Tribunal: TJDFT
Processo: 0727735-24.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0727735-24.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO, THAYLISE SOUSA BEZERRA AGRAVADO: JOSE AFRANIO CABRAL RIOS, CHRISTIANE MAYUMI SALES TOGAWA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO contra r. decisão proferida pelo ilustre Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial no: 0704701-27.2019.8.07.0001, indeferiu a impugnação do executado e determinou o prosseguimento da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, nos seguintes termos (ID 238824884 do processo originário): “Cuida-se de impugnação apresentada pelos executados (ID 225594739) alegando que o imóvel penhorado se trata de bem de família, razão pela qual impenhorável. Além disso, ressalta que inexiste fraude à execução. Assim, requer a suspensão da penhora sobre o imóvel situado na QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul, Brasília/DF, matrícula no 42.693 e o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel. Intimado a se manifestar o exequente apresentou resposta no ID 229636171 alegando a inaplicabilidade do bem de família, uma vez que a dívida é oriunda da própria aquisição do imóvel, nos termos do art. 3o, II da Lei 8.009/90, razão pela qual requer o indeferimento da impugnação à penhora. Ademais, há indícios concretos de que os executados possuem outro imóvel, pois há registro de um imóvel na SQS 407 Sul, Bloco C, Ap. 308, conforme anexo. Assim, existência de outros bens afasta a aplicação da Lei no 8.009/90, pois esta proteção deve recair apenas sobre um único imóvel residencial. Além disso, caso se verifique que os executados possuem outros bens resta configurada a fraude à execução, pois há ocultação de patrimônio. Após, foi concedida oportunidade ao executado para apresentar nos autos a pesquisa de imóveis nos nove cartórios competentes de registro do DF em nome dos executados. No entanto, ato contínuo, foi apresentada nova impugnação pelos executados, agora impugnando o laudo de avaliação de ID 229254823 (SHIS QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul, Brasília/DF) no valor de R$ 3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais). Alega que o valor apurado sobre o referido imóvel não se encontra em consonância com a realidade atual e mercadológica, pois não consideradas características do imóvel como existência de adega climatizada, garagem coberta para 6 veículos, sistema de aquecimento solar com complemento a gás, porcelanato, acabamento em granito (pedra nobre), esquadrias de alumínio, sistema de iluminação embutido, pintura em pva, paisagismo e decoração com design de interiores. Apresentou anúncios de imóvel nos valores de R$ 4.400.000,00 e R$ 3.690.000,00 (ID 231269172 e ID 231269173). Diz ainda que Oficiala informa que utilizou o método comparativo direto de dados de mercado em sua avaliação e que não foi cumprido alguns requisitos exigidos pela norma técnica como diagnóstico de mercado, amplitude e grau de precisão na especificação da avaliação, ausência de tratamento dos dados, identificação do resultado e campo de arbítrio: com a necessária fundamentação do grau de precisão e grau de fundamentação e resultado da avaliação e sua data de referência. Apresentou laudo de avaliação, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 5.985.000.00. Assim, requer a retificação do valor contante do laudo impugnado, nos termos do art. 635, §2o do CPC. Intimado a se manifestar acerca dessa última impugnação, o exequente não se manifestou (ID 237612675). É o relato do necessário. Decido. Analisando os autos viu-se que na decisão de ID 223935260 foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré, sobre imóvel indicado no ID 223377042, de matrícula n.o 42693 perante o 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, descrito como SHI/SUL QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul, Brasília/DF (certidão de matrícula de ID 223377042 – Av.7-42693) de propriedade dos executados KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO e THAYLISE SOUSA BEZERRA. A presente execução está fundada no instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel penhorado (ID 29668792). A Lei 8.009/90, em seu artigo 3o, inciso II estabelece uma exceção à impenhorabilidade do bem de família, permitindo a sua penhora em caso de dívidas decorrentes de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel. Esta exceção visa garantir que o devedor não possa se beneficiar da impenhorabilidade para se eximir do pagamento de dívidas contraídas para a própria moradia. Sobre o assunto, confira os julgados: AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO CONJUNTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. DÍVIDA CONTRAÍDA PARA AQUISIÇÃO DO PRÓPRIO IMÓVEL. EFEITO SUSPENSIVO. MANDADO DE AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DECISÃO MANTIDA. 1. A Lei 8.009/90, em seu art. 1o, dispõe que: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. Nos termos dos arts. 1o e 5o, o imóvel residencial da entidade familiar é impenhorável, desde que seja o único bem utilizado para fins de moradia permanente. 2. A lei ainda estabelece exceção que permite a penhora de imóvel, apesar de natureza de bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3o, II): “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”. 3. No caso, em que pese os agravantes alegarem estar em dia com as parcelas do financiamento do imóvel, não cumpriram integralmente o contrato de compra e venda dos direitos aquisitivos do referido imóvel celebrado com a exequente. Nesse sentido, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível, porque a dívida contraída, ora executada, decorre da própria aquisição do imóvel. 4. Ausente a probabilidade do direito, não há fundamento para reconhecimento do efeito suspensivo recursal. O simples fato do juízo ter expedido mandado de avaliação judicial do bem não representa risco aos agravantes. 5. Recursos conhecidos. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado.. (Acórdão 1785664, 0735700-24.2023.8.07.0000, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/11/2023, publicado no DJe: 05/12/2023.) PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. ART. 3o, INCISO II, DA LEI No 8.009/90. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há se falar em suspensão do julgamento do presente agravo de instrumento se a questão fixada pelo Tema 1.095 do c. STJ não se aplica ao presente caso, pois a controvérsia recursal consiste em decidir acerca da impenhorabilidade do imóvel em que a agravada/executada reside, tendo sido considerado bem de família na decisão agravada. 2. Nos termos do inciso II do art. 3o da Lei 8.009/1990, a impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução civil, “salvo se movido pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”. 2.1. O caso se enquadra na exceção à regra de impenhorabilidade do imóvel, ainda que bem de família, pois o crédito é decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do próprio imóvel em disputa. 3. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1758608, 0723168-18.2023.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/09/2023, publicado no DJe: 28/09/2023.) Assim, indefiro a impugnação do executado de ID 225594739 e determino o prosseguimento da penhora do imóvel. Prosseguindo, o imóvel foi avaliado em R$ 3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais- ID 229254823). O executado impugnou dizendo que o valor apurado não se encontra em consonância com a realidade atual e mercadológica, pois não foram consideradas as características do imóvel. Pois bem. Analisando a avaliação do imóvel, tem-se que o Oficial de Justiça descreveu o imóvel e ressaltou que o valor dado se deu baseado em pesquisas locais no mercado imobiliário, detalhando os critérios utilizados bem como as características do imóvel. Ora, este juízo não possui expertise em avaliação de imóveis, portanto, para o deslinde da questão, será necessária a perícia de avaliação do imóvel. Ademais, não pode se valer de laudo realizado unilateralmente. Dessa forma, fica a parte executada intimada para que informe se possui interesse na realização de perícia de avaliação do imóvel, no prazo de 5 (cinco) dias. Ressalto que o executado deverá arcar com os honorários do perito. Prosseguindo, destaco ofício da credora fiduciária (ID 231780226) que indica o valor do débito em R$ 5.891.221,31. O autor nada falou sobre a avaliação do imóvel, do que se concluiu pela sua aceitação. Quanto à petição de ID 238913338, postergo sua análise para depois da homologação da avaliação do imóvel” Em suas razões recursais (ID 73778803), pleiteia o reconhecimento da impenhorabilidade do bem de família, uma vez que não há nenhuma exceção legal aplicável à hipótese dos autos. Defende que a penhora recaiu sobre o único imóvel do devedor, o qual é utilizado para a sua moradia e de sua família. Menciona que possui filhos pequenos, que residem no imóvel. Verbera que a exceção invocada na decisão agravada (art. 3o, II, da Lei 8.009/90) é de aplicação restritiva, voltada à aquisição ou construção do imóvel. Informa que o caso dos autos refere-se à venda particular, que não se enquadra no dispositivo legal. Aduz que a dívida é meramente particular (contrato de compra e venda), não se tratando de hipoteca ou alienação fiduciária. Aduz que a promessa de compra e venda é mera obrigação contratual entre particulares. Afirma que a interpretação extensiva viola o princípio da legalidade estrita. Defende que não possui outro imóvel, sendo a penhora indevida, pois incidiu sobre bem de família. Aduz que o imóvel foi avaliado em R$ 3.900.000,00, enquanto que a dívida é de R$ 5.891.221,31, o que demonstra que a penhora é inútil para a quitação da dívida. Defende que houve contradição na decisão agravada, uma vez que o precedente jurisprudencial invocado refere-se à situação diversa dos autos, pois havia financiamento imobiliário. Aduz que a obrigação de fazer foi substancialmente cumprida, o que demonstra que deve ser aplicado o princípio da boa-fé objetiva e a proibição de comportamento contraditório. Defende que a obrigação de transferência do veículo foi cumprida mediante a penhora do bem fungível equivalente (Mercedez Bens), bem como a transferência do imóvel também foi cumprida, com a posse judicial do bem (matrícula 98.156). Defende que as penhoras realizadas (R$ 1.159.859,56) superam significativamente o valor das obrigações (R$ 985.000,00). Aduz que há enriquecimento sem causa, uma vez que o promitente comprador se beneficia tanto do recebimento das parcelas quanto da retomada do bem. Informa que não houve pedido de conversão em perdas e danos, sendo que as obrigações foram cumpridas mediante prestação equivalente. Defende o cumprimento integral das obrigações, mediante entrega do veículo e apartamento. Informa que há processos conexos, autos de n.o 0736063-81.2018.8.07.0001 e 0704701-27.2019.8.07.0001, derivados do mesmo contrato, com tratamento específico para cada obrigação. Informa que a execução de obrigação de fazer (transferência de bens) foi cumprida. Impugna a avaliação judicial do imóvel, uma vez que foi realizada por Oficial de Justiça, sem observar as normas da ABNT. Diz que imóveis semelhantes são avaliados em R$ 4.000,000,00 ou R$ 4.500.000,00. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada. No mérito, postula o provimento do recurso para: a) reconhecer a impenhorabilidade do imóvel residencial; b) desconstituir a penhora; c) aplicar a teoria do adimplemento substancial; d) aplicar o princípio da menor onerosidade; e) determinar nova avaliação do imóvel; f) desconstituir a penhora, em virtude do bem ser incapaz de satisfazer a dívida; g) o reconhecimento do excesso de penhora; h) a observância da coisa julgada material, em virtude do cumprimento integral das obrigações. O preparo foi recolhido. É o relatório. Decido. Compulsando os autos de origem, verifico que a decisão de ID 223935260 deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel denominado SHI/SUL, QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul. O devedor apresentou impugnação (ID 225594739, na origem), alegando a impenhorabilidade do bem de família. Postulou que fosse reconhecido que o bem penhorado é bem de família e informou que não há fraude à execução. O credor apresentou impugnação à penhora (ID 229636171). O juiz oportunizou as partes impugnarem o valor da avaliação do bem. O devedor apresentou petição impugnando o valor da avaliação (ID 23129170). A decisão agravada rejeitou a alegação de que os direitos aquisitivos do imóvel constituem bem de família. Contudo, oportunizou ao devedor informar se pretende arcar com os custos da perícia, visando realizar nova avaliação do imóvel. Desse modo, verifica-se que o agravante, ao interpor o recurso, apresentou diversos fundamentos não apresentados no juízo de origem. Observa-se que na origem foi discutida somente a questão da impenhorabilidade do bem de família e o valor da avaliação. Assim sendo, não é possível o conhecimento de matérias alegadas diretamente no tribunal, sob pena de supressão de instância. Logo, o recurso limitar-se-á a apreciar a questão da impenhorabilidade do bem de família. Em relação à impugnação à avaliação do imóvel, entendo que não há interesse recursal, uma vez que a decisão agravada concedeu ao agravante o prazo de 5 (cinco) dias para informar se pretende produzir a prova pericial, visando realizar a reavaliação do imóvel. Logo, o bem poderá ser reavaliado. Feitos esses esclarecimentos, passo, doravante, a apreciar a alegação de impenhorabilidade dos direitos aquisitivos, sob o fundamento de que se trata de bem de família. Preenchidos os pressupostos legais, conheço parcialmente do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise do mérito, mas somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazer. A impenhorabilidade do bem de família é disciplinada nos artigos 1o e 5o da Lei no 8.009/90, nos seguintes termos: Art. 1o: O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Art. 5o Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Parágrafo único. Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70 do Código Civil. Trata-se de instituto que confere proteção legal ao único imóvel residencial da entidade familiar no intuito de resguardar o patrimônio mínimo da pessoa humana, valor que o legislador optou por preservar em contraposição à satisfação executiva do credor. As hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família estão descritas no art. 3o do referido diploma legal, em especial no caso de imóvel dado como garantia hipotecária: Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; Para que um imóvel não seja caracterizado como bem de família e não receba a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei no 8.009/90, necessária é a comprovação de que não serve efetivamente de residência à entidade familiar, bem assim de que não é o único imóvel de sua propriedade, nem, tampouco, esteja no rol de exceções do art. 3o da Lei no 8.009/90. No caso em comento, o imóvel penhorado era de propriedade dos credores, que alienaram a propriedade do bem ao devedor, conforme se depreende da matrícula do imóvel anexada nos autos de origem (ID 29668787). Desse modo, o crédito executado, em juízo de cognição sumária, é decorrente da aquisição do próprio imóvel pelo devedor. Com efeito, o executado adquiriu o imóvel dos credores, ficou inadimplente com as obrigações assumidas, todavia, agora pretende alegar bem de família em relação ao imóvel que não pagou. Assim sendo, entendo que incide no caso em comento a exceção prevista no art. 3o, II, da Lei 8.009/90, cujo teor normativo visa justamente impedir que o devedor possa se beneficiar da impenhorabilidade para se eximir da dívida contraída para a aquisição da própria moradia. Nesse sentido, vejamos o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE REFORMA RESIDENCIAL. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. POSSIBILIDADE . ART. 3o, II, DA LEI 8.009/90 E ART. 833, § 1o, DO CPC . 1. Recurso especial interposto em 2/9/2022 e concluso ao gabinete em 2/5/2023.2. O propósito recursal consiste em definir se a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art . 3o, II, da Lei no 8.009/90 se aplica à dívida contraída para reforma do imóvel.3. As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas . O próprio art. 3o da Lei no 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II).4 . Da exegese do comando do art. 3o, II, da Lei no 8.009/90, fica evidente que a finalidade da norma foi coibir que o devedor se escude na impenhorabilidade do bem de família para obstar a cobrança de dívida contraída para aquisição, construção ou reforma do próprio imóvel, ou seja, de débito derivado de negócio jurídico envolvendo o próprio bem. Portanto, a dívida relativa a serviços de reforma residencial se enquadra na referida exceção .5. É nítida a preocupação do legislador no sentido de impedir a deturpação do benefício legal, vindo a ser utilizado como artifício para viabilizar a aquisição, melhoramento, uso, gozo e/ou disposição do bem de família sem nenhuma contrapartida, à custa de terceiros.6. No particular, o débito objeto de cumprimento de sentença foi contraído pela recorrente junto às recorridas com a finalidade de implementação de reforma no imóvel residencial, razão pela qual incide o disposto no art . 3o, II, da Lei no 8.009/90.7. Recurso especial conhecido e não provido . (STJ - REsp: 2082860 RS 2023/0052940-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/02/2024) Nesse contexto, não restou provada, em juízo de cognição sumária, a plausibilidade do direito alegado. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso. Na parte conhecida, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao i. Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 11 de julho de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0727735-24.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO, THAYLISE SOUSA BEZERRA AGRAVADO: JOSE AFRANIO CABRAL RIOS, CHRISTIANE MAYUMI SALES TOGAWA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO contra r. decisão proferida pelo ilustre Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial no: 0704701-27.2019.8.07.0001, indeferiu a impugnação do executado e determinou o prosseguimento da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, nos seguintes termos (ID 238824884 do processo originário): “Cuida-se de impugnação apresentada pelos executados (ID 225594739) alegando que o imóvel penhorado se trata de bem de família, razão pela qual impenhorável. Além disso, ressalta que inexiste fraude à execução. Assim, requer a suspensão da penhora sobre o imóvel situado na QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul, Brasília/DF, matrícula no 42.693 e o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel. Intimado a se manifestar o exequente apresentou resposta no ID 229636171 alegando a inaplicabilidade do bem de família, uma vez que a dívida é oriunda da própria aquisição do imóvel, nos termos do art. 3o, II da Lei 8.009/90, razão pela qual requer o indeferimento da impugnação à penhora. Ademais, há indícios concretos de que os executados possuem outro imóvel, pois há registro de um imóvel na SQS 407 Sul, Bloco C, Ap. 308, conforme anexo. Assim, existência de outros bens afasta a aplicação da Lei no 8.009/90, pois esta proteção deve recair apenas sobre um único imóvel residencial. Além disso, caso se verifique que os executados possuem outros bens resta configurada a fraude à execução, pois há ocultação de patrimônio. Após, foi concedida oportunidade ao executado para apresentar nos autos a pesquisa de imóveis nos nove cartórios competentes de registro do DF em nome dos executados. No entanto, ato contínuo, foi apresentada nova impugnação pelos executados, agora impugnando o laudo de avaliação de ID 229254823 (SHIS QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul, Brasília/DF) no valor de R$ 3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais). Alega que o valor apurado sobre o referido imóvel não se encontra em consonância com a realidade atual e mercadológica, pois não consideradas características do imóvel como existência de adega climatizada, garagem coberta para 6 veículos, sistema de aquecimento solar com complemento a gás, porcelanato, acabamento em granito (pedra nobre), esquadrias de alumínio, sistema de iluminação embutido, pintura em pva, paisagismo e decoração com design de interiores. Apresentou anúncios de imóvel nos valores de R$ 4.400.000,00 e R$ 3.690.000,00 (ID 231269172 e ID 231269173). Diz ainda que Oficiala informa que utilizou o método comparativo direto de dados de mercado em sua avaliação e que não foi cumprido alguns requisitos exigidos pela norma técnica como diagnóstico de mercado, amplitude e grau de precisão na especificação da avaliação, ausência de tratamento dos dados, identificação do resultado e campo de arbítrio: com a necessária fundamentação do grau de precisão e grau de fundamentação e resultado da avaliação e sua data de referência. Apresentou laudo de avaliação, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 5.985.000.00. Assim, requer a retificação do valor contante do laudo impugnado, nos termos do art. 635, §2o do CPC. Intimado a se manifestar acerca dessa última impugnação, o exequente não se manifestou (ID 237612675). É o relato do necessário. Decido. Analisando os autos viu-se que na decisão de ID 223935260 foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré, sobre imóvel indicado no ID 223377042, de matrícula n.o 42693 perante o 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, descrito como SHI/SUL QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul, Brasília/DF (certidão de matrícula de ID 223377042 – Av.7-42693) de propriedade dos executados KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO e THAYLISE SOUSA BEZERRA. A presente execução está fundada no instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel penhorado (ID 29668792). A Lei 8.009/90, em seu artigo 3o, inciso II estabelece uma exceção à impenhorabilidade do bem de família, permitindo a sua penhora em caso de dívidas decorrentes de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel. Esta exceção visa garantir que o devedor não possa se beneficiar da impenhorabilidade para se eximir do pagamento de dívidas contraídas para a própria moradia. Sobre o assunto, confira os julgados: AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO CONJUNTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. DÍVIDA CONTRAÍDA PARA AQUISIÇÃO DO PRÓPRIO IMÓVEL. EFEITO SUSPENSIVO. MANDADO DE AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DECISÃO MANTIDA. 1. A Lei 8.009/90, em seu art. 1o, dispõe que: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. Nos termos dos arts. 1o e 5o, o imóvel residencial da entidade familiar é impenhorável, desde que seja o único bem utilizado para fins de moradia permanente. 2. A lei ainda estabelece exceção que permite a penhora de imóvel, apesar de natureza de bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3o, II): “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”. 3. No caso, em que pese os agravantes alegarem estar em dia com as parcelas do financiamento do imóvel, não cumpriram integralmente o contrato de compra e venda dos direitos aquisitivos do referido imóvel celebrado com a exequente. Nesse sentido, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível, porque a dívida contraída, ora executada, decorre da própria aquisição do imóvel. 4. Ausente a probabilidade do direito, não há fundamento para reconhecimento do efeito suspensivo recursal. O simples fato do juízo ter expedido mandado de avaliação judicial do bem não representa risco aos agravantes. 5. Recursos conhecidos. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado.. (Acórdão 1785664, 0735700-24.2023.8.07.0000, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/11/2023, publicado no DJe: 05/12/2023.) PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. ART. 3o, INCISO II, DA LEI No 8.009/90. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há se falar em suspensão do julgamento do presente agravo de instrumento se a questão fixada pelo Tema 1.095 do c. STJ não se aplica ao presente caso, pois a controvérsia recursal consiste em decidir acerca da impenhorabilidade do imóvel em que a agravada/executada reside, tendo sido considerado bem de família na decisão agravada. 2. Nos termos do inciso II do art. 3o da Lei 8.009/1990, a impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução civil, “salvo se movido pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”. 2.1. O caso se enquadra na exceção à regra de impenhorabilidade do imóvel, ainda que bem de família, pois o crédito é decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do próprio imóvel em disputa. 3. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1758608, 0723168-18.2023.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/09/2023, publicado no DJe: 28/09/2023.) Assim, indefiro a impugnação do executado de ID 225594739 e determino o prosseguimento da penhora do imóvel. Prosseguindo, o imóvel foi avaliado em R$ 3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais- ID 229254823). O executado impugnou dizendo que o valor apurado não se encontra em consonância com a realidade atual e mercadológica, pois não foram consideradas as características do imóvel. Pois bem. Analisando a avaliação do imóvel, tem-se que o Oficial de Justiça descreveu o imóvel e ressaltou que o valor dado se deu baseado em pesquisas locais no mercado imobiliário, detalhando os critérios utilizados bem como as características do imóvel. Ora, este juízo não possui expertise em avaliação de imóveis, portanto, para o deslinde da questão, será necessária a perícia de avaliação do imóvel. Ademais, não pode se valer de laudo realizado unilateralmente. Dessa forma, fica a parte executada intimada para que informe se possui interesse na realização de perícia de avaliação do imóvel, no prazo de 5 (cinco) dias. Ressalto que o executado deverá arcar com os honorários do perito. Prosseguindo, destaco ofício da credora fiduciária (ID 231780226) que indica o valor do débito em R$ 5.891.221,31. O autor nada falou sobre a avaliação do imóvel, do que se concluiu pela sua aceitação. Quanto à petição de ID 238913338, postergo sua análise para depois da homologação da avaliação do imóvel” Em suas razões recursais (ID 73778803), pleiteia o reconhecimento da impenhorabilidade do bem de família, uma vez que não há nenhuma exceção legal aplicável à hipótese dos autos. Defende que a penhora recaiu sobre o único imóvel do devedor, o qual é utilizado para a sua moradia e de sua família. Menciona que possui filhos pequenos, que residem no imóvel. Verbera que a exceção invocada na decisão agravada (art. 3o, II, da Lei 8.009/90) é de aplicação restritiva, voltada à aquisição ou construção do imóvel. Informa que o caso dos autos refere-se à venda particular, que não se enquadra no dispositivo legal. Aduz que a dívida é meramente particular (contrato de compra e venda), não se tratando de hipoteca ou alienação fiduciária. Aduz que a promessa de compra e venda é mera obrigação contratual entre particulares. Afirma que a interpretação extensiva viola o princípio da legalidade estrita. Defende que não possui outro imóvel, sendo a penhora indevida, pois incidiu sobre bem de família. Aduz que o imóvel foi avaliado em R$ 3.900.000,00, enquanto que a dívida é de R$ 5.891.221,31, o que demonstra que a penhora é inútil para a quitação da dívida. Defende que houve contradição na decisão agravada, uma vez que o precedente jurisprudencial invocado refere-se à situação diversa dos autos, pois havia financiamento imobiliário. Aduz que a obrigação de fazer foi substancialmente cumprida, o que demonstra que deve ser aplicado o princípio da boa-fé objetiva e a proibição de comportamento contraditório. Defende que a obrigação de transferência do veículo foi cumprida mediante a penhora do bem fungível equivalente (Mercedez Bens), bem como a transferência do imóvel também foi cumprida, com a posse judicial do bem (matrícula 98.156). Defende que as penhoras realizadas (R$ 1.159.859,56) superam significativamente o valor das obrigações (R$ 985.000,00). Aduz que há enriquecimento sem causa, uma vez que o promitente comprador se beneficia tanto do recebimento das parcelas quanto da retomada do bem. Informa que não houve pedido de conversão em perdas e danos, sendo que as obrigações foram cumpridas mediante prestação equivalente. Defende o cumprimento integral das obrigações, mediante entrega do veículo e apartamento. Informa que há processos conexos, autos de n.o 0736063-81.2018.8.07.0001 e 0704701-27.2019.8.07.0001, derivados do mesmo contrato, com tratamento específico para cada obrigação. Informa que a execução de obrigação de fazer (transferência de bens) foi cumprida. Impugna a avaliação judicial do imóvel, uma vez que foi realizada por Oficial de Justiça, sem observar as normas da ABNT. Diz que imóveis semelhantes são avaliados em R$ 4.000,000,00 ou R$ 4.500.000,00. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada. No mérito, postula o provimento do recurso para: a) reconhecer a impenhorabilidade do imóvel residencial; b) desconstituir a penhora; c) aplicar a teoria do adimplemento substancial; d) aplicar o princípio da menor onerosidade; e) determinar nova avaliação do imóvel; f) desconstituir a penhora, em virtude do bem ser incapaz de satisfazer a dívida; g) o reconhecimento do excesso de penhora; h) a observância da coisa julgada material, em virtude do cumprimento integral das obrigações. O preparo foi recolhido. É o relatório. Decido. Compulsando os autos de origem, verifico que a decisão de ID 223935260 deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel denominado SHI/SUL, QL 28, Conjunto 07, Casa 17, Lago Sul. O devedor apresentou impugnação (ID 225594739, na origem), alegando a impenhorabilidade do bem de família. Postulou que fosse reconhecido que o bem penhorado é bem de família e informou que não há fraude à execução. O credor apresentou impugnação à penhora (ID 229636171). O juiz oportunizou as partes impugnarem o valor da avaliação do bem. O devedor apresentou petição impugnando o valor da avaliação (ID 23129170). A decisão agravada rejeitou a alegação de que os direitos aquisitivos do imóvel constituem bem de família. Contudo, oportunizou ao devedor informar se pretende arcar com os custos da perícia, visando realizar nova avaliação do imóvel. Desse modo, verifica-se que o agravante, ao interpor o recurso, apresentou diversos fundamentos não apresentados no juízo de origem. Observa-se que na origem foi discutida somente a questão da impenhorabilidade do bem de família e o valor da avaliação. Assim sendo, não é possível o conhecimento de matérias alegadas diretamente no tribunal, sob pena de supressão de instância. Logo, o recurso limitar-se-á a apreciar a questão da impenhorabilidade do bem de família. Em relação à impugnação à avaliação do imóvel, entendo que não há interesse recursal, uma vez que a decisão agravada concedeu ao agravante o prazo de 5 (cinco) dias para informar se pretende produzir a prova pericial, visando realizar a reavaliação do imóvel. Logo, o bem poderá ser reavaliado. Feitos esses esclarecimentos, passo, doravante, a apreciar a alegação de impenhorabilidade dos direitos aquisitivos, sob o fundamento de que se trata de bem de família. Preenchidos os pressupostos legais, conheço parcialmente do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise do mérito, mas somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazer. A impenhorabilidade do bem de família é disciplinada nos artigos 1o e 5o da Lei no 8.009/90, nos seguintes termos: Art. 1o: O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Art. 5o Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Parágrafo único. Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70 do Código Civil. Trata-se de instituto que confere proteção legal ao único imóvel residencial da entidade familiar no intuito de resguardar o patrimônio mínimo da pessoa humana, valor que o legislador optou por preservar em contraposição à satisfação executiva do credor. As hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família estão descritas no art. 3o do referido diploma legal, em especial no caso de imóvel dado como garantia hipotecária: Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; Para que um imóvel não seja caracterizado como bem de família e não receba a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei no 8.009/90, necessária é a comprovação de que não serve efetivamente de residência à entidade familiar, bem assim de que não é o único imóvel de sua propriedade, nem, tampouco, esteja no rol de exceções do art. 3o da Lei no 8.009/90. No caso em comento, o imóvel penhorado era de propriedade dos credores, que alienaram a propriedade do bem ao devedor, conforme se depreende da matrícula do imóvel anexada nos autos de origem (ID 29668787). Desse modo, o crédito executado, em juízo de cognição sumária, é decorrente da aquisição do próprio imóvel pelo devedor. Com efeito, o executado adquiriu o imóvel dos credores, ficou inadimplente com as obrigações assumidas, todavia, agora pretende alegar bem de família em relação ao imóvel que não pagou. Assim sendo, entendo que incide no caso em comento a exceção prevista no art. 3o, II, da Lei 8.009/90, cujo teor normativo visa justamente impedir que o devedor possa se beneficiar da impenhorabilidade para se eximir da dívida contraída para a aquisição da própria moradia. Nesse sentido, vejamos o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE REFORMA RESIDENCIAL. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. POSSIBILIDADE . ART. 3o, II, DA LEI 8.009/90 E ART. 833, § 1o, DO CPC . 1. Recurso especial interposto em 2/9/2022 e concluso ao gabinete em 2/5/2023.2. O propósito recursal consiste em definir se a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art . 3o, II, da Lei no 8.009/90 se aplica à dívida contraída para reforma do imóvel.3. As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas . O próprio art. 3o da Lei no 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II).4 . Da exegese do comando do art. 3o, II, da Lei no 8.009/90, fica evidente que a finalidade da norma foi coibir que o devedor se escude na impenhorabilidade do bem de família para obstar a cobrança de dívida contraída para aquisição, construção ou reforma do próprio imóvel, ou seja, de débito derivado de negócio jurídico envolvendo o próprio bem. Portanto, a dívida relativa a serviços de reforma residencial se enquadra na referida exceção .5. É nítida a preocupação do legislador no sentido de impedir a deturpação do benefício legal, vindo a ser utilizado como artifício para viabilizar a aquisição, melhoramento, uso, gozo e/ou disposição do bem de família sem nenhuma contrapartida, à custa de terceiros.6. No particular, o débito objeto de cumprimento de sentença foi contraído pela recorrente junto às recorridas com a finalidade de implementação de reforma no imóvel residencial, razão pela qual incide o disposto no art . 3o, II, da Lei no 8.009/90.7. Recurso especial conhecido e não provido . (STJ - REsp: 2082860 RS 2023/0052940-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/02/2024) Nesse contexto, não restou provada, em juízo de cognição sumária, a plausibilidade do direito alegado. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso. Na parte conhecida, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao i. Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 11 de julho de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora