Tribunal: TJDFT
Processo: 0732861-55.2025.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0732861-55.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA AGRAVADO: HUGO ALEXANDRE DE AZEVEDO, MAGDALIA CRISTINA RODRIGUES DE AZEVEDO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por INC09 Brasal Incorporações Ltda. contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Guará que deferiu a tutela de urgência requerida por Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo para suspender os efeitos da resolução unilateral do contrato de promessa de compra e venda firmada entre as partes e reconhecer o depósito judicial para os fins de purgação da mora e continuidade contratual. INC09 Brasal Incorporações Ltda. sustenta que a decisão agravada foi proferida com base em premissas fáticas equivocadas, pois não houve recusa ao recebimento de valores para purgação da mora e Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo não quitaram noventa e nove por cento (99%) do contrato, como afirmado na decisão. Argumenta que Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo pagaram apenas vinte e oito por cento (28%) do valor total pactuado, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Defende que a resolução contratual ocorreu em estrita observância ao procedimento previsto no contrato, com notificação válida e ausência de purgação da mora. Requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada. Pede o provimento do recurso para que a tutela de urgência seja revogada. Preparo regular (id 74927312). Brevemente relatado, decido. O Relator poderá deferir total ou parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela recursal ao receber o agravo de instrumento, desde que os pressupostos cumulativos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo estejam evidenciados (art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo na demora. Extrai-se dos autos que Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo propuseram ação declaratória de nulidade de resolução contratual contra INC09 Brasal Incorporações Ltda. com o objetivo de manter o contrato de promessa de compra e venda da unidade A0104 do empreendimento Auster Guará, adquirido em fevereiro de 2022, com entrega prevista para fevereiro de 2025. Alegam que foram surpreendidos com notificações extrajudiciais de suposta inadimplência referente a parcelas Mensal Pós, que, segundo corretor e gerente, só seriam exigíveis após a entrega do imóvel e emissão do habite-se, o que não ocorreu. Informaram que tentaram quitar o valor de R$ 1.296,69 (mil, duzentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos) dentro do prazo, mas o pagamento foi recusado. Requerem a concessão de tutela de urgência para suspender a rescisão e impedir a alienação, a declaração de nulidade do ato e, subsidiariamente, a aceitação do depósito judicial para purgar a mora. O Juízo de Primeiro Grau deferiu a tutela de urgência requerida por Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo. Confira-se, naquilo que importa, trecho da decisão agravada: Passando à análise do mérito da tutela de urgência, a probabilidade do direito invocado pelos requerentes se manifesta com clareza nos autos. A relação jurídica entre as partes é inegavelmente de consumo, com os requerentes figurando como consumidores finais e a INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA como fornecedora, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90), nos termos de seus artigos 2o e 3o. Neste contexto, a interpretação das cláusulas contratuais deve sempre privilegiar a maneira mais favorável ao consumidor, conforme preceitua o artigo 47 do CDC. Os requerentes sustentam que o alegado inadimplemento, referente a duas parcelas “Mensal Pós” de R$ 500,00 cada, decorre de um erro interpretativo induzido pelas informações prestadas no ato da contratação. Conforme a narrativa e os documentos, o pedido de reserva indicava a natureza dessas parcelas como “Mensal Pós”, e tanto o corretor quanto o gerente teriam assegurado que tais cobranças seriam devidas apenas após a entrega do imóvel e a emissão do habite-se. A lógica de apresentação da tabela de pagamentos, com a indicação de “habite-se” seguida de “mensal pós”, reforça a tese dos requerentes de que se tratavam de valores pós-entrega da unidade. Essa questão do erro interpretativo será analisada, contudo, na sentença. Em tese, contudo, o comportamento da requerida, ao enviar notificações sobre o suposto débito, mas, posteriormente, recusar o pagamento oferecido pelos requerentes dentro do prazo por ela mesma estipulado, demonstra uma conduta contraditória. Tal postura se contrapõe aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, norteadores das relações contratuais, conforme artigos 421 e 422 do Código Civil. A boa-fé exige das partes lealdade, transparência e cooperação mútua, condutas que não se coadunam com a recusa injustificada de um pagamento oferecido a tempo e modo, ainda que sob a alegação de um atraso. A essência da discussão sobre a probabilidade do direito repousa na Teoria do Adimplemento Substancial, amplamente acolhida pela doutrina e jurisprudência, embora não expressamente positivada. Essa teoria tem como fundamento os princípios da boa-fé objetiva e da eticidade, visando impedir a resolução de contratos quando o cumprimento da obrigação, embora não integral, alcança patamar significativo a ponto de não justificar a extrema medida da rescisão. No caso em apreço, os requerentes adimpliram a expressiva quantia de R$ 292.661,86, com juros e correção, em um contrato com a incorporadora no valor de R$ 291.850,00 (sem considerar o financiamento bancário), o que representa mais de 99% do valor devido diretamente à INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA. O débito residual, de apenas R$ 1.000,00 (ou R$ 1.296,69 com acréscimos), configura um valor desproporcionalmente ínfimo em relação ao montante já quitado, em princípio. A conduta da incorporadora de buscar a rescisão unilateral do contrato por um valor tão irrisório, especialmente quando os requerentes foram induzidos a erro sobre a exigibilidade das parcelas e tentaram purgar a mora, revela um possível abuso de direito, nos termos do artigo 187 do Código Civil. O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação também se encontra plenamente configurado. A rescisão unilateral promovida pela incorporadora pode resultar na alienação do bem a terceiros. Diante do caráter possessório do imóvel e do direito à moradia, um direito fundamental assegurado pela Constituição Federal, a venda do bem a outrem frustraria o projeto de vida dos requerentes e lhes causaria um prejuízo de difícil reparação, que extrapola a esfera meramente patrimonial. A manutenção do contrato, portanto, é uma medida que se impõe para resguardar o direito à moradia dos requerentes e a própria função social do contrato. Finalmente, não se vislumbra perigo de dano reverso à parte requerida com a concessão da tutela de urgência. A manutenção do status quo contratual, ou seja, o impedimento de que a incorporadora proceda com a rescisão e venda do imóvel, não lhe acarreta prejuízo. Pelo contrário, o valor alegadamente devido já foi depositado em Juízo pelos requerentes, demonstrando a intenção de cumprir a obrigação e assegurando que o credor terá seu direito satisfeito caso a cobrança se mostre devida ao final do processo. A tutela visa apenas a conservação do negócio jurídico e a proteção da boa-fé objetiva, evitando uma rescisão que, pelas circunstâncias apresentadas, afigura-se desproporcional e injusta. Assim, os requisitos para a concessão da tutela de urgência estão presentes, indicando uma probabilidade robusta do direito dos requerentes e um risco concreto de dano que justifica a intervenção imediata deste Juízo. Contudo, a liminar deve ser limitar a suspender a rescisão do contrato, porque há necessidade do contraditório sobre se é indevida a cobrança dos valores antes do recebimento efetivo do imóvel. Ressalto que não está claro no documento do Id 243502624 - Pág. 4 se a rescisão foi devidamente exclusivamente em relação à parcela que os autores deixaram de pagar. III. DISPOSITIVO Por todo o exposto, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, e à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato, da vedação ao abuso de direito e da teoria do adimplemento substancial, bem como da legislação consumerista aplicável: 1. RECONHEÇO A COMPETÊNCIA DESTE JUÍZO para processar e julgar a presente ação, afastando a cláusula de eleição de foro, em respeito aos direitos dos consumidores e à legislação aplicável. 2. DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA pleiteado pelos requerentes para: a. SUSPENDER OS EFEITOS DA RESCISÃO UNILATERAL do contrato de promessa de compra e venda da unidade A0104, firmada entre as partes, determinando a MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL em todos os seus termos. b. DETERMINAR À INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA que se ABSTENHA de realizar qualquer ato de alienação ou oneração do imóvel objeto do contrato (unidade A0104 do empreendimento Auster Guará), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) em caso de descumprimento, a ser revertida em favor dos requerentes, limitada inicialmente a 30 (trinta) dias. d. RECONHECER, para os fins de purgação da mora e continuidade contratual, o depósito judicial do valor de R$ 1.296,69 (mil duzentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos), realizado pelos requerentes, conforme comprovante de depósito judicial. A análise preliminar dos autos indica que Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo demonstraram os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência e que os argumentos trazidos em sede recursal são insuficientes para determinar a revogação pretendida. As circunstâncias de celebração e os limites do negócio jurídico de compra e venda, bem como eventual justificativa de INC09 Brasal Incorporações Ltda. para manter a resolução contratual consistem em matérias que devem ser abordadas com a profundidade necessária durante a instrução processual, com ampla dilação probatória, o que não se coaduna com a via estreita do agravo de instrumento. Não cabe, em sede de agravo de instrumento, o aprofundamento nas provas dos autos, que deverão ser observadas e devidamente esclarecidas perante o Juízo de Primeiro Grau. Não há igualmente demonstração do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo na manutenção dos efeitos do contrato até o exame de mérito da ação de origem, diante do pagamento das parcelas no valor previamente pactuado entre as partes. Concluo, em um juízo de cognição não exauriente próprio deste momento processual, que os argumentos da agravante não têm a aptidão de afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o requerimento de suspensão dos efeitos da decisão agravada. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intimem-se Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo para apresentarem resposta ao recurso. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0732861-55.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA AGRAVADO: HUGO ALEXANDRE DE AZEVEDO, MAGDALIA CRISTINA RODRIGUES DE AZEVEDO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por INC09 Brasal Incorporações Ltda. contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Guará que deferiu a tutela de urgência requerida por Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo para suspender os efeitos da resolução unilateral do contrato de promessa de compra e venda firmada entre as partes e reconhecer o depósito judicial para os fins de purgação da mora e continuidade contratual. INC09 Brasal Incorporações Ltda. sustenta que a decisão agravada foi proferida com base em premissas fáticas equivocadas, pois não houve recusa ao recebimento de valores para purgação da mora e Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo não quitaram noventa e nove por cento (99%) do contrato, como afirmado na decisão. Argumenta que Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo pagaram apenas vinte e oito por cento (28%) do valor total pactuado, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Defende que a resolução contratual ocorreu em estrita observância ao procedimento previsto no contrato, com notificação válida e ausência de purgação da mora. Requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada. Pede o provimento do recurso para que a tutela de urgência seja revogada. Preparo regular (id 74927312). Brevemente relatado, decido. O Relator poderá deferir total ou parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela recursal ao receber o agravo de instrumento, desde que os pressupostos cumulativos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo estejam evidenciados (art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo na demora. Extrai-se dos autos que Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo propuseram ação declaratória de nulidade de resolução contratual contra INC09 Brasal Incorporações Ltda. com o objetivo de manter o contrato de promessa de compra e venda da unidade A0104 do empreendimento Auster Guará, adquirido em fevereiro de 2022, com entrega prevista para fevereiro de 2025. Alegam que foram surpreendidos com notificações extrajudiciais de suposta inadimplência referente a parcelas Mensal Pós, que, segundo corretor e gerente, só seriam exigíveis após a entrega do imóvel e emissão do habite-se, o que não ocorreu. Informaram que tentaram quitar o valor de R$ 1.296,69 (mil, duzentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos) dentro do prazo, mas o pagamento foi recusado. Requerem a concessão de tutela de urgência para suspender a rescisão e impedir a alienação, a declaração de nulidade do ato e, subsidiariamente, a aceitação do depósito judicial para purgar a mora. O Juízo de Primeiro Grau deferiu a tutela de urgência requerida por Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo. Confira-se, naquilo que importa, trecho da decisão agravada: Passando à análise do mérito da tutela de urgência, a probabilidade do direito invocado pelos requerentes se manifesta com clareza nos autos. A relação jurídica entre as partes é inegavelmente de consumo, com os requerentes figurando como consumidores finais e a INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA como fornecedora, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90), nos termos de seus artigos 2o e 3o. Neste contexto, a interpretação das cláusulas contratuais deve sempre privilegiar a maneira mais favorável ao consumidor, conforme preceitua o artigo 47 do CDC. Os requerentes sustentam que o alegado inadimplemento, referente a duas parcelas “Mensal Pós” de R$ 500,00 cada, decorre de um erro interpretativo induzido pelas informações prestadas no ato da contratação. Conforme a narrativa e os documentos, o pedido de reserva indicava a natureza dessas parcelas como “Mensal Pós”, e tanto o corretor quanto o gerente teriam assegurado que tais cobranças seriam devidas apenas após a entrega do imóvel e a emissão do habite-se. A lógica de apresentação da tabela de pagamentos, com a indicação de “habite-se” seguida de “mensal pós”, reforça a tese dos requerentes de que se tratavam de valores pós-entrega da unidade. Essa questão do erro interpretativo será analisada, contudo, na sentença. Em tese, contudo, o comportamento da requerida, ao enviar notificações sobre o suposto débito, mas, posteriormente, recusar o pagamento oferecido pelos requerentes dentro do prazo por ela mesma estipulado, demonstra uma conduta contraditória. Tal postura se contrapõe aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, norteadores das relações contratuais, conforme artigos 421 e 422 do Código Civil. A boa-fé exige das partes lealdade, transparência e cooperação mútua, condutas que não se coadunam com a recusa injustificada de um pagamento oferecido a tempo e modo, ainda que sob a alegação de um atraso. A essência da discussão sobre a probabilidade do direito repousa na Teoria do Adimplemento Substancial, amplamente acolhida pela doutrina e jurisprudência, embora não expressamente positivada. Essa teoria tem como fundamento os princípios da boa-fé objetiva e da eticidade, visando impedir a resolução de contratos quando o cumprimento da obrigação, embora não integral, alcança patamar significativo a ponto de não justificar a extrema medida da rescisão. No caso em apreço, os requerentes adimpliram a expressiva quantia de R$ 292.661,86, com juros e correção, em um contrato com a incorporadora no valor de R$ 291.850,00 (sem considerar o financiamento bancário), o que representa mais de 99% do valor devido diretamente à INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA. O débito residual, de apenas R$ 1.000,00 (ou R$ 1.296,69 com acréscimos), configura um valor desproporcionalmente ínfimo em relação ao montante já quitado, em princípio. A conduta da incorporadora de buscar a rescisão unilateral do contrato por um valor tão irrisório, especialmente quando os requerentes foram induzidos a erro sobre a exigibilidade das parcelas e tentaram purgar a mora, revela um possível abuso de direito, nos termos do artigo 187 do Código Civil. O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação também se encontra plenamente configurado. A rescisão unilateral promovida pela incorporadora pode resultar na alienação do bem a terceiros. Diante do caráter possessório do imóvel e do direito à moradia, um direito fundamental assegurado pela Constituição Federal, a venda do bem a outrem frustraria o projeto de vida dos requerentes e lhes causaria um prejuízo de difícil reparação, que extrapola a esfera meramente patrimonial. A manutenção do contrato, portanto, é uma medida que se impõe para resguardar o direito à moradia dos requerentes e a própria função social do contrato. Finalmente, não se vislumbra perigo de dano reverso à parte requerida com a concessão da tutela de urgência. A manutenção do status quo contratual, ou seja, o impedimento de que a incorporadora proceda com a rescisão e venda do imóvel, não lhe acarreta prejuízo. Pelo contrário, o valor alegadamente devido já foi depositado em Juízo pelos requerentes, demonstrando a intenção de cumprir a obrigação e assegurando que o credor terá seu direito satisfeito caso a cobrança se mostre devida ao final do processo. A tutela visa apenas a conservação do negócio jurídico e a proteção da boa-fé objetiva, evitando uma rescisão que, pelas circunstâncias apresentadas, afigura-se desproporcional e injusta. Assim, os requisitos para a concessão da tutela de urgência estão presentes, indicando uma probabilidade robusta do direito dos requerentes e um risco concreto de dano que justifica a intervenção imediata deste Juízo. Contudo, a liminar deve ser limitar a suspender a rescisão do contrato, porque há necessidade do contraditório sobre se é indevida a cobrança dos valores antes do recebimento efetivo do imóvel. Ressalto que não está claro no documento do Id 243502624 - Pág. 4 se a rescisão foi devidamente exclusivamente em relação à parcela que os autores deixaram de pagar. III. DISPOSITIVO Por todo o exposto, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, e à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato, da vedação ao abuso de direito e da teoria do adimplemento substancial, bem como da legislação consumerista aplicável: 1. RECONHEÇO A COMPETÊNCIA DESTE JUÍZO para processar e julgar a presente ação, afastando a cláusula de eleição de foro, em respeito aos direitos dos consumidores e à legislação aplicável. 2. DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA pleiteado pelos requerentes para: a. SUSPENDER OS EFEITOS DA RESCISÃO UNILATERAL do contrato de promessa de compra e venda da unidade A0104, firmada entre as partes, determinando a MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL em todos os seus termos. b. DETERMINAR À INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA que se ABSTENHA de realizar qualquer ato de alienação ou oneração do imóvel objeto do contrato (unidade A0104 do empreendimento Auster Guará), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) em caso de descumprimento, a ser revertida em favor dos requerentes, limitada inicialmente a 30 (trinta) dias. d. RECONHECER, para os fins de purgação da mora e continuidade contratual, o depósito judicial do valor de R$ 1.296,69 (mil duzentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos), realizado pelos requerentes, conforme comprovante de depósito judicial. A análise preliminar dos autos indica que Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo demonstraram os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência e que os argumentos trazidos em sede recursal são insuficientes para determinar a revogação pretendida. As circunstâncias de celebração e os limites do negócio jurídico de compra e venda, bem como eventual justificativa de INC09 Brasal Incorporações Ltda. para manter a resolução contratual consistem em matérias que devem ser abordadas com a profundidade necessária durante a instrução processual, com ampla dilação probatória, o que não se coaduna com a via estreita do agravo de instrumento. Não cabe, em sede de agravo de instrumento, o aprofundamento nas provas dos autos, que deverão ser observadas e devidamente esclarecidas perante o Juízo de Primeiro Grau. Não há igualmente demonstração do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo na manutenção dos efeitos do contrato até o exame de mérito da ação de origem, diante do pagamento das parcelas no valor previamente pactuado entre as partes. Concluo, em um juízo de cognição não exauriente próprio deste momento processual, que os argumentos da agravante não têm a aptidão de afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o requerimento de suspensão dos efeitos da decisão agravada. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intimem-se Magdalia Cristina Rodrigues de Azevedo e Hugo Alexandre de Azevedo para apresentarem resposta ao recurso. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator