Tribunal: TJDFT
Processo: 0756073-08.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0756073-08.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDVALDO DE MOURA LUZ AGRAVADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) SA DECISÃO INDEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação cautelar antecedente, indeferiu o pedido de tutela de urgência voltado à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária. O autor/agravante alega, em síntese, que: 1) não foi pessoalmente notificado acerca da constituição em mora, da consolidação da propriedade fiduciária e da data do leilão extrajudicial; 2) somente tomou conhecimento da existência do leilão por meio de terceiros e de mensagens recebidas via aplicativo de mensagens; 3) efetuou o pagamento de expressivo número de parcelas do financiamento, tendo o inadimplemento ocorrido por equívoco de terceiros que auxiliavam no pagamento; 4) o imóvel constitui bem de família, sendo sua única residência; 5) a ausência de notificação válida acarreta nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e, por consequência, de todos os atos expropriatórios subsequentes; 6) estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, diante da iminência do leilão (nos dias 5 e 7 de janeiro de 2026), inclusive em período de recesso forense; 7) ofereceu o depósito judicial do valor do débito como forma de purgação da mora. Requer, em antecipação da tutela recursal, a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel até o julgamento definitivo do agravo de instrumento e, no mérito, seja reconhecida a nulidade da consolidação da propriedade por falta de notificação para purgação da mora. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Constou da decisão agravada que: (...) O autor sustenta que o leilão extrajudicial é nulo devido à ausência de notificação pessoal, tanto para a purga da mora quanto para a ciência da data do leilão, o que, em tese, viola os requisitos legais estabelecidos pela Lei no 9.514/97 e a jurisprudência do STJ. Ocorre que a verificação de eventual ausência de notificação prévia demanda regular dilação probatória, com a garantia do contraditório. Outrossim, os elementos trazidos aos autos até então são insuficientes para se concluir, com um mínimo de segurança, se houve nulidade no procedimento de notificação do devedor. Já o deferimento da tutela de urgência demanda a demonstração com elevado grau de probabilidade do direito invocado, o que não se observa, até o momento, até porque o próprio autor reconhece a sua mora, sendo certo, ainda, que é inequívoco o conhecimento da data do leilão. (...) E, no caso, o agravante não junta toda a documentação arquivada no cartório de registro de imóveis relativamente ao procedimento em questão (mas apenas a certidão de averbação da consolidação da propriedade fiduciária), de modo que não é possível verificar se houve ou não sua regular intimação para purgação da mora, conforme art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei 9.514/97, in verbis: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). No mesmo sentido: (...) 3. A Lei no 9.514, de 20/11/1997, regula a sistemática da alienação fiduciária de bem imóvel prevendo, em seu art. 26 e seguintes, os requisitos necessários para consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, além do rito para a alienação do imóvel em leilão, após a consolidação em procedimento extrajudicial. 4. Na espécie, inexistem elementos probatórios mínimos que amparem a tese de nulidade do procedimento previsto na Lei no. 9.514/1997, pois, além de a autora/agravante ter sido devidamente intimada por hora certa para purgar a mora, depois de três tentativas frustradas de comunicação, (08.08.2024, 13.08.2024 e 14.08.2024), consta a efetiva entrega da intimação na portaria do condomínio edilício do endereço contratual, com envio, inclusive, de comunicado referente à notificação por hora certa, em consonância com o parágrafo 3o-A do art. 26 da Lei no. 9.514/1997, bem como do Código de Processo Civil (artigos 252 a 254), especialmente em relação à validade da notificação realizada na modalidade hora certa. 5. Considerando a higidez do procedimento elencado na Lei no. 9.514/1997, inviável acolher a tese de nulidade da consolidação da propriedade, dos leilões extrajudiciais em decorrência da falta de intimação pessoal, sobretudo porque não se desincumbiu a agravante de trazer outros elementos que evidenciem a inidoneidade das informações apresentadas. 6. Ademais, como as questões suscitadas demandam dilação probatória e influenciam decisivamente no mérito do pedido principal, eventuais dúvidas sobre a idoneidade da intimação da devedora, bem como a alegada falta de observância do intervalo mínimo de 15 dias entre a publicação dos editais, somente poderão ser esclarecidas após o contraditório, quando serão aferidas a idoneidade das alegadas falhas no cumprimento dos requisitos exigidos pela Lei no 9.514/97. (...) (Acórdão 2044486, 0725144-89.2025.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/09/2025, publicado no DJe: 23/09/2025.) Além disso, não há que se falar em impenhorabilidade de bem de família, uma vez que o art. 3o, inciso III, da Lei 8.009/90 excepciona a hipótese dos autos, in verbis: Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; Também não está demonstrado o risco de dano iminente ao agravante, uma vez que, em comprovando, via certidão cartorária, a ausência de notificação para purgação da mora, poderá requerer a suspensão do leilão em sede de plantão judicial. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0756073-08.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDVALDO DE MOURA LUZ AGRAVADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) SA DECISÃO INDEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação cautelar antecedente, indeferiu o pedido de tutela de urgência voltado à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária. O autor/agravante alega, em síntese, que: 1) não foi pessoalmente notificado acerca da constituição em mora, da consolidação da propriedade fiduciária e da data do leilão extrajudicial; 2) somente tomou conhecimento da existência do leilão por meio de terceiros e de mensagens recebidas via aplicativo de mensagens; 3) efetuou o pagamento de expressivo número de parcelas do financiamento, tendo o inadimplemento ocorrido por equívoco de terceiros que auxiliavam no pagamento; 4) o imóvel constitui bem de família, sendo sua única residência; 5) a ausência de notificação válida acarreta nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e, por consequência, de todos os atos expropriatórios subsequentes; 6) estão presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, diante da iminência do leilão (nos dias 5 e 7 de janeiro de 2026), inclusive em período de recesso forense; 7) ofereceu o depósito judicial do valor do débito como forma de purgação da mora. Requer, em antecipação da tutela recursal, a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel até o julgamento definitivo do agravo de instrumento e, no mérito, seja reconhecida a nulidade da consolidação da propriedade por falta de notificação para purgação da mora. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Constou da decisão agravada que: (...) O autor sustenta que o leilão extrajudicial é nulo devido à ausência de notificação pessoal, tanto para a purga da mora quanto para a ciência da data do leilão, o que, em tese, viola os requisitos legais estabelecidos pela Lei no 9.514/97 e a jurisprudência do STJ. Ocorre que a verificação de eventual ausência de notificação prévia demanda regular dilação probatória, com a garantia do contraditório. Outrossim, os elementos trazidos aos autos até então são insuficientes para se concluir, com um mínimo de segurança, se houve nulidade no procedimento de notificação do devedor. Já o deferimento da tutela de urgência demanda a demonstração com elevado grau de probabilidade do direito invocado, o que não se observa, até o momento, até porque o próprio autor reconhece a sua mora, sendo certo, ainda, que é inequívoco o conhecimento da data do leilão. (...) E, no caso, o agravante não junta toda a documentação arquivada no cartório de registro de imóveis relativamente ao procedimento em questão (mas apenas a certidão de averbação da consolidação da propriedade fiduciária), de modo que não é possível verificar se houve ou não sua regular intimação para purgação da mora, conforme art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei 9.514/97, in verbis: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). No mesmo sentido: (...) 3. A Lei no 9.514, de 20/11/1997, regula a sistemática da alienação fiduciária de bem imóvel prevendo, em seu art. 26 e seguintes, os requisitos necessários para consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, além do rito para a alienação do imóvel em leilão, após a consolidação em procedimento extrajudicial. 4. Na espécie, inexistem elementos probatórios mínimos que amparem a tese de nulidade do procedimento previsto na Lei no. 9.514/1997, pois, além de a autora/agravante ter sido devidamente intimada por hora certa para purgar a mora, depois de três tentativas frustradas de comunicação, (08.08.2024, 13.08.2024 e 14.08.2024), consta a efetiva entrega da intimação na portaria do condomínio edilício do endereço contratual, com envio, inclusive, de comunicado referente à notificação por hora certa, em consonância com o parágrafo 3o-A do art. 26 da Lei no. 9.514/1997, bem como do Código de Processo Civil (artigos 252 a 254), especialmente em relação à validade da notificação realizada na modalidade hora certa. 5. Considerando a higidez do procedimento elencado na Lei no. 9.514/1997, inviável acolher a tese de nulidade da consolidação da propriedade, dos leilões extrajudiciais em decorrência da falta de intimação pessoal, sobretudo porque não se desincumbiu a agravante de trazer outros elementos que evidenciem a inidoneidade das informações apresentadas. 6. Ademais, como as questões suscitadas demandam dilação probatória e influenciam decisivamente no mérito do pedido principal, eventuais dúvidas sobre a idoneidade da intimação da devedora, bem como a alegada falta de observância do intervalo mínimo de 15 dias entre a publicação dos editais, somente poderão ser esclarecidas após o contraditório, quando serão aferidas a idoneidade das alegadas falhas no cumprimento dos requisitos exigidos pela Lei no 9.514/97. (...) (Acórdão 2044486, 0725144-89.2025.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/09/2025, publicado no DJe: 23/09/2025.) Além disso, não há que se falar em impenhorabilidade de bem de família, uma vez que o art. 3o, inciso III, da Lei 8.009/90 excepciona a hipótese dos autos, in verbis: Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; Também não está demonstrado o risco de dano iminente ao agravante, uma vez que, em comprovando, via certidão cartorária, a ausência de notificação para purgação da mora, poderá requerer a suspensão do leilão em sede de plantão judicial. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator