Tribunal: TJDFT
Processo: 0743916-03.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0743916-03.2025.8.07.0000 Classe judicial: AI – Agravo de Instrumento Agravante: JFE 11 Empreendimentos Imobiliários Ltda – Em Recuperação Judicial Agravado: Atrium Dargent D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária JFE 11 Empreendimentos Imobiliários Ltda – Em Recuperação Judicial contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, nos autos no 0700129-28.2019.8.07.0001, assim redigida (Id. 249951284 dos autos do processo de origem): “A alienação, no curso do cumprimento de sentença, da unidade imobiliária cujos encargos condominiais dão ensejo à presente fase executória não afasta a responsabilidade da devedora de adimplir a obrigação de pagar constituída contra si pertinente às parcelas vencidas e não adimplidas até a efetivação da aludida venda, razão pela qual INDEFIRO o pedido de id. 240950938. Lado outro, considerando que as partes, muito embora instadas a tanto, não impugnaram a avaliação objeto da certidão e laudo de ids. 238168731 e 238168732, fixo o valor de mercado atualizado do imóvel constrito conforme termo de id. 229528108 em R$ 1.200.000,00. Considerando, outrossim, o disposto na decisão monocrática de id. 232283445, proferida no agravo de instrumento de n.o 0085645-87.2020.8.19.0001, oficie-se ao Juízo da 4a Vara Empresarial da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro - RJ, onde tramita o feito de n.o 0713481-46.2025.8.07.0000, relativo à recuperação judicial da devedora, solicitando-lhe manifestação quanto à possibilidade de prosseguimento, nestes autos, dos atos voltados à expropriação do "supra" aludido imóvel. Decisão registrada e assinada eletronicamente pelo Juiz de Direito abaixo identificado, na data da certificação digital.” Em suas razões recursais (Id. 77120742) a sociedade empresária agravante alega, em breve síntese, que não detém legitimidade passiva para integrar o incidente de cumprimento de sentença instaurado nos autos do processo de origem. Afirma que a unidade imobiliária no 510-A foi alienada no ano de 2018 e que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais deve ser transferida ao novo proprietário do imóvel. Acrescenta que os débitos condominiais relativos ao apartamento no 505-A foram devidamente pagos, de acordo com documento referida no Id. 77120748. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do agravo de instrumento para que o incidente de cumprimento de sentença seja extinto. O valor referente ao preparo recursal foi devidamente recolhido (Id. 77168221). É a breve exposição. Decido. O recurso é tempestivo, sendo aplicável ao presente caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma estabelecida no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão urgente submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar a legitimidade passiva da sociedade empresária ora recorrente para integrar a relação jurídico processual instaurada nos autos do processo de origem. Inicialmente convém destacar que a agravante alega que a unidade imobiliária no 510-A foi alienada no ano de 2018 e que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais deve ser transferida ao novo proprietário do imóvel. A questão controvertida ora análise foi submetida a julgamento em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas por este Egrégio Tribunal de Justiça (IRDR no 6). Examine-se a ementa fixada por ocasião do aludido julgamento: "CIVIL, CIVIL E IMOBILIÁRIO. INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONCLUSÃO DO IMÓVEL E COLOCAÇÃO À DISPOSIÇÃO DO ADQUIRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. DEMORA NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. RECURSO QUE DEFLAGRARA O INCIDENTE. JULGAMENTO. AFETAÇÃO DO INCIDENTE. NÃO OCORRÊNCIA. DISPENSA DE RECURSO EM TRÂNSITO NO TRIBUNAL (CPC, ARTS. 976, § 1o, 977 e 978). 1. Da ritualística que emoldura o processamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR e da ponderação da sua gênese e destinação, que é materializar o sistema de precedentes incorporado pelo legislador processual de molde a ser prestigiada a segurança jurídica e a celeridade processuais, viabilizando que a mesma controvérsia de direito tenha solução uniforme da área da abrangência jurisdicional do tribunal, a subsistência de recurso em trânsito no tribunal não encerra pressuposto de admissibilidade e julgamento do incidente, inclusive porque pode ser suscitado pelo juiz e a desistência do processo não impede o exame do seu mérito (CPC, arts. 976, § 1o, 977 e 978; ENFAM, Enunciado 22). 2. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. 3. A obrigação condominial ostenta a natureza de obrigação propter rem, devendo seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora. 4. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. 5. Sob a premissa de que a obrigação condominial, diante da natureza de obrigação propter rem que encerra, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, fixa-se, para os fins do artigo 985 do CPC, a seguinte tese jurídica: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.6. Incidente conhecido e fixada tese jurídica sobre a matéria afetada. (Acórdão n.1069061,20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017) (Ressalvam-se os grifos) A tese fixada no julgamento do Tema no 6 do IRDR, por este Egrégio Tribunal de Justiça, atribuiu a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais ao promitente vendedor, até a efetiva imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. Por meio da análise dos autos do processo de origem observa-se que o ora agravado busca o adimplemento da obrigação consistente no pagamento dos encargos condominiais referentes aos meses de julho de 2017 a fevereiro de 2018, vencidos no dia 10 de cada mês. O documento referido no Id. 77120749 indica que o atual proprietário do bem, Rafael de Azevedo Mendes, foi imitido na posse do imóvel aos 26 de fevereiro de 2018, ou seja, em data posterior ao período de inadimplência. Assim, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais não pode ser a ele atribuída. A propósito, observem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE HABITACIONAL. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TITULARIDADE E POSSE DO IMÓVEL. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I - As obrigações referentes ao pagamento de taxas condominiais e fundo de reserva possuem natureza propter rem, vinculando a obrigação à titularidade e posse da unidade que se insere no imóvel (art. 1.345 do CC). Nesses termos, o pagamento dos respectivos valores somente é devido pelo adquirente a partir da disponibilização do imóvel, assim entendida a data da entrega das chaves. II - Nas causas de pequeno valor os honorários advocatícios serão fixados consoante apreciação equitativa do juiz, atendidas as normas das alíneas a, b e c do art. 20, §3o do CPC. III - Negou-se provimento ao recurso do autor e deu-se parcial provimento ao da ré.” (Acórdão no 928969, 20150310147085APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 16/3/2016) (Ressalvam-se os grifos) “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. LEI N. 13.786/2018. CABIMENTO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. FIXAÇÃO CORRETA. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. IRDR 6/TJDFT. RESSARCIMENTO DEVIDO. IPTU. INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento de taxas condominiais e IPTU referente ao período anterior à posse dos adquirentes. A ré pretende a reforma da r. sentença, sob o argumento de que o atraso se deu por motivo de caso fortuito ou força maior, bem como de que houve descumprimento contratual recíproca. Subsidiariamente, pretende a redução da indenização e a adequação dos consectários legais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a incorporadora possui legitimidade passiva em relação ao pleito de ressarcimento das taxas condominiais pagas anteriormente à entrega das chaves; (ii) estabelecer se o impacto da pandemia do Covid-19 configura caso fortuito ou força maior e se o inadimplemento contratual dos compradores justifica o atraso na entrega do imóvel; (iii) determinar se a indenização fixada, inclusive quanto aos consectários legais, observou os critérios legais e contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva da incorporadora é aferida in status assertionis, bastando, para tanto, a alegação de que os autores suportaram custos relativos às taxas condominiais durante período em que não detinham a posse do imóvel, o que caracteriza a pertinência subjetiva da ré para figurar no polo passivo da ação. Preliminar rejeitada. 4. O atraso na entrega do imóvel não se justifica por caso fortuito ou força maior, pois os efeitos da pandemia da COVID-19 já eram previsíveis à época da contratação, tratando-se de riscos inerentes à atividade econômica da incorporadora. 5. Não se verifica relação direta e imediata entre o pagamento tardio da última parcela do preço e o atraso na entrega das chaves pela ré, não se justificando o afastamento da sua responsabilidade. 6. A indenização por lucros cessantes em razão de atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel deve observar o art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, fixando-se em 1% ao mês sobre o valor pago, pro rata die, com correção monetária pelo índice contratual. 7. O dever de ressarcir taxas condominiais recai sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega do imóvel e imissão na posse pelos adquirentes, nos termos do Tema 886 do STJ e do IRDR 6 do TJDFT. 8. Antes do recebimento das chaves do imóvel objeto de contrato de compra e venda, é da construtora o ônus pelo pagamento do IPTU. 8.1. O pagamento de IPTU, tributo lançado por exercício fiscal, deve ser rateado proporcionalmente entre promitente vendedora e os compradores, conforme a data da imissão na posse, a fim de evitar o enriquecimento indevido. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: 1. A legitimidade deve ser verificada com base na teoria da asserção, à vista tão somente das afirmações e dos elementos apresentados pela parte autora. 2. O atraso na entrega de imóvel em contrato firmado durante a pandemia do Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior, por se tratar de risco previsível e assumido pela incorporadora. 3. Evidenciado o atraso injustificado na entrega de imóvel, o adquirente faz jus à indenização por lucros cessantes nos termos do art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, no importe de 1% ao mês sobre os valores pagos. 4. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é imputável ao promitente comprador somente após a sua imissão na posse do imóvel. 5. As despesas com IPTU devem ser ressarcidas proporcionalmente pela incorporadora até a data de imissão do comprador na posse do imóvel.” (Acórdão no 2049741, 0716697-86.2024.8.07.0020, Relatora: CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 2/10/25) (Ressalvam-se os grifos) “APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONDOMINIAL DIRETA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CAUSALIDADE. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. 1. A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo do caso concreto. 2. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, consoante a tese vinculante firmada no Tema 886 do STJ. 3. Do exame do acervo fático-probatório, verificando que o promitente comprador não recebeu as chaves do imóvel e assim não houve a imissão na posse, independentemente da verificação da culpa atinente a relação contratual firmada com terceiro, não há se falar em reforma da sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. 4. Constatando que a parte exequente deu causa ao ajuizamento da lide, deve suportar o ônus da sucumbência. 5. Os honorários advocatícios de sucumbência, em regra, devem ser fixados conforme prevê o artigo 85, §§ 2o e 3o do CPC e somente devem ser fixados por equidade nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou quando o valor da causa for muito baixo, conforme prevê o artigo 85, § 8o do CPC. 6. Recurso conhecido e improvido.” (Acórdão no 2039001, 0713919-50.2022.8.07.0009, Relatora: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/25) (Ressalvam-se os grifos) “APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME DE CONFORMIDADE COM TESE FIXADA EM IRDR 6 E CONFIRMADA EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 987, §2o C/C ART. 1030, II, CPC. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REPONSABILIDADE DA INCORPORADORA ATÉ A EFETIVA TRANFERÊNCIA DE FATO DA POSSE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DAS CHAVES NÃO REALIZADA. IRDR 6. RESP 1761278/DF. REJULGAMENTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. Trata-se de rejulgamento de recurso conforme preconizam os artigos 927, III e 987, § 2o do CPC, em razão de possível divergência entre o posicionamento adotado no julgamento e orientação firmada por este Tribunal no IRDR 6 e pelo STJ no julgamento do RESP 1761278/DF. 2. O TJDFT, em sede de julgamento do IRDR 6, fixou a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.” 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1761278, confirmou tal entendimento e manteve a responsabilidade da incorporadora pelo pagamento dos encargos condominiais até a data da imissão da posse no bem pelo adquirente, o que se dará com a entrega das chaves. 4. O julgamento da apelação observou o posicionamento adotado por este Tribunal no julgamento do IRDR 6 e pelo STJ no julgamento de mérito do Resp 1761278, mantendo a responsabilidade da promitente vendedora pelas despesas condominiais até a imissão do adquirente na posse da unidade imobiliária. 5. APELAÇÃO CÍVEL REAPRECIADA. ACÓRDÃO MANTIDO. (Acórdão no 2040629, 0016581-56.2016.8.07.0003, Relatora: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 8/9/25) (Ressalvam-se os grifos) Quanto ao mais, a controvérsia relativa à unidade imobiliária no 505-A ainda não foi objeto de exame pelo Juízo singular, de modo que eventual decisão no âmbito do presente recurso incorreria em indevida supressão de instância. Nesse sentido examine-se o teor das seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E VIOLAÇÃO AO DUPLO GRAU JURISDICIONAL. DECRETO-LEI 911/69. REQUISITOS. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS. INSTRUMENTO CONTRATUAL E NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. FRAUDE. AUTENTICIDADE DE ASSINATURA. DILAÇÃO PROVATÓRIA. NECESSIDADE. PERÍCIA TÉCNICA. NÃO REALIZADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Sob pena de caracterizar supressão de instância e violação ao duplo grau jurisdicional, os quais são repelidos pelo ordenamento jurídico, não devem ser conhecidos os pedidos deduzidos nas razões recursais, que não foram submetidos ao Juízo de origem. 2. O Decreto-Lei n. 911/69, disciplina, em seu art. 3o, que o proprietário fiduciário ou credor poderá, desde que comprovada a mora, na forma estabelecida pelo § 2o, do art. 2o, ou o inadimplemento, requerer contra o devedor ou terceiro a ação de busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, a qual será concedida liminarmente. 3. Os documentos indispensáveis ao ajuizamento da ação de busca e apreensão são somente o instrumento do contrato de alienação fiduciária, que comprova o negócio jurídico realizado, e a notificação extrajudicial comprobatória da mora do devedor, inexistindo a necessidade de apresentação de quaisquer outros documentos. 4. A tese jurídica que ampara o pleito recursal é a discrepância entre o nome firmado no Aviso de Recebimento e o nome da genitora da devedora, que supostamente teria assinado o AR, além de distinção entre grafias. 4.1. Diante das peculiaridades do caso e da necessidade de constatação da falsidade da assinatura, exsurge como elemento imprescindível ao atendimento do pleito recursal, a realização de perícia técnica para se apurar a autenticidade da assinatura. 5. Agravo conhecida e não provida. Decisão mantida.” (Acórdão 1642614, 07290898920228070000, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2022) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. ILEGITIMIDADE ATIVA E INCOMPETÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. 1.Considerando que as matérias discutidas no agravo de instrumento não foram suscitadas perante o juízo a quo e nem foram objeto da r. decisão agravada, não pode esta e. Corte se pronunciar sobre elas, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição. 2. Não se conheceu do agravo de instrumento.” (Acórdão 1632737, 07213543920218070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 20/10/2022) (Ressalvam-se os grifos). Por essas razões o requisito da verossimilhança dos fatos articulados pela recorrente não está satisfeito na hipótese. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da norma estabelecida no art. 1019, inc. I, do CPC. Ao agravado para os fins da regra prevista art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 10 de outubro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0743916-03.2025.8.07.0000 Classe judicial: AI – Agravo de Instrumento Agravante: JFE 11 Empreendimentos Imobiliários Ltda – Em Recuperação Judicial Agravado: Atrium Dargent D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária JFE 11 Empreendimentos Imobiliários Ltda – Em Recuperação Judicial contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, nos autos no 0700129-28.2019.8.07.0001, assim redigida (Id. 249951284 dos autos do processo de origem): “A alienação, no curso do cumprimento de sentença, da unidade imobiliária cujos encargos condominiais dão ensejo à presente fase executória não afasta a responsabilidade da devedora de adimplir a obrigação de pagar constituída contra si pertinente às parcelas vencidas e não adimplidas até a efetivação da aludida venda, razão pela qual INDEFIRO o pedido de id. 240950938. Lado outro, considerando que as partes, muito embora instadas a tanto, não impugnaram a avaliação objeto da certidão e laudo de ids. 238168731 e 238168732, fixo o valor de mercado atualizado do imóvel constrito conforme termo de id. 229528108 em R$ 1.200.000,00. Considerando, outrossim, o disposto na decisão monocrática de id. 232283445, proferida no agravo de instrumento de n.o 0085645-87.2020.8.19.0001, oficie-se ao Juízo da 4a Vara Empresarial da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro - RJ, onde tramita o feito de n.o 0713481-46.2025.8.07.0000, relativo à recuperação judicial da devedora, solicitando-lhe manifestação quanto à possibilidade de prosseguimento, nestes autos, dos atos voltados à expropriação do "supra" aludido imóvel. Decisão registrada e assinada eletronicamente pelo Juiz de Direito abaixo identificado, na data da certificação digital.” Em suas razões recursais (Id. 77120742) a sociedade empresária agravante alega, em breve síntese, que não detém legitimidade passiva para integrar o incidente de cumprimento de sentença instaurado nos autos do processo de origem. Afirma que a unidade imobiliária no 510-A foi alienada no ano de 2018 e que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais deve ser transferida ao novo proprietário do imóvel. Acrescenta que os débitos condominiais relativos ao apartamento no 505-A foram devidamente pagos, de acordo com documento referida no Id. 77120748. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do agravo de instrumento para que o incidente de cumprimento de sentença seja extinto. O valor referente ao preparo recursal foi devidamente recolhido (Id. 77168221). É a breve exposição. Decido. O recurso é tempestivo, sendo aplicável ao presente caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma estabelecida no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão urgente submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar a legitimidade passiva da sociedade empresária ora recorrente para integrar a relação jurídico processual instaurada nos autos do processo de origem. Inicialmente convém destacar que a agravante alega que a unidade imobiliária no 510-A foi alienada no ano de 2018 e que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais deve ser transferida ao novo proprietário do imóvel. A questão controvertida ora análise foi submetida a julgamento em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas por este Egrégio Tribunal de Justiça (IRDR no 6). Examine-se a ementa fixada por ocasião do aludido julgamento: "CIVIL, CIVIL E IMOBILIÁRIO. INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONCLUSÃO DO IMÓVEL E COLOCAÇÃO À DISPOSIÇÃO DO ADQUIRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. DEMORA NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. RECURSO QUE DEFLAGRARA O INCIDENTE. JULGAMENTO. AFETAÇÃO DO INCIDENTE. NÃO OCORRÊNCIA. DISPENSA DE RECURSO EM TRÂNSITO NO TRIBUNAL (CPC, ARTS. 976, § 1o, 977 e 978). 1. Da ritualística que emoldura o processamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR e da ponderação da sua gênese e destinação, que é materializar o sistema de precedentes incorporado pelo legislador processual de molde a ser prestigiada a segurança jurídica e a celeridade processuais, viabilizando que a mesma controvérsia de direito tenha solução uniforme da área da abrangência jurisdicional do tribunal, a subsistência de recurso em trânsito no tribunal não encerra pressuposto de admissibilidade e julgamento do incidente, inclusive porque pode ser suscitado pelo juiz e a desistência do processo não impede o exame do seu mérito (CPC, arts. 976, § 1o, 977 e 978; ENFAM, Enunciado 22). 2. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. 3. A obrigação condominial ostenta a natureza de obrigação propter rem, devendo seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora. 4. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. 5. Sob a premissa de que a obrigação condominial, diante da natureza de obrigação propter rem que encerra, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, fixa-se, para os fins do artigo 985 do CPC, a seguinte tese jurídica: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.6. Incidente conhecido e fixada tese jurídica sobre a matéria afetada. (Acórdão n.1069061,20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017) (Ressalvam-se os grifos) A tese fixada no julgamento do Tema no 6 do IRDR, por este Egrégio Tribunal de Justiça, atribuiu a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais ao promitente vendedor, até a efetiva imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. Por meio da análise dos autos do processo de origem observa-se que o ora agravado busca o adimplemento da obrigação consistente no pagamento dos encargos condominiais referentes aos meses de julho de 2017 a fevereiro de 2018, vencidos no dia 10 de cada mês. O documento referido no Id. 77120749 indica que o atual proprietário do bem, Rafael de Azevedo Mendes, foi imitido na posse do imóvel aos 26 de fevereiro de 2018, ou seja, em data posterior ao período de inadimplência. Assim, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais não pode ser a ele atribuída. A propósito, observem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE HABITACIONAL. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TITULARIDADE E POSSE DO IMÓVEL. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I - As obrigações referentes ao pagamento de taxas condominiais e fundo de reserva possuem natureza propter rem, vinculando a obrigação à titularidade e posse da unidade que se insere no imóvel (art. 1.345 do CC). Nesses termos, o pagamento dos respectivos valores somente é devido pelo adquirente a partir da disponibilização do imóvel, assim entendida a data da entrega das chaves. II - Nas causas de pequeno valor os honorários advocatícios serão fixados consoante apreciação equitativa do juiz, atendidas as normas das alíneas a, b e c do art. 20, §3o do CPC. III - Negou-se provimento ao recurso do autor e deu-se parcial provimento ao da ré.” (Acórdão no 928969, 20150310147085APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 16/3/2016) (Ressalvam-se os grifos) “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. LEI N. 13.786/2018. CABIMENTO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. FIXAÇÃO CORRETA. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. IRDR 6/TJDFT. RESSARCIMENTO DEVIDO. IPTU. INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento de taxas condominiais e IPTU referente ao período anterior à posse dos adquirentes. A ré pretende a reforma da r. sentença, sob o argumento de que o atraso se deu por motivo de caso fortuito ou força maior, bem como de que houve descumprimento contratual recíproca. Subsidiariamente, pretende a redução da indenização e a adequação dos consectários legais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a incorporadora possui legitimidade passiva em relação ao pleito de ressarcimento das taxas condominiais pagas anteriormente à entrega das chaves; (ii) estabelecer se o impacto da pandemia do Covid-19 configura caso fortuito ou força maior e se o inadimplemento contratual dos compradores justifica o atraso na entrega do imóvel; (iii) determinar se a indenização fixada, inclusive quanto aos consectários legais, observou os critérios legais e contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva da incorporadora é aferida in status assertionis, bastando, para tanto, a alegação de que os autores suportaram custos relativos às taxas condominiais durante período em que não detinham a posse do imóvel, o que caracteriza a pertinência subjetiva da ré para figurar no polo passivo da ação. Preliminar rejeitada. 4. O atraso na entrega do imóvel não se justifica por caso fortuito ou força maior, pois os efeitos da pandemia da COVID-19 já eram previsíveis à época da contratação, tratando-se de riscos inerentes à atividade econômica da incorporadora. 5. Não se verifica relação direta e imediata entre o pagamento tardio da última parcela do preço e o atraso na entrega das chaves pela ré, não se justificando o afastamento da sua responsabilidade. 6. A indenização por lucros cessantes em razão de atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel deve observar o art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, fixando-se em 1% ao mês sobre o valor pago, pro rata die, com correção monetária pelo índice contratual. 7. O dever de ressarcir taxas condominiais recai sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega do imóvel e imissão na posse pelos adquirentes, nos termos do Tema 886 do STJ e do IRDR 6 do TJDFT. 8. Antes do recebimento das chaves do imóvel objeto de contrato de compra e venda, é da construtora o ônus pelo pagamento do IPTU. 8.1. O pagamento de IPTU, tributo lançado por exercício fiscal, deve ser rateado proporcionalmente entre promitente vendedora e os compradores, conforme a data da imissão na posse, a fim de evitar o enriquecimento indevido. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: 1. A legitimidade deve ser verificada com base na teoria da asserção, à vista tão somente das afirmações e dos elementos apresentados pela parte autora. 2. O atraso na entrega de imóvel em contrato firmado durante a pandemia do Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior, por se tratar de risco previsível e assumido pela incorporadora. 3. Evidenciado o atraso injustificado na entrega de imóvel, o adquirente faz jus à indenização por lucros cessantes nos termos do art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, no importe de 1% ao mês sobre os valores pagos. 4. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é imputável ao promitente comprador somente após a sua imissão na posse do imóvel. 5. As despesas com IPTU devem ser ressarcidas proporcionalmente pela incorporadora até a data de imissão do comprador na posse do imóvel.” (Acórdão no 2049741, 0716697-86.2024.8.07.0020, Relatora: CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 2/10/25) (Ressalvam-se os grifos) “APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONDOMINIAL DIRETA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CAUSALIDADE. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. 1. A responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo do caso concreto. 2. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, consoante a tese vinculante firmada no Tema 886 do STJ. 3. Do exame do acervo fático-probatório, verificando que o promitente comprador não recebeu as chaves do imóvel e assim não houve a imissão na posse, independentemente da verificação da culpa atinente a relação contratual firmada com terceiro, não há se falar em reforma da sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. 4. Constatando que a parte exequente deu causa ao ajuizamento da lide, deve suportar o ônus da sucumbência. 5. Os honorários advocatícios de sucumbência, em regra, devem ser fixados conforme prevê o artigo 85, §§ 2o e 3o do CPC e somente devem ser fixados por equidade nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou quando o valor da causa for muito baixo, conforme prevê o artigo 85, § 8o do CPC. 6. Recurso conhecido e improvido.” (Acórdão no 2039001, 0713919-50.2022.8.07.0009, Relatora: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/25) (Ressalvam-se os grifos) “APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME DE CONFORMIDADE COM TESE FIXADA EM IRDR 6 E CONFIRMADA EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 987, §2o C/C ART. 1030, II, CPC. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REPONSABILIDADE DA INCORPORADORA ATÉ A EFETIVA TRANFERÊNCIA DE FATO DA POSSE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DAS CHAVES NÃO REALIZADA. IRDR 6. RESP 1761278/DF. REJULGAMENTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. 1. Trata-se de rejulgamento de recurso conforme preconizam os artigos 927, III e 987, § 2o do CPC, em razão de possível divergência entre o posicionamento adotado no julgamento e orientação firmada por este Tribunal no IRDR 6 e pelo STJ no julgamento do RESP 1761278/DF. 2. O TJDFT, em sede de julgamento do IRDR 6, fixou a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.” 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1761278, confirmou tal entendimento e manteve a responsabilidade da incorporadora pelo pagamento dos encargos condominiais até a data da imissão da posse no bem pelo adquirente, o que se dará com a entrega das chaves. 4. O julgamento da apelação observou o posicionamento adotado por este Tribunal no julgamento do IRDR 6 e pelo STJ no julgamento de mérito do Resp 1761278, mantendo a responsabilidade da promitente vendedora pelas despesas condominiais até a imissão do adquirente na posse da unidade imobiliária. 5. APELAÇÃO CÍVEL REAPRECIADA. ACÓRDÃO MANTIDO. (Acórdão no 2040629, 0016581-56.2016.8.07.0003, Relatora: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 8/9/25) (Ressalvam-se os grifos) Quanto ao mais, a controvérsia relativa à unidade imobiliária no 505-A ainda não foi objeto de exame pelo Juízo singular, de modo que eventual decisão no âmbito do presente recurso incorreria em indevida supressão de instância. Nesse sentido examine-se o teor das seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E VIOLAÇÃO AO DUPLO GRAU JURISDICIONAL. DECRETO-LEI 911/69. REQUISITOS. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS. INSTRUMENTO CONTRATUAL E NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. FRAUDE. AUTENTICIDADE DE ASSINATURA. DILAÇÃO PROVATÓRIA. NECESSIDADE. PERÍCIA TÉCNICA. NÃO REALIZADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Sob pena de caracterizar supressão de instância e violação ao duplo grau jurisdicional, os quais são repelidos pelo ordenamento jurídico, não devem ser conhecidos os pedidos deduzidos nas razões recursais, que não foram submetidos ao Juízo de origem. 2. O Decreto-Lei n. 911/69, disciplina, em seu art. 3o, que o proprietário fiduciário ou credor poderá, desde que comprovada a mora, na forma estabelecida pelo § 2o, do art. 2o, ou o inadimplemento, requerer contra o devedor ou terceiro a ação de busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, a qual será concedida liminarmente. 3. Os documentos indispensáveis ao ajuizamento da ação de busca e apreensão são somente o instrumento do contrato de alienação fiduciária, que comprova o negócio jurídico realizado, e a notificação extrajudicial comprobatória da mora do devedor, inexistindo a necessidade de apresentação de quaisquer outros documentos. 4. A tese jurídica que ampara o pleito recursal é a discrepância entre o nome firmado no Aviso de Recebimento e o nome da genitora da devedora, que supostamente teria assinado o AR, além de distinção entre grafias. 4.1. Diante das peculiaridades do caso e da necessidade de constatação da falsidade da assinatura, exsurge como elemento imprescindível ao atendimento do pleito recursal, a realização de perícia técnica para se apurar a autenticidade da assinatura. 5. Agravo conhecida e não provida. Decisão mantida.” (Acórdão 1642614, 07290898920228070000, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2022) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. ILEGITIMIDADE ATIVA E INCOMPETÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. 1.Considerando que as matérias discutidas no agravo de instrumento não foram suscitadas perante o juízo a quo e nem foram objeto da r. decisão agravada, não pode esta e. Corte se pronunciar sobre elas, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição. 2. Não se conheceu do agravo de instrumento.” (Acórdão 1632737, 07213543920218070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 20/10/2022) (Ressalvam-se os grifos). Por essas razões o requisito da verossimilhança dos fatos articulados pela recorrente não está satisfeito na hipótese. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da norma estabelecida no art. 1019, inc. I, do CPC. Ao agravado para os fins da regra prevista art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 10 de outubro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator