Tribunal: TJDFT
Processo: 0741147-22.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0741147-22.2025.8.07.0000 Classe judicial: PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO (12357) REQUERENTE: PARQUE SAUDE INCORPORACAO IMOBILIARIA S.A. REQUERIDO: DISTRITO FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO à apelação interposta de sentença proferida pelo juízo da 1a Vara da Fazenda Pública do DF, nos autos da ação de declaração de inexigibilidade de pagamento de ODIR ajuizada por PARQUE SAUDE INCORPORACAO IMOBILIARIA S.A. em desfavor de DISTRITO FEDERAL, que julgou improcedentes os pedidos com a cassação da tutela antecipada deferida apenas para obstar a cobrança da ODIR até o julgamento de mérito. Dentre os fundamentos da sentença, consta que: (i) o Alvará de Construção no 56/2013 levou em consideração o PDL de Taguatinga (Lei Complementar 90/1998), cujo coeficiente de aproveitamento existente e proposto tinha mesmo valor 2,0; (ii) no ano de 2025 foi apresentado novo pedido de expedição de alvará de construção para decréscimo de área que foi “analisado sob a égide do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), por opção expressa da autora, nos termos do art. 88, § 3o, I, da Lei Complementar no 948/2019 (LUOS), sendo apurado coeficiente de aproveitamento de 1,97, superior ao básico de 1,2 e dentro do máximo de 2,0, o que ensejou a exigência da ODIR” (iii) o cálculo observou a alteração da Lei 1.170/1996 promovida pela Lei 7.566/2024 que passou a exigir a quitação da ODIR antes da expedição da Carta de Habite-se; (iv) o pedido de aprovação de novo projeto é fato gerador novo para a exigência da ODIR o que afasta as teses de “supressio”, prescrição e decadência; (v) o cálculo está correto por observar o Parecer PGDF 699/2019 tendo como base de cálculo o valor venal da terra nua constante da tabela do IPTU do exercício do recolhimento excluído o valor da edificação. Por sua vez, o apelante alega que: (i) a ODIR é contrapartida pelo aumento do potencial construtivo do lote ou da projeção e que não é exigível em caso de diminuição, fato novo, mas que não configura hipótese de incidência; (ii) houve interpretação equivocada da legislação de regência e não foi considerado o art. 5o, § 5o, da Lei 1.170/1996; (iii) não foi observada a aplicação do “supressio” em relação ao alvará anterior, nem a ocorrência da prescrição/decadência da cobrança em relação ao aumento autorizado em 2013; (iv) foi acolhida a alegação do réu de que houve opção por parâmetro mais desfavorável ensejando a incidência de ODIR; (v) uma vez expedida a carta de habite-se a alteração posterior tem como base a anterior, salvo a demolição completa da edificação, de modo que não há justificativa para incidência de ODIR; (vi) na eventualidade de manutenção do entendimento de que não houve prescrição para a cobrança de ODIR em relação ao Alvará de Construção 56/2013, a formula a ser aplicada deve ser a da redação original do art. 5o, com a alteração pela Lei Distrital n. 1.832/1998 e pelo Decreto 19.436/1998 e não a atualizada. No presente Pedido de Efeito Suspensivo à Apelação, para fundamentar a probabilidade do direito reprisa os argumentos da apelação e, para caracterizar a urgência, alega que a sujeição à cobrança do alto valor inviabiliza a condução da obra, inexistindo dano irreparável ao Distrito Federal. Requer a concessão de efeito suspensivo à apelação para obstar a exigência do pagamento da ODIR em decorrência da diminuição da área construída. É o relato do necessário. DECIDO. Em regra, o recurso deve ser recebido no efeito devolutivo, conforme previsto no art. 1.012, inc. V, do CPC. Contudo, nos termos do art. 1.012, § 4o, do CPC, demonstrada a probabilidade de provimento do recurso ou se houver risco de dano grave ou de difícil reparação, à luz de relevante a fundamentação a eficácia da sentença pode ser suspensa pelo Relator do recurso de apelação. De início, impõe-se um breve resumo dos fatos e normas aplicáveis ao caso: (i) em 11/03/1998, foi editado o Plano Diretor Local da Região Administrativa de Taguatinga - RA III (PDL TAGUATINGA), LC n. 90/1998, cujo anexo VII previa coeficiente único de existente e proposto 2,0 para o cálculo da outorga onerosa; (ii) no ano de 2010, o autor que já havia construído 7.741,08m2, conforme Carta de Habite-se no 39/2009, requereu acréscimo de edificação para 39.960,17m2; (iii) em 15/12/2012 entrou em vigor a mudança do PDL TAGUATINGA, da LC n. 854/2012, que passou a integrar a LC n. 803/2009 conforme anexo V e modificou o coeficiente básico para 1,2 e o máximo para 2,0. (iv) em 06/11/2013 foi expedido Alvará de construção no 56/2013, com 39.960,17m2 de área construída e sem cobrança de ODIR, fundado no PDL TAGUATINGA (LC n. 90/1998) (Id 76599052 - Págs. 83/87); (v) em 26/04/2018, entrou em vigor a Lei Distrital n. 6.138/2018, que instituiu o novo Código de Obras e Edificações do Distrito Federal, com previsão legal de projetos aprovados e as obras com licenciamento válido até a publicação desta Lei regem-se pela legislação em vigor à época do respectivo ato administrativo, conforme arts. 154, 155 e 157; (vi) em 28/11/2018, o proprietário solicitou a aprovação de modificação de planta e expedição de novo alvará para a redução de 16,99m2 (Id 76599052 - Pág. 145); (vii) em 16/01/2019, entrou em vigor a Lei Complementar n. 948/2019, que aprova a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS, cujo art. 87 permite o licenciamento de modificação de edificação sem acréscimo de área já licenciado; (viii) em 14/01/2021, o interessado optou pela aplicação do regramento anterior à LC n. 948/2019 (LUOS), que se refere ao anexo V da LC n. 803/2009 (Id 76599052 - Pág. 145); (ix) no dia 22/10/2024, modificação na forma de apuração do valor da ODIR, cujo art. 5o, § 5o, da Lei Distrital n. 1170/1996 passou a prever a obrigatoriedade de aplicação de coeficiente básico o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada; (x) no dia 07/02/2025, foi aprovado o Informativo de Aprovação/Visto de Projeto no 002/2025, cujo item 3 considerou como 0,00 a área edificada inicial, no item 4, referente à outorga onerosa, apurou acréscimo de 8.058,90 m2 e, ainda, aplicou como coeficiente básico o índice previsto na “opção” (Id 76599052 - Pág. 88); (xi) No dia 06/06/2025 foi emitido parecer pelo setor responsável (Id 76599052 - Págs. 150/151) informando os parâmetros para o cálculo da ODIR que resultou a cobrança de R$ 3.410.129,57 (três milhões quatrocentos e dez mil cento e vinte e nove reais e cinquenta e sete centavos). No caso, a cobrança de ODIR decorre da análise do pedido de decréscimo de área edificada formulado pelo recorrente. Levando em consideração o acima exposto, conclui-se que o recurso demanda análise detalhada e percuciente da base fática para a apuração do “acréscimo” que ampara a aplicação de ODIR; e a aplicação do direito intertemporal, em relação à legislação urbanística aplicável tanto aos atos administrativos concretizados até o Alvará de Construção n. 56/2013 como aos posteriores; e às várias alterações legislativas sobre forma de cálculo prevista na norma específica da ODIR, a Lei Distrital n. 1170/1996. Entretanto, da leitura rápida do documento denominado Informativo de Aprovação/Visto de Projeto no 002/2025 observa-se que não foi levado em consideração a edificação realizada com base no licenciamento anterior válido, conforme inicialmente prevê os arts. 154, 155 e 157 da Lei Distrital n. 6.138/2018 (novo Código de Obras e Edificações) e o art. 87 da Lei Complementar 948/2019 (LUOS) o que está relacionado às alegações de mudança de entendimento mencionado pelo recorrente. Da mesma forma, parece que o coeficiente básico apontado para o cálculo da ODIR não corresponde à previsão do art. 5o, § 5o, da Lei Distrital n. 1170/1996 ressaltado pelo apelante, de modo que vislumbro a probabilidade do direito alegado. Sob a ótica da urgência, observa-se dos documentos de Id 76599050 que o Distrito Federal já efetivou o lançamento administrativo do débito, de modo que o pagamento antes do julgamento da apelação caracteriza dano de difícil reparação e, por outro lado, considerando as diversas formas de cobrança previstas em lei não caracteriza dano irreversível que obste o deferimento do efeito suspensivo pretendido. Ante o exposto, defiro o pedido de concessão de efeito suspensivo e recebo a apelação no efeito suspensivo. Remeta-se cópia da presente aos autos de origem. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0741147-22.2025.8.07.0000 Classe judicial: PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO (12357) REQUERENTE: PARQUE SAUDE INCORPORACAO IMOBILIARIA S.A. REQUERIDO: DISTRITO FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO à apelação interposta de sentença proferida pelo juízo da 1a Vara da Fazenda Pública do DF, nos autos da ação de declaração de inexigibilidade de pagamento de ODIR ajuizada por PARQUE SAUDE INCORPORACAO IMOBILIARIA S.A. em desfavor de DISTRITO FEDERAL, que julgou improcedentes os pedidos com a cassação da tutela antecipada deferida apenas para obstar a cobrança da ODIR até o julgamento de mérito. Dentre os fundamentos da sentença, consta que: (i) o Alvará de Construção no 56/2013 levou em consideração o PDL de Taguatinga (Lei Complementar 90/1998), cujo coeficiente de aproveitamento existente e proposto tinha mesmo valor 2,0; (ii) no ano de 2025 foi apresentado novo pedido de expedição de alvará de construção para decréscimo de área que foi “analisado sob a égide do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), por opção expressa da autora, nos termos do art. 88, § 3o, I, da Lei Complementar no 948/2019 (LUOS), sendo apurado coeficiente de aproveitamento de 1,97, superior ao básico de 1,2 e dentro do máximo de 2,0, o que ensejou a exigência da ODIR” (iii) o cálculo observou a alteração da Lei 1.170/1996 promovida pela Lei 7.566/2024 que passou a exigir a quitação da ODIR antes da expedição da Carta de Habite-se; (iv) o pedido de aprovação de novo projeto é fato gerador novo para a exigência da ODIR o que afasta as teses de “supressio”, prescrição e decadência; (v) o cálculo está correto por observar o Parecer PGDF 699/2019 tendo como base de cálculo o valor venal da terra nua constante da tabela do IPTU do exercício do recolhimento excluído o valor da edificação. Por sua vez, o apelante alega que: (i) a ODIR é contrapartida pelo aumento do potencial construtivo do lote ou da projeção e que não é exigível em caso de diminuição, fato novo, mas que não configura hipótese de incidência; (ii) houve interpretação equivocada da legislação de regência e não foi considerado o art. 5o, § 5o, da Lei 1.170/1996; (iii) não foi observada a aplicação do “supressio” em relação ao alvará anterior, nem a ocorrência da prescrição/decadência da cobrança em relação ao aumento autorizado em 2013; (iv) foi acolhida a alegação do réu de que houve opção por parâmetro mais desfavorável ensejando a incidência de ODIR; (v) uma vez expedida a carta de habite-se a alteração posterior tem como base a anterior, salvo a demolição completa da edificação, de modo que não há justificativa para incidência de ODIR; (vi) na eventualidade de manutenção do entendimento de que não houve prescrição para a cobrança de ODIR em relação ao Alvará de Construção 56/2013, a formula a ser aplicada deve ser a da redação original do art. 5o, com a alteração pela Lei Distrital n. 1.832/1998 e pelo Decreto 19.436/1998 e não a atualizada. No presente Pedido de Efeito Suspensivo à Apelação, para fundamentar a probabilidade do direito reprisa os argumentos da apelação e, para caracterizar a urgência, alega que a sujeição à cobrança do alto valor inviabiliza a condução da obra, inexistindo dano irreparável ao Distrito Federal. Requer a concessão de efeito suspensivo à apelação para obstar a exigência do pagamento da ODIR em decorrência da diminuição da área construída. É o relato do necessário. DECIDO. Em regra, o recurso deve ser recebido no efeito devolutivo, conforme previsto no art. 1.012, inc. V, do CPC. Contudo, nos termos do art. 1.012, § 4o, do CPC, demonstrada a probabilidade de provimento do recurso ou se houver risco de dano grave ou de difícil reparação, à luz de relevante a fundamentação a eficácia da sentença pode ser suspensa pelo Relator do recurso de apelação. De início, impõe-se um breve resumo dos fatos e normas aplicáveis ao caso: (i) em 11/03/1998, foi editado o Plano Diretor Local da Região Administrativa de Taguatinga - RA III (PDL TAGUATINGA), LC n. 90/1998, cujo anexo VII previa coeficiente único de existente e proposto 2,0 para o cálculo da outorga onerosa; (ii) no ano de 2010, o autor que já havia construído 7.741,08m2, conforme Carta de Habite-se no 39/2009, requereu acréscimo de edificação para 39.960,17m2; (iii) em 15/12/2012 entrou em vigor a mudança do PDL TAGUATINGA, da LC n. 854/2012, que passou a integrar a LC n. 803/2009 conforme anexo V e modificou o coeficiente básico para 1,2 e o máximo para 2,0. (iv) em 06/11/2013 foi expedido Alvará de construção no 56/2013, com 39.960,17m2 de área construída e sem cobrança de ODIR, fundado no PDL TAGUATINGA (LC n. 90/1998) (Id 76599052 - Págs. 83/87); (v) em 26/04/2018, entrou em vigor a Lei Distrital n. 6.138/2018, que instituiu o novo Código de Obras e Edificações do Distrito Federal, com previsão legal de projetos aprovados e as obras com licenciamento válido até a publicação desta Lei regem-se pela legislação em vigor à época do respectivo ato administrativo, conforme arts. 154, 155 e 157; (vi) em 28/11/2018, o proprietário solicitou a aprovação de modificação de planta e expedição de novo alvará para a redução de 16,99m2 (Id 76599052 - Pág. 145); (vii) em 16/01/2019, entrou em vigor a Lei Complementar n. 948/2019, que aprova a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS, cujo art. 87 permite o licenciamento de modificação de edificação sem acréscimo de área já licenciado; (viii) em 14/01/2021, o interessado optou pela aplicação do regramento anterior à LC n. 948/2019 (LUOS), que se refere ao anexo V da LC n. 803/2009 (Id 76599052 - Pág. 145); (ix) no dia 22/10/2024, modificação na forma de apuração do valor da ODIR, cujo art. 5o, § 5o, da Lei Distrital n. 1170/1996 passou a prever a obrigatoriedade de aplicação de coeficiente básico o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada; (x) no dia 07/02/2025, foi aprovado o Informativo de Aprovação/Visto de Projeto no 002/2025, cujo item 3 considerou como 0,00 a área edificada inicial, no item 4, referente à outorga onerosa, apurou acréscimo de 8.058,90 m2 e, ainda, aplicou como coeficiente básico o índice previsto na “opção” (Id 76599052 - Pág. 88); (xi) No dia 06/06/2025 foi emitido parecer pelo setor responsável (Id 76599052 - Págs. 150/151) informando os parâmetros para o cálculo da ODIR que resultou a cobrança de R$ 3.410.129,57 (três milhões quatrocentos e dez mil cento e vinte e nove reais e cinquenta e sete centavos). No caso, a cobrança de ODIR decorre da análise do pedido de decréscimo de área edificada formulado pelo recorrente. Levando em consideração o acima exposto, conclui-se que o recurso demanda análise detalhada e percuciente da base fática para a apuração do “acréscimo” que ampara a aplicação de ODIR; e a aplicação do direito intertemporal, em relação à legislação urbanística aplicável tanto aos atos administrativos concretizados até o Alvará de Construção n. 56/2013 como aos posteriores; e às várias alterações legislativas sobre forma de cálculo prevista na norma específica da ODIR, a Lei Distrital n. 1170/1996. Entretanto, da leitura rápida do documento denominado Informativo de Aprovação/Visto de Projeto no 002/2025 observa-se que não foi levado em consideração a edificação realizada com base no licenciamento anterior válido, conforme inicialmente prevê os arts. 154, 155 e 157 da Lei Distrital n. 6.138/2018 (novo Código de Obras e Edificações) e o art. 87 da Lei Complementar 948/2019 (LUOS) o que está relacionado às alegações de mudança de entendimento mencionado pelo recorrente. Da mesma forma, parece que o coeficiente básico apontado para o cálculo da ODIR não corresponde à previsão do art. 5o, § 5o, da Lei Distrital n. 1170/1996 ressaltado pelo apelante, de modo que vislumbro a probabilidade do direito alegado. Sob a ótica da urgência, observa-se dos documentos de Id 76599050 que o Distrito Federal já efetivou o lançamento administrativo do débito, de modo que o pagamento antes do julgamento da apelação caracteriza dano de difícil reparação e, por outro lado, considerando as diversas formas de cobrança previstas em lei não caracteriza dano irreversível que obste o deferimento do efeito suspensivo pretendido. Ante o exposto, defiro o pedido de concessão de efeito suspensivo e recebo a apelação no efeito suspensivo. Remeta-se cópia da presente aos autos de origem. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital