Tribunal: TJDFT
Processo: 0751735-88.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0751735-88.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE AGRAVADO: DAIANE DE SOUZA LELES DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SETOR TOTAL VILLE CONDOMÍNIO TREZE contra a decisão de ID 254842394 (autos de origem), proferida em cumprimento de sentença, proposto em face de DAIANE DE SOUZA LELES, que indeferiu o pedido de penhora do bem imóvel com alienação fiduciária. Afirma, em suma, que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.100.103/PR, admitiu a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais; que a dívida condominial tem natureza propter rem; que as normas de direito fiduciário não se sobrepõem a direitos de terceiro. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pede a reforma da decisão agravada, com a penhora do imóvel que gerou a dívida condominial. Custas recolhidas (ID 78719506). Brevemente relatados, decido. Incumbe ao Relator não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida, na forma prevista no artigo 932, III, do Código de Processo Civil. O interesse processual, previsto no artigo 17 do Código de Processo Civil, se caracteriza “como a utilidade da tutela jurisdicional postulada. Significa isso dizer que só se pode praticar um ato de exercício do direito de ação (como demandar, contestar, recorrer etc.) quando o resultado que com ele se busca é útil. Dito de outro modo, só se pode praticar ato de exercício do direito de ação quando através dele busca-se uma melhoria de situação jurídica” (CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 38). Na hipótese, a penhora do próprio imóvel – e não dos direitos aquisitivos – já havia sido deferida no primeiro grau de jurisdição (ID 191825017 dos autos de origem): A parte credora requer a continuidade dos atos necessários à expropriação do imóvel. As despesas condominiais possuem a natureza de obrigações propter rem, ou seja, afetam o imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, pois se prestam à manutenção do próprio bem. Nos termos do Enunciado da Súmula 478/STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial. (...) A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício. A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição. E, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. Dessa forma, é dever de o condomínio exequente promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante." Nesse contexto, verifica-se que, em regra, a efetivação de penhora do próprio imóvel gravado por alienação fiduciária encontra óbice porque o bem em si não integra o patrimônio do devedor, o qual ostenta apenas eventuais direitos oriundos do contrato de financiamento celebrado, devendo a penhora recair sobre os esses direitos e não sobre a próprio bem. Porém, há uma diferenciação quando o exequente é o próprio condomínio e a dívida se constitua de despesas condominiais de responsabilidade do executado, uma vez que o débito condominial se sobrepõe ao débito hipotecário, razão pela qual os direitos de propriedade podem ser atingidos pela constrição. (...) Portanto, em observância ao disposto no art. 927, IV, do CPC, tendo em vista que o crédito condominial prefere ao hipotecário, conclui-se que é possível a realização da penhora do próprio imóvel, a despeito da propriedade resolúvel do credor fiduciário. Ao exequente cabe promover a integração do referido credor fiduciário na execução, o qual deverá ser citado para quitação do débito condominial e assim evitar os atos expropriatórios do bem levado à constrição judicial. Desse modo, considerando que persiste o inadimplemento da dívida condominial executada pelo Condomínio no qual se encontra localizado o imóvel, defiro a penhora do próprio imóvel Rua 200, Lote 201, Bloco 04, Apartamento 203, Setor Total Ville – Condomínio 13 – Santa Maria – DF CEP: 72.584-550, matriculado junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, consoante certidão de matrícula de ID 107413856, para garantia da dívida em execução, que poderá ser levada a efeito por meio de termo nos autos, na forma do art. 838 do CPC. Ademais, o edital de ID 246787774 (autos de origem) é claro ao demonstrar que o leilão foi do próprio imóvel que gerou a dívida condominial. Assim, o pedido formulado na petição que ensejou a decisão agravada já havia sido apreciado e deferido anteriormente, não se verificando o interesse processual da parte agravante, independentemente do indeferimento registrado na decisão impugnada. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso. Comunique-se ao i. juízo a quo. Preclusa, arquivem-se. Int. Brasília/DF, (data da assinatura digital). Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0751735-88.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE AGRAVADO: DAIANE DE SOUZA LELES DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SETOR TOTAL VILLE CONDOMÍNIO TREZE contra a decisão de ID 254842394 (autos de origem), proferida em cumprimento de sentença, proposto em face de DAIANE DE SOUZA LELES, que indeferiu o pedido de penhora do bem imóvel com alienação fiduciária. Afirma, em suma, que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.100.103/PR, admitiu a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais; que a dívida condominial tem natureza propter rem; que as normas de direito fiduciário não se sobrepõem a direitos de terceiro. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pede a reforma da decisão agravada, com a penhora do imóvel que gerou a dívida condominial. Custas recolhidas (ID 78719506). Brevemente relatados, decido. Incumbe ao Relator não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida, na forma prevista no artigo 932, III, do Código de Processo Civil. O interesse processual, previsto no artigo 17 do Código de Processo Civil, se caracteriza “como a utilidade da tutela jurisdicional postulada. Significa isso dizer que só se pode praticar um ato de exercício do direito de ação (como demandar, contestar, recorrer etc.) quando o resultado que com ele se busca é útil. Dito de outro modo, só se pode praticar ato de exercício do direito de ação quando através dele busca-se uma melhoria de situação jurídica” (CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 38). Na hipótese, a penhora do próprio imóvel – e não dos direitos aquisitivos – já havia sido deferida no primeiro grau de jurisdição (ID 191825017 dos autos de origem): A parte credora requer a continuidade dos atos necessários à expropriação do imóvel. As despesas condominiais possuem a natureza de obrigações propter rem, ou seja, afetam o imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, pois se prestam à manutenção do próprio bem. Nos termos do Enunciado da Súmula 478/STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial. (...) A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício. A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição. E, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. Dessa forma, é dever de o condomínio exequente promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante." Nesse contexto, verifica-se que, em regra, a efetivação de penhora do próprio imóvel gravado por alienação fiduciária encontra óbice porque o bem em si não integra o patrimônio do devedor, o qual ostenta apenas eventuais direitos oriundos do contrato de financiamento celebrado, devendo a penhora recair sobre os esses direitos e não sobre a próprio bem. Porém, há uma diferenciação quando o exequente é o próprio condomínio e a dívida se constitua de despesas condominiais de responsabilidade do executado, uma vez que o débito condominial se sobrepõe ao débito hipotecário, razão pela qual os direitos de propriedade podem ser atingidos pela constrição. (...) Portanto, em observância ao disposto no art. 927, IV, do CPC, tendo em vista que o crédito condominial prefere ao hipotecário, conclui-se que é possível a realização da penhora do próprio imóvel, a despeito da propriedade resolúvel do credor fiduciário. Ao exequente cabe promover a integração do referido credor fiduciário na execução, o qual deverá ser citado para quitação do débito condominial e assim evitar os atos expropriatórios do bem levado à constrição judicial. Desse modo, considerando que persiste o inadimplemento da dívida condominial executada pelo Condomínio no qual se encontra localizado o imóvel, defiro a penhora do próprio imóvel Rua 200, Lote 201, Bloco 04, Apartamento 203, Setor Total Ville – Condomínio 13 – Santa Maria – DF CEP: 72.584-550, matriculado junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, consoante certidão de matrícula de ID 107413856, para garantia da dívida em execução, que poderá ser levada a efeito por meio de termo nos autos, na forma do art. 838 do CPC. Ademais, o edital de ID 246787774 (autos de origem) é claro ao demonstrar que o leilão foi do próprio imóvel que gerou a dívida condominial. Assim, o pedido formulado na petição que ensejou a decisão agravada já havia sido apreciado e deferido anteriormente, não se verificando o interesse processual da parte agravante, independentemente do indeferimento registrado na decisão impugnada. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso. Comunique-se ao i. juízo a quo. Preclusa, arquivem-se. Int. Brasília/DF, (data da assinatura digital). Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora