Tribunal: TJDFT
Processo: 0737786-94.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0737786-94.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: R.R.A.A. - CONSULTORIA E TREINAMENTO EM SAUDE E BEM ESTAR LTDA AGRAVADO: JOSUE PEREIRA DA SILVA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela ré, R. R. A. A. Consultoria e Treinamento em Saúde e Bem Estar Ltda., contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, após o oferecimento de caução, determinou o cumprimento da liminar de despejo (ID 247866823). A ré/agravante alega, em síntese, que: 1) o contrato não é exigível por vício de origem, pois o imóvel é irregular para a atividade pactuada (academia/saúde e bem-estar), sem alvará e situado em área com restrição ambiental (APA), conforme consulta de viabilidade da Administração Regional; 2) consta notificação do CREF exigindo regularizações que incumbiam ao locador; 3) requereu autorização para depósito judicial mensal de R$ 3.800,00 e prazo razoável de 6 meses para desocupação assistida, a fim de evitar colapso empresarial e prejuízo a empregados e alunos; 4) de acordo com o art. 22, II, Lei 8.245/1991, incumbe ao locador garantir o uso pacífico e regular do bem, conforme a finalidade contratada; 5) a locação de imóvel que inviabiliza a atividade empresarial pretendida configura vício redibitório e eiva de ilicitude o seu objeto; 6) o perigo de dano reside na paralisação da atividade empresarial perante terceiros de boa-fé (alunos) e demissões antes da instrução processual; 7) em hipóteses de risco social/econômico desproporcional, admite-se suspensão ou substituição por prazo razoável de desocupação, com depósito mensal. Requer a concessão de efeito suspensivo para “(...) sustar o cumprimento da liminar de despejo até o julgamento deste agravo; subsidiariamente, que se calibre a ordem para: (a) fixar prazo mínimo de 120 a 180 dias para desocupação voluntária e assistida; (b) autorizar o depósito judicial mensal de R$ 3.800,00 a título de aluguéis provisórios, a contar da decisão; (c) delimitar os encargos até a efetiva entrega/consignação das chaves, afastando multa punitiva enquanto pendente a instrução. (...)” Sem razão, inicialmente, a ré/agravante. Não vislumbro a probabilidade do provimento recursal, ao menos nesta sede de cognição sumária. Sobre a possibilidade de determinar o despejo liminar, dispõe a Lei n. 8.245/1991 (“Lei de Locações”): “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (...) § 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (Grifei) No caso, o fundamento da demanda é o inadimplemento total dos aluguéis devidos a partir de março/2025, e o inadimplemento parcial dos meses anteriores, desde março/2024, totalizando o débito de R$ 58.900,00 (ID 243494759). O contrato de locação em questão é desprovido de garantia (ID 243545237), o autor/agravado prestou caução correspondente a três aluguéis (ID 245380354), e a ré/agravante não efetuou o depósito judicial do valor devido, tampouco alegou já ter realizado o pagamento. Assim, em princípio, o despejo liminar aparenta ter atendido aos requisitos do art. 59, § 1o, IX, da Lei n. 8.245/1991. Segundo constou do “Relatório Consulta Viabilidade” do REDE SIM DF, a consulta de viabilidade de alteração do endereço da ré/agravada para o endereço do imóvel locado foi indeferida em 11/07/2025, pelo seguinte fundamento: “Não é viável a concessão da atividades econômicas na área pretendida, com base nos requisitos dispostos no artigo 10 da Lei no 5.547/2015, pois o local não está em ARIS, ARINE ou PUI, e no 3o do artigo 6o do Decreto no 36.948/2015, por tratar-se de área inserida em zona de Restrição Ambiental - APA do Cafuringa, área especialmente protegida pela legislação ambiental” (ID 244540857) A alegação de inaptidão do imóvel para as atividades empresariais desenvolvidas (atividades de condicionamento físico, entre outras) não se revela suficiente para afastar o despejo, uma vez que, aparentemente, a ré/agravante vem desempenhando suas atividades empresariais no local desde o início do prazo contratual (06/12/2023 – Cláusula Segunda, ID 243545237) e, inclusive, adimplindo aluguéis, ainda que parcialmente, até janeiro/2025 (ID 243494759). A seu turno, os documentos que indicam a inaptidão do local para o funcionamento de uma academia de ginástica são recentes (11/07/2025 e 15/07/2025 – ID 244540857 e 244540863) e, portanto, não parecem estar relacionados com o inadimplemento. Para além disso, a tese da ré/agravante de frustração da atividade empresarial pelo próprio locador revela incompatibilidade com as alegações dos efeitos deletérios do despejo imediato (rescisão dos contratos com alunos e demissões de funcionários), as quais indicam que se encontra em atual funcionamento. Dessa forma, ao menos nesta análise superficial, não vislumbro a presença de elementos suficientes para desconstituir a ordem de despejo, tampouco para flexibilizá-la mediante concessão de prazo maior para desocupação ou redução do valor do aluguel acordado, o que acarretaria ônus desproporcional ao locador, já prejudicado pelo inadimplemento contratual. Nesse sentido: “(...) 2. Os contratos de locação comercial recebem tratamento jurídico diferenciado em relação aos residenciais, com o intuito de viabilizar maior estabilidade e segurança aos contratantes, principalmente devido às atividades mercantis desenvolvidas no imóvel. 3. Em regra, o art. 59, §1o da Lei no 8.245/1991 permite a concessão liminar da ordem de despejo na hipótese de falta de pagamento do aluguel e dos acessórios (inciso IX). Entretanto, exige o preenchimento dos requisitos autorizadores da medida. 4. A demonstração de existência da relação locatícia e da comprovação idônea da falta de pagamento do aluguel na data do vencimento autoriza a determinação judicial de desocupação de imóvel comercial. (...)” (Acórdão 1900220, 0723659-88.2024.8.07.0000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/08/2024, publicado no DJe: 13/08/2024.) (Grifei) Eventual conclusão em sentido contrário demanda ampla dilação probatória e uma análise mais detida dos autos, incompatível com esta fase processual. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0737786-94.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: R.R.A.A. - CONSULTORIA E TREINAMENTO EM SAUDE E BEM ESTAR LTDA AGRAVADO: JOSUE PEREIRA DA SILVA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela ré, R. R. A. A. Consultoria e Treinamento em Saúde e Bem Estar Ltda., contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, após o oferecimento de caução, determinou o cumprimento da liminar de despejo (ID 247866823). A ré/agravante alega, em síntese, que: 1) o contrato não é exigível por vício de origem, pois o imóvel é irregular para a atividade pactuada (academia/saúde e bem-estar), sem alvará e situado em área com restrição ambiental (APA), conforme consulta de viabilidade da Administração Regional; 2) consta notificação do CREF exigindo regularizações que incumbiam ao locador; 3) requereu autorização para depósito judicial mensal de R$ 3.800,00 e prazo razoável de 6 meses para desocupação assistida, a fim de evitar colapso empresarial e prejuízo a empregados e alunos; 4) de acordo com o art. 22, II, Lei 8.245/1991, incumbe ao locador garantir o uso pacífico e regular do bem, conforme a finalidade contratada; 5) a locação de imóvel que inviabiliza a atividade empresarial pretendida configura vício redibitório e eiva de ilicitude o seu objeto; 6) o perigo de dano reside na paralisação da atividade empresarial perante terceiros de boa-fé (alunos) e demissões antes da instrução processual; 7) em hipóteses de risco social/econômico desproporcional, admite-se suspensão ou substituição por prazo razoável de desocupação, com depósito mensal. Requer a concessão de efeito suspensivo para “(...) sustar o cumprimento da liminar de despejo até o julgamento deste agravo; subsidiariamente, que se calibre a ordem para: (a) fixar prazo mínimo de 120 a 180 dias para desocupação voluntária e assistida; (b) autorizar o depósito judicial mensal de R$ 3.800,00 a título de aluguéis provisórios, a contar da decisão; (c) delimitar os encargos até a efetiva entrega/consignação das chaves, afastando multa punitiva enquanto pendente a instrução. (...)” Sem razão, inicialmente, a ré/agravante. Não vislumbro a probabilidade do provimento recursal, ao menos nesta sede de cognição sumária. Sobre a possibilidade de determinar o despejo liminar, dispõe a Lei n. 8.245/1991 (“Lei de Locações”): “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (...) § 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (Grifei) No caso, o fundamento da demanda é o inadimplemento total dos aluguéis devidos a partir de março/2025, e o inadimplemento parcial dos meses anteriores, desde março/2024, totalizando o débito de R$ 58.900,00 (ID 243494759). O contrato de locação em questão é desprovido de garantia (ID 243545237), o autor/agravado prestou caução correspondente a três aluguéis (ID 245380354), e a ré/agravante não efetuou o depósito judicial do valor devido, tampouco alegou já ter realizado o pagamento. Assim, em princípio, o despejo liminar aparenta ter atendido aos requisitos do art. 59, § 1o, IX, da Lei n. 8.245/1991. Segundo constou do “Relatório Consulta Viabilidade” do REDE SIM DF, a consulta de viabilidade de alteração do endereço da ré/agravada para o endereço do imóvel locado foi indeferida em 11/07/2025, pelo seguinte fundamento: “Não é viável a concessão da atividades econômicas na área pretendida, com base nos requisitos dispostos no artigo 10 da Lei no 5.547/2015, pois o local não está em ARIS, ARINE ou PUI, e no 3o do artigo 6o do Decreto no 36.948/2015, por tratar-se de área inserida em zona de Restrição Ambiental - APA do Cafuringa, área especialmente protegida pela legislação ambiental” (ID 244540857) A alegação de inaptidão do imóvel para as atividades empresariais desenvolvidas (atividades de condicionamento físico, entre outras) não se revela suficiente para afastar o despejo, uma vez que, aparentemente, a ré/agravante vem desempenhando suas atividades empresariais no local desde o início do prazo contratual (06/12/2023 – Cláusula Segunda, ID 243545237) e, inclusive, adimplindo aluguéis, ainda que parcialmente, até janeiro/2025 (ID 243494759). A seu turno, os documentos que indicam a inaptidão do local para o funcionamento de uma academia de ginástica são recentes (11/07/2025 e 15/07/2025 – ID 244540857 e 244540863) e, portanto, não parecem estar relacionados com o inadimplemento. Para além disso, a tese da ré/agravante de frustração da atividade empresarial pelo próprio locador revela incompatibilidade com as alegações dos efeitos deletérios do despejo imediato (rescisão dos contratos com alunos e demissões de funcionários), as quais indicam que se encontra em atual funcionamento. Dessa forma, ao menos nesta análise superficial, não vislumbro a presença de elementos suficientes para desconstituir a ordem de despejo, tampouco para flexibilizá-la mediante concessão de prazo maior para desocupação ou redução do valor do aluguel acordado, o que acarretaria ônus desproporcional ao locador, já prejudicado pelo inadimplemento contratual. Nesse sentido: “(...) 2. Os contratos de locação comercial recebem tratamento jurídico diferenciado em relação aos residenciais, com o intuito de viabilizar maior estabilidade e segurança aos contratantes, principalmente devido às atividades mercantis desenvolvidas no imóvel. 3. Em regra, o art. 59, §1o da Lei no 8.245/1991 permite a concessão liminar da ordem de despejo na hipótese de falta de pagamento do aluguel e dos acessórios (inciso IX). Entretanto, exige o preenchimento dos requisitos autorizadores da medida. 4. A demonstração de existência da relação locatícia e da comprovação idônea da falta de pagamento do aluguel na data do vencimento autoriza a determinação judicial de desocupação de imóvel comercial. (...)” (Acórdão 1900220, 0723659-88.2024.8.07.0000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/08/2024, publicado no DJe: 13/08/2024.) (Grifei) Eventual conclusão em sentido contrário demanda ampla dilação probatória e uma análise mais detida dos autos, incompatível com esta fase processual. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator