Tribunal: TJDFT
Processo: 0754288-11.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0754288-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO SPOT AGRAVADO: ANGELO PAULO TAVARES DO NASCIMENTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Spot contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras/DF, nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL , processo no 0725433-93.2024.8.07.0020, que indeferiu a inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo da execução de título extrajudicial. Eis a r. decisão agravada: "Indefiro o pedido de inclusão do novo proprietário do imóvel localizado no Condomínio exequente no polo passivo da ação, conforme requerido na petição retro. Compulsando aos autos, observa-se que a presente execução está baseada em descumprimento de termo de acordo realizado com o executado (Id. 219359373), tratando-se de uma obrigação de caráter pessoal. Dessa forma, não é devido a inclusão do atual proprietário do imóvel na presente execução. Nesse sentido: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESA CONDOMINIAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA . NATUREZA PESSOAL. INCLUSÃO DE ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, nascem de um direito real sobre determinado bem, aderindo-o e acompanhando-o em suas alterações subjetivas, de modo que, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. No mesmo sentido, o art. 1 .345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 2. Todavia, no caso, o título que lastreia a execução é um termo de acordo e confissão de dívida, assinado pelo devedor e 2 (duas) testemunhas, constituindo um acordo de vontades, celebrado entre credor e devedor, com previsão no art. 784, inc . III, do CPC, que detém natureza pessoal, não sendo possível incluir os atuais proprietários do imóvel no polo passivo porquanto não se trata de substituição processual. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (TJ-DF 0729408-23 .2023.8.07.0000 1778460, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 26/10/2023, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 17/11/2023). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO POLO PASSIVO . ARREMATANTE DE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE . INADMISSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que manteve o indeferimento da inclusão no polo passivo, do arrematante do imóvel situado no condomínio do exequente. 1.1. Recurso aviado na busca pela inclusão da empresa ou quem a tenha sucedido nos direitos possessórios adquiridos no polo passivo da execução . 2. No que concerne à sucessão processual, deve-se observar que a obrigação de pagar as contribuições condominiais tem caráter propter rem e por isso vincula o proprietário da unidade imobiliária correspondente, consoante se extrai da inteligência dos arts. 1.336, I, e 1 .345 do Código Civil. 2.1. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais . Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, ou seja, não deriva da relação jurídica com o condomínio, mas da situação jurídica atinente à titularidade dominial. 2.2. Sob essa perspectiva e levando em consideração que, a partir do registro da carta de arrematação no fólio real, o arrematante torna-se proprietário do imóvel, em princípio não há como recusar sua responsabilidade pelo débito condominial pendente . 2.3. É preciso ter em mente, todavia, que o arrematante se torna responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio. Ele não substitui o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária . 2.4. A toda evidência, a arrematação não desconstitui, não modifica e não interfere, em nenhuma medida ou sob qualquer prisma, na sentença transitada em julgado que condenou o condômino ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 2 .5. Do ponto de vista processual, a arrematação poderia em tese repercutir na fase de conhecimento e assim alterar a composição subjetiva da relação processual. Entretanto, sedimentada a coisa julgada, a arrematação não modifica o perfil subjetivo da relação processual e, muito menos, desfaz a executividade do título judicial. 2 .6. Parece claro que uma coisa é o arrematante - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar débito condominial precedente à arrematação com amparo na natureza propter rem da obrigação, hipótese em que se resguarda o seu direito de regresso. Outra, totalmente distinta, é o arrematante passar a responder por execução de título judicial anteriormente constituído contra o legítimo responsável pela obrigação. 3 . Ademais, deve-se ressaltar que a confissão de dívida nada mais é do que um acordo de vontades, feito entre credor e devedor, por meio de uma conhecida cláusula de confissão, com previsão no art. 784, III, do CPC. 3.1 . O principal objetivo do contrato é fornecer segurança para cobradores e inadimplentes. Assim, passando confiança em torno de todo o andamento e forma de negociação, conseguindo se obter o pagamento da dívida da melhor maneiro possível. 3.2 . Nesse sentido, a vantagem de uma confissão de dívida consiste no fato de que ela assegura primordialmente ao credor que o valor suportado pelo devedor será pago e que esse importe não pode ser contestado ou negado. 3.3. Dessa forma, verifica-se que a execução se funda em um instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal . 3.4. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte recorrente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo do arrematante do imóvel, já que não se trata de substituição processual. 3 .5. Portanto, a decisão proferida na origem deve ser mantida. 4. Agravo de instrumento desprovido . (TJ-DF 07299715120228070000 1655682, Relator.: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023). Intime-se a parte exequente para indicar outros bens do executado passíveis de penhora ou requerer o que entender ser de direito, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de suspensão da execução pelo prazo de 1 (um) ano, nos termos do artigo 921, §1o, do CPC, independente de nova intimação. Publique-se. Intime-se.” Embargos de declaração rejeitado (ID 256602545). O agravante sustenta que promove execução visando à cobrança de débitos condominiais relativos à unidade 812, a qual foi posteriormente arrematada por terceiro, Raul Duarte, conforme ata de arrematação que prevê expressamente a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais. Argumenta que a decisão recorrida deixou de considerar a natureza propter rem da obrigação, prevista no art. 1.345 do Código Civil. Destaca que “A decisão do Juízo de origem deixou de apreciar que a obrigação em execução decorre de despesas condominiais, as quais possuem natureza propter rem, conforme o art. 1.345 do Código Civil, que expressamente estabelece que ‘o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’.” Acrescenta “Ainda que a execução se fundamente em termo de confissão de dívida, o débito cobrado é propter rem, de modo que não se trata de obrigação pessoal do devedor originário em sentido absoluto, mas de obrigação atrelada ao imóvel, que acompanha o novo proprietário.” Como fundamentação jurídica, o agravante invoca o art. 1.345 do Código Civil, que estabelece a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante, bem como jurisprudência que reconhece a natureza propter rem dessas obrigações. Ao final, requer o provimento do presente Agravo de Instrumento, com a reforma da decisão agravada, reconhecendo a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais do imóvel, assim como a sua inclusão no polo passivo da demanda. Preparo no ID 79291934. Não há pedido liminar. Intime-se a parte agravada para que responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intime-se. Brasília, 11 de dezembro de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0754288-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO SPOT AGRAVADO: ANGELO PAULO TAVARES DO NASCIMENTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Spot contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras/DF, nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL , processo no 0725433-93.2024.8.07.0020, que indeferiu a inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo da execução de título extrajudicial. Eis a r. decisão agravada: "Indefiro o pedido de inclusão do novo proprietário do imóvel localizado no Condomínio exequente no polo passivo da ação, conforme requerido na petição retro. Compulsando aos autos, observa-se que a presente execução está baseada em descumprimento de termo de acordo realizado com o executado (Id. 219359373), tratando-se de uma obrigação de caráter pessoal. Dessa forma, não é devido a inclusão do atual proprietário do imóvel na presente execução. Nesse sentido: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESA CONDOMINIAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA . NATUREZA PESSOAL. INCLUSÃO DE ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, nascem de um direito real sobre determinado bem, aderindo-o e acompanhando-o em suas alterações subjetivas, de modo que, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. No mesmo sentido, o art. 1 .345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 2. Todavia, no caso, o título que lastreia a execução é um termo de acordo e confissão de dívida, assinado pelo devedor e 2 (duas) testemunhas, constituindo um acordo de vontades, celebrado entre credor e devedor, com previsão no art. 784, inc . III, do CPC, que detém natureza pessoal, não sendo possível incluir os atuais proprietários do imóvel no polo passivo porquanto não se trata de substituição processual. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (TJ-DF 0729408-23 .2023.8.07.0000 1778460, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 26/10/2023, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 17/11/2023). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO POLO PASSIVO . ARREMATANTE DE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE . INADMISSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que manteve o indeferimento da inclusão no polo passivo, do arrematante do imóvel situado no condomínio do exequente. 1.1. Recurso aviado na busca pela inclusão da empresa ou quem a tenha sucedido nos direitos possessórios adquiridos no polo passivo da execução . 2. No que concerne à sucessão processual, deve-se observar que a obrigação de pagar as contribuições condominiais tem caráter propter rem e por isso vincula o proprietário da unidade imobiliária correspondente, consoante se extrai da inteligência dos arts. 1.336, I, e 1 .345 do Código Civil. 2.1. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais . Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, ou seja, não deriva da relação jurídica com o condomínio, mas da situação jurídica atinente à titularidade dominial. 2.2. Sob essa perspectiva e levando em consideração que, a partir do registro da carta de arrematação no fólio real, o arrematante torna-se proprietário do imóvel, em princípio não há como recusar sua responsabilidade pelo débito condominial pendente . 2.3. É preciso ter em mente, todavia, que o arrematante se torna responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio. Ele não substitui o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária . 2.4. A toda evidência, a arrematação não desconstitui, não modifica e não interfere, em nenhuma medida ou sob qualquer prisma, na sentença transitada em julgado que condenou o condômino ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 2 .5. Do ponto de vista processual, a arrematação poderia em tese repercutir na fase de conhecimento e assim alterar a composição subjetiva da relação processual. Entretanto, sedimentada a coisa julgada, a arrematação não modifica o perfil subjetivo da relação processual e, muito menos, desfaz a executividade do título judicial. 2 .6. Parece claro que uma coisa é o arrematante - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar débito condominial precedente à arrematação com amparo na natureza propter rem da obrigação, hipótese em que se resguarda o seu direito de regresso. Outra, totalmente distinta, é o arrematante passar a responder por execução de título judicial anteriormente constituído contra o legítimo responsável pela obrigação. 3 . Ademais, deve-se ressaltar que a confissão de dívida nada mais é do que um acordo de vontades, feito entre credor e devedor, por meio de uma conhecida cláusula de confissão, com previsão no art. 784, III, do CPC. 3.1 . O principal objetivo do contrato é fornecer segurança para cobradores e inadimplentes. Assim, passando confiança em torno de todo o andamento e forma de negociação, conseguindo se obter o pagamento da dívida da melhor maneiro possível. 3.2 . Nesse sentido, a vantagem de uma confissão de dívida consiste no fato de que ela assegura primordialmente ao credor que o valor suportado pelo devedor será pago e que esse importe não pode ser contestado ou negado. 3.3. Dessa forma, verifica-se que a execução se funda em um instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal . 3.4. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte recorrente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo do arrematante do imóvel, já que não se trata de substituição processual. 3 .5. Portanto, a decisão proferida na origem deve ser mantida. 4. Agravo de instrumento desprovido . (TJ-DF 07299715120228070000 1655682, Relator.: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023). Intime-se a parte exequente para indicar outros bens do executado passíveis de penhora ou requerer o que entender ser de direito, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de suspensão da execução pelo prazo de 1 (um) ano, nos termos do artigo 921, §1o, do CPC, independente de nova intimação. Publique-se. Intime-se.” Embargos de declaração rejeitado (ID 256602545). O agravante sustenta que promove execução visando à cobrança de débitos condominiais relativos à unidade 812, a qual foi posteriormente arrematada por terceiro, Raul Duarte, conforme ata de arrematação que prevê expressamente a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais. Argumenta que a decisão recorrida deixou de considerar a natureza propter rem da obrigação, prevista no art. 1.345 do Código Civil. Destaca que “A decisão do Juízo de origem deixou de apreciar que a obrigação em execução decorre de despesas condominiais, as quais possuem natureza propter rem, conforme o art. 1.345 do Código Civil, que expressamente estabelece que ‘o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’.” Acrescenta “Ainda que a execução se fundamente em termo de confissão de dívida, o débito cobrado é propter rem, de modo que não se trata de obrigação pessoal do devedor originário em sentido absoluto, mas de obrigação atrelada ao imóvel, que acompanha o novo proprietário.” Como fundamentação jurídica, o agravante invoca o art. 1.345 do Código Civil, que estabelece a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante, bem como jurisprudência que reconhece a natureza propter rem dessas obrigações. Ao final, requer o provimento do presente Agravo de Instrumento, com a reforma da decisão agravada, reconhecendo a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais do imóvel, assim como a sua inclusão no polo passivo da demanda. Preparo no ID 79291934. Não há pedido liminar. Intime-se a parte agravada para que responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intime-se. Brasília, 11 de dezembro de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator