Tribunal: TJDFT
Processo: 0722175-04.2025.8.07.0000
Órgão julgador: MAURICIO SILVA MIRANDA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0722175-04.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO CARPE DIEM D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga, Dr. José Gustavo Melo Andrade, que, em sede de execução de título executivo extrajudicial (taxas condominiais) movida pelo CONDOMÍNIO CARPE DIEM em desfavor de ALEXANDRE DE SOUZA PEREIRA e outro, indeferiu o pedido de Habilitação de Crédito formulado pela Credora Fiduciante. Nas razões recursais (ID 72506063), a CEF alega que “a venda do imóvel em leilão judicial sem a devida habilitação a tempo pela CEF pode gerar o levantamento de saldo remanescente pelo devedor executado na ação condominial ou ainda por credores eventualmente habilitados, sendo que o correto é imprescindível que, mesmo se penhorando apenas os direitos (ou nos casos mais graves, o próprio imóvel), seja ressaltado que o saldo devedor do contrato habitacional ou comercial da Caixa deva ser integralmente quitado juntamente com a dívida discutida nos autos”. Afirma ocupar posição de credora privilegiada com direito de preferência sobre o produto de eventual alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o imóvel penhorado e aduz não ser obrigada a aceitar que o terceiro arrematante assuma o contrato de financiamento na posição do devedor fiduciante, ora executado pelo condomínio, motivos pelos quais sustenta ser necessária a habilitação para resguardar o seu crédito na condição de credora fiduciária. Requer, liminarmente, a suspensão do trâmite do processo executivo para o fim de obstar o levantamento do saldo sem que seja observada a ordem de preferência do credor fiduciário. No mérito, roga pela reforma da r. decisão agravada para que seja deferida a habilitação do seu crédito nos autos principais. Preparo regular (ID 72510642). É o breve relatório. DECIDO. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (artigo 932, inciso II c/c artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do CPC). Em sede de juízo de cognição sumária, não vislumbro presentes os elementos cumulativos imprescindíveis ao deferimento do pedido liminar, senão vejamos. Como relatado, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF se insurge contra decisão que, nos autos de execução de título executivo extrajudicial (taxas condominiais) movida pelo CONDOMÍNIO CARPE DIEM, em desfavor de ALEXANDRE DE SOUZA PEREIRA e outro, indeferiu o pedido de Habilitação de Crédito da Credora Fiduciante. Por oportuno, reproduzo a substanciosa fundamentação da decisão do d. Juízo de origem que, após deferida a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gravado com alienação fiduciária, determinou a intimação da CEF, credora fiduciária, para informar o valor do saldo devedor garantido com a alienação fiduciária e para manifestação nos termos do art. 917, II, do CPC, isto é, para possível alegação de “penhora incorreta ou avaliação errônea”, e indeferiu o pedido de habilitação do crédito fiduciário, in verbis: “Penhorado os direitos aquisitivos do imóvel situado na QI 12, apartamento no 1006, Vaga de Garagem no 91, Torre "A", Lotes nos 26, 27, 28, 29, 30 e 31, Setor Industrial de Taguatinga/DF, matrícula 338587, do 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF, necessária a avaliação dos referidos direitos, que não equivale ao valor de mercado do bem, mas àquilo que foi quitado do contrato. Nesse sentido, para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do bem, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. No caso, o valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do bem cujos direitos foram penhorados menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação. Caso a venda em leilão frutifique, eventual arrematante se sub-rogará na posição contratual do devedor fiduciante, ora executado, com todos os seus direitos e deveres, principalmente o de ser o novo responsável pelo pagamento do saldo devedor perante a credora fiduciária, independentemente da anuência desta última, assumindo a obrigação de quitar o contrato de financiamento. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. (Precedentes: REsp n. 1.697.645⁄MG, Rel. Min. OG FERNANDES, DJe 25/04/2018; AgInt no AREsp n. 644.018⁄SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 10/06/201 e REsp n. 901.906⁄DF, Rel. MIN. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 11/02/2010) Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. Portanto, leiloado os direitos aquisitivos, o arrematante, além de pagar um valor inerente aos direitos econômicos do devedor (ágio), objeto do leilão, deverá quitar a dívida com o credor fiduciário, na figura de terceiro interessado (art. 31 da Lei n. 9.514/97), reunindo, então, em uma única pessoa, a propriedade plena. Sendo assim, nota-se que o imóvel foi avaliado em R$ 380.000,00, conforme laudo de avaliação de ID 179244059. Verifica-se ainda que o bem encontra-se financiado, com parcelas pendentes de pagamento, que alcançam o débito de R$ 274.927,00, conforme petição de ID 232377981. Portanto, através de um simples cálculo aritmético, obtém-se o valor de avaliação dos direitos aquisitivos do imóvel no montante de R$ 105.073,00 (cento e cinco mil e setenta e três reais). 1. Diante da propriedade resolúvel do imóvel, considerando ainda o alto valor do débito perante o credor fiduciário, bem como a considerável diferença entre o valor a dívida e o bem penhorado nos autos, intimem-se as partes, o credor fiduciário, bem como eventuais cônjuges e coproprietários para manifestarem-se, nos termos do art. 917, inciso II, do CPC, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão. 2. Transcorrido o prazo sem manifestação, certifique-se e remetam-se os autos ao NULEJ para que designe datas para a realização do leilão eletrônico, atentando-se que a venda será dos direitos aquisitivos do bem e não do bem em si, devendo o pagamento do valor referente ao contrato de alienação fiduciária ser realizado diretamente ao credor fiduciário. Eventual discussão acerca do referido contrato, bem como da relação entre o arrematante e o credor fiduciário deverá ser levantada e resolvida por meio do procedimento judicial adequado, não sendo este Juízo competente para dirimir tais questões. Para atender ao disposto no art. 885 do CPC, estabeleço, desde já, que a venda, em primeiro leilão, deverá observar o preço mínimo de avaliação R$ 105.073,00 (cento e cinco mil e setenta e três reais)., conforme acima estipulado e, em segundo leilão, no mínimo 50% (cinquenta por cento) do referido valor. O pagamento deverá ser à vista. Ressalto que o edital de leilão deverá consignar expressamente que eventual arrematante está adquirindo tão somente os direitos aquisitivos do imóvel, com o compromisso de quitar o saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, ficando ciente que se sub-rogará nas obrigações contratuais do executado, assumindo todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem, promovendo a quitação residual do contrato existente (parcelas do financiamento em aberto). Para dar ampla publicidade, o edital deverá ser publicado no DJe, no site do TJDFT, até 5 (cinco) dias úteis antes da data do leilão. Publique-se.” “Trata-se de embargos de declaração opostos pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL contra a decisão proferida ao ID 232527422, sob o fundamento de que a decisão não foi clara ao dispor sobre o pedido de habilitação de seu crédito nestes autos. É o relatório. Decido. Os embargos de declaração têm a finalidade de corrigir obscuridade, contradição ou omissão no julgado, bem como para a correção de erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. Diante do exposto, conheço dos embargos de declaração e, no mérito, ACOLHO-OS, a fim de esclarecer que a constrição judicial recaiu sobre os direitos aquisitivos do executado, e não sobre o imóvel em si. Dessa forma, o leilão incidirá sobre os referidos direitos, avaliados em R$ 105.073,00 (cento e cinco mil e setenta e três reais). Ressalte-se que o saldo devedor decorrente do contrato de alienação fiduciária deverá ser quitado pelo arrematante diretamente perante a instituição credora, Caixa Econômica Federal, não sendo objeto de depósito nos autos. Por conseguinte, INDEFIRO o pedido de habilitação do crédito nestes autos, considerando que a satisfação do crédito fiduciário deverá ocorrer diretamente entre o arrematante e a credora fiduciária, na qualidade de terceiro juridicamente interessado (art. 31 da Lei no 9.514/97), como condição para a expedição da carta de arrematação. Decorrido o prazo de preclusão, voltem conclusos para a designação de leilão judicial. Para a adequada instrução do edital de leilão, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos certidão de matrícula atualizada do imóvel, bem como planilha atualizada dos débitos executados. Registre-se. Publique-se. Intimem-se.” Primeiramente, sobreleva salientar que a penhora não recaiu sobre o imóvel, pois alienado fiduciariamente à CEF, mas apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem, isto é, sobre eventual direito de crédito do executado em função do contrato de alienação fiduciária, consoante disposto no art. 835, XII, do CPC. De fato, a alienação fiduciária, direito real de garantia, consubstancia uma das mais sólidas garantias ao credor, visto recair sobre o próprio bem, pois a propriedade, ainda que resolúvel, é transferida ao credor fiduciário (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Logo, a propriedade do imóvel é da instituição financeira fiduciária e não do devedor fiduciante, ora devedor de encargos condominiais, razão pela qual não é possível a penhora do próprio imóvel, ainda que gerador do débito exequendo, mas somente de eventuais direitos aquisitivos do então executado, pois a propriedade vem a ser deste somente depois da quitação do contrato de financiamento habitacional por ele firmado junto ao agente financeiro. Indiscutível que a alienação fiduciária transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa, tornando o devedor apenas possuidor direto, o que leva a concluir que o credor da dívida garantida é o verdadeiro proprietário do bem alienado e não poderá ter seu patrimônio alcançado por qualquer ato judicial. Assim, remanesce a possibilidade de constrição apenas sobre eventuais direitos do devedor fiduciante relativamente ao bem alienado fiduciariamente, nos termos do art. 835, XII, do CPC, consoante entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA À MEAÇÃO. IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. FIANÇA. AFASTADA. PRECEDENTES REPETITIVOS DO STJ E DO STF. DECISÃO REFORMADA. 1. Inexistindo qualquer efetiva demonstração do valor de mercado atualizado do imóvel ou de suas características atuais, o que somente será possível averiguar em específica avaliação do imóvel em etapa processual posterior, mostra-se precoce eventual presunção, de plano, pelo juiz quanto à situação de inocuidade da constrição. 2. É possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia, no intuito de satisfação do crédito objeto da execução, uma vez que a medida se encontra expressamente permitida pelo artigo 835, inciso XII, do CPC. Precedentes. 3. A aludida constrição não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não integra o patrimônio do devedor. A penhora, portanto, recai apenas sobre a expressão econômica oriunda do adimplemento das obrigações pessoais do devedor fiduciário, equivalente ao ágio. 4. Na condição de fiador não há que se falar em impenhorabilidade do bem de família, ante as teses firmadas pelo STJ (Tema 1.091) e pelo STF (1.197). 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1739957, 07204894520238070000, Relator(a): ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 3/8/2023, publicado no DJE: 16/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dito isso, esclareça-se que a Lei Processual Civil, ao permitir expressamente a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel gravado em alienação fiduciária, admite, por consequência lógica, a expropriação dos mesmos direitos que o devedor possui sobre bem gravado com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Com efeito, havendo disposição legal expressa permitindo a penhora sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia” (art. 835, XII, do CPC), a consequência lógica é que também se mostra possível a expropriação do referido direito, nos termos do art. 825 do CPC. Nesse aspecto, a jurisprudência pátria entende ser dispensável a anuência do credor-fiduciário, cujo direito de crédito fiduciário é resguardado em razão da possibilidade de substituição do devedor-fiduciante por eventual arrematante do bem constrito, o qual assumirá toda a responsabilidade para consolidar a propriedade plena do bem alienado. Esse é o entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE. 1. Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que decidiu pela impossibilidade da penhora recair sobre os direitos do devedor, oriundos do contrato de alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. Citam-se precedentes: REsp 1.703.548/AP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 14/5/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 10/6/2016; REsp 901.906/DF, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 11/2/2010. 3. Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaria a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça. Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção em que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária. A propósito: REsp 910.207/MG, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007; REsp 1.051.642/RS, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; REsp 1.697.645/MG, Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 25/4/2018. 4. Contudo, deve-se ressalvar o entendimento atual do STJ no sentido de que, caso 'o imóvel dado em garantia na alienação fiduciária for o único utilizado pelo devedor fiduciante ou por sua família para moradia permanente, os direitos decorrentes do contrato estarão afetados à aquisição de bem de família, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre eles deve incidir a garantia da impenhorabilidade a que alude o art. 1o da Lei 8.009/90, ressalvadas as hipóteses do art. 3o da mesma lei' (REsp 1658601/SP , Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 15/8/2019). No mesmo sentido: REsp 1677079/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 01/10/2018 5. Recurso Especial parcialmente provido” (REsp 1.821.115/PI, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, T2, J. em 20.02.2020, DJe 18.05.2020). Nesse mesmo sentido a jurisprudência dessa egrégia Corte de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. NOTIFICAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSÁRIA. VALOR DA ALIENAÇÃO SE MOSTRE ÚTIL PARA SATISFAÇÃO DO DÉBITO. DECISÃO REFORMADA. 1. Insurge-se o agravante contra a decisão interlocutória que indeferiu o pedido para que os direitos aquisitivos sobre o imóvel constrito fossem levados à hasta pública. 2. A legislação civil prevê a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, XII, do CPC). 3. O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte possuem o entendimento de que não se vislumbra óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, eis que têm expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária). Contudo, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Precedentes. 4. A penhora dos direitos do devedor-fiduciante não atinge o direito do credor-fiduciário. Realizado o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor-fiduciário, tornando-se titular dos direitos aquisitivos e obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato. 5. Considerando a expressão econômica do bem, dado em garantia da alienação fiduciária, bem como o valor dos débitos em litígio na origem e o saldo remanescente a ser pago pela alienação fiduciária, mostra-se viável a venda dos direitos aquisitivos para pagamento da dívida. 6. Deu-se provimento ao agravo de instrumento.” (Acórdão 1807005, 07133382820238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 25/1/2024, publicado no PJe: 5/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. UTILIDADE. PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1. De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2. Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1. Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2. O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3. No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e. Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1. Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1. As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL PENHORADO GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXPROPRIAÇÃO EM HASTA PUBLICA. POSSIBILIDADE. RESERVA DE CRÉDITOS AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1. A penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária em garantia, está expressamente permitida pelo artigo 835, inciso XII, do CPC, e não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não integra integralmente o patrimônio do devedor. 2. Admitida a penhora dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante tem sobre a coisa, torna-se possível a expropriação destes direitos aquisitivos penhorados, posto que a constrição recairá apenas sobre a parte proveniente das parcelas adimplidas do financiamento, o que equivale ao chamado ágio e não recairá sobre o bem em si, restando ressalvados dos direitos do credor fiduciário. 3. Recurso provido.” (Acórdão 1371001, 07038164520218070000, Relator(a): CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/9/2021, publicado no DJE: 28/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, nos termos da jurisprudência dominante, cabe ao eventual arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame em alienação fiduciária assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário, devendo tais condições constarem expressamente do instrumento convocatório (art. 886, CPC), de modo a salvaguardar tanto os direitos do credor fiduciário como a execução do título extrajudicial em curso. Por conseguinte, recaindo a penhora e o leilão apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, e resguardado em favor do credor fiduciário o valor do saldo devedor garantido com a alienação fiduciária, a ser liquidado pelo arrematante dos direitos aquisitivos, resta insubsistente a priori a pretensão de habilitação do crédito fiduciário e de observância do direito de preferência do credor fiduciário. De toda forma, embora questionável em paridade à sub-rogação legal prevista no art. 31, caput, da Lei n. 9.514/97, não se pode ignorar que o argumento recursal, no sentido de a credora fiduciária não ser obrigada a aceitar que o terceiro arrematante assuma o contrato de financiamento na posição do devedor fiduciante, encontra ressonância em precedente deste Tribunal de Justiça que bem delineou a questão e contornou o impasse mediante imposição, prevista no edital do leilão, de que o arrematante promova a quitação do crédito fiduciário em aberto. É o que se confere, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRESCINDIBILIDADE. AVALIAÇÃO SOBRE A TOTALIDADE DO BEM. CORREÇÃO. HASTA PÚBLICA DO BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2. Ademais, ressoa pacífico o entendimento acerca da prescindibilidade de anuência do credor fiduciário acerca da penhora deferida sobre os direitos aquisitivos de bem imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, uma vez que os direitos do credor não serão atingidos pela constrição. 3. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que não ocorreu na hipótese. Necessária, portanto, a retificação da avaliação para que se digne apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 4. Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Além disso, importa destacar que a penhora foi deferida apenas sobre os direitos aquisitivos, não sobre o bem propriamente. 5. A possibilidade de penhora sobre os aludidos direitos não autoriza a ingerência sobre o contrato de mútuo para financiamento de bem imóvel gravado com alienação fiduciária previamente pactuado entre credor e devedor. Assim, a eventual alienação dos direitos adquiridos penhorados não tem o condão de constranger o credor fiduciário a contratar com o terceiro arrematante, para que este, sub-rogando-se nos direitos do devedor fiduciante, dê continuidade ao contrato, porquanto esta operação envolve a análise de diversos fatores, como renda e crédito, para ser aprovada ordinariamente. 6. Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 1329501, 07529723620208070000, Relator(a): SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2021, publicado no DJE: 12/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No particular, ao determinar a quitação do crédito fiduciário como condição para a expedição da carta de arrematação, o julgador de origem impede que o credor fiduciário seja forçadamente submetido à continuidade do contrato de financiamento com o terceiro arrematante. Logo, não se verificam, ao menos nesse breve exame inicial, reparos a serem feitos no decisum agravado. No mais, induvidosa é a ausência in casu de latente perigo de dano grave de difícil ou impossível reparação à agravante que não possa aguardar o exercício do contraditório e julgamento do mérito do Agravo de Instrumento, recurso de rito célere, pelo órgão colegiado competente, eis que o d. Juízo a quo condicionou a designação do leilão judicial à preclusão do decisum ora impugnado, restando suprimido o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Portanto, dada a impossibilidade de cumulação dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave de difícil ou impossível reparação, incabível a concessão do efeito suspensivo postulado (art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Ante o exposto, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao d. Juízo “a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC). P. I. Brasília/DF, 10 de junho de 2025. Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0722175-04.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO CARPE DIEM D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga, Dr. José Gustavo Melo Andrade, que, em sede de execução de título executivo extrajudicial (taxas condominiais) movida pelo CONDOMÍNIO CARPE DIEM em desfavor de ALEXANDRE DE SOUZA PEREIRA e outro, indeferiu o pedido de Habilitação de Crédito formulado pela Credora Fiduciante. Nas razões recursais (ID 72506063), a CEF alega que “a venda do imóvel em leilão judicial sem a devida habilitação a tempo pela CEF pode gerar o levantamento de saldo remanescente pelo devedor executado na ação condominial ou ainda por credores eventualmente habilitados, sendo que o correto é imprescindível que, mesmo se penhorando apenas os direitos (ou nos casos mais graves, o próprio imóvel), seja ressaltado que o saldo devedor do contrato habitacional ou comercial da Caixa deva ser integralmente quitado juntamente com a dívida discutida nos autos”. Afirma ocupar posição de credora privilegiada com direito de preferência sobre o produto de eventual alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o imóvel penhorado e aduz não ser obrigada a aceitar que o terceiro arrematante assuma o contrato de financiamento na posição do devedor fiduciante, ora executado pelo condomínio, motivos pelos quais sustenta ser necessária a habilitação para resguardar o seu crédito na condição de credora fiduciária. Requer, liminarmente, a suspensão do trâmite do processo executivo para o fim de obstar o levantamento do saldo sem que seja observada a ordem de preferência do credor fiduciário. No mérito, roga pela reforma da r. decisão agravada para que seja deferida a habilitação do seu crédito nos autos principais. Preparo regular (ID 72510642). É o breve relatório. DECIDO. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (artigo 932, inciso II c/c artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do CPC). Em sede de juízo de cognição sumária, não vislumbro presentes os elementos cumulativos imprescindíveis ao deferimento do pedido liminar, senão vejamos. Como relatado, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF se insurge contra decisão que, nos autos de execução de título executivo extrajudicial (taxas condominiais) movida pelo CONDOMÍNIO CARPE DIEM, em desfavor de ALEXANDRE DE SOUZA PEREIRA e outro, indeferiu o pedido de Habilitação de Crédito da Credora Fiduciante. Por oportuno, reproduzo a substanciosa fundamentação da decisão do d. Juízo de origem que, após deferida a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gravado com alienação fiduciária, determinou a intimação da CEF, credora fiduciária, para informar o valor do saldo devedor garantido com a alienação fiduciária e para manifestação nos termos do art. 917, II, do CPC, isto é, para possível alegação de “penhora incorreta ou avaliação errônea”, e indeferiu o pedido de habilitação do crédito fiduciário, in verbis: “Penhorado os direitos aquisitivos do imóvel situado na QI 12, apartamento no 1006, Vaga de Garagem no 91, Torre "A", Lotes nos 26, 27, 28, 29, 30 e 31, Setor Industrial de Taguatinga/DF, matrícula 338587, do 3o Ofício de Registro de Imóveis do DF, necessária a avaliação dos referidos direitos, que não equivale ao valor de mercado do bem, mas àquilo que foi quitado do contrato. Nesse sentido, para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do bem, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. No caso, o valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do bem cujos direitos foram penhorados menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação. Caso a venda em leilão frutifique, eventual arrematante se sub-rogará na posição contratual do devedor fiduciante, ora executado, com todos os seus direitos e deveres, principalmente o de ser o novo responsável pelo pagamento do saldo devedor perante a credora fiduciária, independentemente da anuência desta última, assumindo a obrigação de quitar o contrato de financiamento. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. (Precedentes: REsp n. 1.697.645⁄MG, Rel. Min. OG FERNANDES, DJe 25/04/2018; AgInt no AREsp n. 644.018⁄SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 10/06/201 e REsp n. 901.906⁄DF, Rel. MIN. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 11/02/2010) Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. Portanto, leiloado os direitos aquisitivos, o arrematante, além de pagar um valor inerente aos direitos econômicos do devedor (ágio), objeto do leilão, deverá quitar a dívida com o credor fiduciário, na figura de terceiro interessado (art. 31 da Lei n. 9.514/97), reunindo, então, em uma única pessoa, a propriedade plena. Sendo assim, nota-se que o imóvel foi avaliado em R$ 380.000,00, conforme laudo de avaliação de ID 179244059. Verifica-se ainda que o bem encontra-se financiado, com parcelas pendentes de pagamento, que alcançam o débito de R$ 274.927,00, conforme petição de ID 232377981. Portanto, através de um simples cálculo aritmético, obtém-se o valor de avaliação dos direitos aquisitivos do imóvel no montante de R$ 105.073,00 (cento e cinco mil e setenta e três reais). 1. Diante da propriedade resolúvel do imóvel, considerando ainda o alto valor do débito perante o credor fiduciário, bem como a considerável diferença entre o valor a dívida e o bem penhorado nos autos, intimem-se as partes, o credor fiduciário, bem como eventuais cônjuges e coproprietários para manifestarem-se, nos termos do art. 917, inciso II, do CPC, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão. 2. Transcorrido o prazo sem manifestação, certifique-se e remetam-se os autos ao NULEJ para que designe datas para a realização do leilão eletrônico, atentando-se que a venda será dos direitos aquisitivos do bem e não do bem em si, devendo o pagamento do valor referente ao contrato de alienação fiduciária ser realizado diretamente ao credor fiduciário. Eventual discussão acerca do referido contrato, bem como da relação entre o arrematante e o credor fiduciário deverá ser levantada e resolvida por meio do procedimento judicial adequado, não sendo este Juízo competente para dirimir tais questões. Para atender ao disposto no art. 885 do CPC, estabeleço, desde já, que a venda, em primeiro leilão, deverá observar o preço mínimo de avaliação R$ 105.073,00 (cento e cinco mil e setenta e três reais)., conforme acima estipulado e, em segundo leilão, no mínimo 50% (cinquenta por cento) do referido valor. O pagamento deverá ser à vista. Ressalto que o edital de leilão deverá consignar expressamente que eventual arrematante está adquirindo tão somente os direitos aquisitivos do imóvel, com o compromisso de quitar o saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, ficando ciente que se sub-rogará nas obrigações contratuais do executado, assumindo todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem, promovendo a quitação residual do contrato existente (parcelas do financiamento em aberto). Para dar ampla publicidade, o edital deverá ser publicado no DJe, no site do TJDFT, até 5 (cinco) dias úteis antes da data do leilão. Publique-se.” “Trata-se de embargos de declaração opostos pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL contra a decisão proferida ao ID 232527422, sob o fundamento de que a decisão não foi clara ao dispor sobre o pedido de habilitação de seu crédito nestes autos. É o relatório. Decido. Os embargos de declaração têm a finalidade de corrigir obscuridade, contradição ou omissão no julgado, bem como para a correção de erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. Diante do exposto, conheço dos embargos de declaração e, no mérito, ACOLHO-OS, a fim de esclarecer que a constrição judicial recaiu sobre os direitos aquisitivos do executado, e não sobre o imóvel em si. Dessa forma, o leilão incidirá sobre os referidos direitos, avaliados em R$ 105.073,00 (cento e cinco mil e setenta e três reais). Ressalte-se que o saldo devedor decorrente do contrato de alienação fiduciária deverá ser quitado pelo arrematante diretamente perante a instituição credora, Caixa Econômica Federal, não sendo objeto de depósito nos autos. Por conseguinte, INDEFIRO o pedido de habilitação do crédito nestes autos, considerando que a satisfação do crédito fiduciário deverá ocorrer diretamente entre o arrematante e a credora fiduciária, na qualidade de terceiro juridicamente interessado (art. 31 da Lei no 9.514/97), como condição para a expedição da carta de arrematação. Decorrido o prazo de preclusão, voltem conclusos para a designação de leilão judicial. Para a adequada instrução do edital de leilão, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos certidão de matrícula atualizada do imóvel, bem como planilha atualizada dos débitos executados. Registre-se. Publique-se. Intimem-se.” Primeiramente, sobreleva salientar que a penhora não recaiu sobre o imóvel, pois alienado fiduciariamente à CEF, mas apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem, isto é, sobre eventual direito de crédito do executado em função do contrato de alienação fiduciária, consoante disposto no art. 835, XII, do CPC. De fato, a alienação fiduciária, direito real de garantia, consubstancia uma das mais sólidas garantias ao credor, visto recair sobre o próprio bem, pois a propriedade, ainda que resolúvel, é transferida ao credor fiduciário (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Logo, a propriedade do imóvel é da instituição financeira fiduciária e não do devedor fiduciante, ora devedor de encargos condominiais, razão pela qual não é possível a penhora do próprio imóvel, ainda que gerador do débito exequendo, mas somente de eventuais direitos aquisitivos do então executado, pois a propriedade vem a ser deste somente depois da quitação do contrato de financiamento habitacional por ele firmado junto ao agente financeiro. Indiscutível que a alienação fiduciária transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa, tornando o devedor apenas possuidor direto, o que leva a concluir que o credor da dívida garantida é o verdadeiro proprietário do bem alienado e não poderá ter seu patrimônio alcançado por qualquer ato judicial. Assim, remanesce a possibilidade de constrição apenas sobre eventuais direitos do devedor fiduciante relativamente ao bem alienado fiduciariamente, nos termos do art. 835, XII, do CPC, consoante entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA À MEAÇÃO. IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. FIANÇA. AFASTADA. PRECEDENTES REPETITIVOS DO STJ E DO STF. DECISÃO REFORMADA. 1. Inexistindo qualquer efetiva demonstração do valor de mercado atualizado do imóvel ou de suas características atuais, o que somente será possível averiguar em específica avaliação do imóvel em etapa processual posterior, mostra-se precoce eventual presunção, de plano, pelo juiz quanto à situação de inocuidade da constrição. 2. É possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia, no intuito de satisfação do crédito objeto da execução, uma vez que a medida se encontra expressamente permitida pelo artigo 835, inciso XII, do CPC. Precedentes. 3. A aludida constrição não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não integra o patrimônio do devedor. A penhora, portanto, recai apenas sobre a expressão econômica oriunda do adimplemento das obrigações pessoais do devedor fiduciário, equivalente ao ágio. 4. Na condição de fiador não há que se falar em impenhorabilidade do bem de família, ante as teses firmadas pelo STJ (Tema 1.091) e pelo STF (1.197). 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1739957, 07204894520238070000, Relator(a): ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 3/8/2023, publicado no DJE: 16/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dito isso, esclareça-se que a Lei Processual Civil, ao permitir expressamente a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel gravado em alienação fiduciária, admite, por consequência lógica, a expropriação dos mesmos direitos que o devedor possui sobre bem gravado com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Com efeito, havendo disposição legal expressa permitindo a penhora sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia” (art. 835, XII, do CPC), a consequência lógica é que também se mostra possível a expropriação do referido direito, nos termos do art. 825 do CPC. Nesse aspecto, a jurisprudência pátria entende ser dispensável a anuência do credor-fiduciário, cujo direito de crédito fiduciário é resguardado em razão da possibilidade de substituição do devedor-fiduciante por eventual arrematante do bem constrito, o qual assumirá toda a responsabilidade para consolidar a propriedade plena do bem alienado. Esse é o entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE. 1. Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que decidiu pela impossibilidade da penhora recair sobre os direitos do devedor, oriundos do contrato de alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. Citam-se precedentes: REsp 1.703.548/AP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 14/5/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 10/6/2016; REsp 901.906/DF, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 11/2/2010. 3. Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaria a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça. Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção em que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária. A propósito: REsp 910.207/MG, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007; REsp 1.051.642/RS, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; REsp 1.697.645/MG, Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 25/4/2018. 4. Contudo, deve-se ressalvar o entendimento atual do STJ no sentido de que, caso 'o imóvel dado em garantia na alienação fiduciária for o único utilizado pelo devedor fiduciante ou por sua família para moradia permanente, os direitos decorrentes do contrato estarão afetados à aquisição de bem de família, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre eles deve incidir a garantia da impenhorabilidade a que alude o art. 1o da Lei 8.009/90, ressalvadas as hipóteses do art. 3o da mesma lei' (REsp 1658601/SP , Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 15/8/2019). No mesmo sentido: REsp 1677079/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 01/10/2018 5. Recurso Especial parcialmente provido” (REsp 1.821.115/PI, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, T2, J. em 20.02.2020, DJe 18.05.2020). Nesse mesmo sentido a jurisprudência dessa egrégia Corte de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. NOTIFICAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSÁRIA. VALOR DA ALIENAÇÃO SE MOSTRE ÚTIL PARA SATISFAÇÃO DO DÉBITO. DECISÃO REFORMADA. 1. Insurge-se o agravante contra a decisão interlocutória que indeferiu o pedido para que os direitos aquisitivos sobre o imóvel constrito fossem levados à hasta pública. 2. A legislação civil prevê a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, XII, do CPC). 3. O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte possuem o entendimento de que não se vislumbra óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, eis que têm expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária). Contudo, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Precedentes. 4. A penhora dos direitos do devedor-fiduciante não atinge o direito do credor-fiduciário. Realizado o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor-fiduciário, tornando-se titular dos direitos aquisitivos e obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato. 5. Considerando a expressão econômica do bem, dado em garantia da alienação fiduciária, bem como o valor dos débitos em litígio na origem e o saldo remanescente a ser pago pela alienação fiduciária, mostra-se viável a venda dos direitos aquisitivos para pagamento da dívida. 6. Deu-se provimento ao agravo de instrumento.” (Acórdão 1807005, 07133382820238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 25/1/2024, publicado no PJe: 5/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. UTILIDADE. PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1. De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2. Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1. Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2. O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3. No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e. Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1. Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1. As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL PENHORADO GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXPROPRIAÇÃO EM HASTA PUBLICA. POSSIBILIDADE. RESERVA DE CRÉDITOS AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1. A penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária em garantia, está expressamente permitida pelo artigo 835, inciso XII, do CPC, e não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não integra integralmente o patrimônio do devedor. 2. Admitida a penhora dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante tem sobre a coisa, torna-se possível a expropriação destes direitos aquisitivos penhorados, posto que a constrição recairá apenas sobre a parte proveniente das parcelas adimplidas do financiamento, o que equivale ao chamado ágio e não recairá sobre o bem em si, restando ressalvados dos direitos do credor fiduciário. 3. Recurso provido.” (Acórdão 1371001, 07038164520218070000, Relator(a): CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/9/2021, publicado no DJE: 28/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, nos termos da jurisprudência dominante, cabe ao eventual arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame em alienação fiduciária assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário, devendo tais condições constarem expressamente do instrumento convocatório (art. 886, CPC), de modo a salvaguardar tanto os direitos do credor fiduciário como a execução do título extrajudicial em curso. Por conseguinte, recaindo a penhora e o leilão apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, e resguardado em favor do credor fiduciário o valor do saldo devedor garantido com a alienação fiduciária, a ser liquidado pelo arrematante dos direitos aquisitivos, resta insubsistente a priori a pretensão de habilitação do crédito fiduciário e de observância do direito de preferência do credor fiduciário. De toda forma, embora questionável em paridade à sub-rogação legal prevista no art. 31, caput, da Lei n. 9.514/97, não se pode ignorar que o argumento recursal, no sentido de a credora fiduciária não ser obrigada a aceitar que o terceiro arrematante assuma o contrato de financiamento na posição do devedor fiduciante, encontra ressonância em precedente deste Tribunal de Justiça que bem delineou a questão e contornou o impasse mediante imposição, prevista no edital do leilão, de que o arrematante promova a quitação do crédito fiduciário em aberto. É o que se confere, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRESCINDIBILIDADE. AVALIAÇÃO SOBRE A TOTALIDADE DO BEM. CORREÇÃO. HASTA PÚBLICA DO BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2. Ademais, ressoa pacífico o entendimento acerca da prescindibilidade de anuência do credor fiduciário acerca da penhora deferida sobre os direitos aquisitivos de bem imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, uma vez que os direitos do credor não serão atingidos pela constrição. 3. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que não ocorreu na hipótese. Necessária, portanto, a retificação da avaliação para que se digne apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 4. Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Além disso, importa destacar que a penhora foi deferida apenas sobre os direitos aquisitivos, não sobre o bem propriamente. 5. A possibilidade de penhora sobre os aludidos direitos não autoriza a ingerência sobre o contrato de mútuo para financiamento de bem imóvel gravado com alienação fiduciária previamente pactuado entre credor e devedor. Assim, a eventual alienação dos direitos adquiridos penhorados não tem o condão de constranger o credor fiduciário a contratar com o terceiro arrematante, para que este, sub-rogando-se nos direitos do devedor fiduciante, dê continuidade ao contrato, porquanto esta operação envolve a análise de diversos fatores, como renda e crédito, para ser aprovada ordinariamente. 6. Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 1329501, 07529723620208070000, Relator(a): SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2021, publicado no DJE: 12/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No particular, ao determinar a quitação do crédito fiduciário como condição para a expedição da carta de arrematação, o julgador de origem impede que o credor fiduciário seja forçadamente submetido à continuidade do contrato de financiamento com o terceiro arrematante. Logo, não se verificam, ao menos nesse breve exame inicial, reparos a serem feitos no decisum agravado. No mais, induvidosa é a ausência in casu de latente perigo de dano grave de difícil ou impossível reparação à agravante que não possa aguardar o exercício do contraditório e julgamento do mérito do Agravo de Instrumento, recurso de rito célere, pelo órgão colegiado competente, eis que o d. Juízo a quo condicionou a designação do leilão judicial à preclusão do decisum ora impugnado, restando suprimido o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Portanto, dada a impossibilidade de cumulação dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave de difícil ou impossível reparação, incabível a concessão do efeito suspensivo postulado (art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Ante o exposto, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao d. Juízo “a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC). P. I. Brasília/DF, 10 de junho de 2025. Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator