Tribunal: TJDFT
Processo: 0727726-62.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
Processo : 0727726-62.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra as decisões proferidas nos autos do cumprimento de sentença n. 0720912-07.2020.8.07.0001, consistentes (i) na rejeição da exceção de pré-executividade (id. 239318097 na origem), (ii) no indeferimento da gratuidade de justiça (id. 240917405 na origem) e (iii) na rejeição de nova exceção de pré-executividade com fundamento em preclusão, além do indeferimento de pedido de nova avaliação do imóvel penhorado (id. 242064086 na origem), pleiteados pelo executado LUIZ CARDOSO DE LIMA, aqui agravante. Eis o teor da última decisão agravada (id. 242064086 dos autos de origem): 1. A decisão de ID 223085994 deferiu a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel indicado no ID 219258637 (matrícula n. 132328 do 3o Ofício de Imóveis de Taguatinga - Lote 8, Conjunto 32, Qr 402, Samambaia). 2. O imóvel foi avaliado no ID 229721752 em 20/03/2025. Constou que está fechado e aparentemente desocupado. Foi avaliado no valor de R$ 106.636,95. 3. O executado LUIZ CARDOSO DE LIMA apresentou impugnação à penhora e requereu os benefícios da gratuidade de justiça (ID 228992533). 4. A decisão de ID 239318097 rejeitou a impugnação à penhora em 12/06/2025. 5. A decisão de ID 240917405 rejeitou o pedido de impugnação à gratuidade de justiça. 6. O executado LUIZ CARDOSO DE LIMA questiona novamente a penhorabilidade do imóvel e pede expedição de novo mandado de avaliação, pois entende haver erro na avaliação (ID 241911386). 7. É o breve relato. 8. Inicialmente, quanto a impenhorabilidade dos direitos aquisitivos sobre o imóvel, ressalto que a questão foi amplamente debatida pela decisão de ID 239318097, preclusa em razão da ausência de interposição de recurso. 8.1. Assim, a nova impugnação à penhora resta prejudicada. 9. Quanto ao pedido de expedição de novo mandado de avaliação, ressalto que a avaliação foi realizada em 20/03/2025. 9.1. Não incide nenhuma das hipóteses descritas no art. 873 do CPC, pois o executado não trouxe nenhum fato concreto que mostre erro ou dolo na avaliação, ou que gere dúvida sobre o valor atribuído ao bem. 9.2. A avaliação foi suficientemente detalhada, por meio do método comparativo direto de dados de mercado, seguindo as normas da ABNT, NBR 14653-2, item 8.1.1 e NBR 14653-1 no item 8.2.1. Assim, não há dúvida quanto ao valor atribuído ao bem. 9.3. De qualquer forma, o leilão garantirá a venda do imóvel pelo melhor lance apresentado, garantindo os direitos do executado à restituição do valor remanescente, caso exista. 9.4. Assim, indefiro o requerimento de expedição de novo mandado de avaliação. 10. Intime-se o exequente para apresentar certidão atualizada do imóvel, considerando o trânsito em julgado da fase de conhecimento do processo n. 0720083-15.2023.8.07.0003. 11. Prazo: 5 (cinco) dias. O executado-agravante sustenta, inicialmente, que sua condição financeira atual, caracterizada por ausência de renda fixa, idade avançada e situação de vulnerabilidade social, justifica o deferimento da gratuidade de justiça. Assevera que o juízo de origem indeferiu indevidamente o benefício com base em alegações da parte exequente acerca da posse de veículos e recebimento de valores por obras, sem considerar que os bens indicados são instrumentos de trabalho e que há prova nos autos de que o agravante buscou auxílio junto ao CRAS. Enfatiza que a negativa da gratuidade configura cerceamento de defesa, pois compromete seu acesso à jurisdição. Defende o cabimento da exceção de pré-Executividade, porque a impenhorabilidade do bem de família constitui matéria de ordem pública, passível de ser arguida a qualquer tempo, enquanto não finalizada a expropriação do imóvel. Aduz que o juízo incorreu em error in procedendo ao considerar preclusa a análise da questão, negando vigência ao art. 1o, III, e art. 6o da Constituição Federal e ao disposto na Lei no 8.009/90. Ressalta que o imóvel penhorado é o único utilizado como residência pelo agravante e sua família, tendo sido comprovada essa condição por meio de certidão negativa de propriedade imobiliária e de matrícula atualizada. Justifica que o afastamento temporário do imóvel decorreu de força maior, em razão de ameaças e perseguições ligadas a dívidas contraídas por terceiros, não havendo perda do animus manendi. Afirma que o juízo de origem incorreu em error in judicando ao desconsiderar tais fatos e ao fundamentar sua decisão apenas na aparente desocupação do imóvel. Defende que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal é pacífica no sentido de que a desocupação temporária por motivo involuntário não descaracteriza a proteção legal do bem de família. Por fim, aduz que a avaliação do imóvel foi realizada de forma precária, sem vistoria interna, conforme consignado pelo próprio oficial de justiça no laudo. Considera que a avaliação deve ser precedida de vistoria, e que a ausência de acesso ao interior do bem compromete a aferição da sua real destinação e valor. Pleiteia, portanto, a realização de nova avaliação com vistoria in loco, nos termos do art. 873, III, do CPC. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma das decisões atacadas para reconhecer a impenhorabilidade do bem de família ou, pelo menos, para determinar nova avaliação do imóvel penhorado. No mérito, pleiteia a reforma integral da decisão atacada. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento contra os atos decisórios proferidos em cumprimento de sentença, conforme regra do art. 1.015, parágrafo único, do CPC. Inicialmente, defiro gratuidade de justiça ao agravante para o fim de dispensa do preparo, neste momento, considerando o objeto do recurso, sem prejuízo ao recolhimento após o trânsito em julgado da decisão que venha a revogar o benefício, na forma do art. 102, caput, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Ademais, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC). Na espécie, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA Foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos que o executado-agravante detém sobre o imóvel designado por Lote 08, do Conjunto 32, da QR 402, Samambaia-DF, matrícula n. 132328 do 3o Ofício de Imóveis de Taguatinga. O agravante foi intimado da penhora em 05/02/2025 (id. 224858210 na origem); em 13/03/2025, isto é, após decorrido o prazo de impugnação, apresentou o primeiro incidente de exceção de pré-executividade (id. 228992533 na origem), requerendo a gratuidade de justiça e sustentando, de forma genérica, que “o prosseguimento do feito implicará na realização de medidas que tornarão definitiva a expropriação do único imóvel do executado e no qual reside”. A exceção de pré-executividade é espécie de defesa atípica, sem regulamentação na lei, embora aceita pela doutrina e jurisprudência quando preenchidos determinados requisitos simultâneos, senão vejamos: TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. OBJEÇÃO INDEFERIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS ANTE A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 393. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME. SÚMULA 7/STJ. Inexiste contrariedade ao art. 535, II, do CPC/1973, quando a Corte local decide fundamentadamente todas as questões postas ao seu exame. Ademais, não se deve confundir entre decisão contrária aos interesses da parte e ausência de prestação jurisdicional. 2. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.110.925/SP, submetido ao regime dos recursos repetitivos, firmou a orientação de que: "A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória." (REsp 1.110.925/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, DJe 4/5/2009). 3. O Tribunal de origem negou a pretensão da recorrente, afirmando que, para se conhecer do pedido trazido no âmbito da exceção de pré-executividade, seria necessária a dilação probatória, incabível na via eleita, atraindo a incidência da Súmula 393 do STJ. 4. Para afastar o entendimento a que chegou a Corte de origem, de modo a albergar as peculiaridades do caso e verificar se é possível o exame das questões apresentadas em exceção de pré-executividade, como sustentado no apelo excepcional, é necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável em recurso especial por óbice da Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial." 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.581.769/PE, Rel. Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 22/04/2020, DJe 28/04/2020. Sublinhado) Assim, a objeção é cabível exclusivamente para arguição de nulidade da execução nas hipóteses previstas no art. 803 do CPC e, segundo o col. STJ, para questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Precedente: AgInt nos EDcl no AREsp 918.175/RS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 07/08/2018, DJe 17/08/2018. A impugnação à penhora, a priori, independe do manejo desse incidente, podendo ser manifestada por simples petição. Contudo, quando apresentada, como na espécie, após o decurso do prazo de impugnação à penhora (art. 525, § 11, do CPC), não há espaço para dilação probatória, aplicando-se a mesma compreensão da objeção de pré-executividade, que exige prova pré-constituída do fato alegado. A propósito, orienta o precedente do STJ: EMBARGOS DECLARATÓRIOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. POSSIBILIDADE. FUNGIBILIDADE RECURSAL. NÃO CABIMENTO DE EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE QUANDO DEPENDER DE PROVA, AINDA QUE SE TRATE DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- Em homenagem aos princípios da economia, da instrumentalidade e da fungibilidade, os Embargos Declaratórios que buscam efeitos exclusivamente infringentes podem ser recebidos como Agravo Regimental. 2.- Não é cabível a exceção de pré-executividade quando depender de dilação probatória, ainda que a questão tratada seja impenhorabilidade do bem de família. Precedentes. 3.- Embargos de Declaração recebidos como Agravo Regimental, porém, improvidos. (EDcl no REsp n. 1.363.253/MG, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/5/2013, DJe de 24/6/2013. Grifado) Nesse contexto, conforme assentado na jurisprudência da Corte Superior, “A exceção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, quais sejam: (i) a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (ii) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. Precedentes. Consequentemente, caso a impenhorabilidade do imóvel fundada no art. 833, VIII, do CPC/2015 possa ser comprovada por meio de prova pré-constituída, é possível alegá-la em sede de exceção de pré-executividade. Havendo necessidade de dilação probatória, a controvérsia não poderá ser dirimida por essa via”. (REsp n. 1.940.297/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2021, DJe de 28/9/2021. Grifado) Em exame à primeira exceção de pré-executividade apresentada, o juízo a quo rejeitou à impugnação à penhora manifestada em sede daquele incidente, nos seguintes termos (id. 239318097 na origem): 11. O executado LUIZ CARDOSO DE LIMA foi intimado da penhora e o mandado foi juntado em 5.2.2025 (ID 224858210). 11.1. O mandado constou: “Se quiser impugnar (questionar) a penhora, procure seu(sua) advogado(a), a Defensoria Pública (61) 2196-4300 ou os Núcleos de Prática Jurídica. O prazo para impugnar é de 15 (quinze) dias úteis, contado do dia em que o comprovante de cumprimento deste mandado for juntado ao processo”. 11.2. O executado apresentou a impugnação à penhora em 13.3.2025, ou seja, após o prazo para impugnação à penhora (ID 228992533). 12. Ressalto, entretanto, que, ainda que a impugnação fosse apresentada tempestivamente, ela seria rejeitada. 12.1. Isso porque o Oficial de Justiça promoveu a avaliação do imóvel no ID 229721752 e constou que ele está fechado e aparentemente desocupado. A informação já tinha sido registrada na diligência anterior de ID 225690669. 12.2. Além disso, as fotos mostram que a frente do imóvel possui “portas de enrolar” ou “porta de rolo”, que normalmente são utilizadas estabelecimentos comerciais (ID 229721752). Não há sequer porta individual para acesso à área interna. 12.3. O próprio documento juntado pelo executado no ID 228992540 mostra que não houve consumo de energia nos meses de agosto/2023 até agosto/2024, o que faz concluir que o imóvel não está sendo utilizado. O consumo foi zerado, não foi utilizado nem 1 (um) KWH neste período. 12.4. Além disso, diligências efetuadas por oficial de justiça em outros autos nos anos de 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 constataram que o executado LUIZ e sua esposa não residem no local (ID 231009836, 231009837, 231009838, 231009839, 231024087). 12.5. Assim, concluo que o bem imóvel não está protegido pela Lei n. 8.009/1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. (Grifado) Deveras, são inúmeros os indícios de que o imóvel não se caracteriza como bem de família, a saber: (i) o imóvel estava fechado e aparentemente desocupado, conforme constatado pelo oficial de justiça; (ii) fotografias exibidas nos autos dão conta de que o imóvel possui “portas de enrolar” ou “porta de rolo”, normalmente utilizadas em estabelecimentos comerciais; (iii) ausência de consumo de energia por longos períodos; (iv) constatação, por diligências realizadas por oficial de justiça em outros autos judiciais, que o agravante e sua esposa não residem no imóvel penhorado, situação, de resto, comprovada nos autos originários pelo fato de o agravante ter sido citado em outro endereço (id. 212788976 na origem). Conquanto seja desnecessário que o bem penhorado configure o único imóvel do executado para a caracterização do bem de família, cabe ao devedor demonstrar a efetiva residência no bem objeto da penhora impugnada, ônus probatório do qual não se desvencilhou o agravante mediante prova pré-constituída. Prosseguindo, cumpre mencionar que nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas, salvo nas hipóteses autorizadas (art. 505 do CPC), sendo “vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão” (art. 507 CPC). Logo, já tendo analisada e rejeitada a impugnação à penhora manifestada na primeira objeção de pré-executividade, o juiz não estava obrigado a reexaminar a questão trazida novamente na segunda exceção de pré-executividade (241911386 na origem), pois, afinal, sequer ocorreu fato novo. A alegação de afastamento temporário do imóvel não configura fato novo e revela-se inadmissível, porquanto, além de contrariar o princípio da boa-fé processual, contradiz manifestação anterior do agravante (id. 235981745, p. 13), na qual sustentou que o bem não se encontrava desocupado. Com efeito, além de contraditória, a alegação trazida posteriormente no sentido de que o agravante teria saído temporariamente do imóvel por “força maior” não pode ser admitida por preclusão consumativa. Também porque a comprovação desse fato dependeria de dilação probatória, incompatível em sede de exceção de pré-executividade. A propósito, simples declarações unilaterais de supostos vizinhos do agravante (ids. 241913910 e 241913913 na origem) não constituem prova pré-constituída apta à comprovação do fato alegado, pois dependeriam de confirmação de seu conteúdo em juízo, sob o crivo do contraditório. Enfim, necessário lembrar que, mesmo as matérias de ordem pública, se sujeitam à preclusão. Precedentes do STJ: AgInt no AREsp n. 2.843.151/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025; AgInt no AgInt na TutCautAnt n. 786/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 27/6/2025. Portanto, não evidencio em exame preliminar desacerto na decisão de rejeição da impugnação à penhora. NOVA AVALIAÇÃO O art. 873 do Código de Processo Civil estabelece as hipóteses que autorizam nova avaliação. Vejamos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I- qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação, ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Destarte, incumbe ao impugnante comprovar o vício mediante a apresentação de elementos capazes de desqualificar a avaliação realizada. Isso porque o laudo elaborado por oficial de justiça é documento público dotado de presunção relativa de veracidade, que possui prevalência sobre os documentos juntados pelas partes que não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial. A propósito, os arestos desta eg. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL CONSTRITO. LAUDO DE OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE NÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Admite-se a realização de nova avaliação pelo oficial de justiça quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, conforme preceitua o art. 873, I, do CPC, sendo necessário, contudo, que a parte impugnante apresente elementos aptos a corroborar suas alegações. 2. O laudo elaborado por oficial de justiça avaliador é documento público dotado de presunção relativa de veracidade, que tem, como um de seus efeitos, a prevalência sobre outros elementos que, juntados pelas partes ao processo, não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial. 3. Se o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora continha sucinta e clara indicação da metodologia empregada, em observância às determinações do Juízo de origem, não há que se afastar a presunção de veracidade da avaliação, mormente porque as afirmações apresentadas pelos agravantes não trazem elementos técnicos aptos a infirmar a conclusão atingida pela oficiala de justiça. 4. Frise-se que a circunstância de os agravantes terem apresentado indicação de valor venal do imóvel para fins de ITBI/ITCMD superior ao da avaliação judicial não acarreta a invalidade do referido laudo impugnado, tendo em vista que a oscilação de valores dentro de padrões razoáveis, como no caso vertente, é inerente às avaliações imobiliárias. 5. Recurso conhecido e desprovido. (AGI 0722062-60.2019.8.07.0000, Rel. Desa. Sandra Reves, 2a Turma Cível, julgado em 5/2/2020, DJE: 4/3/2020. Grifado) PROCESSO CIVIL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. DECISÃO MANTIDA. 1. Em que pese o Código de Processo Civil admitir a realização de nova avaliação quando se verificar erro, majoração ou diminuição do valor do bem (art. 873), incumbe à parte impugnante apresentar elementos robustos para que infirmem a avaliação realizada por serventuário dotado de fé pública. 2. Inexistindo vícios capazes de justificar uma nova avaliação, não há razão para que esta seja refeita. 3. Recurso conhecido e desprovido. (AGI 0708213-89.2017.8.07.0000, Rel. Des. Sebastião Coelho, 5a Turma Cível, julgado em 25/10/2017) No caso, o agravante defende a realização de nova perícia, sob o argumento de que a avaliação foi realizada sem vistoria do imóvel, “baseada apenas na aparência externa”. Sucede que, consoante registrado na decisão combatida, a avaliação foi realizada por oficial de justiça em 20/03/2025, de forma suficientemente detalhada, por meio de método comparativo direto de dados de mercado, seguindo as normas técnicas, inexistindo dúvida quanto ao valor atribuído ao bem. Concluiu que “Não incide nenhuma das hipóteses descritas no art. 873 do CPC, pois o executado não trouxe nenhum fato concreto que mostre erro ou dolo na avaliação, ou que gere dúvida sobre o valor atribuído ao bem” (id. 242064086 na origem). De fato, em razão de o imóvel encontra-se fechado/desocupado, a avaliação foi realizada sem vistoria (id. 229721751 na origem), o que em nada a invalida. Com efeito, o auto de avaliação (id. 229721752 na origem) expõe o método adotado, dando conta de que “o valor do imóvel foi determinado através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, seguindo, portanto, o que orientam as NBR 14653-2”. Já o agravante pede nova avaliação fundada unicamente na falta de vistoria do imóvel. No entanto, nada trouxe para colocar em dúvida o valor alcançado no laudo de avaliação. Sequer juntou avaliações de imóveis similares da mesma região, bem assim alguma característica de construção e acabamento que o diferenciasse em termos de preço, a fim de contrapor o valor atribuído ao imóvel na avaliação judicial. Logo, as alegações são insuficientes para demonstrar, fundamentadamente, a ocorrência de erro no procedimento adotado pelo oficial de justiça avaliador, restando ausentes os requisitos exigidos para autorizar nova avaliação. Colaciono julgado nesta eg. 5a Turma: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. REPRODUÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE. INSUBSISTÊNCIA. MÉRITO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. PARECER TÉCNICO. VALOR EFETIVO DE MERCADO. SUPERIORIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. "Primando pela celeridade no trâmite dos atos processuais, julga-se prejudicado o agravo interno que trata dos mesmos fatos deduzidos no agravo de instrumento, quando este se encontra pronto para imediato julgamento" (Acórdão 1201731, 07067669520198070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 23/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Agravo interno prejudicado. 2. A decisão agravada afastou alegação de necessidade de nomeação de perito avaliador e indeferiu a impugnação, homologando a avaliação do imóvel penhorado realizada pelo Oficial de Justiça. E nas razões recursais, o agravante pretende nova avaliação do bem, agora por meio de perito, sob o fundamento de equívoco da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, consistente na desconsideração de características individuais do bem, as quais lhe agregam especial valor, razão da discrepância com a avaliação particular, o que significa impugnação especifica à decisão agravada, em observância à dialeticidade. Preliminar rejeitada. 3. O Código de Processo Civil prevê que a avaliação de imóvel será feita por Oficial de Justiça (art. 154, V e 870, caput), devendo o juiz nomear avaliador somente se "forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar" (art. 870, parágrafo único). Possibilidade de nova avaliação se relaciona ao que previsto no art. 873 do CPC: a) arguição fundamentada de erro na avaliação ou dolo do avaliador (inciso I); b) comprovada majoração ou diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação (inciso II); e c) fundada dúvida do juízo quanto ao valor atribuído ao bem na primeira avaliação (inciso III). 4. No caso, o agravante fundamentou suas razões com base no inciso I do art. 873 do CPC. Apontou que o equívoco da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça decorreu da desconsideração de características individuais do bem, e que o valor de R$ 430.000,00 mostra-se inferior à realidade do mercado imobiliário. E acostou o 'Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica', firmado por seu advogado, que também é corretor de imóveis, documento ao qual, embora contenha informação de método adotado, não foi agregada qualquer pesquisa comparativa entre imóveis equivalentes. Em contrapartida, o Laudo Oficial enumera as características do imóvel (tais como metragem, localização, zona, logradouro, condições de infraestrutura urbana, melhoramentos públicos e perspectivas de mercado) e traz a metodologia amparada pela NBR 14653-12 da ABNT. Além disto, reporta-se a pesquisa "de imóveis em situações equivalentes e características idênticas do imóvel avaliando, no mesmo bairro, de tal modo que a comparação dos imóveis paradigmas possibilitaram, ponderados os atributos por homogeneização, atribuição da média e formação do valor" de R$ 430.000,00. O Laudo Oficial, documento dotado de fé pública, isento e com presunção de legitimidade e veracidade, obedeceu integralmente ao comando legal (art. 872, I e II do CPC); e o 'Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica', documento elaborado exatamente pelo advogado do agravante, não se presta a infirmar as conclusões do Oficial de Justiça. Portanto, não configurado erro (ou outro vício) na avaliação do imóvel, não há que se falar em necessidade de nova avaliação ou de prova pericial. 5. Preliminar rejeitada, agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (AGI 0708374-89.2023.8.07.0000, Rel. Desa. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, julgado em 6/7/2023, DJe 20/7/2023) GRATUIDADE DE JUSTIÇA A alegação de hipossuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural goza de presunção de veracidade, nos termos do art. 99, § 3o, do CPC. Diz o Superior Tribunal de Justiça, inclusive, que “A desconstituição da presunção legal de hipossuficiência para fins de avaliar o deferimento do benefício da gratuidade de justiça exige perquirir, in concreto, a atual situação financeira do requerente” (EDcl no AgRg no AREsp 668.605/RS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 04/05/2020). Embora essa presunção não seja absoluta, admitindo prova em contrário, no caso, a insuficiência financeira possui lastro nos documentos juntados, que, numa análise perfunctória, não contrariam o declarado. No caso, o juízo a quo indeferiu a gratuidade de justiça, sob o fundamento de que o agravante “possui imóvel comercial que foi penhorado nestes autos, sem, no entanto, dar utilidade a ele. Além disso, aparentemente dispõe de um veículo Toyota Hilux Sw4 para realização de suas obras (ID 239273188, 239273190, 239273191), que são contratadas em valores elevados” (id. 240917405 na origem). Todavia, o fato de o agravante possuir o imóvel penhorado nos autos e um veículo que, segundo alega, é utilizado como ferramenta de trabalho, por si só, não afasta a concessão do benefício buscado, ainda mais considerando que os demais documentos anexados aos autos não evidenciam que a parte, de fato, detenha condições financeiras suficientes para suportar as custas processuais sem prejuízo do sustento própria e de sua família. Além de idoso, o que, obviamente, pode comprometer a atividade profissional de autônomo, o agravante demonstrou agendamento no CRAS para obtenção de benefício assistencial (id. 235981756 na origem), e os extratos bancários não exibem saldo em conta (id. 238243741 na origem). Nesse cenário, do cotejo dos documentos acostados e dos relatos iniciais, não vejo óbice ao deferimento da gratuidade de justiça, até mesmo porque a jurisprudência do STJ afasta a adoção de critérios exclusivamente objetivos para a aferição do direito à gratuidade de justiça (REsp 1.846.232/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 19.12.2019). Com efeito, já proclamou o Superior Tribunal de Justiça que, diante da presunção estabelecida pela lei, o ônus da prova na impugnação à gratuidade é, em regra, do impugnante, podendo, ainda, o próprio juiz afastar a presunção à luz de elementos concretos constantes dos autos que evidenciem a falta de preenchimento dos pressupostos autorizadores da concessão do benefício. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. ALEGAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS. PRESUNÇÃO RELATIVA. AFASTAMENTO. NECESSIDADE DE INDICAÇÃO DE ELEMENTOS CONCRETOS CONSTANTE DOS AUTOS. 1. Exceção de pré-executividade oposta em 4/8/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/7/2022 e concluso ao gabinete em 14/3/2023. 2. O propósito recursal consiste em dizer se é lícito o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça formulado por pessoa natural ou a determinação de comprovação da situação de hipossuficiência sem a indicação de elementos concretos que indiquem a falta dos pressupostos legais para a concessão do benefício. 3. De acordo com o §3o, do art. 99, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. 4. Diante da presunção estabelecida pela lei, o ônus da prova na impugnação à gratuidade é, em regra, do impugnante, podendo, ainda, o próprio juiz afastar a presunção à luz de elementos constantes dos autos que evidenciem a falta de preenchimento dos pressupostos autorizadores da concessão do benefício, nos termos do §2o, do art. 99, do CPC. 5. De acordo com o §2o, do art. 99 do CPC/2015, o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. 6. Na hipótese dos autos, a Corte de origem, ao apreciar o pedido de gratuidade, em decisão genérica, sem apontar qualquer elemento constante dos autos e ignorando a presunção legal, impôs ao recorrente o dever de comprovar a sua hipossuficiência, em ofensa ao disposto no art. 99, §2o e §3o do CPC, motivo pelo qual, impõe-se o retorno dos autos ao Tribunal a quo para que, reexaminando a questão, verifique se existem, a partir das peculiaridades da hipótese concreta, elementos capazes de afastar a presunção de insuficiência de recursos que milita em favor do executado, se for o caso especificando os documentos que entende necessários a comprovar a hipossuficiência. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.055.899/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/6/2023, DJe de 27/6/2023. Grifado.) Cumpre registrar que, requerida a gratuidade de justiça no curso do cumprimento de sentença, o benefício não possui efeito retroativo, consoante mansa e reiterada jurisprudência, de modo que o deferimento da benesse não prejudica a exigibilidade das custas processuais e eventuais honorários sucumbenciais fixados na sentença. Esse o entendimento consolidado na jurisprudência do STJ, conforme orientam os seguintes arestos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE FIXAÇÃO DE ALIMENTOS. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA 284/STF. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. EFEITOS EX NUNC. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de fixação de alimentos, em fase de cumprimento de sentença. 2. A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência inviabiliza a análise do dissídio. 3. O entendimento do STJ é no sentido de que o deferimento do pleito do benefício de gratuidade da justiça produz efeitos ex nunc, operando efeitos somente para o futuro e não retroagindo para abarcar atos processuais pretéritos. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.489.479/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024. Grifado) CONCLUSÃO Ante o exposto, em relação à gratuidade de justiça, evidencio a probabilidade de provimento do recurso, porém não vejo o periculum in mora que não possa aguardar o exame pelo Colegiado, o que é regra nesta instância. Assim, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 25 de julho de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0727726-62.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra as decisões proferidas nos autos do cumprimento de sentença n. 0720912-07.2020.8.07.0001, consistentes (i) na rejeição da exceção de pré-executividade (id. 239318097 na origem), (ii) no indeferimento da gratuidade de justiça (id. 240917405 na origem) e (iii) na rejeição de nova exceção de pré-executividade com fundamento em preclusão, além do indeferimento de pedido de nova avaliação do imóvel penhorado (id. 242064086 na origem), pleiteados pelo executado LUIZ CARDOSO DE LIMA, aqui agravante. Eis o teor da última decisão agravada (id. 242064086 dos autos de origem): 1. A decisão de ID 223085994 deferiu a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel indicado no ID 219258637 (matrícula n. 132328 do 3o Ofício de Imóveis de Taguatinga - Lote 8, Conjunto 32, Qr 402, Samambaia). 2. O imóvel foi avaliado no ID 229721752 em 20/03/2025. Constou que está fechado e aparentemente desocupado. Foi avaliado no valor de R$ 106.636,95. 3. O executado LUIZ CARDOSO DE LIMA apresentou impugnação à penhora e requereu os benefícios da gratuidade de justiça (ID 228992533). 4. A decisão de ID 239318097 rejeitou a impugnação à penhora em 12/06/2025. 5. A decisão de ID 240917405 rejeitou o pedido de impugnação à gratuidade de justiça. 6. O executado LUIZ CARDOSO DE LIMA questiona novamente a penhorabilidade do imóvel e pede expedição de novo mandado de avaliação, pois entende haver erro na avaliação (ID 241911386). 7. É o breve relato. 8. Inicialmente, quanto a impenhorabilidade dos direitos aquisitivos sobre o imóvel, ressalto que a questão foi amplamente debatida pela decisão de ID 239318097, preclusa em razão da ausência de interposição de recurso. 8.1. Assim, a nova impugnação à penhora resta prejudicada. 9. Quanto ao pedido de expedição de novo mandado de avaliação, ressalto que a avaliação foi realizada em 20/03/2025. 9.1. Não incide nenhuma das hipóteses descritas no art. 873 do CPC, pois o executado não trouxe nenhum fato concreto que mostre erro ou dolo na avaliação, ou que gere dúvida sobre o valor atribuído ao bem. 9.2. A avaliação foi suficientemente detalhada, por meio do método comparativo direto de dados de mercado, seguindo as normas da ABNT, NBR 14653-2, item 8.1.1 e NBR 14653-1 no item 8.2.1. Assim, não há dúvida quanto ao valor atribuído ao bem. 9.3. De qualquer forma, o leilão garantirá a venda do imóvel pelo melhor lance apresentado, garantindo os direitos do executado à restituição do valor remanescente, caso exista. 9.4. Assim, indefiro o requerimento de expedição de novo mandado de avaliação. 10. Intime-se o exequente para apresentar certidão atualizada do imóvel, considerando o trânsito em julgado da fase de conhecimento do processo n. 0720083-15.2023.8.07.0003. 11. Prazo: 5 (cinco) dias. O executado-agravante sustenta, inicialmente, que sua condição financeira atual, caracterizada por ausência de renda fixa, idade avançada e situação de vulnerabilidade social, justifica o deferimento da gratuidade de justiça. Assevera que o juízo de origem indeferiu indevidamente o benefício com base em alegações da parte exequente acerca da posse de veículos e recebimento de valores por obras, sem considerar que os bens indicados são instrumentos de trabalho e que há prova nos autos de que o agravante buscou auxílio junto ao CRAS. Enfatiza que a negativa da gratuidade configura cerceamento de defesa, pois compromete seu acesso à jurisdição. Defende o cabimento da exceção de pré-Executividade, porque a impenhorabilidade do bem de família constitui matéria de ordem pública, passível de ser arguida a qualquer tempo, enquanto não finalizada a expropriação do imóvel. Aduz que o juízo incorreu em error in procedendo ao considerar preclusa a análise da questão, negando vigência ao art. 1o, III, e art. 6o da Constituição Federal e ao disposto na Lei no 8.009/90. Ressalta que o imóvel penhorado é o único utilizado como residência pelo agravante e sua família, tendo sido comprovada essa condição por meio de certidão negativa de propriedade imobiliária e de matrícula atualizada. Justifica que o afastamento temporário do imóvel decorreu de força maior, em razão de ameaças e perseguições ligadas a dívidas contraídas por terceiros, não havendo perda do animus manendi. Afirma que o juízo de origem incorreu em error in judicando ao desconsiderar tais fatos e ao fundamentar sua decisão apenas na aparente desocupação do imóvel. Defende que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal é pacífica no sentido de que a desocupação temporária por motivo involuntário não descaracteriza a proteção legal do bem de família. Por fim, aduz que a avaliação do imóvel foi realizada de forma precária, sem vistoria interna, conforme consignado pelo próprio oficial de justiça no laudo. Considera que a avaliação deve ser precedida de vistoria, e que a ausência de acesso ao interior do bem compromete a aferição da sua real destinação e valor. Pleiteia, portanto, a realização de nova avaliação com vistoria in loco, nos termos do art. 873, III, do CPC. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma das decisões atacadas para reconhecer a impenhorabilidade do bem de família ou, pelo menos, para determinar nova avaliação do imóvel penhorado. No mérito, pleiteia a reforma integral da decisão atacada. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento contra os atos decisórios proferidos em cumprimento de sentença, conforme regra do art. 1.015, parágrafo único, do CPC. Inicialmente, defiro gratuidade de justiça ao agravante para o fim de dispensa do preparo, neste momento, considerando o objeto do recurso, sem prejuízo ao recolhimento após o trânsito em julgado da decisão que venha a revogar o benefício, na forma do art. 102, caput, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Ademais, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC). Na espécie, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA Foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos que o executado-agravante detém sobre o imóvel designado por Lote 08, do Conjunto 32, da QR 402, Samambaia-DF, matrícula n. 132328 do 3o Ofício de Imóveis de Taguatinga. O agravante foi intimado da penhora em 05/02/2025 (id. 224858210 na origem); em 13/03/2025, isto é, após decorrido o prazo de impugnação, apresentou o primeiro incidente de exceção de pré-executividade (id. 228992533 na origem), requerendo a gratuidade de justiça e sustentando, de forma genérica, que “o prosseguimento do feito implicará na realização de medidas que tornarão definitiva a expropriação do único imóvel do executado e no qual reside”. A exceção de pré-executividade é espécie de defesa atípica, sem regulamentação na lei, embora aceita pela doutrina e jurisprudência quando preenchidos determinados requisitos simultâneos, senão vejamos: TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. OBJEÇÃO INDEFERIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS ANTE A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 393. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME. SÚMULA 7/STJ. Inexiste contrariedade ao art. 535, II, do CPC/1973, quando a Corte local decide fundamentadamente todas as questões postas ao seu exame. Ademais, não se deve confundir entre decisão contrária aos interesses da parte e ausência de prestação jurisdicional. 2. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.110.925/SP, submetido ao regime dos recursos repetitivos, firmou a orientação de que: "A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória." (REsp 1.110.925/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, DJe 4/5/2009). 3. O Tribunal de origem negou a pretensão da recorrente, afirmando que, para se conhecer do pedido trazido no âmbito da exceção de pré-executividade, seria necessária a dilação probatória, incabível na via eleita, atraindo a incidência da Súmula 393 do STJ. 4. Para afastar o entendimento a que chegou a Corte de origem, de modo a albergar as peculiaridades do caso e verificar se é possível o exame das questões apresentadas em exceção de pré-executividade, como sustentado no apelo excepcional, é necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável em recurso especial por óbice da Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial." 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.581.769/PE, Rel. Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 22/04/2020, DJe 28/04/2020. Sublinhado) Assim, a objeção é cabível exclusivamente para arguição de nulidade da execução nas hipóteses previstas no art. 803 do CPC e, segundo o col. STJ, para questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Precedente: AgInt nos EDcl no AREsp 918.175/RS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 07/08/2018, DJe 17/08/2018. A impugnação à penhora, a priori, independe do manejo desse incidente, podendo ser manifestada por simples petição. Contudo, quando apresentada, como na espécie, após o decurso do prazo de impugnação à penhora (art. 525, § 11, do CPC), não há espaço para dilação probatória, aplicando-se a mesma compreensão da objeção de pré-executividade, que exige prova pré-constituída do fato alegado. A propósito, orienta o precedente do STJ: EMBARGOS DECLARATÓRIOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. POSSIBILIDADE. FUNGIBILIDADE RECURSAL. NÃO CABIMENTO DE EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE QUANDO DEPENDER DE PROVA, AINDA QUE SE TRATE DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- Em homenagem aos princípios da economia, da instrumentalidade e da fungibilidade, os Embargos Declaratórios que buscam efeitos exclusivamente infringentes podem ser recebidos como Agravo Regimental. 2.- Não é cabível a exceção de pré-executividade quando depender de dilação probatória, ainda que a questão tratada seja impenhorabilidade do bem de família. Precedentes. 3.- Embargos de Declaração recebidos como Agravo Regimental, porém, improvidos. (EDcl no REsp n. 1.363.253/MG, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/5/2013, DJe de 24/6/2013. Grifado) Nesse contexto, conforme assentado na jurisprudência da Corte Superior, “A exceção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, quais sejam: (i) a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (ii) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. Precedentes. Consequentemente, caso a impenhorabilidade do imóvel fundada no art. 833, VIII, do CPC/2015 possa ser comprovada por meio de prova pré-constituída, é possível alegá-la em sede de exceção de pré-executividade. Havendo necessidade de dilação probatória, a controvérsia não poderá ser dirimida por essa via”. (REsp n. 1.940.297/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2021, DJe de 28/9/2021. Grifado) Em exame à primeira exceção de pré-executividade apresentada, o juízo a quo rejeitou à impugnação à penhora manifestada em sede daquele incidente, nos seguintes termos (id. 239318097 na origem): 11. O executado LUIZ CARDOSO DE LIMA foi intimado da penhora e o mandado foi juntado em 5.2.2025 (ID 224858210). 11.1. O mandado constou: “Se quiser impugnar (questionar) a penhora, procure seu(sua) advogado(a), a Defensoria Pública (61) 2196-4300 ou os Núcleos de Prática Jurídica. O prazo para impugnar é de 15 (quinze) dias úteis, contado do dia em que o comprovante de cumprimento deste mandado for juntado ao processo”. 11.2. O executado apresentou a impugnação à penhora em 13.3.2025, ou seja, após o prazo para impugnação à penhora (ID 228992533). 12. Ressalto, entretanto, que, ainda que a impugnação fosse apresentada tempestivamente, ela seria rejeitada. 12.1. Isso porque o Oficial de Justiça promoveu a avaliação do imóvel no ID 229721752 e constou que ele está fechado e aparentemente desocupado. A informação já tinha sido registrada na diligência anterior de ID 225690669. 12.2. Além disso, as fotos mostram que a frente do imóvel possui “portas de enrolar” ou “porta de rolo”, que normalmente são utilizadas estabelecimentos comerciais (ID 229721752). Não há sequer porta individual para acesso à área interna. 12.3. O próprio documento juntado pelo executado no ID 228992540 mostra que não houve consumo de energia nos meses de agosto/2023 até agosto/2024, o que faz concluir que o imóvel não está sendo utilizado. O consumo foi zerado, não foi utilizado nem 1 (um) KWH neste período. 12.4. Além disso, diligências efetuadas por oficial de justiça em outros autos nos anos de 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 constataram que o executado LUIZ e sua esposa não residem no local (ID 231009836, 231009837, 231009838, 231009839, 231024087). 12.5. Assim, concluo que o bem imóvel não está protegido pela Lei n. 8.009/1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. (Grifado) Deveras, são inúmeros os indícios de que o imóvel não se caracteriza como bem de família, a saber: (i) o imóvel estava fechado e aparentemente desocupado, conforme constatado pelo oficial de justiça; (ii) fotografias exibidas nos autos dão conta de que o imóvel possui “portas de enrolar” ou “porta de rolo”, normalmente utilizadas em estabelecimentos comerciais; (iii) ausência de consumo de energia por longos períodos; (iv) constatação, por diligências realizadas por oficial de justiça em outros autos judiciais, que o agravante e sua esposa não residem no imóvel penhorado, situação, de resto, comprovada nos autos originários pelo fato de o agravante ter sido citado em outro endereço (id. 212788976 na origem). Conquanto seja desnecessário que o bem penhorado configure o único imóvel do executado para a caracterização do bem de família, cabe ao devedor demonstrar a efetiva residência no bem objeto da penhora impugnada, ônus probatório do qual não se desvencilhou o agravante mediante prova pré-constituída. Prosseguindo, cumpre mencionar que nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas, salvo nas hipóteses autorizadas (art. 505 do CPC), sendo “vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão” (art. 507 CPC). Logo, já tendo analisada e rejeitada a impugnação à penhora manifestada na primeira objeção de pré-executividade, o juiz não estava obrigado a reexaminar a questão trazida novamente na segunda exceção de pré-executividade (241911386 na origem), pois, afinal, sequer ocorreu fato novo. A alegação de afastamento temporário do imóvel não configura fato novo e revela-se inadmissível, porquanto, além de contrariar o princípio da boa-fé processual, contradiz manifestação anterior do agravante (id. 235981745, p. 13), na qual sustentou que o bem não se encontrava desocupado. Com efeito, além de contraditória, a alegação trazida posteriormente no sentido de que o agravante teria saído temporariamente do imóvel por “força maior” não pode ser admitida por preclusão consumativa. Também porque a comprovação desse fato dependeria de dilação probatória, incompatível em sede de exceção de pré-executividade. A propósito, simples declarações unilaterais de supostos vizinhos do agravante (ids. 241913910 e 241913913 na origem) não constituem prova pré-constituída apta à comprovação do fato alegado, pois dependeriam de confirmação de seu conteúdo em juízo, sob o crivo do contraditório. Enfim, necessário lembrar que, mesmo as matérias de ordem pública, se sujeitam à preclusão. Precedentes do STJ: AgInt no AREsp n. 2.843.151/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025; AgInt no AgInt na TutCautAnt n. 786/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 27/6/2025. Portanto, não evidencio em exame preliminar desacerto na decisão de rejeição da impugnação à penhora. NOVA AVALIAÇÃO O art. 873 do Código de Processo Civil estabelece as hipóteses que autorizam nova avaliação. Vejamos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I- qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação, ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Destarte, incumbe ao impugnante comprovar o vício mediante a apresentação de elementos capazes de desqualificar a avaliação realizada. Isso porque o laudo elaborado por oficial de justiça é documento público dotado de presunção relativa de veracidade, que possui prevalência sobre os documentos juntados pelas partes que não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial. A propósito, os arestos desta eg. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL CONSTRITO. LAUDO DE OFICIAL DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE NÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Admite-se a realização de nova avaliação pelo oficial de justiça quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, conforme preceitua o art. 873, I, do CPC, sendo necessário, contudo, que a parte impugnante apresente elementos aptos a corroborar suas alegações. 2. O laudo elaborado por oficial de justiça avaliador é documento público dotado de presunção relativa de veracidade, que tem, como um de seus efeitos, a prevalência sobre outros elementos que, juntados pelas partes ao processo, não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial. 3. Se o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora continha sucinta e clara indicação da metodologia empregada, em observância às determinações do Juízo de origem, não há que se afastar a presunção de veracidade da avaliação, mormente porque as afirmações apresentadas pelos agravantes não trazem elementos técnicos aptos a infirmar a conclusão atingida pela oficiala de justiça. 4. Frise-se que a circunstância de os agravantes terem apresentado indicação de valor venal do imóvel para fins de ITBI/ITCMD superior ao da avaliação judicial não acarreta a invalidade do referido laudo impugnado, tendo em vista que a oscilação de valores dentro de padrões razoáveis, como no caso vertente, é inerente às avaliações imobiliárias. 5. Recurso conhecido e desprovido. (AGI 0722062-60.2019.8.07.0000, Rel. Desa. Sandra Reves, 2a Turma Cível, julgado em 5/2/2020, DJE: 4/3/2020. Grifado) PROCESSO CIVIL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. DECISÃO MANTIDA. 1. Em que pese o Código de Processo Civil admitir a realização de nova avaliação quando se verificar erro, majoração ou diminuição do valor do bem (art. 873), incumbe à parte impugnante apresentar elementos robustos para que infirmem a avaliação realizada por serventuário dotado de fé pública. 2. Inexistindo vícios capazes de justificar uma nova avaliação, não há razão para que esta seja refeita. 3. Recurso conhecido e desprovido. (AGI 0708213-89.2017.8.07.0000, Rel. Des. Sebastião Coelho, 5a Turma Cível, julgado em 25/10/2017) No caso, o agravante defende a realização de nova perícia, sob o argumento de que a avaliação foi realizada sem vistoria do imóvel, “baseada apenas na aparência externa”. Sucede que, consoante registrado na decisão combatida, a avaliação foi realizada por oficial de justiça em 20/03/2025, de forma suficientemente detalhada, por meio de método comparativo direto de dados de mercado, seguindo as normas técnicas, inexistindo dúvida quanto ao valor atribuído ao bem. Concluiu que “Não incide nenhuma das hipóteses descritas no art. 873 do CPC, pois o executado não trouxe nenhum fato concreto que mostre erro ou dolo na avaliação, ou que gere dúvida sobre o valor atribuído ao bem” (id. 242064086 na origem). De fato, em razão de o imóvel encontra-se fechado/desocupado, a avaliação foi realizada sem vistoria (id. 229721751 na origem), o que em nada a invalida. Com efeito, o auto de avaliação (id. 229721752 na origem) expõe o método adotado, dando conta de que “o valor do imóvel foi determinado através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, seguindo, portanto, o que orientam as NBR 14653-2”. Já o agravante pede nova avaliação fundada unicamente na falta de vistoria do imóvel. No entanto, nada trouxe para colocar em dúvida o valor alcançado no laudo de avaliação. Sequer juntou avaliações de imóveis similares da mesma região, bem assim alguma característica de construção e acabamento que o diferenciasse em termos de preço, a fim de contrapor o valor atribuído ao imóvel na avaliação judicial. Logo, as alegações são insuficientes para demonstrar, fundamentadamente, a ocorrência de erro no procedimento adotado pelo oficial de justiça avaliador, restando ausentes os requisitos exigidos para autorizar nova avaliação. Colaciono julgado nesta eg. 5a Turma: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. REPRODUÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE. INSUBSISTÊNCIA. MÉRITO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. PARECER TÉCNICO. VALOR EFETIVO DE MERCADO. SUPERIORIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. "Primando pela celeridade no trâmite dos atos processuais, julga-se prejudicado o agravo interno que trata dos mesmos fatos deduzidos no agravo de instrumento, quando este se encontra pronto para imediato julgamento" (Acórdão 1201731, 07067669520198070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 23/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Agravo interno prejudicado. 2. A decisão agravada afastou alegação de necessidade de nomeação de perito avaliador e indeferiu a impugnação, homologando a avaliação do imóvel penhorado realizada pelo Oficial de Justiça. E nas razões recursais, o agravante pretende nova avaliação do bem, agora por meio de perito, sob o fundamento de equívoco da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, consistente na desconsideração de características individuais do bem, as quais lhe agregam especial valor, razão da discrepância com a avaliação particular, o que significa impugnação especifica à decisão agravada, em observância à dialeticidade. Preliminar rejeitada. 3. O Código de Processo Civil prevê que a avaliação de imóvel será feita por Oficial de Justiça (art. 154, V e 870, caput), devendo o juiz nomear avaliador somente se "forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar" (art. 870, parágrafo único). Possibilidade de nova avaliação se relaciona ao que previsto no art. 873 do CPC: a) arguição fundamentada de erro na avaliação ou dolo do avaliador (inciso I); b) comprovada majoração ou diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação (inciso II); e c) fundada dúvida do juízo quanto ao valor atribuído ao bem na primeira avaliação (inciso III). 4. No caso, o agravante fundamentou suas razões com base no inciso I do art. 873 do CPC. Apontou que o equívoco da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça decorreu da desconsideração de características individuais do bem, e que o valor de R$ 430.000,00 mostra-se inferior à realidade do mercado imobiliário. E acostou o 'Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica', firmado por seu advogado, que também é corretor de imóveis, documento ao qual, embora contenha informação de método adotado, não foi agregada qualquer pesquisa comparativa entre imóveis equivalentes. Em contrapartida, o Laudo Oficial enumera as características do imóvel (tais como metragem, localização, zona, logradouro, condições de infraestrutura urbana, melhoramentos públicos e perspectivas de mercado) e traz a metodologia amparada pela NBR 14653-12 da ABNT. Além disto, reporta-se a pesquisa "de imóveis em situações equivalentes e características idênticas do imóvel avaliando, no mesmo bairro, de tal modo que a comparação dos imóveis paradigmas possibilitaram, ponderados os atributos por homogeneização, atribuição da média e formação do valor" de R$ 430.000,00. O Laudo Oficial, documento dotado de fé pública, isento e com presunção de legitimidade e veracidade, obedeceu integralmente ao comando legal (art. 872, I e II do CPC); e o 'Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica', documento elaborado exatamente pelo advogado do agravante, não se presta a infirmar as conclusões do Oficial de Justiça. Portanto, não configurado erro (ou outro vício) na avaliação do imóvel, não há que se falar em necessidade de nova avaliação ou de prova pericial. 5. Preliminar rejeitada, agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (AGI 0708374-89.2023.8.07.0000, Rel. Desa. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, julgado em 6/7/2023, DJe 20/7/2023) GRATUIDADE DE JUSTIÇA A alegação de hipossuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural goza de presunção de veracidade, nos termos do art. 99, § 3o, do CPC. Diz o Superior Tribunal de Justiça, inclusive, que “A desconstituição da presunção legal de hipossuficiência para fins de avaliar o deferimento do benefício da gratuidade de justiça exige perquirir, in concreto, a atual situação financeira do requerente” (EDcl no AgRg no AREsp 668.605/RS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 04/05/2020). Embora essa presunção não seja absoluta, admitindo prova em contrário, no caso, a insuficiência financeira possui lastro nos documentos juntados, que, numa análise perfunctória, não contrariam o declarado. No caso, o juízo a quo indeferiu a gratuidade de justiça, sob o fundamento de que o agravante “possui imóvel comercial que foi penhorado nestes autos, sem, no entanto, dar utilidade a ele. Além disso, aparentemente dispõe de um veículo Toyota Hilux Sw4 para realização de suas obras (ID 239273188, 239273190, 239273191), que são contratadas em valores elevados” (id. 240917405 na origem). Todavia, o fato de o agravante possuir o imóvel penhorado nos autos e um veículo que, segundo alega, é utilizado como ferramenta de trabalho, por si só, não afasta a concessão do benefício buscado, ainda mais considerando que os demais documentos anexados aos autos não evidenciam que a parte, de fato, detenha condições financeiras suficientes para suportar as custas processuais sem prejuízo do sustento própria e de sua família. Além de idoso, o que, obviamente, pode comprometer a atividade profissional de autônomo, o agravante demonstrou agendamento no CRAS para obtenção de benefício assistencial (id. 235981756 na origem), e os extratos bancários não exibem saldo em conta (id. 238243741 na origem). Nesse cenário, do cotejo dos documentos acostados e dos relatos iniciais, não vejo óbice ao deferimento da gratuidade de justiça, até mesmo porque a jurisprudência do STJ afasta a adoção de critérios exclusivamente objetivos para a aferição do direito à gratuidade de justiça (REsp 1.846.232/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 19.12.2019). Com efeito, já proclamou o Superior Tribunal de Justiça que, diante da presunção estabelecida pela lei, o ônus da prova na impugnação à gratuidade é, em regra, do impugnante, podendo, ainda, o próprio juiz afastar a presunção à luz de elementos concretos constantes dos autos que evidenciem a falta de preenchimento dos pressupostos autorizadores da concessão do benefício. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. ALEGAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS. PRESUNÇÃO RELATIVA. AFASTAMENTO. NECESSIDADE DE INDICAÇÃO DE ELEMENTOS CONCRETOS CONSTANTE DOS AUTOS. 1. Exceção de pré-executividade oposta em 4/8/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/7/2022 e concluso ao gabinete em 14/3/2023. 2. O propósito recursal consiste em dizer se é lícito o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça formulado por pessoa natural ou a determinação de comprovação da situação de hipossuficiência sem a indicação de elementos concretos que indiquem a falta dos pressupostos legais para a concessão do benefício. 3. De acordo com o §3o, do art. 99, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. 4. Diante da presunção estabelecida pela lei, o ônus da prova na impugnação à gratuidade é, em regra, do impugnante, podendo, ainda, o próprio juiz afastar a presunção à luz de elementos constantes dos autos que evidenciem a falta de preenchimento dos pressupostos autorizadores da concessão do benefício, nos termos do §2o, do art. 99, do CPC. 5. De acordo com o §2o, do art. 99 do CPC/2015, o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. 6. Na hipótese dos autos, a Corte de origem, ao apreciar o pedido de gratuidade, em decisão genérica, sem apontar qualquer elemento constante dos autos e ignorando a presunção legal, impôs ao recorrente o dever de comprovar a sua hipossuficiência, em ofensa ao disposto no art. 99, §2o e §3o do CPC, motivo pelo qual, impõe-se o retorno dos autos ao Tribunal a quo para que, reexaminando a questão, verifique se existem, a partir das peculiaridades da hipótese concreta, elementos capazes de afastar a presunção de insuficiência de recursos que milita em favor do executado, se for o caso especificando os documentos que entende necessários a comprovar a hipossuficiência. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.055.899/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/6/2023, DJe de 27/6/2023. Grifado.) Cumpre registrar que, requerida a gratuidade de justiça no curso do cumprimento de sentença, o benefício não possui efeito retroativo, consoante mansa e reiterada jurisprudência, de modo que o deferimento da benesse não prejudica a exigibilidade das custas processuais e eventuais honorários sucumbenciais fixados na sentença. Esse o entendimento consolidado na jurisprudência do STJ, conforme orientam os seguintes arestos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE FIXAÇÃO DE ALIMENTOS. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA 284/STF. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. EFEITOS EX NUNC. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de fixação de alimentos, em fase de cumprimento de sentença. 2. A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência inviabiliza a análise do dissídio. 3. O entendimento do STJ é no sentido de que o deferimento do pleito do benefício de gratuidade da justiça produz efeitos ex nunc, operando efeitos somente para o futuro e não retroagindo para abarcar atos processuais pretéritos. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.489.479/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024. Grifado) CONCLUSÃO Ante o exposto, em relação à gratuidade de justiça, evidencio a probabilidade de provimento do recurso, porém não vejo o periculum in mora que não possa aguardar o exame pelo Colegiado, o que é regra nesta instância. Assim, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 25 de julho de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator