Tribunal: TJDFT
Processo: 0714071-23.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0714071-23.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: BASIC CONSTRUCOES LTDA - EPP DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação de obrigação de fazer (manutenção de locação comercial – R$ 101.800,00), deferiu tutela de urgência requerida pela autora/agravada “para determinar ao réu que mantenha o contrato de locação firmado com a autora durante o curso do processo e se abstenha de promover a desocupação do espaço”. O réu/agravante alega, em síntese, que: 1) a decisão agravada impôs ao Banco do Brasil a obrigação de manter contrato de locação que se encontra com prazo de vigência vencido, violando frontalmente o direito potestativo do locador de reaver o imóvel ao final do ajuste contratual; 2) o contrato firmado entre as partes sempre foi regido por prazos determinados, inclusive com previsão expressa de sua extinção em 15/03/2025, conforme o último termo aditivo pactuado entre as partes; 3) a renovação compulsória de contrato de locação comercial exige o ajuizamento da competente ação renovatória no prazo legal, no entanto, a autora não se valeu do instrumento jurídico adequado — tampouco demonstrou de forma inequívoca o preenchimento integral de seus requisitos — preferindo buscar, por meio da presente ação, a imposição de obrigação de manter o contrato vencido, sem qualquer base legal para tanto; 4) os alegados investimentos realizados pela parte autora no imóvel não autorizam a perpetuação do vínculo contratual, tampouco vinculam o locador à obrigação de renovação da locação, pois o ordenamento jurídico prevê mecanismos próprios para eventual indenização por benfeitorias, caso cabíveis e devidamente comprovadas, não se podendo transformar tais investimentos em causa impeditiva do exercício do direito de retomada do bem; 5) a eventual perda de empregados ou impactos comerciais decorrentes do fim do contrato não podem ser imputados ao Banco do Brasil, que agiu de forma transparente, regular e dentro dos limites legais, tratando-se de riscos inerentes à atividade empresarial, e não de fato ilícito praticado pela instituição agravante; 6) não há nos autos qualquer prova robusta e documental de que houve promessa de renovação contratual, tampouco elementos que comprovem a existência de expectativa legítima juridicamente protegida, sendo as alegações da autora baseadas em tratativas informais, cuja existência, além de não provada, não vincula juridicamente o locador. Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada: “(...) A Lei no 8.245/91 estabelece o direito à renovação de contrato de locação não residencial desde que (art. 51): (i) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos seja de cinco anos; e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Na espécie, o contrato foi firmado por escrito entre as partes e com prazo determinado (Id. 229136410 e item 14, fl. 25). A soma dos prazos, por sua vez, atinge a marca de cinco anos, uma vez que o contrato original foi firmado em 24/06/2020 e há termo aditivo estabelecendo sua vigência até 15/03/2025 (vide corpo da notificação Id. 229136416). Por fim, a documentação acostada à inicial e as sucessivas prorrogações indicam que a parte autora está explorando seu comércio no mesmo ramo desde o início da locação. Assim, a probabilidade do direito da parte autora se extrai do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei no 8.245/91 para renovação compulsória do contrato. (...)” (grifos no original) Esclareço que, como afirmado pela autora/agravada em sua inicial: “(...) No ano de 2024, o Réu solicitou à Autora que realizasse uma reforma e revitalização do imóvel, com o objetivo de valorizar o complexo cultural e atrair maior público, assegurando verbalmente que a locação seria prorrogada por mais 1 (um) ano, após o término em 24/06/2025. A Autora, confiando na boa-fé do Réu, realizou as benfeitorias solicitadas, arcando com todos os custos, e teve sua reforma acompanhada e aprovada pelo Réu em todas as etapas. Contudo, ao assinar o terceiro aditivo contratual, com vigência reduzida para apenas 6 (seis) meses, a Autora questionou a razão de tal prazo, sendo informada de que, em março de 2025, seria formalizado um novo aditivo com prazo até dezembro de 2025. Confiando nessa promessa, a Autora assinou o referido aditivo. (...) A presente ação não tem por objeto a renovação do contrato de locação, uma vez que o prazo original de 60 meses prevê o seu término em 24/06/2024. No entanto, busca-se a manutenção da locação por um período adicional de 12 meses. Tal pedido é justificado pela má-fé da parte Ré, que prorrogou o contrato por apenas 6 meses, inviabilizando o exercício do direito de renovatória pela Autora. Dessa forma, a presente ação visa minimizar os prejuízos decorrentes dos investimentos realizados pela Autora, bem como garantir a continuidade dos empregos dos 18 funcionários, enquanto se busca remanejar as atividades com a abertura de uma nova unidade. (...)” Sendo assim, ao menos até que essas questões sejam dirimidas (especialmente a alegada má-fé do réu/agravante na condução das tratativas para renovação da locação e o eventual direito de retenção da autora/agravada), é prudente a manutenção da decisão agravada, que garantiu a continuidade da relação locatícia. E não há risco de dano iminente ao agravante, considerando que a agravada deverá continuar honrando suas obrigações contratuais. Há, sim, risco de dano reverso à agravada com o encerramento abrupto de suas atividades. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0714071-23.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: BASIC CONSTRUCOES LTDA - EPP DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação de obrigação de fazer (manutenção de locação comercial – R$ 101.800,00), deferiu tutela de urgência requerida pela autora/agravada “para determinar ao réu que mantenha o contrato de locação firmado com a autora durante o curso do processo e se abstenha de promover a desocupação do espaço”. O réu/agravante alega, em síntese, que: 1) a decisão agravada impôs ao Banco do Brasil a obrigação de manter contrato de locação que se encontra com prazo de vigência vencido, violando frontalmente o direito potestativo do locador de reaver o imóvel ao final do ajuste contratual; 2) o contrato firmado entre as partes sempre foi regido por prazos determinados, inclusive com previsão expressa de sua extinção em 15/03/2025, conforme o último termo aditivo pactuado entre as partes; 3) a renovação compulsória de contrato de locação comercial exige o ajuizamento da competente ação renovatória no prazo legal, no entanto, a autora não se valeu do instrumento jurídico adequado — tampouco demonstrou de forma inequívoca o preenchimento integral de seus requisitos — preferindo buscar, por meio da presente ação, a imposição de obrigação de manter o contrato vencido, sem qualquer base legal para tanto; 4) os alegados investimentos realizados pela parte autora no imóvel não autorizam a perpetuação do vínculo contratual, tampouco vinculam o locador à obrigação de renovação da locação, pois o ordenamento jurídico prevê mecanismos próprios para eventual indenização por benfeitorias, caso cabíveis e devidamente comprovadas, não se podendo transformar tais investimentos em causa impeditiva do exercício do direito de retomada do bem; 5) a eventual perda de empregados ou impactos comerciais decorrentes do fim do contrato não podem ser imputados ao Banco do Brasil, que agiu de forma transparente, regular e dentro dos limites legais, tratando-se de riscos inerentes à atividade empresarial, e não de fato ilícito praticado pela instituição agravante; 6) não há nos autos qualquer prova robusta e documental de que houve promessa de renovação contratual, tampouco elementos que comprovem a existência de expectativa legítima juridicamente protegida, sendo as alegações da autora baseadas em tratativas informais, cuja existência, além de não provada, não vincula juridicamente o locador. Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada: “(...) A Lei no 8.245/91 estabelece o direito à renovação de contrato de locação não residencial desde que (art. 51): (i) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos seja de cinco anos; e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Na espécie, o contrato foi firmado por escrito entre as partes e com prazo determinado (Id. 229136410 e item 14, fl. 25). A soma dos prazos, por sua vez, atinge a marca de cinco anos, uma vez que o contrato original foi firmado em 24/06/2020 e há termo aditivo estabelecendo sua vigência até 15/03/2025 (vide corpo da notificação Id. 229136416). Por fim, a documentação acostada à inicial e as sucessivas prorrogações indicam que a parte autora está explorando seu comércio no mesmo ramo desde o início da locação. Assim, a probabilidade do direito da parte autora se extrai do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei no 8.245/91 para renovação compulsória do contrato. (...)” (grifos no original) Esclareço que, como afirmado pela autora/agravada em sua inicial: “(...) No ano de 2024, o Réu solicitou à Autora que realizasse uma reforma e revitalização do imóvel, com o objetivo de valorizar o complexo cultural e atrair maior público, assegurando verbalmente que a locação seria prorrogada por mais 1 (um) ano, após o término em 24/06/2025. A Autora, confiando na boa-fé do Réu, realizou as benfeitorias solicitadas, arcando com todos os custos, e teve sua reforma acompanhada e aprovada pelo Réu em todas as etapas. Contudo, ao assinar o terceiro aditivo contratual, com vigência reduzida para apenas 6 (seis) meses, a Autora questionou a razão de tal prazo, sendo informada de que, em março de 2025, seria formalizado um novo aditivo com prazo até dezembro de 2025. Confiando nessa promessa, a Autora assinou o referido aditivo. (...) A presente ação não tem por objeto a renovação do contrato de locação, uma vez que o prazo original de 60 meses prevê o seu término em 24/06/2024. No entanto, busca-se a manutenção da locação por um período adicional de 12 meses. Tal pedido é justificado pela má-fé da parte Ré, que prorrogou o contrato por apenas 6 meses, inviabilizando o exercício do direito de renovatória pela Autora. Dessa forma, a presente ação visa minimizar os prejuízos decorrentes dos investimentos realizados pela Autora, bem como garantir a continuidade dos empregos dos 18 funcionários, enquanto se busca remanejar as atividades com a abertura de uma nova unidade. (...)” Sendo assim, ao menos até que essas questões sejam dirimidas (especialmente a alegada má-fé do réu/agravante na condução das tratativas para renovação da locação e o eventual direito de retenção da autora/agravada), é prudente a manutenção da decisão agravada, que garantiu a continuidade da relação locatícia. E não há risco de dano iminente ao agravante, considerando que a agravada deverá continuar honrando suas obrigações contratuais. Há, sim, risco de dano reverso à agravada com o encerramento abrupto de suas atividades. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator