BORBA S.A. Consoante relatado, pretende a reconvinte a rescisão dos contratos firmados entre as partes, com a consequente imissão na posse, bem como a condenação da reconvinda ao pagamento de aluguéis referentes aos últimos três anos, pela detenção indevida do imóvel. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”. Ademais, o art. 389 do Código Civil, "não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado". Como já verberado, a prova do pagamento compete ao devedor, conforme o que dispõe as regras ordinárias do direito das obrigações, segundo o qual cabe ao devedor provar o pagamento (arts. 319 e 320 do Código Civil). No caso vertente, como já analisado no pleito inicial, a parte autora-reconvinda não demonstrou ter efetuado o pagamento de todos os débitos devidos e, por isso, diante de sua mora, faz jus a parte reconvinte à rescisão do contrato, por culpa da reconvinda. Assim, de maneira resoluta, é devida a rescisão dos contratos firmados entre as partes. Em consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução do imóvel ao reconvinte. Todavia, no que se refere aos lucros cessantes, em forma de aluguel, não é o caso de seu acolhimento. Isso porque, apesar de a autora não estar adimplindo o contrato desde 2008, não houve por parte da reconvinte nenhuma iniciativa para rescindir o contrato ou notificar a autora acerca da rescisão ou devolução do imóvel, de modo que, apesar da inadimplência, estava vigente o contrato celebrado entre as partes, que autorizava a autora a se manter na posse do imóvel Ademais, a presente sentença que irá decretar a rescisão do contrato tem natureza desconstitutiva e, portanto, efeitos ex nunc. Assim, o acolhimento parcial dos pedidos é medida que se impõe. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido principal formulado, nos termos do inciso I do art. 485 do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos moldes do §2o do art. 85 do CPC. Por outro lado, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais formulados por MAIA E BORBA S.A., nos termos do inciso I do art. 485 do CPC, para DECRETAR a rescisão dos contratos celebrados entre as partes (ID. 173859000 – Págs. 1 a 12) e, em consequência, determinar que a reconvinda devolva o imóvel ao reconvinte. A parte autora-reconvinda terá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar voluntariamente o imóvel, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse. Em face da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa, nos moldes do §2o do art. 85 do CPC, na proporção de 30% pela parte reconvinte e 70% pela parte reconvinda. A exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência da parte autora/reconvinda, entretanto, deverá ficar suspensa por força do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedida, ex vi do art. 98, §3o, do CPC. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, ausentes novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo”. Opostos embargos de declaração contra a sentença (ID 71296398), foram eles rejeitados (ID 71296404). Após, sobrevieram as apelações cíveis ora em exame. Nesse descortino, sem embargo das conclusões que possam sobrevir quando do julgamento de mérito do recurso, neste momento processual, estão presentes os requisitos necessários para a concessão parcial do efeito suspensivo pretendido, uma vez que a imissão imediata na posse do imóvel pela ré/reconvinte implicaria risco de difícil reparação para a autora que tem posse sobre o imóvel há quase duas décadas, o que merece ser considerado até mesmo à luz da relevância da fundamentação de suas razões recursais. Além disso, evidenciando-se que a pretensão reconvencional, de rescisão de contrato funda-se em inadimplemento de parcelas inadimplidas de 25/01/2007 a 25/01/2008, é importante perquirir, em observância ao princípio que veda a prolação de decisões surpresa (arts. 7o, 9o e 10, do CPC), a possibilidade de se pronunciar a prescrição da pretensão reconvencional, de ofício, tendo em vista que a rescisão vindicada refere-se ao fato do não pagamento de parcelas líquidas e certas constantes de contrato entabulado entre as partes, o que se relaciona com a própria pretensão de cobrança referente ao pacto. Ante o exposto: a) DEFIRO PARCIALMENTE o efeito suspensivo vindicado pela autora/reconvinda apelante, a fim de conceder o efeito suspensivo ao recurso de apelação por ela interposto, sobrestando-se os efeitos da sentença até o julgamento de mérito da apelação cível pela Quinta Turma Cível ou até que sobrevenha outra determinação desta relatoria ou do Colegiado; e b) determino a intimação das partes a se manifestarem sobre a possibilidade de pronúncia, de ofício, da prescrição da pretensão reconvencional apresentada nestes autos para a rescisão do contrato, em observância ao princípio que veda a prolação de decisões surpresa (arts. 7o, 9o e 10, do CPC). Prazo de 15 (quinze) dias. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos para a apreciação do mérito recursal. Brasília, 26 de maio de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora