Tribunal: TJDFT
Processo: 0724387-95.2025.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0724387-95.2025.8.07.0000 Classe judicial: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) REQUERENTE: URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A REQUERIDO: ASSOCIACAO DOS POSSUIDORES DE FRACAO IDEAL DO CONDOMINIO JARDIM AMERICA PRO AMERICA Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de pedido incidental formulado por Urbanizadora Paranoazinho S/A objetivando a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental, com agregação de efeito suspensivo ativo à apelação[1] que interpusera em face da sentença[2] que, resolvendo a ação cautelar que transitara no bojo do processo no 0012319-23.2013.8.07.0018, manejada em seu desfavor e de Elyane Luz de Souza Lima Alonso, Engarq 2 Loteadora Ltda - Me, Oportunidade Empreendimentos Imobiliários Ltda - Me, Tarcísio Marcio Alonso pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pro América, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais para, confirmando a medida liminar, consolidar a hipoteca judiciária constituída sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 do 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-a até a resolução das lides associadas, relativas à pretensão anulatória e às ações petitórias manejadas entre as partes. Aduzira, outrossim, o eminente sentenciante, quanto à redução da garantia atualmente estabelecida sobre o imóvel da requerente, que o tema já estaria precluso, porquanto já decidido em primeiro grau e confirmado em agravo no grau recursal. Ressaltara, ademais, que a avaliação dos lotes oferecidos para substituição da hipoteca judicial – R$37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais) –, seria sobejamente inferior ao valor da garantia cautelar – R$20.000.000,00 (vinte milhões de reais) –, que, atualizado desde a data do manejo da ação principal, em 16/12/2013, corresponderia, agora, ao montante de R$88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais). Destarte, frisara que a garantia ofertada, consoante consolidado e confirmado em duas decisões preclusas, não seria suficiente à cobertura integral do valor que pretenderia garantir pela medida cautelar. De seu turno, almeja a requerente, em suma, o deferimento de tutela de urgência incidental, com a antecipação da tutela recursal, para o alcance da imediata substituição da garantia e da limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes do imóvel original que indicara, respeitando-se, assim, os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade previstos no ordenamento jurídico. Como suporte da pretensão, argumentara, inicialmente, que o MM. Juízo a quo laborara em equívoco quanto ao valor que se pretenderia acautelar, pois o valor garantido pela hipoteca judicial seria, em verdade, de R$ 17.500.000,00 (dezessete milhões e quinhentos mil reais), em virtude dos depósitos judiciais que realizara, somando o valor total de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais). Acentuara, ademais, ser incabível o acréscimo de juros legais no caso concreto, de forma que o aludido valor, devidamente atualizado de dezembro/2013 até a data de proferimento da sentença (05/04/2025), alcançaria o montante de R$ 33.419.532,67 (trinta e três milhões, quatrocentos e dezenove mil, quinhentos e trinta e dois reais e sessenta e sete centavos), consoante a memória de cálculo que apresentara. Alegara, alfim, que, nos termos dos arts. 1.488 do CC e art. 805 do CPC, impunha-se a substituição da hipoteca judicial na forma pretendida, como expressão do postulado constitucional da razoabilidade e do princípio da menor onerosidade, em razão da natureza patrimonial da constrição imposta e dos evidentes impactos na sua atividade empresarial, uma vez que, nos termos do laudo de avaliação judicial juntado aos autos, os lotes indicados foram avaliados em R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais), sendo plenamente aptos a garantir o juízo sem qualquer prejuízo à parte adversa. A petição incidental encontra-se devidamente instruída. É o relatório. Decido. Cuida-se de pedido incidental formulado por Urbanizadora Paranoazinho S/A objetivando a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental, com agregação de efeito suspensivo ativo à apelação que interpusera em face da sentença que, resolvendo a ação cautelar que transitara no bojo do processo no 0012319-23.2013.8.07.0018, manejada em seu desfavor e de Elyane Luz de Souza Lima Alonso, Engarq 2 Loteadora Ltda - Me, Oportunidade Empreendimentos Imobiliários Ltda - Me, Tarcísio Marcio Alonso pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pro América, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais para, confirmando a medida liminar, consolidar a hipoteca judiciária constituída sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 do 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-a até a resolução das lides associadas, relativas à pretensão anulatória e às ações petitórias manejadas entre as partes. Aduzira, outrossim, o eminente sentenciante, quanto à redução da garantia atualmente estabelecida sobre o imóvel da requerente, que o tema já estaria precluso, porquanto já decidido em primeiro grau e confirmado em agravo no grau recursal. Ressaltara, ademais, que a avaliação dos lotes oferecidos para a troca da hipoteca judicial – R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais) – seria sobejamente inferior ao valor da garantia cautelar – R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) –, que, atualizado desde a data do manejo da ação principal, em 16/12/2013, corresponderia, agora, ao montante de R$ 88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais). Destarte, frisara que a garantia ofertada, consoante consolidado e confirmado em duas decisões preclusas, não seria suficiente à cobertura integral do valor que pretenderia garantir pela medida cautelar. De seu turno, almeja a requerente, em suma, o deferimento de tutela de urgência incidental, com a antecipação da tutela recursal, para o alcance da imediata substituição da garantia e da limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes do imóvel original que indicara, respeitando-se, assim, os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade previstos no ordenamento jurídico. Assim delineados os contornos da pretensão incidental, inicialmente deve ser examinada a admissibilidade do instrumento elegido pela requerente e sua efetiva conformação instrumental. Conforme reportado, fora aviada em desfavor da requerente e de outros litisconsortes ação cautelar, que transita no bojo do processo no 0012319-23.2013.8.07.0018, manejada pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pro América. Após processamento, adviera sentença, que acolhera parcialmente os pedidos autorais para consolidar a hipoteca judiciária sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 do 7o Ofício do Registro de Imóveis, até a resolução das lides associadas. Diante do provimento negativo destinado à substituição da garantia judicial, e da confirmação da medida liminar, consolidando a hipoteca judiciária sobre o imóvel nomeado, a requerente apelara visando a reforma do decidido e a substituição da garantia judicial. Concomitantemente ao apelo, aviara este pedido incidental intentando, em suma, a agregação de efeito suspensivo ativo ao recurso que aviara, com a substituição do bem hipotecado judicialmente, consoante se extrai do pedido formulado, que ora se transcreve, in verbis: “Do PEDIDO 64. Por todo o exposto, considerando a demonstração inequívoca da probabilidade do direito invocado, bem como do perigo de dano grave e de difícil reparação à atividade empresarial da REQUERENTE, requer-se, com fundamento nos artigos 300 e 1.012, §1o, inciso V, do Código de Processo Civil a) o deferimento da tutela de urgência para a imediata substituição da garantia, com a limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes indicados pela REQUERENTE no croqui de ID no 33766561 respeitando-se, assim, os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade previstos no ordenamento jurídico; b) a comunicação imediata ao oficial do 7o ORI, para que proceda às devidas averbações junto ao registro imobiliário restringindo a hipoteca judicial aos lotes especificados, viabilizando, assim, a regular comercialização das demais unidades e a continuidade do desenvolvimento urbanístico do empreendimento. c) o deferimento da tutela de urgência, em sede recursal, para suspender imediatamente os efeitos da r. sentença recorrida quanto à manutenção da hipoteca judicial sobre a totalidade dos lotes individualizados do empreendimento Urbitá – Etapa 01;” [3] Ou seja, a despeito da nominação conferida ao instrumento formulado, o que almeja a requerente, em suma, é a agregação de efeito suspensivo ativo à apelação que formulara visando a substituição da garantia estabelecida no curso da ação, aqui reputada principal. O pedido formulado deve ser analisado sob a ótica do previsto nos artigos 299, parágrafo único, e 1.012, § 3o, I, e § 4o do Código de Processo Civil, que assegura a formulação de pedido incidental, direcionado ao Tribunal, enquanto pendente o aviamento do apelo, destinado à concessão tutela de urgência antecipatória e/ou de efeito suspensivo à apelação originalmente desprovida desse atributo. É o que se infere do abaixo reproduzido: “Art. 299. A tutela provisória será requerida ao juízo da causa e, quando antecedente, ao juízo competente para conhecer do pedido principal. Parágrafo único. Ressalvada disposição especial, na ação de competência originária de tribunal e nos recursos a tutela provisória será requerida ao órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito. .. Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo. [....] § 3o. O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao: I – tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la. § 4o. Nas hipóteses do §1o, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstra a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.” Consoante o alinhado, o objeto da pretensão incidental em tela cinge-se à aferição da subsistência de lastro apto a legitimar o deferimento da tutela de urgência para a imediata substituição da garantia, com a limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes indicados, nos termos do art. 1.488 do CC[4], conforme defendera a requerente no curso da ação principal e, agora, reprisara no ambiente da apelação que interpusera em face da sentença que refutara a postulação. A formulação encerra-se, portanto, no disposto em aludidos preceptivos, não cuidando-se, pois, de ação nova. Pontuados a natureza e o objeto da pretensão incidental, abstraída qualquer consideração exaustiva acerca do ventilado pela requerente quanto às questões que foram enfrentadas no provimento monocrático, que consolidara a hipoteca judiciária sobre todo o imóvel de sua titularidade, não subsiste o necessário à concessão da tutela provisória almejada, volvida a antecipar o almejado pela requerente incidentalmente ao apelo que deduzira. É que a ação principal transita há largo espaço de tempo, não se afigurando conforme o sistema que, defronte garantia que perdura também há tempos, haja sua substituição em ambiente de provimento liminar demandado em caráter incidental, e em descompasso com o decidido via de provimento de natureza meritória. Vejamos. Consoante o relatado, fora aviada, em 16/12/2013, ação cautelar pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América – Pró-América em face da agravante e outros litisconsortes, tendo em conta a subsistência do loteamento e da venda, em 1989, pela ré Oportunidade Empreendimentos Imobiliários Ltda., de parcelas do empreendimento denominado Condomínio Jardim América, que responde a vários executivos fiscais, tendo encerrado suas atividades irregularmente. Aduzira a associação autora, naqueles autos, que a pessoa de Tarcísio Alonso, apresentando-se como proprietário de parcela do imóvel conhecido por “Fazenda Paranoazinho”, em razão da aquisição de direitos hereditários dos sucessores de José Cândido de Souza, instalara no interior do aludido imóvel, na década de 1990, o parcelamento clandestino denominado “Condomínio Jardim América”, compromissando a terceiros os lotes irregulares, inclusive aos associados da autora. Consignara a associação que aludidos fatos foram reportados na “CPI da Grilagem”, vindo Tarcísio Alonso, registrado como proprietário do empreendimento e sócio da empresa “Oportunidade”, pessoa jurídica responsável pela comercialização dos lotes, a ser condenado criminalmente. Alegara que, conquanto condenado, Tarcísio lograra comprovar a aquisição de parte da “Fazenda Paranoazinho”, consoante sentença homologatória de sobrepartilha amigável do espólio de José Cândido de Souza e Maria Angélica Ferreira da Rosa e Souza. Afirmara que a área, objeto da matrícula 545 do Cartório do 7o Ofício do Registro de Imóveis, jamais fora dividida ou demarcada, de forma a ser indicada a área detida por cada herdeiro, inclusive em razão do elevado número de herdeiros – superior a 200. Esclarecera que, consoante consta nos autos da sobrepartilha, a área particular, que não fora objeto de desapropriação por ocasião da criação do Distrito Federal, não ocupada pelos herdeiros, tivera destacadas de sua matrícula diversas áreas em ambiente de ações de usucapião. Registrara que, realizada a divisão, destinando-se as glebas a cada um dos interessados, as áreas ocupadas pelos condôminos foram destinadas à ora requerente, ao passo que as áreas desocupadas restaram direcionadas a Tarcísio Alonso, que, posteriormente, alienara sua parte da herança à peticionante, tendo a entidade passado a extorquir os moradores com propostas de venda do que já fora por ele vendido anteriormente. Ressaltara a associação, ainda nos autos subjacentes, que a requerente teria adquirido a área negociada com Tarcísio Alonso e sua esposa por R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), restando pendente, à época do aviamento da ação subjacente, o pagamento de parcela no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais). Pontuara a autora que a Urbanizadora e Tarcísio Alonso Tarcísio definiram, convenientemente, que ele ficaria com as terras não edificadas, e, imediatamente, a pessoa jurídica adquirira a parte que a ele coubera, vindo, posteriormente, a iniciar tentativas de negociação com os condôminos lá instalados desde 2008, por se tratar de empresa criada com objetivo específico. Sustentara que, dessarte, desse apurado exsurgiriam duas constatações, a saber, que (i) o acordo entre as partes era antigo e (ii) que ambos engendraram conluio para “driblar” os adquirentes e ocupantes dos condomínios implantados por Tarcísio. Afirmara a associação que a situação denotaria a ocorrência de fraude ou abuso no uso da pessoa física, o que justificaria, ainda, a desconsideração da personalidade jurídica da empresa “Oportunidade”, informando ter ajuizado ação de usucapião, ao passo que a requerente promovera ação reivindicatória, pelo que pretendera, na subjacente cautelar, o bloqueio do valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) para a garantia de eventual pagamento aos seus associados face à eventual condenação na reivindicatória. Frisara, ademais, que, após receber os valores pendentes, Tarcísio não teria mais patrimônio para responder pelos bens eventualmente evictos, o que ensejaria, ainda, a necessidade do bloqueio das matrículas dos imóveis transacionados. Destarte, requerera a associação a concessão de liminar para determinar que a requerente se abstivesse de fazer pagamentos a Tarcísio Alonso, com a determinação do depósito judicial das parcelas vincendas, no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), assim como, a despersonalização da personalidade jurídica da empresa “Oportunidade”, de forma a alcançar os bens pessoais dos sócios Tarcísio e Francisco de Souza e o bloqueio das matrículas 13.917 a 13.930 do 7o Ofício do Registro de Imóveis para garantir a efetividade da pretensão formulada. Defronte aludida argumentação, o pedido de liminar fora deferido, nos autos principais, em 18/12/2013[5], cominando à ora requerente a obrigação de depositar nos autos o débito remanescente do contrato firmado com Tarcísio Alonso, no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), o que fora mantido em grau recursal[6]. Com efeito, assim constara da decisão que deferira a tutela, verbis: “Consoante assinalado à fl. 18, posto que a Reqda. Urbanizadora Paranoazinho S/A tem a pagar em favor do Reqdo. TARCISIO MARCIO ALONSO e s/m ELYANE LUZ DE SOUZA LIMA ALONSO parte do preço da venda da respectiva quota-parte no terreno objeto da Matrícula no 545 do 7o RI/DF, em parcelas que totalizam R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), pretende que ditas quantias [...] sejam depositadas em Juízo e fiquem à disposição desse Juízo, a fim de garantir eventual pagamento que os associados da autora venham a ser condenados a fazer em face da reivindicação apresentada pela UP S/A. Na qualidade de representante dos seus associados, disse que aqueles adquiriram terrenos prometidos pelo Reqdo. TARCISIO MARCIO ALONSO, por meio de sua empresa OPORTUNIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que, no entanto, não foram entregues como unidades imobiliárias assim prometidas. No entanto, enquanto o primitivo terreno da matrícula 545 permanecia em condomínio entre a UP S/A e TARCÍSIO, referidos condôminos ajustaram a divisão, cabendo a TARCÍSIO áreas que não foram por ele vendidas, enquanto à UP S/A coube as áreas que antes tinham sido compromissadas por TARCÍSIO. Esse acordo entre as referidas requeridas minou as possibilidades de os associados receberem aquilo que compraram. Lado outro, a UP S/A, após a divisão das terras, convenientemente estabelecida entre os antigos condôminos, veio a reivindicar contra os associados, aquilo que lhes fora vendido por TARCÍSIO. Esclarece, inclusive, que a área denominada Condomínio Jardim América está encravada no perímetro do imóvel da referida matrícula. Desse modo, diante de regularização que se anuncia, a UP S/A vem dificultando a outorga de títulos aos associados da Reqte., exigindo destes vultosas quantias para outorgar-lhes títulos de propriedade, enquanto TARCISIO, que antes já havia vendido terrenos aos associados, veio a vender a sua quota-parte à UP S/A por R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), restando receber parcelas que totalizam R$ 20.000.000,00 para integralizar o preço ajustado (doc. fls. 268/314. Deixa entendido, assim, que TARCÍSIO MARCIO ALONSO tem responsabilidades perante seus associados, de natureza obrigacional, mas com possibilidades de convolação em responsabilidade pecuniária. Desse modo, consoante a emenda de fls. 317/319, disse que [...] o objeto desta Ação Cautelar é garantir a efetividade da prestação jurisdicional que se buscará com proposição da ação principal, qual seja, Ação de Anulação da Escritura Pública de Venda e Compra, pela qual Tarcísio Márcio Alonso vendeu à UP S/A a área que vendera aos associados da autora. (fl. 319). Com efeito, Como a UP S/A ainda deve R$ 20.000.000,00 ao Sr. Tarcísio Márcio Alonso, nesta cautelar busca-se liminarmente o depósito judicial dessa quantia, uma vez que se os associados da autora, ocupantes do Condomínio Jardim América, não lograrem êxito na anulação da escritura, nem conseguirem alteração na destinação das áreas, e vierem a ser condenados a pagar algum valor à UP S/A, este valor depositado em juízo garantirá o pronto pagamento, sendo desnecessário aos associados/condôminos manejar ação de regresso contra Tarcísio Márcio Alonso, mesmo por que a esta altura muito provavelmente na se encontrará em seu nome. (fl. 319). Ora, o processo cautelar visa essencialmente servir de instrumento de garantia ou eficácia da sentença principal. No caso vertente, porquanto parece plausível que efetivamente os associados da autora celebraram negócios com a Reqda. OPORTUNIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, cujo capital era quase integralmente do sócio e co-requerido TARCÍSIO MARCIO ALONSO (99,5%), soa razoável pressupor que a organização empresarial tem definições fronteiriças muito frágeis com os limites da personalidade do seu próprio sócio, circunstância que dá ensejo à possível aplicação do disposto no art. 50 do C. Civil. Aliás, diante de compromissos firmados pelo loteador, inclusive no que tange à transcendência dos limites das cláusulas propriamente estabelecidas e divisando efeitos que a Lei 6.766/79 impõe ao parcelador em face do adquirente de terrenos loteados, não parece distante a possibilidade de que efetivamente a Reqda. OPORTUNIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e seu sócio TARCÍSIO MARCIO ALONSO venham responder, seja como obrigação de fazer ou prestar (entrega do terrenos vendidos em situação de regularidade jurídica), ou, não o fazendo, ver a obrigação convertida em obrigação pecuniária. Porém, de qualquer modo, tanto como garantia da obrigação de fazer ou de pagar, a constrição judicial sobre a parte do pagamento que ainda se acha pendente atua no sentido de garantir a eficácia da lide principal naquilo que disser respeito ao cumprimento de obrigações contratuais ou legais comuns aos loteadores em geral, mas que parecem evidentes não terem sido cumpridas. Certamente que o êxito da pretensão de simplesmente alcançar a anulação da escritura pública de fls. 268/314, posto que de natureza meramente constitutiva, independe da constrição almejada. No entanto, se acaso essa se frustrar, como vislumbra a autora, a conversão da obrigação primária em obrigação pecuniária (e nesse particular, de natureza condenatória), a plena realização desses direitos substanciais de fundo somente haverá de contar com a garantia que se que constituir por meio do provimento cautelar em tela, mesmo porque, teme a autora que se acaso a quantia for paga ao Reqdo., não reencontre patrimônio que possa responder à obrigação. Com efeito, porquanto a interdependência entre o processo e o cautelar constitui elemento essencial no exame de admissão do pedido e foi suficientemente demonstrada nestes autos, revela-se nisso o caráter de instrumentalidade do procedimento, na medida em que se cumular ao pedido de anulação o de reparação por prejuízos, cobranças, restituições ou provimentos similares, que assim venha obrigar os loteadores primitivos perante seus promitentes compradores. Diante do exposto, verificando que se acham presentes os requisitos formais e substanciais para a concessão da tutela, DEFIRO-A em caráter emergencial e provisório, para determinar à Reqda. URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A que, em face de suas obrigações contratuais consubstanciadas na cláusula 2.1 (fl. 312) da Escritura de Venda e Compra referida, deposite à disposição deste juízo as parcelas que se vencerem em 01/01/2014 (R$ 10.000.000,00); 01/03/2014 (R$ 9.000.000,00); e 01/04/2014 (R$ 1.000.000,00), abstendo-se de pagá-las diretamente aos respectivos credores, sob pena de, ao obrar em desalinho com o preceito, incorrer em multa processual no valor correspondente a 50% dos valores que porventura vier a pagar diretamente aos seus credores e Reqdos. TARCISIO MARCIO ALONSO e s/m. Expeçam mandado de citação e intimação a todos os Reqdos., devendo o Sr. Oficial de Justiça dar cumprimento primordial em relação à Reqda. URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A, antes da data de 01/01/2014. Apensem aos autos nos 2013.01.1.125723-4 e 2012.01.1.159294-7. Inclua-se no pólo passivo a empresa ENGARQ 2 LOTEADORA LTDA., com os respectivos registros forenses, inclusive comunicando-se à Distribuição. Dê-se conhecimento ao Ministério Público em face de eventual interesse que a questão possa apresentar no plano dos interesses metaindividuais. Após, aguarde-se o decurso do prazo para o ajuizamento da lide principal.” A requerente ofertou contestação[7], comprovando, posteriormente, a realização do depósito de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais)[8]. Sobreviera, então, decisão determinando a complementação dos depósitos, conforme a liminar concedida[9], tendo a requerente postulado a substituição da ordem de depósito judicial por hipoteca judicial sobre 11% (onze por cento) do imóvel matriculado sob o n. 13.929 no 7o CRI. Os réus Tarcísio Alonso e Elyane ofertaram contestação[10]. Em decisão[11], proferida em 26/08/2014, restara deferido o pedido de constituição de hipoteca sobre o imóvel objeto da matrícula 13.929, no 7o CRI, em substituição à garantia em dinheiro, nos seguintes termos: “Na concessão de tutelas de natureza cautelar, há que se combinar duas diretrizes que nem sempre se justapõem: a necessidade da tutela processual de um lado e, de outro, a preservação da atividade privada livrando-a do estrangulamento por força da intervenção judicial tecida para alcançar a primeira. A constrição sobre reservas ou fundos necessários à dinâmica da atividade comercial não é a medida preferida pela decisão que decretada a indisponibilidade cautelar. Tal solução emergencial (e por isso sempre provisória e passível de modificação) tem o mal gosto de subjugar por período indeterminado o capital destinado a cobrir custos imediatos, que se renovam na velocidade das entradas e saídas comerciais. Por isso, de sorte a que a constrição não produza os efeitos da gangrena financeira, é preferível que recaia sobre outros bens, desde que sujeitos à sequela e também suficientes na dimensão valorativa. Afinal, quando então finalmente depurado o direito garantido pela medida, o bem imobilizado responderá eficazmente à execução ou ao cumprimento da sentença. A cautela ideal do ponto de vista jurídico é aquela que atende ao interesse do credor e, ao mesmo tempo, não causa gravame excessivo ao devedor, com isso equilibrando razoavelmente os interesses de ambos. De acordo com o pedido de fls. 698/701, basicamente o que se pretende é a substituição da constrição sobre dinheiro (ou crédito em tese passível de realização), por bens ou direitos de raiz. Propõe a Reqda. UPSA que se constitua hipoteca legal sobre o seu imóvel que está abrigado na Matrícula no 13.929 do 7o RI/DF, doc. fls. 702/5. Afirma que sobre o dito terreno recairá, preferencialmente, o direito contratual que toca ao co-réu TARCÍSIO MÁRCIO ALONSO, de receber certa quantia de "metros quadrados" a construir, por força de entabulação consumada com a empresa DESENVOLVE PARTICIPAÇÕES LTDA, que assim, em lugar da liquidação da obrigação primitiva firmada pela UPSA com TARCÍSIO, a DESENVOLVE tornou-se acionista da UPSA e subscreveu o capital correspondente por meio da mesma dívida, de modo que assim, pela mesma soma, TARCÍSIO quedou-se credor da DESENVOLVE pelo correspondente valor. Decerto que esta é uma operação financeira e comercial possível na medida em que não é vedada, restando assim regida por convenções, dispositividades e conveniências. Porém, pela mesma operação referida, o crédito que foi alvo da constrição praticamente esvaneceu nas brumas de certo grau de complexidade negocial, embora não possa escapar do vínculo com os respectivos credores por simples artifícios. A esses credores gerais permanece necessidade da satisfação por meio da via judicial, valendo-se de um resultado que finalmente mostrou suas formas e conteúdo, não obstante até então as expectativas patrimoniais do devedor principal não demonstravam sinais conhecidos de lastro. Nota-se mesmo que no documento juntado à fl. 770, TARCÍSIO declara o mesmo crédito sob a responsabilidade da empresa DESENVOLVE: Foi assim que Tarcísio aceitou, enfim, transferir à UPSA a propriedade da gleba, porque sabia que receberia dela notas promissórias, as quais, por sua vez, seriam (como de fato foram), em ato subsequente, adquiridas pela Desenvolve Participações Ltda. de Tarcísio (cf. "Termo de Endosso de Notas Promissórias" anexado a esta contestação). Em última análise, portanto, pela venda das áreas que possuía na Fazenda Paranoazinho, Tarcísio tornou-se credor da empresa desenvolve (e não da UPSA). (g. n.) No entanto, a dívida passa a ter garantia real fincada na propriedade da UPSA. Mas é sobre ela que recairá o direito pessoal de TARCÍSIO, "preferencialmente", pela entrega de certa metragem de prédios a construir, algo que é informado pela UPSA no percentual correspondente a 11% da totalidade do imóvel com área de 80,2931 hectares. Nesse derradeiro ponto, o crédito referido é de natureza pessoal, mas a proprietária UPSA dá por ele a garantia real incidente sobre o seu imóvel. Tal proposta que é então apresentada derradeiramente pela UPSA consiste na constituição de hipoteca judicial sobre bem de raiz que está registrado em seu nome, que, como já dito, responde a obrigação de natureza pessoal que, no último ato, representa o crédito de TARCÍSIO, isto é, o mesmo que se quis alcançar pela constrição determinada na decisão inaugural de 18/12/2013, fls. 321/4. Troca-se, pois, a constrição sobre determinado direito pessoal, por um direito real, circunstância que somente enaltece a eficácia da garantia. Ora, se a parte oferece em hipoteca judiciária o imóvel que lhe pertence e este - a rigor da certidão de fls. 702/5 - não se acha gravado de quaisquer ônus, nada obsta que então sirva à garantia cautelar substitutiva pela constrição lançada sobre reservas, com isso assegurando a um só tempo o interesse do autor cautelar e também a disponibilidade de caixa da empresa prestadora da garantia hipotecária. Restará à garantidora, se pretender resgatar a hipoteca a constituir-se, cuidar de tornar efetiva a vinculação pessoal que as partes entabularam e pela qual a dívida em metros quadros que se construir não se dissipe sem que antes esteja resolvida a obrigação que se está a garantir pela via processual cautelar. Se descurar disto, o bem imóvel da sua propriedade é que então subsistirá como objeto da garantia. Por outras palavras, cumprirá à UPSA cuidar para que o crédito de TARCÍSIO não se dissipe ou seja liquidado por outros meios, para que assim o imóvel objeto da matrícula 13.929 do 7o RI/DF permaneça vinculado à garantia processual já decidida. Tal medida substitutiva tem o condão de afastar dúvidas sobre a eficácia da constrição primitiva, se por acaso não prevalecer as alegações do autor a respeito de simulação ou fraude imputada aos réus e pelas quais se teria desfeito o crédito inicialmente constrito. Somente é de se considerar que enquanto não se der o registro da hipoteca judiciária de que ora se fala, não haverá como levantar a constrição inicialmente determinada. Observo apenas que o mandato outorgado à i. signatária do pedido não ostenta poderes especiais para o ato, circunstância que assim exige a ratificação pessoal da parte, ou a apresentação de novo mandato com tais poderes. Porém, tal é circunstância passível de regularização. Diante do exposto, acolho o pedido de fls. 698/701 de constituição de hipoteca judicial sobre o imóvel objeto da Matrícula no 13.929, do 7o RI/DF, consoante descrição tabular constante da certidão de fls. 702/5 e que assim o seu teor é aqui inteiramente adotado para o efeito da necessária especialização objetiva, mantendo-se a coisa vinculada aos efeitos cautelares da decisão de fls. 321/4 proferida nestes autos de no 2013.01.1.189211-4, enquanto não sobrevier decisão liberatória expressa (CC, art. 1.419). Apresentada outorga de poder especial para a constituição da garantia hipotecária judicial ou a ratificação pessoal da parte garantidora no prazo de 05 (cinco) dias, expeçam o mandado de registro. Tão logo feito o registro e dele se comprove nestes autos, voltem-me conclusos, quando então decidirei sobre a substituição de garantias.” Na sequência, em 25/01/2021, fora deferido o desmembramento do imóvel dado em garantia, com a fixação da caução sobre os lotes derivados[12], e, posteriormente, a determinação de conclusão para sentença, com a decisão denegando a redução da garantia[13], a qual fora corroborada em grau recursal[14], cujo acórdão garantira, contudo, que a requerente realizasse a avaliação judicial do imóvel parcelado e, após o contraditório, fora formulado novo pedido de restrição da constrição. Instalada a perícia para a avaliação dos 6 (seis) lotes ofertados para a substituição da garantia[15], o valor desses fora determinado em R$37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais). Sobreviera, destarte, em 05/04/2025, a sentença, que julgara parcialmente procedentes os pedidos para, confirmando a medida liminar, reputando insuficientes os lotes propostos para afetação da garantia frente ao montante atualizado a ser coberto, consolidar a hipoteca judiciária sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 junto ao 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-a até a resolução das lides associadas[16]. Assim consignara o eminente Juízo sentenciante, verbis: “Enfoco o mérito. Malgrado os inacreditáveis doze anos de tramitação, o presente processo veicula mera ação cautelar, no desenho do antigo sistema do Código de Processo Civil de 1973, que previa o aparelhamento autônomo de demanda visando a tutela de urgência que, no sistema atual, integra um mesmo processo sincrético. A ação cautelar autônoma volta-se exclusivamente à análise da pertinência da pretensão relativa à tutela provisória de urgência respectiva, pela aferição dos elementos específicos deste tipo de tutela: fumus boni iuris e periculum in mora. Com efeito, a discussão sobre a ocorrência ou não de invalidades nos instrumentos contratuais debatidos nos autos originários, ou sobre a configuração e efeitos do domínio do imóvel disputado entre as partes nas várias ações petitórias em curso, desbordam do tema submetido à apreciação na ação cautelar; reitero: fumus boni iuris e periculum in mora. A definição dos direitos de parte a parte, em tutela definitiva e satisfativa, deverá se dar por ocasião do julgamento das ações principais. Na análise das condições específicas da tutela cautelar, é inequívoco que se fazem plenamente presentes no caso dos autos, devendo ser confirmada a medida deferida ao início da longa tramitação. Há nítida plausibilidade jurídica na pretensão autoral voltada à anulação dos contratos questionados na ação originária, mormente quando se observa a conduta processual dos réus, especialmente da empresa UPSA: apesar de afirmar que a presença de Tarcisio Marcio Alonso na contratação ser um “estorvo”, toda a atuação da empresa voltou-se, de certa forma, a beneficiar o outro litisconsorte. Na realidade, conforme já destacou a decisão de id 33766550, uma série de negociações complexas acabaram resultando na definição da empresa Desenvolve como acionista da UPSA e devedora do sócio Tarcisio. Todas essas circunstâncias ainda um tanto obscuras acabam por conferir certa verossimilhança à tese autoral de que há possível identidade de interesses e propósitos entre Tarcísio e UPSA, os quais talvez não sejam meramente partes numa relação de compra e venda, mas efetivamente parceiros em uma sociedade. Tal situação é mais que suficiente a configurar não só a plausibilidade jurídica da pretensão de anulação dos contratos versados nos autos originários, mas sobretudo o intenso risco de prejuízo aos autores, caso sofram evicção sobre os seus lotes e busquem ressarcimento em eventual demanda regressiva relativa aos valores que pagaram pelos lotes no loteamento clandestino que afirmam ter sido promovido por Tarcisio. Embora Tarcisio negue responsabilidade pela constituição do loteamento, atribuindo-a exclusivamente ao seu sócio minoritário na empresa Desenvolve, tal alegação não parece ser verossímil, na medida em que era ele próprio, Tarcísio, o titular dos imóveis sobre os quais foi lançado o empreendimento, não sendo crível que não tivesse conhecimento de que seu sócio tenha loteado e vendido centenas de parcelas ali. De qualquer forma, todos esses aspectos ainda nebulosos poderão ser elucidados na ação anulatória, justificando-se a subsistência da medida cautelar já definida. Acrescente-se, ainda a título de periculum in mora, que a imensa profusão de ações contra Tarcisio Marcio Alonso e empresas a ele relacionadas, listadas pelo Ministério Público em id 33766559, bem como a notícia de várias execuções fiscais contra a mesma pessoa e mesmo a circunstância das variadas penhoras no rosto dos autos relativas a várias execuções sofridas pelo mesmo réu denotam de modo deveras veemente que não se trata propriamente de um bom pagador. Neste descortino, não se pode negar que o temor de prejuízo irreparável que os integrantes da associação autora expressam é plenamente fundado. Inequívoca, portanto, a procedência da pretensão cautelar. Pende apenas a discussão sobre a redução da garantia atualmente estabelecida sobre o imóvel da UPSA. O tema já fora decidido em primeiro grau e confirmado em agravo (ids 85541882 e 114693462), o que configura preclusão. Ademais, a avaliação dos lotes que a UPSA propõe afetar para a garantia mediante hipoteca judicial alcançou o valor de R$ 37.900.000,00. Ocorre que a garantia cautelar visa a eventual cobertura do valor de R$ 20.000.000,00 na data da propositura da ação, ou seja, 16/12/2013. A atualização monetária daquele valor histórico pelos índices usuais de correção das obrigações judiciais indica que aquele valor originário corresponde atualmente a R$ 88.000.000,00. Logo, os lotes que a ré pretende destacar para a redução da garantia já consolidada e confirmada em duas decisões preclusas não são suficientes à cobertura integral do valor que se pretende garantir pela medida cautelar. Portanto, impõe ratificar, uma vez mais, a incolumidade da hipoteca judicial atualmente estabelecida sobre a totalidade do imóvel descrito na matrícula 13.929. Dado que a garantia consolidada é suficiente à cobertura de eventual prejuízo da autora, as medidas complementares postuladas na inicial (desconsideração da personalidade jurídica e bloqueio de matrículas) afiguram-se desnecessárias e desproporcionais à estrita necessidade da medida cautelar. Em face do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos autorais para, confirmando a medida liminar, consolidar a hipoteca judiciária sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929, junto ao 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-se tal constrição até a resolução das lides associadas, relativas à pretensão anulatória e ações petitórias entre as mesmas partes. Os valores retidos a título de penhora no rosto dos autos deverão ser encaminhados aos Juízos que requisitaram a constrição, segundo a ordem histórica de preferência. Portanto, intime-se o Distrito Federal, para que esclareça qual os valores relativos às execuções que pretende garantir com a constrição. Da mesma forma, oficie-se ao MM. Juízo da 5a Vara Cível de São José do Rio Preto, para que esclareça se remanesce a necessidade de penhora no rosto dos autos requisitada em id 44448539 e, em caso afirmativo, por qual valor. Esclareço desde logo que, dada a precedência da constrição pelo Distrito Federal, os valores deverão primeiro ser transferidos para os executivos fiscais respectivos, e o remanescente, se houver, para a execução junto à vara cível de São José do Rio Preto. Considerando-se que a tutela cautelar é mero aspecto integrante do atual modelo de processo sincrético, não há suporte legal para a definição de verbas de sucumbência distintas nos autos principais e cautelares, no atual ordenamento jurídico processual, o que representaria virtual bis in eadem. Portanto, os valores de custas e honorários advocatícios de sucumbência deverão ser objeto de fixação nos autos principais, secundum eventus litis.” Nesses termos, afirmara o julgado, no tocante à substituição pretendida, que o tema já teria sido decidido em primeiro grau e confirmado em segundo grau, quando do julgamento do agravo, restando, portanto, preclusa a matéria, ressaltando, ainda, que a avaliação dos lotes alcançara o valor de R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais) e que o valor garantido e atualizado seria de R$ 88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais). Destarte, afirmara que os aludidos lotes não seriam suficientes à cobertura integral do valor que se pretende garantir pela medida cautelar, devendo ser mantida a hipoteca judicial estabelecida sobre a totalidade do imóvel, o qual se mostrara suficiente à cobertura de eventual prejuízo da ora requerida. Assim, a requerente apelara, alegando, em suma, o cabimento e a legalidade da a substituição da garantia judicial pelos lotes avaliados, pois a garantia judicial deveria se limitar à correção monetária do valor originário, sem juros remuneratórios ou compensatórios, que ensejaria o valor de R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais), equivalente ao somatório daqueles pertinentes aos lotes ofertados. Nesse contexto, asseverara a requerente ser devida a concessão de efeito suspensivo ativo ao apelo especificamente para, em tutela de urgência, determinar a substituição da hipoteca judicial do imóvel loteado pelos lotes, antecipando o resultado útil pretendido, sob a alegação de que, sem a suspensão da produção dos efeitos da referida decisão, sobreviriam prejuízos irreparáveis ao desenvolvimento urbano ali pretendido, assim como a livre comercialização do futuro empreendimento. Afirmara existir a probabilidade de provimento do recurso, visto que o valor garantido não poderia ser acrescido de juros de mora, coincidindo, destarte, com o valor dos lotes apontados, consoante a avaliação havida nos autos. Aduzira tratar-se de questão urgente cujo perigo de dano é evidente. Historiados os fatos processuais de relevo, sobeja, conforme já assinalado, a ausência de pressuposto a legitimar a postulação deduzida, inclusive porque encerra repetição de formulação já deduzida no curso processual e refutada. Assim é que, abstraída qualquer consideração exaustiva acerca do ventilado pela requerente quanto às questões atinentes ao mérito que foram enfrentadas na sentença, que julgara parcialmente procedente o pedido e mantivera a tutela de urgência anteriormente concedida, não se vislumbra o perigo de dano ou prejuízo ao resultado útil do processo do esposado no recurso de apelação aviado de sua parte, enquanto pressuposto apto a relevar a disposição expressa no artigo 1.012, § 4o, do Código de Processo Civil, que assim preceitua: “Art. 1.012 (...) §4o Nas hipóteses do §1o, a eficácia de sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.” E, ademais, aliado à plausibilidade do direito vindicado, consubstanciam pressupostos da antecipação de tutela de urgência a aferição de que da sua não concessão poderá advir dano à parte, ou risco ao resultado útil do processo. No caso, conforme pontuado, a tutela pretendida visa afastar os efeitos da sentença, agregando-se efeito ativo ao apelo deduzido pela requerente, com a modulação da garantia deferida há muito e ratificada pela sentença contra a qual se inconformada. Ausente, portanto, aludido pressuposto, notadamente defronte o fato de que a medida, conforme já reprisado, vige há muito e sua revisão já fora, inclusive, demandada. É o que se extrai do disposto no artigo 300 do novo Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Volvendo ao caso concreto, em suma, conquanto tenha a peticionante pleiteado a substituição da garantia judicial, na forma como apontara, não se pode deixar de levar em consideração a data de concessão da liminar –13/08/2013 –, a data do deferimento da hipoteca judicial sobre todo o imóvel da requerente –26/08/2014 – e a data de proferimento da sentença – 05/04/2025 –, estando a aludida hipoteca judicial vigendo, portanto, há mais de 10 (dez) anos, o que efetivamente afasta o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo se mantida a aludida hipoteca sobre o imóvel loteado. Essa apreensão, deixando carente de certeza o direito que invocara, obsta a concessão da antecipação de tutela que formulara a postulante, porquanto tem como pressuposto justamente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, arts. 300, 303 e 1.012, § 4o). Assim é que, a par dos requisitos que autorizariam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, e, conforme pontuado, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, não se verifica no caso em tela a presença o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, ensejando o recebimento do apelo sem o efeito suspensivo perseguido e a tutela de urgência pleiteada, ao menos até a análise do recurso pelo colegiado. Do alinhavado deriva a constatação de que, abstraída qualquer consideração exauriente sobre a substância da argumentação alinhada pela requerente ao aviar o apelo em face da sentença que resolvera a ação manejada em seu desfavor, o que sobreleva é que não se afigura viável a agregação ao recurso do efeito suspensivo ativo, diante da ausência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo a aparelhar a tutela invocada. Dessarte, deve ser indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, com a concessão de tutela de urgência, ao apelo que manejara. Esteado nos argumentos alinhados, supedaneado nos dispositivos invocados e fruindo do poder que emerge dos artigos 1.012, §§ 3o e 4o, do estatuto processual, e 251, §§ 2o e 3o, do RITJDFT, a par de lastreado nos artigos 299 e 300, caput, do estatuto processual, indefiro o postulado pela requerente visando a antecipação de tutela vindicada sob a forma de agregação de efeito suspensivo ativo ao recurso que formulara. Traslade-se cópia desta decisão para os autos principais, e, operada a preclusão, arquivem-se, dando-se baixa. Custas pela requerente. I. Brasília-DF, 22 de julho de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - Apelação – ID 239882529, fls. 2696/2713 – do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [2] - Sentença – ID 231813485, fls. 2631/2637 – do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [3] - ID 73006910 - Pág. 12 (fl. 13). [4] “Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito. § 1 o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia. § 2 o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer. § 3 o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.” [5] - ID 33766531 - Págs. 20/23, fls. 342/345, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [6] - ID 33766536 - Págs. 11/19, fls. 469/477, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [7] - ID 33766539 - Págs. 26/41, fls. 543/558, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [8] - ID 33766543 - Pág. 21/25, 40/41, 47/49, fls. 683/687, 702/703, 709/711, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [9] - ID 33766543 - Págs. 51/57, fls. 713/719, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [10] - ID 33766548 - Pág. 34 ao ID 33766549 - Pág. 34, fls. 802/851, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [11] - ID 33766550 - Págs. 9/11, fls. 869/871, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [12] - ID 81937321, fls. 2035/2036, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [13] - ID 85541882, fl. 2058, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [14] - ID 114693462, fls. 2101/2114, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [15] - ID 212747020, fls. 2385/2439, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [16] - ID 231813485, fls. 2631/2637, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0724387-95.2025.8.07.0000 Classe judicial: TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) REQUERENTE: URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A REQUERIDO: ASSOCIACAO DOS POSSUIDORES DE FRACAO IDEAL DO CONDOMINIO JARDIM AMERICA PRO AMERICA Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de pedido incidental formulado por Urbanizadora Paranoazinho S/A objetivando a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental, com agregação de efeito suspensivo ativo à apelação[1] que interpusera em face da sentença[2] que, resolvendo a ação cautelar que transitara no bojo do processo no 0012319-23.2013.8.07.0018, manejada em seu desfavor e de Elyane Luz de Souza Lima Alonso, Engarq 2 Loteadora Ltda - Me, Oportunidade Empreendimentos Imobiliários Ltda - Me, Tarcísio Marcio Alonso pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pro América, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais para, confirmando a medida liminar, consolidar a hipoteca judiciária constituída sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 do 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-a até a resolução das lides associadas, relativas à pretensão anulatória e às ações petitórias manejadas entre as partes. Aduzira, outrossim, o eminente sentenciante, quanto à redução da garantia atualmente estabelecida sobre o imóvel da requerente, que o tema já estaria precluso, porquanto já decidido em primeiro grau e confirmado em agravo no grau recursal. Ressaltara, ademais, que a avaliação dos lotes oferecidos para substituição da hipoteca judicial – R$37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais) –, seria sobejamente inferior ao valor da garantia cautelar – R$20.000.000,00 (vinte milhões de reais) –, que, atualizado desde a data do manejo da ação principal, em 16/12/2013, corresponderia, agora, ao montante de R$88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais). Destarte, frisara que a garantia ofertada, consoante consolidado e confirmado em duas decisões preclusas, não seria suficiente à cobertura integral do valor que pretenderia garantir pela medida cautelar. De seu turno, almeja a requerente, em suma, o deferimento de tutela de urgência incidental, com a antecipação da tutela recursal, para o alcance da imediata substituição da garantia e da limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes do imóvel original que indicara, respeitando-se, assim, os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade previstos no ordenamento jurídico. Como suporte da pretensão, argumentara, inicialmente, que o MM. Juízo a quo laborara em equívoco quanto ao valor que se pretenderia acautelar, pois o valor garantido pela hipoteca judicial seria, em verdade, de R$ 17.500.000,00 (dezessete milhões e quinhentos mil reais), em virtude dos depósitos judiciais que realizara, somando o valor total de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais). Acentuara, ademais, ser incabível o acréscimo de juros legais no caso concreto, de forma que o aludido valor, devidamente atualizado de dezembro/2013 até a data de proferimento da sentença (05/04/2025), alcançaria o montante de R$ 33.419.532,67 (trinta e três milhões, quatrocentos e dezenove mil, quinhentos e trinta e dois reais e sessenta e sete centavos), consoante a memória de cálculo que apresentara. Alegara, alfim, que, nos termos dos arts. 1.488 do CC e art. 805 do CPC, impunha-se a substituição da hipoteca judicial na forma pretendida, como expressão do postulado constitucional da razoabilidade e do princípio da menor onerosidade, em razão da natureza patrimonial da constrição imposta e dos evidentes impactos na sua atividade empresarial, uma vez que, nos termos do laudo de avaliação judicial juntado aos autos, os lotes indicados foram avaliados em R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais), sendo plenamente aptos a garantir o juízo sem qualquer prejuízo à parte adversa. A petição incidental encontra-se devidamente instruída. É o relatório. Decido. Cuida-se de pedido incidental formulado por Urbanizadora Paranoazinho S/A objetivando a concessão de tutela provisória de urgência em caráter incidental, com agregação de efeito suspensivo ativo à apelação que interpusera em face da sentença que, resolvendo a ação cautelar que transitara no bojo do processo no 0012319-23.2013.8.07.0018, manejada em seu desfavor e de Elyane Luz de Souza Lima Alonso, Engarq 2 Loteadora Ltda - Me, Oportunidade Empreendimentos Imobiliários Ltda - Me, Tarcísio Marcio Alonso pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pro América, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais para, confirmando a medida liminar, consolidar a hipoteca judiciária constituída sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 do 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-a até a resolução das lides associadas, relativas à pretensão anulatória e às ações petitórias manejadas entre as partes. Aduzira, outrossim, o eminente sentenciante, quanto à redução da garantia atualmente estabelecida sobre o imóvel da requerente, que o tema já estaria precluso, porquanto já decidido em primeiro grau e confirmado em agravo no grau recursal. Ressaltara, ademais, que a avaliação dos lotes oferecidos para a troca da hipoteca judicial – R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais) – seria sobejamente inferior ao valor da garantia cautelar – R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) –, que, atualizado desde a data do manejo da ação principal, em 16/12/2013, corresponderia, agora, ao montante de R$ 88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais). Destarte, frisara que a garantia ofertada, consoante consolidado e confirmado em duas decisões preclusas, não seria suficiente à cobertura integral do valor que pretenderia garantir pela medida cautelar. De seu turno, almeja a requerente, em suma, o deferimento de tutela de urgência incidental, com a antecipação da tutela recursal, para o alcance da imediata substituição da garantia e da limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes do imóvel original que indicara, respeitando-se, assim, os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade previstos no ordenamento jurídico. Assim delineados os contornos da pretensão incidental, inicialmente deve ser examinada a admissibilidade do instrumento elegido pela requerente e sua efetiva conformação instrumental. Conforme reportado, fora aviada em desfavor da requerente e de outros litisconsortes ação cautelar, que transita no bojo do processo no 0012319-23.2013.8.07.0018, manejada pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pro América. Após processamento, adviera sentença, que acolhera parcialmente os pedidos autorais para consolidar a hipoteca judiciária sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 do 7o Ofício do Registro de Imóveis, até a resolução das lides associadas. Diante do provimento negativo destinado à substituição da garantia judicial, e da confirmação da medida liminar, consolidando a hipoteca judiciária sobre o imóvel nomeado, a requerente apelara visando a reforma do decidido e a substituição da garantia judicial. Concomitantemente ao apelo, aviara este pedido incidental intentando, em suma, a agregação de efeito suspensivo ativo ao recurso que aviara, com a substituição do bem hipotecado judicialmente, consoante se extrai do pedido formulado, que ora se transcreve, in verbis: “Do PEDIDO 64. Por todo o exposto, considerando a demonstração inequívoca da probabilidade do direito invocado, bem como do perigo de dano grave e de difícil reparação à atividade empresarial da REQUERENTE, requer-se, com fundamento nos artigos 300 e 1.012, §1o, inciso V, do Código de Processo Civil a) o deferimento da tutela de urgência para a imediata substituição da garantia, com a limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes indicados pela REQUERENTE no croqui de ID no 33766561 respeitando-se, assim, os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade previstos no ordenamento jurídico; b) a comunicação imediata ao oficial do 7o ORI, para que proceda às devidas averbações junto ao registro imobiliário restringindo a hipoteca judicial aos lotes especificados, viabilizando, assim, a regular comercialização das demais unidades e a continuidade do desenvolvimento urbanístico do empreendimento. c) o deferimento da tutela de urgência, em sede recursal, para suspender imediatamente os efeitos da r. sentença recorrida quanto à manutenção da hipoteca judicial sobre a totalidade dos lotes individualizados do empreendimento Urbitá – Etapa 01;” [3] Ou seja, a despeito da nominação conferida ao instrumento formulado, o que almeja a requerente, em suma, é a agregação de efeito suspensivo ativo à apelação que formulara visando a substituição da garantia estabelecida no curso da ação, aqui reputada principal. O pedido formulado deve ser analisado sob a ótica do previsto nos artigos 299, parágrafo único, e 1.012, § 3o, I, e § 4o do Código de Processo Civil, que assegura a formulação de pedido incidental, direcionado ao Tribunal, enquanto pendente o aviamento do apelo, destinado à concessão tutela de urgência antecipatória e/ou de efeito suspensivo à apelação originalmente desprovida desse atributo. É o que se infere do abaixo reproduzido: “Art. 299. A tutela provisória será requerida ao juízo da causa e, quando antecedente, ao juízo competente para conhecer do pedido principal. Parágrafo único. Ressalvada disposição especial, na ação de competência originária de tribunal e nos recursos a tutela provisória será requerida ao órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito. .. Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo. [....] § 3o. O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao: I – tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la. § 4o. Nas hipóteses do §1o, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstra a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.” Consoante o alinhado, o objeto da pretensão incidental em tela cinge-se à aferição da subsistência de lastro apto a legitimar o deferimento da tutela de urgência para a imediata substituição da garantia, com a limitação da hipoteca exclusivamente aos lotes indicados, nos termos do art. 1.488 do CC[4], conforme defendera a requerente no curso da ação principal e, agora, reprisara no ambiente da apelação que interpusera em face da sentença que refutara a postulação. A formulação encerra-se, portanto, no disposto em aludidos preceptivos, não cuidando-se, pois, de ação nova. Pontuados a natureza e o objeto da pretensão incidental, abstraída qualquer consideração exaustiva acerca do ventilado pela requerente quanto às questões que foram enfrentadas no provimento monocrático, que consolidara a hipoteca judiciária sobre todo o imóvel de sua titularidade, não subsiste o necessário à concessão da tutela provisória almejada, volvida a antecipar o almejado pela requerente incidentalmente ao apelo que deduzira. É que a ação principal transita há largo espaço de tempo, não se afigurando conforme o sistema que, defronte garantia que perdura também há tempos, haja sua substituição em ambiente de provimento liminar demandado em caráter incidental, e em descompasso com o decidido via de provimento de natureza meritória. Vejamos. Consoante o relatado, fora aviada, em 16/12/2013, ação cautelar pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América – Pró-América em face da agravante e outros litisconsortes, tendo em conta a subsistência do loteamento e da venda, em 1989, pela ré Oportunidade Empreendimentos Imobiliários Ltda., de parcelas do empreendimento denominado Condomínio Jardim América, que responde a vários executivos fiscais, tendo encerrado suas atividades irregularmente. Aduzira a associação autora, naqueles autos, que a pessoa de Tarcísio Alonso, apresentando-se como proprietário de parcela do imóvel conhecido por “Fazenda Paranoazinho”, em razão da aquisição de direitos hereditários dos sucessores de José Cândido de Souza, instalara no interior do aludido imóvel, na década de 1990, o parcelamento clandestino denominado “Condomínio Jardim América”, compromissando a terceiros os lotes irregulares, inclusive aos associados da autora. Consignara a associação que aludidos fatos foram reportados na “CPI da Grilagem”, vindo Tarcísio Alonso, registrado como proprietário do empreendimento e sócio da empresa “Oportunidade”, pessoa jurídica responsável pela comercialização dos lotes, a ser condenado criminalmente. Alegara que, conquanto condenado, Tarcísio lograra comprovar a aquisição de parte da “Fazenda Paranoazinho”, consoante sentença homologatória de sobrepartilha amigável do espólio de José Cândido de Souza e Maria Angélica Ferreira da Rosa e Souza. Afirmara que a área, objeto da matrícula 545 do Cartório do 7o Ofício do Registro de Imóveis, jamais fora dividida ou demarcada, de forma a ser indicada a área detida por cada herdeiro, inclusive em razão do elevado número de herdeiros – superior a 200. Esclarecera que, consoante consta nos autos da sobrepartilha, a área particular, que não fora objeto de desapropriação por ocasião da criação do Distrito Federal, não ocupada pelos herdeiros, tivera destacadas de sua matrícula diversas áreas em ambiente de ações de usucapião. Registrara que, realizada a divisão, destinando-se as glebas a cada um dos interessados, as áreas ocupadas pelos condôminos foram destinadas à ora requerente, ao passo que as áreas desocupadas restaram direcionadas a Tarcísio Alonso, que, posteriormente, alienara sua parte da herança à peticionante, tendo a entidade passado a extorquir os moradores com propostas de venda do que já fora por ele vendido anteriormente. Ressaltara a associação, ainda nos autos subjacentes, que a requerente teria adquirido a área negociada com Tarcísio Alonso e sua esposa por R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), restando pendente, à época do aviamento da ação subjacente, o pagamento de parcela no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais). Pontuara a autora que a Urbanizadora e Tarcísio Alonso Tarcísio definiram, convenientemente, que ele ficaria com as terras não edificadas, e, imediatamente, a pessoa jurídica adquirira a parte que a ele coubera, vindo, posteriormente, a iniciar tentativas de negociação com os condôminos lá instalados desde 2008, por se tratar de empresa criada com objetivo específico. Sustentara que, dessarte, desse apurado exsurgiriam duas constatações, a saber, que (i) o acordo entre as partes era antigo e (ii) que ambos engendraram conluio para “driblar” os adquirentes e ocupantes dos condomínios implantados por Tarcísio. Afirmara a associação que a situação denotaria a ocorrência de fraude ou abuso no uso da pessoa física, o que justificaria, ainda, a desconsideração da personalidade jurídica da empresa “Oportunidade”, informando ter ajuizado ação de usucapião, ao passo que a requerente promovera ação reivindicatória, pelo que pretendera, na subjacente cautelar, o bloqueio do valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) para a garantia de eventual pagamento aos seus associados face à eventual condenação na reivindicatória. Frisara, ademais, que, após receber os valores pendentes, Tarcísio não teria mais patrimônio para responder pelos bens eventualmente evictos, o que ensejaria, ainda, a necessidade do bloqueio das matrículas dos imóveis transacionados. Destarte, requerera a associação a concessão de liminar para determinar que a requerente se abstivesse de fazer pagamentos a Tarcísio Alonso, com a determinação do depósito judicial das parcelas vincendas, no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), assim como, a despersonalização da personalidade jurídica da empresa “Oportunidade”, de forma a alcançar os bens pessoais dos sócios Tarcísio e Francisco de Souza e o bloqueio das matrículas 13.917 a 13.930 do 7o Ofício do Registro de Imóveis para garantir a efetividade da pretensão formulada. Defronte aludida argumentação, o pedido de liminar fora deferido, nos autos principais, em 18/12/2013[5], cominando à ora requerente a obrigação de depositar nos autos o débito remanescente do contrato firmado com Tarcísio Alonso, no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), o que fora mantido em grau recursal[6]. Com efeito, assim constara da decisão que deferira a tutela, verbis: “Consoante assinalado à fl. 18, posto que a Reqda. Urbanizadora Paranoazinho S/A tem a pagar em favor do Reqdo. TARCISIO MARCIO ALONSO e s/m ELYANE LUZ DE SOUZA LIMA ALONSO parte do preço da venda da respectiva quota-parte no terreno objeto da Matrícula no 545 do 7o RI/DF, em parcelas que totalizam R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), pretende que ditas quantias [...] sejam depositadas em Juízo e fiquem à disposição desse Juízo, a fim de garantir eventual pagamento que os associados da autora venham a ser condenados a fazer em face da reivindicação apresentada pela UP S/A. Na qualidade de representante dos seus associados, disse que aqueles adquiriram terrenos prometidos pelo Reqdo. TARCISIO MARCIO ALONSO, por meio de sua empresa OPORTUNIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que, no entanto, não foram entregues como unidades imobiliárias assim prometidas. No entanto, enquanto o primitivo terreno da matrícula 545 permanecia em condomínio entre a UP S/A e TARCÍSIO, referidos condôminos ajustaram a divisão, cabendo a TARCÍSIO áreas que não foram por ele vendidas, enquanto à UP S/A coube as áreas que antes tinham sido compromissadas por TARCÍSIO. Esse acordo entre as referidas requeridas minou as possibilidades de os associados receberem aquilo que compraram. Lado outro, a UP S/A, após a divisão das terras, convenientemente estabelecida entre os antigos condôminos, veio a reivindicar contra os associados, aquilo que lhes fora vendido por TARCÍSIO. Esclarece, inclusive, que a área denominada Condomínio Jardim América está encravada no perímetro do imóvel da referida matrícula. Desse modo, diante de regularização que se anuncia, a UP S/A vem dificultando a outorga de títulos aos associados da Reqte., exigindo destes vultosas quantias para outorgar-lhes títulos de propriedade, enquanto TARCISIO, que antes já havia vendido terrenos aos associados, veio a vender a sua quota-parte à UP S/A por R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), restando receber parcelas que totalizam R$ 20.000.000,00 para integralizar o preço ajustado (doc. fls. 268/314. Deixa entendido, assim, que TARCÍSIO MARCIO ALONSO tem responsabilidades perante seus associados, de natureza obrigacional, mas com possibilidades de convolação em responsabilidade pecuniária. Desse modo, consoante a emenda de fls. 317/319, disse que [...] o objeto desta Ação Cautelar é garantir a efetividade da prestação jurisdicional que se buscará com proposição da ação principal, qual seja, Ação de Anulação da Escritura Pública de Venda e Compra, pela qual Tarcísio Márcio Alonso vendeu à UP S/A a área que vendera aos associados da autora. (fl. 319). Com efeito, Como a UP S/A ainda deve R$ 20.000.000,00 ao Sr. Tarcísio Márcio Alonso, nesta cautelar busca-se liminarmente o depósito judicial dessa quantia, uma vez que se os associados da autora, ocupantes do Condomínio Jardim América, não lograrem êxito na anulação da escritura, nem conseguirem alteração na destinação das áreas, e vierem a ser condenados a pagar algum valor à UP S/A, este valor depositado em juízo garantirá o pronto pagamento, sendo desnecessário aos associados/condôminos manejar ação de regresso contra Tarcísio Márcio Alonso, mesmo por que a esta altura muito provavelmente na se encontrará em seu nome. (fl. 319). Ora, o processo cautelar visa essencialmente servir de instrumento de garantia ou eficácia da sentença principal. No caso vertente, porquanto parece plausível que efetivamente os associados da autora celebraram negócios com a Reqda. OPORTUNIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, cujo capital era quase integralmente do sócio e co-requerido TARCÍSIO MARCIO ALONSO (99,5%), soa razoável pressupor que a organização empresarial tem definições fronteiriças muito frágeis com os limites da personalidade do seu próprio sócio, circunstância que dá ensejo à possível aplicação do disposto no art. 50 do C. Civil. Aliás, diante de compromissos firmados pelo loteador, inclusive no que tange à transcendência dos limites das cláusulas propriamente estabelecidas e divisando efeitos que a Lei 6.766/79 impõe ao parcelador em face do adquirente de terrenos loteados, não parece distante a possibilidade de que efetivamente a Reqda. OPORTUNIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e seu sócio TARCÍSIO MARCIO ALONSO venham responder, seja como obrigação de fazer ou prestar (entrega do terrenos vendidos em situação de regularidade jurídica), ou, não o fazendo, ver a obrigação convertida em obrigação pecuniária. Porém, de qualquer modo, tanto como garantia da obrigação de fazer ou de pagar, a constrição judicial sobre a parte do pagamento que ainda se acha pendente atua no sentido de garantir a eficácia da lide principal naquilo que disser respeito ao cumprimento de obrigações contratuais ou legais comuns aos loteadores em geral, mas que parecem evidentes não terem sido cumpridas. Certamente que o êxito da pretensão de simplesmente alcançar a anulação da escritura pública de fls. 268/314, posto que de natureza meramente constitutiva, independe da constrição almejada. No entanto, se acaso essa se frustrar, como vislumbra a autora, a conversão da obrigação primária em obrigação pecuniária (e nesse particular, de natureza condenatória), a plena realização desses direitos substanciais de fundo somente haverá de contar com a garantia que se que constituir por meio do provimento cautelar em tela, mesmo porque, teme a autora que se acaso a quantia for paga ao Reqdo., não reencontre patrimônio que possa responder à obrigação. Com efeito, porquanto a interdependência entre o processo e o cautelar constitui elemento essencial no exame de admissão do pedido e foi suficientemente demonstrada nestes autos, revela-se nisso o caráter de instrumentalidade do procedimento, na medida em que se cumular ao pedido de anulação o de reparação por prejuízos, cobranças, restituições ou provimentos similares, que assim venha obrigar os loteadores primitivos perante seus promitentes compradores. Diante do exposto, verificando que se acham presentes os requisitos formais e substanciais para a concessão da tutela, DEFIRO-A em caráter emergencial e provisório, para determinar à Reqda. URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A que, em face de suas obrigações contratuais consubstanciadas na cláusula 2.1 (fl. 312) da Escritura de Venda e Compra referida, deposite à disposição deste juízo as parcelas que se vencerem em 01/01/2014 (R$ 10.000.000,00); 01/03/2014 (R$ 9.000.000,00); e 01/04/2014 (R$ 1.000.000,00), abstendo-se de pagá-las diretamente aos respectivos credores, sob pena de, ao obrar em desalinho com o preceito, incorrer em multa processual no valor correspondente a 50% dos valores que porventura vier a pagar diretamente aos seus credores e Reqdos. TARCISIO MARCIO ALONSO e s/m. Expeçam mandado de citação e intimação a todos os Reqdos., devendo o Sr. Oficial de Justiça dar cumprimento primordial em relação à Reqda. URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A, antes da data de 01/01/2014. Apensem aos autos nos 2013.01.1.125723-4 e 2012.01.1.159294-7. Inclua-se no pólo passivo a empresa ENGARQ 2 LOTEADORA LTDA., com os respectivos registros forenses, inclusive comunicando-se à Distribuição. Dê-se conhecimento ao Ministério Público em face de eventual interesse que a questão possa apresentar no plano dos interesses metaindividuais. Após, aguarde-se o decurso do prazo para o ajuizamento da lide principal.” A requerente ofertou contestação[7], comprovando, posteriormente, a realização do depósito de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais)[8]. Sobreviera, então, decisão determinando a complementação dos depósitos, conforme a liminar concedida[9], tendo a requerente postulado a substituição da ordem de depósito judicial por hipoteca judicial sobre 11% (onze por cento) do imóvel matriculado sob o n. 13.929 no 7o CRI. Os réus Tarcísio Alonso e Elyane ofertaram contestação[10]. Em decisão[11], proferida em 26/08/2014, restara deferido o pedido de constituição de hipoteca sobre o imóvel objeto da matrícula 13.929, no 7o CRI, em substituição à garantia em dinheiro, nos seguintes termos: “Na concessão de tutelas de natureza cautelar, há que se combinar duas diretrizes que nem sempre se justapõem: a necessidade da tutela processual de um lado e, de outro, a preservação da atividade privada livrando-a do estrangulamento por força da intervenção judicial tecida para alcançar a primeira. A constrição sobre reservas ou fundos necessários à dinâmica da atividade comercial não é a medida preferida pela decisão que decretada a indisponibilidade cautelar. Tal solução emergencial (e por isso sempre provisória e passível de modificação) tem o mal gosto de subjugar por período indeterminado o capital destinado a cobrir custos imediatos, que se renovam na velocidade das entradas e saídas comerciais. Por isso, de sorte a que a constrição não produza os efeitos da gangrena financeira, é preferível que recaia sobre outros bens, desde que sujeitos à sequela e também suficientes na dimensão valorativa. Afinal, quando então finalmente depurado o direito garantido pela medida, o bem imobilizado responderá eficazmente à execução ou ao cumprimento da sentença. A cautela ideal do ponto de vista jurídico é aquela que atende ao interesse do credor e, ao mesmo tempo, não causa gravame excessivo ao devedor, com isso equilibrando razoavelmente os interesses de ambos. De acordo com o pedido de fls. 698/701, basicamente o que se pretende é a substituição da constrição sobre dinheiro (ou crédito em tese passível de realização), por bens ou direitos de raiz. Propõe a Reqda. UPSA que se constitua hipoteca legal sobre o seu imóvel que está abrigado na Matrícula no 13.929 do 7o RI/DF, doc. fls. 702/5. Afirma que sobre o dito terreno recairá, preferencialmente, o direito contratual que toca ao co-réu TARCÍSIO MÁRCIO ALONSO, de receber certa quantia de "metros quadrados" a construir, por força de entabulação consumada com a empresa DESENVOLVE PARTICIPAÇÕES LTDA, que assim, em lugar da liquidação da obrigação primitiva firmada pela UPSA com TARCÍSIO, a DESENVOLVE tornou-se acionista da UPSA e subscreveu o capital correspondente por meio da mesma dívida, de modo que assim, pela mesma soma, TARCÍSIO quedou-se credor da DESENVOLVE pelo correspondente valor. Decerto que esta é uma operação financeira e comercial possível na medida em que não é vedada, restando assim regida por convenções, dispositividades e conveniências. Porém, pela mesma operação referida, o crédito que foi alvo da constrição praticamente esvaneceu nas brumas de certo grau de complexidade negocial, embora não possa escapar do vínculo com os respectivos credores por simples artifícios. A esses credores gerais permanece necessidade da satisfação por meio da via judicial, valendo-se de um resultado que finalmente mostrou suas formas e conteúdo, não obstante até então as expectativas patrimoniais do devedor principal não demonstravam sinais conhecidos de lastro. Nota-se mesmo que no documento juntado à fl. 770, TARCÍSIO declara o mesmo crédito sob a responsabilidade da empresa DESENVOLVE: Foi assim que Tarcísio aceitou, enfim, transferir à UPSA a propriedade da gleba, porque sabia que receberia dela notas promissórias, as quais, por sua vez, seriam (como de fato foram), em ato subsequente, adquiridas pela Desenvolve Participações Ltda. de Tarcísio (cf. "Termo de Endosso de Notas Promissórias" anexado a esta contestação). Em última análise, portanto, pela venda das áreas que possuía na Fazenda Paranoazinho, Tarcísio tornou-se credor da empresa desenvolve (e não da UPSA). (g. n.) No entanto, a dívida passa a ter garantia real fincada na propriedade da UPSA. Mas é sobre ela que recairá o direito pessoal de TARCÍSIO, "preferencialmente", pela entrega de certa metragem de prédios a construir, algo que é informado pela UPSA no percentual correspondente a 11% da totalidade do imóvel com área de 80,2931 hectares. Nesse derradeiro ponto, o crédito referido é de natureza pessoal, mas a proprietária UPSA dá por ele a garantia real incidente sobre o seu imóvel. Tal proposta que é então apresentada derradeiramente pela UPSA consiste na constituição de hipoteca judicial sobre bem de raiz que está registrado em seu nome, que, como já dito, responde a obrigação de natureza pessoal que, no último ato, representa o crédito de TARCÍSIO, isto é, o mesmo que se quis alcançar pela constrição determinada na decisão inaugural de 18/12/2013, fls. 321/4. Troca-se, pois, a constrição sobre determinado direito pessoal, por um direito real, circunstância que somente enaltece a eficácia da garantia. Ora, se a parte oferece em hipoteca judiciária o imóvel que lhe pertence e este - a rigor da certidão de fls. 702/5 - não se acha gravado de quaisquer ônus, nada obsta que então sirva à garantia cautelar substitutiva pela constrição lançada sobre reservas, com isso assegurando a um só tempo o interesse do autor cautelar e também a disponibilidade de caixa da empresa prestadora da garantia hipotecária. Restará à garantidora, se pretender resgatar a hipoteca a constituir-se, cuidar de tornar efetiva a vinculação pessoal que as partes entabularam e pela qual a dívida em metros quadros que se construir não se dissipe sem que antes esteja resolvida a obrigação que se está a garantir pela via processual cautelar. Se descurar disto, o bem imóvel da sua propriedade é que então subsistirá como objeto da garantia. Por outras palavras, cumprirá à UPSA cuidar para que o crédito de TARCÍSIO não se dissipe ou seja liquidado por outros meios, para que assim o imóvel objeto da matrícula 13.929 do 7o RI/DF permaneça vinculado à garantia processual já decidida. Tal medida substitutiva tem o condão de afastar dúvidas sobre a eficácia da constrição primitiva, se por acaso não prevalecer as alegações do autor a respeito de simulação ou fraude imputada aos réus e pelas quais se teria desfeito o crédito inicialmente constrito. Somente é de se considerar que enquanto não se der o registro da hipoteca judiciária de que ora se fala, não haverá como levantar a constrição inicialmente determinada. Observo apenas que o mandato outorgado à i. signatária do pedido não ostenta poderes especiais para o ato, circunstância que assim exige a ratificação pessoal da parte, ou a apresentação de novo mandato com tais poderes. Porém, tal é circunstância passível de regularização. Diante do exposto, acolho o pedido de fls. 698/701 de constituição de hipoteca judicial sobre o imóvel objeto da Matrícula no 13.929, do 7o RI/DF, consoante descrição tabular constante da certidão de fls. 702/5 e que assim o seu teor é aqui inteiramente adotado para o efeito da necessária especialização objetiva, mantendo-se a coisa vinculada aos efeitos cautelares da decisão de fls. 321/4 proferida nestes autos de no 2013.01.1.189211-4, enquanto não sobrevier decisão liberatória expressa (CC, art. 1.419). Apresentada outorga de poder especial para a constituição da garantia hipotecária judicial ou a ratificação pessoal da parte garantidora no prazo de 05 (cinco) dias, expeçam o mandado de registro. Tão logo feito o registro e dele se comprove nestes autos, voltem-me conclusos, quando então decidirei sobre a substituição de garantias.” Na sequência, em 25/01/2021, fora deferido o desmembramento do imóvel dado em garantia, com a fixação da caução sobre os lotes derivados[12], e, posteriormente, a determinação de conclusão para sentença, com a decisão denegando a redução da garantia[13], a qual fora corroborada em grau recursal[14], cujo acórdão garantira, contudo, que a requerente realizasse a avaliação judicial do imóvel parcelado e, após o contraditório, fora formulado novo pedido de restrição da constrição. Instalada a perícia para a avaliação dos 6 (seis) lotes ofertados para a substituição da garantia[15], o valor desses fora determinado em R$37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais). Sobreviera, destarte, em 05/04/2025, a sentença, que julgara parcialmente procedentes os pedidos para, confirmando a medida liminar, reputando insuficientes os lotes propostos para afetação da garantia frente ao montante atualizado a ser coberto, consolidar a hipoteca judiciária sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929 junto ao 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-a até a resolução das lides associadas[16]. Assim consignara o eminente Juízo sentenciante, verbis: “Enfoco o mérito. Malgrado os inacreditáveis doze anos de tramitação, o presente processo veicula mera ação cautelar, no desenho do antigo sistema do Código de Processo Civil de 1973, que previa o aparelhamento autônomo de demanda visando a tutela de urgência que, no sistema atual, integra um mesmo processo sincrético. A ação cautelar autônoma volta-se exclusivamente à análise da pertinência da pretensão relativa à tutela provisória de urgência respectiva, pela aferição dos elementos específicos deste tipo de tutela: fumus boni iuris e periculum in mora. Com efeito, a discussão sobre a ocorrência ou não de invalidades nos instrumentos contratuais debatidos nos autos originários, ou sobre a configuração e efeitos do domínio do imóvel disputado entre as partes nas várias ações petitórias em curso, desbordam do tema submetido à apreciação na ação cautelar; reitero: fumus boni iuris e periculum in mora. A definição dos direitos de parte a parte, em tutela definitiva e satisfativa, deverá se dar por ocasião do julgamento das ações principais. Na análise das condições específicas da tutela cautelar, é inequívoco que se fazem plenamente presentes no caso dos autos, devendo ser confirmada a medida deferida ao início da longa tramitação. Há nítida plausibilidade jurídica na pretensão autoral voltada à anulação dos contratos questionados na ação originária, mormente quando se observa a conduta processual dos réus, especialmente da empresa UPSA: apesar de afirmar que a presença de Tarcisio Marcio Alonso na contratação ser um “estorvo”, toda a atuação da empresa voltou-se, de certa forma, a beneficiar o outro litisconsorte. Na realidade, conforme já destacou a decisão de id 33766550, uma série de negociações complexas acabaram resultando na definição da empresa Desenvolve como acionista da UPSA e devedora do sócio Tarcisio. Todas essas circunstâncias ainda um tanto obscuras acabam por conferir certa verossimilhança à tese autoral de que há possível identidade de interesses e propósitos entre Tarcísio e UPSA, os quais talvez não sejam meramente partes numa relação de compra e venda, mas efetivamente parceiros em uma sociedade. Tal situação é mais que suficiente a configurar não só a plausibilidade jurídica da pretensão de anulação dos contratos versados nos autos originários, mas sobretudo o intenso risco de prejuízo aos autores, caso sofram evicção sobre os seus lotes e busquem ressarcimento em eventual demanda regressiva relativa aos valores que pagaram pelos lotes no loteamento clandestino que afirmam ter sido promovido por Tarcisio. Embora Tarcisio negue responsabilidade pela constituição do loteamento, atribuindo-a exclusivamente ao seu sócio minoritário na empresa Desenvolve, tal alegação não parece ser verossímil, na medida em que era ele próprio, Tarcísio, o titular dos imóveis sobre os quais foi lançado o empreendimento, não sendo crível que não tivesse conhecimento de que seu sócio tenha loteado e vendido centenas de parcelas ali. De qualquer forma, todos esses aspectos ainda nebulosos poderão ser elucidados na ação anulatória, justificando-se a subsistência da medida cautelar já definida. Acrescente-se, ainda a título de periculum in mora, que a imensa profusão de ações contra Tarcisio Marcio Alonso e empresas a ele relacionadas, listadas pelo Ministério Público em id 33766559, bem como a notícia de várias execuções fiscais contra a mesma pessoa e mesmo a circunstância das variadas penhoras no rosto dos autos relativas a várias execuções sofridas pelo mesmo réu denotam de modo deveras veemente que não se trata propriamente de um bom pagador. Neste descortino, não se pode negar que o temor de prejuízo irreparável que os integrantes da associação autora expressam é plenamente fundado. Inequívoca, portanto, a procedência da pretensão cautelar. Pende apenas a discussão sobre a redução da garantia atualmente estabelecida sobre o imóvel da UPSA. O tema já fora decidido em primeiro grau e confirmado em agravo (ids 85541882 e 114693462), o que configura preclusão. Ademais, a avaliação dos lotes que a UPSA propõe afetar para a garantia mediante hipoteca judicial alcançou o valor de R$ 37.900.000,00. Ocorre que a garantia cautelar visa a eventual cobertura do valor de R$ 20.000.000,00 na data da propositura da ação, ou seja, 16/12/2013. A atualização monetária daquele valor histórico pelos índices usuais de correção das obrigações judiciais indica que aquele valor originário corresponde atualmente a R$ 88.000.000,00. Logo, os lotes que a ré pretende destacar para a redução da garantia já consolidada e confirmada em duas decisões preclusas não são suficientes à cobertura integral do valor que se pretende garantir pela medida cautelar. Portanto, impõe ratificar, uma vez mais, a incolumidade da hipoteca judicial atualmente estabelecida sobre a totalidade do imóvel descrito na matrícula 13.929. Dado que a garantia consolidada é suficiente à cobertura de eventual prejuízo da autora, as medidas complementares postuladas na inicial (desconsideração da personalidade jurídica e bloqueio de matrículas) afiguram-se desnecessárias e desproporcionais à estrita necessidade da medida cautelar. Em face do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos autorais para, confirmando a medida liminar, consolidar a hipoteca judiciária sobre o imóvel descrito na matrícula 13.929, junto ao 7o Ofício do Registro de Imóveis, mantendo-se tal constrição até a resolução das lides associadas, relativas à pretensão anulatória e ações petitórias entre as mesmas partes. Os valores retidos a título de penhora no rosto dos autos deverão ser encaminhados aos Juízos que requisitaram a constrição, segundo a ordem histórica de preferência. Portanto, intime-se o Distrito Federal, para que esclareça qual os valores relativos às execuções que pretende garantir com a constrição. Da mesma forma, oficie-se ao MM. Juízo da 5a Vara Cível de São José do Rio Preto, para que esclareça se remanesce a necessidade de penhora no rosto dos autos requisitada em id 44448539 e, em caso afirmativo, por qual valor. Esclareço desde logo que, dada a precedência da constrição pelo Distrito Federal, os valores deverão primeiro ser transferidos para os executivos fiscais respectivos, e o remanescente, se houver, para a execução junto à vara cível de São José do Rio Preto. Considerando-se que a tutela cautelar é mero aspecto integrante do atual modelo de processo sincrético, não há suporte legal para a definição de verbas de sucumbência distintas nos autos principais e cautelares, no atual ordenamento jurídico processual, o que representaria virtual bis in eadem. Portanto, os valores de custas e honorários advocatícios de sucumbência deverão ser objeto de fixação nos autos principais, secundum eventus litis.” Nesses termos, afirmara o julgado, no tocante à substituição pretendida, que o tema já teria sido decidido em primeiro grau e confirmado em segundo grau, quando do julgamento do agravo, restando, portanto, preclusa a matéria, ressaltando, ainda, que a avaliação dos lotes alcançara o valor de R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais) e que o valor garantido e atualizado seria de R$ 88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais). Destarte, afirmara que os aludidos lotes não seriam suficientes à cobertura integral do valor que se pretende garantir pela medida cautelar, devendo ser mantida a hipoteca judicial estabelecida sobre a totalidade do imóvel, o qual se mostrara suficiente à cobertura de eventual prejuízo da ora requerida. Assim, a requerente apelara, alegando, em suma, o cabimento e a legalidade da a substituição da garantia judicial pelos lotes avaliados, pois a garantia judicial deveria se limitar à correção monetária do valor originário, sem juros remuneratórios ou compensatórios, que ensejaria o valor de R$ 37.900.000,00 (trinta e sete milhões e novecentos mil reais), equivalente ao somatório daqueles pertinentes aos lotes ofertados. Nesse contexto, asseverara a requerente ser devida a concessão de efeito suspensivo ativo ao apelo especificamente para, em tutela de urgência, determinar a substituição da hipoteca judicial do imóvel loteado pelos lotes, antecipando o resultado útil pretendido, sob a alegação de que, sem a suspensão da produção dos efeitos da referida decisão, sobreviriam prejuízos irreparáveis ao desenvolvimento urbano ali pretendido, assim como a livre comercialização do futuro empreendimento. Afirmara existir a probabilidade de provimento do recurso, visto que o valor garantido não poderia ser acrescido de juros de mora, coincidindo, destarte, com o valor dos lotes apontados, consoante a avaliação havida nos autos. Aduzira tratar-se de questão urgente cujo perigo de dano é evidente. Historiados os fatos processuais de relevo, sobeja, conforme já assinalado, a ausência de pressuposto a legitimar a postulação deduzida, inclusive porque encerra repetição de formulação já deduzida no curso processual e refutada. Assim é que, abstraída qualquer consideração exaustiva acerca do ventilado pela requerente quanto às questões atinentes ao mérito que foram enfrentadas na sentença, que julgara parcialmente procedente o pedido e mantivera a tutela de urgência anteriormente concedida, não se vislumbra o perigo de dano ou prejuízo ao resultado útil do processo do esposado no recurso de apelação aviado de sua parte, enquanto pressuposto apto a relevar a disposição expressa no artigo 1.012, § 4o, do Código de Processo Civil, que assim preceitua: “Art. 1.012 (...) §4o Nas hipóteses do §1o, a eficácia de sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação.” E, ademais, aliado à plausibilidade do direito vindicado, consubstanciam pressupostos da antecipação de tutela de urgência a aferição de que da sua não concessão poderá advir dano à parte, ou risco ao resultado útil do processo. No caso, conforme pontuado, a tutela pretendida visa afastar os efeitos da sentença, agregando-se efeito ativo ao apelo deduzido pela requerente, com a modulação da garantia deferida há muito e ratificada pela sentença contra a qual se inconformada. Ausente, portanto, aludido pressuposto, notadamente defronte o fato de que a medida, conforme já reprisado, vige há muito e sua revisão já fora, inclusive, demandada. É o que se extrai do disposto no artigo 300 do novo Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Volvendo ao caso concreto, em suma, conquanto tenha a peticionante pleiteado a substituição da garantia judicial, na forma como apontara, não se pode deixar de levar em consideração a data de concessão da liminar –13/08/2013 –, a data do deferimento da hipoteca judicial sobre todo o imóvel da requerente –26/08/2014 – e a data de proferimento da sentença – 05/04/2025 –, estando a aludida hipoteca judicial vigendo, portanto, há mais de 10 (dez) anos, o que efetivamente afasta o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo se mantida a aludida hipoteca sobre o imóvel loteado. Essa apreensão, deixando carente de certeza o direito que invocara, obsta a concessão da antecipação de tutela que formulara a postulante, porquanto tem como pressuposto justamente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, arts. 300, 303 e 1.012, § 4o). Assim é que, a par dos requisitos que autorizariam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, e, conforme pontuado, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, não se verifica no caso em tela a presença o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, ensejando o recebimento do apelo sem o efeito suspensivo perseguido e a tutela de urgência pleiteada, ao menos até a análise do recurso pelo colegiado. Do alinhavado deriva a constatação de que, abstraída qualquer consideração exauriente sobre a substância da argumentação alinhada pela requerente ao aviar o apelo em face da sentença que resolvera a ação manejada em seu desfavor, o que sobreleva é que não se afigura viável a agregação ao recurso do efeito suspensivo ativo, diante da ausência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo a aparelhar a tutela invocada. Dessarte, deve ser indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, com a concessão de tutela de urgência, ao apelo que manejara. Esteado nos argumentos alinhados, supedaneado nos dispositivos invocados e fruindo do poder que emerge dos artigos 1.012, §§ 3o e 4o, do estatuto processual, e 251, §§ 2o e 3o, do RITJDFT, a par de lastreado nos artigos 299 e 300, caput, do estatuto processual, indefiro o postulado pela requerente visando a antecipação de tutela vindicada sob a forma de agregação de efeito suspensivo ativo ao recurso que formulara. Traslade-se cópia desta decisão para os autos principais, e, operada a preclusão, arquivem-se, dando-se baixa. Custas pela requerente. I. Brasília-DF, 22 de julho de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - Apelação – ID 239882529, fls. 2696/2713 – do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [2] - Sentença – ID 231813485, fls. 2631/2637 – do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [3] - ID 73006910 - Pág. 12 (fl. 13). [4] “Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito. § 1 o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia. § 2 o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer. § 3 o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.” [5] - ID 33766531 - Págs. 20/23, fls. 342/345, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [6] - ID 33766536 - Págs. 11/19, fls. 469/477, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [7] - ID 33766539 - Págs. 26/41, fls. 543/558, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [8] - ID 33766543 - Pág. 21/25, 40/41, 47/49, fls. 683/687, 702/703, 709/711, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [9] - ID 33766543 - Págs. 51/57, fls. 713/719, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [10] - ID 33766548 - Pág. 34 ao ID 33766549 - Pág. 34, fls. 802/851, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [11] - ID 33766550 - Págs. 9/11, fls. 869/871, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [12] - ID 81937321, fls. 2035/2036, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [13] - ID 85541882, fl. 2058, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [14] - ID 114693462, fls. 2101/2114, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [15] - ID 212747020, fls. 2385/2439, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018. [16] - ID 231813485, fls. 2631/2637, do proc. no 0012319-23.2013.8.07.0018.