Tribunal: TJDFT
Processo: 0702150-67.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0702150-67.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EUCINEA DA SILVA JACINTHO AGRAVADO: ADRIANA JOSE ARAUJO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EUCINÉA DA SILVA JACINTHO contra a seguinte decisão proferida no INVENTÁRIO dE JOVENTINA SOUZA DA SILVA FERREIRA: “Cuida-se de inventário de JOVENTINA SOUZA DA SILVA FERREIRA, qualificada nos autos.. A decisão de ID195604135 determinou que o imóvel do espólio localizado na Rua Mário de Abreu, no 710, Casa 1 e 2 – Ilha da Conceição Niterói-RJ fosse avaliado nos termos do art. 871, IV do CPC. Eventual custo será arcado pelo espólio. A expediente de ID207798426 autorizou o levantamento de R$ 1.412,00 (mil, quatrocentos e doze reais), para que a inventariante custeasse o serviço de avaliação do imóvel localizado no Rio de Janeiro. Avaliação juntada sob o ID210769590. A herdeira EUCINEA DA SILVA JACINTHO requer sob o ID215715962 prazo de sessenta dias para apresentação de avaliação ou subsidiariamente que seja tracada a inventariança. Relatei. Decido. Observa-se que a avaliação foi realizada como determinado pelo juízo, sendo devidamente comprovado o pagamento dos serviços realizados pelo corretor de imóveis, dessa forma, para fins do inventário fixo a avaliação em da avaliação do imóvel, no valor de R$ R$ 1.188.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais), Indefiro o pedido de substituição da inventariante e rejeito a impugnação apresentada pela herdeira EUCINA, uma vez que não demonstrou elementos objetivos capazes de infirmar a avaliação apresentada. Neste prisma, determino que a referida herdeira se abstenha de realizar manifestações desrespeitosas e ofensivas contra a Inventariante, uma vez que a conduta é contrária aos ditames processuais e não acarreta qualquer benefício para a finalização do presente inventário, A reiteração pode ocasionar a aplicação de multa nos termos do art. 81 do CPC, além de outras medidas legais. Junte-se o saldo atualizado da conta vinculada, em seguida, intime-se a inventariante para apresentar esboço de partilha nos termos técnicos do art. 651 e 653 do CPC, indicando-se os herdeiros, os quinhões, o autor da herança, os bens, seus valores, e o ID dos documentos que comprovam a titularidade, bem como as dívidas e forma de quitá-las, existindo-se numerários a partilhar, deverá ser indicado cada quinhão em valor, numericamente especificado, conforme art. 3o, IV, da Portaria Conjunta 48 de 02 de junho de 2021. Isso no Prazo de 15 (quinze) dias. Apresentado, intimem-se os demais herdeiros e a Fazenda Pública.” A Agravante sustenta (i) que “o imóvel objeto do inventário consiste em duas edificações denominadas Casa 1 e Casa 2, localizadas na Ilha da Conceição, Rua Mário de Abreu, no 710, Niterói/RJ”; (ii) que “Foi contratada, pela inventariante dativa, uma imobiliária para avaliar o imóvel. Contudo, o valor atribuído à propriedade, de R$ 1.364.000,00, revela-se completamente incompatível com a realidade”; (iii) que a “avaliação foi realizada de forma superficial, baseando-se apenas em comparações mercadológicas com imóveis da região e sem levar em conta o estado real de conservação, localização, idade da construção e outras características fundamentais”; (iv) que a “área em questão, em particular, sofre com a precariedade de infraestrutura, ausência de hospitais, e episódios de violência, como o fechamento de agências bancárias devido a assaltos”; (v) que a “avaliação também ignora fatores relevantes, como a exposição das casas a condições ambientais adversas, incluindo maresia, esgoto a céu aberto e solo lamacento”; (vi) que “as edificações apresentam desgastes estruturais graves, como rachaduras, pisos danificados e muros comprometidos, o que reduz significativamente seu valor”; (vii) que as “construções nunca foram averbadas ou regularizadas junto à prefeitura, por decisão da proprietária, Sra. Joventina Souza da Silva”; (viii) que “há discrepâncias evidentes em relação a avaliações anteriores. Em 2006, uma avaliação judicial apontou que o imóvel valia R$ 220.000,00, equivalente a 129.472,69 UFIRs. Atualizando-se este valor, chegaríamos a R$587.456,43, sem considerar a falta de regularização documental”; (ix) que “há irregularidades no processo de contratação do serviço de avaliação. Não foi apresentada nota fiscal referente à prestação do serviço, e o comprovante de pagamento foi emitido em nome de pessoa física aparentemente sem vínculo formal com a Kiffer Soluções Imobiliárias (CNPJ no 21.563.833/0001-30), cuja representação legal consta registrada na Receita Federal sob o nome do Sr. Leonardo Valente Kiffer Ferreira”; (x) que “a inventariante dativa desrespeitou a Agravante ao não realizar qualquer comunicação prévia para agendar a visita técnica. A avaliação foi feita de maneira abrupta, sem o conhecimento ou consentimento da Agravante, que, aos 81 anos, é inválida, com membros superiores e inferiores atrofiados, e depende de auxílio constante para se locomover”; (xi) que a “Inventariante Dativa tem demonstrado reiteradas dificuldades na condução do inventário, sem apresentar justificativas plausíveis. Entre as falhas constatadas, destaca-se a ausência de comprovação da prestação de contas, essencial para a transparência e regularidade do processo”; e (xii) que “eventual utilização do laudo impugnado para fins de alienação ou divisão patrimonial poderá causar grave prejuízo econômico à Agravante e aos demais interessados, especialmente considerando as discrepâncias evidenciadas entre o valor arbitrado e a realidade da propriedade”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para determinar a realização de nova avaliação e remover a inventariante dativa. É o relatório. Decido. À primeira vista a avaliação não se ressente de qualquer inconsistência técnica ou jurídica hábil a respaldar a sua invalidação. O Laudo de Avaliação objetado pelo Agravante tem o seguinte teor (ID 210769590 dos autos de origem): “FINALIDADE A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel avaliado para INVENTÁRIO. Este Parecer está em conformidade com o disposto no art. 3o da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamenta a sua forma de elaboração. IMÓVEL AVALIADO O imóvel avaliado, de propriedade da Sra. JOVENTINA SOUZA DA SILVA FERREIRA, solicitado pela inventáriante Sra. Adriana José de Araújo, está localizado à na Rua Mário de Abreu 710 casa 1 e casa 2, Ilha da Conceição, Niterói – RJ. nos seguintes termos: O imóvel está localizado em um bairro com forte apelo comercial, impulsionado pela movimentação naval. A região também oferece uma ampla gama de serviços e comodidades, como escolas, restaurantes, bancos, praças e padarias. Além disso, o bairro é próximo ao Centro de Niterói e à ponte Rio-Niterói, o que aumenta sua atratividade. Trata-se de duas casas em um terreno de aproximadamente 550 m2, ambas com garagem para 2 carros e terraços amplos, conforme evidenciado em vídeos e fotos disponíveis no link abaixo. No entanto, não foi possível coletar mais detalhes internos dos imóveis, pois a pessoa que reside no imóvel atualmente, dona Eucinea, não atendeu à solicitação de visita, impedindo o acesso ao interior das casas. (...) CONTEXTO URBANO O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infra-estrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro comercial, agência de correios, bancos, posto de combustíveis, farmácias, praça de esportes, hospitais, horto público, delegacia, batalhão da Polícia Militar e praia. ANÁLISE MERCADOLÓGICA Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, pode-se encontrar amostras com características semelhantes ao do imóvel avaliado, é constante a procura por imóveis avaliado, o que viabiliza a sua comercialização em espaço de tempo indeterminado. METODOLOGIA UTILIZADA Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado, as características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 05 (cinco) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no parecer abaixo. Além da base de dados do DATAZAP. https://www.datazap.com.br/indices-de-venda/ FATOR LOCALIZAÇÃO O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação à diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação. (...) EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 1) Dividindo-se o somatório dos valores em R$/m2 pela quantidade de metros quadrados coletados(5), encontramos o valor do M2 em reais: Calculo do M2 = 4.278.000 / 1.578= 2.711 x 550 = R$ 1.491.050,00 2) Adotou-se um fator de ponderação de 20% num intervalo entre a maior e a menor média aritimétrica dos valores praticados, desprezando as amostras que estão acima dos 10% (R$ 3.240) e abaixo dos -10% (R$ 2.160) desse intervalo. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIADO O valor de mercado dos imóveis avaliados é encontrado multiplicando-se o valor médio do m2 pela área total dos imóveis. Obs.: Ressalto que como não foi possível entrar nos imóveis levamos em consideração apenas o tamanho do terreno onde as duas casas foram construidas. Valor do imóveis avaliados = 550 m2 X R$ 2.800 /m2 Valor do imóveis avaliados = R$ 1.540.000 permitindo uma variação de aproximados 3% = R$ 1.188.000,00 Mediante a visita realizada ao imóvel objeto da avaliação, não constatamos a necessidade de melhorias significativas, mas verificamos que a localização é altamente relevante. Com base nisso, nossa sugestão de valor de avaliação é a seguinte: Valor sugerido: R$ 1.188.000,00 a R$ 1.540.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais a um milhão, quinhentos e quarenta mil reais) Portanto, o valor de mercado do imóvel avaliado é de R$ 1.188.000,00 a R$ 1.540.000,00. CONCLUSÃO Com base em uma pesquisa de imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. As características e atributos dos dados coletados foram ponderados por meio de técnicas normatizadas de homogeneização, permitindo a determinação precisa do valor do imóvel. Este processo considerou as tendências e flutuações específicas do mercado imobiliário, que podem diferir das de outros setores da economia. Dessa forma, conclui-se que o Valor de Mercado dos dois imóveis juntos analisado neste Parecer Técnico de Análise Mercadológica varia entre R$ 1.188.000,00 e R$ 1.540.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais a um milhão, quinhentos e quarenta mil reais), admitindo-se uma variação de até 3% para mais ou para menos. Assim, o valor mínimo é de R$ 1.188.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais) e o valor máximo é de R$ 1.540.000,00 (Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais).” A avaliação, tal como retratada no laudo transcrito, parece atender ao que dispõe o artigo 872, caput, do Código de Processo Civil, aplicável analogicamente, de maneira que, em princípio, não padece de nenhuma falha formal ou substancial passível de comprometer a sua higidez jurídica. O imóvel foi descrito em todas as suas particularidades, inclusive o estado de conservação de acessões e benfeitorias, e o valor foi estabelecido mediante estimativa que utilizou como referência bens similares e a realidade do mercado imobiliário. Nesse contexto, ao menos em sede de cognição sumária, não estão presentes nenhuma das hipóteses que determinam ou autorizam a realização de nova avaliação, presente o disposto no artigo 873 do Código de Processo Civil: “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Também não se vislumbra fundamento para a remoção da inventariante, dada a inexistência, igualmente em sede de cognição superficial, de dolo ou culpa grave no desempenho de suas atribuições. Falhas e inexatidões, desde que não provenham da intenção de fraudar o inventário e prejudicar os herdeiros, não bastam à remoção do inventariante, máxime quando se leva em conta a complexidade jurídica do inventário. A despeito do aberto confronto entre a Agravante e a inventariante dativa, não se tem delineados, ao menos a priori, atos e fatos indicativos de sonegação, ocultação ou desvio de bens do espólio, mesmo porque atos ilícitos dessa natureza geralmente só se elucidam com a indispensável clareza com o avanço da relação processual. Ao que parece, o inventário está se desenvolvimento regularmente e o juiz estará atento para eventual desconformidade da conduta da Agravada com os graves encargos da inventariante. Porém, em princípio, não se anteveem falhas intencionais passíveis de justificar a sua remoção, pelo menos até essa quadra do inventário. Assim, não se vislumbra, pelo menos no plano da cognição sumária, a relevância dos fundamentos do recurso (fumus boni iuris). Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 29 de janeiro de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0702150-67.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EUCINEA DA SILVA JACINTHO AGRAVADO: ADRIANA JOSE ARAUJO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EUCINÉA DA SILVA JACINTHO contra a seguinte decisão proferida no INVENTÁRIO dE JOVENTINA SOUZA DA SILVA FERREIRA: “Cuida-se de inventário de JOVENTINA SOUZA DA SILVA FERREIRA, qualificada nos autos.. A decisão de ID195604135 determinou que o imóvel do espólio localizado na Rua Mário de Abreu, no 710, Casa 1 e 2 – Ilha da Conceição Niterói-RJ fosse avaliado nos termos do art. 871, IV do CPC. Eventual custo será arcado pelo espólio. A expediente de ID207798426 autorizou o levantamento de R$ 1.412,00 (mil, quatrocentos e doze reais), para que a inventariante custeasse o serviço de avaliação do imóvel localizado no Rio de Janeiro. Avaliação juntada sob o ID210769590. A herdeira EUCINEA DA SILVA JACINTHO requer sob o ID215715962 prazo de sessenta dias para apresentação de avaliação ou subsidiariamente que seja tracada a inventariança. Relatei. Decido. Observa-se que a avaliação foi realizada como determinado pelo juízo, sendo devidamente comprovado o pagamento dos serviços realizados pelo corretor de imóveis, dessa forma, para fins do inventário fixo a avaliação em da avaliação do imóvel, no valor de R$ R$ 1.188.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais), Indefiro o pedido de substituição da inventariante e rejeito a impugnação apresentada pela herdeira EUCINA, uma vez que não demonstrou elementos objetivos capazes de infirmar a avaliação apresentada. Neste prisma, determino que a referida herdeira se abstenha de realizar manifestações desrespeitosas e ofensivas contra a Inventariante, uma vez que a conduta é contrária aos ditames processuais e não acarreta qualquer benefício para a finalização do presente inventário, A reiteração pode ocasionar a aplicação de multa nos termos do art. 81 do CPC, além de outras medidas legais. Junte-se o saldo atualizado da conta vinculada, em seguida, intime-se a inventariante para apresentar esboço de partilha nos termos técnicos do art. 651 e 653 do CPC, indicando-se os herdeiros, os quinhões, o autor da herança, os bens, seus valores, e o ID dos documentos que comprovam a titularidade, bem como as dívidas e forma de quitá-las, existindo-se numerários a partilhar, deverá ser indicado cada quinhão em valor, numericamente especificado, conforme art. 3o, IV, da Portaria Conjunta 48 de 02 de junho de 2021. Isso no Prazo de 15 (quinze) dias. Apresentado, intimem-se os demais herdeiros e a Fazenda Pública.” A Agravante sustenta (i) que “o imóvel objeto do inventário consiste em duas edificações denominadas Casa 1 e Casa 2, localizadas na Ilha da Conceição, Rua Mário de Abreu, no 710, Niterói/RJ”; (ii) que “Foi contratada, pela inventariante dativa, uma imobiliária para avaliar o imóvel. Contudo, o valor atribuído à propriedade, de R$ 1.364.000,00, revela-se completamente incompatível com a realidade”; (iii) que a “avaliação foi realizada de forma superficial, baseando-se apenas em comparações mercadológicas com imóveis da região e sem levar em conta o estado real de conservação, localização, idade da construção e outras características fundamentais”; (iv) que a “área em questão, em particular, sofre com a precariedade de infraestrutura, ausência de hospitais, e episódios de violência, como o fechamento de agências bancárias devido a assaltos”; (v) que a “avaliação também ignora fatores relevantes, como a exposição das casas a condições ambientais adversas, incluindo maresia, esgoto a céu aberto e solo lamacento”; (vi) que “as edificações apresentam desgastes estruturais graves, como rachaduras, pisos danificados e muros comprometidos, o que reduz significativamente seu valor”; (vii) que as “construções nunca foram averbadas ou regularizadas junto à prefeitura, por decisão da proprietária, Sra. Joventina Souza da Silva”; (viii) que “há discrepâncias evidentes em relação a avaliações anteriores. Em 2006, uma avaliação judicial apontou que o imóvel valia R$ 220.000,00, equivalente a 129.472,69 UFIRs. Atualizando-se este valor, chegaríamos a R$587.456,43, sem considerar a falta de regularização documental”; (ix) que “há irregularidades no processo de contratação do serviço de avaliação. Não foi apresentada nota fiscal referente à prestação do serviço, e o comprovante de pagamento foi emitido em nome de pessoa física aparentemente sem vínculo formal com a Kiffer Soluções Imobiliárias (CNPJ no 21.563.833/0001-30), cuja representação legal consta registrada na Receita Federal sob o nome do Sr. Leonardo Valente Kiffer Ferreira”; (x) que “a inventariante dativa desrespeitou a Agravante ao não realizar qualquer comunicação prévia para agendar a visita técnica. A avaliação foi feita de maneira abrupta, sem o conhecimento ou consentimento da Agravante, que, aos 81 anos, é inválida, com membros superiores e inferiores atrofiados, e depende de auxílio constante para se locomover”; (xi) que a “Inventariante Dativa tem demonstrado reiteradas dificuldades na condução do inventário, sem apresentar justificativas plausíveis. Entre as falhas constatadas, destaca-se a ausência de comprovação da prestação de contas, essencial para a transparência e regularidade do processo”; e (xii) que “eventual utilização do laudo impugnado para fins de alienação ou divisão patrimonial poderá causar grave prejuízo econômico à Agravante e aos demais interessados, especialmente considerando as discrepâncias evidenciadas entre o valor arbitrado e a realidade da propriedade”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para determinar a realização de nova avaliação e remover a inventariante dativa. É o relatório. Decido. À primeira vista a avaliação não se ressente de qualquer inconsistência técnica ou jurídica hábil a respaldar a sua invalidação. O Laudo de Avaliação objetado pelo Agravante tem o seguinte teor (ID 210769590 dos autos de origem): “FINALIDADE A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel avaliado para INVENTÁRIO. Este Parecer está em conformidade com o disposto no art. 3o da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamenta a sua forma de elaboração. IMÓVEL AVALIADO O imóvel avaliado, de propriedade da Sra. JOVENTINA SOUZA DA SILVA FERREIRA, solicitado pela inventáriante Sra. Adriana José de Araújo, está localizado à na Rua Mário de Abreu 710 casa 1 e casa 2, Ilha da Conceição, Niterói – RJ. nos seguintes termos: O imóvel está localizado em um bairro com forte apelo comercial, impulsionado pela movimentação naval. A região também oferece uma ampla gama de serviços e comodidades, como escolas, restaurantes, bancos, praças e padarias. Além disso, o bairro é próximo ao Centro de Niterói e à ponte Rio-Niterói, o que aumenta sua atratividade. Trata-se de duas casas em um terreno de aproximadamente 550 m2, ambas com garagem para 2 carros e terraços amplos, conforme evidenciado em vídeos e fotos disponíveis no link abaixo. No entanto, não foi possível coletar mais detalhes internos dos imóveis, pois a pessoa que reside no imóvel atualmente, dona Eucinea, não atendeu à solicitação de visita, impedindo o acesso ao interior das casas. (...) CONTEXTO URBANO O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infra-estrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro comercial, agência de correios, bancos, posto de combustíveis, farmácias, praça de esportes, hospitais, horto público, delegacia, batalhão da Polícia Militar e praia. ANÁLISE MERCADOLÓGICA Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, pode-se encontrar amostras com características semelhantes ao do imóvel avaliado, é constante a procura por imóveis avaliado, o que viabiliza a sua comercialização em espaço de tempo indeterminado. METODOLOGIA UTILIZADA Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado, as características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 05 (cinco) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no parecer abaixo. Além da base de dados do DATAZAP. https://www.datazap.com.br/indices-de-venda/ FATOR LOCALIZAÇÃO O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação à diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação. (...) EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 1) Dividindo-se o somatório dos valores em R$/m2 pela quantidade de metros quadrados coletados(5), encontramos o valor do M2 em reais: Calculo do M2 = 4.278.000 / 1.578= 2.711 x 550 = R$ 1.491.050,00 2) Adotou-se um fator de ponderação de 20% num intervalo entre a maior e a menor média aritimétrica dos valores praticados, desprezando as amostras que estão acima dos 10% (R$ 3.240) e abaixo dos -10% (R$ 2.160) desse intervalo. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIADO O valor de mercado dos imóveis avaliados é encontrado multiplicando-se o valor médio do m2 pela área total dos imóveis. Obs.: Ressalto que como não foi possível entrar nos imóveis levamos em consideração apenas o tamanho do terreno onde as duas casas foram construidas. Valor do imóveis avaliados = 550 m2 X R$ 2.800 /m2 Valor do imóveis avaliados = R$ 1.540.000 permitindo uma variação de aproximados 3% = R$ 1.188.000,00 Mediante a visita realizada ao imóvel objeto da avaliação, não constatamos a necessidade de melhorias significativas, mas verificamos que a localização é altamente relevante. Com base nisso, nossa sugestão de valor de avaliação é a seguinte: Valor sugerido: R$ 1.188.000,00 a R$ 1.540.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais a um milhão, quinhentos e quarenta mil reais) Portanto, o valor de mercado do imóvel avaliado é de R$ 1.188.000,00 a R$ 1.540.000,00. CONCLUSÃO Com base em uma pesquisa de imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. As características e atributos dos dados coletados foram ponderados por meio de técnicas normatizadas de homogeneização, permitindo a determinação precisa do valor do imóvel. Este processo considerou as tendências e flutuações específicas do mercado imobiliário, que podem diferir das de outros setores da economia. Dessa forma, conclui-se que o Valor de Mercado dos dois imóveis juntos analisado neste Parecer Técnico de Análise Mercadológica varia entre R$ 1.188.000,00 e R$ 1.540.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais a um milhão, quinhentos e quarenta mil reais), admitindo-se uma variação de até 3% para mais ou para menos. Assim, o valor mínimo é de R$ 1.188.000,00 (Um milhão, cento e oitenta e oito mil reais) e o valor máximo é de R$ 1.540.000,00 (Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais).” A avaliação, tal como retratada no laudo transcrito, parece atender ao que dispõe o artigo 872, caput, do Código de Processo Civil, aplicável analogicamente, de maneira que, em princípio, não padece de nenhuma falha formal ou substancial passível de comprometer a sua higidez jurídica. O imóvel foi descrito em todas as suas particularidades, inclusive o estado de conservação de acessões e benfeitorias, e o valor foi estabelecido mediante estimativa que utilizou como referência bens similares e a realidade do mercado imobiliário. Nesse contexto, ao menos em sede de cognição sumária, não estão presentes nenhuma das hipóteses que determinam ou autorizam a realização de nova avaliação, presente o disposto no artigo 873 do Código de Processo Civil: “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Também não se vislumbra fundamento para a remoção da inventariante, dada a inexistência, igualmente em sede de cognição superficial, de dolo ou culpa grave no desempenho de suas atribuições. Falhas e inexatidões, desde que não provenham da intenção de fraudar o inventário e prejudicar os herdeiros, não bastam à remoção do inventariante, máxime quando se leva em conta a complexidade jurídica do inventário. A despeito do aberto confronto entre a Agravante e a inventariante dativa, não se tem delineados, ao menos a priori, atos e fatos indicativos de sonegação, ocultação ou desvio de bens do espólio, mesmo porque atos ilícitos dessa natureza geralmente só se elucidam com a indispensável clareza com o avanço da relação processual. Ao que parece, o inventário está se desenvolvimento regularmente e o juiz estará atento para eventual desconformidade da conduta da Agravada com os graves encargos da inventariante. Porém, em princípio, não se anteveem falhas intencionais passíveis de justificar a sua remoção, pelo menos até essa quadra do inventário. Assim, não se vislumbra, pelo menos no plano da cognição sumária, a relevância dos fundamentos do recurso (fumus boni iuris). Isto posto, indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 29 de janeiro de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator