Tribunal: TJDFT
Processo: 0751768-78.2025.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0751768-78.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO, CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO AGRAVADO: GAV PIRENÓPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO contra a decisão de ID 257082243, proferida pelo Juízo da Vara Cível do Guará, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Restituição das Parcelas Pagas e Pedido Liminar no 0711577-46.2025.8.07.0014, ajuizada pelos agravantes em desfavor de GAV PIRENÓPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, ora agravada. Na r. decisão recorrida (ID 257082243), o Juízo de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência (liminar) formulado pelos requerentes GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO (item 4 da petição inicial, ID 255886077), nos seguintes termos: [...]Fundamentação O pedido de tutela de urgência está regido pelo disposto no Art. 300 do Código de Processo Civil, que condiciona sua concessão à presença concomitante de dois pressupostos inafastáveis: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). A medida pleiteada tem natureza excepcional e não pode ser deferida de plano se a matéria de fundo exigir ampla cognição, ou se houver risco de irreversibilidade do provimento, ou, ainda, se a probabilidade do direito for tênue ou contrariar as normas contratuais e legais que regem a matéria. I. Da Ausência de Probabilidade do Direito (Fumus Boni Iuris) Os Requerentes, ao buscarem a rescisão do contrato por mera perda de interesse (motivo que não é imputável à Requerida), pleitearam a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas e dos tributos, com a interrupção de eventuais negativações. A probabilidade do direito, neste caso, está intrinsecamente ligada à margem de retenção a ser aplicada ao contrato. O Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 255890074) e o Quadro Resumo estabeleceram, de maneira expressa, que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, Id 255890074 - Pág. 10. O Contrato prevê, ainda, a aplicação de uma pena convencional de 50% (cinquenta por cento) sobre a quantia paga pelo Comprador em caso de resolução por inadimplemento ou desistência (Cláusula 6.3). O regime de multipropriedade e a instituição do patrimônio de afetação são regulados pela Lei no 4.591/1964, com as alterações introduzidas pela Lei no 13.786/2018. O Art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, expressamente autoriza que, se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional a ser aplicada ao adquirente desistente poderá atingir o limite de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. A jurisprudência atual corrobora a legalidade desta retenção quando devidamente comprovado o regime de afetação. Conforme o julgado apresentado nos autos, a Segunda Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) firmou entendimento no sentido de que, havendo submissão ao regime de afetação, a cláusula penal de 50% não se mostra abusiva, estando respaldada por autorização legal. O acórdão paradigma (Acórdão 2054042, 0732395-13.2025.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 08/10/2025, publicado no DJe: 21/10/2025) concluiu que, estando a retenção no limite de 50% dos valores pagos em conformidade com o Art. 67-A, § 5o, da Lei n. 13.786/2018, e havendo estipulação contratual expressa, não se vislumbra abusividade, merecendo reforma a sentença que reduziu o percentual. Os Autores, por sua vez, pleitearam a redução da cláusula penal para apenas 10% (dez por cento) dos valores a restituir, após deduções da comissão de corretagem e do sinal, citando inclusive julgados que aplicam o percentual de 10% a 25%. Contudo, a aplicação dos percentuais inferiores tem sido majoritariamente reservada aos casos em que não há patrimônio de afetação ou quando a rescisão ocorre por culpa da promitente vendedora. Neste Juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito dos Autores em ver a multa reduzida drasticamente para 10% ou em ter a suspensão imediata de todas as obrigações contratuais antes do estabelecimento do contraditório mostra-se frágil, haja vista a expressa previsão legal e contratual da retenção em patamar superior. O pedido de suspensão dos pagamentos, antes mesmo da citação e defesa da Requerida, implica uma intervenção prematura na economia do contrato e do empreendimento submetido ao regime de afetação, cuja finalidade legal é justamente proteger os recursos para a conclusão da obra. II. Da Necessidade de Contraditório e da Falta de Perigo de Dano Irreparável Qualificado Ainda que o risco de negativação do nome seja um dano de natureza grave (dano à imagem e ao crédito – periculum in mora), a suspensão da exigibilidade de todas as obrigações contratuais deve ser evitada em sede de liminar quando a probabilidade do direito for baixa e a medida puder causar prejuízo ao patrimônio de afetação. No caso de rescisão por iniciativa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula 543, estabeleceu que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Embora o pedido de suspensão de pagamentos se coadune com a intenção manifestada de rescindir o contrato, permitindo que a promitente compradora seja liberada da obrigação vincenda, é imperioso estabelecer o contraditório. O deferimento da tutela liminar para suspender todos os pagamentos (parcelas, taxas, tributos, etc. – item 4, ID 255886077) representa uma inversão da situação fática e uma interferência nos encargos contratuais que só deve ser admitida após a oitiva da parte adversa, que deverá comprovar a regularidade do patrimônio de afetação (Lei 4.591/64, art. 31-A) e a aplicabilidade da cláusula de retenção de 50%. Ademais, no que tange especificamente à abstenção de negativação, o risco de dano deve ser ponderado. O simples atraso no pagamento de parcelas devidas, até que a rescisão seja formalizada e os termos da retenção judicialmente definidos, constitui inadimplemento contratual que, em princípio, autoriza a inscrição nos cadastros restritivos, ressalvado o caso de comprovação de que a dívida é indevida ou que há depósito judicial do valor incontroverso. Neste momento processual, a intervenção judicial por meio da liminar para impor à Requerida a abstenção de cobrança, sem que haja uma probabilidade acentuada do direito dos Autores e sem a garantia de depósito do valor controverso ou incontroversos, torna-se temerária. A dívida, até a rescisão judicial ou consensual, é líquida e certa. Desta forma, os pressupostos do Art. 300 do CPC não estão preenchidos com a solidez necessária. A urgência alegada (negativação e cobrança) não pode justificar o sacrifício do direito contratual da Requerida antes do estabelecimento do contraditório, notadamente quando há indicativos de que a retenção contratual pode ser considerada legal, conforme a legislação especial e o entendimento do TJDFT. A análise aprofundada da validade da cláusula penal e da restituição dos valores é reservada ao mérito, após a instrução processual. Dispositivo Pelas razões expostas, e considerando a insuficiência de elementos que, em cognição sumária, evidenciem a probabilidade do direito em face da previsão legal e contratual que ampara a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, bem como a necessidade de preservar o contraditório antes de intervir drasticamente na relação contratual, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência (liminar) formulado pelos Requerentes GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO (item 4 da inicial, ID 255886077).[...] (grifos do original.) Nas razões recursais, os agravantes requerem, inicialmente, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, alegando hipossuficiência econômica, sob o argumento de que a agravante encontra-se desempregada e o agravante aufere renda variável como trabalhador autônomo, além de arcarem com despesas essenciais que comprometem a subsistência familiar. A decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência ao fundamento de que a cláusula penal de retenção de 50% prevista no contrato, amparada no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, reduziria a plausibilidade do direito invocado, bem como de que a suspensão das parcelas contratuais e da negativação configuraria intervenção prematura na economia do contrato. Insurgem-se os agravantes contra tal entendimento, sustentando que ele desconsidera precedentes deste Tribunal que reconhecem a abusividade da aplicação automática do teto legal em contratos de multipropriedade submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Defendem que o percentual máximo de retenção não goza de presunção absoluta de validade, devendo ser submetido ao controle judicial à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil, podendo ser reduzido para patamares entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. Aduzem que não utilizaram o imóvel, que a unidade retorna ao estoque da incorporadora sem lhe acarretar prejuízo econômico, e que aceitam a perda do sinal, não pleiteando a restituição da comissão de corretagem. Sustentam que a manutenção da penalidade máxima implicaria enriquecimento sem causa e violação ao princípio da comutatividade contratual. Alegam, ainda, que a continuidade das cobranças e a iminente inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes lhes acarretariam risco grave e imediato, conduzindo-os ao superendividamento e comprometendo a utilidade do processo, ao passo que a agravada não sofreria qualquer prejuízo com a suspensão provisória das obrigações, medida que reputam reversível e proporcional. Requerem, portanto, a concessão da gratuidade de justiça e a atribuição de efeito suspensivo ativo ao agravo, a fim de suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas condominiais e dos demais encargos contratuais, bem como impedir a inscrição dos agravantes em cadastros de inadimplentes, até o julgamento definitivo do recurso ou da ação principal. Ao final, postulam o provimento do agravo para reformar a decisão recorrida e conceder a tutela de urgência pleiteada na origem ou, subsidiariamente, para determinar à agravada a abstenção de promover a negativação, facultando-se o depósito judicial de valor considerado razoável por este Colegiado. Por meio do despacho de ID 78763693, determinei a intimação dos agravantes para que se manifestassem no prazo de 5 (cinco) dias, com a juntada de documentos aptos a comprovar a alegada hipossuficiência econômica. Em cumprimento à determinação judicial, os agravantes apresentaram a petição de ID 79215213, acompanhada dos respectivos documentos. Sobreveio decisão interlocutória na qual indeferi o pedido de gratuidade de justiça no âmbito deste recurso e determinei a intimação dos agravantes para efetuarem o recolhimento do preparo, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de deserção. O preparo foi recolhido tempestivamente (ID 79560879). É o relatório. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso. Consoante relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO contra a decisão de ID 257082243, proferida pelo Juízo da Vara Cível do Guará, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Restituição das Parcelas Pagas e Pedido Liminar no 0711577-46.2025.8.07.0014, ajuizada pelos agravantes em desfavor de GAV PIRENOPÓLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, ora agravada. Na r. decisão recorrida (ID 257082243), o Juízo de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência (liminar) formulado pelos requerentes GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO (item 4 da petição inicial, ID 255886077). Ao compulsar os autos de origem, verifico que os requerentes postularam, na petição inicial, a concessão de tutela de urgência para que o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade (frações/cotas imobiliárias) fosse rescindido, a fim de suspender a exigibilidade de quaisquer parcelas vincendas. Requereram, ainda, que a requerida se abstivesse de promover a negativação dos nomes dos requerentes junto aos órgãos de proteção ao crédito, em decorrência dos valores objeto da relação sub judice, bem como que fosse impedida a prática de qualquer ato tendente à constituição em mora dos requerentes, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), até a cessação dos efeitos do ato danoso. Pleitearam, por fim, que as obrigações inerentes à cota, notadamente IPTU e taxas condominiais, passassem a ser de responsabilidade da requerida a partir de então, tendo em vista a liberação do imóvel negociado entre as partes, de modo que estas fossem recolocadas no mesmo estado anterior em que se encontravam. O art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil – CPC prevê ser possível ao relator do Agravo de Instrumento “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Nesse sentido, o art. 300, caput, do mesmo Diploma Normativo dispõe que “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, inclusive liminarmente, sem prejuízo do exercício do contraditório diferido ao agravado. A controvérsia recursal cinge-se à verificação da possibilidade de suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas condominiais e dos demais encargos contratuais, bem como de impedir a inscrição dos agravantes em cadastros de inadimplentes. Com efeito, os agravantes firmaram contrato de promessa de compra e venda de cota/fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, relativo ao empreendimento PYRENÉUS RESIDENCE, em 05 de agosto de 2022 (ID 255890070), estando expressamente previsto que a incorporação se submete ao regime do patrimônio de afetação, bem como a aplicação de cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, em consonância com o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018. Inicialmente, destaco que o art. 473 do Código Civil estabelece que a resilição unilateral, nos casos em que a lei a permita de forma expressa ou implícita, opera-se mediante denúncia notificada à outra parte. Ainda que as partes agravantes sustentem que o desfazimento do negócio jurídico configure direito potestativo, subsiste o dever de comprovar a ciência da parte contrária quanto ao desinteresse manifestado. Conforme abalizada doutrina: A resilição unilateral independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc, não retroagindo. Para valer, deve ser notificada à outra parte, produzindo efeitos a partir do seu conhecimento. É, destarte, declaração receptícia da vontade. Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro. Vol. 3. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 205). (grifo nosso). No caso concreto, ao menos em juízo de cognição sumária, não se evidencia a probabilidade de provimento do recurso. De plano, em análise perfunctória, própria deste momento processual, não se localiza, nos autos de origem, a comprovação de denúncia notificada à outra parte. Embora os agravantes sustentem que o percentual máximo de retenção não possui presunção absoluta de validade, a eventual redução da cláusula penal, sobretudo em contratos submetidos ao regime de afetação, demanda análise aprofundada das circunstâncias do caso concreto, incompatível com a cognição sumária própria da tutela de urgência, especialmente quando ausente demonstração inequívoca de abusividade. Além disso, o pedido de suspensão imediata de todas as obrigações contratuais, bem como de impedimento de negativação, antes da formação do contraditório, implica intervenção relevante na economia do contrato e no próprio patrimônio de afetação. Nesse sentido, esta Corte tem reiteradamente decidido que, ausente prova inequívoca de abusividade, a suspensão de encargos contratuais e a vedação de negativação devem ser reservadas ao julgamento de mérito, após regular instrução, conforme se extrai dos seguintes precedentes: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. IMÓVEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. MULTIPROPRIEDADE. ARREPENDIMENTO. ENCARGOS. ABUSIVIDADE. PROVA INEQUÍVOCA. AUSÊNCIA. COGNIÇÃO EXAURIENTE. PERIGO IMINENTE DE DANO. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I – Caso em exame 1. A ação - ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, relativamente à multipropriedade de unidade autônoma de empreendimento imobiliário. 2. Decisão anterior - a decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e abstenção de negativação do nome dos autores, sob o fundamento de que a análise da demanda exige prévia dilação probatória. II – Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em examinar se estão presentes os requisitos para, em sede de tutela de urgência, suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, de forma a impedir a situação de inadimplência dos autores e a consequente negativação dos seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito. III – Razões de decidir 4. Ausente prova inequívoca quanto à abusividade das cláusulas contratuais que dizem respeito à rescisão unilateral por arrependimento do comprador, carecendo a matéria de cognição exauriente no Primeiro Grau, assegurado o contraditório e a ampla defesa, bem como inexistente perigo de dano, notadamente porque o contrato foi celebrado em 2020 e desde então as parcelas foram regularmente adimplidas. Mantido o indeferimento da tutela provisória de urgência. IV – Dispositivo 5. Recurso conhecido. Agravo de instrumento desprovido. Dispositivo relevante citado: CPC/2015, art. 300, caput. (Acórdão 2071561, 0738581-03.2025.8.07.0000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/11/2025, publicado no DJe: 09/12/2025.- grifo nosso.) DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e suspensão de encargos condominiais, ajuizada por adquirentes de fração de imóvel em regime de multipropriedade, sob o fundamento de inadimplemento contratual pela vendedora, consistente na ausência de outorga da escritura definitiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos legais para concessão de tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, diante da alegação de inadimplemento contratual e do pedido de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual exige adequada instrução probatória, sendo incabível sua concessão liminar com base em documentos unilaterais. 4. A urgência foi afastada em razão do decurso de tempo entre a entrega do imóvel e o ajuizamento da ação, bem como pela ausência de demonstração de risco de dano irreparável. 5. A suspensão de encargos condominiais, sem contraditório e sem análise aprofundada da situação fática, pode acarretar prejuízos a terceiros. 6. A resilição unilateral do contrato exige notificação da parte contrária, conforme art. 473 do Código Civil, não sendo suficiente a simples manifestação de vontade da parte agravante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A concessão de tutela de urgência para rescisão contratual exige demonstração inequívoca de inadimplemento e urgência, o que não se verifica quando há decurso de tempo considerável entre a entrega do imóvel e o ajuizamento da ação. 2. A resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel depende de notificação da parte contrária, nos termos do art. 473 do CC.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 321, 322, 292, 995, parágrafo único; Código Civil, art. 473. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AGI n. 0727554-57.2024.8.07.0000, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 10/10/2024, DJe 8/11/2024. (Acórdão 2066325, 0727713-63.2025.8.07.0000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025.- grifo nosso.) Ademais, a intervenção judicial em contratos celebrados entre particulares deve ser realizada com cautela, exigindo-se fundamentação em provas contundentes da ocorrência de descumprimento de cláusulas contratuais, de inadimplemento por uma das partes ou da existência de efetivo prejuízo à outra parte contratante. Por todo o exposto, em consonância com a argumentação desenvolvida, não restou demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Ausente a probabilidade de provimento do recurso, mostra-se dispensável a análise do perigo da demora, uma vez que a presença cumulativa de ambos os requisitos é necessária para a concessão da antecipação dos efeitos da tutela pleiteada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo ao presente recurso, e mantenho a decisão recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos, até ulterior deliberação deste Tribunal de Justiça. Publique-se. Intime-se o agravado. Comunique-se ao d. Juízo de origem, sem necessidade de informações. Brasília, 16 de dezembro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0751768-78.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO, CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO AGRAVADO: GAV PIRENÓPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO contra a decisão de ID 257082243, proferida pelo Juízo da Vara Cível do Guará, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Restituição das Parcelas Pagas e Pedido Liminar no 0711577-46.2025.8.07.0014, ajuizada pelos agravantes em desfavor de GAV PIRENÓPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, ora agravada. Na r. decisão recorrida (ID 257082243), o Juízo de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência (liminar) formulado pelos requerentes GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO (item 4 da petição inicial, ID 255886077), nos seguintes termos: [...]Fundamentação O pedido de tutela de urgência está regido pelo disposto no Art. 300 do Código de Processo Civil, que condiciona sua concessão à presença concomitante de dois pressupostos inafastáveis: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). A medida pleiteada tem natureza excepcional e não pode ser deferida de plano se a matéria de fundo exigir ampla cognição, ou se houver risco de irreversibilidade do provimento, ou, ainda, se a probabilidade do direito for tênue ou contrariar as normas contratuais e legais que regem a matéria. I. Da Ausência de Probabilidade do Direito (Fumus Boni Iuris) Os Requerentes, ao buscarem a rescisão do contrato por mera perda de interesse (motivo que não é imputável à Requerida), pleitearam a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas e dos tributos, com a interrupção de eventuais negativações. A probabilidade do direito, neste caso, está intrinsecamente ligada à margem de retenção a ser aplicada ao contrato. O Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 255890074) e o Quadro Resumo estabeleceram, de maneira expressa, que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, Id 255890074 - Pág. 10. O Contrato prevê, ainda, a aplicação de uma pena convencional de 50% (cinquenta por cento) sobre a quantia paga pelo Comprador em caso de resolução por inadimplemento ou desistência (Cláusula 6.3). O regime de multipropriedade e a instituição do patrimônio de afetação são regulados pela Lei no 4.591/1964, com as alterações introduzidas pela Lei no 13.786/2018. O Art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, expressamente autoriza que, se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional a ser aplicada ao adquirente desistente poderá atingir o limite de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. A jurisprudência atual corrobora a legalidade desta retenção quando devidamente comprovado o regime de afetação. Conforme o julgado apresentado nos autos, a Segunda Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) firmou entendimento no sentido de que, havendo submissão ao regime de afetação, a cláusula penal de 50% não se mostra abusiva, estando respaldada por autorização legal. O acórdão paradigma (Acórdão 2054042, 0732395-13.2025.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 08/10/2025, publicado no DJe: 21/10/2025) concluiu que, estando a retenção no limite de 50% dos valores pagos em conformidade com o Art. 67-A, § 5o, da Lei n. 13.786/2018, e havendo estipulação contratual expressa, não se vislumbra abusividade, merecendo reforma a sentença que reduziu o percentual. Os Autores, por sua vez, pleitearam a redução da cláusula penal para apenas 10% (dez por cento) dos valores a restituir, após deduções da comissão de corretagem e do sinal, citando inclusive julgados que aplicam o percentual de 10% a 25%. Contudo, a aplicação dos percentuais inferiores tem sido majoritariamente reservada aos casos em que não há patrimônio de afetação ou quando a rescisão ocorre por culpa da promitente vendedora. Neste Juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito dos Autores em ver a multa reduzida drasticamente para 10% ou em ter a suspensão imediata de todas as obrigações contratuais antes do estabelecimento do contraditório mostra-se frágil, haja vista a expressa previsão legal e contratual da retenção em patamar superior. O pedido de suspensão dos pagamentos, antes mesmo da citação e defesa da Requerida, implica uma intervenção prematura na economia do contrato e do empreendimento submetido ao regime de afetação, cuja finalidade legal é justamente proteger os recursos para a conclusão da obra. II. Da Necessidade de Contraditório e da Falta de Perigo de Dano Irreparável Qualificado Ainda que o risco de negativação do nome seja um dano de natureza grave (dano à imagem e ao crédito – periculum in mora), a suspensão da exigibilidade de todas as obrigações contratuais deve ser evitada em sede de liminar quando a probabilidade do direito for baixa e a medida puder causar prejuízo ao patrimônio de afetação. No caso de rescisão por iniciativa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula 543, estabeleceu que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Embora o pedido de suspensão de pagamentos se coadune com a intenção manifestada de rescindir o contrato, permitindo que a promitente compradora seja liberada da obrigação vincenda, é imperioso estabelecer o contraditório. O deferimento da tutela liminar para suspender todos os pagamentos (parcelas, taxas, tributos, etc. – item 4, ID 255886077) representa uma inversão da situação fática e uma interferência nos encargos contratuais que só deve ser admitida após a oitiva da parte adversa, que deverá comprovar a regularidade do patrimônio de afetação (Lei 4.591/64, art. 31-A) e a aplicabilidade da cláusula de retenção de 50%. Ademais, no que tange especificamente à abstenção de negativação, o risco de dano deve ser ponderado. O simples atraso no pagamento de parcelas devidas, até que a rescisão seja formalizada e os termos da retenção judicialmente definidos, constitui inadimplemento contratual que, em princípio, autoriza a inscrição nos cadastros restritivos, ressalvado o caso de comprovação de que a dívida é indevida ou que há depósito judicial do valor incontroverso. Neste momento processual, a intervenção judicial por meio da liminar para impor à Requerida a abstenção de cobrança, sem que haja uma probabilidade acentuada do direito dos Autores e sem a garantia de depósito do valor controverso ou incontroversos, torna-se temerária. A dívida, até a rescisão judicial ou consensual, é líquida e certa. Desta forma, os pressupostos do Art. 300 do CPC não estão preenchidos com a solidez necessária. A urgência alegada (negativação e cobrança) não pode justificar o sacrifício do direito contratual da Requerida antes do estabelecimento do contraditório, notadamente quando há indicativos de que a retenção contratual pode ser considerada legal, conforme a legislação especial e o entendimento do TJDFT. A análise aprofundada da validade da cláusula penal e da restituição dos valores é reservada ao mérito, após a instrução processual. Dispositivo Pelas razões expostas, e considerando a insuficiência de elementos que, em cognição sumária, evidenciem a probabilidade do direito em face da previsão legal e contratual que ampara a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, bem como a necessidade de preservar o contraditório antes de intervir drasticamente na relação contratual, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência (liminar) formulado pelos Requerentes GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO (item 4 da inicial, ID 255886077).[...] (grifos do original.) Nas razões recursais, os agravantes requerem, inicialmente, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, alegando hipossuficiência econômica, sob o argumento de que a agravante encontra-se desempregada e o agravante aufere renda variável como trabalhador autônomo, além de arcarem com despesas essenciais que comprometem a subsistência familiar. A decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência ao fundamento de que a cláusula penal de retenção de 50% prevista no contrato, amparada no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, reduziria a plausibilidade do direito invocado, bem como de que a suspensão das parcelas contratuais e da negativação configuraria intervenção prematura na economia do contrato. Insurgem-se os agravantes contra tal entendimento, sustentando que ele desconsidera precedentes deste Tribunal que reconhecem a abusividade da aplicação automática do teto legal em contratos de multipropriedade submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Defendem que o percentual máximo de retenção não goza de presunção absoluta de validade, devendo ser submetido ao controle judicial à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil, podendo ser reduzido para patamares entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. Aduzem que não utilizaram o imóvel, que a unidade retorna ao estoque da incorporadora sem lhe acarretar prejuízo econômico, e que aceitam a perda do sinal, não pleiteando a restituição da comissão de corretagem. Sustentam que a manutenção da penalidade máxima implicaria enriquecimento sem causa e violação ao princípio da comutatividade contratual. Alegam, ainda, que a continuidade das cobranças e a iminente inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes lhes acarretariam risco grave e imediato, conduzindo-os ao superendividamento e comprometendo a utilidade do processo, ao passo que a agravada não sofreria qualquer prejuízo com a suspensão provisória das obrigações, medida que reputam reversível e proporcional. Requerem, portanto, a concessão da gratuidade de justiça e a atribuição de efeito suspensivo ativo ao agravo, a fim de suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas condominiais e dos demais encargos contratuais, bem como impedir a inscrição dos agravantes em cadastros de inadimplentes, até o julgamento definitivo do recurso ou da ação principal. Ao final, postulam o provimento do agravo para reformar a decisão recorrida e conceder a tutela de urgência pleiteada na origem ou, subsidiariamente, para determinar à agravada a abstenção de promover a negativação, facultando-se o depósito judicial de valor considerado razoável por este Colegiado. Por meio do despacho de ID 78763693, determinei a intimação dos agravantes para que se manifestassem no prazo de 5 (cinco) dias, com a juntada de documentos aptos a comprovar a alegada hipossuficiência econômica. Em cumprimento à determinação judicial, os agravantes apresentaram a petição de ID 79215213, acompanhada dos respectivos documentos. Sobreveio decisão interlocutória na qual indeferi o pedido de gratuidade de justiça no âmbito deste recurso e determinei a intimação dos agravantes para efetuarem o recolhimento do preparo, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de deserção. O preparo foi recolhido tempestivamente (ID 79560879). É o relatório. DECIDO. Presentes, pois, os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso. Consoante relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO contra a decisão de ID 257082243, proferida pelo Juízo da Vara Cível do Guará, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Restituição das Parcelas Pagas e Pedido Liminar no 0711577-46.2025.8.07.0014, ajuizada pelos agravantes em desfavor de GAV PIRENOPÓLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, ora agravada. Na r. decisão recorrida (ID 257082243), o Juízo de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência (liminar) formulado pelos requerentes GUSTAVO BARBOSA SAMPAIO e CRISTIANE MACIEL BENDER SAMPAIO (item 4 da petição inicial, ID 255886077). Ao compulsar os autos de origem, verifico que os requerentes postularam, na petição inicial, a concessão de tutela de urgência para que o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade (frações/cotas imobiliárias) fosse rescindido, a fim de suspender a exigibilidade de quaisquer parcelas vincendas. Requereram, ainda, que a requerida se abstivesse de promover a negativação dos nomes dos requerentes junto aos órgãos de proteção ao crédito, em decorrência dos valores objeto da relação sub judice, bem como que fosse impedida a prática de qualquer ato tendente à constituição em mora dos requerentes, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), até a cessação dos efeitos do ato danoso. Pleitearam, por fim, que as obrigações inerentes à cota, notadamente IPTU e taxas condominiais, passassem a ser de responsabilidade da requerida a partir de então, tendo em vista a liberação do imóvel negociado entre as partes, de modo que estas fossem recolocadas no mesmo estado anterior em que se encontravam. O art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil – CPC prevê ser possível ao relator do Agravo de Instrumento “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Nesse sentido, o art. 300, caput, do mesmo Diploma Normativo dispõe que “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, inclusive liminarmente, sem prejuízo do exercício do contraditório diferido ao agravado. A controvérsia recursal cinge-se à verificação da possibilidade de suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, das taxas condominiais e dos demais encargos contratuais, bem como de impedir a inscrição dos agravantes em cadastros de inadimplentes. Com efeito, os agravantes firmaram contrato de promessa de compra e venda de cota/fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, relativo ao empreendimento PYRENÉUS RESIDENCE, em 05 de agosto de 2022 (ID 255890070), estando expressamente previsto que a incorporação se submete ao regime do patrimônio de afetação, bem como a aplicação de cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, em consonância com o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018. Inicialmente, destaco que o art. 473 do Código Civil estabelece que a resilição unilateral, nos casos em que a lei a permita de forma expressa ou implícita, opera-se mediante denúncia notificada à outra parte. Ainda que as partes agravantes sustentem que o desfazimento do negócio jurídico configure direito potestativo, subsiste o dever de comprovar a ciência da parte contrária quanto ao desinteresse manifestado. Conforme abalizada doutrina: A resilição unilateral independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc, não retroagindo. Para valer, deve ser notificada à outra parte, produzindo efeitos a partir do seu conhecimento. É, destarte, declaração receptícia da vontade. Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro. Vol. 3. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 205). (grifo nosso). No caso concreto, ao menos em juízo de cognição sumária, não se evidencia a probabilidade de provimento do recurso. De plano, em análise perfunctória, própria deste momento processual, não se localiza, nos autos de origem, a comprovação de denúncia notificada à outra parte. Embora os agravantes sustentem que o percentual máximo de retenção não possui presunção absoluta de validade, a eventual redução da cláusula penal, sobretudo em contratos submetidos ao regime de afetação, demanda análise aprofundada das circunstâncias do caso concreto, incompatível com a cognição sumária própria da tutela de urgência, especialmente quando ausente demonstração inequívoca de abusividade. Além disso, o pedido de suspensão imediata de todas as obrigações contratuais, bem como de impedimento de negativação, antes da formação do contraditório, implica intervenção relevante na economia do contrato e no próprio patrimônio de afetação. Nesse sentido, esta Corte tem reiteradamente decidido que, ausente prova inequívoca de abusividade, a suspensão de encargos contratuais e a vedação de negativação devem ser reservadas ao julgamento de mérito, após regular instrução, conforme se extrai dos seguintes precedentes: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. IMÓVEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. MULTIPROPRIEDADE. ARREPENDIMENTO. ENCARGOS. ABUSIVIDADE. PROVA INEQUÍVOCA. AUSÊNCIA. COGNIÇÃO EXAURIENTE. PERIGO IMINENTE DE DANO. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I – Caso em exame 1. A ação - ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, relativamente à multipropriedade de unidade autônoma de empreendimento imobiliário. 2. Decisão anterior - a decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e abstenção de negativação do nome dos autores, sob o fundamento de que a análise da demanda exige prévia dilação probatória. II – Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em examinar se estão presentes os requisitos para, em sede de tutela de urgência, suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, de forma a impedir a situação de inadimplência dos autores e a consequente negativação dos seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito. III – Razões de decidir 4. Ausente prova inequívoca quanto à abusividade das cláusulas contratuais que dizem respeito à rescisão unilateral por arrependimento do comprador, carecendo a matéria de cognição exauriente no Primeiro Grau, assegurado o contraditório e a ampla defesa, bem como inexistente perigo de dano, notadamente porque o contrato foi celebrado em 2020 e desde então as parcelas foram regularmente adimplidas. Mantido o indeferimento da tutela provisória de urgência. IV – Dispositivo 5. Recurso conhecido. Agravo de instrumento desprovido. Dispositivo relevante citado: CPC/2015, art. 300, caput. (Acórdão 2071561, 0738581-03.2025.8.07.0000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/11/2025, publicado no DJe: 09/12/2025.- grifo nosso.) DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e suspensão de encargos condominiais, ajuizada por adquirentes de fração de imóvel em regime de multipropriedade, sob o fundamento de inadimplemento contratual pela vendedora, consistente na ausência de outorga da escritura definitiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos legais para concessão de tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, diante da alegação de inadimplemento contratual e do pedido de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual exige adequada instrução probatória, sendo incabível sua concessão liminar com base em documentos unilaterais. 4. A urgência foi afastada em razão do decurso de tempo entre a entrega do imóvel e o ajuizamento da ação, bem como pela ausência de demonstração de risco de dano irreparável. 5. A suspensão de encargos condominiais, sem contraditório e sem análise aprofundada da situação fática, pode acarretar prejuízos a terceiros. 6. A resilição unilateral do contrato exige notificação da parte contrária, conforme art. 473 do Código Civil, não sendo suficiente a simples manifestação de vontade da parte agravante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A concessão de tutela de urgência para rescisão contratual exige demonstração inequívoca de inadimplemento e urgência, o que não se verifica quando há decurso de tempo considerável entre a entrega do imóvel e o ajuizamento da ação. 2. A resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel depende de notificação da parte contrária, nos termos do art. 473 do CC.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 321, 322, 292, 995, parágrafo único; Código Civil, art. 473. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AGI n. 0727554-57.2024.8.07.0000, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 10/10/2024, DJe 8/11/2024. (Acórdão 2066325, 0727713-63.2025.8.07.0000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025.- grifo nosso.) Ademais, a intervenção judicial em contratos celebrados entre particulares deve ser realizada com cautela, exigindo-se fundamentação em provas contundentes da ocorrência de descumprimento de cláusulas contratuais, de inadimplemento por uma das partes ou da existência de efetivo prejuízo à outra parte contratante. Por todo o exposto, em consonância com a argumentação desenvolvida, não restou demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Ausente a probabilidade de provimento do recurso, mostra-se dispensável a análise do perigo da demora, uma vez que a presença cumulativa de ambos os requisitos é necessária para a concessão da antecipação dos efeitos da tutela pleiteada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo ao presente recurso, e mantenho a decisão recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos, até ulterior deliberação deste Tribunal de Justiça. Publique-se. Intime-se o agravado. Comunique-se ao d. Juízo de origem, sem necessidade de informações. Brasília, 16 de dezembro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator