Tribunal: TJDFT
Processo: 0716994-22.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0716994-22.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOLIANE GUIMARAES ZANON KONTOYANIS AGRAVADO: MAGALI DOS SANTOS ROCHA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por LOLIANE GUIMARÃES ZANON KONTOYANIS contra decisão exarada pelo MM. Juiz de Direito da 24a Vara Cível de Brasília nos autos da Ação de Despejo n. 0719624-48.2025.8.07.0001, proposta por MAGALI DOS SANTOS ROCHA em desfavor da agravante. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 233637715), o d. Magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, determinando o despejo da agravada, com fundamento no artigo 59, § 1o, VIII da Lei n.o 8.245/1991, por denúncia vazia. No agravo de instrumento interposto, a agravante suscita preliminar de nulidade processual por má-fé e uso abusivo do processo, ao argumento de que o patrono da agravada alega - em outro processo, que tramita em outro juízo -, que o imóvel está vinculado a contrato de garantia e deve ser penhorado para adimplir dívida com terceiros e simultaneamente – em terceiro cenário processual, que corre em terceiro juízo -, apresenta o mesmo imóvel como já alienado a terceiros, omitindo a existência da garantia anterior. Afirma que o patrono atua em conflito de interesses, com indício de simulação processual e uso abusivo do processo, fato que justificaria a cassação da decisão liminar, pois esta teria sido proferida com base em documentos contraditórios e omissos, desconsiderando atos praticados com má-fé processual. Aponta que, na origem, a ação de despejo foi inicialmente proposta pela proprietária do imóvel, a empresa X2 Imóveis e Empreendimentos Imobiliários Ltda., de que são sócios a agravada e seu cônjuge, Carlos Wellington Cesar de Oliveira, mas que, atendendo determinação do Juízo de origem, foi feita a retificação do polo ativo, passando o processo a ser promovido unicamente pela agravada, Magali dos Santos Rocha, que figura no contrato de locação com a agravante. Afirma que se trata de tentativa de confundir a pessoa da sócia com a sociedade empresária. Sustenta que os elementos constantes dos autos evidenciam que a ação de despejo fora fundada em negócio jurídico simulado, elaborado com o único propósito de justificar a desocupação do imóvel, pois a promessa de compra e venda (ID 232967196 na origem) conteria cláusula atípica, consistente em determinar o pagamento do valor do imóvel a terceiro, não proprietário do bem. Ainda, indica que a agravada faz crer que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado em 24/03/2025, após a ciência da locatária acerca da proposta de alienação, mas que, de fato, o referido contrato teria sido firmado em 17/01/2025, conforme reconhecido pelo próprio patrono da ação de despejo, em manifestação acostada aos autos do processo no 0704414-54.2025.8.07.0001. Aduz a nulidade da notificação de despejo, por comportamento contraditório, consistente em notificar a agravante da intenção de venda do imóvel, lhe conferindo o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência, e, antes de findo o prazo para exercício deste direito, celebrar contrato de promessa de compra e venda com terceiros, com a primeira parcela paga mesmo antes da notificação. Assevera que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 24/03/2025, antes mesmo da ciência da agravante sobre a existência de qualquer proposta, o que tornaria ineficiente, e fraudulenta, a notificação para exercício do direito de preferência. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel teria sido firmado em 17/01/2025, conforme afirmação do patrono da agravada, nos autos do processo n. 0704414-54.2025.8.07.0001 (ID 224081921). Aponta que a notificação para desocupar o imóvel teria sido enviada antes de cumprido o prazo legal para exercício do direito de preferência, a indicar a intenção da agravada de desconsiderar o direito da locatária. Conclui que a liminar para desocupação do imóvel fora concedida com base em narrativa falsa, de modo que deve ter sua eficácia suspensa, sob pena de trazer prejuízo de difícil reparação à agravante, que exerce a profissão no imóvel. Ao final, a agravante postula a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pleiteia revogação da liminar de despejo, bem como o reconhecimento da ineficácia da notificação para desocupação do imóvel e da litigância de má-fé, além da eventual intimação do Ministério Público, para o fim de verificar as alegações de simulação processual. Comprovante de pagamento do preparo acostado sob o ID 65395800. É o relatório. Decido. Conforme previsão contida no artigo 1.016, incisos II e III, do Código de Processo Civil, o agravo de instrumento deve conter a exposição do fato e do direito, bem como as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão, além do próprio pedido. Assim, incumbe à parte agravante delimitar objetivamente a sua irresignação, apontando de forma clara os motivos pelos quais considera necessária a reforma do decisum impugnado. Em seu recurso, preliminarmente, a agravante afirma haver nulidade da ação de origem por entender presentes conduta contraditória do patrono da parte autora, simulação societária e conflito de interesses. Aponta a existência de litigância de má-fé, por simulação e instrumentalização indevida do processo. Adiante, alega também a existência de responsabilidade civil pelo uso abusivo do processo. Todavia, tais temas não foram objeto de apreciação pelo Juízo de primeiro grau e desafiam a devida instrução probatória. Verifica-se que a decisão agravada se ateve a analisar a presença dos requisitos para a concessão da liminar de despejo. Portanto, observa-se, no caso, descompasso entre a decisão agravada e o recurso interposto, uma vez que a agravante, nos pontos indicados acima, não combate efetivamente os fundamentos da decisão vergastada. Ademais, suas alegações não foram objetos da decisão recorrida e, portanto, configuram-se em vedada inovação recursal. Tais questões devem ser submetidas ao juízo de primeira instância por meio dos mecanismos processuais adequados. Pelas razões expostas, e verificada a violação ao princípio da dialeticidade e a vedação à supressão de instância, NÃO CONHEÇO DO RECURSO NESTES PONTOS. Satisfeitos os demais requisitos legais de admissibilidade, admito, em parte, o processamento do agravo de instrumento. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para fins de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento é necessário que a fundamentação apresentada pela parte agravante apresente relevância suficiente para justificar o sobrestamento da medida imposta judicialmente, além de estar configurado o risco de dano de difícil ou incerta reparação. Ao discorrer a respeito da possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento, Araken de Assisi ressalta que, só cabe ao relator suspender os efeitos da decisão e, a fortiori, antecipar os efeitos da pretensão recursal, respeitando dois pressupostos simultâneos: (a) a relevância da motivação do agravo, implicando prognóstico acerca do futuro julgamento do recurso no órgão fracionário, e (b) o receio de lesão grave e de difícil reparação resultante do cumprimento da decisão agravada até o julgamento definitivo do agravo. O efeito suspensivo tem como consequência a impossibilidade de a decisão impugnada gerar efeitos enquanto não for julgado o recurso interposto. Nesse sentido, o entendimento de Daniel Nevesii: A regra se aplica também em sentido contrário, ou seja, caso o recurso previsto em lei não tenha previsão de efeito suspensivo, a decisão surge no mundo jurídico - com a sua publicação - imediatamente gerando efeitos, independentemente de se ainda estar em trâmite o prazo recursal. O raciocínio é simples: se o recurso, ainda que venha a ser interposto, não tem condições de impedir a geração de efeitos da decisão, nenhuma razão existe para suspender tais efeitos até o momento de sua eventual interposição. Por essa razão, prolatada a decisão interlocutória, imediatamente passam a ser gerados seus efeitos, independentemente do transcurso do prazo para a interposição do agravo. A questão controvertida a ser dirimida reside em verificar se estão presentes os requisitos necessários para o deferimento de liminar para desocupação do imóvel comercial, com fundamento no artigo 59, § 1o, VIII da Lei n.o 8.245/1991, por denúncia vazia. DO EXERCÍCIO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA A agravante afirma que, em 26/03/2025, recebeu notificação que informava a intenção de venda do imóvel e lhe conferia o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência (ID 232963992 na origem). Alega que no dia seguinte, 27/03/2025, recebeu outra notificação requerendo a desocupação do imóvel (ID 232963994 na origem) A Lei 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, traz as seguintes normas para o exercício do direito de preferência e para a resolução de contrato de locação e desocupação de imóveis: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. [...] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. [...] Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; (grifamos) Quanto ao direito de preferência, em 22/11/2024, terceiros estranhos ao processo, e ao contrato de locação, notificaram a agravante, informando que receberam o imóvel em pagamento de dívida de um dos sócios da empresa proprietária, e manifestaram intenção de alienação do bem (ID 232963989 na origem). Posteriormente, em correspondência datada de 13/03/2025, a empresa proprietária do imóvel, representada por sua sócia, signatária do contrato de locação, notificou a agravante, abrindo oportunidade para que exercesse seu direito de preferência (ID 232963992 na origem). Apesar de a agravante alegar a nulidade da notificação para exercer seu direito de preferência, ao argumento de que o imóvel já havia sido negociado antes mesmo de ter chance de adquiri-lo, não junta qualquer documento a indicar que contra notificou a agravada, demonstrando interesse na aquisição do bem. Ademais, qualquer preterimento no seu direito de preferência deve ser reclamado por meio de perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, com o intuito de haver para si o imóvel locado, conforme depreende-se da leitura do artigo 33 supratranscrito. DO DIREITO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL POR FORÇA DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA Muito embora não se verifique probabilidade do provimento do recurso relativamente ao direito de preferência, melhor sorte assiste à agravante relativamente ao direito de permanecer no imóvel por força de cláusula contratual que lhe beneficia, e relaciona-se com a probabilidade do direito decorrente da irregularidade do momento da notificação para desocupação por denúncia vazia. Assim sucede, pois, no caso dos autos, trata-se de rescisão de contrato de locação comercial por iniciativa do locador, mediante denúncia vazia, em que deve ser considerado o contrato de locação vigente até o 20/01/2025 (ID 232963974 na origem). O locador tem o direito de retomar o imóvel, se não houver mais interesse em manter o negócio. Todavia, a fim de evitar prejuízos às partes, as disposições legais e contratuais devem ser observadas. Nesse sentido, a agravada notificou a agravante da intenção de reaver o bem em correspondência datada de 25/03/2025 (ID 232963991 na origem) e entregue em 26/03/2025 (ID 232963993 na origem), de modo que o prazo de 30 (trinta) dias findar-se-ia em 25/04/2025. A notificação ocorrera, portanto, em momento muito posterior à prorrogação automática do contrato, como se verá adiante. Isso porque, da detida análise do contrato, verifica-se que o §1o, da Cláusula Segunda, (ID 232963974 na origem), dispõe que (T)erminado o prazo inicialmente convencionado e não havendo qualquer manifestação das partes a locação será prorrogada pelo período de 12 (doze meses), após este período o contrato poderá ser denunciado por qualquer uma das partes a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 (trinta) dias a serem utilizados para a desocupação do imóvel. Não há, nos autos, qualquer documento que indique ter havido manifestação das partes sobre o desinteresse em dar continuidade à locação do imóvel, até a data do término da locação em 20/01/2025, de modo que, em uma análise perfunctória, transparece ter havido a prorrogação automática do contrato de locação pelo período de 12 (doze) meses, entre o seu vencimento e a notificação da locadora, conforme previsão do o §1o da Cláusula Segunda. Estando vigente o contrato de locação, não se mostra viável a rescisão contratual com aviso prévio de 30 (trinta) dias. Portanto, encontra-se devidamente caracterizada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal, uma vez que, em um exame sumário dos documentos que instruem a ação de origem, é possível inferir que o contrato de locação fora prorrogado pelo prazo de 12 (doze) meses, a contar de 20/01/2025, estando, portanto, vigente até 20/01/2026. Pelas razões expostas, DEFIRO O PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO, para o fim de sobrestar a liminar de despejo concedida na origem. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 24a Vara Cível de Brasília. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pelo agravante e a consulta aos autos do processo originário se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 5 de maio de 2025 às 19:11:33. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora i ASSIS, Araken de. Manual dos Recursos, 9a edição. Editora Revista dos Tribunais, p. 651. ii NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil – Volume Único. 8. ed. Salvador: JusPodivum, 2016.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0716994-22.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOLIANE GUIMARAES ZANON KONTOYANIS AGRAVADO: MAGALI DOS SANTOS ROCHA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por LOLIANE GUIMARÃES ZANON KONTOYANIS contra decisão exarada pelo MM. Juiz de Direito da 24a Vara Cível de Brasília nos autos da Ação de Despejo n. 0719624-48.2025.8.07.0001, proposta por MAGALI DOS SANTOS ROCHA em desfavor da agravante. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 233637715), o d. Magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência formulado na inicial, determinando o despejo da agravada, com fundamento no artigo 59, § 1o, VIII da Lei n.o 8.245/1991, por denúncia vazia. No agravo de instrumento interposto, a agravante suscita preliminar de nulidade processual por má-fé e uso abusivo do processo, ao argumento de que o patrono da agravada alega - em outro processo, que tramita em outro juízo -, que o imóvel está vinculado a contrato de garantia e deve ser penhorado para adimplir dívida com terceiros e simultaneamente – em terceiro cenário processual, que corre em terceiro juízo -, apresenta o mesmo imóvel como já alienado a terceiros, omitindo a existência da garantia anterior. Afirma que o patrono atua em conflito de interesses, com indício de simulação processual e uso abusivo do processo, fato que justificaria a cassação da decisão liminar, pois esta teria sido proferida com base em documentos contraditórios e omissos, desconsiderando atos praticados com má-fé processual. Aponta que, na origem, a ação de despejo foi inicialmente proposta pela proprietária do imóvel, a empresa X2 Imóveis e Empreendimentos Imobiliários Ltda., de que são sócios a agravada e seu cônjuge, Carlos Wellington Cesar de Oliveira, mas que, atendendo determinação do Juízo de origem, foi feita a retificação do polo ativo, passando o processo a ser promovido unicamente pela agravada, Magali dos Santos Rocha, que figura no contrato de locação com a agravante. Afirma que se trata de tentativa de confundir a pessoa da sócia com a sociedade empresária. Sustenta que os elementos constantes dos autos evidenciam que a ação de despejo fora fundada em negócio jurídico simulado, elaborado com o único propósito de justificar a desocupação do imóvel, pois a promessa de compra e venda (ID 232967196 na origem) conteria cláusula atípica, consistente em determinar o pagamento do valor do imóvel a terceiro, não proprietário do bem. Ainda, indica que a agravada faz crer que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi celebrado em 24/03/2025, após a ciência da locatária acerca da proposta de alienação, mas que, de fato, o referido contrato teria sido firmado em 17/01/2025, conforme reconhecido pelo próprio patrono da ação de despejo, em manifestação acostada aos autos do processo no 0704414-54.2025.8.07.0001. Aduz a nulidade da notificação de despejo, por comportamento contraditório, consistente em notificar a agravante da intenção de venda do imóvel, lhe conferindo o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência, e, antes de findo o prazo para exercício deste direito, celebrar contrato de promessa de compra e venda com terceiros, com a primeira parcela paga mesmo antes da notificação. Assevera que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 24/03/2025, antes mesmo da ciência da agravante sobre a existência de qualquer proposta, o que tornaria ineficiente, e fraudulenta, a notificação para exercício do direito de preferência. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel teria sido firmado em 17/01/2025, conforme afirmação do patrono da agravada, nos autos do processo n. 0704414-54.2025.8.07.0001 (ID 224081921). Aponta que a notificação para desocupar o imóvel teria sido enviada antes de cumprido o prazo legal para exercício do direito de preferência, a indicar a intenção da agravada de desconsiderar o direito da locatária. Conclui que a liminar para desocupação do imóvel fora concedida com base em narrativa falsa, de modo que deve ter sua eficácia suspensa, sob pena de trazer prejuízo de difícil reparação à agravante, que exerce a profissão no imóvel. Ao final, a agravante postula a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pleiteia revogação da liminar de despejo, bem como o reconhecimento da ineficácia da notificação para desocupação do imóvel e da litigância de má-fé, além da eventual intimação do Ministério Público, para o fim de verificar as alegações de simulação processual. Comprovante de pagamento do preparo acostado sob o ID 65395800. É o relatório. Decido. Conforme previsão contida no artigo 1.016, incisos II e III, do Código de Processo Civil, o agravo de instrumento deve conter a exposição do fato e do direito, bem como as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão, além do próprio pedido. Assim, incumbe à parte agravante delimitar objetivamente a sua irresignação, apontando de forma clara os motivos pelos quais considera necessária a reforma do decisum impugnado. Em seu recurso, preliminarmente, a agravante afirma haver nulidade da ação de origem por entender presentes conduta contraditória do patrono da parte autora, simulação societária e conflito de interesses. Aponta a existência de litigância de má-fé, por simulação e instrumentalização indevida do processo. Adiante, alega também a existência de responsabilidade civil pelo uso abusivo do processo. Todavia, tais temas não foram objeto de apreciação pelo Juízo de primeiro grau e desafiam a devida instrução probatória. Verifica-se que a decisão agravada se ateve a analisar a presença dos requisitos para a concessão da liminar de despejo. Portanto, observa-se, no caso, descompasso entre a decisão agravada e o recurso interposto, uma vez que a agravante, nos pontos indicados acima, não combate efetivamente os fundamentos da decisão vergastada. Ademais, suas alegações não foram objetos da decisão recorrida e, portanto, configuram-se em vedada inovação recursal. Tais questões devem ser submetidas ao juízo de primeira instância por meio dos mecanismos processuais adequados. Pelas razões expostas, e verificada a violação ao princípio da dialeticidade e a vedação à supressão de instância, NÃO CONHEÇO DO RECURSO NESTES PONTOS. Satisfeitos os demais requisitos legais de admissibilidade, admito, em parte, o processamento do agravo de instrumento. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para fins de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento é necessário que a fundamentação apresentada pela parte agravante apresente relevância suficiente para justificar o sobrestamento da medida imposta judicialmente, além de estar configurado o risco de dano de difícil ou incerta reparação. Ao discorrer a respeito da possibilidade de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento, Araken de Assisi ressalta que, só cabe ao relator suspender os efeitos da decisão e, a fortiori, antecipar os efeitos da pretensão recursal, respeitando dois pressupostos simultâneos: (a) a relevância da motivação do agravo, implicando prognóstico acerca do futuro julgamento do recurso no órgão fracionário, e (b) o receio de lesão grave e de difícil reparação resultante do cumprimento da decisão agravada até o julgamento definitivo do agravo. O efeito suspensivo tem como consequência a impossibilidade de a decisão impugnada gerar efeitos enquanto não for julgado o recurso interposto. Nesse sentido, o entendimento de Daniel Nevesii: A regra se aplica também em sentido contrário, ou seja, caso o recurso previsto em lei não tenha previsão de efeito suspensivo, a decisão surge no mundo jurídico - com a sua publicação - imediatamente gerando efeitos, independentemente de se ainda estar em trâmite o prazo recursal. O raciocínio é simples: se o recurso, ainda que venha a ser interposto, não tem condições de impedir a geração de efeitos da decisão, nenhuma razão existe para suspender tais efeitos até o momento de sua eventual interposição. Por essa razão, prolatada a decisão interlocutória, imediatamente passam a ser gerados seus efeitos, independentemente do transcurso do prazo para a interposição do agravo. A questão controvertida a ser dirimida reside em verificar se estão presentes os requisitos necessários para o deferimento de liminar para desocupação do imóvel comercial, com fundamento no artigo 59, § 1o, VIII da Lei n.o 8.245/1991, por denúncia vazia. DO EXERCÍCIO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA A agravante afirma que, em 26/03/2025, recebeu notificação que informava a intenção de venda do imóvel e lhe conferia o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência (ID 232963992 na origem). Alega que no dia seguinte, 27/03/2025, recebeu outra notificação requerendo a desocupação do imóvel (ID 232963994 na origem) A Lei 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, traz as seguintes normas para o exercício do direito de preferência e para a resolução de contrato de locação e desocupação de imóveis: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. [...] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. [...] Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; (grifamos) Quanto ao direito de preferência, em 22/11/2024, terceiros estranhos ao processo, e ao contrato de locação, notificaram a agravante, informando que receberam o imóvel em pagamento de dívida de um dos sócios da empresa proprietária, e manifestaram intenção de alienação do bem (ID 232963989 na origem). Posteriormente, em correspondência datada de 13/03/2025, a empresa proprietária do imóvel, representada por sua sócia, signatária do contrato de locação, notificou a agravante, abrindo oportunidade para que exercesse seu direito de preferência (ID 232963992 na origem). Apesar de a agravante alegar a nulidade da notificação para exercer seu direito de preferência, ao argumento de que o imóvel já havia sido negociado antes mesmo de ter chance de adquiri-lo, não junta qualquer documento a indicar que contra notificou a agravada, demonstrando interesse na aquisição do bem. Ademais, qualquer preterimento no seu direito de preferência deve ser reclamado por meio de perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, com o intuito de haver para si o imóvel locado, conforme depreende-se da leitura do artigo 33 supratranscrito. DO DIREITO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL POR FORÇA DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA Muito embora não se verifique probabilidade do provimento do recurso relativamente ao direito de preferência, melhor sorte assiste à agravante relativamente ao direito de permanecer no imóvel por força de cláusula contratual que lhe beneficia, e relaciona-se com a probabilidade do direito decorrente da irregularidade do momento da notificação para desocupação por denúncia vazia. Assim sucede, pois, no caso dos autos, trata-se de rescisão de contrato de locação comercial por iniciativa do locador, mediante denúncia vazia, em que deve ser considerado o contrato de locação vigente até o 20/01/2025 (ID 232963974 na origem). O locador tem o direito de retomar o imóvel, se não houver mais interesse em manter o negócio. Todavia, a fim de evitar prejuízos às partes, as disposições legais e contratuais devem ser observadas. Nesse sentido, a agravada notificou a agravante da intenção de reaver o bem em correspondência datada de 25/03/2025 (ID 232963991 na origem) e entregue em 26/03/2025 (ID 232963993 na origem), de modo que o prazo de 30 (trinta) dias findar-se-ia em 25/04/2025. A notificação ocorrera, portanto, em momento muito posterior à prorrogação automática do contrato, como se verá adiante. Isso porque, da detida análise do contrato, verifica-se que o §1o, da Cláusula Segunda, (ID 232963974 na origem), dispõe que (T)erminado o prazo inicialmente convencionado e não havendo qualquer manifestação das partes a locação será prorrogada pelo período de 12 (doze meses), após este período o contrato poderá ser denunciado por qualquer uma das partes a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 (trinta) dias a serem utilizados para a desocupação do imóvel. Não há, nos autos, qualquer documento que indique ter havido manifestação das partes sobre o desinteresse em dar continuidade à locação do imóvel, até a data do término da locação em 20/01/2025, de modo que, em uma análise perfunctória, transparece ter havido a prorrogação automática do contrato de locação pelo período de 12 (doze) meses, entre o seu vencimento e a notificação da locadora, conforme previsão do o §1o da Cláusula Segunda. Estando vigente o contrato de locação, não se mostra viável a rescisão contratual com aviso prévio de 30 (trinta) dias. Portanto, encontra-se devidamente caracterizada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal, uma vez que, em um exame sumário dos documentos que instruem a ação de origem, é possível inferir que o contrato de locação fora prorrogado pelo prazo de 12 (doze) meses, a contar de 20/01/2025, estando, portanto, vigente até 20/01/2026. Pelas razões expostas, DEFIRO O PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO, para o fim de sobrestar a liminar de despejo concedida na origem. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 24a Vara Cível de Brasília. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pelo agravante e a consulta aos autos do processo originário se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 5 de maio de 2025 às 19:11:33. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora i ASSIS, Araken de. Manual dos Recursos, 9a edição. Editora Revista dos Tribunais, p. 651. ii NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil – Volume Único. 8. ed. Salvador: JusPodivum, 2016.