Tribunal: TJDFT
Processo: 0700214-07.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0700214-07.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: J. C. D. R. L. -. M. AGRAVADO: P. O. I. I. L. D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JSG Comércio de Roupas LTDA ME, ora autor/agravante, em face de decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Brasília, em ação revisional de aluguel movida em face de PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora réu/agravado, nos seguintes termos (Decisão ID. 222030276 - autos de origem): “Cuida-se de ação revisional de aluguel fixado em contrato de locação comercial, com pedido liminar. Alegou a parte autora, em síntese, que firmou contrato de locação comercial de loja comercial no Brasília Shopping, com valor de locação de R$ 19.334,73 e que no mês de dezembro a requerida exige pagamento de aluguel dobrado e de um fundo de promoção, sob a justificativa de financiar ações para aumentar o fluxo de consumidores, totalizando R$ 57.679,58. Narrou que houve redução de faturamento no mercado varejista em razão da pandemia da COVID-19, bem como que o requerido não adotou medidas suficientes para mitigar os efeitos adversos da mudança de comportamento dos consumidores, comprometendo a atratividade do espaço. Afirmo que adotou por conta própria medidas para mitigar os efeitos da redução do fluxo de consumidores no shopping, mas não foi possível mitigar a drástica redução de lucros enfrentada. Ao final, requereu a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade do aluguel dobrado e da cobrança integral do fundo de promoção até julgamento do mérito ou, subsidiariamente, redução em 50% do valor cobrado pelo fundo de promoção, com depósito em juízo do valor do desconto. Foi ordenada a restituição do feito ao juízo natural para análise do pleito. Após, a parte autora reiterou a urgência para análise em sede de Plantão, em razão do vencimento do boleto programado para ontem e prorrogado para hoje (06/01). É o relatório, decido. Diante da demonstração do vencimento do boleto emitido pelo requerido para a data de ontem, prorrogado para hoje por se tratar do dia de expediente subsequente, passo a análise do pedido liminar. A concessão das medidas antecipatórias de urgência condiciona-se a requisitos específicos, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (artigo 300 do Código de Processo Civil). Além disso, prevê o artigo 68 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) a possibilidade de fixação de aluguéis provisórios não inferiores a 80% do contratado, nas ações revisionais de aluguel propostas pelo locatário. Analisando os documentos acostados aos autos e os argumentos expendidos na inicial, não vislumbro, de imediato, a presença dos requisitos a amparar o deferimento da medida liminar, uma vez que é imprescindível a oitiva da parte contrária para averiguar sobre a regularidade da cobrança, em princípio amparada no contrato de ID 222020941, bem como para fins de apurar a alegada ausência de realização de medidas para incremento do consumo no mês de dezembro. Destaco, que o Código Civil estabelece em seu artigo 421 parágrafo único os princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual nas relações privadas, o que impõe cautela em pedidos de revisão, sobretudo considerando a natureza paritária do contrato objeto desta ação. Por fim, não vislumbro amparo para a consignação de valores em juízo, levando-se em conta que o pagamento deve ser operado pela forma contratada (art. 330, § 3o, do CPC), sobretudo quando não há demonstração da recusa no recebimento. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.” Em suas razões recursais, informa o agravante ser locatário de uma loja comercial situada no Brasília Shopping, objeto de contrato de locação firmado com o agravado. Relata que, recentemente, foram implementados, por parte do réu/agravado, reajustes nos encargos locatícios com o objetivo de promover o centro comercial e atrair novos clientes. Entre as alterações destacam-se o 'aluguel dobrado' relativo ao mês de dezembro e a cobrança de valores adicionais destinados ao fundo de promoção. Entretanto, alega que o agravado não apresentou quaisquer contrapartidas concretas que justifiquem a implementação dos novos encargos. Nesse contexto, sustenta que o contrato se tornou excessivamente oneroso para o locatário, o que demanda sua revisão por meio de intervenção judicial. Por essas razões, interpõe o presente recurso, com pedido de antecipação de tutela recursal, requerendo a reforma da decisão agravada para que seja concedida a liminar pleiteada na origem, suspendendo a cobrança do aluguel em dobro e do fundo de promoção. Subsidiariamente, solicita a redução da contribuição para o fundo de promoção em 50% (cinquenta por cento). É o relatório. DECIDO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento. Passo à análise do pedido de antecipação da tutela recursal. Conforme disposto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.” Em complemento, estatui o parágrafo único do art. 995 que “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Analisando detidamente os autos, entendo que não estão presentes os requisitos necessários para o deferimento do efeito suspensivo objetivado. Conforme relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face de decisão que indeferiu o pedido liminar formulado pelo autor/agravante, visando à suspensão da cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro, prevista na cláusula 6.2 do contrato firmado entre as partes, bem como do fundo de promoção, previsto no item 9.4 do mesmo instrumento. Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. No caso, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes estipula, de forma expressa, a obrigação da locatária, ora agravante, de contribuir mensalmente com o fundo de promoção, correspondente a 25% do valor do aluguel mínimo, destinado à realização de campanhas publicitárias para fomentar as vendas no shopping (cláusulas 9.4 e 9.4.1), bem como de arcar com o aluguel em dobro no mês de dezembro (cláusula 6.2) – ID 222020941 (autos de origem). Nesse contexto, a partir da narrativa dos autos e da análise dos documentos apresentados, verifica-se, ao menos em uma análise preliminar, a ausência de desproporção evidente entre a prestação acordada e o momento de sua execução que justifique a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas. A alegação de ausência de contrapartidas concretas oferecidas pelo estabelecimento agravado, que supostamente tornariam os encargos contratuais excessivamente onerosos, demanda dilação probatória e contraditório, sendo impossível de ser constatada no atual estágio processual. Assim, não havendo comprovação imediata de onerosidade excessiva no contrato firmado entre as partes, prevalece, ao menos por ora, a manifestação de vontade das partes, expressa na assinatura do contrato realizada de forma livre e desimpedida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESPROPORÇÃO MANIFESTA NÃO DEMONSTRADA. VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. PERCENTUAL MÍNIMO DE 80% NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. 2. Não demonstrada a desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e a do momento da sua execução, não se justifica a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas e a aplicação da teoria da imprevisão. 3. A definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo produzido de forma unilateral pelo locatário elemento de prova suficiente para aferir qual seria o justo valor da prestação locatícia. 4. Inviável a fixação dos aluguéis provisórios no montante requerido pelo locatário, em decorrência do não atendimento dos requisitos do artigo 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, já que a quantia pretendida não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Unânime. (Acórdão 1655566, 0725142-27.2022.8.07.0000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 01/02/2023, publicado no DJe: 23/02/2023.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO E REVISIONAL DE ALUGUEL. PEDIDO LIMINAR. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO SEM A OITIVA DA PARTE CONTRÁRIA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE CONVICÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que deixou de fixar alugueres provisórios antecipadamente em ação de renovação e revisional de aluguel. 2. Incabível a fixação de alugueres provisórios antes da oitiva da parte contrária, em razão da falta de elementos de convicção necessários à fixação dos valores. Precedentes. 3. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1910376, 0718098-83.2024.8.07.0000, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/08/2024, publicado no DJe: 05/09/2024.) Isto posto, ausentes os requisitos necessários para a concessão da medida antecipatória pleiteada, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravante acerca do teor desta decisão; e a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 31 de janeiro de 2025 15:57:42. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0700214-07.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: J. C. D. R. L. -. M. AGRAVADO: P. O. I. I. L. D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JSG Comércio de Roupas LTDA ME, ora autor/agravante, em face de decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível de Brasília, em ação revisional de aluguel movida em face de PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora réu/agravado, nos seguintes termos (Decisão ID. 222030276 - autos de origem): “Cuida-se de ação revisional de aluguel fixado em contrato de locação comercial, com pedido liminar. Alegou a parte autora, em síntese, que firmou contrato de locação comercial de loja comercial no Brasília Shopping, com valor de locação de R$ 19.334,73 e que no mês de dezembro a requerida exige pagamento de aluguel dobrado e de um fundo de promoção, sob a justificativa de financiar ações para aumentar o fluxo de consumidores, totalizando R$ 57.679,58. Narrou que houve redução de faturamento no mercado varejista em razão da pandemia da COVID-19, bem como que o requerido não adotou medidas suficientes para mitigar os efeitos adversos da mudança de comportamento dos consumidores, comprometendo a atratividade do espaço. Afirmo que adotou por conta própria medidas para mitigar os efeitos da redução do fluxo de consumidores no shopping, mas não foi possível mitigar a drástica redução de lucros enfrentada. Ao final, requereu a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade do aluguel dobrado e da cobrança integral do fundo de promoção até julgamento do mérito ou, subsidiariamente, redução em 50% do valor cobrado pelo fundo de promoção, com depósito em juízo do valor do desconto. Foi ordenada a restituição do feito ao juízo natural para análise do pleito. Após, a parte autora reiterou a urgência para análise em sede de Plantão, em razão do vencimento do boleto programado para ontem e prorrogado para hoje (06/01). É o relatório, decido. Diante da demonstração do vencimento do boleto emitido pelo requerido para a data de ontem, prorrogado para hoje por se tratar do dia de expediente subsequente, passo a análise do pedido liminar. A concessão das medidas antecipatórias de urgência condiciona-se a requisitos específicos, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (artigo 300 do Código de Processo Civil). Além disso, prevê o artigo 68 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) a possibilidade de fixação de aluguéis provisórios não inferiores a 80% do contratado, nas ações revisionais de aluguel propostas pelo locatário. Analisando os documentos acostados aos autos e os argumentos expendidos na inicial, não vislumbro, de imediato, a presença dos requisitos a amparar o deferimento da medida liminar, uma vez que é imprescindível a oitiva da parte contrária para averiguar sobre a regularidade da cobrança, em princípio amparada no contrato de ID 222020941, bem como para fins de apurar a alegada ausência de realização de medidas para incremento do consumo no mês de dezembro. Destaco, que o Código Civil estabelece em seu artigo 421 parágrafo único os princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual nas relações privadas, o que impõe cautela em pedidos de revisão, sobretudo considerando a natureza paritária do contrato objeto desta ação. Por fim, não vislumbro amparo para a consignação de valores em juízo, levando-se em conta que o pagamento deve ser operado pela forma contratada (art. 330, § 3o, do CPC), sobretudo quando não há demonstração da recusa no recebimento. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.” Em suas razões recursais, informa o agravante ser locatário de uma loja comercial situada no Brasília Shopping, objeto de contrato de locação firmado com o agravado. Relata que, recentemente, foram implementados, por parte do réu/agravado, reajustes nos encargos locatícios com o objetivo de promover o centro comercial e atrair novos clientes. Entre as alterações destacam-se o 'aluguel dobrado' relativo ao mês de dezembro e a cobrança de valores adicionais destinados ao fundo de promoção. Entretanto, alega que o agravado não apresentou quaisquer contrapartidas concretas que justifiquem a implementação dos novos encargos. Nesse contexto, sustenta que o contrato se tornou excessivamente oneroso para o locatário, o que demanda sua revisão por meio de intervenção judicial. Por essas razões, interpõe o presente recurso, com pedido de antecipação de tutela recursal, requerendo a reforma da decisão agravada para que seja concedida a liminar pleiteada na origem, suspendendo a cobrança do aluguel em dobro e do fundo de promoção. Subsidiariamente, solicita a redução da contribuição para o fundo de promoção em 50% (cinquenta por cento). É o relatório. DECIDO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento. Passo à análise do pedido de antecipação da tutela recursal. Conforme disposto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.” Em complemento, estatui o parágrafo único do art. 995 que “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Analisando detidamente os autos, entendo que não estão presentes os requisitos necessários para o deferimento do efeito suspensivo objetivado. Conforme relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face de decisão que indeferiu o pedido liminar formulado pelo autor/agravante, visando à suspensão da cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro, prevista na cláusula 6.2 do contrato firmado entre as partes, bem como do fundo de promoção, previsto no item 9.4 do mesmo instrumento. Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. No caso, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes estipula, de forma expressa, a obrigação da locatária, ora agravante, de contribuir mensalmente com o fundo de promoção, correspondente a 25% do valor do aluguel mínimo, destinado à realização de campanhas publicitárias para fomentar as vendas no shopping (cláusulas 9.4 e 9.4.1), bem como de arcar com o aluguel em dobro no mês de dezembro (cláusula 6.2) – ID 222020941 (autos de origem). Nesse contexto, a partir da narrativa dos autos e da análise dos documentos apresentados, verifica-se, ao menos em uma análise preliminar, a ausência de desproporção evidente entre a prestação acordada e o momento de sua execução que justifique a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas. A alegação de ausência de contrapartidas concretas oferecidas pelo estabelecimento agravado, que supostamente tornariam os encargos contratuais excessivamente onerosos, demanda dilação probatória e contraditório, sendo impossível de ser constatada no atual estágio processual. Assim, não havendo comprovação imediata de onerosidade excessiva no contrato firmado entre as partes, prevalece, ao menos por ora, a manifestação de vontade das partes, expressa na assinatura do contrato realizada de forma livre e desimpedida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESPROPORÇÃO MANIFESTA NÃO DEMONSTRADA. VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. PERCENTUAL MÍNIMO DE 80% NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. 2. Não demonstrada a desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e a do momento da sua execução, não se justifica a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas e a aplicação da teoria da imprevisão. 3. A definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo produzido de forma unilateral pelo locatário elemento de prova suficiente para aferir qual seria o justo valor da prestação locatícia. 4. Inviável a fixação dos aluguéis provisórios no montante requerido pelo locatário, em decorrência do não atendimento dos requisitos do artigo 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, já que a quantia pretendida não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Unânime. (Acórdão 1655566, 0725142-27.2022.8.07.0000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 01/02/2023, publicado no DJe: 23/02/2023.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO E REVISIONAL DE ALUGUEL. PEDIDO LIMINAR. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO SEM A OITIVA DA PARTE CONTRÁRIA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE CONVICÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que deixou de fixar alugueres provisórios antecipadamente em ação de renovação e revisional de aluguel. 2. Incabível a fixação de alugueres provisórios antes da oitiva da parte contrária, em razão da falta de elementos de convicção necessários à fixação dos valores. Precedentes. 3. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1910376, 0718098-83.2024.8.07.0000, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/08/2024, publicado no DJe: 05/09/2024.) Isto posto, ausentes os requisitos necessários para a concessão da medida antecipatória pleiteada, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravante acerca do teor desta decisão; e a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 31 de janeiro de 2025 15:57:42. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora