Tribunal: TJDFT
Processo: 0741821-97.2025.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0741821-97.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CHARLES JEFFERSON LOPES DOS SANTOS AGRAVADO: BRAZ SERCUNDO DA SILVA FILHO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Charles Jefferson Lopes dos Santos contra a decisão interlocutória proferida nos autos de cumprimento de sentença na qual o Juízo de Primeiro Grau acolheu em parte a impugnação apresentada e homologou a avaliação do imóvel em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) (id 248560706 dos autos originários). O agravante alega que os preços dos anúncios dos imóveis são preços pedidos, conforme prática comum no mercado imobiliário. Acrescenta que esses preços estão sujeitos às negociações naturais e à possibilidade de redução. Sustenta que a reavaliação de bem penhorado deve ser fundamentada na ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Defende que o agravado não comprovou que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Transcreve julgados em favor de sua tese. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Pede o provimento do recurso e a reforma da decisão agravada. O preparo foi recolhido (id 76762142). É o relatório. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou conceder a medida requerida como mérito do recurso se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação da produção imediata de seus efeitos e a probabilidade de provimento recursal ficar demonstrada (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que a probabilidade de provimento recursal está ausente. Extrai-se dos autos originários que o Juízo de Primeiro Grau deferiu a penhora de imóvel do agravado para a satisfação do crédito executado. A avaliação do imóvel ocorreu por meio de carta precatória. O Oficial de Justiça avaliou o bem em R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais) nos termos seguintes (id 240460858, p. 169, dos autos originários): (...) constando de um terreno situado na Rua Redusindo Saeta Qd 39 Lt 01 Bairro Martará nesta cidade – com área de 466 m2 e sob o qual encontra-se uma casa residencial com aprox. 77m2, conforme dados apresentados pelo departamento de IPTU desta cidade, construída em tijolos, coberta com telhas plan e brasilit, paredes sem reboco, sem acabamento, contrapiso rústico. Imóvel o qual avalio em R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais). Fonte de pesquisa: - Corretora do Sílvio – Rua Manoel G de Araújo – centro. Proprietário: Sílvio. - Levando em conta o valor do imóvel oferecido nas proximidades. A certidão de id 240460858, p. 171, dos autos originários informa que a vistoria supracitada foi realizada de forma parcial em razão de o imóvel estar fechado. Veja-se: Informando ainda que a VISTORIA foi realizada de forma parcial tendo em vista que o imóvel encontra se fechado, não tem como adentrar e não tem como visualizar. O agravante concordou com o valor de avaliação (id 241655683 dos autos originários). O agravado impugnou o laudo de avaliação. Alegou que a avaliação ocorreu por presunção porquanto o servidor público não adentrou o imóvel. Afirmou que há duas (2) casas construídas no mesmo lote, o que sequer foi constatado pelo Oficial de Justiça Avaliador. Juntou laudos particulares de avaliação do imóvel. Requereu a realização de nova avaliação ou a fixação do preço do bem em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) (id 241889019 dos autos originários). O Juízo de Primeiro Grau acolheu parcialmente a impugnação apresentada pelo agravado e homologou a avaliação do imóvel em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) na decisão agravada nos termos seguintes (id 248560706): Sobre a avaliação impugnada, com razão o devedor, porquanto o laudo do meirinho aponta que a avaliação ocorreu extramuros (... foi realizada de forma parcial tendo em vista que o imóvel encontra se fechado, não tem como adentrar e não tem como visualizar), o que prejudica a precisão a respeito do preço de mercado do bem, id. 240460858, pág. 171. Acolho em parte a impugnação e HOMOLOGO a avaliação do imóvel em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), segundo média das avaliações juntadas ao id. 241889029. A avaliação de um bem é feita por oficial de justiça em regra. A nomeação de avaliador é faculdade conferida ao magistrado quando considerar necessários conhecimentos especializados para a solução da lide.[1] A avaliação realizada por oficial de justiça consistirá em vistoria e laudo. O art. 872, §§ 1o e 2o, do Código de Processo Civil prevê que o mencionado laudo deverá especificar os bens, com suas características, o estado em que se encontram e o seu valor.[2] Ela possui presunção de veracidade e legitimidade, de modo que a parte insatisfeita deve demonstrar que houve erro na avaliação ou dolo do avaliador por meio de elementos de prova. O auto de penhora e laudo de avaliação supracitado informa que o Oficial de Justiça não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação somente parcial ou indireta do bem, com base em pesquisas junto ao corretor da região e por meio de valores de imóveis nas proximidades. A avaliação do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça e pelo assistente do agravado destoam em R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), o qual se trata de um valor considerável. Destaco que o Oficial de Justiça não adentrou o imóvel para constar a existência de mais de uma (1) casa construída, bem como não vistoriou o interior das eventuais casas para observar o estado de conservação, pintura e revestimentos utilizados. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado da avaliação e levanta dúvida razoável quanto ao real valor de mercado do bem penhorado. O laudo elaborado pelo Oficial de Justiça, portanto, não pode ser homologado em razão da discrepância ente os valores apresentados pelo avaliador judicial e na impugnação, bem como da dúvida sobre o preço condizente com a realidade do mercado imobiliário. Ressalto que o art. 873 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de realização de nova avaliação do bem penhorado por Oficial de Justiça nas hipóteses em que alguma das partes arguir a ocorrência de erro ou dolo do avaliador de forma fundamentada ou verificar a majoração ou a diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, bem como na hipótese em que o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.[3] Eventual necessidade de realização de nova avaliação do bem por meio de Oficial de Justiça, no entanto, não foi objeto deste agravo de instrumento. Concluo que os argumentos do agravante não ensejam a reforma da decisão agravada pretendida neste juízo de cognição sumária. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento e recebo-o somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. Ao agravado para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. [2] Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. [3] Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0741821-97.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CHARLES JEFFERSON LOPES DOS SANTOS AGRAVADO: BRAZ SERCUNDO DA SILVA FILHO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Charles Jefferson Lopes dos Santos contra a decisão interlocutória proferida nos autos de cumprimento de sentença na qual o Juízo de Primeiro Grau acolheu em parte a impugnação apresentada e homologou a avaliação do imóvel em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) (id 248560706 dos autos originários). O agravante alega que os preços dos anúncios dos imóveis são preços pedidos, conforme prática comum no mercado imobiliário. Acrescenta que esses preços estão sujeitos às negociações naturais e à possibilidade de redução. Sustenta que a reavaliação de bem penhorado deve ser fundamentada na ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Defende que o agravado não comprovou que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Transcreve julgados em favor de sua tese. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Pede o provimento do recurso e a reforma da decisão agravada. O preparo foi recolhido (id 76762142). É o relatório. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou conceder a medida requerida como mérito do recurso se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação da produção imediata de seus efeitos e a probabilidade de provimento recursal ficar demonstrada (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que a probabilidade de provimento recursal está ausente. Extrai-se dos autos originários que o Juízo de Primeiro Grau deferiu a penhora de imóvel do agravado para a satisfação do crédito executado. A avaliação do imóvel ocorreu por meio de carta precatória. O Oficial de Justiça avaliou o bem em R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais) nos termos seguintes (id 240460858, p. 169, dos autos originários): (...) constando de um terreno situado na Rua Redusindo Saeta Qd 39 Lt 01 Bairro Martará nesta cidade – com área de 466 m2 e sob o qual encontra-se uma casa residencial com aprox. 77m2, conforme dados apresentados pelo departamento de IPTU desta cidade, construída em tijolos, coberta com telhas plan e brasilit, paredes sem reboco, sem acabamento, contrapiso rústico. Imóvel o qual avalio em R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais). Fonte de pesquisa: - Corretora do Sílvio – Rua Manoel G de Araújo – centro. Proprietário: Sílvio. - Levando em conta o valor do imóvel oferecido nas proximidades. A certidão de id 240460858, p. 171, dos autos originários informa que a vistoria supracitada foi realizada de forma parcial em razão de o imóvel estar fechado. Veja-se: Informando ainda que a VISTORIA foi realizada de forma parcial tendo em vista que o imóvel encontra se fechado, não tem como adentrar e não tem como visualizar. O agravante concordou com o valor de avaliação (id 241655683 dos autos originários). O agravado impugnou o laudo de avaliação. Alegou que a avaliação ocorreu por presunção porquanto o servidor público não adentrou o imóvel. Afirmou que há duas (2) casas construídas no mesmo lote, o que sequer foi constatado pelo Oficial de Justiça Avaliador. Juntou laudos particulares de avaliação do imóvel. Requereu a realização de nova avaliação ou a fixação do preço do bem em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) (id 241889019 dos autos originários). O Juízo de Primeiro Grau acolheu parcialmente a impugnação apresentada pelo agravado e homologou a avaliação do imóvel em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) na decisão agravada nos termos seguintes (id 248560706): Sobre a avaliação impugnada, com razão o devedor, porquanto o laudo do meirinho aponta que a avaliação ocorreu extramuros (... foi realizada de forma parcial tendo em vista que o imóvel encontra se fechado, não tem como adentrar e não tem como visualizar), o que prejudica a precisão a respeito do preço de mercado do bem, id. 240460858, pág. 171. Acolho em parte a impugnação e HOMOLOGO a avaliação do imóvel em R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), segundo média das avaliações juntadas ao id. 241889029. A avaliação de um bem é feita por oficial de justiça em regra. A nomeação de avaliador é faculdade conferida ao magistrado quando considerar necessários conhecimentos especializados para a solução da lide.[1] A avaliação realizada por oficial de justiça consistirá em vistoria e laudo. O art. 872, §§ 1o e 2o, do Código de Processo Civil prevê que o mencionado laudo deverá especificar os bens, com suas características, o estado em que se encontram e o seu valor.[2] Ela possui presunção de veracidade e legitimidade, de modo que a parte insatisfeita deve demonstrar que houve erro na avaliação ou dolo do avaliador por meio de elementos de prova. O auto de penhora e laudo de avaliação supracitado informa que o Oficial de Justiça não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação somente parcial ou indireta do bem, com base em pesquisas junto ao corretor da região e por meio de valores de imóveis nas proximidades. A avaliação do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça e pelo assistente do agravado destoam em R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), o qual se trata de um valor considerável. Destaco que o Oficial de Justiça não adentrou o imóvel para constar a existência de mais de uma (1) casa construída, bem como não vistoriou o interior das eventuais casas para observar o estado de conservação, pintura e revestimentos utilizados. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado da avaliação e levanta dúvida razoável quanto ao real valor de mercado do bem penhorado. O laudo elaborado pelo Oficial de Justiça, portanto, não pode ser homologado em razão da discrepância ente os valores apresentados pelo avaliador judicial e na impugnação, bem como da dúvida sobre o preço condizente com a realidade do mercado imobiliário. Ressalto que o art. 873 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de realização de nova avaliação do bem penhorado por Oficial de Justiça nas hipóteses em que alguma das partes arguir a ocorrência de erro ou dolo do avaliador de forma fundamentada ou verificar a majoração ou a diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, bem como na hipótese em que o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.[3] Eventual necessidade de realização de nova avaliação do bem por meio de Oficial de Justiça, no entanto, não foi objeto deste agravo de instrumento. Concluo que os argumentos do agravante não ensejam a reforma da decisão agravada pretendida neste juízo de cognição sumária. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento e recebo-o somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. Ao agravado para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. [2] Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. [3] Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.