Tribunal: TJDFT
Processo: 0743879-73.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-23

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, em face à decisão da Décima Quinta Vara Cível de Brasília, que deferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido revisional de cláusula de contrato de compra e venda de imóvel, ajuizada por TIAGO OLIVEIRA DE CASTRO. TIAGO alegou que firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no Condomínio Residencial Jardins Genebra e pelo valor de R$1.013.033,45, a serem pagos mediante uma entrada de R$53.317,56, 360 parcelas mensais e sucessivas de R$3.009,70 e 30 parcelas anuais de R$40.000,00. Contudo, o somatório das parcelas revela a cobrança total de juros da ordem de 237,93%, totalizando a dívida em R$2.283.492,00. Sustentou que a abusividade decorre da cobrança de juros compostos e em decorrência da utilização da Tabela Price para apuração das parcelas, conforme apurado em laudo contábil anexado à exordial. Pela decisão agravada, o juízo reconheceu a plausibilidade do direito e autorizou a consignação das parcelas pelo valor incontroverso, bem como determinou à agravante que se abstenha da cobrança do saldo contestado e da inscrição do autor em cadastros de inadimplentes. Nas razões recursais, o agravante sustentou que a mera utilização da Tabela Price não configura necessariamente a incidência de juros compostos, o que somente poderia ser apurado mediante dilação probatória e perícia. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para reformar a decisão e revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 77121120. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação revisional c/c consignação em pagamento ajuizada por TIAGO OLIVEIRA DE CASTRO em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, na qual se pretende a concessão de tutela de urgência. Narra a inicial, em síntese, que o autor firmou contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, do empreendimento “Condomínio Residencial Jardins Genebra, Quadra Residencial no 12, Unidade autônoma no 01, matriculado no 2o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília sob número 155.670. Informa que o valor de venda do imóvel era de R$1.013.033,45, tendo sido paga a quantia de R$53.317,56 a título de sinal para garantia do negócio, com parcelamento do saldo remanescente no valor de R$959.715,89, a ser quitado com 360 parcelas mensais de R$3.009,70 e 30 parcelas anuais no valor de R$40.000,00. Assim, ressalta que o saldo devedor de R$959.715,89 passou para R$2.283.492,00, o que corresponde a um aumento de 237,93% em relação ao valor inicial do parcelamento. Relata sobre a existência de capitalização indevida de juros, a qual foi responsável pela majoração exorbitante do saldo devedor, com o consequente inadimplemento do autor, após a quitação regular de 32 parcelas do contrato. Ao final, requer a concessão de tutela de urgência, para autorizar o depósito judicial dos valores incontroversos relativos às parcelas vencidas e vincendas no curso do processo, bem como para determinar que a requerida se abstenha de promover cobranças em seu desfavor e/ou negativar seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. É o relatório. Fundamento e decido. De início, recebo as emendas à inicial de ID's 242733888, 245325677 e 248700411. Proceda a Secretaria a retificação do valor da causa a fim de constar R$ 1.449.528,45. A concessão da tutela de urgência pressupõe o preenchimento dos requisitos legais. Assim, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, devem estar presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Além disso, não deve haver perigo de irreversibilidade da medida a ser antecipada (art. 300, §1o, do CPC). No caso em apreço, tenho que se fazem presentes os requisitos para a concessão da medida. Nesse sentido, observo que a cláusula IV, alínea “C”, do contrato de ID 242513404 estabelece a utilização da Tabela Price, a qual, a princípio, pressupõe a capitalização de juros, detalhada no laudo pericial de ID 242513422. A Tabela Price se trata de um sistema de amortização que pode ser utilizado em contratos de financiamento por empresas que estão inseridas no âmbito do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Conforme preceitua o Enunciado 539 da Súmula do col. Superior Tribunal de Justiça: “é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada”. Esse entendimento, entretanto, não se aplica aos contratos de financiamento firmados diretamente com a construtora ou a incorporadora, uma vez que tais empresas não integram o Sistema Financeiro Nacional, conforme ocorre no presente caso, o que afasta a possibilidade de capitalização de juros, vez que o agente financiador do contrato foi a própria empresa requerida, a qual se qualifica como incorporadora de empreendimentos imobiliários. Nesse sentido, é o entendimento deste E. TJDFT. Confira-se: (...) Presente, portanto, a probabilidade do direito da parte autora. Da mesma forma, reputo presente o perigo de dano, ante a inadimplência do autor, o que resultaria em cobranças, inscrição de seu nome junto aos órgãos de restrição ao crédito e retomada do imóvel. Assim, DEFIRO o pedido de tutela de urgência vindicado para autorizar a consignação em Juízo dos valores incontroversos vencidos e vincendos relativos ao contrato de ID 242513404, bem como para obstar a ré de realizar cobranças em desfavor do autor quanto às parcelas objeto da presente consignação e/ou negativar o nome do requerido junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor equivalente ao dobro daquele cobrado indevidamente. Os valores relativos às parcelas vencidas devem ser depositados no prazo de 5 (cinco) dias, as demais até a data de vencimento de cada parcela, sob pena de revogação da antecipação de tutela.” (Grifei) Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Nas razões recursais, o agravante sustentou que o juízo teria incorrido em error in judicando por presumir a abusividade das cláusulas contratuais e cobrança de juros compostos tão somente pela utilização da Tabela Price. Contudo, conforme se verifica do teor da decisão, o juízo não presumiu a cobrança de juros compostos, mas lastreou a decisão na probabilidade do direito, valendo-se para tanto do parecer técnico anexado pelo autor à exordial. Em que pese tratar-se de prova produzida unilateralmente e ainda a ser submetida ao crivo do contraditório, o agravante não trouxe contraprova ou argumentos hábeis a infirmar a conclusão do parecer contábil e que dá suporte à decisão agravada. E conforme já ressaltado na decisão e igualmente não impugnado pelo recorrente, a cobrança de juros capitalizados é autorizada apenas às instituições integrantes do sistema financeiro nacional, do qual a agravante não faz parte. Por fim, não se vislumbra a iminência de dano grave, posto que o contrato é garantido por alienação fiduciária do imóvel e na eventualidade de julgamento de improcedência do pedido, restará franqueado ao recorrente a cobrança dos valores remanescentes e não depositados. Desta feita, ausentes elementos hábeis a infirmar a conclusão preliminar do juízo, carece o recurso dos pressupostos para a concessão do efeito suspensivo. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensada as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 21 de outubro de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, em face à decisão da Décima Quinta Vara Cível de Brasília, que deferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido revisional de cláusula de contrato de compra e venda de imóvel, ajuizada por TIAGO OLIVEIRA DE CASTRO. TIAGO alegou que firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no Condomínio Residencial Jardins Genebra e pelo valor de R$1.013.033,45, a serem pagos mediante uma entrada de R$53.317,56, 360 parcelas mensais e sucessivas de R$3.009,70 e 30 parcelas anuais de R$40.000,00. Contudo, o somatório das parcelas revela a cobrança total de juros da ordem de 237,93%, totalizando a dívida em R$2.283.492,00. Sustentou que a abusividade decorre da cobrança de juros compostos e em decorrência da utilização da Tabela Price para apuração das parcelas, conforme apurado em laudo contábil anexado à exordial. Pela decisão agravada, o juízo reconheceu a plausibilidade do direito e autorizou a consignação das parcelas pelo valor incontroverso, bem como determinou à agravante que se abstenha da cobrança do saldo contestado e da inscrição do autor em cadastros de inadimplentes. Nas razões recursais, o agravante sustentou que a mera utilização da Tabela Price não configura necessariamente a incidência de juros compostos, o que somente poderia ser apurado mediante dilação probatória e perícia. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para reformar a decisão e revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 77121120. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação revisional c/c consignação em pagamento ajuizada por TIAGO OLIVEIRA DE CASTRO em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, na qual se pretende a concessão de tutela de urgência. Narra a inicial, em síntese, que o autor firmou contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, do empreendimento “Condomínio Residencial Jardins Genebra, Quadra Residencial no 12, Unidade autônoma no 01, matriculado no 2o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília sob número 155.670. Informa que o valor de venda do imóvel era de R$1.013.033,45, tendo sido paga a quantia de R$53.317,56 a título de sinal para garantia do negócio, com parcelamento do saldo remanescente no valor de R$959.715,89, a ser quitado com 360 parcelas mensais de R$3.009,70 e 30 parcelas anuais no valor de R$40.000,00. Assim, ressalta que o saldo devedor de R$959.715,89 passou para R$2.283.492,00, o que corresponde a um aumento de 237,93% em relação ao valor inicial do parcelamento. Relata sobre a existência de capitalização indevida de juros, a qual foi responsável pela majoração exorbitante do saldo devedor, com o consequente inadimplemento do autor, após a quitação regular de 32 parcelas do contrato. Ao final, requer a concessão de tutela de urgência, para autorizar o depósito judicial dos valores incontroversos relativos às parcelas vencidas e vincendas no curso do processo, bem como para determinar que a requerida se abstenha de promover cobranças em seu desfavor e/ou negativar seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. É o relatório. Fundamento e decido. De início, recebo as emendas à inicial de ID's 242733888, 245325677 e 248700411. Proceda a Secretaria a retificação do valor da causa a fim de constar R$ 1.449.528,45. A concessão da tutela de urgência pressupõe o preenchimento dos requisitos legais. Assim, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, devem estar presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Além disso, não deve haver perigo de irreversibilidade da medida a ser antecipada (art. 300, §1o, do CPC). No caso em apreço, tenho que se fazem presentes os requisitos para a concessão da medida. Nesse sentido, observo que a cláusula IV, alínea “C”, do contrato de ID 242513404 estabelece a utilização da Tabela Price, a qual, a princípio, pressupõe a capitalização de juros, detalhada no laudo pericial de ID 242513422. A Tabela Price se trata de um sistema de amortização que pode ser utilizado em contratos de financiamento por empresas que estão inseridas no âmbito do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Conforme preceitua o Enunciado 539 da Súmula do col. Superior Tribunal de Justiça: “é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada”. Esse entendimento, entretanto, não se aplica aos contratos de financiamento firmados diretamente com a construtora ou a incorporadora, uma vez que tais empresas não integram o Sistema Financeiro Nacional, conforme ocorre no presente caso, o que afasta a possibilidade de capitalização de juros, vez que o agente financiador do contrato foi a própria empresa requerida, a qual se qualifica como incorporadora de empreendimentos imobiliários. Nesse sentido, é o entendimento deste E. TJDFT. Confira-se: (...) Presente, portanto, a probabilidade do direito da parte autora. Da mesma forma, reputo presente o perigo de dano, ante a inadimplência do autor, o que resultaria em cobranças, inscrição de seu nome junto aos órgãos de restrição ao crédito e retomada do imóvel. Assim, DEFIRO o pedido de tutela de urgência vindicado para autorizar a consignação em Juízo dos valores incontroversos vencidos e vincendos relativos ao contrato de ID 242513404, bem como para obstar a ré de realizar cobranças em desfavor do autor quanto às parcelas objeto da presente consignação e/ou negativar o nome do requerido junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor equivalente ao dobro daquele cobrado indevidamente. Os valores relativos às parcelas vencidas devem ser depositados no prazo de 5 (cinco) dias, as demais até a data de vencimento de cada parcela, sob pena de revogação da antecipação de tutela.” (Grifei) Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Nas razões recursais, o agravante sustentou que o juízo teria incorrido em error in judicando por presumir a abusividade das cláusulas contratuais e cobrança de juros compostos tão somente pela utilização da Tabela Price. Contudo, conforme se verifica do teor da decisão, o juízo não presumiu a cobrança de juros compostos, mas lastreou a decisão na probabilidade do direito, valendo-se para tanto do parecer técnico anexado pelo autor à exordial. Em que pese tratar-se de prova produzida unilateralmente e ainda a ser submetida ao crivo do contraditório, o agravante não trouxe contraprova ou argumentos hábeis a infirmar a conclusão do parecer contábil e que dá suporte à decisão agravada. E conforme já ressaltado na decisão e igualmente não impugnado pelo recorrente, a cobrança de juros capitalizados é autorizada apenas às instituições integrantes do sistema financeiro nacional, do qual a agravante não faz parte. Por fim, não se vislumbra a iminência de dano grave, posto que o contrato é garantido por alienação fiduciária do imóvel e na eventualidade de julgamento de improcedência do pedido, restará franqueado ao recorrente a cobrança dos valores remanescentes e não depositados. Desta feita, ausentes elementos hábeis a infirmar a conclusão preliminar do juízo, carece o recurso dos pressupostos para a concessão do efeito suspensivo. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensada as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 21 de outubro de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator