Tribunal: TJDFT
Processo: 0732249-20.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0732249-20.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. AGRAVADO: FRANCISCO MARTINS DE SOUSA, MARIA IZANEIDE PEREIRA MARTINS D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ajuizada por FRANCISCO MARTINS DE SOUSA e MARIA IZANEIDE PEREIRA MARTINS: “Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS ajuizada por FRANCISCO MARTINS DE SOUSA E MARIA IZANEIDE PEREIRA MARTINS, em face de LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Alegam, em síntese, que: a) em janeiro de 2016, durante viagem de lazer a Caldas Novas-GO, foram abordados por prepostos da ré que, mediante oferta de cortesias e brindes, conduziram-nos a extensa apresentação comercial de empreendimentos imobiliários; b) após intensa abordagem emocional e marketing agressivo, acabaram firmando contrato de compromisso de compra e venda, adquirindo duas cotas de multipropriedade do empreendimento Jardins da Lagoa, no valor total de R$ 54.990,00, já integralmente quitado; c) segundo o contrato, as unidades deveriam ser entregues até dezembro de 2017, prorrogáveis por 180 dias úteis, mas foram entregues somente em setembro de 2020, caracterizando mora na obrigação; d) além do atraso na entrega, a ré assumiu contratualmente o dever de outorgar a escritura pública definitiva no prazo máximo de 60 dias após conclusão das obras e concessão do “habite-se”, o que deveria ter ocorrido até novembro de 2020, ou, considerando a conclusão do restante do empreendimento em setembro de 2022, até dezembro de 2022; e) até o presente momento não foi possível lavrar a escritura em razão da ausência do registro da incorporação do condomínio junto à matrícula do imóvel, tendo o cartório local formalmente negado a escrituração; f) foram feitas reiteradas tentativas extrajudiciais para que a ré fornecesse os documentos necessários à regularização, todas infrutíferas, configurando inadimplemento contratual; g) destacaram que a relação é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, com direito à inversão do ônus da prova ante a hipossuficiência e verossimilhança das alegações; h) sustentaram a responsabilidade objetiva da ré pelo risco da atividade e pela má prestação do serviço, conforme o CDC e o art. 927 do Código Civil; i) defenderam que a ré violou o princípio da boa-fé contratual ao não providenciar a documentação necessária para transferir a propriedade, descumprindo deveres anexos de informação e lealdade; j) apontaram a existência de cláusula penal prevista apenas contra o consumidor em caso de rescisão por inadimplemento, pleiteando a inversão desse ônus para condenar a ré ao pagamento da multa contratual e indenização pelas perdas e danos; k) requereram tutela de urgência para imediata devolução da posse da cota para o estoque da ré, suspensão das taxas condominiais e a preservação de seus direitos, a fim de evitar maiores prejuízos diante da mora prolongada e da impossibilidade de escriturar o imóvel adquirido. Ao final, requereu a rescisão do contrato com restituição integral e atualizada dos valores pagos, aplicação da cláusula penal em favor dos autores conforme estipulado para o caso de inadimplemento do consumidor, inversão do ônus da prova, além da condenação da ré ao pagamento da multa contratual e indenização pelas perdas e danos decorrentes do descumprimento. Verifico que a pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. No caso dos autos a cognição sobre os pedidos e os fundamentos da demanda precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que o negócio celebrado entre as partes é rescindível, como se depreende de seus próprios termos, verificando-se que houve pactuação de cláusulas especialmente voltadas para essa finalidade (ID n. 232110549, cláusula quinta). Assim, tendo uma das partes manifestado inequívoca intenção de desligar-se da avença, deve ser-lhe reconhecido tal direito, observadas as regras contratuais previamente estipuladas. Não há razoabilidade em se manterem as partes vinculadas ao negócio jurídico que não tem mais capacidade de ser cumprido, sendo lícita a rescisão do pacto, sendo certo que a medida também atende o interesse da parte ré, que poderá recolocar a unidade imobiliária no mercado. A probabilidade do direito está demonstrada pela documentação anexada aos autos, que comprova a inadimplência das rés em relação à outorga da escritura pública de compra e venda da fração imobiliária adquirida pelos autores (ID n. 232110581). A demora excessiva e a ausência de providências para a regularização do imóvel, mesmo após sucessivas tentativas de resolução por via administrativa, indicam o inadimplemento contratual. Assim, a probabilidade de que os autores tenham direito à rescisão contratual e à devolução dos valores pagos é evidente. Já o provável perigo ocorre quando não se pode aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. No caso em apreço o quesito está presente porque os autores continuam sendo obrigados a arcar com custos, como taxas condominiais, referentes a uma unidade imobiliária que não pode ser devidamente utilizada ou transferida para o seu nome, devido à falta de escrituração. Tal situação, além de onerar injustamente os autores, agrava ainda mais os prejuízos decorrentes do inadimplemento das rés. Gizadas estas considerações e desnecessárias outras tantas, DEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para suspender a exigibilidade das obrigações dos autores, especialmente o pagamento das taxas condominiais, bem como assegurar a antecipação da rescisão contratual até o julgamento da presente demanda, com a reintegração imediata da cota imobiliária à ré.” A Agravante sustenta (i) que “a tutela concedida, possui caráter eminentemente satisfativo, vez que esgotaria o objeto da prestação jurisdicional e assim, se mantida a tutela, não haveria motivos para a continuidade da discussão originária, pois os objetivos iniciais haveriam sido alcançados”; (ii) que “os Agravados finalizaram os pagamentos do contrato avençado no ano de 2019, ou seja, 06 (seis) anos ante do ingresso da demanda, conforme demonstra-se o Histórico de Pagamentos do Contrato anexo”; (iii) que os “Contratos de Compra e Venda devidamente quitados, com a entrega do imóvel e o pleno usufruto pelos adquirentes, configuram ato jurídico perfeito e acabado, amparado pelo artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, bem como pelo artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB)”; (iv) que “restou atingida a finalidade essencial do contrato, subsistindo, tão somente, a formalização da transferência dominial mediante escritura pública — providência de natureza formal, cuja ausência, embora relevante, não obsta o uso e fruição do bem, tampouco desnatura o cumprimento substancial do negócio”; (v) que “não é admissível pleitear a resolução contratual por mera conveniência ou arrependimento unilateral, ante a consumação do negócio jurídico perfeito e acabado”; (vi) que “o artigo 473 do Código Civil, que dispõe que “a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte”, logo ainda que a parte agravante alegue que o desfazimento do negócio jurídico configure direito potestativo, subsiste o dever de comprovar a ciência da parte contrária quanto ao desinteresse, o que não se encontra nos autos”; (vii) que, “Ainda que se considere, para fins de argumentação, a data indicada pelos Agravados na exordial — qual seja, setembro de 2020 —, observa-se um lapso temporal de quase 5 (cinco) anos até o ajuizamento da presente demanda, o que afasta, por si só a urgência que caracterizaria o periculum in mora”; e (viii) que a “suspensão do pagamento das taxas condominiais imposta pela decisão agravada acarreta prejuízo imediato à coletividade condominial, comprometendo a prestação de serviços essenciais, como limpeza, manutenção e segurança das áreas comuns”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para indeferir a tutela provisória de urgência. Preparo recolhido. É o relatório. Decido. O inadimplemento da obrigação de outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel em princípio dá respaldo à pretensão resolutória, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Presente, portanto, a probabilidade do direito dos Agravados. O risco de dano, a seu turno, resulta dos encargos a que estão sujeitos os Agravados enquanto perdurar a relação contratual. Conclui-se, assim, neste juízo de cognição sumária, pelo atendimento dos pressupostos para a concessão da tutela provisória de urgência dispostos no artigo 300 do Código de Processo Civil. Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao e. Juízo de origem, dispensadas informações. Intimem-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 28 de agosto de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0732249-20.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. AGRAVADO: FRANCISCO MARTINS DE SOUSA, MARIA IZANEIDE PEREIRA MARTINS D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ajuizada por FRANCISCO MARTINS DE SOUSA e MARIA IZANEIDE PEREIRA MARTINS: “Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS ajuizada por FRANCISCO MARTINS DE SOUSA E MARIA IZANEIDE PEREIRA MARTINS, em face de LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Alegam, em síntese, que: a) em janeiro de 2016, durante viagem de lazer a Caldas Novas-GO, foram abordados por prepostos da ré que, mediante oferta de cortesias e brindes, conduziram-nos a extensa apresentação comercial de empreendimentos imobiliários; b) após intensa abordagem emocional e marketing agressivo, acabaram firmando contrato de compromisso de compra e venda, adquirindo duas cotas de multipropriedade do empreendimento Jardins da Lagoa, no valor total de R$ 54.990,00, já integralmente quitado; c) segundo o contrato, as unidades deveriam ser entregues até dezembro de 2017, prorrogáveis por 180 dias úteis, mas foram entregues somente em setembro de 2020, caracterizando mora na obrigação; d) além do atraso na entrega, a ré assumiu contratualmente o dever de outorgar a escritura pública definitiva no prazo máximo de 60 dias após conclusão das obras e concessão do “habite-se”, o que deveria ter ocorrido até novembro de 2020, ou, considerando a conclusão do restante do empreendimento em setembro de 2022, até dezembro de 2022; e) até o presente momento não foi possível lavrar a escritura em razão da ausência do registro da incorporação do condomínio junto à matrícula do imóvel, tendo o cartório local formalmente negado a escrituração; f) foram feitas reiteradas tentativas extrajudiciais para que a ré fornecesse os documentos necessários à regularização, todas infrutíferas, configurando inadimplemento contratual; g) destacaram que a relação é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, com direito à inversão do ônus da prova ante a hipossuficiência e verossimilhança das alegações; h) sustentaram a responsabilidade objetiva da ré pelo risco da atividade e pela má prestação do serviço, conforme o CDC e o art. 927 do Código Civil; i) defenderam que a ré violou o princípio da boa-fé contratual ao não providenciar a documentação necessária para transferir a propriedade, descumprindo deveres anexos de informação e lealdade; j) apontaram a existência de cláusula penal prevista apenas contra o consumidor em caso de rescisão por inadimplemento, pleiteando a inversão desse ônus para condenar a ré ao pagamento da multa contratual e indenização pelas perdas e danos; k) requereram tutela de urgência para imediata devolução da posse da cota para o estoque da ré, suspensão das taxas condominiais e a preservação de seus direitos, a fim de evitar maiores prejuízos diante da mora prolongada e da impossibilidade de escriturar o imóvel adquirido. Ao final, requereu a rescisão do contrato com restituição integral e atualizada dos valores pagos, aplicação da cláusula penal em favor dos autores conforme estipulado para o caso de inadimplemento do consumidor, inversão do ônus da prova, além da condenação da ré ao pagamento da multa contratual e indenização pelas perdas e danos decorrentes do descumprimento. Verifico que a pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. No caso dos autos a cognição sobre os pedidos e os fundamentos da demanda precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que o negócio celebrado entre as partes é rescindível, como se depreende de seus próprios termos, verificando-se que houve pactuação de cláusulas especialmente voltadas para essa finalidade (ID n. 232110549, cláusula quinta). Assim, tendo uma das partes manifestado inequívoca intenção de desligar-se da avença, deve ser-lhe reconhecido tal direito, observadas as regras contratuais previamente estipuladas. Não há razoabilidade em se manterem as partes vinculadas ao negócio jurídico que não tem mais capacidade de ser cumprido, sendo lícita a rescisão do pacto, sendo certo que a medida também atende o interesse da parte ré, que poderá recolocar a unidade imobiliária no mercado. A probabilidade do direito está demonstrada pela documentação anexada aos autos, que comprova a inadimplência das rés em relação à outorga da escritura pública de compra e venda da fração imobiliária adquirida pelos autores (ID n. 232110581). A demora excessiva e a ausência de providências para a regularização do imóvel, mesmo após sucessivas tentativas de resolução por via administrativa, indicam o inadimplemento contratual. Assim, a probabilidade de que os autores tenham direito à rescisão contratual e à devolução dos valores pagos é evidente. Já o provável perigo ocorre quando não se pode aguardar a demora normal do desenvolvimento da marcha processual. No caso em apreço o quesito está presente porque os autores continuam sendo obrigados a arcar com custos, como taxas condominiais, referentes a uma unidade imobiliária que não pode ser devidamente utilizada ou transferida para o seu nome, devido à falta de escrituração. Tal situação, além de onerar injustamente os autores, agrava ainda mais os prejuízos decorrentes do inadimplemento das rés. Gizadas estas considerações e desnecessárias outras tantas, DEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para suspender a exigibilidade das obrigações dos autores, especialmente o pagamento das taxas condominiais, bem como assegurar a antecipação da rescisão contratual até o julgamento da presente demanda, com a reintegração imediata da cota imobiliária à ré.” A Agravante sustenta (i) que “a tutela concedida, possui caráter eminentemente satisfativo, vez que esgotaria o objeto da prestação jurisdicional e assim, se mantida a tutela, não haveria motivos para a continuidade da discussão originária, pois os objetivos iniciais haveriam sido alcançados”; (ii) que “os Agravados finalizaram os pagamentos do contrato avençado no ano de 2019, ou seja, 06 (seis) anos ante do ingresso da demanda, conforme demonstra-se o Histórico de Pagamentos do Contrato anexo”; (iii) que os “Contratos de Compra e Venda devidamente quitados, com a entrega do imóvel e o pleno usufruto pelos adquirentes, configuram ato jurídico perfeito e acabado, amparado pelo artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, bem como pelo artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB)”; (iv) que “restou atingida a finalidade essencial do contrato, subsistindo, tão somente, a formalização da transferência dominial mediante escritura pública — providência de natureza formal, cuja ausência, embora relevante, não obsta o uso e fruição do bem, tampouco desnatura o cumprimento substancial do negócio”; (v) que “não é admissível pleitear a resolução contratual por mera conveniência ou arrependimento unilateral, ante a consumação do negócio jurídico perfeito e acabado”; (vi) que “o artigo 473 do Código Civil, que dispõe que “a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte”, logo ainda que a parte agravante alegue que o desfazimento do negócio jurídico configure direito potestativo, subsiste o dever de comprovar a ciência da parte contrária quanto ao desinteresse, o que não se encontra nos autos”; (vii) que, “Ainda que se considere, para fins de argumentação, a data indicada pelos Agravados na exordial — qual seja, setembro de 2020 —, observa-se um lapso temporal de quase 5 (cinco) anos até o ajuizamento da presente demanda, o que afasta, por si só a urgência que caracterizaria o periculum in mora”; e (viii) que a “suspensão do pagamento das taxas condominiais imposta pela decisão agravada acarreta prejuízo imediato à coletividade condominial, comprometendo a prestação de serviços essenciais, como limpeza, manutenção e segurança das áreas comuns”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para indeferir a tutela provisória de urgência. Preparo recolhido. É o relatório. Decido. O inadimplemento da obrigação de outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel em princípio dá respaldo à pretensão resolutória, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Presente, portanto, a probabilidade do direito dos Agravados. O risco de dano, a seu turno, resulta dos encargos a que estão sujeitos os Agravados enquanto perdurar a relação contratual. Conclui-se, assim, neste juízo de cognição sumária, pelo atendimento dos pressupostos para a concessão da tutela provisória de urgência dispostos no artigo 300 do Código de Processo Civil. Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao e. Juízo de origem, dispensadas informações. Intimem-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 28 de agosto de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator