Tribunal: TJDFT
Processo: 0735989-83.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0735989-83.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: S. M. CENTRO DE TREINAMENTOS AUTOMOTIVOS LTDA - ME, MICHEL DE MORAIS BARBOSA AGRAVADO: DAVI DIAS DE MOURA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por S. M. CENTRO DE TREINAMENTOS AUTOMOTIVOS LTDA - ME e MICHEL DE MORAIS BARBOSA contra a seguinte decisão proferida no CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerido por DAVI DIAS DE MOURA: “1. Da avaliação do apartamento n° 203, Lote 12, CSA 03, Taguatinga/DF Na petição de ID 241993510, a parte exequente manifesta concordância com o valor da avaliação do imóvel sito ao Lote 12, CSA 03, Taguatinga, e requer a adjudicação deste bem. Os executados, por outro lado, impugnaram a avaliação (ID 242906107), sob estes argumentos: i) o laudo de avaliação não acompanha anúncios imobiliários capazes de demonstrar o parâmetro valorativo utilizado pelo avaliador; e ii) discrepância entre o valor da avaliação e o efetivo valor de mercado do imóvel, segundo anúncios de imóveis semelhantes encontrados em sites especializados. Decido. Em primeiro lugar, constato que o Laudo de Avaliação apresentado ao ID 241028933 foi elaborado por Oficial de Justiça Avaliador e atende aos requisitos estabelecidos no artigo 872, incisos I e II, do CPC. Em segundo lugar, verifico que destoa da realidade a alegação dos executados no sentido de que o laudo não acompanha os anúncios tomados como parâmetro para a estipulação do preço. Os anúncios foram juntados aos autos, junto do Laudo de Avaliação, nos IDs 241028931, 241028930 e 241028929. Não bastasse, os respectivos links foram informados no corpo do Laudo. A metodologia utilizada para estabelecer o valor de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) foi pormenorizada pelo Oficial de Justiça no tópico “Do Cálculo”, tendo sido levado em consideração o preço médio do metro quadrado dos imóveis anunciados no mercado. Assim, evidente a confiabilidade e a precisão da avaliação realizada. De outro lado, vê-se que nenhum dos anúncios trazidos pelos impugnantes refere-se a imóvel efetivamente semelhante ao penhorado. Os anúncios de IDs 242906109, 242906110, 242906117 e 242906119 retratam imóveis compostos por três quartos e uma vaga de garagem, enquanto o apartamento penhorado é constituído de dois quartos e não conta com vaga de garagem. Já o anúncio de ID 242906116 envolve apartamento que, embora tenha apenas dois quartos, possui vaga de garagem, característica esta que, é consabido, contribui para a valorização do imóvel e incremento do preço. Logo, a comparação estabelecida pelos executados é desproporcional e não deve prevalecer em relação ao Laudo de Avaliação subscrito por profissional que goza de fé pública. Pelo exposto, rejeito a impugnação de ID 242906107 e homologo o Laudo de ID 241028933, fixando o valor da avaliação do imóvel nele descrito em R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais). 2. Do pedido de adjudicação O exequente pretende adjudicar o imóvel a que se refere o tópico “1” desta decisão. Manifeste-se o executado Michel acerca do pedido de adjudicação formulado pela parte exequente. Prazo: 15 dias. 3. Do pedido da terceira Rosane Sanches Leonel Ao ID 242918112, a terceira Rosane Sanches Leonel pede “a citação do Exequente Davi Dias, e do Executado Michel de Morais para se manifestarem sobre a injustiça que está sendo praticada contra a Peticionante Rosane S. Leonel, compradora de boa-fé; tudo em conformidade com a nossa Legislação”. Lembre-se, todavia, que Rosane já exerceu o direito a se opor à constrição do apartamento por meio dos embargos de terceiro autuados sob o n° 0704930-50.2020.8.07.0001, que foram julgados improcedentes. A sentença, proferida ao ID 99772669, foi mantida em sede de apelação (acórdão no ID 144168162), e transitou em julgado. Nesse cenário, o que pretende a peticionante é, em última análise, a desconstituição da coisa julgada implementada pela sentença de improcedência prolatada nos embargos de terceiro, o que é manifestamente antijurídico. Logo, indefiro o pedido. 4. Da alienação judicial do imóvel sito no Conjunto C, da QE-44, do SRIA, Guará/DF, registrado na matrícula n° 12.580, do 4o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal Intime-se o exequente do número de inscrição do referido imóvel no IPTU, informado pela SEFAZ/DF por meio do ofício de ID 243184154 e anexos, cabendo-lhe se manifestar sobre eventuais ônus, recursos ou processos pendentes sobre o bem a ser leiloado, na forma da decisão de ID 236623036, item “1”. Prazo de 15 (quinze) dias.” Os Agravantes sustentam (i) que "não se limitaram a alegar a ausência de anúncios, mas sim a falta de transparência e de fundamentação documental da metodologia empregada, que prejudica a credibilidade do valor apurado”; (ii) que alegaram “a ausência de justificativa clara de como os anúncios teriam sido utilizados para chegar ao valor médio, e por que aqueles anúncios específicos seriam os mais adequados como parâmetro”; (iii) que "Dizer que os anúncios "foram juntados" não elide a necessidade de demonstrar sua pertinência e o processo de derivação do valor final”; (iii) que a “metodologia de "pesquisa de anúncios especializados e aplicação de valores médios praticados no mercado" carece de sustentação documental nos autos”; (iv) que, “Realizando rápida pesquisa na internet, é possível verificar que existem anúncios de imóveis semelhantes na mesma região nos quais são atribuídos valores mais elevados por metro quadrado (m2)”; (v) que “É imperioso que a avaliação reflita o valor real de mercado do bem”; (vi) que “Alienar um bem por valor notoriamente inferior ao de mercado, com base em avaliação que carece de transparência e justificativa metodológica clara, configura alienação por preço vil, o que é vedado pelo sistema jurídico”; (vii) que “A discrepância entre o valor avaliado e os valores de mercado para imóveis na região, ainda que com pequenas variações de características, sugere que o método utilizado para aferir o valor dos direitos aquisitivos merece ser novamente questionado”; e (viii) que “O direito à produção de provas e ao contraditório em matéria de avaliação é fundamental, e a homologação do laudo sem os devidos esclarecimentos sobre os pontos obscuros da metodologia viola esses princípios”. Requerem a suspensão da homologação do Laudo de Avaliação, de maneira a impedir qualquer ato de expropriação do imóvel. É o relatório. Decido. Não estão presentes os requisitos para a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. À primeira vista o laudo de avaliação homologado judicialmente atende ao disposto no artigo 872 do Código de Processo Civil (IDs 241028928, 241028933 e 241028931 dos autos de origem). Avaliações realizadas por iniciativa do próprio interessado em princípio não podem se sobrepor à avaliação realizada por oficial de justiça na forma prevista em lei. O oficial de justiça não está adstrito ao emprego de métodos específicos para a avaliação, contanto que se atenha às exigências legais. Não se divisa, pois, nesse contexto de cognição sumária, a probabilidade do direito dos Agravantes. Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 28 de agosto de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0735989-83.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: S. M. CENTRO DE TREINAMENTOS AUTOMOTIVOS LTDA - ME, MICHEL DE MORAIS BARBOSA AGRAVADO: DAVI DIAS DE MOURA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por S. M. CENTRO DE TREINAMENTOS AUTOMOTIVOS LTDA - ME e MICHEL DE MORAIS BARBOSA contra a seguinte decisão proferida no CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerido por DAVI DIAS DE MOURA: “1. Da avaliação do apartamento n° 203, Lote 12, CSA 03, Taguatinga/DF Na petição de ID 241993510, a parte exequente manifesta concordância com o valor da avaliação do imóvel sito ao Lote 12, CSA 03, Taguatinga, e requer a adjudicação deste bem. Os executados, por outro lado, impugnaram a avaliação (ID 242906107), sob estes argumentos: i) o laudo de avaliação não acompanha anúncios imobiliários capazes de demonstrar o parâmetro valorativo utilizado pelo avaliador; e ii) discrepância entre o valor da avaliação e o efetivo valor de mercado do imóvel, segundo anúncios de imóveis semelhantes encontrados em sites especializados. Decido. Em primeiro lugar, constato que o Laudo de Avaliação apresentado ao ID 241028933 foi elaborado por Oficial de Justiça Avaliador e atende aos requisitos estabelecidos no artigo 872, incisos I e II, do CPC. Em segundo lugar, verifico que destoa da realidade a alegação dos executados no sentido de que o laudo não acompanha os anúncios tomados como parâmetro para a estipulação do preço. Os anúncios foram juntados aos autos, junto do Laudo de Avaliação, nos IDs 241028931, 241028930 e 241028929. Não bastasse, os respectivos links foram informados no corpo do Laudo. A metodologia utilizada para estabelecer o valor de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) foi pormenorizada pelo Oficial de Justiça no tópico “Do Cálculo”, tendo sido levado em consideração o preço médio do metro quadrado dos imóveis anunciados no mercado. Assim, evidente a confiabilidade e a precisão da avaliação realizada. De outro lado, vê-se que nenhum dos anúncios trazidos pelos impugnantes refere-se a imóvel efetivamente semelhante ao penhorado. Os anúncios de IDs 242906109, 242906110, 242906117 e 242906119 retratam imóveis compostos por três quartos e uma vaga de garagem, enquanto o apartamento penhorado é constituído de dois quartos e não conta com vaga de garagem. Já o anúncio de ID 242906116 envolve apartamento que, embora tenha apenas dois quartos, possui vaga de garagem, característica esta que, é consabido, contribui para a valorização do imóvel e incremento do preço. Logo, a comparação estabelecida pelos executados é desproporcional e não deve prevalecer em relação ao Laudo de Avaliação subscrito por profissional que goza de fé pública. Pelo exposto, rejeito a impugnação de ID 242906107 e homologo o Laudo de ID 241028933, fixando o valor da avaliação do imóvel nele descrito em R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais). 2. Do pedido de adjudicação O exequente pretende adjudicar o imóvel a que se refere o tópico “1” desta decisão. Manifeste-se o executado Michel acerca do pedido de adjudicação formulado pela parte exequente. Prazo: 15 dias. 3. Do pedido da terceira Rosane Sanches Leonel Ao ID 242918112, a terceira Rosane Sanches Leonel pede “a citação do Exequente Davi Dias, e do Executado Michel de Morais para se manifestarem sobre a injustiça que está sendo praticada contra a Peticionante Rosane S. Leonel, compradora de boa-fé; tudo em conformidade com a nossa Legislação”. Lembre-se, todavia, que Rosane já exerceu o direito a se opor à constrição do apartamento por meio dos embargos de terceiro autuados sob o n° 0704930-50.2020.8.07.0001, que foram julgados improcedentes. A sentença, proferida ao ID 99772669, foi mantida em sede de apelação (acórdão no ID 144168162), e transitou em julgado. Nesse cenário, o que pretende a peticionante é, em última análise, a desconstituição da coisa julgada implementada pela sentença de improcedência prolatada nos embargos de terceiro, o que é manifestamente antijurídico. Logo, indefiro o pedido. 4. Da alienação judicial do imóvel sito no Conjunto C, da QE-44, do SRIA, Guará/DF, registrado na matrícula n° 12.580, do 4o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal Intime-se o exequente do número de inscrição do referido imóvel no IPTU, informado pela SEFAZ/DF por meio do ofício de ID 243184154 e anexos, cabendo-lhe se manifestar sobre eventuais ônus, recursos ou processos pendentes sobre o bem a ser leiloado, na forma da decisão de ID 236623036, item “1”. Prazo de 15 (quinze) dias.” Os Agravantes sustentam (i) que "não se limitaram a alegar a ausência de anúncios, mas sim a falta de transparência e de fundamentação documental da metodologia empregada, que prejudica a credibilidade do valor apurado”; (ii) que alegaram “a ausência de justificativa clara de como os anúncios teriam sido utilizados para chegar ao valor médio, e por que aqueles anúncios específicos seriam os mais adequados como parâmetro”; (iii) que "Dizer que os anúncios "foram juntados" não elide a necessidade de demonstrar sua pertinência e o processo de derivação do valor final”; (iii) que a “metodologia de "pesquisa de anúncios especializados e aplicação de valores médios praticados no mercado" carece de sustentação documental nos autos”; (iv) que, “Realizando rápida pesquisa na internet, é possível verificar que existem anúncios de imóveis semelhantes na mesma região nos quais são atribuídos valores mais elevados por metro quadrado (m2)”; (v) que “É imperioso que a avaliação reflita o valor real de mercado do bem”; (vi) que “Alienar um bem por valor notoriamente inferior ao de mercado, com base em avaliação que carece de transparência e justificativa metodológica clara, configura alienação por preço vil, o que é vedado pelo sistema jurídico”; (vii) que “A discrepância entre o valor avaliado e os valores de mercado para imóveis na região, ainda que com pequenas variações de características, sugere que o método utilizado para aferir o valor dos direitos aquisitivos merece ser novamente questionado”; e (viii) que “O direito à produção de provas e ao contraditório em matéria de avaliação é fundamental, e a homologação do laudo sem os devidos esclarecimentos sobre os pontos obscuros da metodologia viola esses princípios”. Requerem a suspensão da homologação do Laudo de Avaliação, de maneira a impedir qualquer ato de expropriação do imóvel. É o relatório. Decido. Não estão presentes os requisitos para a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. À primeira vista o laudo de avaliação homologado judicialmente atende ao disposto no artigo 872 do Código de Processo Civil (IDs 241028928, 241028933 e 241028931 dos autos de origem). Avaliações realizadas por iniciativa do próprio interessado em princípio não podem se sobrepor à avaliação realizada por oficial de justiça na forma prevista em lei. O oficial de justiça não está adstrito ao emprego de métodos específicos para a avaliação, contanto que se atenha às exigências legais. Não se divisa, pois, nesse contexto de cognição sumária, a probabilidade do direito dos Agravantes. Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 28 de agosto de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator