Tribunal: TJDFT
Processo: 0740197-13.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0740197-13.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 7 ETAPA - QD 2 CJ 2 LT 06 AGRAVADO: RUTH PEREIRA GOMES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 7 ETAPA - QD 2 CJ 2 LT 06 contra decisão da Vara Cível do Paranoá que, nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada em desfavor de RUTH PEREIRA GOMES, reconheceu o excesso de execução e determinou a exclusão de parcelas e encargos do cálculo do débito exequendo (ID 247460712, autos 0706786-23.2023.8.07.0008). O agravante alega, em síntese, que: 1) as alegações da executada são intempestivas e processualmente inadequadas, pois deveriam ter sido apresentadas por meio de embargos à execução; 2) o título executivo é certo, líquido e exigível, composto por convenção condominial, atas e planilha de débitos; 3) a exclusão das cotas de outubro/2024 a janeiro/2025 é indevida, pois essas parcelas são homogêneas e podem ser incluídas na execução; e 4) a limitação da taxa extraordinária a 50% da taxa ordinária é incorreta, pois a convenção limita os gastos extraordinários à arrecadação total do mês anterior, e não à taxa individual. Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, a reforma da decisão agravada para que sejam rejeitadas as alegações da executada e mantido o cálculo original do débito exequendo. Preparo recolhido (ID 76418505). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil – CPC e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto nos arts. 1.019, I, e 995, parágrafo único. Em análise preliminar, não há probabilidade de provimento do recurso. Os meios de defesa existentes em face de uma execução de título extrajudicial são os embargos à execução (meio de defesa principal, disciplinado nos arts. 914 e seguintes do CPC) e a exceção de pré-executividade, forma de defesa atípica, sem regulamentação legal, disciplinada apenas pela jurisprudência e pela doutrina. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal. É indispensável que: 1) a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e 2) a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória (REsp 1110925/SP, Relator Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA SEÇÃO, DJe 04/05/2009). Na hipótese, extrai-se dos autos de origem que, embora citada, a executada/agravada não ofereceu embargos à execução (ID 19236155). Somente após a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel localizado na Quadra 2 Conjunto 2, Lote 2, 7a Etapa, Bloco “G”, Apartamento 402, Paranoá – DF, CEP 71.587-058, a executada compareceu em juízo, por intermédio da Defensoria Pública, a fim de apresentar proposta de acordo e requerer o reconhecimento de excesso de execução nos seguintes termos: “Diante do exposto, requer-se: a) A exclusão dos valores cobrados a maior em razão da aplicação indevida do índice INPC, determinando-se a substituição pela Taxa Referencial (TR), conforme previsão expressa na convenção condominial (ID 177860266); b) A exclusão dos encargos administrativos não previstos na convenção condominial; c) O reconhecimento da inexistência de liquidez e certeza do título, diante da ausência de ata assemblear que tenha deliberado sobre a majoração das cotas condominiais para o valor de R$ 231,90, declarando-se a inaptidão do título para a via executiva; d) A limitação da cobrança da taxa extraordinária ao teto de 50% da arrecadação ordinária do mês anterior, conforme art. 38, parágrafo único, da convenção condominial, afastando-se a cobrança em valor superior não comprovado; e) A homologação do valor correto do débito condominial em R$ 2.808,24 (dois mil, oitocentos e oito reais e vinte e quatro centavos), reconhecendo-se o excesso de R$ 496,96 (quatrocentos e noventa e seis reais e noventa e seis centavos);” (ID 231391514, autos originários) Preclusa a oportunidade de oferecimento dos embargos à execução, a defesa apresentada deve ser analisada como exceção de pré-executividade, cujo cabimento – como visto anteriormente – é mais restrito. Todavia, a jurisprudência do STJ é firme “quanto à possibilidade de o executado valer-se da exceção de pré-executividade para suscitar a existência de excesso de execução, desde que haja prova pré-constituída”. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2358641/SP Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 25/04/2024; AgInt no REsp 1792678/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 08/04/2022; REsp 1896174/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 14/05/2021. No caso, as matérias alegadas pela executada/agravada não demandam dilação probatória. Assim, ao menos em cognição sumária, agiu corretamente o juízo ao rejeitar as preliminares de intempestividade e inadequação da via eleita. Em análise superficial – cabível neste momento – acompanho os fundamentos da decisão agravada para o reconhecimento do excesso de execução: 1) a ata assemblear apresentada na petição inicial estabeleceu que o reajuste da taxa de condomínio para R$ 120,00 teria início a partir setembro/2022, de modo que configura excesso qualquer cobrança relativa a meses anteriores ou em valores superiores ao estabelecido (ID 177859434, autos originários); 2) deve ser utilizada a TR como índice de correção monetária do débito, por ter sido este o previsto na convenção do condomínio (ID 177860266, autos originários); 3) os encargos adicionais, como “matrícula do imóvel”, “despesas e diligências” e “taxa de cobrança administrativa”, não encontram respaldo na convenção do condomínio e, portanto, não podem ser cobrados; 4) as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser apurados e cobrados conforme a legislação processual, a inclusão dessas verbas no cálculo inicial configura bis in idem; e 5) a taxa extraordinária deve ser limitada a 50% da taxa ordinária, nos termos do art. 38, parágrafo único, da convenção do condomínio (ID 177860266, autos originários). Realizadas essas considerações, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. À agravada para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 23 de setembro de 2025. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0740197-13.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 7 ETAPA - QD 2 CJ 2 LT 06 AGRAVADO: RUTH PEREIRA GOMES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por RESIDENCIAL PARANOA PARQUE - 7 ETAPA - QD 2 CJ 2 LT 06 contra decisão da Vara Cível do Paranoá que, nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada em desfavor de RUTH PEREIRA GOMES, reconheceu o excesso de execução e determinou a exclusão de parcelas e encargos do cálculo do débito exequendo (ID 247460712, autos 0706786-23.2023.8.07.0008). O agravante alega, em síntese, que: 1) as alegações da executada são intempestivas e processualmente inadequadas, pois deveriam ter sido apresentadas por meio de embargos à execução; 2) o título executivo é certo, líquido e exigível, composto por convenção condominial, atas e planilha de débitos; 3) a exclusão das cotas de outubro/2024 a janeiro/2025 é indevida, pois essas parcelas são homogêneas e podem ser incluídas na execução; e 4) a limitação da taxa extraordinária a 50% da taxa ordinária é incorreta, pois a convenção limita os gastos extraordinários à arrecadação total do mês anterior, e não à taxa individual. Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, a reforma da decisão agravada para que sejam rejeitadas as alegações da executada e mantido o cálculo original do débito exequendo. Preparo recolhido (ID 76418505). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil – CPC e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto nos arts. 1.019, I, e 995, parágrafo único. Em análise preliminar, não há probabilidade de provimento do recurso. Os meios de defesa existentes em face de uma execução de título extrajudicial são os embargos à execução (meio de defesa principal, disciplinado nos arts. 914 e seguintes do CPC) e a exceção de pré-executividade, forma de defesa atípica, sem regulamentação legal, disciplinada apenas pela jurisprudência e pela doutrina. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal. É indispensável que: 1) a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e 2) a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória (REsp 1110925/SP, Relator Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA SEÇÃO, DJe 04/05/2009). Na hipótese, extrai-se dos autos de origem que, embora citada, a executada/agravada não ofereceu embargos à execução (ID 19236155). Somente após a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel localizado na Quadra 2 Conjunto 2, Lote 2, 7a Etapa, Bloco “G”, Apartamento 402, Paranoá – DF, CEP 71.587-058, a executada compareceu em juízo, por intermédio da Defensoria Pública, a fim de apresentar proposta de acordo e requerer o reconhecimento de excesso de execução nos seguintes termos: “Diante do exposto, requer-se: a) A exclusão dos valores cobrados a maior em razão da aplicação indevida do índice INPC, determinando-se a substituição pela Taxa Referencial (TR), conforme previsão expressa na convenção condominial (ID 177860266); b) A exclusão dos encargos administrativos não previstos na convenção condominial; c) O reconhecimento da inexistência de liquidez e certeza do título, diante da ausência de ata assemblear que tenha deliberado sobre a majoração das cotas condominiais para o valor de R$ 231,90, declarando-se a inaptidão do título para a via executiva; d) A limitação da cobrança da taxa extraordinária ao teto de 50% da arrecadação ordinária do mês anterior, conforme art. 38, parágrafo único, da convenção condominial, afastando-se a cobrança em valor superior não comprovado; e) A homologação do valor correto do débito condominial em R$ 2.808,24 (dois mil, oitocentos e oito reais e vinte e quatro centavos), reconhecendo-se o excesso de R$ 496,96 (quatrocentos e noventa e seis reais e noventa e seis centavos);” (ID 231391514, autos originários) Preclusa a oportunidade de oferecimento dos embargos à execução, a defesa apresentada deve ser analisada como exceção de pré-executividade, cujo cabimento – como visto anteriormente – é mais restrito. Todavia, a jurisprudência do STJ é firme “quanto à possibilidade de o executado valer-se da exceção de pré-executividade para suscitar a existência de excesso de execução, desde que haja prova pré-constituída”. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2358641/SP Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 25/04/2024; AgInt no REsp 1792678/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 08/04/2022; REsp 1896174/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 14/05/2021. No caso, as matérias alegadas pela executada/agravada não demandam dilação probatória. Assim, ao menos em cognição sumária, agiu corretamente o juízo ao rejeitar as preliminares de intempestividade e inadequação da via eleita. Em análise superficial – cabível neste momento – acompanho os fundamentos da decisão agravada para o reconhecimento do excesso de execução: 1) a ata assemblear apresentada na petição inicial estabeleceu que o reajuste da taxa de condomínio para R$ 120,00 teria início a partir setembro/2022, de modo que configura excesso qualquer cobrança relativa a meses anteriores ou em valores superiores ao estabelecido (ID 177859434, autos originários); 2) deve ser utilizada a TR como índice de correção monetária do débito, por ter sido este o previsto na convenção do condomínio (ID 177860266, autos originários); 3) os encargos adicionais, como “matrícula do imóvel”, “despesas e diligências” e “taxa de cobrança administrativa”, não encontram respaldo na convenção do condomínio e, portanto, não podem ser cobrados; 4) as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser apurados e cobrados conforme a legislação processual, a inclusão dessas verbas no cálculo inicial configura bis in idem; e 5) a taxa extraordinária deve ser limitada a 50% da taxa ordinária, nos termos do art. 38, parágrafo único, da convenção do condomínio (ID 177860266, autos originários). Realizadas essas considerações, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. À agravada para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 23 de setembro de 2025. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator