Tribunal: TJDFT
Processo: 0723150-26.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0723150-26.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUIS BASCOY MANTINAN AGRAVADO: CAETANO MULTIMARCAS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por LUIS BASCOY MANTINAN, contra a decisão proferida pelo d. Juízo da 4a Vara Cível de Taguatinga/DF, nos autos do processo no 0711463-31.2025.8.07.0007, que indeferiu o pedido de concessão de liminar para desocupação do imóvel em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual. Eis a r. decisão agravada: “Trata-se de ação de conhecimento, sob o rito comum, em que se formula pedido de rescisão de contrato de locação, despejo e alugueres, com pedido de concessão de liminar. Consoante o disposto no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei 8.245/91, a liminar de desocupação somente será concedida quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. No caso em apreço, o contrato está garantido por fiança (Id. 235541832). Logo, incabível o pedido. ISSO POSTO, indefiro o pedido de concessão de liminar. Citem-se. Advirta-se a parte ré de que, caso queira evitar o despejo, poderá purgar a mora no prazo de 15 dias a contar da citação, efetuando o depósito do débito atualizado, conforme planilha apresentada pela parte autora, independentemente de cálculo da Contadoria do Juízo. Na hipótese de purga da mora, fixo honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito. Se infrutífera a diligência de angularização do processo, em nome dos princípios da colaboração e da celeridade e efetividade da prestação da tutela jurisdicional, dever-se-á, desde logo, proceder à pesquisa na base de dados do INFOSEG, do SISBAJUD e/ou SIEL, sobre o endereço da parte ré, inclusive, se se tratar de pessoa jurídica, no nome de seus sócios-gerentes. Positivo o ato, renove-se a diligência; caso contrário, aguarde-se o prazo de 10 (dez) dias, a teor do que dispõe o artigo 240, § 2o, do Código de Processo Civil, para que a parte autora manifeste-se nos autos, no prazo de 05 (cinco) dias, subsequente ao sobrestamento do feito, indicando, se souber o paradeiro do contraparte e, não feito, em razão do princípio do impulso oficial, expeça-se em ato ato contínuo edital citatório, com consignação de prazo de 20 (vinte) dias, com a adoção das medidas legais, sob pena de extinção, advertindo-a sobre o não cabimento da suspensão do feito e a sua extinção por ausência de pressuposto de desenvolvimento regular e válido do processo. Intime-se.” Inconformado, o autor recorre. Segundo narrado nas razões recursais, o agravante alega que o imóvel, situado na SHN Área Especial no 37 B, Taguatinga/DF, foi locado à empresa agravada desde junho de 2020, e que esta deixou de adimplir os aluguéis referentes aos períodos de 15/11/2024 a 14/12/2024, 15/12/2024 a 14/01/2025, 15/01/2025 a 14/02/2025, 15/02/2025 a 14/03/2025 e 15/03/2025 a 14/04/2025, somando cinco meses de inadimplemento, inclusive após assinatura de termo de confissão de dívida em 01/04/2025. O agravante sustenta que a fiança contratual é ineficaz por ter sido prestada pelos próprios sócios da empresa locatária, o que, a seu ver, comprometeria a utilidade da garantia e autorizaria a mitigação do disposto no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91. Invoca jurisprudência no sentido de que, em situações excepcionais, é possível substituir a caução pelo valor do débito, dispensando-se a exigência de garantia, sobretudo quando a dívida supera três meses de aluguel e há vulnerabilidade do locador. Ao final, requer o provimento do recurso, com concessão de efeito suspensivo e antecipação da tutela recursal, para determinar a desocupação liminar do imóvel, independentemente de caução. Preparo no ID 72743182. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. No caso em exame, a controvérsia gira em torno da possibilidade de concessão de medida liminar de despejo em contrato locatício garantido por fiança, com fundamento no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91. Embora este Relator reconheça que, em situações excepcionais, a possibilidade de substituição da caução dada em garantia no contrato de locação pelo valor da dívida, e a concessão de despejo liminar quando demonstrada a ineficácia da garantia contratual, em tese, o caso em exame é diferente, sendo que a excepcionalidade das condições ditas não estariam configuradas. Explica-se. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, pois indevido fazê-lo neste momento incipiente, mas, emerge dos autos de origem que o contrato de locação está garantido por fiança vigente, e não há comprovação concreta de que essa garantia tenha se tornado ineficaz ou esvaziada, nos termos do art. 40 da Lei do Inquilinato. A mera alegação de que os fiadores são sócios da empresa locatária, sem elementos documentais aptos a demonstrar sua insolvência ou incapacidade de cumprir a obrigação garantida, na condição de fiadores/pessoa física, não é suficiente para afastar a literalidade do dispositivo legal que veda a concessão da medida liminar em tais condições. Neste sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM SEDE LIMINAR. INDEFERIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Fundada a ação na falta de pagamento de aluguel e demais encargos, apenas na hipótese de execução provisória da sentença é cabível a aplicação do disposto no art. 64 da Lei no 8.245/91, que dispensa a prestação de caução. 2. Garantido o contrato por fiança, somente se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8.245/91. Assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis, uma vez garantido o contrato por fiança, descabida é a concessão liminar de desocupação do imóvel. Precedentes do TJDFT. 3. A cessão indevida do imóvel/contrato de locação para terceiro interessado não autoriza a concessão da liminar para desocupação em 15 dias, por não compor o rol taxativo do art. 59, § 1o, da Lei n. 8.245/91, embora constitua infração legal ou contratual que possibilita a rescisão do contrato (art. 9o, II, da Lei n. 8.245/91). 4. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1969318, 0721113-60.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.) Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento. Contrato de locação. Despejo por falta de pagamento. Desocupação liminar. Não cabimento. Contrato garantido por fiança. Art. 59, §1o, IX, c/c 37 da lei 8.245/91. Agravo não provido. I. Caso em exame 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de liminar de despejo, por ausência dos requisitos legais autorizadores da medida. Agravante alega que, embora o contrato de locação esteja garantido por fiança, impõe-se a mitigação do inc. IX do §1o do art. 59 da Lei no 8.245/91, “diante do significativo valor inadimplido, bem como da condição dos fiadores”. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em aferir se é cabível, ou não, a concessão de liminar para a desocupação do imóvel objeto da lide. III. Razões de decidir 3. Consoante a legislação de regência, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação, desde que desprovido de garantia. 4. Encontrando-se o contrato de locação garantido por fiança, a qual subiste para todos os fins legais, correta a decisão monocrática que indeferiu a liminar de despejo, por ausência dos requisitos autorizadores da medida. IV. Dispositivo 5. Recurso conhecido e desprovido. --------- Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 37 c/c inc. IX do §1o do art. 59. (Acórdão 1961137, 0738118-95.2024.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/01/2025, publicado no DJe: 17/02/2025.) Assim, nesta cognição sumária, não se vislumbra, de plano, a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Ante o exposto, indefiro a liminar. Intime-se o agravado, para que, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 16 de junho de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0723150-26.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUIS BASCOY MANTINAN AGRAVADO: CAETANO MULTIMARCAS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por LUIS BASCOY MANTINAN, contra a decisão proferida pelo d. Juízo da 4a Vara Cível de Taguatinga/DF, nos autos do processo no 0711463-31.2025.8.07.0007, que indeferiu o pedido de concessão de liminar para desocupação do imóvel em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual. Eis a r. decisão agravada: “Trata-se de ação de conhecimento, sob o rito comum, em que se formula pedido de rescisão de contrato de locação, despejo e alugueres, com pedido de concessão de liminar. Consoante o disposto no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei 8.245/91, a liminar de desocupação somente será concedida quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. No caso em apreço, o contrato está garantido por fiança (Id. 235541832). Logo, incabível o pedido. ISSO POSTO, indefiro o pedido de concessão de liminar. Citem-se. Advirta-se a parte ré de que, caso queira evitar o despejo, poderá purgar a mora no prazo de 15 dias a contar da citação, efetuando o depósito do débito atualizado, conforme planilha apresentada pela parte autora, independentemente de cálculo da Contadoria do Juízo. Na hipótese de purga da mora, fixo honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito. Se infrutífera a diligência de angularização do processo, em nome dos princípios da colaboração e da celeridade e efetividade da prestação da tutela jurisdicional, dever-se-á, desde logo, proceder à pesquisa na base de dados do INFOSEG, do SISBAJUD e/ou SIEL, sobre o endereço da parte ré, inclusive, se se tratar de pessoa jurídica, no nome de seus sócios-gerentes. Positivo o ato, renove-se a diligência; caso contrário, aguarde-se o prazo de 10 (dez) dias, a teor do que dispõe o artigo 240, § 2o, do Código de Processo Civil, para que a parte autora manifeste-se nos autos, no prazo de 05 (cinco) dias, subsequente ao sobrestamento do feito, indicando, se souber o paradeiro do contraparte e, não feito, em razão do princípio do impulso oficial, expeça-se em ato ato contínuo edital citatório, com consignação de prazo de 20 (vinte) dias, com a adoção das medidas legais, sob pena de extinção, advertindo-a sobre o não cabimento da suspensão do feito e a sua extinção por ausência de pressuposto de desenvolvimento regular e válido do processo. Intime-se.” Inconformado, o autor recorre. Segundo narrado nas razões recursais, o agravante alega que o imóvel, situado na SHN Área Especial no 37 B, Taguatinga/DF, foi locado à empresa agravada desde junho de 2020, e que esta deixou de adimplir os aluguéis referentes aos períodos de 15/11/2024 a 14/12/2024, 15/12/2024 a 14/01/2025, 15/01/2025 a 14/02/2025, 15/02/2025 a 14/03/2025 e 15/03/2025 a 14/04/2025, somando cinco meses de inadimplemento, inclusive após assinatura de termo de confissão de dívida em 01/04/2025. O agravante sustenta que a fiança contratual é ineficaz por ter sido prestada pelos próprios sócios da empresa locatária, o que, a seu ver, comprometeria a utilidade da garantia e autorizaria a mitigação do disposto no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91. Invoca jurisprudência no sentido de que, em situações excepcionais, é possível substituir a caução pelo valor do débito, dispensando-se a exigência de garantia, sobretudo quando a dívida supera três meses de aluguel e há vulnerabilidade do locador. Ao final, requer o provimento do recurso, com concessão de efeito suspensivo e antecipação da tutela recursal, para determinar a desocupação liminar do imóvel, independentemente de caução. Preparo no ID 72743182. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. No caso em exame, a controvérsia gira em torno da possibilidade de concessão de medida liminar de despejo em contrato locatício garantido por fiança, com fundamento no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91. Embora este Relator reconheça que, em situações excepcionais, a possibilidade de substituição da caução dada em garantia no contrato de locação pelo valor da dívida, e a concessão de despejo liminar quando demonstrada a ineficácia da garantia contratual, em tese, o caso em exame é diferente, sendo que a excepcionalidade das condições ditas não estariam configuradas. Explica-se. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, pois indevido fazê-lo neste momento incipiente, mas, emerge dos autos de origem que o contrato de locação está garantido por fiança vigente, e não há comprovação concreta de que essa garantia tenha se tornado ineficaz ou esvaziada, nos termos do art. 40 da Lei do Inquilinato. A mera alegação de que os fiadores são sócios da empresa locatária, sem elementos documentais aptos a demonstrar sua insolvência ou incapacidade de cumprir a obrigação garantida, na condição de fiadores/pessoa física, não é suficiente para afastar a literalidade do dispositivo legal que veda a concessão da medida liminar em tais condições. Neste sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM SEDE LIMINAR. INDEFERIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Fundada a ação na falta de pagamento de aluguel e demais encargos, apenas na hipótese de execução provisória da sentença é cabível a aplicação do disposto no art. 64 da Lei no 8.245/91, que dispensa a prestação de caução. 2. Garantido o contrato por fiança, somente se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8.245/91. Assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis, uma vez garantido o contrato por fiança, descabida é a concessão liminar de desocupação do imóvel. Precedentes do TJDFT. 3. A cessão indevida do imóvel/contrato de locação para terceiro interessado não autoriza a concessão da liminar para desocupação em 15 dias, por não compor o rol taxativo do art. 59, § 1o, da Lei n. 8.245/91, embora constitua infração legal ou contratual que possibilita a rescisão do contrato (art. 9o, II, da Lei n. 8.245/91). 4. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1969318, 0721113-60.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.) Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento. Contrato de locação. Despejo por falta de pagamento. Desocupação liminar. Não cabimento. Contrato garantido por fiança. Art. 59, §1o, IX, c/c 37 da lei 8.245/91. Agravo não provido. I. Caso em exame 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de liminar de despejo, por ausência dos requisitos legais autorizadores da medida. Agravante alega que, embora o contrato de locação esteja garantido por fiança, impõe-se a mitigação do inc. IX do §1o do art. 59 da Lei no 8.245/91, “diante do significativo valor inadimplido, bem como da condição dos fiadores”. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em aferir se é cabível, ou não, a concessão de liminar para a desocupação do imóvel objeto da lide. III. Razões de decidir 3. Consoante a legislação de regência, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação, desde que desprovido de garantia. 4. Encontrando-se o contrato de locação garantido por fiança, a qual subiste para todos os fins legais, correta a decisão monocrática que indeferiu a liminar de despejo, por ausência dos requisitos autorizadores da medida. IV. Dispositivo 5. Recurso conhecido e desprovido. --------- Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 37 c/c inc. IX do §1o do art. 59. (Acórdão 1961137, 0738118-95.2024.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/01/2025, publicado no DJe: 17/02/2025.) Assim, nesta cognição sumária, não se vislumbra, de plano, a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Ante o exposto, indefiro a liminar. Intime-se o agravado, para que, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 16 de junho de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator