Tribunal: TJDFT
Processo: 0746749-91.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0746749-91.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A AGRAVADO: MATEUS OLIVEIRA FERNANDES DE CASTRO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão proferida pelo Juízo da 17a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação revisional de contrato para excluir a Tabela Price e a Capitalização mensal de juros e consignar as parcelas vencidas e vincendas, no 0736322-32.2025.8.07.0001 (Id 244735616 dos autos de origem), ajuizada por MATEUS OLIVEIRA FERNANDES DE CASTRO em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, nos seguinte termos: “1. Recebo a emenda retro. Retifique-se o valor da causa para R$ 1.450.315,19. 2. Cuida-se de ação revisional, cumulada com pedidos de consignação em pagamento, obrigação de fazer e de tutela de urgência, movida por MATEUS OLIVEIRA FERNANDES DE CASTRO em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A. 3. O autor relata, em síntese, que firmou com a ré, em 16.12.2022, contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, do empreendimento Condomínio Residencial Jardins Genebra, Quadra Residencial, Unidade autônoma 08, matriculado no 2o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília sob número 155.677. 4. Expõe que há capitalização indevida de juros, a qual implicou onerosa majoração do saldo devedor e o subsequente inadimplemento. 5. Requer, assim, a título de tutela de urgência, a consignação em juízo dos valores vencidos e vincendos que reputa devidos, bem como seja a ré obstada de promover cobranças em seu desfavor. 6. É o breve relatório. Decido. 7. Determina o artigo 300 do Código de Processo Civil a necessidade da presença dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a fim de que se possa antecipar os efeitos da tutela pretendida. 8. No caso em apreço, tenho que se fazem presentes os requisitos para a concessão da medida. 9. Compulsando os autos, verifico que a cláusula IV, “C”, do contrato de ID 242489224 estabelece a utilização da Tabela Price, a qual, a princípio, pressupõe a capitalização de juros, detalhada no laudo particular de ID 242489231. 10. Decerto, o Enunciado 539 da Súmula do col. Superior Tribunal de Justiça preceitua que é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. 11. Esse entendimento, contudo, é inaplicável aos contratos de financiamento celebrados com a construtora ou a incorporadora, pois estas não integram o Sistema Financeiro Nacional, a obstar a capitalização de juros e a erigir da probabilidade do direito invocado. 12. Veja-se, a respeito, o seguinte aresto, prolatado por este E. TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. SÚMULA 539 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. PROVA PERICIAL. NECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CASSADA. 1. A súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça é inaplicável nas hipóteses em que o contrato de financiamento foi realizado diretamente com a construtora ou a incorporadora, pois não integram o Sistema Financeiro Nacional. Deste modo, não se aplica ao contrato os entendimentos que autorizam a capitalização de juros. 2. É direito da parte produzir as provas necessárias à comprovação da veracidade de suas alegações, sendo cabível o julgamento antecipado da lide tão somente quando estas forem indiscutivelmente desnecessárias, inclusive para evitar eventual nulidade do processo e, consequentemente prejuízos às partes. 3. Afigurando-se essencial para o correto deslinde da controvérsia a dilação probatória consistente na realização de prova pericial, fundamental à exata compreensão dos contornos fáticos da questão posta nos autos. Não possibilitar a produção da prova devidamente requerida, afronta o princípio da ampla defesa, acarretando evidente cerceamento de defesa. 4. Preliminar acolhida. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada. (Acórdão 1855192, 0730627-05.2022.8.07.0001, Relator(a): EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2024, publicado no DJe: 13/05/2024.) (Grifou-se) 13. Da mesma forma, reputo presente o perigo de dano, pois o autor se encontra atualmente inadimplente, a tornar iminentes a promoção de cobranças em seu desfavor e a eventual retomada do imóvel. 14. Do exposto, com esteio no artigo 300 do CPC, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para autorizar a consignação em Juízo dos valores vencidos e vincendos do contrato de ID 242489224, decotada a capitalização ali prevista, bem como obstar a ré de realizar cobranças em desfavor do autor quanto às parcelas objeto de consignação, inclusive mediante protesto da dívida e/ou inscrição em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor equivalente ao dobro do montante cobrado indevidamente. 14.1. Em atenção ao Enunciado 410 da Súmula do col. Superior Tribunal de Justiça, intime-se pessoalmente a ré. O agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) a tese fixada no Tema Repetitivo 572 do STJ prevê que a capitalização de juros pelo uso da Tabela Price deve ser objeto de prova; (ii) a Súmula 380 do STJ é clara no sentido de que a ação de revisão contratual não descaracteriza a mora, nem o depósito de valor menor que o pactuado; (iii) o contrato firmado entre as partes está vinculado à cláusula de alienação fiduciária que permite a capitalização de juros, conforme art. 22 da Lei n. 9.514/1997; (iv) não é possível a concessão de liminar com natureza satisfativa quando a matéria demanda produção de prova pericial. Requer o deferimento de efeito suspensivo e, em provimento definitivo, a revogação da tutela provisória deferida no juízo de origem. Preparo recursal (Id 77684353). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. Na origem, o agravado ajuizou ação revisional de contrato, na qual narra que: (i) no dia 16/12/2022 aquiriu um imóvel com cláusula de alienação fiduciária; (ii) deixou de pagar as parcelas a partir de fevereiro/2025; (iii) tentou revisar o valor do contrato extrajudicialmente, mas obteve resposta no sentido de que, ante o inadimplemento, deve ser observada a cláusula de alienação fiduciária; (iv) deve ser aplicado o CDC para rever o valor das parcelas, como o afastamento da capitalização de juros gerada pela Tabela Price; (v) pelo fato de a ré/agravante ser incorporadora, ela não pode capitalizar juros por não integrar o SFI nem o SFH; (vi) pretende o depósito do valor das parcelas sem a capitalização de juros e o afastamento dos efeitos da mora. O contrato firmado entre as partes foi juntado no Id 242489224 - Pág. 4 dos autos de origem, cuja cláusula C do item IV prevê que: “[...] Todas as parcelas “tipo reajustáveis” constantes da tabela acima estão com juros mensais de 0,5646% já inclusos, calculados conforme Tabela PRICE, e serão reajustadas mensalmente pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), tomando-se como base o mês de 12/2022. O mês de referência do índice utilizado para correção será aquele já divulgado na data de emissão dos boletos de financiamento”. Adiante, na cláusula primeira (Id 242489224 - Pág. 6), há previsão expressa, no item c.2, de incidência de capitalização de juros. Sobre a consignação em pagamento e a mora De fato, conforme a Súmula 380 do STJ e o Tema Repetitivo 29 STJ, “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”, razão pela qual o agravado pugnou pelo depósito do valor que ele entende incontroverso, com o afastamento da capitalização de juros, para afastar os efeitos da mora até o julgamento de mérito. Por outro lado, o recorrente alega que o pedido de depósito do valor incontroverso foi deferido sob o equivocado fundamento de que a Tabela Price, por si só, importa capitalização de juros, sem a prévia comprovação, tendo como fundamento o Tema Repetitivo 572 do STJ que assim dispõe: Tema Repetitivo 572 STJ: A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price - mesmo que em abstrato - passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977/2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964. Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento, para que seja realizada a prova pericial. Contudo, o contrato expressamente prevê a capitalização de juros, sendo irrelevante a análise da tese de que Tabela Price não implica a capitalização de juros, mas necessária a análise em relação à sua legalidade e periodicidade de incidência. Sobre a probabilidade do direito alegado pelo agravado de ilegalidade na incidência de capitalização de juros É importante ressaltar a diferença básica entre o Sistema de Financiamento Imobiliário, a que se refere a Lei n. 9.514/1997, e o Sistema Financeiro de Habitação, a que se refere a Lei n. 4.380/1964. O SFH tem como foco a venda de moradia para famílias de baixa e média renda com a possibilidade do uso de FGTS, enquanto o SFI, possibilita o financiamento de imóvel comercial ou residencial. A despeito de estar na mesma Lei n. 9.514/1997 que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário, a garantia da alienação fiduciária de coisa imóvel, é tratada em capítulo específico, ficando claro que se trata de instituto de garantia que pode ser aplicado nos contratos celebrados no âmbito do SFI, SFH e por pessoas físicas ou jurídicas não integrantes dos sistemas, conforme expressa previsão do art. 22 da Lei n. 9.514/1997: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação original vigente na época da contratação) § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: [...]” Sobre os integrantes e operadores do SFI, o art. 2o da Lei n. 9.514/1997 dispõe que: “Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades”. Quanto às condições de financiamento, prevê o art. 5o da Lei n. 9.514/1997 que: “Art. 5o As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: [...] III - capitalização dos juros; [...] § 2o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.” Assim, a pessoa física ou jurídica não integrante do SFI também pode operar na comercialização de imóveis com previsão de capitalização de juros, mas a periodicidade deve observar as demais normas vigentes. O art. 4o do Decreto n. 22.626/1933 prevê que “É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano”, ficando o entendimento consolidado no enunciado de Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Posteriormente, houve parcial modificação do entendimento, conforme enunciado de Súmula 596 do STF: “As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional”. Adveio a MP 2.170-36/2001, cujo art. 5o dispõe que: “Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano” e cuja constitucionalidade foi confirmada no julgamento da ADI 2316, Relator Nunes Marques, Tribunal Pleno, julgado em 01-07-2024. Por outro lado, deve ser observada a MP 2.172-32/2001, que assim prevê: “Art. 1o São nulas de pleno direito as estipulações usurárias, assim consideradas as que estabeleçam: I - nos contratos civis de mútuo, taxas de juros superiores às legalmente permitidas, caso em que deverá o juiz, se requerido, ajustá-las à medida legal ou, na hipótese de já terem sido cumpridas, ordenar a restituição, em dobro, da quantia paga em excesso, com juros legais a contar da data do pagamento indevido; II - nos negócios jurídicos não disciplinados pelas legislações comercial e de defesa do consumidor, lucros ou vantagens patrimoniais excessivos, estipulados em situação de vulnerabilidade da parte, caso em que deverá o juiz, se requerido, restabelecer o equilíbrio da relação contratual, ajustando-os ao valor corrente, ou, na hipótese de cumprimento da obrigação, ordenar a restituição, em dobro, da quantia recebida em excesso, com juros legais a contar da data do pagamento indevido. Parágrafo único. Para a configuração do lucro ou vantagem excessivos, considerar-se-ão a vontade das partes, as circunstâncias da celebração do contrato, o seu conteúdo e natureza, a origem das correspondentes obrigações, as práticas de mercado e as taxas de juros legalmente permitidas. Art. 2o São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias. Art. 3o Nas ações que visem à declaração de nulidade de estipulações com amparo no disposto nesta Medida Provisória, incumbirá ao credor ou beneficiário do negócio o ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, sempre que demonstrada pelo prejudicado, ou pelas circunstâncias do caso, a verossimilhança da alegação. Art. 4o As disposições desta Medida Provisória não se aplicam: I - às instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, bem como às operações realizadas nos mercados financeiro, de capitais e de valores mobiliários, que continuam regidas pelas normas legais e regulamentares que lhes são aplicáveis; II - às sociedades de crédito que tenham por objeto social exclusivo a concessão de financiamentos ao microempreendedor; III - às organizações da sociedade civil de interesse público de que trata a Lei no 9.790, de 23 de março de 1999, devidamente registradas no Ministério da Justiça, que se dedicam a sistemas alternativos de crédito e não têm qualquer tipo de vinculação com o Sistema Financeiro Nacional. Parágrafo único. Poderão também ser excluídas das disposições desta Medida Provisória, mediante deliberação do Conselho Monetário Nacional, outras modalidades de operações e negócios de natureza subsidiária, complementar ou acessória das atividades exercidas no âmbito dos mercados financeiro, de capitais e de valores mobiliários.” Do acima exposto, conclui-se que a agravante não faz parte do Sistema Financeira Nacional, nem se insere em alguma das exceções previstas no art. 4o da MP 2.172-32/2001, razão pela qual, em princípio, não lhe é permitida a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual. Na esteira desse entendimento, confiram-se julgados do c. STJ: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL. INVIABILIDADE. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Precedentes. 2. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.982.349/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL. INVIABILIDADE. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.738.974/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 1.905.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL. CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NoS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1o, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas nos 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.) Nesse passo, considerando que a parte autora pretende a exclusão total da capitalização de juros, enquanto o ordenamento jurídico permite à agravante a capitalização de juros anual, vislumbra-se que não há probabilidade do direito que ampare o depósito de parcela por ele indicada, sendo indevido o afastamento dos efeitos da mora. Sob a ótica da urgência, a suspensão do pagamento sem probabilidade de direito viola o princípio da segurança jurídica das relações contratuais, bem como obsta a regular execução do contrato, de forma a causar dano de difícil reparação. Ante o exposto, presentes os requisitos, DEFIRO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO à decisão agravada, para obstar o depósito pretendido, e permitir a cobrança das parcelas vencidas com a negativação do nome do devedor até o julgamento de mérito da presente. Comunique-se ao Juízo na origem para que adote as providências cabíveis para o cumprimento à presente, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0746749-91.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A AGRAVADO: MATEUS OLIVEIRA FERNANDES DE CASTRO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão proferida pelo Juízo da 17a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação revisional de contrato para excluir a Tabela Price e a Capitalização mensal de juros e consignar as parcelas vencidas e vincendas, no 0736322-32.2025.8.07.0001 (Id 244735616 dos autos de origem), ajuizada por MATEUS OLIVEIRA FERNANDES DE CASTRO em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, nos seguinte termos: “1. Recebo a emenda retro. Retifique-se o valor da causa para R$ 1.450.315,19. 2. Cuida-se de ação revisional, cumulada com pedidos de consignação em pagamento, obrigação de fazer e de tutela de urgência, movida por MATEUS OLIVEIRA FERNANDES DE CASTRO em desfavor de FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A. 3. O autor relata, em síntese, que firmou com a ré, em 16.12.2022, contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, do empreendimento Condomínio Residencial Jardins Genebra, Quadra Residencial, Unidade autônoma 08, matriculado no 2o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília sob número 155.677. 4. Expõe que há capitalização indevida de juros, a qual implicou onerosa majoração do saldo devedor e o subsequente inadimplemento. 5. Requer, assim, a título de tutela de urgência, a consignação em juízo dos valores vencidos e vincendos que reputa devidos, bem como seja a ré obstada de promover cobranças em seu desfavor. 6. É o breve relatório. Decido. 7. Determina o artigo 300 do Código de Processo Civil a necessidade da presença dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a fim de que se possa antecipar os efeitos da tutela pretendida. 8. No caso em apreço, tenho que se fazem presentes os requisitos para a concessão da medida. 9. Compulsando os autos, verifico que a cláusula IV, “C”, do contrato de ID 242489224 estabelece a utilização da Tabela Price, a qual, a princípio, pressupõe a capitalização de juros, detalhada no laudo particular de ID 242489231. 10. Decerto, o Enunciado 539 da Súmula do col. Superior Tribunal de Justiça preceitua que é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. 11. Esse entendimento, contudo, é inaplicável aos contratos de financiamento celebrados com a construtora ou a incorporadora, pois estas não integram o Sistema Financeiro Nacional, a obstar a capitalização de juros e a erigir da probabilidade do direito invocado. 12. Veja-se, a respeito, o seguinte aresto, prolatado por este E. TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. SÚMULA 539 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. PROVA PERICIAL. NECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CASSADA. 1. A súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça é inaplicável nas hipóteses em que o contrato de financiamento foi realizado diretamente com a construtora ou a incorporadora, pois não integram o Sistema Financeiro Nacional. Deste modo, não se aplica ao contrato os entendimentos que autorizam a capitalização de juros. 2. É direito da parte produzir as provas necessárias à comprovação da veracidade de suas alegações, sendo cabível o julgamento antecipado da lide tão somente quando estas forem indiscutivelmente desnecessárias, inclusive para evitar eventual nulidade do processo e, consequentemente prejuízos às partes. 3. Afigurando-se essencial para o correto deslinde da controvérsia a dilação probatória consistente na realização de prova pericial, fundamental à exata compreensão dos contornos fáticos da questão posta nos autos. Não possibilitar a produção da prova devidamente requerida, afronta o princípio da ampla defesa, acarretando evidente cerceamento de defesa. 4. Preliminar acolhida. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada. (Acórdão 1855192, 0730627-05.2022.8.07.0001, Relator(a): EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2024, publicado no DJe: 13/05/2024.) (Grifou-se) 13. Da mesma forma, reputo presente o perigo de dano, pois o autor se encontra atualmente inadimplente, a tornar iminentes a promoção de cobranças em seu desfavor e a eventual retomada do imóvel. 14. Do exposto, com esteio no artigo 300 do CPC, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para autorizar a consignação em Juízo dos valores vencidos e vincendos do contrato de ID 242489224, decotada a capitalização ali prevista, bem como obstar a ré de realizar cobranças em desfavor do autor quanto às parcelas objeto de consignação, inclusive mediante protesto da dívida e/ou inscrição em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor equivalente ao dobro do montante cobrado indevidamente. 14.1. Em atenção ao Enunciado 410 da Súmula do col. Superior Tribunal de Justiça, intime-se pessoalmente a ré. O agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) a tese fixada no Tema Repetitivo 572 do STJ prevê que a capitalização de juros pelo uso da Tabela Price deve ser objeto de prova; (ii) a Súmula 380 do STJ é clara no sentido de que a ação de revisão contratual não descaracteriza a mora, nem o depósito de valor menor que o pactuado; (iii) o contrato firmado entre as partes está vinculado à cláusula de alienação fiduciária que permite a capitalização de juros, conforme art. 22 da Lei n. 9.514/1997; (iv) não é possível a concessão de liminar com natureza satisfativa quando a matéria demanda produção de prova pericial. Requer o deferimento de efeito suspensivo e, em provimento definitivo, a revogação da tutela provisória deferida no juízo de origem. Preparo recursal (Id 77684353). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. Na origem, o agravado ajuizou ação revisional de contrato, na qual narra que: (i) no dia 16/12/2022 aquiriu um imóvel com cláusula de alienação fiduciária; (ii) deixou de pagar as parcelas a partir de fevereiro/2025; (iii) tentou revisar o valor do contrato extrajudicialmente, mas obteve resposta no sentido de que, ante o inadimplemento, deve ser observada a cláusula de alienação fiduciária; (iv) deve ser aplicado o CDC para rever o valor das parcelas, como o afastamento da capitalização de juros gerada pela Tabela Price; (v) pelo fato de a ré/agravante ser incorporadora, ela não pode capitalizar juros por não integrar o SFI nem o SFH; (vi) pretende o depósito do valor das parcelas sem a capitalização de juros e o afastamento dos efeitos da mora. O contrato firmado entre as partes foi juntado no Id 242489224 - Pág. 4 dos autos de origem, cuja cláusula C do item IV prevê que: “[...] Todas as parcelas “tipo reajustáveis” constantes da tabela acima estão com juros mensais de 0,5646% já inclusos, calculados conforme Tabela PRICE, e serão reajustadas mensalmente pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), tomando-se como base o mês de 12/2022. O mês de referência do índice utilizado para correção será aquele já divulgado na data de emissão dos boletos de financiamento”. Adiante, na cláusula primeira (Id 242489224 - Pág. 6), há previsão expressa, no item c.2, de incidência de capitalização de juros. Sobre a consignação em pagamento e a mora De fato, conforme a Súmula 380 do STJ e o Tema Repetitivo 29 STJ, “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”, razão pela qual o agravado pugnou pelo depósito do valor que ele entende incontroverso, com o afastamento da capitalização de juros, para afastar os efeitos da mora até o julgamento de mérito. Por outro lado, o recorrente alega que o pedido de depósito do valor incontroverso foi deferido sob o equivocado fundamento de que a Tabela Price, por si só, importa capitalização de juros, sem a prévia comprovação, tendo como fundamento o Tema Repetitivo 572 do STJ que assim dispõe: Tema Repetitivo 572 STJ: A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price - mesmo que em abstrato - passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977/2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964. Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento, para que seja realizada a prova pericial. Contudo, o contrato expressamente prevê a capitalização de juros, sendo irrelevante a análise da tese de que Tabela Price não implica a capitalização de juros, mas necessária a análise em relação à sua legalidade e periodicidade de incidência. Sobre a probabilidade do direito alegado pelo agravado de ilegalidade na incidência de capitalização de juros É importante ressaltar a diferença básica entre o Sistema de Financiamento Imobiliário, a que se refere a Lei n. 9.514/1997, e o Sistema Financeiro de Habitação, a que se refere a Lei n. 4.380/1964. O SFH tem como foco a venda de moradia para famílias de baixa e média renda com a possibilidade do uso de FGTS, enquanto o SFI, possibilita o financiamento de imóvel comercial ou residencial. A despeito de estar na mesma Lei n. 9.514/1997 que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário, a garantia da alienação fiduciária de coisa imóvel, é tratada em capítulo específico, ficando claro que se trata de instituto de garantia que pode ser aplicado nos contratos celebrados no âmbito do SFI, SFH e por pessoas físicas ou jurídicas não integrantes dos sistemas, conforme expressa previsão do art. 22 da Lei n. 9.514/1997: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação original vigente na época da contratação) § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: [...]” Sobre os integrantes e operadores do SFI, o art. 2o da Lei n. 9.514/1997 dispõe que: “Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades”. Quanto às condições de financiamento, prevê o art. 5o da Lei n. 9.514/1997 que: “Art. 5o As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: [...] III - capitalização dos juros; [...] § 2o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.” Assim, a pessoa física ou jurídica não integrante do SFI também pode operar na comercialização de imóveis com previsão de capitalização de juros, mas a periodicidade deve observar as demais normas vigentes. O art. 4o do Decreto n. 22.626/1933 prevê que “É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano”, ficando o entendimento consolidado no enunciado de Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Posteriormente, houve parcial modificação do entendimento, conforme enunciado de Súmula 596 do STF: “As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional”. Adveio a MP 2.170-36/2001, cujo art. 5o dispõe que: “Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano” e cuja constitucionalidade foi confirmada no julgamento da ADI 2316, Relator Nunes Marques, Tribunal Pleno, julgado em 01-07-2024. Por outro lado, deve ser observada a MP 2.172-32/2001, que assim prevê: “Art. 1o São nulas de pleno direito as estipulações usurárias, assim consideradas as que estabeleçam: I - nos contratos civis de mútuo, taxas de juros superiores às legalmente permitidas, caso em que deverá o juiz, se requerido, ajustá-las à medida legal ou, na hipótese de já terem sido cumpridas, ordenar a restituição, em dobro, da quantia paga em excesso, com juros legais a contar da data do pagamento indevido; II - nos negócios jurídicos não disciplinados pelas legislações comercial e de defesa do consumidor, lucros ou vantagens patrimoniais excessivos, estipulados em situação de vulnerabilidade da parte, caso em que deverá o juiz, se requerido, restabelecer o equilíbrio da relação contratual, ajustando-os ao valor corrente, ou, na hipótese de cumprimento da obrigação, ordenar a restituição, em dobro, da quantia recebida em excesso, com juros legais a contar da data do pagamento indevido. Parágrafo único. Para a configuração do lucro ou vantagem excessivos, considerar-se-ão a vontade das partes, as circunstâncias da celebração do contrato, o seu conteúdo e natureza, a origem das correspondentes obrigações, as práticas de mercado e as taxas de juros legalmente permitidas. Art. 2o São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias. Art. 3o Nas ações que visem à declaração de nulidade de estipulações com amparo no disposto nesta Medida Provisória, incumbirá ao credor ou beneficiário do negócio o ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, sempre que demonstrada pelo prejudicado, ou pelas circunstâncias do caso, a verossimilhança da alegação. Art. 4o As disposições desta Medida Provisória não se aplicam: I - às instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, bem como às operações realizadas nos mercados financeiro, de capitais e de valores mobiliários, que continuam regidas pelas normas legais e regulamentares que lhes são aplicáveis; II - às sociedades de crédito que tenham por objeto social exclusivo a concessão de financiamentos ao microempreendedor; III - às organizações da sociedade civil de interesse público de que trata a Lei no 9.790, de 23 de março de 1999, devidamente registradas no Ministério da Justiça, que se dedicam a sistemas alternativos de crédito e não têm qualquer tipo de vinculação com o Sistema Financeiro Nacional. Parágrafo único. Poderão também ser excluídas das disposições desta Medida Provisória, mediante deliberação do Conselho Monetário Nacional, outras modalidades de operações e negócios de natureza subsidiária, complementar ou acessória das atividades exercidas no âmbito dos mercados financeiro, de capitais e de valores mobiliários.” Do acima exposto, conclui-se que a agravante não faz parte do Sistema Financeira Nacional, nem se insere em alguma das exceções previstas no art. 4o da MP 2.172-32/2001, razão pela qual, em princípio, não lhe é permitida a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual. Na esteira desse entendimento, confiram-se julgados do c. STJ: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL. INVIABILIDADE. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Precedentes. 2. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.982.349/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL. INVIABILIDADE. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.738.974/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 1.905.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL. CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NoS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1o, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas nos 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 1.913.941/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.) Nesse passo, considerando que a parte autora pretende a exclusão total da capitalização de juros, enquanto o ordenamento jurídico permite à agravante a capitalização de juros anual, vislumbra-se que não há probabilidade do direito que ampare o depósito de parcela por ele indicada, sendo indevido o afastamento dos efeitos da mora. Sob a ótica da urgência, a suspensão do pagamento sem probabilidade de direito viola o princípio da segurança jurídica das relações contratuais, bem como obsta a regular execução do contrato, de forma a causar dano de difícil reparação. Ante o exposto, presentes os requisitos, DEFIRO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO à decisão agravada, para obstar o depósito pretendido, e permitir a cobrança das parcelas vencidas com a negativação do nome do devedor até o julgamento de mérito da presente. Comunique-se ao Juízo na origem para que adote as providências cabíveis para o cumprimento à presente, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital