Tribunal: TJDFT
Processo: 0721859-88.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-09

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por PAULA ROBERTA MARÇAL MAIA, em face à decisão da Vigésima Vara Cível de Brasília, que deferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação revisional de aluguel ajuizada por FERNANDA ROBERTA MARÇAL MAIA, EDUARDO MONTEIRO DE CASTRO ALMEIDA e MARCELO MONTEIRO DE CASTRO ALMEIDA. Os agravados sustentaram que herdaram de seu genitor um imóvel situado no Condomínio Brisas do Lago e que se encontrava alugado para PAULA, ora agravante, desde 05/06/2024, com prazo de vigência até 05/06/2029. Contudo, o aluguel foi fixado em valor irrisório de R$100,00 (cem reais), o que não condiz com a realidade do mercado, e conforme laudos técnicos que instruíram a inicial, sua estimativa variaria de R$3.800,00 a R$3.983,00. Requereram a fixação do aluguel provisório pela média apurada de R$3.911,00. Pela decisão agravada, o juízo acolheu parcialmente o pleito e fixou o aluguel provisório em R$3.128,80. Nas razões recursais, a agravante alegou que vivia em união estável com o locador e que o aluguel fora fixado em valor simbólico para compensar benfeitorias que realizou no imóvel estimadas em R$65.000,00. O contrato teria prazo de vigência certo e o aluguel deveria permanecer fixo e sem reajustes, conforme cláusula expressa de que a relação jurídica e suas condições vigeriam mesmo em caso de morte do locador. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 72436543. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por intermédio da qual se persegue provimento jurisdicional que revise temporariamente o valor dos alugueres mensais de locação residencial, em razão do valor desproporcional pactuado no contrato. Na inicial, os autores alegam que a locação foi firmada entre a ré e o seu genitor e que, com o falecimento deste, tiveram acesso ao contrato e constataram a fixação do aluguel no valor de R$ 100,00, mesmo o imóvel estando situado em área nobre desta Capital Federal. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica desfraldada em sua peça de ingresso, postularam tutela de urgência, nos seguintes termos: “c) Que seja CONCEDIDA tutela provisória de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, para fixar o valor do aluguel provisório em R$ 3.911,66 mensais, com início a partir da concessão da liminar, enquanto durar a presente demanda, garantindo o equilíbrio contratual e evitando a perpetuação do desequilíbrio econômico entre as partes;" Eis o relato. DECIDO. Nos termos do art. 300, “caput”, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, perseguem os autores a revisão temporária do valor dos alugueres mensais, em razão do valor irrisório previsto no contrato, inicialmente celebrado pelo seu genitor. Acerca da fixação e revisão do valor do aluguel, estatuem os arts. 17 e 18 da Lei no 8.245/91, que é livre a convenção do aluguel, permitindo-se sua revisão por consenso entre locador e locatário ou, após três anos de vigência do contrato, por força de demanda judicial, com o fito de ajustá-lo ao preço de mercado. Nesse contexto, a revisão, tal qual defendida pelos requerentes, demanda a análise de diplomas legislativos outros, subsidiariamente aplicáveis à espécie, diante do permissivo inscrito no art. 79 do mesmo diploma legal. Os autores sustentam sua pretensão na tese da onerosidade excessiva inversa, diante do desequilíbrio contratual decorrente do valor do aluguel arbitrado, sobrevindo evento imprevisível e invencível (morte do locador) que afetou, até o presente momento, apenas um dos polos da relação locatícia. Acerca dos efeitos de um contexto de onerosidade excessiva nos contratos de prestação continuada, dispõem os arts. 478 a 480 do Código Civil. Em apertada síntese, prescreve o legislador que, caso as prestações reciprocamente exigíveis revelem-se excessivamente onerosas para qualquer das partes, “com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, poderá o devedor postular a resolução do contrato. No caso dos autos, constata-se “extrema vantagem” em favor da locatária, eis que efetua o pagamento mensal de valor irrisório a título de aluguel desde maio de 2024, sendo inegável que a manutenção do valor da locação no patamar atual destoa do que se observa no mercado imobiliário. De acordo com os laudo técnicos de ID's 233162279, 233162280 e 233162281, o valor venal para aluguel do imóvel foi apurado em R$ 3.800,00, R$ 3.983,00 e R$ 3.950,00, respectivamente, totalizando uma média de R$ 3.911,00. Tenho por delineada, pois, a probabilidade do direito. No atinente ao risco ao resultado útil do processo e ao perigo de dano, também os vejo presentes, já que a exigibilidade do pagamento mensal, naquele patamar, enseja evidente prejuízo aos locatários em face do desequilíbrio contratual. Entretanto, necessário observar o artigo 68, inciso II, alínea "a", da Lei no 8.245/91, no sentido de que "em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;". Pelo exposto, DEFIRO EM PARTE a pretensão deduzida a título de tutela de urgência para fixar provisoriamente o aluguel mensal no patamar equivalente a 80% (oitenta por cento) da média dos valores previstos nos laudos de avaliação que instruem a inicial, totalizando R$ 3.128,80 (três mil, cento e vinte e oito reais e oitenta centavos), a ser aplicado a partir do mês de maio/2025. O pagamento deverá ser efetuado na conta bancária indicada na petição inicial.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. Cuida-se de controvérsia acerca da revisão de contrato de aluguel firmado há menos de três anos e em valor simbólico. A matéria é regida pela Lei 8.245/91, especialmente pelos artigos 19 e 68 a 70. Nesse sentido, estabelece o art. 19 da lei de regência que quaisquer dos contratantes pode pedir a revisão do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo: Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado. Não se desconhece que a jurisprudência admite a revisão excepcional e antes do triênio de vigência, porém somente diante de fatos supervenientes e imprevisíveis que tornem a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes. Contudo, não é essa a situação dos autos, em que o aluguel foi estabelecido em valor simbólico por mera liberalidade do locador e o próprio contrato previa que “em caso de falecimento do locador a locação permanecerá vigente até a data do término do contrato e ficará sub-rogado nos seus direitos e obrigações ao cônjuge sobrevivente, no caso a locatária Paula Roberta Marçal Maia”. Dessa forma, não atendido o pressuposto legal de vigência superior a três anos e diante da inexistência de fato superveniente e imprevisível que tenha causado desequilíbrio na relação contratual, neste estágio prelibatório, não se vislumbram presentes os pressupostos para a revisão do contrato. Por fim, o risco de dano para a agravante emerge do próprio valor provisoriamente estabelecido para a locação e muito superior ao fixado em contrato. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram presentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e sobrestar a eficácia da decisão agravada até julgamento pela Terceira Turma Cível. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 5 de junho de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por PAULA ROBERTA MARÇAL MAIA, em face à decisão da Vigésima Vara Cível de Brasília, que deferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação revisional de aluguel ajuizada por FERNANDA ROBERTA MARÇAL MAIA, EDUARDO MONTEIRO DE CASTRO ALMEIDA e MARCELO MONTEIRO DE CASTRO ALMEIDA. Os agravados sustentaram que herdaram de seu genitor um imóvel situado no Condomínio Brisas do Lago e que se encontrava alugado para PAULA, ora agravante, desde 05/06/2024, com prazo de vigência até 05/06/2029. Contudo, o aluguel foi fixado em valor irrisório de R$100,00 (cem reais), o que não condiz com a realidade do mercado, e conforme laudos técnicos que instruíram a inicial, sua estimativa variaria de R$3.800,00 a R$3.983,00. Requereram a fixação do aluguel provisório pela média apurada de R$3.911,00. Pela decisão agravada, o juízo acolheu parcialmente o pleito e fixou o aluguel provisório em R$3.128,80. Nas razões recursais, a agravante alegou que vivia em união estável com o locador e que o aluguel fora fixado em valor simbólico para compensar benfeitorias que realizou no imóvel estimadas em R$65.000,00. O contrato teria prazo de vigência certo e o aluguel deveria permanecer fixo e sem reajustes, conforme cláusula expressa de que a relação jurídica e suas condições vigeriam mesmo em caso de morte do locador. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 72436543. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por intermédio da qual se persegue provimento jurisdicional que revise temporariamente o valor dos alugueres mensais de locação residencial, em razão do valor desproporcional pactuado no contrato. Na inicial, os autores alegam que a locação foi firmada entre a ré e o seu genitor e que, com o falecimento deste, tiveram acesso ao contrato e constataram a fixação do aluguel no valor de R$ 100,00, mesmo o imóvel estando situado em área nobre desta Capital Federal. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica desfraldada em sua peça de ingresso, postularam tutela de urgência, nos seguintes termos: “c) Que seja CONCEDIDA tutela provisória de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, para fixar o valor do aluguel provisório em R$ 3.911,66 mensais, com início a partir da concessão da liminar, enquanto durar a presente demanda, garantindo o equilíbrio contratual e evitando a perpetuação do desequilíbrio econômico entre as partes;" Eis o relato. DECIDO. Nos termos do art. 300, “caput”, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, perseguem os autores a revisão temporária do valor dos alugueres mensais, em razão do valor irrisório previsto no contrato, inicialmente celebrado pelo seu genitor. Acerca da fixação e revisão do valor do aluguel, estatuem os arts. 17 e 18 da Lei no 8.245/91, que é livre a convenção do aluguel, permitindo-se sua revisão por consenso entre locador e locatário ou, após três anos de vigência do contrato, por força de demanda judicial, com o fito de ajustá-lo ao preço de mercado. Nesse contexto, a revisão, tal qual defendida pelos requerentes, demanda a análise de diplomas legislativos outros, subsidiariamente aplicáveis à espécie, diante do permissivo inscrito no art. 79 do mesmo diploma legal. Os autores sustentam sua pretensão na tese da onerosidade excessiva inversa, diante do desequilíbrio contratual decorrente do valor do aluguel arbitrado, sobrevindo evento imprevisível e invencível (morte do locador) que afetou, até o presente momento, apenas um dos polos da relação locatícia. Acerca dos efeitos de um contexto de onerosidade excessiva nos contratos de prestação continuada, dispõem os arts. 478 a 480 do Código Civil. Em apertada síntese, prescreve o legislador que, caso as prestações reciprocamente exigíveis revelem-se excessivamente onerosas para qualquer das partes, “com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, poderá o devedor postular a resolução do contrato. No caso dos autos, constata-se “extrema vantagem” em favor da locatária, eis que efetua o pagamento mensal de valor irrisório a título de aluguel desde maio de 2024, sendo inegável que a manutenção do valor da locação no patamar atual destoa do que se observa no mercado imobiliário. De acordo com os laudo técnicos de ID's 233162279, 233162280 e 233162281, o valor venal para aluguel do imóvel foi apurado em R$ 3.800,00, R$ 3.983,00 e R$ 3.950,00, respectivamente, totalizando uma média de R$ 3.911,00. Tenho por delineada, pois, a probabilidade do direito. No atinente ao risco ao resultado útil do processo e ao perigo de dano, também os vejo presentes, já que a exigibilidade do pagamento mensal, naquele patamar, enseja evidente prejuízo aos locatários em face do desequilíbrio contratual. Entretanto, necessário observar o artigo 68, inciso II, alínea "a", da Lei no 8.245/91, no sentido de que "em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;". Pelo exposto, DEFIRO EM PARTE a pretensão deduzida a título de tutela de urgência para fixar provisoriamente o aluguel mensal no patamar equivalente a 80% (oitenta por cento) da média dos valores previstos nos laudos de avaliação que instruem a inicial, totalizando R$ 3.128,80 (três mil, cento e vinte e oito reais e oitenta centavos), a ser aplicado a partir do mês de maio/2025. O pagamento deverá ser efetuado na conta bancária indicada na petição inicial.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. Cuida-se de controvérsia acerca da revisão de contrato de aluguel firmado há menos de três anos e em valor simbólico. A matéria é regida pela Lei 8.245/91, especialmente pelos artigos 19 e 68 a 70. Nesse sentido, estabelece o art. 19 da lei de regência que quaisquer dos contratantes pode pedir a revisão do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo: Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado. Não se desconhece que a jurisprudência admite a revisão excepcional e antes do triênio de vigência, porém somente diante de fatos supervenientes e imprevisíveis que tornem a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes. Contudo, não é essa a situação dos autos, em que o aluguel foi estabelecido em valor simbólico por mera liberalidade do locador e o próprio contrato previa que “em caso de falecimento do locador a locação permanecerá vigente até a data do término do contrato e ficará sub-rogado nos seus direitos e obrigações ao cônjuge sobrevivente, no caso a locatária Paula Roberta Marçal Maia”. Dessa forma, não atendido o pressuposto legal de vigência superior a três anos e diante da inexistência de fato superveniente e imprevisível que tenha causado desequilíbrio na relação contratual, neste estágio prelibatório, não se vislumbram presentes os pressupostos para a revisão do contrato. Por fim, o risco de dano para a agravante emerge do próprio valor provisoriamente estabelecido para a locação e muito superior ao fixado em contrato. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram presentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e sobrestar a eficácia da decisão agravada até julgamento pela Terceira Turma Cível. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 5 de junho de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator