Tribunal: TJDFT
Processo: 0702596-70.2025.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0702596-70.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMÍNIO PORTAL DO LAGO AGRAVADO: MARIA GORETE SOLANO DE CARVALHO HOLANDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Portal do Lago contra a decisão interlocutória proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial n. 0716886-06.2024.8.07.0007 na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o requerimento de penhora do imóvel indicado (id 220015421 dos autos originários). O agravante alega que a decisão agravada desconsidera a natureza da obrigação condominial e a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos de imóvel nos termos dos arts. 799, inc. IV, e 835, inc. XII, do Código de Processo Civil. Informa que o imóvel que gerou a dívida condominial foi adquirido pela agravada por meio de contrato de compra e venda. Explica que a penhora deve incidir sobre os direitos aquisitivos da agravada sobre o bem e não sobre a propriedade formal do imóvel. Afirma que a penhora pode recair sobre os direitos aquisitivos do comprador na hipótese de compromisso de compra e venda, desde que o promitente vendedor seja intimado. Transcreve julgado em favor de sua tese. Defende que a dívida condominial tem natureza propter rem, de modo que vincula-se ao imóvel que lhe deu origem. Esclarece que a constrição de direitos aquisitivos do bem imóvel indicado nos autos originários é possível para a satisfação do crédito condominial independentemente do registro formal da propriedade. Argumenta que o princípio da propriedade registral aplica-se somente às transferências formais da propriedade no âmbito do registro imobiliário, o que não impede a penhora de direitos aquisitivos do promitente comprador. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Pede o provimento do recurso e a reforma da decisão agravada. O preparo foi recolhido (id 68180242 e 68180243). É o breve relatório. Decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou conceder a medida requerida como mérito do recurso caso ela seja de conteúdo negativo, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação da produção imediata de seus efeitos e a probabilidade de provimento recursal ficar demonstrada (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que os pressupostos mencionados estão presentes. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos do imóvel originador do débito executado. O agravante propôs a ação de execução de título extrajudicial contra a agravada em razão do inadimplemento de taxas condominiais relativas ao imóvel localizado em Quadra 3, Lote 7, Condomínio Portal do Lago, Alexânia/GO. Indicou esse imóvel para a penhora de seus direitos aquisitivos para a satisfação do débito executado. Os autos originários estão instruídos com contrato particular de compra e venda de imóvel não edificado em parcelamento com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia (id 204581943 dos autos originários). O documento consigna a venda do imóvel em questão por EC Construções e Incorporações Ltda. para a agravada em 26.11.2012 no valor de R$ 99.900,00 (noventa e nove mil novecentos reais). A certidão de matrícula do imóvel datada de 4.12.2024 registra EC Construções e Incorporações Ltda. como proprietário do bem (id 219909446 dos autos originários). O art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil autoriza a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. [1] O caso concreto não se trata de promessa de compra e venda. O bem imóvel indicado à penhora foi objeto de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária é pacto de garantia entre o adquirente de um bem e o financiador deste. É contrato de direito real, consistente na alienação da coisa, cujo domínio resolúvel e posse indireta transferem-se ao financiador (credor) em garantia do cumprimento da obrigação do adquirente (devedor) de pagar todo o valor do financiamento (art. 1.361 do Código Civil). O devedor fiduciante possui o bem em nome do credor fiduciário. Há um desmembramento da posse: o devedor fiduciante tem a posse direta, enquanto o credor fiduciário tem a posse indireta do bem. O bem gravado de alienação fiduciária não pode ser objeto de penhora porquanto sua propriedade é do credor fiduciário. Somente após a quitação das prestações do financiamento o imóvel passará a ser de propriedade do devedor fiduciante. O bloqueio judicial de bens constituídos por alienação fiduciária é proibido, mas a penhora dos direitos aquisitivos é possível, mediante previsão expressa do art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil supramencionado. Confiram-se julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça no mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CHEQUE). PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. É possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial n. 1.971.353/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15.8.2022, Diário de Justiça Eletrônico de 17.8.2022) DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PAGAMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. De acordo com o art. 835, XII, do Código de Processo Civil, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 2. Apesar de o bem alienado fiduciariamente não integrar o patrimônio do devedor fiduciante, os direitos oriundos do contrato podem ser penhorados, pois possuem expressão econômica. Precedentes TJDFT. 3. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1600368, 07083405120228070000, Relator: Maria de Lourdes Abreu, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 28.7.2022, publicado no Diário de Justiça Eletrônico: 26.8.2022. Página: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL PROGRAMA MORAR BEM. CONTRATO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE LEGAL. DECISÃO REFORMADA. 1. O Art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil autoriza a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 2. Em se tratando de imóvel com gravame de alienação fiduciária, mesmo que integrante do programa habitacional Morar Bem, mostra-se possível a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 3. As restrições derivadas da particularidade de que a propriedade do bem é do credor fiduciário e que somente quando finalizado o contrato de alienação fiduciária e a propriedade do imóvel passar efetivamente para o fiduciante é que resultará possível a alienação do bem, ou sua eventual venda pelo proprietário fiduciário por outros motivos, não obstam a constrição judicial dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel. 4. Recurso provido. (Acórdão 1783121, 07209570920238070000, Relator: Getúlio de Morais Oliveira, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 8.11.2023, publicado no Diário da Justiça Eletrônico: 22.11.2023. Página: Sem Página Cadastrada.) A penhora dos direitos aquisitivos não incide sobre o bem em si, mas sobre os direitos com expressão econômica que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. O art. 857, caput, do Código de Processo Civil dispõe que o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito após efetuada a penhora. O § 1o do mesmo dispositivo esclarece que o exequente pode preferir a alienação judicial do direito penhorado em vez da sub-rogação. A alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados é possível, ocasião em que o arrematante passa a substituir o devedor fiduciante nos seus direitos e obrigações e na relação contratual com o credor fiduciário. O arrematante torna-se titular dos direitos aquisitivos e obriga-se a pagar o saldo da dívida, em cumprimento da condição a que o contrato subordina-se. Concluo que os argumentos do agravante ensejam a reforma da decisão agravada pretendida neste juízo de cognição sumária. Ante o exposto, defiro o requerimento de concessão de efeito ativo, haja vista a relevância da fundamentação apresentada aliada ao instituto do perigo da demora. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. À agravada para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0702596-70.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMÍNIO PORTAL DO LAGO AGRAVADO: MARIA GORETE SOLANO DE CARVALHO HOLANDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Portal do Lago contra a decisão interlocutória proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial n. 0716886-06.2024.8.07.0007 na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o requerimento de penhora do imóvel indicado (id 220015421 dos autos originários). O agravante alega que a decisão agravada desconsidera a natureza da obrigação condominial e a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos de imóvel nos termos dos arts. 799, inc. IV, e 835, inc. XII, do Código de Processo Civil. Informa que o imóvel que gerou a dívida condominial foi adquirido pela agravada por meio de contrato de compra e venda. Explica que a penhora deve incidir sobre os direitos aquisitivos da agravada sobre o bem e não sobre a propriedade formal do imóvel. Afirma que a penhora pode recair sobre os direitos aquisitivos do comprador na hipótese de compromisso de compra e venda, desde que o promitente vendedor seja intimado. Transcreve julgado em favor de sua tese. Defende que a dívida condominial tem natureza propter rem, de modo que vincula-se ao imóvel que lhe deu origem. Esclarece que a constrição de direitos aquisitivos do bem imóvel indicado nos autos originários é possível para a satisfação do crédito condominial independentemente do registro formal da propriedade. Argumenta que o princípio da propriedade registral aplica-se somente às transferências formais da propriedade no âmbito do registro imobiliário, o que não impede a penhora de direitos aquisitivos do promitente comprador. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Pede o provimento do recurso e a reforma da decisão agravada. O preparo foi recolhido (id 68180242 e 68180243). É o breve relatório. Decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou conceder a medida requerida como mérito do recurso caso ela seja de conteúdo negativo, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação da produção imediata de seus efeitos e a probabilidade de provimento recursal ficar demonstrada (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que os pressupostos mencionados estão presentes. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos do imóvel originador do débito executado. O agravante propôs a ação de execução de título extrajudicial contra a agravada em razão do inadimplemento de taxas condominiais relativas ao imóvel localizado em Quadra 3, Lote 7, Condomínio Portal do Lago, Alexânia/GO. Indicou esse imóvel para a penhora de seus direitos aquisitivos para a satisfação do débito executado. Os autos originários estão instruídos com contrato particular de compra e venda de imóvel não edificado em parcelamento com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia (id 204581943 dos autos originários). O documento consigna a venda do imóvel em questão por EC Construções e Incorporações Ltda. para a agravada em 26.11.2012 no valor de R$ 99.900,00 (noventa e nove mil novecentos reais). A certidão de matrícula do imóvel datada de 4.12.2024 registra EC Construções e Incorporações Ltda. como proprietário do bem (id 219909446 dos autos originários). O art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil autoriza a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. [1] O caso concreto não se trata de promessa de compra e venda. O bem imóvel indicado à penhora foi objeto de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária é pacto de garantia entre o adquirente de um bem e o financiador deste. É contrato de direito real, consistente na alienação da coisa, cujo domínio resolúvel e posse indireta transferem-se ao financiador (credor) em garantia do cumprimento da obrigação do adquirente (devedor) de pagar todo o valor do financiamento (art. 1.361 do Código Civil). O devedor fiduciante possui o bem em nome do credor fiduciário. Há um desmembramento da posse: o devedor fiduciante tem a posse direta, enquanto o credor fiduciário tem a posse indireta do bem. O bem gravado de alienação fiduciária não pode ser objeto de penhora porquanto sua propriedade é do credor fiduciário. Somente após a quitação das prestações do financiamento o imóvel passará a ser de propriedade do devedor fiduciante. O bloqueio judicial de bens constituídos por alienação fiduciária é proibido, mas a penhora dos direitos aquisitivos é possível, mediante previsão expressa do art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil supramencionado. Confiram-se julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça no mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CHEQUE). PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. É possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial n. 1.971.353/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15.8.2022, Diário de Justiça Eletrônico de 17.8.2022) DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PAGAMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. De acordo com o art. 835, XII, do Código de Processo Civil, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 2. Apesar de o bem alienado fiduciariamente não integrar o patrimônio do devedor fiduciante, os direitos oriundos do contrato podem ser penhorados, pois possuem expressão econômica. Precedentes TJDFT. 3. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1600368, 07083405120228070000, Relator: Maria de Lourdes Abreu, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 28.7.2022, publicado no Diário de Justiça Eletrônico: 26.8.2022. Página: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL PROGRAMA MORAR BEM. CONTRATO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE LEGAL. DECISÃO REFORMADA. 1. O Art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil autoriza a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 2. Em se tratando de imóvel com gravame de alienação fiduciária, mesmo que integrante do programa habitacional Morar Bem, mostra-se possível a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 3. As restrições derivadas da particularidade de que a propriedade do bem é do credor fiduciário e que somente quando finalizado o contrato de alienação fiduciária e a propriedade do imóvel passar efetivamente para o fiduciante é que resultará possível a alienação do bem, ou sua eventual venda pelo proprietário fiduciário por outros motivos, não obstam a constrição judicial dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel. 4. Recurso provido. (Acórdão 1783121, 07209570920238070000, Relator: Getúlio de Morais Oliveira, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 8.11.2023, publicado no Diário da Justiça Eletrônico: 22.11.2023. Página: Sem Página Cadastrada.) A penhora dos direitos aquisitivos não incide sobre o bem em si, mas sobre os direitos com expressão econômica que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. O art. 857, caput, do Código de Processo Civil dispõe que o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito após efetuada a penhora. O § 1o do mesmo dispositivo esclarece que o exequente pode preferir a alienação judicial do direito penhorado em vez da sub-rogação. A alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados é possível, ocasião em que o arrematante passa a substituir o devedor fiduciante nos seus direitos e obrigações e na relação contratual com o credor fiduciário. O arrematante torna-se titular dos direitos aquisitivos e obriga-se a pagar o saldo da dívida, em cumprimento da condição a que o contrato subordina-se. Concluo que os argumentos do agravante ensejam a reforma da decisão agravada pretendida neste juízo de cognição sumária. Ante o exposto, defiro o requerimento de concessão de efeito ativo, haja vista a relevância da fundamentação apresentada aliada ao instituto do perigo da demora. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. À agravada para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;