Tribunal: TJDFT
Processo: 0738933-58.2025.8.07.0000
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0738933-58.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) AGRAVADO: FRANCISCO EDIMAR CAMPELO MONTE, ANA CLAUDIA FEITOSA DE ARAUJO CAMPELO DECISÃO LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) interpõe agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, da r. decisão (id. 75767511) proferida em ação cominatória movida por FRANCISCO EDIMAR CAMPELO MONTE e por ANA CLÁUDIA FEITOSA DE ARAÚJO CAMPELO, que deferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos: “Trata-se de pedido de tutela provisória antecipada de urgência. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência) vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. No caso dos autos a cognição sobre os pedidos e os fundamentos da demanda precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados. Já o provável perigo em face do dano ao possível direito pedido ocorre quando não se pode aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. Por fim, em atenção ao § 3o do artigo 300 do CPC, o pressuposto do perigo de irreversibilidade pode ser excepcionado quando houve "irreversibilidade recíproca", devendo o juiz tutelar o mais relevante. Neste sentido cito o seguinte acórdão transcrito, que se aplica à sistemática do CPC: " ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. TRATAMENTO MÉDICO. ATROPELAMENTO.IRREVERSIBILIDADE DO PROVIMENTO ANTECIPADO."A regra do § 2o do art. 273 do CPC não impede o deferimento da antecipação da tutela quando a falta do imediato atendimento médico causará ao lesado dano também irreparável, ainda que exista o perigo da irreversibilidade do provimento antecipado. Recurso não conhecido. (REspn. 417.005-SP) Recurso especial não conhecido". (BRASIL, Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial no 408.828/MT, Quarta Turma, Rel. Ministro Barros Monteiro, 2005). Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para determinar ao 1o Réu a baixa do gravame incidente sobre os imóveis objeto da lide. Fixo o prazo de 10 (dez) dias para atendimento à presente decisão, estipulando-se multa de R$ 1.000,00 por cada dia de descumprimento, observando-se o limite de R$ 15.000,00, sem prejuízo de ulterior majoração.” 2. O agravante-réu alega que não pode realizar pessoalmente o cancelamento do registro, pois precisa da anuência do credor hipotecário ou da quitação do valor hipotecado, art. 251 da Lei no 6015/1973, mas está em recuperação judicial e o valor do credor hipotecário será quitado conforme o cronograma previsto no plano de recuperação. 3. Aduz não há urgência na medida requerida na origem, uma vez que a hipoteca não impede a alienação do bem, além de ser ineficaz perante o adquirente do imóvel, consoante a Súmula no 308 do STJ. 4. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento do recurso para o indeferimento da tutela requerida na origem ou para que seja determinada a expedição de ofício ao cartório competente para o cancelamento da hipoteca. 5. Preparo (ids. 76202007 e 76790408). 6. É o relatório. Decido. 7. Para a concessão do efeito suspensivo, devem ficar comprovados, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I, e 995, parágrafo único, ambos do CPC/2015. 8. Depreende-se do processo de origem que os agravados-autores e a agravante-ré firmaram compromisso de compra e venda de duas salas comerciais do empreendimento denominado "Le Quartier Águas Claras Gallerie &amp; Bureau" em 30.10.2019 (id. 246318887, autos originários), edificado sob o regime de incorporação imobiliária e hipotecado ao Banco do Brasil S/A, com fundamento na Lei 9.514/1997 e 4.591/1964 (ids. 246315568, 246321048 e 246321046). 9. O valor pactuado foi totalmente quitado pelos Compradores-agravados, conforme escritura de compra e venda (id. 246318894, autos originários), e a propriedade lhes foi transferida no Registro de Imóveis (ids. 246315568 e 246321046), porém o gravame hipotecário não foi retirado do registro imobiliário, em contrariedade ao previsto no contrato firmado entre as partes, in verbis: “6. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: 6.1. ÔNUS E GRAVAMES. Consta gravame em favor de instituição financeira, nas modalidades hipoteca ou alienação fiduciária, conforme averbado na matrícula do Imóvel, gravame este que a OUTORGANTE se compromete a requerer o cancelamento/baixa, e a arcar com os respectivos custos de baixa, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias a contar da quitação do preço do Imóvel ou a contar da data da Escritura Definitiva, o que ocorrer por último.” 10. Ademais, eventual inadimplemento da construtora em relação ao credor hipotecário não vincula os adquirentes das unidades imobiliárias, conforme prevê a Súmula no 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior a celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” 11. Conforme entendimento do STJ, o objetivo é proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, com a legítima expectativa de que a construtora cumprirá suas obrigações perante o financiador e quitará as parcelas do financiamento, tornando livre de ônus o bem negociado (REsp no 1576164/DF, Terceira Turma, j. 14/5/2019, DJe 23/5/2019). 12. Assim, além de constar em expressa previsão contratual, o dever de baixa do gravame incidente sobre as unidades negociadas advém da ineficácia da garantia firmada entre a construtora e o agente financeiro em relação aos adquirentes dos imóveis. 13. Ao contrário do alegado, ainda, a recuperação judicial não interfere nas obrigações cominatórias assumidas pela empresa em recuperação e a impossibilidade de quitação do crédito hipotecário não pode ser oponível ao terceiro de boa-fé contratante, que não pode ser prejudicado por relação jurídica a qual não aderiu. 14. Não bastasse, apesar de o agravante sustentar que depende da anuência do credor hipotecário para baixar o gravame, o art. 7o, parágrafo único, do CDC estabelece que, tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. 15. Assim, cabe ao Vendedor-agravante proceder à baixa do gravame hipotecário incidente sobre os imóveis adquiridos pelos agravados-autores, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determinado na r. decisão agravada. 16. Em conclusão, o exame do indispensável equilíbrio entre os direitos confrontados evidencia que se encontram presentes os requisitos para o deferimento da antecipação da tutela requerida na origem. 17. Isso posto, indefiro o efeito suspensivo. 18. Aos agravados-autores para resposta, art. 1.019, inc. II, do CPC/2015. 19. Comunique-se ao MM. Juízo de Primeiro Grau. 20. Publique-se. Brasília - DF, 2 de outubro de 2025 VERA ANDRIGHI Desembargadora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0738933-58.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) AGRAVADO: FRANCISCO EDIMAR CAMPELO MONTE, ANA CLAUDIA FEITOSA DE ARAUJO CAMPELO DECISÃO LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) interpõe agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, da r. decisão (id. 75767511) proferida em ação cominatória movida por FRANCISCO EDIMAR CAMPELO MONTE e por ANA CLÁUDIA FEITOSA DE ARAÚJO CAMPELO, que deferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos: “Trata-se de pedido de tutela provisória antecipada de urgência. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência) vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. No caso dos autos a cognição sobre os pedidos e os fundamentos da demanda precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados. Já o provável perigo em face do dano ao possível direito pedido ocorre quando não se pode aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. Por fim, em atenção ao § 3o do artigo 300 do CPC, o pressuposto do perigo de irreversibilidade pode ser excepcionado quando houve "irreversibilidade recíproca", devendo o juiz tutelar o mais relevante. Neste sentido cito o seguinte acórdão transcrito, que se aplica à sistemática do CPC: " ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. TRATAMENTO MÉDICO. ATROPELAMENTO.IRREVERSIBILIDADE DO PROVIMENTO ANTECIPADO."A regra do § 2o do art. 273 do CPC não impede o deferimento da antecipação da tutela quando a falta do imediato atendimento médico causará ao lesado dano também irreparável, ainda que exista o perigo da irreversibilidade do provimento antecipado. Recurso não conhecido. (REspn. 417.005-SP) Recurso especial não conhecido". (BRASIL, Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial no 408.828/MT, Quarta Turma, Rel. Ministro Barros Monteiro, 2005). Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para determinar ao 1o Réu a baixa do gravame incidente sobre os imóveis objeto da lide. Fixo o prazo de 10 (dez) dias para atendimento à presente decisão, estipulando-se multa de R$ 1.000,00 por cada dia de descumprimento, observando-se o limite de R$ 15.000,00, sem prejuízo de ulterior majoração.” 2. O agravante-réu alega que não pode realizar pessoalmente o cancelamento do registro, pois precisa da anuência do credor hipotecário ou da quitação do valor hipotecado, art. 251 da Lei no 6015/1973, mas está em recuperação judicial e o valor do credor hipotecário será quitado conforme o cronograma previsto no plano de recuperação. 3. Aduz não há urgência na medida requerida na origem, uma vez que a hipoteca não impede a alienação do bem, além de ser ineficaz perante o adquirente do imóvel, consoante a Súmula no 308 do STJ. 4. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento do recurso para o indeferimento da tutela requerida na origem ou para que seja determinada a expedição de ofício ao cartório competente para o cancelamento da hipoteca. 5. Preparo (ids. 76202007 e 76790408). 6. É o relatório. Decido. 7. Para a concessão do efeito suspensivo, devem ficar comprovados, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I, e 995, parágrafo único, ambos do CPC/2015. 8. Depreende-se do processo de origem que os agravados-autores e a agravante-ré firmaram compromisso de compra e venda de duas salas comerciais do empreendimento denominado "Le Quartier Águas Claras Gallerie &amp; Bureau" em 30.10.2019 (id. 246318887, autos originários), edificado sob o regime de incorporação imobiliária e hipotecado ao Banco do Brasil S/A, com fundamento na Lei 9.514/1997 e 4.591/1964 (ids. 246315568, 246321048 e 246321046). 9. O valor pactuado foi totalmente quitado pelos Compradores-agravados, conforme escritura de compra e venda (id. 246318894, autos originários), e a propriedade lhes foi transferida no Registro de Imóveis (ids. 246315568 e 246321046), porém o gravame hipotecário não foi retirado do registro imobiliário, em contrariedade ao previsto no contrato firmado entre as partes, in verbis: “6. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: 6.1. ÔNUS E GRAVAMES. Consta gravame em favor de instituição financeira, nas modalidades hipoteca ou alienação fiduciária, conforme averbado na matrícula do Imóvel, gravame este que a OUTORGANTE se compromete a requerer o cancelamento/baixa, e a arcar com os respectivos custos de baixa, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias a contar da quitação do preço do Imóvel ou a contar da data da Escritura Definitiva, o que ocorrer por último.” 10. Ademais, eventual inadimplemento da construtora em relação ao credor hipotecário não vincula os adquirentes das unidades imobiliárias, conforme prevê a Súmula no 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior a celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” 11. Conforme entendimento do STJ, o objetivo é proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, com a legítima expectativa de que a construtora cumprirá suas obrigações perante o financiador e quitará as parcelas do financiamento, tornando livre de ônus o bem negociado (REsp no 1576164/DF, Terceira Turma, j. 14/5/2019, DJe 23/5/2019). 12. Assim, além de constar em expressa previsão contratual, o dever de baixa do gravame incidente sobre as unidades negociadas advém da ineficácia da garantia firmada entre a construtora e o agente financeiro em relação aos adquirentes dos imóveis. 13. Ao contrário do alegado, ainda, a recuperação judicial não interfere nas obrigações cominatórias assumidas pela empresa em recuperação e a impossibilidade de quitação do crédito hipotecário não pode ser oponível ao terceiro de boa-fé contratante, que não pode ser prejudicado por relação jurídica a qual não aderiu. 14. Não bastasse, apesar de o agravante sustentar que depende da anuência do credor hipotecário para baixar o gravame, o art. 7o, parágrafo único, do CDC estabelece que, tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. 15. Assim, cabe ao Vendedor-agravante proceder à baixa do gravame hipotecário incidente sobre os imóveis adquiridos pelos agravados-autores, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determinado na r. decisão agravada. 16. Em conclusão, o exame do indispensável equilíbrio entre os direitos confrontados evidencia que se encontram presentes os requisitos para o deferimento da antecipação da tutela requerida na origem. 17. Isso posto, indefiro o efeito suspensivo. 18. Aos agravados-autores para resposta, art. 1.019, inc. II, do CPC/2015. 19. Comunique-se ao MM. Juízo de Primeiro Grau. 20. Publique-se. Brasília - DF, 2 de outubro de 2025 VERA ANDRIGHI Desembargadora