Tribunal: TJDFT
Processo: 0749390-52.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0749390-52.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ROBERTA FRAGOSO MENEZES KAUFMANN AGRAVADO: CONDOMINIO DO BLOCO J DA SQS 312 REPRESENTANTE LEGAL: EMYR FERREIRA MENDES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal interposto por ROBERTA FRAGOSO MENEZES KAUFMANN, contra decisão proferida pelo Juízo da 22a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de reparação de danos materiais e morais movida contra CONDOMÍNIO DO BLOCO J DA SQS 312, pela qual indeferiu o pedido de tutela de urgência vindicado na petição inicial, volvido à impedir que o condomínio agravado promova a retirada de sete aparelhos de ar-condicionado instalados na cobertura do edifício, ou a realização de qualquer ato de turbação em face da recorrente a esse respeito, sob pena de muita diária. Alega a agravante, em síntese, que adquiriu o apartamento situado no condomínio agravado no ano de 2008 e que os aparelhos de ar-condicionado estavam instalados no telhado do edifício desde o ano de 2003, sem qualquer oposição, até o recebimento de notificação extrajudicial no dia 14 de outubro de 2025, exigindo a retirada dos equipamentos no prazo de dez dias, sob pena de adoção de medidas administrativas e aplicação de multas. Sustenta que a instalação dos aparelhos foi tolerada por quase duas décadas, sem qualquer oposição formal, configurando a perda do direito do condomínio de exigir a retirada (supressio), bem como a consolidação do direito da agravante de manter os equipamentos (surrectio). Argumenta, ainda, que a conduta do condomínio viola o princípio da boa-fé objetiva e incorre em comportamento contraditório (venire contra factum proprium), ao exigir a retirada após anos de tolerância. Destaca que a Convenção Condominial não proíbe expressamente a instalação de condensadoras na cobertura do edifício, e que, ao contrário do que consta da notificação, as assembleias não deliberaram formalmente sobre a retirada dos aparelhos antigos. Aduz que a notificação foi fundamentada em deliberação realizada na Assembleia Geral Extraordinária de 12 de setembro de 2025, que teria ratificado decisão de outra assembleia anterior, realizada no dia 19 de novembro de 2015, que, segundo a agravante, não foram formalmente publicadas nem comunicadas aos condôminos, violando o contraditório e a ampla defesa. Afirma que as deliberações realizadas nas referias assembleias é eivada de vícios e incongruências, pois a questão em discussão nunca havia sido apreciada por assembleias do condomínio, argumentando sobre a juntada de ata de assembleia do ano de 2021, que registra a informação de que o assunto foi levantado em reuniões anteriores, sem que se chegasse a uma conclusão. Apresenta laudo técnico com objetivo de demonstrar que os níveis de ruído dos aparelhos de ar condicionado estão dentro dos limites legais, de acordo com a norma NBR 10151, inexistindo qualquer prejuízo à estrutura, segurança ou sossego dos demais condôminos. Requer, com base nos arts. 1.015 e 1.019, I, do CPC, a concessão de tutela de urgência recursal para suspender os efeitos da decisão agravada e impedir a retirada dos aparelhos, bem como a aplicação de multas. Subsidiariamente, requer a atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso, para suspender os efeitos da decisão agravada. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada, “reconhecendo a impossibilidade de retirada das condensadoras dos aparelhos de ar-condicionado instaladas há 17 anos, com base nos institutos da boa-fé objetiva, da supressio e do venire contra factum proprium, confirmando-se a tutela de urgência.” Preparo regular, conforme certificado no ID 73483708. É o relatório. Decido. Aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogada atuando em causa própria e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar volvida à antecipação de tutela recursal, para a concessão da medida, seja ela cautelar ou de antecipatória de mérito, é necessário verificar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Nesse descortino, é indubitável que o juiz é o destinatário final das provas, cabendo-lhe, dentro do poder jurisdicional no qual é investido na forma da lei, avaliar quanto à sua suficiência, verossimilhança, e/ou necessidade de um maior aprofundamento na instrução da causa, para que possa compreender melhor o alcance da pretensão ajuizada e, somente então, resolver a controvérsia, pronunciando seu convencimento, à luz do disciplinado no art. 371 do CPC. Na hipótese, entendo necessário o deferimento do pedido de antecipação de tutela recursal, ao menos em parte, considerando a urgência constatada em face do exíguo prazo concedido pelo condomínio agravado para que a agravante retire os aparelhos de ar condicionado instalados na no telhado do edifício, acima de sua unidade imobiliária, e por se tratar de litígio que envolve situação jurídica controversa, especialmente diante da alegação de que o equipamento está instalado no local desde o ano de 2003. Ressalvo que, considerando as regras regem os condomínios edilícios, não se verifica ilegalidade manifesta da deliberação da assembleia condominial, que deu origem à notificação enviada à agravante, pela qual foi decidida pela remoção dos aparelhos de ar condicionado instalados no telhado do edifício. Inexistindo qualquer previsão específica autorizando ou proibindo a instalação dos aparelhos de ar condicionados na convenção do condomínio, deve-se observar o disposto no art. 1.331, §§ 2o e 5o, do CC, segundo no qual o telhado do prédio é área comum, ainda seja imediatamente superior aos apartamentos do último andar, de modo que a autorização ou a aprovação do uso do espaço em benefício exclusivo da agravante dependeria de aprovação formal por parte da maioria dos condôminos. Também não se mostra passível de pronto acolhimento das alegações de que a determinação de retirada do equipamento seria contrária à boa-fé, em razão do longo período de tolerância do condomínio, de modo a obstar a ordem de remoção com base nos institutos da supressio, surrectio, e venire contra factum proprium, pois, em teoria, tratam-se de princípios afetos ao direito contratual, não tendo aplicação ordinária sobre o direito de propriedade que envolve a utilização exclusiva de áreas comuns do condomínio, ou sobre os limites desse direito, instituídos por convenção ou deliberações de assembleias condominiais. Coadunando com esses argumentos, confira-se ilustrativo precedente deste Tribunal de Justiça: ELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EQUIPAMENTOS DE AR-CONDICIONADO INSTALADOS NA COBERTURA/TELHADO DO PRÉDIO. ÁREA DE USO COMUM UTILIZADA EM PROVEITO INDIVIDUAL DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA ASSEMBLEIA. SITUAÇÃO PRECÁRIA QUE PERDURAVA POR ANOS. ADVENTO DE NORMA INTERNA ESPECÍFICA. DETERMINAÇÃO DE REMOÇÃO E INSTALAÇÃO NOS BRISES DA FACHADA. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. AUSÊNCIA DE DANO MORAL E MATERIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. 1. Consoante exigência legal insculpida no art. 1.342 do Código Civil, a realização de obras particulares, com a instalação e utilização de equipamentos em área comum do edifício, em proveito individual de unidade autônoma, deve ser precedida de autorização expressa de dois terços dos condôminos. 2. A eventual tolerância havida antes do advento de norma interna específica disciplinando a situação não garante a existência de direito adquirido de manutenção das instalações e dos equipamentos particulares em área de uso comum do condomínio, tampouco supre a exigência legal da concordância da maioria dos condôminos. 3. Não havendo ato ilícito imputável ao condomínio ao exigir a remoção e disciplinar a reinstalação dos aparelhos nos brises da fachada do edifício, cumprindo determinação da Assembleia Condominial, não há que falar em obrigação de indenização por danos materiais ou morais. 4. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1860961, 0703808-94.2023.8.07.0001, Relator(a): LEONOR AGUENA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/05/2024, publicado no DJe: 23/05/2024.) Contudo, existem situações excepcionais em que a jurisprudência tutela o direito de uso de áreas comuns em benefício particular, quando constatado o uso prolongado do espaço sem oposição, sem causar prejuízo aos demais condomínios ou à estrutura e estética do condomínio, como se verifica, exemplificativamente, do seguinte precedente desta Corte de Justiça: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. UTILIZAÇÃO. EXCLUSIVIDADE. USO PROLONGADO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. SURRECTIO. SUPRESSIO. EXPECTATIVA DOS PROPRIETÁRIOS. I - A boa-fé, como cláusula aberta do ordenamento jurídico, permite o diálogo entre o texto legal e a realidade dos fatos. Assim sendo, as relações condominiais, como quaisquer outras relações jurídicas, devem pautar-se pelos postulados da boa-fé, de forma que a questão formal não pode ser sobrepor a uma situação fática consolidada. II - Os réus, proprietários de três unidades condominiais, fazem uso exclusivo de área comum há quase vinte anos sem que tenha havido impugnação por parte do autor. Constata-se, ainda, a ausência de prova de ofensa à estética do ambiente, à estrutura ou à segurança do prédio, nem mesmo perturbação aos transeuntes ou qualquer prejuízo que implique em dificuldade de acesso ao público. III - Trata-se de situação consolidada a ser mantida de acordo com os postulados do princípio da boa-fé objetiva, que pela aplicação das figuras da suppressio e da surrectio, faz surgir posição juridicamente defensável ante o não-exercício de direito por certo prazo, pois contrário à confiança que a contraparte legitimamente criou. IV - A aplicação do princípio da boa-fé permite que haja diálogo entre o texto normativo e os fatos, resultando na criação de norma que impede que a realidade seja desconsiderada. Desse modo, consolidada situação fática, a convenção de condomínio esmorece, prevalecendo a realidade como vontade da ordem jurídica em sua essência. V - Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1131872, 0722037-15.2017.8.07.0001, Relator(a): JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/10/2018, publicado no DJe: 31/10/2018.) No mesmo sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. SUPRESSIO. CONTEÚDO NORMATIVO DE DISPOSITIVOS LEGAIS QUE NÃO AMPARA A MATÉRIA RECURSAL. SÚMULA 284 DO STF. VIOLAÇÃO A ARTIGOS DE LEI FEDERAL. SÚMULA 211 DO STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM. EXCLUSIVIDADE. LONGO PERÍODO DE TEMPO. MANUTENÇÃO DA POSSE DA ÁREA. POSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA À BOA-FÉ OBJETIVA. SÚMULA 83/STJ. 1. O não apontamento de dispositivo legal apto a amparar a tese de não ocorrência da supressio constitui deficiência na fundamentação do recurso especial, a ensejar a incidência do óbice da Súmula 284 do STF. 2. A alegação de ofensa aos arts. 1.331, § 2o, do CC e 3o da Lei n. 4.591/1964 carece do indispensável prequestionamento, atraindo a aplicação da Súmula 211 do STJ. 3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4. Ultrapassada a inadmissibilidade do apelo especial, incide a Súmula 83 do STJ ao caso, pois, tal como decidido no acórdão recorrido, a jurisprudência des te Tribunal Superior reconhece o direito à continuidade do uso, com exclusividade, de área comum de condomínio por longo período de tempo, em observância à boa-fé objetiva. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.003.960/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) Os referidos precedentes revelam situações excepcionais, que devem ser aferidas com cautela e mediante detida avaliação probatória, que se mostra inviável nessa fase preliminar do processo, sem que seja garantido o contraditório e a ampla defesa ao condomínio agravado. Mas é necessário levar em consideração que a utilização do telhado do edifício para instalação de ar acondicionado pela agravante não se refere a intervenção recente, constando de suas razões recursais que o equipamento está instalado no local desde o ano de 2003, antes de ter adquirido o imóvel. Verifica-se dos autos que a questão já havia sido apreciada em assembleia condominial no ano de 2015, quando deliberado pela retirada dos aparelhos de ar-condicionado do telhado do edifício, não havendo dos autos maiores informações sobre a razão pela qual permaneceu a tolerância com a situação até a última assembleia, realizada em setembro de 2025. A recorrente também trouxe aos autos laudo técnico que, apesar de ter sido produzido unilateralmente, representa indício de prova de que os equipamentos não apresentam risco à edificação, sendo controversa a alegação apresentada na notificação do condomínio, no sentido de que gerariam ruído excessivo. As informações em sentido contrário dispostas na notificação do condomínio não estão amparadas em dados específicos, demandando melhor avaliação no curso do processo, sob o crivo do contraditório. Portanto, ainda que, em uma primeira vista, não haja ilicitude na determinação emanada do condomínio agravado, existem peculiaridades que exigem melhor avaliação e que podem, eventualmente, justificar a adoção de entendimento diverso, como se verifica nas situações excepcionais extraídas da jurisprudência acima relacionada. Nesse contexto, não se mostra razoável o indeferimento da tutela de urgência reclamada, a fim de que a agravante seja compelida, de forma açodada, a proceder a desinstalação e retirada dos equipamentos de ar condicionado em questão, no prazo de 10 (dez) dias, após o excessivo tempo de tolerância apurado por parte do condomínio. Deve-se levar em conta, adamais, que pelo orçamento apresentado no ID 254972877, o atendimento da notificação do condomínio acarretaria severo prejuízo financeiro à recorrente, além de resultar em medida com potenciais efeitos irreversíveis, sendo razoável e proporcional que seja suspensa a determinação, ao menos até o julgamento do mérito do presente agravo de instrumento, após garantia do contraditório ao agravado. Por fim, não entendo pertinente a fixação de multa diária, por não ter sido demonstrada a potencial realização de atos concretos pelo condomínio para retirada compulsória dos condensadores de ar da agravante da área comum do condomínio, podendo, em caso de descumprimento da presente decisão liminar, ser reavaliada a necessidade de arbitramento de astreintes. Diante do exposto, estando presentes os requisitos exigidos art. 300, § 3o, c/c art. 1.019, I, do CPC, defiro em parte a antecipação de tutela recursal, para determinar a suspensão da ordem de retirada dos aparelhos de ar condicionado da agravante da área comum do condomínio agravado, até o julgamento do presente agravo de instrumento. Comunique-se ao Juiz da causa. Intimem-se o condomínio agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para cumprimento da presente decisão, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Cumpra-se. Intime-se. Brasília, 10 de novembro de 2025. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0749390-52.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ROBERTA FRAGOSO MENEZES KAUFMANN AGRAVADO: CONDOMINIO DO BLOCO J DA SQS 312 REPRESENTANTE LEGAL: EMYR FERREIRA MENDES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal interposto por ROBERTA FRAGOSO MENEZES KAUFMANN, contra decisão proferida pelo Juízo da 22a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de obrigação de não fazer cumulada com pedido de reparação de danos materiais e morais movida contra CONDOMÍNIO DO BLOCO J DA SQS 312, pela qual indeferiu o pedido de tutela de urgência vindicado na petição inicial, volvido à impedir que o condomínio agravado promova a retirada de sete aparelhos de ar-condicionado instalados na cobertura do edifício, ou a realização de qualquer ato de turbação em face da recorrente a esse respeito, sob pena de muita diária. Alega a agravante, em síntese, que adquiriu o apartamento situado no condomínio agravado no ano de 2008 e que os aparelhos de ar-condicionado estavam instalados no telhado do edifício desde o ano de 2003, sem qualquer oposição, até o recebimento de notificação extrajudicial no dia 14 de outubro de 2025, exigindo a retirada dos equipamentos no prazo de dez dias, sob pena de adoção de medidas administrativas e aplicação de multas. Sustenta que a instalação dos aparelhos foi tolerada por quase duas décadas, sem qualquer oposição formal, configurando a perda do direito do condomínio de exigir a retirada (supressio), bem como a consolidação do direito da agravante de manter os equipamentos (surrectio). Argumenta, ainda, que a conduta do condomínio viola o princípio da boa-fé objetiva e incorre em comportamento contraditório (venire contra factum proprium), ao exigir a retirada após anos de tolerância. Destaca que a Convenção Condominial não proíbe expressamente a instalação de condensadoras na cobertura do edifício, e que, ao contrário do que consta da notificação, as assembleias não deliberaram formalmente sobre a retirada dos aparelhos antigos. Aduz que a notificação foi fundamentada em deliberação realizada na Assembleia Geral Extraordinária de 12 de setembro de 2025, que teria ratificado decisão de outra assembleia anterior, realizada no dia 19 de novembro de 2015, que, segundo a agravante, não foram formalmente publicadas nem comunicadas aos condôminos, violando o contraditório e a ampla defesa. Afirma que as deliberações realizadas nas referias assembleias é eivada de vícios e incongruências, pois a questão em discussão nunca havia sido apreciada por assembleias do condomínio, argumentando sobre a juntada de ata de assembleia do ano de 2021, que registra a informação de que o assunto foi levantado em reuniões anteriores, sem que se chegasse a uma conclusão. Apresenta laudo técnico com objetivo de demonstrar que os níveis de ruído dos aparelhos de ar condicionado estão dentro dos limites legais, de acordo com a norma NBR 10151, inexistindo qualquer prejuízo à estrutura, segurança ou sossego dos demais condôminos. Requer, com base nos arts. 1.015 e 1.019, I, do CPC, a concessão de tutela de urgência recursal para suspender os efeitos da decisão agravada e impedir a retirada dos aparelhos, bem como a aplicação de multas. Subsidiariamente, requer a atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso, para suspender os efeitos da decisão agravada. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada, “reconhecendo a impossibilidade de retirada das condensadoras dos aparelhos de ar-condicionado instaladas há 17 anos, com base nos institutos da boa-fé objetiva, da supressio e do venire contra factum proprium, confirmando-se a tutela de urgência.” Preparo regular, conforme certificado no ID 73483708. É o relatório. Decido. Aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogada atuando em causa própria e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar volvida à antecipação de tutela recursal, para a concessão da medida, seja ela cautelar ou de antecipatória de mérito, é necessário verificar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Nesse descortino, é indubitável que o juiz é o destinatário final das provas, cabendo-lhe, dentro do poder jurisdicional no qual é investido na forma da lei, avaliar quanto à sua suficiência, verossimilhança, e/ou necessidade de um maior aprofundamento na instrução da causa, para que possa compreender melhor o alcance da pretensão ajuizada e, somente então, resolver a controvérsia, pronunciando seu convencimento, à luz do disciplinado no art. 371 do CPC. Na hipótese, entendo necessário o deferimento do pedido de antecipação de tutela recursal, ao menos em parte, considerando a urgência constatada em face do exíguo prazo concedido pelo condomínio agravado para que a agravante retire os aparelhos de ar condicionado instalados na no telhado do edifício, acima de sua unidade imobiliária, e por se tratar de litígio que envolve situação jurídica controversa, especialmente diante da alegação de que o equipamento está instalado no local desde o ano de 2003. Ressalvo que, considerando as regras regem os condomínios edilícios, não se verifica ilegalidade manifesta da deliberação da assembleia condominial, que deu origem à notificação enviada à agravante, pela qual foi decidida pela remoção dos aparelhos de ar condicionado instalados no telhado do edifício. Inexistindo qualquer previsão específica autorizando ou proibindo a instalação dos aparelhos de ar condicionados na convenção do condomínio, deve-se observar o disposto no art. 1.331, §§ 2o e 5o, do CC, segundo no qual o telhado do prédio é área comum, ainda seja imediatamente superior aos apartamentos do último andar, de modo que a autorização ou a aprovação do uso do espaço em benefício exclusivo da agravante dependeria de aprovação formal por parte da maioria dos condôminos. Também não se mostra passível de pronto acolhimento das alegações de que a determinação de retirada do equipamento seria contrária à boa-fé, em razão do longo período de tolerância do condomínio, de modo a obstar a ordem de remoção com base nos institutos da supressio, surrectio, e venire contra factum proprium, pois, em teoria, tratam-se de princípios afetos ao direito contratual, não tendo aplicação ordinária sobre o direito de propriedade que envolve a utilização exclusiva de áreas comuns do condomínio, ou sobre os limites desse direito, instituídos por convenção ou deliberações de assembleias condominiais. Coadunando com esses argumentos, confira-se ilustrativo precedente deste Tribunal de Justiça: ELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EQUIPAMENTOS DE AR-CONDICIONADO INSTALADOS NA COBERTURA/TELHADO DO PRÉDIO. ÁREA DE USO COMUM UTILIZADA EM PROVEITO INDIVIDUAL DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA ASSEMBLEIA. SITUAÇÃO PRECÁRIA QUE PERDURAVA POR ANOS. ADVENTO DE NORMA INTERNA ESPECÍFICA. DETERMINAÇÃO DE REMOÇÃO E INSTALAÇÃO NOS BRISES DA FACHADA. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. AUSÊNCIA DE DANO MORAL E MATERIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. 1. Consoante exigência legal insculpida no art. 1.342 do Código Civil, a realização de obras particulares, com a instalação e utilização de equipamentos em área comum do edifício, em proveito individual de unidade autônoma, deve ser precedida de autorização expressa de dois terços dos condôminos. 2. A eventual tolerância havida antes do advento de norma interna específica disciplinando a situação não garante a existência de direito adquirido de manutenção das instalações e dos equipamentos particulares em área de uso comum do condomínio, tampouco supre a exigência legal da concordância da maioria dos condôminos. 3. Não havendo ato ilícito imputável ao condomínio ao exigir a remoção e disciplinar a reinstalação dos aparelhos nos brises da fachada do edifício, cumprindo determinação da Assembleia Condominial, não há que falar em obrigação de indenização por danos materiais ou morais. 4. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1860961, 0703808-94.2023.8.07.0001, Relator(a): LEONOR AGUENA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/05/2024, publicado no DJe: 23/05/2024.) Contudo, existem situações excepcionais em que a jurisprudência tutela o direito de uso de áreas comuns em benefício particular, quando constatado o uso prolongado do espaço sem oposição, sem causar prejuízo aos demais condomínios ou à estrutura e estética do condomínio, como se verifica, exemplificativamente, do seguinte precedente desta Corte de Justiça: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. UTILIZAÇÃO. EXCLUSIVIDADE. USO PROLONGADO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. SURRECTIO. SUPRESSIO. EXPECTATIVA DOS PROPRIETÁRIOS. I - A boa-fé, como cláusula aberta do ordenamento jurídico, permite o diálogo entre o texto legal e a realidade dos fatos. Assim sendo, as relações condominiais, como quaisquer outras relações jurídicas, devem pautar-se pelos postulados da boa-fé, de forma que a questão formal não pode ser sobrepor a uma situação fática consolidada. II - Os réus, proprietários de três unidades condominiais, fazem uso exclusivo de área comum há quase vinte anos sem que tenha havido impugnação por parte do autor. Constata-se, ainda, a ausência de prova de ofensa à estética do ambiente, à estrutura ou à segurança do prédio, nem mesmo perturbação aos transeuntes ou qualquer prejuízo que implique em dificuldade de acesso ao público. III - Trata-se de situação consolidada a ser mantida de acordo com os postulados do princípio da boa-fé objetiva, que pela aplicação das figuras da suppressio e da surrectio, faz surgir posição juridicamente defensável ante o não-exercício de direito por certo prazo, pois contrário à confiança que a contraparte legitimamente criou. IV - A aplicação do princípio da boa-fé permite que haja diálogo entre o texto normativo e os fatos, resultando na criação de norma que impede que a realidade seja desconsiderada. Desse modo, consolidada situação fática, a convenção de condomínio esmorece, prevalecendo a realidade como vontade da ordem jurídica em sua essência. V - Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1131872, 0722037-15.2017.8.07.0001, Relator(a): JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/10/2018, publicado no DJe: 31/10/2018.) No mesmo sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. SUPRESSIO. CONTEÚDO NORMATIVO DE DISPOSITIVOS LEGAIS QUE NÃO AMPARA A MATÉRIA RECURSAL. SÚMULA 284 DO STF. VIOLAÇÃO A ARTIGOS DE LEI FEDERAL. SÚMULA 211 DO STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM. EXCLUSIVIDADE. LONGO PERÍODO DE TEMPO. MANUTENÇÃO DA POSSE DA ÁREA. POSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA À BOA-FÉ OBJETIVA. SÚMULA 83/STJ. 1. O não apontamento de dispositivo legal apto a amparar a tese de não ocorrência da supressio constitui deficiência na fundamentação do recurso especial, a ensejar a incidência do óbice da Súmula 284 do STF. 2. A alegação de ofensa aos arts. 1.331, § 2o, do CC e 3o da Lei n. 4.591/1964 carece do indispensável prequestionamento, atraindo a aplicação da Súmula 211 do STJ. 3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4. Ultrapassada a inadmissibilidade do apelo especial, incide a Súmula 83 do STJ ao caso, pois, tal como decidido no acórdão recorrido, a jurisprudência des te Tribunal Superior reconhece o direito à continuidade do uso, com exclusividade, de área comum de condomínio por longo período de tempo, em observância à boa-fé objetiva. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.003.960/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) Os referidos precedentes revelam situações excepcionais, que devem ser aferidas com cautela e mediante detida avaliação probatória, que se mostra inviável nessa fase preliminar do processo, sem que seja garantido o contraditório e a ampla defesa ao condomínio agravado. Mas é necessário levar em consideração que a utilização do telhado do edifício para instalação de ar acondicionado pela agravante não se refere a intervenção recente, constando de suas razões recursais que o equipamento está instalado no local desde o ano de 2003, antes de ter adquirido o imóvel. Verifica-se dos autos que a questão já havia sido apreciada em assembleia condominial no ano de 2015, quando deliberado pela retirada dos aparelhos de ar-condicionado do telhado do edifício, não havendo dos autos maiores informações sobre a razão pela qual permaneceu a tolerância com a situação até a última assembleia, realizada em setembro de 2025. A recorrente também trouxe aos autos laudo técnico que, apesar de ter sido produzido unilateralmente, representa indício de prova de que os equipamentos não apresentam risco à edificação, sendo controversa a alegação apresentada na notificação do condomínio, no sentido de que gerariam ruído excessivo. As informações em sentido contrário dispostas na notificação do condomínio não estão amparadas em dados específicos, demandando melhor avaliação no curso do processo, sob o crivo do contraditório. Portanto, ainda que, em uma primeira vista, não haja ilicitude na determinação emanada do condomínio agravado, existem peculiaridades que exigem melhor avaliação e que podem, eventualmente, justificar a adoção de entendimento diverso, como se verifica nas situações excepcionais extraídas da jurisprudência acima relacionada. Nesse contexto, não se mostra razoável o indeferimento da tutela de urgência reclamada, a fim de que a agravante seja compelida, de forma açodada, a proceder a desinstalação e retirada dos equipamentos de ar condicionado em questão, no prazo de 10 (dez) dias, após o excessivo tempo de tolerância apurado por parte do condomínio. Deve-se levar em conta, adamais, que pelo orçamento apresentado no ID 254972877, o atendimento da notificação do condomínio acarretaria severo prejuízo financeiro à recorrente, além de resultar em medida com potenciais efeitos irreversíveis, sendo razoável e proporcional que seja suspensa a determinação, ao menos até o julgamento do mérito do presente agravo de instrumento, após garantia do contraditório ao agravado. Por fim, não entendo pertinente a fixação de multa diária, por não ter sido demonstrada a potencial realização de atos concretos pelo condomínio para retirada compulsória dos condensadores de ar da agravante da área comum do condomínio, podendo, em caso de descumprimento da presente decisão liminar, ser reavaliada a necessidade de arbitramento de astreintes. Diante do exposto, estando presentes os requisitos exigidos art. 300, § 3o, c/c art. 1.019, I, do CPC, defiro em parte a antecipação de tutela recursal, para determinar a suspensão da ordem de retirada dos aparelhos de ar condicionado da agravante da área comum do condomínio agravado, até o julgamento do presente agravo de instrumento. Comunique-se ao Juiz da causa. Intimem-se o condomínio agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para cumprimento da presente decisão, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Cumpra-se. Intime-se. Brasília, 10 de novembro de 2025. Desembargador ALFEU MACHADO Relator