Tribunal: TJDFT
Processo: 0716613-14.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO HABIBE
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0716613-14.2025.8.07.0000 DECISÃO 1. O devedor agrava da decisão da 2a Vara Cível do Gama, (Proc. 0006897-12.2013.8.07.0004 – id 230901252) que, em cumprimento de sentença, rejeitou a exceção de pré-executividade, sob o fundamento de se tratarem de questões abarcadas pela coisa julgada, e o intimou acerca do pedido de adjudicação do bem com abatimento da dívida cobrada e dos débitos de IPTU/TLP, além do prosseguimento do feito com busca pelo remanescente. Inicialmente requer a gratuidade de justiça, pois não possui condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência e de sua família. Suscita a ausência de fundamentação da decisão recorrida, ilegitimidade passiva, pois não é mais proprietário do imóvel em questão, decisão surpresa e cerceamento de defesa. Alega, em síntese, que a cobrança de taxas por parte de associação de moradores é inconstitucional, conforme Tema STF 492 e Tema 360 de Repercussão Geral e Tema STJ 882, violando a decisão agravada as disposições do CPC 926 e 927, além disso jamais aderiu aos atos do agravado ou a ele se associou, sendo indevida a imposição de cobrança de taxas de manutenção ou conservação. Acrescenta que se trata de loteamento irregular, cuja associação foi criada em 2005, sem apontamento no cartório de registro de imóveis, cuja área sequer é possível especificar, em afronta ao CCB 1.132, não podendo, assim, prosperar a penhora e adjudicação do terreno adquirido no ano de 2001. Aponta risco de penhora do imóvel e realização de hasta pública. Requer a concessão do efeito suspensivo, até o julgamento do AI 2. Ante os documentos de ids. 71985503 e 71985505, que indicam movimentação financeira inferior a 5 salários-mínimos, concedo a gratuidade, restringindo-a, porém, ao presente recurso, sem prejuízo da sua eventual ampliação, a critério do Juízo a quo, ao processo principal, pois o pedido não foi formulado naqueles autos. Concisão é inconfundível com ausência de fundamentação. A motivação concisa não ofende o CPC 489, §1o, IV, tampouco à CF 93, IX, os quais não obrigam o Magistrado a ser prolixo. A decisão agravada expressamente indicou os motivos para a rejeição dos pedidos, considerando que as matérias alegadas foram exaustivamente debatidas nos autos, não havendo cogitar, portanto, em obscuridade. O agravante possui legitimidade passiva ad causam, pois a demanda de cobrança foi proposta em 2013, sendo reconhecidos os débitos a partir de 14/06/08 até abril/13, além das cotas vincendas. Afirma que vendeu o imóvel para terceira em 2001, realizando o distrato e, no ano de 2007, nova venda para a mesma terceira, contudo, o distrato, nem a alegada segunda venda, foram comprovados. Rejeito, portanto, as preliminares. O Tema STJ 882 é inaplicável ao caso, que se trata de condomínio irregular fechado, não se confundindo com bairros residenciais abertos (STJ, T4, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1.875.457/, Min. Raul Araújo, 2023.) Em relação ao Tema STF 492, é inaplicável aos condomínios que foram instituídos em área privada, com o parcelamento irregular do solo, cujas taxas instituídas destinam-se à manutenção de áreas comuns, como no presente caso, e, por conseguinte, resta afastada a incidência ao caso do Tema de Repercussão Geral STF 360. No mais, não constato o fumus boni juris. A filiação a uma associação independe de rigor formal e, no caso, apresenta-se inequívoca, notadamente pela previsão contida na cláusula 6a do instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal Contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel rural (id 210713929 - p. 3-6 – autos principais) assinado pelo agravante em 26/01/01, in verbis: “6. A partir desta data corre por conta exclusiva e direta do COMPROMITENTE COMPRADOR, todos os impostos, taxas e demais ônus que incidam ou venham a incidir sobre a fração ideal e respectivas benfeitorias , ainda que lançadas em nome do COMPROMISSÁRIO VENDEDOR, assim como as despesas com a escritura, tributos com a transmissão, emolumentos de cartórios, registro e averbações.” Note-se que na cláusula 3a há menção a anexo (p. 6) da planta de localização do lote em questão em que a área já é denominada Condomínio Residencial Park do Gama. Assim, a responsabilidade do agravante pelo adimplemento das taxas condominiais aprovadas pelas assembleias, surgiu quando adquiriu o imóvel. Acrescento que os embargos de terceiros (Proc. 0707267-95.2023.8.07.0004 – id 186012457 – daqueles autos) opostos pela suposta terceira adquirente foram julgados improcedentes, reafirmando que o imóvel em questão se encontra sob a responsabilidade do agravante, encontrando-se pendente de julgamento os declaratórios opostos à apelação em que foi negado provimento. A decisão que rejeita a exceção de pré-executividade, não configura cerceamento de defesa, nem se constitui decisão surpresa, pois o agravante teve a oportunidade de se manifestar na referida peça, bem como de dela recorrer por meio do presente recurso. 3. Indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao Juízo a quo. Ao agravado, para contrarrazões. Após, conclusos. Intimem-se. Brasília, 12 de junho de 2025. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0716613-14.2025.8.07.0000 DECISÃO 1. O devedor agrava da decisão da 2a Vara Cível do Gama, (Proc. 0006897-12.2013.8.07.0004 – id 230901252) que, em cumprimento de sentença, rejeitou a exceção de pré-executividade, sob o fundamento de se tratarem de questões abarcadas pela coisa julgada, e o intimou acerca do pedido de adjudicação do bem com abatimento da dívida cobrada e dos débitos de IPTU/TLP, além do prosseguimento do feito com busca pelo remanescente. Inicialmente requer a gratuidade de justiça, pois não possui condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência e de sua família. Suscita a ausência de fundamentação da decisão recorrida, ilegitimidade passiva, pois não é mais proprietário do imóvel em questão, decisão surpresa e cerceamento de defesa. Alega, em síntese, que a cobrança de taxas por parte de associação de moradores é inconstitucional, conforme Tema STF 492 e Tema 360 de Repercussão Geral e Tema STJ 882, violando a decisão agravada as disposições do CPC 926 e 927, além disso jamais aderiu aos atos do agravado ou a ele se associou, sendo indevida a imposição de cobrança de taxas de manutenção ou conservação. Acrescenta que se trata de loteamento irregular, cuja associação foi criada em 2005, sem apontamento no cartório de registro de imóveis, cuja área sequer é possível especificar, em afronta ao CCB 1.132, não podendo, assim, prosperar a penhora e adjudicação do terreno adquirido no ano de 2001. Aponta risco de penhora do imóvel e realização de hasta pública. Requer a concessão do efeito suspensivo, até o julgamento do AI 2. Ante os documentos de ids. 71985503 e 71985505, que indicam movimentação financeira inferior a 5 salários-mínimos, concedo a gratuidade, restringindo-a, porém, ao presente recurso, sem prejuízo da sua eventual ampliação, a critério do Juízo a quo, ao processo principal, pois o pedido não foi formulado naqueles autos. Concisão é inconfundível com ausência de fundamentação. A motivação concisa não ofende o CPC 489, §1o, IV, tampouco à CF 93, IX, os quais não obrigam o Magistrado a ser prolixo. A decisão agravada expressamente indicou os motivos para a rejeição dos pedidos, considerando que as matérias alegadas foram exaustivamente debatidas nos autos, não havendo cogitar, portanto, em obscuridade. O agravante possui legitimidade passiva ad causam, pois a demanda de cobrança foi proposta em 2013, sendo reconhecidos os débitos a partir de 14/06/08 até abril/13, além das cotas vincendas. Afirma que vendeu o imóvel para terceira em 2001, realizando o distrato e, no ano de 2007, nova venda para a mesma terceira, contudo, o distrato, nem a alegada segunda venda, foram comprovados. Rejeito, portanto, as preliminares. O Tema STJ 882 é inaplicável ao caso, que se trata de condomínio irregular fechado, não se confundindo com bairros residenciais abertos (STJ, T4, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1.875.457/, Min. Raul Araújo, 2023.) Em relação ao Tema STF 492, é inaplicável aos condomínios que foram instituídos em área privada, com o parcelamento irregular do solo, cujas taxas instituídas destinam-se à manutenção de áreas comuns, como no presente caso, e, por conseguinte, resta afastada a incidência ao caso do Tema de Repercussão Geral STF 360. No mais, não constato o fumus boni juris. A filiação a uma associação independe de rigor formal e, no caso, apresenta-se inequívoca, notadamente pela previsão contida na cláusula 6a do instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal Contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel rural (id 210713929 - p. 3-6 – autos principais) assinado pelo agravante em 26/01/01, in verbis: “6. A partir desta data corre por conta exclusiva e direta do COMPROMITENTE COMPRADOR, todos os impostos, taxas e demais ônus que incidam ou venham a incidir sobre a fração ideal e respectivas benfeitorias , ainda que lançadas em nome do COMPROMISSÁRIO VENDEDOR, assim como as despesas com a escritura, tributos com a transmissão, emolumentos de cartórios, registro e averbações.” Note-se que na cláusula 3a há menção a anexo (p. 6) da planta de localização do lote em questão em que a área já é denominada Condomínio Residencial Park do Gama. Assim, a responsabilidade do agravante pelo adimplemento das taxas condominiais aprovadas pelas assembleias, surgiu quando adquiriu o imóvel. Acrescento que os embargos de terceiros (Proc. 0707267-95.2023.8.07.0004 – id 186012457 – daqueles autos) opostos pela suposta terceira adquirente foram julgados improcedentes, reafirmando que o imóvel em questão se encontra sob a responsabilidade do agravante, encontrando-se pendente de julgamento os declaratórios opostos à apelação em que foi negado provimento. A decisão que rejeita a exceção de pré-executividade, não configura cerceamento de defesa, nem se constitui decisão surpresa, pois o agravante teve a oportunidade de se manifestar na referida peça, bem como de dela recorrer por meio do presente recurso. 3. Indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao Juízo a quo. Ao agravado, para contrarrazões. Após, conclusos. Intimem-se. Brasília, 12 de junho de 2025. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator