Tribunal: TJDFT
Processo: 0745270-63.2025.8.07.0000
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0745270-63.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ANTONIO MAURO PEREIRA QUEIROZ AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP D E C I S Ã O Agravo de Instrumento – Cumprimento de Sentença – Avaliação De Imóvel – Impugnação – Ausência de Probabilidade de Provimento do Recurso – Indeferimento. Nos termos do parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a concessão de efeito suspensivo dependem da cumulação dos requisitos da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Não entendo presentes os requisitos necessários para antecipação dos efeitos da tutela recursal. Da leitura das razões recursais, verifica-se a insurgência da parte em face da decisão que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos: “I – Trata-se de impugnação apresentada por ANTONIO MAURO PEREIRA em face do laudo de avaliação de ID 241148448. A decisão de ID 198966509 rejeitou a impugnação de ID 186948332 e determinou a avaliação do imóvel descrito por Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, conforme certidão de ônus de ID 183575302. O Oficial de Justiça apresentou o laudo de avaliação em ID 241148448. Intimadas, a parte executada manifestou discordância alegando que a avaliação foi realizada com base exclusivamente em dados gráficos e comparativos, sem vistoria interna. Salienta que tal circunstância compromete a verossimilhança do valor atribuído, tornando o laudo preliminar e unilateral (ID 241239893). A TERRACAP, por sua vez, aduz que as alegações do réu sequer merecem ser analisadas posto tratarem de matéria já analisada e superada (ID 244268054). Novamente intimado, o requerido alega cerceamento de defesa ante a ausência de intimação específica do patrono do executado para acompanhar a avaliação (ID 247985039). É a síntese do necessário. Decido. II – A TERRACAP ajuizou a ação de conhecimento n. 2016.01.1.086712-2 em desfavor de ANTONIO MAURO PEREIRA, por meio da qual pretendeu a condenação do réu ao adimplemento das prestações vencidas no período de 24/06/2015 a 24/06/2016, referentes ao contrato de compra e venda do imóvel Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, no valor de R$ 106.650,27, e mais as parcelas que venceram no curso do processo. Eis o que restou consignado na sentença de ID 148868997: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para condenar o réu ao pagamento ao valor R$ 15.738,85 (quinze mil, setecentos e trinta e oito reais e oitenta e cinco centavos), atualizados até 19/08/2016, referente às parcelas não adimplidas do contrato de compra e venda do imóvel apontado na inicial; mais eventuais parcelas vencidas no curso do processo (art. 323/CPC), devendo ser observados as atualizações e encargos previstos no contrato celebrado.” Ante a ausência de pagamento voluntário do valor da execução e as pesquisas infrutíferas realizadas nos sistemas disponíveis neste Juízo, foi deferida a penhora do imóvel descrito por Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, matrícula n. 171844 do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal e a sua avaliação. O executado se insurgiu contra o laudo de avaliação de ID 241148448 alegando que não houve vistoria interna e cerceamento de defesa ante a ausência de intimação de seu patrono. Sem razão. A decisão de ID 238623443 consignou o seguinte: V - Em atenção à petição de ID 238080071, observe-se que em ID 215484999 foi informado á parte ré que não há óbice ao acompanhamento da avaliação pelo patrono do réu, ficando a cargo do patrono o devido acompanhamento do processo e a iniciativa quanto ao acompanhamento da diligência. VI - Quanto ao mandado de avaliação a ser expedido, cientifique-se ao oficial de justiça que, não sendo autorizada sua entrada pela pessoa responsável, que proceda à avaliação com base nas informações constantes da certidão de ônus do imóvel e no valor de mercado de imóveis semelhantes. Note-se que a referida decisão destacou a possibilidade de o patrono do réu acompanhar a avaliação, atribuindo-lhe, contudo, a incumbência de tomar a iniciativa para o acompanhamento da diligência. Quanto a alegação de ausência de vistoria interna, o Oficial de Justiça assim relatou no laudo de avaliação: Certifico e dou fé que, em cumprimento ao r. mandado, em 11/06/2025 às 11:43, dirigi-me à QS 9 RUA 160 LOTE 12 AREAL (ÁGUAS CLARAS) BRASÍLIA-DF, onde PROCEDI À AVALIAÇÃO determinada, conforme auto abaixo. Certifico, ainda, que a ocupante/moradora do térreo franqueou o acesso ao imóvel, onde há uma loja na frente e, conjugada ao fundo, há uma residência composta de sala, cozinha, 01 quarto e 02 banheiros. Certifico, por fim, que no 1o andar há duas residências, cujo ocupantes não permitiram acesso aos imóveis, sendo que no imóvel da frente o menor Davi Pereira informou que ele é composto de sala, cozinha, banheiro e 01 quarto e no imóvel do fundo um senhor que se identificou como "Mendes Brito" (declarou CPF 083.515.816-98) informou que é ele é composto de sala, cozinha, banheiro e 01 quarto. Analisando o laudo de avaliação de ID 241148448 verifica-se que o Perito realizou vistoria in loco, no dia 11/06/2025, às 11h43, sendo auxiliado por ocupantes que lá residem, conforme acima relatado, além da certidão de ônus do imóvel que acompanhou o mandado de avaliação. Assim, ao contrário do alegado, o laudo de avaliação considerou a descrição do imóvel constante na matrícula 171844, a área total construída não averbada na matrícula do imóvel e a utilização do método comparativo de dados de mercado. Assim, considerando as medidas do imóvel constantes no registro imobiliário, bem como suas características físicas atuais, destinação, localização, o bem foi avaliado em R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), com base em avaliação comparativa com o valor de mercado em sites especializados em venda de imóveis e corretor imobiliário da cidade. Desse modo, a rejeição da impugnação é medida que se impõe. III - Ante o exposto, REJEITA-SE a impugnação apresentada por ANTONIO MAURO PEREIRA. Outrossim, FIXO o valor do imóvel descrito por Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, Brasília/DF, matrícula n. 171844 do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), conforme laudo de avaliação de ID 241148448.” Em que pese a argumentação apresentada pela parte acerca da ausência de prévia intimação específica do patrono da parte ou o baixo valor da avaliação, não vislumbro, em análise sumária, a presença da probabilidade de provimento do recurso apta ao deferimento da tutela requerida. Com efeito, a decisão de ID 238623443 dos autos de origem expressamente consignou que “não há óbice ao acompanhamento da avaliação pelo patrono do réu, ficando a cargo do patrono o devido acompanhamento do processo e a iniciativa quanto ao acompanhamento da diligência”. O mandado de avaliação foi expedido no dia 09/06/2025, mesma data em que publicada a decisão no DJe, tendo sido cumprido no dia 11/06/2025. O prazo apresentado se mostrava hábil para eventual acompanhamento da diligência pelo patrono da parte. Ainda, a referida decisão acima estabeleceu que “não sendo autorizada sua entrada pela pessoa responsável, que proceda à avaliação com base nas informações constantes da certidão de ônus do imóvel e no valor de mercado de imóveis semelhantes”. O mandado de avaliação dispõe que “no 1o andar há duas residências, cujo ocupantes não permitiram acesso aos imóveis”. Por fim, a avaliação foi realizada não apenas pelo valor de mercado, mas também com fundamento na descrição do imóvel fornecida pelos moradores que possibilitaram o acesso do oficial de justiça. Assim, não há probabilidade de provimento do recurso, devendo a questão deve ser submetida à apreciação do Colegiado. Diante do exposto, INDEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela recursal e recebo o recurso apenas em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo de origem, dispensando-lhe das informações. Ao agravado. Após, venham os autos conclusos. I. Desembargador Eustáquio de Castro Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0745270-63.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ANTONIO MAURO PEREIRA QUEIROZ AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP D E C I S Ã O Agravo de Instrumento – Cumprimento de Sentença – Avaliação De Imóvel – Impugnação – Ausência de Probabilidade de Provimento do Recurso – Indeferimento. Nos termos do parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a concessão de efeito suspensivo dependem da cumulação dos requisitos da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Não entendo presentes os requisitos necessários para antecipação dos efeitos da tutela recursal. Da leitura das razões recursais, verifica-se a insurgência da parte em face da decisão que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos: “I – Trata-se de impugnação apresentada por ANTONIO MAURO PEREIRA em face do laudo de avaliação de ID 241148448. A decisão de ID 198966509 rejeitou a impugnação de ID 186948332 e determinou a avaliação do imóvel descrito por Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, conforme certidão de ônus de ID 183575302. O Oficial de Justiça apresentou o laudo de avaliação em ID 241148448. Intimadas, a parte executada manifestou discordância alegando que a avaliação foi realizada com base exclusivamente em dados gráficos e comparativos, sem vistoria interna. Salienta que tal circunstância compromete a verossimilhança do valor atribuído, tornando o laudo preliminar e unilateral (ID 241239893). A TERRACAP, por sua vez, aduz que as alegações do réu sequer merecem ser analisadas posto tratarem de matéria já analisada e superada (ID 244268054). Novamente intimado, o requerido alega cerceamento de defesa ante a ausência de intimação específica do patrono do executado para acompanhar a avaliação (ID 247985039). É a síntese do necessário. Decido. II – A TERRACAP ajuizou a ação de conhecimento n. 2016.01.1.086712-2 em desfavor de ANTONIO MAURO PEREIRA, por meio da qual pretendeu a condenação do réu ao adimplemento das prestações vencidas no período de 24/06/2015 a 24/06/2016, referentes ao contrato de compra e venda do imóvel Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, no valor de R$ 106.650,27, e mais as parcelas que venceram no curso do processo. Eis o que restou consignado na sentença de ID 148868997: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para condenar o réu ao pagamento ao valor R$ 15.738,85 (quinze mil, setecentos e trinta e oito reais e oitenta e cinco centavos), atualizados até 19/08/2016, referente às parcelas não adimplidas do contrato de compra e venda do imóvel apontado na inicial; mais eventuais parcelas vencidas no curso do processo (art. 323/CPC), devendo ser observados as atualizações e encargos previstos no contrato celebrado.” Ante a ausência de pagamento voluntário do valor da execução e as pesquisas infrutíferas realizadas nos sistemas disponíveis neste Juízo, foi deferida a penhora do imóvel descrito por Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, matrícula n. 171844 do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal e a sua avaliação. O executado se insurgiu contra o laudo de avaliação de ID 241148448 alegando que não houve vistoria interna e cerceamento de defesa ante a ausência de intimação de seu patrono. Sem razão. A decisão de ID 238623443 consignou o seguinte: V - Em atenção à petição de ID 238080071, observe-se que em ID 215484999 foi informado á parte ré que não há óbice ao acompanhamento da avaliação pelo patrono do réu, ficando a cargo do patrono o devido acompanhamento do processo e a iniciativa quanto ao acompanhamento da diligência. VI - Quanto ao mandado de avaliação a ser expedido, cientifique-se ao oficial de justiça que, não sendo autorizada sua entrada pela pessoa responsável, que proceda à avaliação com base nas informações constantes da certidão de ônus do imóvel e no valor de mercado de imóveis semelhantes. Note-se que a referida decisão destacou a possibilidade de o patrono do réu acompanhar a avaliação, atribuindo-lhe, contudo, a incumbência de tomar a iniciativa para o acompanhamento da diligência. Quanto a alegação de ausência de vistoria interna, o Oficial de Justiça assim relatou no laudo de avaliação: Certifico e dou fé que, em cumprimento ao r. mandado, em 11/06/2025 às 11:43, dirigi-me à QS 9 RUA 160 LOTE 12 AREAL (ÁGUAS CLARAS) BRASÍLIA-DF, onde PROCEDI À AVALIAÇÃO determinada, conforme auto abaixo. Certifico, ainda, que a ocupante/moradora do térreo franqueou o acesso ao imóvel, onde há uma loja na frente e, conjugada ao fundo, há uma residência composta de sala, cozinha, 01 quarto e 02 banheiros. Certifico, por fim, que no 1o andar há duas residências, cujo ocupantes não permitiram acesso aos imóveis, sendo que no imóvel da frente o menor Davi Pereira informou que ele é composto de sala, cozinha, banheiro e 01 quarto e no imóvel do fundo um senhor que se identificou como "Mendes Brito" (declarou CPF 083.515.816-98) informou que é ele é composto de sala, cozinha, banheiro e 01 quarto. Analisando o laudo de avaliação de ID 241148448 verifica-se que o Perito realizou vistoria in loco, no dia 11/06/2025, às 11h43, sendo auxiliado por ocupantes que lá residem, conforme acima relatado, além da certidão de ônus do imóvel que acompanhou o mandado de avaliação. Assim, ao contrário do alegado, o laudo de avaliação considerou a descrição do imóvel constante na matrícula 171844, a área total construída não averbada na matrícula do imóvel e a utilização do método comparativo de dados de mercado. Assim, considerando as medidas do imóvel constantes no registro imobiliário, bem como suas características físicas atuais, destinação, localização, o bem foi avaliado em R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), com base em avaliação comparativa com o valor de mercado em sites especializados em venda de imóveis e corretor imobiliário da cidade. Desse modo, a rejeição da impugnação é medida que se impõe. III - Ante o exposto, REJEITA-SE a impugnação apresentada por ANTONIO MAURO PEREIRA. Outrossim, FIXO o valor do imóvel descrito por Lote 12, Rua 160, QS-09, Águas Claras, Brasília/DF, matrícula n. 171844 do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), conforme laudo de avaliação de ID 241148448.” Em que pese a argumentação apresentada pela parte acerca da ausência de prévia intimação específica do patrono da parte ou o baixo valor da avaliação, não vislumbro, em análise sumária, a presença da probabilidade de provimento do recurso apta ao deferimento da tutela requerida. Com efeito, a decisão de ID 238623443 dos autos de origem expressamente consignou que “não há óbice ao acompanhamento da avaliação pelo patrono do réu, ficando a cargo do patrono o devido acompanhamento do processo e a iniciativa quanto ao acompanhamento da diligência”. O mandado de avaliação foi expedido no dia 09/06/2025, mesma data em que publicada a decisão no DJe, tendo sido cumprido no dia 11/06/2025. O prazo apresentado se mostrava hábil para eventual acompanhamento da diligência pelo patrono da parte. Ainda, a referida decisão acima estabeleceu que “não sendo autorizada sua entrada pela pessoa responsável, que proceda à avaliação com base nas informações constantes da certidão de ônus do imóvel e no valor de mercado de imóveis semelhantes”. O mandado de avaliação dispõe que “no 1o andar há duas residências, cujo ocupantes não permitiram acesso aos imóveis”. Por fim, a avaliação foi realizada não apenas pelo valor de mercado, mas também com fundamento na descrição do imóvel fornecida pelos moradores que possibilitaram o acesso do oficial de justiça. Assim, não há probabilidade de provimento do recurso, devendo a questão deve ser submetida à apreciação do Colegiado. Diante do exposto, INDEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela recursal e recebo o recurso apenas em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo de origem, dispensando-lhe das informações. Ao agravado. Após, venham os autos conclusos. I. Desembargador Eustáquio de Castro Relator