Tribunal: TJDFT
Processo: 0723240-34.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0723240-34.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE AFRANIO CABRAL RIOS, CHRISTIANE MAYUMI SALES TOGAWA AGRAVADO: KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO, CONDOMINIO DO EDIFICIO BELLAGIO DUPLEX RESIDENCIAL LAGO NORTE D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto JOSÉ AFRANIO CABRAL RIOS e CHRISTIANE MAYUMI SALES TOGAWA contra decisão (ID 235249918) da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, em execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFICIO BELLAGIO DUPLEX RESIDENCIAL LAGO NORTE contra KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO, acolheu a alegação de ilegitimidade passiva arguida pelo devedor e determinou a substituição do polo passivo para incluir os agravantes. Em suas razões (ID 72753627), sustentam que: 1) a ilegitimidade passiva do devedor já havia sido analisada e rejeitada pelo juízo; 2) a decisão foi objeto de agravado de instrumento, interposto por Klaus Stenius, a qual foi negado provimento e reafirmada a legitimidade passiva do devedor; 3) mesmo diante dessas decisões, transitadas em julgado, o devedor reiterou a alegação de ilegitimidade e o juízo deferiu o pedido de exclusão do polo passivo e de substituição processual; 4) a decisão fere a coisa julgada, pois a legitimidade passiva já foi objeto de apreciação jurisdicional anterior; 5) o juízo já rejeitou a tese de ilegitimidade passiva, pois se trata de obrigação propter rem e a responsabilidade pelas cotas condominiais recai tanto sobre o proprietário registral quanto sobre o possuidor do bem; 6) a decisão considera que a mera transferência da posse de fato do imóvel pode eximir o titular registral das obrigações condominiais e desconsidera que a relação obrigacional nascida entre o condômino e o condomínio decorre da titularidade formal e da vinculação objetiva da coisa; 7) não há demonstração plena do preenchimento dos requisitos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, para que o promitente comprador responda pelas dívidas condominiais; 8) não há qualquer registro do contrato de promessa de compra e venda entre o proprietário registral e os agravantes; 9) a substituição do polo passivo compromete o curso da execução e a eficiência dos atos constritivos. Requerem, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo à decisão. No mérito, o provimento do recurso nos termos da tutela requerida. Preparo recolhido (ID 72782948). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento foi interposto tempestivamente e está acompanhado das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017 do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único. Em cognição sumária, não está demonstrada a probabilidade do recurso. A controvérsia reside em determinar se os agravantes são partes legítimas para figurarem no polo passivo de execução de título extrajudicial promovida por condomínio para cobrança de dívidas condominiais. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça - STJ fixou o seguinte entendimento no Tema 886: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) No caso, na origem, trata-se de execução de título extrajudicial ajuizado por Condomínio do Edifício Bellagio Duplex Lago Norte em desfavor de Klaus Stenius Bezerra Camelo de Melo, para cobranças de débitos condominiais. Na decisão agravada, o juízo entendeu que havia elementos suficientes para excluir o devedor original e incluir os promitentes compradores. Segue trecho da decisão agravada: “Verifica-se que, de fato, o executado entregou o imóvel de matrícula n.o 98.156 ao Sr. José Afrânio Cabral Rios em 2017, como forma de pagamento parcial de negócio celebrado entre as partes. Desde então, não mais exerce posse, uso, fruição ou disponibilidade do bem. A posse foi transferida de forma voluntária e não houve qualquer retomada ou imissão por parte do executado, circunstância corroborada por sentença judicial nos autos de n.o 0703858-69.2023.8.07.0018, em trâmite perante a 23a Vara Cível de Brasília, que indeferiu o pedido de imissão na posse, decisão esta mantida em segundo grau com trânsito em julgado em 04/12/2024.” Em análise superficial, no agravo de instrumento n. 0734772-10.2022.8.07.0000, a responsabilidade do proprietário registral do imóvel foi mantida, pois não havia prova suficiente acerca da posse exercida pelo promitente comprador. Naquele momento, não haviam sido demonstrados os requisitos para a alteração do polo passivo da execução das dívidas condominiais (ID 72753630). O julgado não afastou em absoluto a responsabilidade dos promitentes compradores, ateve-se à situação fática apresentada quando foi proferida a decisão agravada. Dessa forma, a questão demanda maior dilação probatória que será realizada no curso da instrução processual, oportunidade em que serão verificados se foram preenchidos os requisitos estabelecidos no Tema 886. Ademais, os recorrentes não demonstraram excepcional urgência nem perigo de dano iminente irreparável ou de difícil reparação, que exijam a apreciação da questão antes do julgamento do mérito deste recurso, após a apresentação das contrarrazões. Portanto, ausente a probabilidade de provimento do recurso, o efeito suspensivo deve ser indeferido. Ademais, em razão da célere tramitação do agravo de instrumento, não há prejuízo aos agravantes em aguardar o julgamento do recurso. INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Aos agravados para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 13 de junho de 2025. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0723240-34.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE AFRANIO CABRAL RIOS, CHRISTIANE MAYUMI SALES TOGAWA AGRAVADO: KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO, CONDOMINIO DO EDIFICIO BELLAGIO DUPLEX RESIDENCIAL LAGO NORTE D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto JOSÉ AFRANIO CABRAL RIOS e CHRISTIANE MAYUMI SALES TOGAWA contra decisão (ID 235249918) da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, em execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFICIO BELLAGIO DUPLEX RESIDENCIAL LAGO NORTE contra KLAUS STENIUS BEZERRA CAMELO DE MELO, acolheu a alegação de ilegitimidade passiva arguida pelo devedor e determinou a substituição do polo passivo para incluir os agravantes. Em suas razões (ID 72753627), sustentam que: 1) a ilegitimidade passiva do devedor já havia sido analisada e rejeitada pelo juízo; 2) a decisão foi objeto de agravado de instrumento, interposto por Klaus Stenius, a qual foi negado provimento e reafirmada a legitimidade passiva do devedor; 3) mesmo diante dessas decisões, transitadas em julgado, o devedor reiterou a alegação de ilegitimidade e o juízo deferiu o pedido de exclusão do polo passivo e de substituição processual; 4) a decisão fere a coisa julgada, pois a legitimidade passiva já foi objeto de apreciação jurisdicional anterior; 5) o juízo já rejeitou a tese de ilegitimidade passiva, pois se trata de obrigação propter rem e a responsabilidade pelas cotas condominiais recai tanto sobre o proprietário registral quanto sobre o possuidor do bem; 6) a decisão considera que a mera transferência da posse de fato do imóvel pode eximir o titular registral das obrigações condominiais e desconsidera que a relação obrigacional nascida entre o condômino e o condomínio decorre da titularidade formal e da vinculação objetiva da coisa; 7) não há demonstração plena do preenchimento dos requisitos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, para que o promitente comprador responda pelas dívidas condominiais; 8) não há qualquer registro do contrato de promessa de compra e venda entre o proprietário registral e os agravantes; 9) a substituição do polo passivo compromete o curso da execução e a eficiência dos atos constritivos. Requerem, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo à decisão. No mérito, o provimento do recurso nos termos da tutela requerida. Preparo recolhido (ID 72782948). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento foi interposto tempestivamente e está acompanhado das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017 do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único. Em cognição sumária, não está demonstrada a probabilidade do recurso. A controvérsia reside em determinar se os agravantes são partes legítimas para figurarem no polo passivo de execução de título extrajudicial promovida por condomínio para cobrança de dívidas condominiais. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça - STJ fixou o seguinte entendimento no Tema 886: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) No caso, na origem, trata-se de execução de título extrajudicial ajuizado por Condomínio do Edifício Bellagio Duplex Lago Norte em desfavor de Klaus Stenius Bezerra Camelo de Melo, para cobranças de débitos condominiais. Na decisão agravada, o juízo entendeu que havia elementos suficientes para excluir o devedor original e incluir os promitentes compradores. Segue trecho da decisão agravada: “Verifica-se que, de fato, o executado entregou o imóvel de matrícula n.o 98.156 ao Sr. José Afrânio Cabral Rios em 2017, como forma de pagamento parcial de negócio celebrado entre as partes. Desde então, não mais exerce posse, uso, fruição ou disponibilidade do bem. A posse foi transferida de forma voluntária e não houve qualquer retomada ou imissão por parte do executado, circunstância corroborada por sentença judicial nos autos de n.o 0703858-69.2023.8.07.0018, em trâmite perante a 23a Vara Cível de Brasília, que indeferiu o pedido de imissão na posse, decisão esta mantida em segundo grau com trânsito em julgado em 04/12/2024.” Em análise superficial, no agravo de instrumento n. 0734772-10.2022.8.07.0000, a responsabilidade do proprietário registral do imóvel foi mantida, pois não havia prova suficiente acerca da posse exercida pelo promitente comprador. Naquele momento, não haviam sido demonstrados os requisitos para a alteração do polo passivo da execução das dívidas condominiais (ID 72753630). O julgado não afastou em absoluto a responsabilidade dos promitentes compradores, ateve-se à situação fática apresentada quando foi proferida a decisão agravada. Dessa forma, a questão demanda maior dilação probatória que será realizada no curso da instrução processual, oportunidade em que serão verificados se foram preenchidos os requisitos estabelecidos no Tema 886. Ademais, os recorrentes não demonstraram excepcional urgência nem perigo de dano iminente irreparável ou de difícil reparação, que exijam a apreciação da questão antes do julgamento do mérito deste recurso, após a apresentação das contrarrazões. Portanto, ausente a probabilidade de provimento do recurso, o efeito suspensivo deve ser indeferido. Ademais, em razão da célere tramitação do agravo de instrumento, não há prejuízo aos agravantes em aguardar o julgamento do recurso. INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Aos agravados para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 13 de junho de 2025. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator