Tribunal: TJDFT
Processo: 0719406-23.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0719406-23.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Incorporação Garden Ltda em recuperação judicial Agravado: Residencial Giardini D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária Incorporação Garden Ltda, em recuperação judicial, contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia, nos autos do processo no 0736877-77.2024.8.07.0003, assim redigida: “Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela executada ao argumento de que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo desta execução. Isso porque teria vendido o imóvel objeto da lide em setembro de 2024, e o débito é referente a outubro de 2024. Não conheço da presente exceção, já que o caso dos autos demanda dilação probatória. Isso porque, a despeito do instrumento de compra e venda juntado no ID 229583269, faz-se necessário comprovar a ciência inequívoca do condomínio exequente acerca do referido negócio jurídico, bem como a imissão do comprador na posse do imóvel. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO PRÉ EXECUTIVIDADE. DÉBITOS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PASSUIDOR. IMISSÃO NA POSSE. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AFASTAMENTO. 1. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem, já que estão vinculados à própria existência do imóvel. Por essa razão, têm legitimidade para figurar no polo passivo da execução o proprietário ou o possuidor do bem. 2. Teses jurídicas fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pela sistemática de recurso repetitivo no Tema 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 3. O promitente comprador possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução de débitos condominiais no período de sua imissão na posse do imóvel até a devolução das chaves, ainda que haja sentença em período anterior que tenha determinado a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. 4. O retorno dos autos à instância de origem, para prosseguimento da execução, afasta os ônus sucumbenciais fixados em sentença. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1894756, 0717600-68.2021.8.07.0007, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/07/2024, publicado no DJe: 02/08/2024.) (grifo nosso) Assim, ante o decurso do prazo para pagamento e para oposição de embargos à execução, intime-se a parte exequente para que junte planilha atualizada do débito e requeira a medida constritiva que deseja ver deferida, observando o disposto no art. 835 do CPC. Intimem-se”. (Ressalvam-se os grifos) A agravante alega em suas razões recursais (Id. 71899222), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao deixar de conhecer a peça de defesa cognominada “exceção de pré-executividade”, por ela apresentada nos autos do processo de execução instaurado pelo condomínio recorrido. Afirma que os dados factuais trazidos a exame demonstram a ilegitimidade passiva da sociedade empresária agravante para figurar no polo passivo da ação de execução ajuizada pelo agravado. Argumenta que foi trazido aos autos o instrumento do negócio jurídico de promessa de compra e venda celebrado para aquisição de unidade imobiliária e que consta débito, alusivo ao referido imóvel, relativamente aos encargos condominiais objeto da execução, o que afasta a responsabilidade da recorrente. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para que seja obstada a produção de efeitos pela decisão interlocutória agravada até o julgamento do presente recurso, bem como o seu subsequente provimento, para que seja reformada a decisão impugnada, com o conhecimento da peça de defesa aludida e o efetivo exame das alegações nela articuladas. É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a regra prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos afirmados pelo recorrente (artigo 995, parágrafo único, do CPC). Na hipótese em exame a questão urgente submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar se o Juízo singular decidiu corretamente ao deixar de conhecer a peça de defesa apresentada pela recorrente nos autos do processo de execução deflagrado pelo recorrido, destinado à cobrança de valores referentes a encargos condominiais em atraso. Inicialmente, convém tecer alguns apontamentos teóricos a respeito da cognominada “exceção de pré-executividade”. Trata-se de expediente processual extravagante, mas largamente suportado pela jurisprudência pátria que criou, de forma curiosa, essa novidade também por vezes denominada “objeção de pré-executividade”. A resposta conhecida como "exceção" consiste no meio defensivo atribuído à parte em uma relação jurídica processual. Quanto às exceções formais, observe-se a lição de Moacyr Amaral Santos[1]: “Num sentido restrito, ou técnico, por exceção se entende a defesa de mérito indireta consistente na alegação de fatos geradores do direito de impedir os efeitos da ação, sem negar o fato jurídico constitutivo da pretensão do autor. A essa modalidade de defesa dá-se o nome de exceção substancial, ou exceptio stricti juris, que consiste na alegação de fatos que, por si mesmos, não excluem a ação, mas conferem ao réu o poder de anular-lhes os efeitos (...). Processuais seriam as defesas contra o processo, visando a trancá-lo, ou dilatá-lo; substanciais seriam apenas as exceções materiais no sentido restrito (exceptio stricti iuris). Entretanto, o Código, tomando o particular pelo geral, confere a denominação específica de exceções às defesas contra o processo, pelas quais se alegam a incompetência, o impedimento, ou a suspeição do juiz (...). Todas as demais defesas, sejam contra o processo ou contra o mérito, são abrangidas pela contestação.” Para compreender adequadamente o conceito de exceção, é importante saber distingui-la da resposta substancial ou formal denominada objeção. A própria técnica processual, devidamente prevista nos preceitos normativos que informam o sistema jurídico pátrio, resguarda para o âmbito das defesas (ou respostas), indiretas formais e substanciais, o sentido semântico mais adequado para o uso dos termos exceção e objeção. A propósito, atente-se à doutrina de José Miguel Garcia Medina e Teresa Arruda Alvim Wambier[2]: “Os temas que podem ser suscitados pelo réu em sua defesa dividem-se em exceções e objeções. Acerca de algumas matérias, dispõe a norma que o juiz deva das mesmas conhecer de ofício. Basicamente, o problema se manifesta em relação às nulidades processuais absolutas, à ausência de condições da ação e à ausência de pressupostos processuais. Tais matérias, por deverem ser decretadas de ofício pelo órgão judicante, são denominadas objeções. Ao lado das objeções existem as exceções em sentido próprio, matérias que não poderão ser conhecidas pelo magistrado, salvo mediante provocação da parte interessada. As exceções ficam submetidas, em regra, aos efeitos da preclusão, visto que, não sendo oportunamente alegadas, não mais poderão sê-lo no futuro pela parte interessada, ou apreciadas pelo juiz; já as objeções não se submetem a tal efeito preclusivo, podendo ser deduzidas a qualquer tempo, e devendo ser pronunciadas de ofício pelo juiz.” (Ressalvam-se os grifos) É importante registrar que o efeito específico de uma exceção propriamente dita é apenas o de encobrir a eficácia do direito, da pretensão, da ação, ou da exceção do excepto[3]: Deve ser ressaltado, portanto, que em virtude do ajuizamento de uma ação, após o aperfeiçoamento da angularização processual, ao réu é assegurado trilhar os seguintes caminhos defensivos, concomitantes, alternativos ou sucessivos: “a) defesa direta contra o mérito (ou contestação); b) exceções formais dilatórias (por exemplo: 1) incompetência relativa – art. 337, § 5o, do CPC, 2) suspeição – art. 145 e seguintes c/c art. 148, § 1o, todos do CPC); c) exceções substanciais: c.1) dilatórias (por exemplo: 1) retenção – art. 1219 do Código Civil, 2) exceptio doli – art. 145 do Código Civil c/c art. 313, inc. V, letra “a”, do CPC, 3) exceptio metus causae – art. 151 do Código Civil, c/c art. 313, inc. V, letra “a”, do CPC); c.2) peremptórias, (por exemplo: 1) exceptio non adimpleti contractus – artigos 476 e 477, ambos do Código Civil, 2) exceptio male gesti processus – art. 123 do CPC, 3) exceptio usucapionem – art. 1238 do Código Civil, 4) prescrição - artigos 181 e seguintes do Código Civil, 5) exceptio plurium concubentium – art. 373 do CPC, 6) exceptio domini – art. 557 do CPC c/c art. 1210, § 2o, do CPC); d) objeções: d.1.) substanciais peremptórias (por exemplo: 1) decadência – art. 332, § 1o, do CPC, 2) nulidade – art. 166 do Código Civil e art. 2o da LAP, 3) inexistência); d.2.) formais peremptórias (por exemplo: 1) ausência das condições da ação – art. 485, inc. VI, do CPC, 2) ausência dos pressupostos processuais – art. 485, incisos IV e IX, do CPC, 3) perempção, litispendência e coisa julgada – art. 485, inc. V, do CPC, 4) nulidades processuais – art. 276 do CPC)”. Assim, as exceções judiciais devem ser tecnicamente tratadas como respostas defensivas da parte passiva de uma relação jurídica processual. Em se tratando de exceções pré-processuais, anote-se que mesmo antes do ajuizamento, o objeto da demanda pode ser exigido pelo titular da pretensão, muito embora não possa lançar mão da coação, própria à atividade jurisdicional[4]: Ocorre que nem os procedimentos judiciais dos processos executivos, tampouco os da fase de cumprimento de sentença, contam com a cognitio em sentido estrito. Isso porque se encontra sepultada sob os requisitos da liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo ou, no caso da ação de execução, já se realizou anteriormente à fase decisória do processo. Por isso, é impróprio falar-se em exceção em sede executiva ou mesmo na fase de cumprimento de sentença. Diante desse contexto, não há por que tratar do requerimento multicitado sob a forma de exceção. Com efeito, não é correta a percepção dos doutos advogados da devedora a respeito do tema das exceções, sendo a denominada “exceção de pré-executividade” algo decorrente de mero laxismo jurídico, tratando-se de termo semanticamente inadequado para o direito. Os defensores desse pretenso e inexistente instituto jurídico leram, no parecer elaborado por Pontes de Miranda (MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Dez Anos de Pareceres. Vol. IV. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1975, p. 138), certamente às pressas, a remissão feita pelo festejado Mestre Alagoano, no famoso ato opinativo a respeito da abertura de processo falimentar contra a Sociedade Anônima Companhia Siderúrgica Mannesmann, a afirmação corretamente feita sobre as “exceções pré-processuais”, que são as defesas indiretas contra o mérito que o devedor teria, em tese, contra o credor, fundamentadas nos temas defensivos que poderiam ter sido deduzidos mesmo antes da instauração do próprio processo, como é o caso da prescrição, da exceptio non adimpleti contractus e da exceptio metus causae, por exemplo, dentre outras. Para os adoradores do “barroquismo” e do “arcadismo” jurídico, as exceções pré-processuais, que poderiam ser suscitadas também no processo de execução, segundo as lições incompreendidas de Pontes de Miranda, logo se transformaram em “exceções de pré-executividade”. Lá se vão mais de vinte e cinco anos desde o início dessa autêntica “moda”, que trouxe a lume expressão que, além de juridicamente equivocada e vazia de sentido, pretende apenas tentar justificar a possibilidade de articulação de impugnações no curso do processo executivo ou na fase de cumprimento de sentença, invariavelmente, fora das hipóteses legalmente aceitas. No caso em deslinde observe-se que a impugnação formulada pela devedora, ora recorrente, diz respeito a alegação de ilegitimidade passiva, ao argumento de que a unidade imobiliária teria sido adquirida por meio de negócio jurídico de compra e venda celebrado aos 16 de setembro de 2019 (Id. 229583269 dos autos do processo de origem). A despeito dessa peculiaridade, a pretensão exercida pelo agravado refere-se ao inadimplemento da obrigação condominial relativamente ao mês de novembro de 2019 (Id. 219127438 dos autos do processo de origem). Com efeito, não há nos autos do processo de origem elementos probatórios suficientes a resleito da alegda imissão da posse da adquirente no aludido período. Além disso, afiguram-se ausentes as circunstâncias que indiquem a ciência da entidade condominial a respeito da celebração do mencionado negócio jurídico. Com efeito, as questões relativas à imissão da compradora na posse do imóvel e o conhecimento do exequente, ora agravado, em relação ao negócio jurídico exigem dilação probatória. Logo, o Juízo singular agiu acertadamente ao não conhecer a impugnação formulada pela devedora, ora recorrente, indevidamente denominada “exceção de pré-executividade”. Nesse sentido examinem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. REJEITADA. MANUTENÇÃO DO SÓCIO DA EMPRESA NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. 1. Os embargos à execução são o meio de defesa típico do executado nas execuções fiscais. Todavia, admite-se a exceção de pré-executividade - defesa apresentada pelo devedor, sem garantia do juízo e por simples petição nos autos - nos casos em que as matérias alegadas possam ser conhecidas de ofício pelo magistrado e não demandem dilação probatória. 2. A Súmula 393 do Superior Tribunal de Justiça - STJ estabelece que ‘A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória’. 3. No caso, o exame da ilegitimidade passiva do agravante demanda a produção provas, o que impede sua análise em sede de exceção de pré-executividade. 4. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1775669, 07273669820238070000, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 18/10/2023) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para analisar o alegado excesso, a ilegitimidade passiva, a nulidade da CDA, não ter havido defesa no procedimento administrativo e inexigibilidade do título, mostra-se necessária dilação probatória, o que não se adequa à sistemática processual de apresentação de petição de exceção de pré-executividade. 2. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1850676, 07496431120238070000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/4/2024) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. PEDIDO. FORMULAÇÃO. CONTRARRAZÕES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PRÓPRIO. NECESSIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS. DEFENSORIA PÚBLICA. PRESCRIÇÃO. QUINQUENAL. TERMO INICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IMPENHORABILIDADE. EXCESSO. ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CITAÇÃO. FATO INCONTROVERSO. NULIDADE. ALEGAÇÃO. CONDENAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Em razão da inadequação da via eleita, não cabe ao agravado deduzir pedido em sede de contrarrazões, sendo necessário interpor recurso próprio. 2. O prazo prescricional para execução dos honorários de sucumbência é de 05 (cinco) anos, conforme dispõe o art. 206, § 5°, II, do Código Civil c/c art. 25, II da Lei 8.906/94 do Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (EOAB), cujo termo inicial flui a partir da intimação pessoal do defensor público, nos termos do art. 186, § 1°, do Código de Processo Civil. 3. A exceção de pré-executividade é uma defesa que permite ao executado discutir questões de ordem pública, sem que seja necessária a produção de provas. 4. Eventual excesso de execução e a impenhorabilidade da verba não são questões de ordem pública e demandam dilação probatória, de forma que não podem ser deduzidas por meio de exceção de pré-executividade. 5. Nos termos do art. 80, I, do Código de Processo Civil, incorre em litigância de má-fé a parte que, regularmente citada, conforme certidão do Oficial de Justiça constante nos autos, alega nulidade da citação. 6. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1826060, 07415229120238070000, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/2/2024) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO E PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÕES DE INOCORRÊNCIA DO FATO GERADOR DO DÉBITO E DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. REJEIÇÃO DA EXCEÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. No julgamento do REsp n° 1.110.925/SP (Tema no 108), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que ‘A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória’. Do mesmo modo, está previsto na Súmula no 393/STJ que: ‘A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória’. 2. Uma vez preenchidos os requisitos legais para a constituição da certidão de dívida ativa (art. 2o, § 5o, da Lei no 6.830/1980 c/c art. 202 do CTN), com apontamento das disposições normativas que ensejaram o cálculo da dívida exequenda e a incidência de outros encargos, afasta-se a indicação de plano de nulidade da CDA, sem que se proceda à devida dilação probatória. Em outras palavras, tendo em vista que o exame acurado das matérias questionadas na exceção de pré-executividade oposta pela executada demanda dilação probatória, correta a decisão em que se rejeitou a exceção e na qual se ponderou ser a via dos embargos à execução a adequada ao enfrentamento dos pontos levantados. 3. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1737845, 07344360620228070000, Relatora: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2023) (Ressalvam-se os grifos) Quanto ao mais, convém destacar que as questões referentes à ilegitimidade passiva poderão ser objeto de esclarecimento oportuno e apropriado, por meio da instauração do contraditório, em eventuais embargos à execução. Diante desse contexto, não pode ser reconhecida a verossimilhança dos fatos afirmados pela recorrente. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 21 de maio de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator [1] SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. 3 ed. São Paulo: Saraiva, 1977, p. 165. [2] MEDINA, José Miguel Garcia; WAMBIER, Teresa Arruda Alvim. Processo Civil Moderno. Parte Geral e Processo de Conhecimento. 2 ed. Tomo I. São Paulo: RT, p. 206-207. [3] MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de Direito Privado (Tomo 6), Campinas: Bookseller, 2000, p. 35. [4] PLÁCIDO E SILVA, Oscar Joseph de. Vocabulário Jurídico, Vol. IV, p. 291.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0719406-23.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Incorporação Garden Ltda em recuperação judicial Agravado: Residencial Giardini D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária Incorporação Garden Ltda, em recuperação judicial, contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia, nos autos do processo no 0736877-77.2024.8.07.0003, assim redigida: “Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela executada ao argumento de que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo desta execução. Isso porque teria vendido o imóvel objeto da lide em setembro de 2024, e o débito é referente a outubro de 2024. Não conheço da presente exceção, já que o caso dos autos demanda dilação probatória. Isso porque, a despeito do instrumento de compra e venda juntado no ID 229583269, faz-se necessário comprovar a ciência inequívoca do condomínio exequente acerca do referido negócio jurídico, bem como a imissão do comprador na posse do imóvel. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO PRÉ EXECUTIVIDADE. DÉBITOS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PASSUIDOR. IMISSÃO NA POSSE. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AFASTAMENTO. 1. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem, já que estão vinculados à própria existência do imóvel. Por essa razão, têm legitimidade para figurar no polo passivo da execução o proprietário ou o possuidor do bem. 2. Teses jurídicas fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pela sistemática de recurso repetitivo no Tema 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 3. O promitente comprador possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução de débitos condominiais no período de sua imissão na posse do imóvel até a devolução das chaves, ainda que haja sentença em período anterior que tenha determinado a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. 4. O retorno dos autos à instância de origem, para prosseguimento da execução, afasta os ônus sucumbenciais fixados em sentença. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1894756, 0717600-68.2021.8.07.0007, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/07/2024, publicado no DJe: 02/08/2024.) (grifo nosso) Assim, ante o decurso do prazo para pagamento e para oposição de embargos à execução, intime-se a parte exequente para que junte planilha atualizada do débito e requeira a medida constritiva que deseja ver deferida, observando o disposto no art. 835 do CPC. Intimem-se”. (Ressalvam-se os grifos) A agravante alega em suas razões recursais (Id. 71899222), em síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao deixar de conhecer a peça de defesa cognominada “exceção de pré-executividade”, por ela apresentada nos autos do processo de execução instaurado pelo condomínio recorrido. Afirma que os dados factuais trazidos a exame demonstram a ilegitimidade passiva da sociedade empresária agravante para figurar no polo passivo da ação de execução ajuizada pelo agravado. Argumenta que foi trazido aos autos o instrumento do negócio jurídico de promessa de compra e venda celebrado para aquisição de unidade imobiliária e que consta débito, alusivo ao referido imóvel, relativamente aos encargos condominiais objeto da execução, o que afasta a responsabilidade da recorrente. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para que seja obstada a produção de efeitos pela decisão interlocutória agravada até o julgamento do presente recurso, bem como o seu subsequente provimento, para que seja reformada a decisão impugnada, com o conhecimento da peça de defesa aludida e o efetivo exame das alegações nela articuladas. É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a regra prevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos afirmados pelo recorrente (artigo 995, parágrafo único, do CPC). Na hipótese em exame a questão urgente submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar se o Juízo singular decidiu corretamente ao deixar de conhecer a peça de defesa apresentada pela recorrente nos autos do processo de execução deflagrado pelo recorrido, destinado à cobrança de valores referentes a encargos condominiais em atraso. Inicialmente, convém tecer alguns apontamentos teóricos a respeito da cognominada “exceção de pré-executividade”. Trata-se de expediente processual extravagante, mas largamente suportado pela jurisprudência pátria que criou, de forma curiosa, essa novidade também por vezes denominada “objeção de pré-executividade”. A resposta conhecida como "exceção" consiste no meio defensivo atribuído à parte em uma relação jurídica processual. Quanto às exceções formais, observe-se a lição de Moacyr Amaral Santos[1]: “Num sentido restrito, ou técnico, por exceção se entende a defesa de mérito indireta consistente na alegação de fatos geradores do direito de impedir os efeitos da ação, sem negar o fato jurídico constitutivo da pretensão do autor. A essa modalidade de defesa dá-se o nome de exceção substancial, ou exceptio stricti juris, que consiste na alegação de fatos que, por si mesmos, não excluem a ação, mas conferem ao réu o poder de anular-lhes os efeitos (...). Processuais seriam as defesas contra o processo, visando a trancá-lo, ou dilatá-lo; substanciais seriam apenas as exceções materiais no sentido restrito (exceptio stricti iuris). Entretanto, o Código, tomando o particular pelo geral, confere a denominação específica de exceções às defesas contra o processo, pelas quais se alegam a incompetência, o impedimento, ou a suspeição do juiz (...). Todas as demais defesas, sejam contra o processo ou contra o mérito, são abrangidas pela contestação.” Para compreender adequadamente o conceito de exceção, é importante saber distingui-la da resposta substancial ou formal denominada objeção. A própria técnica processual, devidamente prevista nos preceitos normativos que informam o sistema jurídico pátrio, resguarda para o âmbito das defesas (ou respostas), indiretas formais e substanciais, o sentido semântico mais adequado para o uso dos termos exceção e objeção. A propósito, atente-se à doutrina de José Miguel Garcia Medina e Teresa Arruda Alvim Wambier[2]: “Os temas que podem ser suscitados pelo réu em sua defesa dividem-se em exceções e objeções. Acerca de algumas matérias, dispõe a norma que o juiz deva das mesmas conhecer de ofício. Basicamente, o problema se manifesta em relação às nulidades processuais absolutas, à ausência de condições da ação e à ausência de pressupostos processuais. Tais matérias, por deverem ser decretadas de ofício pelo órgão judicante, são denominadas objeções. Ao lado das objeções existem as exceções em sentido próprio, matérias que não poderão ser conhecidas pelo magistrado, salvo mediante provocação da parte interessada. As exceções ficam submetidas, em regra, aos efeitos da preclusão, visto que, não sendo oportunamente alegadas, não mais poderão sê-lo no futuro pela parte interessada, ou apreciadas pelo juiz; já as objeções não se submetem a tal efeito preclusivo, podendo ser deduzidas a qualquer tempo, e devendo ser pronunciadas de ofício pelo juiz.” (Ressalvam-se os grifos) É importante registrar que o efeito específico de uma exceção propriamente dita é apenas o de encobrir a eficácia do direito, da pretensão, da ação, ou da exceção do excepto[3]: Deve ser ressaltado, portanto, que em virtude do ajuizamento de uma ação, após o aperfeiçoamento da angularização processual, ao réu é assegurado trilhar os seguintes caminhos defensivos, concomitantes, alternativos ou sucessivos: “a) defesa direta contra o mérito (ou contestação); b) exceções formais dilatórias (por exemplo: 1) incompetência relativa – art. 337, § 5o, do CPC, 2) suspeição – art. 145 e seguintes c/c art. 148, § 1o, todos do CPC); c) exceções substanciais: c.1) dilatórias (por exemplo: 1) retenção – art. 1219 do Código Civil, 2) exceptio doli – art. 145 do Código Civil c/c art. 313, inc. V, letra “a”, do CPC, 3) exceptio metus causae – art. 151 do Código Civil, c/c art. 313, inc. V, letra “a”, do CPC); c.2) peremptórias, (por exemplo: 1) exceptio non adimpleti contractus – artigos 476 e 477, ambos do Código Civil, 2) exceptio male gesti processus – art. 123 do CPC, 3) exceptio usucapionem – art. 1238 do Código Civil, 4) prescrição - artigos 181 e seguintes do Código Civil, 5) exceptio plurium concubentium – art. 373 do CPC, 6) exceptio domini – art. 557 do CPC c/c art. 1210, § 2o, do CPC); d) objeções: d.1.) substanciais peremptórias (por exemplo: 1) decadência – art. 332, § 1o, do CPC, 2) nulidade – art. 166 do Código Civil e art. 2o da LAP, 3) inexistência); d.2.) formais peremptórias (por exemplo: 1) ausência das condições da ação – art. 485, inc. VI, do CPC, 2) ausência dos pressupostos processuais – art. 485, incisos IV e IX, do CPC, 3) perempção, litispendência e coisa julgada – art. 485, inc. V, do CPC, 4) nulidades processuais – art. 276 do CPC)”. Assim, as exceções judiciais devem ser tecnicamente tratadas como respostas defensivas da parte passiva de uma relação jurídica processual. Em se tratando de exceções pré-processuais, anote-se que mesmo antes do ajuizamento, o objeto da demanda pode ser exigido pelo titular da pretensão, muito embora não possa lançar mão da coação, própria à atividade jurisdicional[4]: Ocorre que nem os procedimentos judiciais dos processos executivos, tampouco os da fase de cumprimento de sentença, contam com a cognitio em sentido estrito. Isso porque se encontra sepultada sob os requisitos da liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo ou, no caso da ação de execução, já se realizou anteriormente à fase decisória do processo. Por isso, é impróprio falar-se em exceção em sede executiva ou mesmo na fase de cumprimento de sentença. Diante desse contexto, não há por que tratar do requerimento multicitado sob a forma de exceção. Com efeito, não é correta a percepção dos doutos advogados da devedora a respeito do tema das exceções, sendo a denominada “exceção de pré-executividade” algo decorrente de mero laxismo jurídico, tratando-se de termo semanticamente inadequado para o direito. Os defensores desse pretenso e inexistente instituto jurídico leram, no parecer elaborado por Pontes de Miranda (MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Dez Anos de Pareceres. Vol. IV. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1975, p. 138), certamente às pressas, a remissão feita pelo festejado Mestre Alagoano, no famoso ato opinativo a respeito da abertura de processo falimentar contra a Sociedade Anônima Companhia Siderúrgica Mannesmann, a afirmação corretamente feita sobre as “exceções pré-processuais”, que são as defesas indiretas contra o mérito que o devedor teria, em tese, contra o credor, fundamentadas nos temas defensivos que poderiam ter sido deduzidos mesmo antes da instauração do próprio processo, como é o caso da prescrição, da exceptio non adimpleti contractus e da exceptio metus causae, por exemplo, dentre outras. Para os adoradores do “barroquismo” e do “arcadismo” jurídico, as exceções pré-processuais, que poderiam ser suscitadas também no processo de execução, segundo as lições incompreendidas de Pontes de Miranda, logo se transformaram em “exceções de pré-executividade”. Lá se vão mais de vinte e cinco anos desde o início dessa autêntica “moda”, que trouxe a lume expressão que, além de juridicamente equivocada e vazia de sentido, pretende apenas tentar justificar a possibilidade de articulação de impugnações no curso do processo executivo ou na fase de cumprimento de sentença, invariavelmente, fora das hipóteses legalmente aceitas. No caso em deslinde observe-se que a impugnação formulada pela devedora, ora recorrente, diz respeito a alegação de ilegitimidade passiva, ao argumento de que a unidade imobiliária teria sido adquirida por meio de negócio jurídico de compra e venda celebrado aos 16 de setembro de 2019 (Id. 229583269 dos autos do processo de origem). A despeito dessa peculiaridade, a pretensão exercida pelo agravado refere-se ao inadimplemento da obrigação condominial relativamente ao mês de novembro de 2019 (Id. 219127438 dos autos do processo de origem). Com efeito, não há nos autos do processo de origem elementos probatórios suficientes a resleito da alegda imissão da posse da adquirente no aludido período. Além disso, afiguram-se ausentes as circunstâncias que indiquem a ciência da entidade condominial a respeito da celebração do mencionado negócio jurídico. Com efeito, as questões relativas à imissão da compradora na posse do imóvel e o conhecimento do exequente, ora agravado, em relação ao negócio jurídico exigem dilação probatória. Logo, o Juízo singular agiu acertadamente ao não conhecer a impugnação formulada pela devedora, ora recorrente, indevidamente denominada “exceção de pré-executividade”. Nesse sentido examinem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. REJEITADA. MANUTENÇÃO DO SÓCIO DA EMPRESA NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. 1. Os embargos à execução são o meio de defesa típico do executado nas execuções fiscais. Todavia, admite-se a exceção de pré-executividade - defesa apresentada pelo devedor, sem garantia do juízo e por simples petição nos autos - nos casos em que as matérias alegadas possam ser conhecidas de ofício pelo magistrado e não demandem dilação probatória. 2. A Súmula 393 do Superior Tribunal de Justiça - STJ estabelece que ‘A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória’. 3. No caso, o exame da ilegitimidade passiva do agravante demanda a produção provas, o que impede sua análise em sede de exceção de pré-executividade. 4. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1775669, 07273669820238070000, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 18/10/2023) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para analisar o alegado excesso, a ilegitimidade passiva, a nulidade da CDA, não ter havido defesa no procedimento administrativo e inexigibilidade do título, mostra-se necessária dilação probatória, o que não se adequa à sistemática processual de apresentação de petição de exceção de pré-executividade. 2. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1850676, 07496431120238070000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/4/2024) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. PEDIDO. FORMULAÇÃO. CONTRARRAZÕES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PRÓPRIO. NECESSIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS. DEFENSORIA PÚBLICA. PRESCRIÇÃO. QUINQUENAL. TERMO INICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IMPENHORABILIDADE. EXCESSO. ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CITAÇÃO. FATO INCONTROVERSO. NULIDADE. ALEGAÇÃO. CONDENAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Em razão da inadequação da via eleita, não cabe ao agravado deduzir pedido em sede de contrarrazões, sendo necessário interpor recurso próprio. 2. O prazo prescricional para execução dos honorários de sucumbência é de 05 (cinco) anos, conforme dispõe o art. 206, § 5°, II, do Código Civil c/c art. 25, II da Lei 8.906/94 do Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (EOAB), cujo termo inicial flui a partir da intimação pessoal do defensor público, nos termos do art. 186, § 1°, do Código de Processo Civil. 3. A exceção de pré-executividade é uma defesa que permite ao executado discutir questões de ordem pública, sem que seja necessária a produção de provas. 4. Eventual excesso de execução e a impenhorabilidade da verba não são questões de ordem pública e demandam dilação probatória, de forma que não podem ser deduzidas por meio de exceção de pré-executividade. 5. Nos termos do art. 80, I, do Código de Processo Civil, incorre em litigância de má-fé a parte que, regularmente citada, conforme certidão do Oficial de Justiça constante nos autos, alega nulidade da citação. 6. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1826060, 07415229120238070000, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/2/2024) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO E PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÕES DE INOCORRÊNCIA DO FATO GERADOR DO DÉBITO E DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. REJEIÇÃO DA EXCEÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. No julgamento do REsp n° 1.110.925/SP (Tema no 108), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que ‘A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória’. Do mesmo modo, está previsto na Súmula no 393/STJ que: ‘A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória’. 2. Uma vez preenchidos os requisitos legais para a constituição da certidão de dívida ativa (art. 2o, § 5o, da Lei no 6.830/1980 c/c art. 202 do CTN), com apontamento das disposições normativas que ensejaram o cálculo da dívida exequenda e a incidência de outros encargos, afasta-se a indicação de plano de nulidade da CDA, sem que se proceda à devida dilação probatória. Em outras palavras, tendo em vista que o exame acurado das matérias questionadas na exceção de pré-executividade oposta pela executada demanda dilação probatória, correta a decisão em que se rejeitou a exceção e na qual se ponderou ser a via dos embargos à execução a adequada ao enfrentamento dos pontos levantados. 3. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1737845, 07344360620228070000, Relatora: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2023) (Ressalvam-se os grifos) Quanto ao mais, convém destacar que as questões referentes à ilegitimidade passiva poderão ser objeto de esclarecimento oportuno e apropriado, por meio da instauração do contraditório, em eventuais embargos à execução. Diante desse contexto, não pode ser reconhecida a verossimilhança dos fatos afirmados pela recorrente. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. À agravada para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 21 de maio de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator [1] SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. 3 ed. São Paulo: Saraiva, 1977, p. 165. [2] MEDINA, José Miguel Garcia; WAMBIER, Teresa Arruda Alvim. Processo Civil Moderno. Parte Geral e Processo de Conhecimento. 2 ed. Tomo I. São Paulo: RT, p. 206-207. [3] MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de Direito Privado (Tomo 6), Campinas: Bookseller, 2000, p. 35. [4] PLÁCIDO E SILVA, Oscar Joseph de. Vocabulário Jurídico, Vol. IV, p. 291.