Tribunal: TJDFT
Processo: 0724374-12.2024.8.07.0007
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0724374-12.2024.8.07.0007 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ESCOLA ESTRELINHA DA MANHA LTDA - ME, RONDINELLI PEREIRA DA GAMA APELADO: ESCOLA ESTRELINHA DA MANHA LTDA - ME, RONDINELLI PEREIRA DA GAMA, NELCI JUNGER PEREIRA DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de apelação, com pedido de efeito suspensivo, contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para “DECRETAR a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel por parte do locatário, com fulcro no art. 63, § 1o, alínea "b" da Lei 8.245/91, sob pena de despejo compulsório”. A ré/apelante, Escola e Creche Ninho de Bebê Ltda. – ME (anteriormente denominada Escola Estrelinha da Manhã Ltda. – ME) alega, em síntese, que a sentença: 1) desconsiderou os acordos verbais celebrados entre as partes e, ao julgar antecipadamente a lide, impediu a produção de prova oral indispensável à sua comprovação, configurando cerceamento de defesa; 2) incorreu em erro de fato ao afirmar inexistir impugnação específica dos débitos relativos aos equipamentos, apesar de expressamente contestados; 3) deixou de aplicar a boa-fé objetiva, notadamente os institutos da supressio e do venire contra factum proprium, diante da anuência reiterada da apelada aos pagamentos fracionados; e 4) validou, sem análise crítica, planilha unilateral apresentada pela autora, desconsiderando comprovantes de pagamento capazes de reduzir substancialmente o saldo final apurado. Requer a concessão de efeito suspensivo ao apelo “para o fim de obstar o cumprimento imediato da ordem de despejo e de quaisquer outros atos executórios decorrentes da r. sentença, dados a elevada probabilidade de provimento do recurso e o iminente risco de dano grave, de difícil e incerta reparação”, e, no mérito, seja cassada a sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos (ou parcial procedência “apenas para reconhecer a existência de saldo devedor em valor substancialmente inferior ao apurado na sentença, a ser definido por esta Egrégia Corte após a devida compensação de todos os valores pagos e comprovados nos autos, afastando-se o decreto de despejo e a rescisão contratual”). Com razão, a princípio, a ré/apelante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. De início, quanto ao débito de aluguéis, constou da sentença: (...) Em análise aos documentos juntados pela requerida, é possível verificar que não seguem uma ordem cronológica de dias, ou seja eram feitos com atrasos, o que de fato foi confirmado pela contestação, visto que a requerida confirma o pagamento ao longo do mês, afirmando que era um acordo verbal entre as partes, porém em nenhum momento juntou comprovação do acordo citado. Ademais, os valores demostrados pelos comprovantes são incontroversos ao demonstrarem um valor que era debitado na conta do credor que não corresponde ao valor constante no contrato de locação, mesmo com o desconto de pontualidade. Quanto ao último comprovante juntado pela requerida, no valor de R$4.500,00, realizado no dia 07/07/2025, não demostra a boa-fé do requerido, eis que o aluguel venceu em 20/06/2025 e o pagamento foi efetuado dias depois, conforme contrato juntado no ID. 214505580, corroborando com os fatos narrados pelo autor na inicial. Ademais, conforme mencionado no contrato de locação, os descontos de pontualidade se dariam em razão dos pagamentos serem feitos na data de vencimento, o que não ocorreu, conforme os próprios comprovantes juntados pelo requerido. Em relação ao direito aplicável, a lei n.o 8.245/91 prescreve, entre os deveres do locatário, em seu artigo 23, inciso I, o de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato". Quanto ao valor cobrado, foram juntados documentos suficientes a demonstrar os débitos relativos ao aluguel do imóvel e locação dos equipamentos, tendo em vista que a somatória dos comprovantes juntados não alcançam o valor cobrado nos autos. (...) No caso, a autora/apelada, desde a inicial, aponta um débito originário de R$ 19.667,00, conforme Tabela de Inadimplemento (ID 76900205), em que faz um comparativo entre os valores devidos e pagos. A ré/apelante, por sua vez, em contestação, não demonstrou precisamente as inconsistências daquele cálculo, todavia, juntou a planilha de ID 76901330, acompanhada de diversos comprovantes de pagamento. E, analisando esses documentos, verifico que alguns pagamentos não foram deduzidos da planilha da autora/apelada (p. ex., os comprovantes de ID 76901329, 76901333, 76901356, 76901369, 76901370 e 76901373), o que precisa ser devidamente apurado. Além disso, a ré/apelante é uma instituição de ensino infantil (creche e escola) e o art. 63, § 2o, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que: Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1o O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. E, no caso, a ré/apelante encontra-se devidamente credenciada junto à Secretaria de Educação (disponível em https://www.educacao.df.gov.br/wp-conteudo/uploads/2025/09/INSTITUICOES-CREDENCIADAS-12-de-setembro-de-2025.pdf). Assim, a desocupação do imóvel deveria coincidir ao menos com o período de férias escolares, a fim de não prejudicar o ano letivo. No mesmo sentido: (...) 1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de sobrestamento dos efeitos da liminar de desocupação imediata do bem imóvel que abriga instituição de ensino, a despeito da observância dos requisitos previstos no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/1991. 2. De acordo com a regra prevista no art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei no 8.245/1991, a liminar de desocupação de bem imóvel objeto de locação será concedida nos casos em que for comprovada a ausência de pagamento dos alugueres pactuados, desde que cumpridos os demais requisitos alusivos à caução e garantia. 3. No caso concreto foi facultado o afastamento da situação de mora, de acordo com a regra prevista no art. 59, § 3o, da Lei de Locações, por ocasião do recebimento da ação de despejo, sendo certo que a locatária não demonstrou o pagamento dos valores relativos aos alugueres dos seguintes meses: a) dezembro de 2019, b) dezembro de 2020, c) dezembro de 2021, d) dezembro de 2022 e e) dezembro de 2023, o que autoriza o enquadramento da situação concreta à hipótese prevista no art. 59, § 1o, inc. IX, do mesmo diploma legal. 4. A locatária, no entanto, consiste em instituição de ensino responsável pelo desenvolvimento de atividades de creche e ensino fundamental, nos termos da Lei no 9.394/1996, devidamente credenciada na Secretaria de Estado de Educação do Distrito Federal, com respectivo calendário escolar. 4.1. Assim, não é justificável, no caso concreto, a ordem para desocupação imediata do bem imóvel, objeto de locação pela instituição de ensino, no transcurso do respectivo ano letivo. 5. Subsiste a exceção implícita a respeito da regra prevista no art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei no 8.245/1991, no sentido de postergação, para período condizente com as férias escolares, da ordem para desocupação do bem imóvel no qual se encontra estabelecida instituição de ensino, com a salvaguarda do desempenho regular de atividades escolares. 6. No caso em análise também é importante observar a franca admissibilidade das vertentes teórica e normativa que sustentam o consequencialismo como possibilidade decisória, pois se trata de tópico deontológico devidamente inserido no sistema jurídico brasileiro (art. 20 da LINDB). 6.1. Essa linha decisória permite o diferimento do cumprimento imediato da liminar de desocupação para que ocorra no período alusivo ao recesso dos estudantes, mas não durante o curso do ano letivo, como ocorreu na marcha processual de origem, sem a cautela necessária às atividades escolares. Assim, a atividade desempenhada pela locatária e o dever atribuído ao Estado de garantia da educação podem ser expressamente elencados como fundamentos para, à luz da regra prevista no art. 20 da LINDB, permitir o sobrestamento dos efeitos da liminar para desocupação de bem imóvel objeto de locação por instituição de ensino, com o afastamento, nesse caso específico, da aplicação da regra prevista no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/1991. 7. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1944401, 0727406-46.2024.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/11/2024, publicado no DJe: 28/11/2024.) Há, também, risco de dano iminente à ré/apelante, diante da possibilidade de cobrança de valor indevido e do risco de interrupção das atividades escolares, com evidente prejuízo aos alunos. Ante o exposto, com a mais elevada vênia, defiro o efeito suspensivo à apelação para sobrestar a ordem de desocupação do imóvel até o julgamento deste recurso pelo colegiado ou até o fim do ano letivo, o que ocorrer primeiro. P. I. Após, voltem conclusos. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0724374-12.2024.8.07.0007 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ESCOLA ESTRELINHA DA MANHA LTDA - ME, RONDINELLI PEREIRA DA GAMA APELADO: ESCOLA ESTRELINHA DA MANHA LTDA - ME, RONDINELLI PEREIRA DA GAMA, NELCI JUNGER PEREIRA DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de apelação, com pedido de efeito suspensivo, contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para “DECRETAR a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel por parte do locatário, com fulcro no art. 63, § 1o, alínea "b" da Lei 8.245/91, sob pena de despejo compulsório”. A ré/apelante, Escola e Creche Ninho de Bebê Ltda. – ME (anteriormente denominada Escola Estrelinha da Manhã Ltda. – ME) alega, em síntese, que a sentença: 1) desconsiderou os acordos verbais celebrados entre as partes e, ao julgar antecipadamente a lide, impediu a produção de prova oral indispensável à sua comprovação, configurando cerceamento de defesa; 2) incorreu em erro de fato ao afirmar inexistir impugnação específica dos débitos relativos aos equipamentos, apesar de expressamente contestados; 3) deixou de aplicar a boa-fé objetiva, notadamente os institutos da supressio e do venire contra factum proprium, diante da anuência reiterada da apelada aos pagamentos fracionados; e 4) validou, sem análise crítica, planilha unilateral apresentada pela autora, desconsiderando comprovantes de pagamento capazes de reduzir substancialmente o saldo final apurado. Requer a concessão de efeito suspensivo ao apelo “para o fim de obstar o cumprimento imediato da ordem de despejo e de quaisquer outros atos executórios decorrentes da r. sentença, dados a elevada probabilidade de provimento do recurso e o iminente risco de dano grave, de difícil e incerta reparação”, e, no mérito, seja cassada a sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos (ou parcial procedência “apenas para reconhecer a existência de saldo devedor em valor substancialmente inferior ao apurado na sentença, a ser definido por esta Egrégia Corte após a devida compensação de todos os valores pagos e comprovados nos autos, afastando-se o decreto de despejo e a rescisão contratual”). Com razão, a princípio, a ré/apelante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. De início, quanto ao débito de aluguéis, constou da sentença: (...) Em análise aos documentos juntados pela requerida, é possível verificar que não seguem uma ordem cronológica de dias, ou seja eram feitos com atrasos, o que de fato foi confirmado pela contestação, visto que a requerida confirma o pagamento ao longo do mês, afirmando que era um acordo verbal entre as partes, porém em nenhum momento juntou comprovação do acordo citado. Ademais, os valores demostrados pelos comprovantes são incontroversos ao demonstrarem um valor que era debitado na conta do credor que não corresponde ao valor constante no contrato de locação, mesmo com o desconto de pontualidade. Quanto ao último comprovante juntado pela requerida, no valor de R$4.500,00, realizado no dia 07/07/2025, não demostra a boa-fé do requerido, eis que o aluguel venceu em 20/06/2025 e o pagamento foi efetuado dias depois, conforme contrato juntado no ID. 214505580, corroborando com os fatos narrados pelo autor na inicial. Ademais, conforme mencionado no contrato de locação, os descontos de pontualidade se dariam em razão dos pagamentos serem feitos na data de vencimento, o que não ocorreu, conforme os próprios comprovantes juntados pelo requerido. Em relação ao direito aplicável, a lei n.o 8.245/91 prescreve, entre os deveres do locatário, em seu artigo 23, inciso I, o de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato". Quanto ao valor cobrado, foram juntados documentos suficientes a demonstrar os débitos relativos ao aluguel do imóvel e locação dos equipamentos, tendo em vista que a somatória dos comprovantes juntados não alcançam o valor cobrado nos autos. (...) No caso, a autora/apelada, desde a inicial, aponta um débito originário de R$ 19.667,00, conforme Tabela de Inadimplemento (ID 76900205), em que faz um comparativo entre os valores devidos e pagos. A ré/apelante, por sua vez, em contestação, não demonstrou precisamente as inconsistências daquele cálculo, todavia, juntou a planilha de ID 76901330, acompanhada de diversos comprovantes de pagamento. E, analisando esses documentos, verifico que alguns pagamentos não foram deduzidos da planilha da autora/apelada (p. ex., os comprovantes de ID 76901329, 76901333, 76901356, 76901369, 76901370 e 76901373), o que precisa ser devidamente apurado. Além disso, a ré/apelante é uma instituição de ensino infantil (creche e escola) e o art. 63, § 2o, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que: Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1o O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. E, no caso, a ré/apelante encontra-se devidamente credenciada junto à Secretaria de Educação (disponível em https://www.educacao.df.gov.br/wp-conteudo/uploads/2025/09/INSTITUICOES-CREDENCIADAS-12-de-setembro-de-2025.pdf). Assim, a desocupação do imóvel deveria coincidir ao menos com o período de férias escolares, a fim de não prejudicar o ano letivo. No mesmo sentido: (...) 1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de sobrestamento dos efeitos da liminar de desocupação imediata do bem imóvel que abriga instituição de ensino, a despeito da observância dos requisitos previstos no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/1991. 2. De acordo com a regra prevista no art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei no 8.245/1991, a liminar de desocupação de bem imóvel objeto de locação será concedida nos casos em que for comprovada a ausência de pagamento dos alugueres pactuados, desde que cumpridos os demais requisitos alusivos à caução e garantia. 3. No caso concreto foi facultado o afastamento da situação de mora, de acordo com a regra prevista no art. 59, § 3o, da Lei de Locações, por ocasião do recebimento da ação de despejo, sendo certo que a locatária não demonstrou o pagamento dos valores relativos aos alugueres dos seguintes meses: a) dezembro de 2019, b) dezembro de 2020, c) dezembro de 2021, d) dezembro de 2022 e e) dezembro de 2023, o que autoriza o enquadramento da situação concreta à hipótese prevista no art. 59, § 1o, inc. IX, do mesmo diploma legal. 4. A locatária, no entanto, consiste em instituição de ensino responsável pelo desenvolvimento de atividades de creche e ensino fundamental, nos termos da Lei no 9.394/1996, devidamente credenciada na Secretaria de Estado de Educação do Distrito Federal, com respectivo calendário escolar. 4.1. Assim, não é justificável, no caso concreto, a ordem para desocupação imediata do bem imóvel, objeto de locação pela instituição de ensino, no transcurso do respectivo ano letivo. 5. Subsiste a exceção implícita a respeito da regra prevista no art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei no 8.245/1991, no sentido de postergação, para período condizente com as férias escolares, da ordem para desocupação do bem imóvel no qual se encontra estabelecida instituição de ensino, com a salvaguarda do desempenho regular de atividades escolares. 6. No caso em análise também é importante observar a franca admissibilidade das vertentes teórica e normativa que sustentam o consequencialismo como possibilidade decisória, pois se trata de tópico deontológico devidamente inserido no sistema jurídico brasileiro (art. 20 da LINDB). 6.1. Essa linha decisória permite o diferimento do cumprimento imediato da liminar de desocupação para que ocorra no período alusivo ao recesso dos estudantes, mas não durante o curso do ano letivo, como ocorreu na marcha processual de origem, sem a cautela necessária às atividades escolares. Assim, a atividade desempenhada pela locatária e o dever atribuído ao Estado de garantia da educação podem ser expressamente elencados como fundamentos para, à luz da regra prevista no art. 20 da LINDB, permitir o sobrestamento dos efeitos da liminar para desocupação de bem imóvel objeto de locação por instituição de ensino, com o afastamento, nesse caso específico, da aplicação da regra prevista no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/1991. 7. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1944401, 0727406-46.2024.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/11/2024, publicado no DJe: 28/11/2024.) Há, também, risco de dano iminente à ré/apelante, diante da possibilidade de cobrança de valor indevido e do risco de interrupção das atividades escolares, com evidente prejuízo aos alunos. Ante o exposto, com a mais elevada vênia, defiro o efeito suspensivo à apelação para sobrestar a ordem de desocupação do imóvel até o julgamento deste recurso pelo colegiado ou até o fim do ano letivo, o que ocorrer primeiro. P. I. Após, voltem conclusos. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator