Tribunal: TJDFT
Processo: 0723289-75.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0723289-75.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE DE OLIVEIRA BARROS AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DA CHACARA 276 LOTE 03 RUA 06 D E C I S Ã O Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto pelo Executado JOSÉ DE OLIVEIRA BARROS, em face da decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras/DF nos autos do processo n. 0703787-61.2023.8.07.0020, em fase de cumprimento de sentença, desencadeada pela Exequente ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 276 LOTE 03 RUA 06, que rejeitou a impugnação à penhora de direitos possessórios sobre imóvel, nos seguintes termos (ID 235702699 na origem): Trata-se de impugnação à penhora na qual o Executado alega a impenhorabilidade do imóvel (bem de família) cujos direitos possessórios foram constritos no feito. Carece de razão o Executado. Rememora-se que, conforme assentado em sentença, o presente feito versa sobre a execução de débitos condominiais, os quais constituem exceção legal expressa à regra de impenhorabilidade (art. 3o da Lei no 8.009/90): Art. 3o da Lei no 8.009/90 A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; Nada a prover, por fim, quanto às demais matérias suscitadas ao ID 231847802, as quais voltam-se a rediscutir a coisa julgada firmada nos autos. Intimem-se Exequente e Arrematante a fim de que apresentem (i) o valor atualizado da dívida; e (ii) a relação de débitos incidentes sobre o bem. Prazo: 5 dias. Após, venham os autos conclusos para assinatura do auto de arrematação. O Agravante, em suas razões recursais (ID 72762990), alega que: (1) não é associado à associação exequente e o título judicial foi formado por revelia e não foi registrado no cartório competente, contrariando o entendimento do Tema no 492 do STF, motivo pela qual a obrigação é inexigível, nos termos do art. 525, § 12, do CPC; (2) o imóvel penhorado é o único bem do Agravante e está ocupado por seu filho, o que o torna impenhorável; (3) foi encontrado um veículo de sua propriedade (188483167 na origem), o que torna desproporcional a penhora do imóvel, uma vez que a execução deve observar o meio menos gravoso ao devedor; (4) O Juízo de origem ignorou a distinção entre débitos condominiais e mensalidades associativas e o pedido de realização de audiência de conciliação; (5) diante da natureza do litígio, seria razoável o agendamento de audiência de conciliação, conforme os arts. 3o, §3o, e 139, inc. V, do CPC. No mais, menciona julgado do STJ (EREsp 1.216.187) e a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do Tema no 1.183. Requereu a atribuição de efeito suspensivo para suspender a execução até o julgamento do agravo, evitando a alienação do imóvel. O pedido foi indeferido na decisão de ID 72788341. No mérito, pede a reforma da decisão recorrida para declarar a inconstitucionalidade da coisa julgada, com extinção do cumprimento de sentença. Subsidiariamente, requer a substituição da penhora do imóvel pelo veículo identificado no ID 188483167 na origem; alternativamente, requer o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel como bem de família; caso não acolhido, requer a suspensão da execução com base na afetação do Tema 1.183 do STJ. Por fim, requer a designação de audiência de conciliação e, se necessário, a anulação da decisão por negativa de prestação jurisdicional. O Agravante recolheu o preparo recursal em dobro (IDs 72764806 e 72764807). A Agravada, em suas contrarrazões (ID 73737049), preliminarmente, assevera que o Agravante não comprovou hipossuficiência econômica, razão pela qual deve arcar com o pagamento do preparo recursal. Quanto ao mérito, afirma que: (1) a cobrança decorre de sentença transitada em julgado, não podendo ser rediscutida; (2) o caso em questão não se enquadra ao Tema no 492 do STF, uma vez que se trata de parcelamento irregular com estrutura de condomínio de fato, bem como a associação presta serviços essenciais e contínuos (segurança, limpeza, etc.) e o Agravante usufrui desses serviços, o que atrai a obrigação propter rem e veda o enriquecimento sem causa; (3) o Recorrente não impugnou a penhora no momento oportuno; (4) a arrematação já foi realizada com publicidade e observância legal, sendo o arrematante terceiro de boa-fé, protegido pela segurança jurídica, consequentemente, reabrir a discussão violaria o princípio da estabilidade processual; (5) o pedido de substituição da penhora do imóvel por veículo é tardio e não cumpre os requisitos do art. 847 do CPC, razão pela qual a Exequente não pode ser prejudicada por condutas protelatórias do Executado; (6) o processo está em fase avançada, com expropriação concluída, motivo pelo qual a realização de audiência de conciliação seria inócua e atentaria contra a efetividade da jurisdição. Requer o desprovimento do recurso. É o relatório. Decido. Da gratuidade de justiça. A Agravada, preliminarmente, em suas razões recursais, asseverou que o Agravante não comprovou a sua hipossuficiência econômica, razão pela qual deve arcar com o pagamento do preparo recursal. Entretanto, o Recorrente já recolheu o preparo recursal, conforme documentos de IDs 72764806 e 72764807, motivo pelo qual rejeito a preliminar arguida. Da alegada inexigibilidade do título executivo judicial. Em suas razões recursais, o Agravante invoca o Tema 492 do STF, que fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado e que a ela não anuiu.” Contudo, conforme bem pontuado nas contrarrazões, o caso concreto não se enquadra na hipótese do Tema no 492 do STF, visto que se trata de parcelamento irregular com estrutura de condomínio de fato, onde há prestação contínua de serviços essenciais. Nesse sentido, trago à colação julgado desta Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS. INADIMPLÊNCIA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. As teses firmadas no julgamento dos REsp 1.439.163 (Tema no 882 do STJ) e no RE 695911 (Tema 492 do STF), em que analisaram a legalidade de cobrança de taxa condominial por associação, constituída posteriormente à regularização dos condomínios, não se aplicam à associação de condomínio originada/derivada de parcelamento/loteamento irregular. 2. Não há provas nos autos quanto à regularidade do condomínio, a incidir as regras sobre condomínio edilício, com a efetiva aplicação das disposições contidas na Lei no 4.591, de 16 e dezembro de 1964, que dispõe sobre condomínio em edificações as incorporações imobiliárias, estando ausente qualquer ato constitutivo do condomínio previsto na legislação de regência. Ter lotes regulares com matrículas próprias não indicam tratar-se de condomínio regular, na forma do art. 1.332 do Código Civil, e seguintes, além da legislação da regência acima mencionada. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, constituído na forma de simples associação de moradores, a falta de pagamento das taxas condominiais acarreta enriquecimento sem causa, em evidente prejuízo aos demais moradores que adimpliram com a taxa condominial para preservação e manutenção do condomínio como um todo. 4. De acordo com o inciso I do art. 1.336 do CC, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário”, ou seja, sendo titular dos direitos possessórios incidentes sob o imóvel o apelado é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre os bens por ele adquiridos. 5. Recurso conhecido e provido. Maioria. (TJDFT, Acórdão 1.855.534, Rel. Des. Diva Lucy de Faria Pereira, Rel. designado Des. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 08.05.2024). (grifos nossos). O STJ reforça o entendimento acima, conforme julgado abaixo transcrito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ) . 2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. 3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum;e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno. 6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança. 7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4 .591/1964. 8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. 9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes. 10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios. 11. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 24.04.2023). (grifos nossos). Portanto, afasto a alegação de inexigibilidade do título executivo judicial. Da suspensão da tramitação processual (Tema 1.183 do STJ). Como acima indicado, a questão submetida a julgamento do Tema Repetitivo no 1.183 do STJ (REsp 1995213/SP e REsp 2023451/SP) diz respeito a “Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.” De acordo com o ilustre Ministro Relator do REsp 1995213/SP, Ministro Marco Aurélio Bellizze: Sobre a controvérsia estabelecida nos autos, o recorrente sustenta em seu recurso, em apertada síntese, que a obrigação decorrente de vínculo associativo não possui natureza propter rem, mas pessoal, de modo que não é possível a penhora do bem de família para o seu adimplemento, sobretudo porque tal dívida não pode ser equiparada a débito condominial. A questão jurídica ora suscitada é de grande relevância e evidencia o caráter multitudinário das controvérsias, mormente por afetar diretamente atos constritivos e expropriatórios nos processos judiciais de cobrança de dívidas cobradas por associações de moradores. Ademais, como bem salientado pelo Tribunal estadual no julgamento do IRDR, a pretensão que se propõe à afetação não diz respeito à existência ou exigibilidade da própria taxa associativa, pois essa questão já foi sedimantada pelos Temas n. 492/STF e 882/STJ, tratando-se, na verdade, única e exclusivamente da natureza da obrigação, se propter rem ou pessoal. Quanto à necessidade de suspensão do processamento de todas as demandas pendentes e que tramitem no território nacional, nota-se que, na decisão de fls. 921-923 (e-STJ), o Min. Paulo de Tarso Sanseverino determinou a referida medida, a qual merece prevalecer, pois evitará a divergência de orientações entre os tribunais de segundo grau e o surgimento de situações de desigualdade na aplicação da norma infraconstitucional.” No caso em apreço, trata-se de ação de cobrança de débitos oriundos de taxas associativas, vinculadas à unidade 304, referente ao rateio de despesas com estrutura de condomínio de fato, onde há prestação contínua de serviços essenciais. Portanto, constata-se que o caso em comento se enquadra na hipótese discutida no Tema 1.183 do STJ, uma vez que ele fixará a natureza jurídica do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal. Neste contexto, considerando a determinação de sobrestamento dos processos em tramite no território nacional, determino a SUSPENSÃO do presente processo e do cumprimento de sentença de origem, até o julgamento definitivo pelo Superior Tribunal de Justiça do Tema no 1.183, nos termos do art. 1.037, inc. II, do CPC. Oficie-se ao Juízo de origem do inteiro teor da presente decisão. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 23 de julho de 2025. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0723289-75.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE DE OLIVEIRA BARROS AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DA CHACARA 276 LOTE 03 RUA 06 D E C I S Ã O Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto pelo Executado JOSÉ DE OLIVEIRA BARROS, em face da decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras/DF nos autos do processo n. 0703787-61.2023.8.07.0020, em fase de cumprimento de sentença, desencadeada pela Exequente ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 276 LOTE 03 RUA 06, que rejeitou a impugnação à penhora de direitos possessórios sobre imóvel, nos seguintes termos (ID 235702699 na origem): Trata-se de impugnação à penhora na qual o Executado alega a impenhorabilidade do imóvel (bem de família) cujos direitos possessórios foram constritos no feito. Carece de razão o Executado. Rememora-se que, conforme assentado em sentença, o presente feito versa sobre a execução de débitos condominiais, os quais constituem exceção legal expressa à regra de impenhorabilidade (art. 3o da Lei no 8.009/90): Art. 3o da Lei no 8.009/90 A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; Nada a prover, por fim, quanto às demais matérias suscitadas ao ID 231847802, as quais voltam-se a rediscutir a coisa julgada firmada nos autos. Intimem-se Exequente e Arrematante a fim de que apresentem (i) o valor atualizado da dívida; e (ii) a relação de débitos incidentes sobre o bem. Prazo: 5 dias. Após, venham os autos conclusos para assinatura do auto de arrematação. O Agravante, em suas razões recursais (ID 72762990), alega que: (1) não é associado à associação exequente e o título judicial foi formado por revelia e não foi registrado no cartório competente, contrariando o entendimento do Tema no 492 do STF, motivo pela qual a obrigação é inexigível, nos termos do art. 525, § 12, do CPC; (2) o imóvel penhorado é o único bem do Agravante e está ocupado por seu filho, o que o torna impenhorável; (3) foi encontrado um veículo de sua propriedade (188483167 na origem), o que torna desproporcional a penhora do imóvel, uma vez que a execução deve observar o meio menos gravoso ao devedor; (4) O Juízo de origem ignorou a distinção entre débitos condominiais e mensalidades associativas e o pedido de realização de audiência de conciliação; (5) diante da natureza do litígio, seria razoável o agendamento de audiência de conciliação, conforme os arts. 3o, §3o, e 139, inc. V, do CPC. No mais, menciona julgado do STJ (EREsp 1.216.187) e a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do Tema no 1.183. Requereu a atribuição de efeito suspensivo para suspender a execução até o julgamento do agravo, evitando a alienação do imóvel. O pedido foi indeferido na decisão de ID 72788341. No mérito, pede a reforma da decisão recorrida para declarar a inconstitucionalidade da coisa julgada, com extinção do cumprimento de sentença. Subsidiariamente, requer a substituição da penhora do imóvel pelo veículo identificado no ID 188483167 na origem; alternativamente, requer o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel como bem de família; caso não acolhido, requer a suspensão da execução com base na afetação do Tema 1.183 do STJ. Por fim, requer a designação de audiência de conciliação e, se necessário, a anulação da decisão por negativa de prestação jurisdicional. O Agravante recolheu o preparo recursal em dobro (IDs 72764806 e 72764807). A Agravada, em suas contrarrazões (ID 73737049), preliminarmente, assevera que o Agravante não comprovou hipossuficiência econômica, razão pela qual deve arcar com o pagamento do preparo recursal. Quanto ao mérito, afirma que: (1) a cobrança decorre de sentença transitada em julgado, não podendo ser rediscutida; (2) o caso em questão não se enquadra ao Tema no 492 do STF, uma vez que se trata de parcelamento irregular com estrutura de condomínio de fato, bem como a associação presta serviços essenciais e contínuos (segurança, limpeza, etc.) e o Agravante usufrui desses serviços, o que atrai a obrigação propter rem e veda o enriquecimento sem causa; (3) o Recorrente não impugnou a penhora no momento oportuno; (4) a arrematação já foi realizada com publicidade e observância legal, sendo o arrematante terceiro de boa-fé, protegido pela segurança jurídica, consequentemente, reabrir a discussão violaria o princípio da estabilidade processual; (5) o pedido de substituição da penhora do imóvel por veículo é tardio e não cumpre os requisitos do art. 847 do CPC, razão pela qual a Exequente não pode ser prejudicada por condutas protelatórias do Executado; (6) o processo está em fase avançada, com expropriação concluída, motivo pelo qual a realização de audiência de conciliação seria inócua e atentaria contra a efetividade da jurisdição. Requer o desprovimento do recurso. É o relatório. Decido. Da gratuidade de justiça. A Agravada, preliminarmente, em suas razões recursais, asseverou que o Agravante não comprovou a sua hipossuficiência econômica, razão pela qual deve arcar com o pagamento do preparo recursal. Entretanto, o Recorrente já recolheu o preparo recursal, conforme documentos de IDs 72764806 e 72764807, motivo pelo qual rejeito a preliminar arguida. Da alegada inexigibilidade do título executivo judicial. Em suas razões recursais, o Agravante invoca o Tema 492 do STF, que fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado e que a ela não anuiu.” Contudo, conforme bem pontuado nas contrarrazões, o caso concreto não se enquadra na hipótese do Tema no 492 do STF, visto que se trata de parcelamento irregular com estrutura de condomínio de fato, onde há prestação contínua de serviços essenciais. Nesse sentido, trago à colação julgado desta Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS. INADIMPLÊNCIA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. As teses firmadas no julgamento dos REsp 1.439.163 (Tema no 882 do STJ) e no RE 695911 (Tema 492 do STF), em que analisaram a legalidade de cobrança de taxa condominial por associação, constituída posteriormente à regularização dos condomínios, não se aplicam à associação de condomínio originada/derivada de parcelamento/loteamento irregular. 2. Não há provas nos autos quanto à regularidade do condomínio, a incidir as regras sobre condomínio edilício, com a efetiva aplicação das disposições contidas na Lei no 4.591, de 16 e dezembro de 1964, que dispõe sobre condomínio em edificações as incorporações imobiliárias, estando ausente qualquer ato constitutivo do condomínio previsto na legislação de regência. Ter lotes regulares com matrículas próprias não indicam tratar-se de condomínio regular, na forma do art. 1.332 do Código Civil, e seguintes, além da legislação da regência acima mencionada. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, constituído na forma de simples associação de moradores, a falta de pagamento das taxas condominiais acarreta enriquecimento sem causa, em evidente prejuízo aos demais moradores que adimpliram com a taxa condominial para preservação e manutenção do condomínio como um todo. 4. De acordo com o inciso I do art. 1.336 do CC, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário”, ou seja, sendo titular dos direitos possessórios incidentes sob o imóvel o apelado é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre os bens por ele adquiridos. 5. Recurso conhecido e provido. Maioria. (TJDFT, Acórdão 1.855.534, Rel. Des. Diva Lucy de Faria Pereira, Rel. designado Des. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 08.05.2024). (grifos nossos). O STJ reforça o entendimento acima, conforme julgado abaixo transcrito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ) . 2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. 3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum;e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno. 6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança. 7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4 .591/1964. 8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. 9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes. 10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios. 11. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 24.04.2023). (grifos nossos). Portanto, afasto a alegação de inexigibilidade do título executivo judicial. Da suspensão da tramitação processual (Tema 1.183 do STJ). Como acima indicado, a questão submetida a julgamento do Tema Repetitivo no 1.183 do STJ (REsp 1995213/SP e REsp 2023451/SP) diz respeito a “Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.” De acordo com o ilustre Ministro Relator do REsp 1995213/SP, Ministro Marco Aurélio Bellizze: Sobre a controvérsia estabelecida nos autos, o recorrente sustenta em seu recurso, em apertada síntese, que a obrigação decorrente de vínculo associativo não possui natureza propter rem, mas pessoal, de modo que não é possível a penhora do bem de família para o seu adimplemento, sobretudo porque tal dívida não pode ser equiparada a débito condominial. A questão jurídica ora suscitada é de grande relevância e evidencia o caráter multitudinário das controvérsias, mormente por afetar diretamente atos constritivos e expropriatórios nos processos judiciais de cobrança de dívidas cobradas por associações de moradores. Ademais, como bem salientado pelo Tribunal estadual no julgamento do IRDR, a pretensão que se propõe à afetação não diz respeito à existência ou exigibilidade da própria taxa associativa, pois essa questão já foi sedimantada pelos Temas n. 492/STF e 882/STJ, tratando-se, na verdade, única e exclusivamente da natureza da obrigação, se propter rem ou pessoal. Quanto à necessidade de suspensão do processamento de todas as demandas pendentes e que tramitem no território nacional, nota-se que, na decisão de fls. 921-923 (e-STJ), o Min. Paulo de Tarso Sanseverino determinou a referida medida, a qual merece prevalecer, pois evitará a divergência de orientações entre os tribunais de segundo grau e o surgimento de situações de desigualdade na aplicação da norma infraconstitucional.” No caso em apreço, trata-se de ação de cobrança de débitos oriundos de taxas associativas, vinculadas à unidade 304, referente ao rateio de despesas com estrutura de condomínio de fato, onde há prestação contínua de serviços essenciais. Portanto, constata-se que o caso em comento se enquadra na hipótese discutida no Tema 1.183 do STJ, uma vez que ele fixará a natureza jurídica do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal. Neste contexto, considerando a determinação de sobrestamento dos processos em tramite no território nacional, determino a SUSPENSÃO do presente processo e do cumprimento de sentença de origem, até o julgamento definitivo pelo Superior Tribunal de Justiça do Tema no 1.183, nos termos do art. 1.037, inc. II, do CPC. Oficie-se ao Juízo de origem do inteiro teor da presente decisão. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 23 de julho de 2025. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador